VB.2011.00612

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2011.00612

19. April 2012Deutsch27 min

(URT.2012.14215)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

A. A ist

Eigentümerin der Liegenschaften D in der Gemeinde C auf dem Grundstück

Kat.-Nr. 02 in der Landwirtschaftszone. Es handelt sich dabei um ein

Riegelhaus von 1783 sowie eine 1923 abgebrannte und 1984 wieder aufgebaute, an

das Wohnhaus anschliessende Scheune, die heute beide der Wohnnutzung dienen.

Dabei besteht die Trennung in Riegelhaus- und Scheunenteil nur noch äusserlich.

Mit Ausnahme der beiden noch immer getrennten, separat ausgebauten Dachstöcke

greifen die Wohnräume im Innern (Erd- und Obergeschoss) ineinander über.

B. A

ersuchte mit Eingabe vom 14. Oktober 2008 um Erteilung der baurechtlichen

Bewilligung für den Umbau der bestehenden Gebäude auf Kat.-Nr. 02. Am

21. Januar 2009 teilte ihr die Baudirektion des Kantons Zürich (fortan Baudirektion)

mit, dass die Erweiterung der Wohnnutzfläche ihres Projekts deutlich über dem

bewilligungsfähigen Rahmen liege; sie stellte die Behandlung des Gesuchs

einstweilen ein. Von Seiten As erfolgte keine Reaktion, doch waren

zwischenzeitlich verschiedene Bauarbeiten ohne Baubewilligung ausgeführt und im

Nordosten der Parzelle zwei Fahrzeugabstellplätze erstellt worden, wie die

Gemeinde C anlässlich eines Augenscheins vom 19. August 2009 feststellte.

In der Folge nahm die Baudirektion eine Neubeurteilung des Umbauprojektes vor,

teilte A mit Schreiben vom 20. November 2009 mit, dass der erneuten

Prüfung ihres Gesuchs weiterhin Hindernisse aus raumplanerischen Gründen

entgegenstünden und verlangte die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands.

Am 18. Januar 2010 fand auf Wunsch As ein Augenschein mit Vertretern der

Baudirektion statt. Dank eines mit diesen vereinbarten Flächenabtauschs

(Rückbau der Wohnräume in den Dachgeschossen; Rückbau eines Wohnraums zur

Nebennutzfläche im Scheunenteil) konnten die 1991 rechtmässig bewilligten

Wohnflächen und zonenwidrigen Flächen eingehalten werden, was aus den

revidierten Plänen hervorging, welche A im Februar 2010 einlegte.

C. Am

12. Januar 2011 erteilte die Baudirektion die nachträgliche Bewilligung

für den Umbau des Wohnhauses mit Flächenabtausch als Ausnahmebewilligung im

Sinn von Art. 24c des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG)

unter verschiedenen Bedingungen und Auflagen: Danach sind die Isolationen der

beiden Dachgeschosse sowie die Heizeinrichtungen zu entfernen

(Disp.-Ziff. I.1.a) und die Treppenaufgänge zu den Estrichräumen durch

Falltüren zu ersetzen (1.b). Im Estrichraum des ehemaligen Scheunenteils ist

das Dachflächenfenster zu entfernen; im Estrichraum des Wohnteils muss die

vorgenommene Fenstererweiterung rückgängig gemacht werden (1.c). Schliesslich

wurden zwei Abstellplätze im Freien nachträglich verweigert

(Disp.-Ziff. I.2). Die Baudirektion wies sodann die örtliche Baubehörde

an, die erfolgte Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands gemäss Ziffer 1

Bst. a−c sowie Ziffer 2 dem Amt für Raumentwicklung schriftlich zu

bestätigen. Der Gemeinderat C erteilte mit Beschluss vom 14. Februar 2011

dem Umbauprojekt seinerseits die baurechtliche Bewilligung, neben anderen mit

der Auflage, dass der rechtmässige Zustand gemäss der kantonalen Verfügung vom

12. Januar 2011 [Disp.-] Ziff. 1 Bst. a−c sowie Ziffer 2

wieder herzustellen sei (Disp.-Ziff. 6.1 des Entscheids vom

14. Februar 2011).

Erwägungen

II.

Gegen die Verfügung der Baudirektion vom 12. Januar

2011.

erhob A am 11. März 2011 beim Baurekursgericht Rekurs und verlangte

die Aufhebung der Disp.-Ziff. I, 1a, 1b und 1c, 2 und 4. Mit Entscheid vom

23.

August 2011 wies das Baurekursgericht den Rekurs ab und auferlegte A

die Verfahrenskosten.

III.

Dagegen liess A am 26. September 2011 Beschwerde beim

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich erheben mit dem Antrag, der angefochtene

Entscheid des Baurekursgerichts sei aufzuheben. Die

Disp.-Ziff. I.1a−c, 2 und 4 der Verfügung der Baudirektion vom

12.

Januar 2011 sowie Disp.-Ziff. 6.1 des Beschlusses des

Gemeinderats C vom 14. Februar 2011 seien aufzuheben, eventuell seien die

Akten an die Vorinstanz zur weiteren Sachverhaltsermittlung und zum

Neuentscheid zurückzuweisen; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge

zulasten der Beschwerdegegnerschaft. Zudem sei ein Abteilungsaugenschein

durchzuführen. Die Baudirektion beantragte die Abweisung der Beschwerde und

verwies ohne weitere Ausführungen auf den angefochtenen Entscheid. Das

Baurekursgericht verlangte ebenfalls ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der

Beschwerde.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19

Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959.

(VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Da auch die

übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde

grundsätzlich einzutreten.

1.2

Die

Beschwerdeführerin verlangt in der Beschwerde die Aufhebung von

Disp.-Ziff. 6.1 des Beschlusses des Gemeinderats C vom 14. Februar

2011.

