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Entscheid

VB.2011.00640

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2011.00640

30. Mai 2012Deutsch29 min

(URT.2012.