Darin wurde sie aufgefordert, den rechtmässigen Zustand gemäss der Verfügung

der Baudirektion vom 12. Januar 2011 Ziffer [I.]1 a−c und Ziffer 2

wieder herzustellen (vorn I.C). Allerdings hatte die Beschwerdeführerin im

Rekurs einzig den Entscheid der Baudirektion vom 12. Januar 2011 angefochten.

Das Gesetz geht vom Grundsatz aus, dass der Streitgegenstand beim Durchlaufen

des funktionellen Instanzenzugs gleich bleibt. Da damit das vor der

Rekursinstanz gestellte Sachbegehren grundsätzlich nicht abgeändert werden

darf, ist auf die Beschwerde nicht einzutreten, soweit damit der Entscheid des

Gemeinderats C vom 14. Februar 2011 angefochten wird (vgl. dazu Alfred

Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des

Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 52 N. 3 ff.). Dies

ändert aber nichts daran, dass bei Gutheissung der Beschwerde betreffend die

angefochtene Verfügung der Baudirektion vom 12. Januar 2011

Disp.-Ziff. 6.1 des Baubewilligungsbeschlusses des Gemeinderats C vom

14.

Februar 2011 (Wiederherstellungsbeschluss) entsprechend gegenstandslos

würde (Kölz/Bosshart/ Röhl, Vorbem. zu §§ 19−28, N. 95).

1.3

Die

Beschwerdeführerin beantragt für den Fall, dass ihre Anträge nicht ohnehin gutgeheissen

werden, die Rückweisung der Sache an die Vorinstanz zur Durchführung eines

Augenscheins. Mit dem Verzicht auf einen solchen habe die Vorinstanz eine

schwerwiegende Verletzung des rechtlichen Gehörs begangen, die im Beschwerdeverfahren

nicht geheilt werden könne, weshalb der angefochtene Entscheid aus formellen

Gründen aufzuheben sei.

Nach § 7 Abs. 1 VRG untersucht die

Verwaltungsbehörde den Sachverhalt von Amtes wegen. Die Behörden sind nach

§ 7 Abs. 1 VRG jedoch nicht verpflichtet, alle Tatsachenbehauptungen

von Amtes wegen auf ihren Wahrheitsgehalt zu überprüfen. Sie haben vielmehr den

Sachverhalt nur dort abzuklären, wo Unklarheiten und Unsicherheiten bestehen.

Dabei genügt es, auf die Erheblichkeit und Notwendigkeit der Ermittlungen

abzustellen; der zuständigen Behörde kommt dabei ein weiter Ermessensspielraum

zu. Der Entscheid darüber, ob ein Augenschein angeordnet wird, steht im

pflichtgemässen Ermessen der anordnenden Behörde. Eine dahingehende Pflicht

besteht nur, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise überhaupt

nicht abgeklärt werden können (Kölz/Bosshart/Röhl, § 7 N. 42). Im

Rechtsmittelverfahren wird der Untersuchungsgrundsatz zusätzlich dadurch

eingeschränkt, dass der Rechtsmittelkläger die seine Rügen stützenden Tatsachen

darzulegen und allenfalls Beweismittel einzulegen hat, auf deren Abnahme im

Einzelfall ein Anspruch besteht (Kölz/Bosshart/Röhl, § 7 N. 5,

7.

f.).

Vorliegend hat die Beschwerdeführerin im Rekursverfahren

keinen Augenschein beantragt. Dies ist entgegen ihrer Ansicht mindestens

insofern von Bedeutung, als ihr in jenem Verfahren kein Anspruch auf Abnahme

dieses Beweismittels zustand. Es stellt sich demnach nur noch die Frage, ob die

Rekursinstanz ihrer Pflicht zur Abklärung des Sachverhalts durch Unterlassen

eines Augenscheins (von Amtes wegen) ungenügend nachgekommen sei. Das ist zu

verneinen. Hierbei ist vorab zu bedenken, dass Mitarbeitende der Beschwerdegegnerin

im Rahmen des vereinbarten Flächentauschs, der Grundlage für die nachträglich

erteilte Ausnahmebewilligung darstellte, einen Augenschein am Objekt vornahmen

(vorn I.B.) und in der Verfügung vom 12. Januar 2011 auflisteten, welche

Änderungen zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands vorzunehmen seien.

Zudem ist ein Augenschein vor allem dann angesagt, wenn die zur Verfügung

stehenden Pläne nur unzureichende Anhaltspunkte über die tatsächlichen

Verhältnisse zu liefern vermögen (Kölz/Bosshart/Röhl, § 7 N. 42). Das

ist vorliegend nicht der Fall. Das Projekt ist ausreichend dokumentiert und

wurde von der Beschwerdegegnerin mehrfach beurteilt (vorn I.B.). Eine

Verletzung des rechtlichen Gehörs liegt demnach nicht vor.

Die Beschwerdeführerin bringt allerdings vor, dass der

bestehende Parkplatz (Stellplatz) nördlich des Hauses entfalle (und neu, dass

im Estrich des Scheunenteils zwei Dachflächenfenster eingebaut seien und nicht

nur eines. Sie verlangt dazu einen Abteilungsaugenschein, auch im Zusammenhang

mit der Beurteilung des Erscheinungsbilds des Wohnhauses und mit der

(Rechts-)Frage, ob die Praxis der Beschwerdegegnerin gerechtfertigt sei, pro

Wohneinheit maximal zwei Parkplätze zu bewilligen. Davon ist indessen

abzusehen. Die Verhältnisse sind auch diesbezüglich durch Fotos und Pläne

ausreichend dokumentiert.

2.

2.1

Vorliegend

steht eine von der Beschwerdegegnerin erteilte Ausnahmebewilligung nach

Art. 24c RPG infrage. Nach Abs. 1 dieser Bestimmung werden

bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die

nicht mehr zonenkonform sind, in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt. Mit

Bewilligung der zuständigen Behörde können solche Bauten und Anlagen erneuert,

teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern sie

rechtmässig erstellt oder geändert worden sind. In jedem Fall bleibt die

Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung vorbehalten

(Art. 24c Abs. 2 RPG). Die teilweise Änderung ist so weit zulässig,

als die Identität der Baute oder Anlage einschliesslich ihrer vom Bauwilligen

beeinflussbaren Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt (Art. 42

Abs. 1 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 [RPV]).

2.2

Massgeblicher

Vergleichszustand für die Beurteilung der Identität ist der Zustand, in dem

sich die Baute oder Anlage im Zeitpunkt der Erlass- oder Planänderung befand.

Verglichen werden also einerseits die im betreffenden Zeitpunkt jeweils

zonenwidrig genutzten Flächen sowie anderseits – in einer Gesamtbeurteilung –

die Wahrung der Identität. Auch wenn teilweise Änderungen einmal oder auch in

mehreren Schritten erfolgen können, sind sie in ihrer Summe nur bis zu dem

Punkt zulässig, in dem die Identität der Gesamtanlage noch gewahrt ist. Dabei

bezieht sich die Identität auf die wesentlichen Züge, die aus raumplanerischer

Sicht wichtigen Merkmale des Objekts. Ob die so verstandene Identität noch

gewahrt wird, beurteilt sich unter Würdigung der gesamten Umstände, mithin

aller raumrelevanten Gesichtspunkte, in ihrem Zusammenwirken. Dazu gehören die

äussere Erscheinung der Baute, die durch Kubus, Dachneigung, Anordnung der

Fenster sowie Fassadenwände charakterisiert wird, ebenso wie deren Umgebung,

inklusive Zufahrt, Parkplätze, Bepflanzungen und allfällige weitere

Aussenanlagen (Manuel Häberli/Doris Schneebeli, Bauen ausserhalb Bauzonen, PBG

aktuell 1/2009, S. 10 f.). Demgegenüber fehlt die Identität in jedem

Fall, wenn das zulässige Erweiterungsmass überschritten wird (Art. 42

Abs. 3 RPV; Rudolf Muggli, in: Kommentar zum Bundesgesetz über die

Raumplanung, Zürich etc. 2010, Art. 24c N. 21 f., 24; Bernhard

Waldmann/Peter Hänni, Handkommentar zum Raumplanungsgesetz, Bern 2006,

Art. 24c N. 19 ff.).

3.

Die Beschwerdeführerin beanstandet vorab die verweigerte

Bewilligung für die beiden Fahrzeugabstellplätze am nordöstlichen Rand des

Grundstücks neben der bestehenden Garage. Der Parkplatz im Norden der

umgebauten Scheune bestehe nicht mehr und dürfe nicht in die Berechnungen

miteinbezogen werden. Die Garage sei von den Ausmassen her so beengt, dass das

beidseitige Verlassen eines Fahrzeugs im Innern bei einer Breite von bloss 2,60

m nicht möglich sei. Demnach könnten beide Abstellmöglichkeiten für Fahrzeuge

nicht berücksichtigt werden. Zudem müssten nach den kommunalen Parkplatzvorschriften

der Gemeinde drei Parkplätze erstellt werden. Dagegen entbehre die Praxis der

Beschwerdegegnerin, wonach pro Wohneinheit maximal zwei Parkplätze zu

bewilligen seien, jeder Grundlage. Schliesslich beeinträchtigten die beiden

geplanten Fahrzeugabstellplätze, welche mindestens 15 m von den Wohngebäuden

entfernt seien, die Identität der Wohnbaute in keiner Weise.

Die Beschwerdegegnerin äusserte sich dazu nicht und

verwies lediglich auf die Ausführungen im angefochtenen Entscheid. Die Vorinstanz

war von einer einzigen Wohneinheit und davon ausgegangen, dass neben den beiden

umstrittenen Fahrzeugabstellplätzen zwei weitere Abstellplätze bestünden,

derjenige im Norden der umgebauten Scheune und der Garagenplatz. Die Garage sei

mit einer Breite von 2,60 m durchaus gebrauchsfähig. Die Vorinstanz bestätigte

die Auffassung der Beschwerdegegnerin, wonach die beiden zusätzlichen

Fahrzeugabstellplätze das Erscheinungsbild des zweiteiligen Riegelhauses mit seiner

Lage im ländlichen Weiler D und der wenig besiedelten Umgebung und damit dessen

Identität beeinträchtigten.

3.1

Das

Baugesuch der Beschwerdeführerin bezieht sich auf eine Wohneinheit.

Davon ist nachfolgend auszugehen. Weiter wurde im Baugesuch die bestehende

Garage als vorhandener Parkplatz bezeichnet. Zwei weitere Abstellplätze wurden

im Freien projektiert. Wenn die Beschwerde dazu festhält, dass die Garage

mangels genügender Ausmasse nicht benutzbar sei und deshalb nicht als

Autoabstellplatz berücksichtigt werden dürfe, liegt darin ein eklatanter

Widerspruch zum Baugesuch der Beschwerdeführerin. Diese hielt auch im

Rekursverfahren fest, es stünden ihr angesichts der Bruttogeschossfläche gemäss

der kommunalen Bauordnung drei Parkplätze zu, weshalb neben der Garage zwei

neue Stellplätze "von Rechts wegen" zu erstellen seien. Auch wenn sie

den Gebrauchswert der Garage für eine tägliche Nutzung relativierte, anerkannte

sie diese damit als brauchbaren Parkplatz. Schon dies spricht dafür, vorliegend

dasselbe zu tun.

3.2

Vorauszuschicken

ist, dass die Art. 24–24d RPG die Voraussetzungen für Änderungen an nicht

zonenkonformen Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen abschliessend

festlegen (Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht,

3.

A., Zürich 1999, Rz. 700). Das muss auch für die hier im Streit

liegenden zwei Abstellplätze im Freien gelten. Allerdings lassen sich aus den

bundesrechtlichen Bestimmungen Art, Anzahl und Abmessungen der zulässigen

Änderungen im konkreten Einzelfall nicht immer ohne Weiteres ableiten. Unter

solchen Umständen ist es gestattet, zur Auslegung des Bundesrechts andere

Regelungen beizuziehen, die einen Bezug zu den konkreten Verhältnissen haben,

wie vorliegend etwa die kommunale Bau- und Zonenordnung der Gemeinde C vom

18.

März 1994 oder das Merkblatt des Amts für Raumentwicklung,

"Altrechtliche Wohnbauten" (Stand 1. September 2007, S. 2),

das maximal zwei offene Aussenparkplätze pro Wohneinheit zulässt.

3.2.1

Die Beschwerdeführerin hält vorweg fest, die Praxis der Beschwerdegegnerin,

maximal zwei Aussenparkplätze zu bewilligen, entbehre jeder gesetzlichen

Grundlage. Das trifft nicht zu. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin

kann sich das Merkblatt der Beschwerdegegnerin auf eine gesetzliche Grundlage

in Form von Art. 42 Abs. 1 RPV berufen, der sich seinerseits auf

Art. 24c RPG abstützt.

Merkblätter sind

Meinungsäusserungen der Verwaltung über die Auslegung der anwendbaren

Gesetzesbestimmungen zur Sicherstellung einer einheitlichen, gleichmässigen und

sachrichtigen Praxis des Gesetzesvollzugs (Bundesverwaltungsgericht,

6.

Februar 2012, A-2470/2011, E. 2.5.2). Das erwähnte Merkblatt dient

dazu, die Änderungsmöglichkeiten bei altrechtlichen Wohnbauten im Rahmen von

Art. 24c RPG aufzuzeigen und eine einheitliche Regelung in verschiedenen

Belangen, auch im Bereich der Wesensgleichheit und Identität, sicherzustellen.

Dabei ist der Grundsatz der Wahrung der Identität der bestehenden Baute oder

Anlage nach Änderungen im Rahmen von Art. 24c RPG zwingend (Waldmann/Hänni,

Art. 24c N. 21; Art. 42 Abs. 1 RPV). Die Praxis der Beschwerdegegnerin

bietet damit auf gesetzlicher Grundlage eine pragmatische Lösung für die

Wahrung der Identität einer im Rahmen von Art. 24c RPG geänderten Baute im

Bereich zusätzlicher Parkierungsmöglichkeiten. Es ist demnach von einem

Anspruch der Beschwerdeführerin auf maximal zwei Parkplätze auszugehen.

3.2.2

Daran ändern die Bestimmungen der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde C vom

18.

März 1994 (BZO C) nichts. Zwar ist nach deren Art. 38 Abs. 1

pro 75 m2 Bruttogeschossfläche für Wohnzwecke je ein Fahrzeugabstellplatz

zu schaffen, wobei bei Einfamilienhäusern Garagenvorplätze als Abstellplätze

anzurechnen sind. Die Beschwerdeführerin machte schon im Rekursverfahren

geltend, anhand der – dort nicht näher ausgeführten – Bruttogeschossfläche

stünden ihr drei Parkplätze zu. Im Beschwerdeverfahren rechnet sie die

bestehenden Wohnflächen von 65,3 m2 sowie die neuen zonenwidrigen

Flächen von 87,5 m2 zusammen und schliesst aus der Summe von 152,8 m2

auf einen Anspruch von aufgerundet drei Parkplätzen. Indessen können nach

Art. 38 Abs. 1 BZO C nur die Wohnflächen (anrechenbare

Bruttogeschossflächen) von 65,3 m2 und 55,1 m2,

total 120,4 m2, dafür beigezogen werden. Andernfalls würde die

bereits als Abstellplatz nutzbare Garage ihrerseits (als zonenwidrige Fläche)

absurderweise gerade dazu beitragen, einen Anspruch auf einen weiteren

Parkplatz mitzubegründen. Auch aus der kommunalen Bau- und Zonenordnung bzw.

aus der Wohnfläche von rund 120 m2 ergibt sich daher ein Anspruch

von höchstens zwei Aussenparkplätzen.

Demnach hat die Beschwerdeführerin Anspruch auf höchstens

zwei Aussenparkplätze.

3.3

Die

Beschwerdeführerin will die 1991 erstellte Garage entgegen ihrem Baugesuch

(vorn E. 3.1) jedoch nicht als Autoabstellplatz angerechnet haben und beruft

sich dazu auf die Schweizer Norm 640 291 a des Schweizerischen Verbands der

Strassen- und Verkehrsfachleute (VSS) betreffend Parkieren. Als

Entscheidungshilfe ziehen die Behörden in der Regel die Normblätter der

Vereinigung Schweizerischer Strassenfachleute bei. Es handelt sich indessen

lediglich um Richtlinien, nicht um verbindliche Rechtssätze, deren Anwendung im

Einzelfall vor den allgemeinen Rechtsgrundsätzen – insbesondere vor dem

Grundsatz der Verhältnismässigkeit – standhalten muss. Sie dürfen daher nicht

unbesehen der konkreten Verhältnisse einer Entscheidung zugrunde gelegt werden

(BGr, 2. November 2010,1C_30/2010, E. 3.3; BGr, 1. Februar 2010,

1C_46/2009, E. 4.1; BGE 121 II 473 E. 2b).

Nach der VSS-Norm 640 291 a wird bei Parkplätzen und Garagen

für Personenwagen in zwei Komfortstufen für nicht öffentlich zugängliche

(Komfortstufe A) und für öffentlich zugängliche (Komfortstufe B)

Parkierungsanlagen unterschieden, wobei für die Komfortstufe A geringere

Abmessungen angewandt werden als für die Komfortstufe B. Die Beschwerdeführerin

bezieht sich für die Mindestbreite einer Garage auf Tabelle 3 der VSS-Norm 640

291.

a Komfortstufe A, die jedoch die minimalen Abmessungen von Schräg- und

Senkrechtparkfeldern auf Strassen, allenfalls auch in Parkhäusern, nicht aber

in Einzelgaragen betrifft. Weshalb darauf abgestellt werden soll, lässt die Beschwerdeführerin

offen. Selbst wenn aber von der minimalen Breite eines Parkfeldes von 2,35 m

gemäss dieser Norm ausgegangen würde, wären die Ausmasse der Garage auf dem

Grundstück der Beschwerdeführerin ihrer eigenen Ansicht nach mit 2,60 m

ausreichend (vorn E. 3.1). Im Übrigen muss eine beifahrende Person das

Fahrzeug nicht zwingend in der Garage verlassen, da diese über keinen eigenen

Zugang zum Haus verfügt. Damit kann das Fahrzeug mit der Beifahrerseite nahe an

die Garagenwand gefahren werden, was auf der Fahrerseite noch mehr Raum zum

Aussteigen schafft. Die bestehende Garage ist daher als Autoabstellplatz zu

berücksichtigen.

3.4

Demnach

stellt sich nur noch die Frage, wo der zweite Aussenabstellplatz neben demjenigen

in der bestehenden Garage zu bewilligen ist. Der Beschwerdeführerin stehen dazu

der Vorplatz vor der Garage (gemäss Art. 38 Abs. 1 BZO C), aber auch

der Platz nördlich der ehemaligen Scheune – wie in den ursprünglichen Plänen

von August 2009 enthalten – sowie der Raum des ehemaligen Carports zur

Verfügung. Angesichts dieser Möglichkeiten ist die Beschwerdeführerin auf die

beiden umstrittenen Aussenabstellplätze nicht angewiesen. Entsprechend erübrigt

sich die Prüfung der Frage, ob diese beiden Abstellplätze die Identität der

zweiteiligen Riegelbauten beeinträchtigen könnten oder nicht.

4.

Die Beschwerdeführerin ist grundsätzlich damit einverstanden,

dass die Räume in den Estrichen nicht Wohnzwecken dienen dürfen. Der Verzicht

auf deren gesamte Fläche wurde der Beschwerdeführerin als Reduktion der Nutzungsfläche

angerechnet, was erst die Erteilung einer nachträglichen teilweisen

Baubewilligung ermöglichte (I.B.). Die Beschwerdeführerin stellt aber einzelne

Massnahmen infrage, die dazu dienen, die Wohnnutzung in den Estrichräumen zu

verhindern.

4.1

Nach

Ansicht der Beschwerdeführerin sind die angefochtenen Auflagen nicht im Rahmen

der Baubewilligung, sondern als selbständige Vollzugsmassnahmen zur Wiederherstellung

des rechtmässigen Zustands zu betrachten. Dafür sei aber die Beschwerdegegnerin

nicht zuständig, weshalb die einzelnen Anordnungen – Entfernung der Isolation

in den Dachgeschossen, der Treppenaufgänge zu den Estrichräumen, des

Dachflächenfensters im Estrich des ehemaligen Scheunenteils und der

Fenstererweiterung im Estrich des Wohnteils – schon aus formellen Gründen aufzuheben

seien. Allerdings hat der Mitbeteiligte die entsprechenden Anordnungen der

Beschwerdegegnerin in seine Baubewilligung vom 14. Februar 2011

aufgenommen, was die Beschwerdeführerin nicht mehr anfechten kann (vorn

E. 1.2). Die Frage der Zuständigkeit der Beschwerdegegnerin stellt sich

daher nicht, dies auch aus folgenden Gründen.

4.2

Die

Vorinstanz hatte im angefochtenen Entscheid ausgeführt, bei den umstrittenen Befehlen

zum Entfernen von Isolation, Fenstern und Treppen zu den Dachgeschossen handle

es sich nicht um Massnahmen zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands,

sondern um Auflagen gemäss § 321 PBG, welche zur Schaffung bzw. Erhaltung

des rechtmässigen Zustands im Rahmen der nachträglichen Baubewilligung

angeordnet worden seien. Als Bewilligungsbehörde für Bauvorhaben in der

Landwirtschaftszone sei die Rekursgegnerin (bzw. die Beschwerdegegnerin) für

die Anordnung dieser Auflagen sachlich zuständig (E. 4.2). Dem ist

beizupflichten.

4.2.1

Können inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens ohne besondere

Schwierigkeiten behoben werden oder sind zur Schaffung oder Erhaltung des

rechtmässigen Zustands Anordnungen nötig, so sind mit der Bewilligung die

gebotenen Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedingungen, Befristungen) zu verknüpfen

(§ 321 Abs. 1 PBG). Auch bei einer nachträglichen Baubewilligung, wie

sie im vorliegenden Fall aufgrund des eigenmächtigen Vorgehens der

Beschwerdeführerin notwendig wurde, ist es nicht ausgeschlossen, Auflagen zu

erlassen. Führt das Verfahren zum Ergebnis, dass der Rechtsmangel nicht geheilt

werden kann, so ist zwar eine auch nur partielle Bauverweigerung unumgänglich,

doch hat die Behörde jedenfalls darüber zu entscheiden, ob und auf welche Weise

sie den rechtmässigen Zustand wiederherstellen will (vgl. dazu Christian Mäder,

Das Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, N. 644, 657).

4.2.2

Bei der in einer Baubewilligung verankerten Auflage handelt es sich um

einen bedingten Polizeibefehl, der den Adressaten zu einem Tun, Unterlassen

oder Dulden verpflichtet. Sobald ein Gesuchsteller zur Ausführung der Bauarbeiten

schreitet, wird die Anordnung zur unbedingten. Dies schliesst es nicht aus, die

erlassenen Auflagen zu überprüfen. Erweist sich eine Auflage als rechtswidrig

oder sonst wie mit einem Mangel behaftet, darf es die Rechtsmittelinstanz nicht

ohne Weiteres dabei bewenden lassen, die mangelhafte Anordnung aufzuheben.

Vielmehr ist zu prüfen, ob die Baubehörde in Kenntnis dieses Mangels die Bewilligung

überhaupt erteilt oder mit einer anderen Auflage verknüpft hätte. Immerhin kann

eine Auflage auch erst nachträglich in den baurechtlichen Entscheid aufgenommen,

geändert oder ergänzt werden (dazu § 358 PBG; Mäder,

N. 484 ff.).

4.2.3

An der Einhaltung der Rechtsordnung besteht ein qualifiziertes öffentliches

Interesse, insbesondere im Hinblick auf den Grundsatz der Trennung von Bau- und

Nichtbaugebiet und auf die Beseitigung von rechtswidriger Bausubstanz. Auch

wenn in der Praxis Zwangsmassnahmen zur Wiederherstellung des rechtmässigen

Zustands oftmals als Folge der Verweigerung einer Bau- oder Ausnahmebewilligung

zu beurteilen sind, kann die Beurteilung solcher Zwangsmassnahmen auch separat

vom Bewilligungsverfahren im Sinn der Prüfung einer selbständigen Rechtsfrage

erfolgen (vgl. etwa VGr, 26. Mai 2011, VB.2011.00171).

4.2.4

Die Beschwerdeführerin verlangt, die erteilten Auflagen müssten im Sinn von

Zwangsmassnahmen zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands auf ihre

Verhältnismässigkeit überprüft werden. Sie erachtet diese weitgehend als

unverhältnismässig, womit sie versucht, nachträglich die Voraussetzungen zu

verwässern, deren Erfüllung überhaupt erst die Bewilligung ihres Umbauprojekts

ermöglichte. Ist eine Baute materiell gesetzeswidrig, hat das noch nicht zur

Folge, dass sie abgebrochen werden muss. Auch in einem solchen Fall sind die

allgemeinen verfassungs- und verwaltungsrechtlichen Grundsätze zu

berücksichtigen, namentlich das öffentliche Interesse und die Verhältnismässigkeit.

Vor dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit hält ein Grundrechtseingriff stand,

wenn er zur Erreichung des angestrebten Ziels geeignet und erforderlich ist und

zu den zu seiner Verwirklichung notwendigen Freiheitsbeschränkungen in einem

vernünftigen Verhältnis steht. Ist die Abweichung vom Gesetz jedoch gering und

vermögen die berührten allgemeinen Interessen den Schaden, der dem Eigentümer

durch den Abbruch entstünde, nicht zu rechtfertigen, ist ein Beseitigungsbefehl

unverhältnismässig (BGE 123 II 248 E. 4b; BGr, 21. Juli 2011, 1C_157, E.

5.

). Vorliegend ist allerdings zu bedenken, dass eine zu einschneidende

Abschwächung der erwähnten Auflagen dazu führen könnte, dass der Beschwerdeführerin

die erteilte Baubewilligung wieder zu entziehen wäre, weil die vorausgesetzte

Verminderung der Wohnfläche nicht mehr sichergestellt wäre (vorn E. 3.2.2).

4.2.5

Das Bauprojekt der Beschwerdeführerin konnte erst dank eines mit Vertretern

der Beschwerdegegnerin Anfang 2010 ausgehandelten Flächenabtauschs (Rückbau der

Wohnräume in den Dachgeschossen; Rückbau eines Wohnraums zur Nebennutzfläche im

Scheunenteil) mit entsprechender Verminderung der erweiterten anrechenbaren

Wohnfläche auf tatsächlich 55,1 m2 realisiert werden, indem erst

dadurch die 1991 rechtmässig bewilligten Wohn- und zonenwidrigen Flächen

eingehalten wurden, was zur Erteilung der nachträglichen Baubewilligung führte

(vorn I.B.). Die infrage stehenden Massnahmen sichern gerade den vereinbarten

Rückbau der erwähnten Räumlichkeiten. Das aber ist entscheidend für die Frage,

ob von Auflagen oder von Zwangsmassnahmen zur Wiederherstellung des

rechtmässigen Zustands auszugehen ist. Zwar haben die angeordneten Auflagen

auch die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zum Inhalt. Aber sie

bildeten primär Voraussetzungen für die Erteilung der nachträglichen

Baubewilligung, und es ist davon auszugehen, dass ohne diese eine

Baubewilligung nicht erteilt worden wäre (vorn E. 4.2.2), denn ohne Erfüllung

dieser Auflagen hätten die Erweiterungen der Wohnnutz- und zonenwidrigen Flächen

das zulässige Mass weit überschritten. Das schliesst nicht aus, diese Auflagen

als Nebenbestimmungen im Rahmen der erteilten Baubewilligung auf ihre

Verhältnismässigkeit zu überprüfen, was die Vorinstanz im angefochtenen

Entscheid, wenn auch kurz, getan hat (N. 344 S. 172). Entsprechend

ist eine Überprüfung der Anordnungen als Zwangsmassnahmen zur Wiederherstellung

des rechtmässigen Zustands im Rahmen der dafür bestehenden besonderen

Verhältnismässigkeitsregelung nicht angezeigt (vorn E. 4.2.4).

4.3

Das

Verhältnismässigkeitsprinzip umfasst drei Merkmale, die kumulativ vorliegen

müssen. Die angeordneten Massnahmen müssen geeignet sowie erforderlich sein,

das im öffentlichen Interesse angestrebte Ziel mit dem mildestmöglichen

Eingriff zu erreichen. Schliesslich ist eine Verwaltungsmassnahme nur

gerechtfertigt, wenn sie ein vernünftiges Verhältnis wahrt zwischen dem

angestrebten Ziel und dem Eingriff, den sie für den betroffenen Privaten

bewirkt (Prüfung der Verhältnismässigkeit im engeren Sinn). Dazu sind das

öffentliche Interesse an der Massnahme und die durch ihre Wirkungen

beeinträchtigten privaten Interessen der Betroffenen miteinander zu vergleichen

(Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht,

6.

A., Zürich/St. Gallen 2010, Rz. 587 ff., 614).

5.

5.1

Die

Beschwerdeführerin wehrt sich vorerst dagegen, dass die Treppen, die jeweils in

die Estrichräume des Wohnhauses und des Scheunenteils führen, entfernt werden

müssen. Sie seien schon von ihren Massen her (zu steiler Neigungswinkel,

ungenügende Breite) zum Besteigen zu gefährlich, womit die Beschwerdeführerin

wohl ausdrücken will, dass sie sich für das Betreten der ausgebauten Dachräume

nicht eignen, weshalb sie auch bestehen bleiben könnten. Indessen erfüllen die

Treppen durchaus den Zweck, die Dachräume zu betreten, und wurden seit dem Umbau

auch so gebraucht. Andernfalls wäre nicht einzusehen, weshalb die

Beschwerdeführerin diese Räume aufwendig zu nutzbaren Schlaf- und Gästezimmern

ausgebaut und die Treppe im Wohnhaus mit einem "schlicht geschmiedeten"

Treppengeländer aus Eisen ausgestattet hätte. Das widersprüchliche Verhalten

der Beschwerdeführerin ist daher eher geeignet, an ihrem aufrechten Willen zu

zweifeln, die Estrichräumlichkeiten als Wohnräume nicht zu nutzen, als die

Benutzbarkeit der Treppen infrage zu stellen. Tatsächlich ist deren Entfernung

und die Installation von Falltüren eine geeignete und erforderliche Massnahme,

um die Benützung der Dachräume zu Wohnzwecken zu verhindern, was vorliegend

Bedingung für die Erteilung der Baubewilligung war. Dafür war die

Beschwerdegegnerin überdies zuständig (vgl. § 7 der Bauverfahrensordnung

vom 3. Dezember 1997 [BVV] sowie Ziff. 1.2 Anhang BVV).

5.2

Die

Beschwerdeführerin beanstandet sodann die Auflagen, wonach die Isolation der

beiden Dachgeschosse und die Heizeinrichtungen zu entfernen seien. Die

Dachisolation habe schon früher bestanden und sei zu erhalten, da das Gebäude

eine hinreichende Wärmedämmung aufweisen müsse. Im Estrichraum des ehemaligen

Scheunenteils sei ein Heizkörper montiert, der beseitigt werden könnte. Alles

andere sei unverhältnismässig. Die Vorinstanz hatte ausgeführt, ohne die

erlassenen Auflagen würden die Dachgeschosse weiterhin der Wohnnutzung dienen,

was über die zulässige Erweiterung des Hauses hinausginge. Eine Wärmedämmung in

den Böden der Dachgeschosse erweise sich als genügend.

Es ist nicht von der Hand zu weisen, dass es die

Dachisolation ermöglicht, die Estrichräume als Wohnräume zu benutzen. Die

Beschwerdeführerin hat diese denn auch als Gäste- bzw. Kinderzimmer umfassend

ausgebaut und nutzbar gemacht. Im Estrich des Wohnhauses wurde gar eine

Bodenheizung installiert. Wenn die Beschwerdeführerin dazu ausführt, die beiden

Estrichräume seien intern nur unzureichend erschlossen und wiesen lichte

Raumhöhen auf, welche die Nutzung als Wohnräume faktisch ausschlössen, sind

diese Vorbringen aktenwidrig und stehen in klarem Gegensatz zum erfolgten

Ausbau und zur vorgesehenen Nutzung dieser Räume; ebenso werden diesbezüglich

Zweifel wach, wie ernsthaft die Beschwerdeführerin gewillt ist, die

Estrichräume nicht weiterhin der Wohnnutzung zuzuführen. Mit der Dachisolation

und der installierten Bodenheizung wurde objektiv gesehen bewohnbarer Raum geschaffen,

wofür auch die Einrichtung der Estrichräume spricht. Die Entfernung der Dachisolation

und der Heizinstallationen ist daher geeignet, die Bewohnbarkeit der

Estrichräume zu verhindern, was zulässig ist (vgl. BGr, 21. Juli 2011,

1C_157/2011, E. 3.3, 3.4). Eine mildere Massnahme wie etwa die blosse Abkopplung

der Bodenheizung vom übrigen Heizungskreislauf vermöchte diesen Zweck nicht zu

erfüllen, könnte doch eine allfällige Plombierung vor der Bauabnahme angebracht

und anschliessend mit wenig Aufwand wieder entfernt werden, ohne dass solche

Arbeiten nach aussen erkennbar wären. Demnach sind die Isolierung des Dachs,

die Bodenheizung und der Heizkörper (Estrichraum Scheune) zu entfernen.

5.3

Die

Beschwerdegegnerin ordnete die Entfernung des Dachfensters im Estrichraum des

Scheunenteils an. Die Beschwerdeführerin macht neu geltend, es seien zwei

Fenster vorhanden, es müsse also nur eines beseitigt werden, während sie im

Rekursverfahren auch von einem Dachflächenfenster ausgegangen war. Die

von der Beschwerdeführerin eingelegten Pläne (Grundriss DG) weisen tatsächlich

zwei projektierte Fenster im Dach des Scheunenteils aus, welche offenkundig

bereits erstellt wurden, obwohl sie in den vom Gemeinderat C genehmigten

Bauplänen fehlen. Insofern ist von einem unvollständig festgestellten

Sachverhalt auszugehen, der sich jedoch für die Beschwerdeführerin nicht nachteilig

auswirkt. Beide Dachfenster dienen der Erhellung des ausgebauten Gästezimmers

und damit einem hier unzulässigen Wohnzweck, weshalb deren Entfernung

gerechtfertigt wäre. Nachdem sich die Beschwerdegegnerin zum Bestehen zweier

Dachfenster nicht geäussert hat, bleibt es dabei, dass (nur) eines der (zwei)

Dachflächenfenster im Estrich des Scheunenteils zu entfernen ist, nämlich

dasjenige, das der Beschwerdeführerin weniger zur Reinigung der Dachrinne, des

Kamins und zur Wartung der Satellitenantenne dient. Schon dies erweist sich

aber als geeignete und erforderliche Massnahme, um die Nutzung des Estrichgeschosses

für Wohnzwecke mindestens zu erschweren.

Im Estrich des Wohnteils verlängerte die

Beschwerdeführerin das vorhandene Fenster bis zum Geschossboden. Sie betrachtet

diese Fenstererweiterung als Wiederherstellung des Ursprungszustands. Die

Beschwerdegegnerin hatte den Rückbau der Fenstererweiterung verlangt, damit der

Estrichraum über dem Wohnhaus keinen Wohnraumcharakter mehr aufweise. In diesem

Umfang könnte die Beschwerdeführerin die angeordnete Massnahme akzeptieren. Entsprechend

ist an der Entfernung der erwähnten Fenstererweiterung festzuhalten.

5.4

Die

Prüfung der Verhältnismässigkeit im engeren Sinn fällt ebenfalls zulasten der Beschwerdeführerin

aus. Hierbei ist zu bedenken, dass ihre Kenntnis davon, dass ihr Umbauprojekt

nicht genehmigungsfähig war (vorn I.B.), sie nicht davon abhielt, das Projekt

wie von ihr vorgesehen zu verwirklichen. Damit überschritt sie die zulässigen

nutzbaren Flächen innerhalb und ausserhalb des Hauses – etwa durch die

Befestigung der beiden Autoabstellplätze – bei Weitem und verstiess klar gegen

den Grundsatz der Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet. Angesichts der bisherigen

Nutzung der zurückzubauenden Räumlichkeiten und der Gefahr einer späteren

unbemerkten Umnutzung im Gebäudeinnern stellen die angeordneten Massnahmen die

einzige Möglichkeit dar, eine künftige rechtswidrige Nutzung zu verhindern, was

angesichts der Bösgläubigkeit der Beschwerdeführerin auch im engeren Sinn

verhältnismässig ist und ohnehin im öffentlichen Interesse liegt. Soweit die

Beschwerdeführerin den Vorwurf der Bösgläubigkeit bestreitet, genügt es, auf

die Baubewilligung des Gemeinderats C vom 14. Februar 2011 hinzuweisen,

worin sie mit einer Busse von Fr. 500.- bestraft wurde (E. s und

Disp.-Ziff. 11).

5.5

Die

Verhältnismässigkeit wurde auch im Hinblick auf die Abstellplätze gewahrt. Dass

die Beschwerdegegnerin die Beseitigung der Abstellplätze als separate Anordnung

aufgeführt hat, ändert entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin nichts an

deren Charakter als Auflage im Zusammenhang mit dem Umbau des Wohnhauses. Die

Aufteilung erfolgte wohl deswegen, weil sich Disp.-Ziff. 1 des Entscheids

der Baudirektion vom 12. Januar 2011 auf die innerhalb des Hauses,

Ziff. 2 auf die ausserhalb des Hauses verlangten Massnahmen zur Erteilung

der Baubewilligung bezieht. Angesichts des Umstands, dass der Beschwerdeführerin

ohne zusätzlichen baulichen Aufwand mindestens zwei Abstellmöglichkeiten für Fahrzeuge

zur Verfügung stehen (vorn E. 3.4), erweist sich die verweigerte Bewilligung

der befestigten Aussenabstellplätze am nordöstlichen Rand des Grundstücks als

geeignete, erforderliche wie auch im engeren Sinn verhältnismässige Massnahme,

um die Beschwerdeführerin auf den zulässigen Wohnzweck zu beschränken und dem

Grundsatz der Trennung vom Bau- zum Nichtbaugebiet Nachachtung zu verschaffen.

5.6

Die

Beschwerdeführerin wehrt sich sodann gegen Disp.-Ziff. I.4 der

Baubewilligung vom 12. Januar 2011, wonach die örtliche Baubehörde die

erfolgte Herstellung des rechtmässigen Zustands gemäss Ziffer I.1a−c

sowie Ziffer 2 dem Amt für Raumentwicklung schriftlich zu bestätigen habe.

Indessen besteht kein Anlass, von einer solchen Bestätigung abzusehen.

6.

6.1

Demnach

ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.

6.2

Die

Beschwerdeführerin unterliegt im Beschwerdeverfahren, weshalb sie die Kosten

des Verfahrens zu tragen hat (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit

§ 13 Abs. 2 VRG). Keine der Parteien hat sodann Anspruch auf eine

Parteientschädigung.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 6'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 90.-- Zustellkosten,

Fr. 6'090.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.

wird keine Parteientschädigung zugesprochen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,

1000.

Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an…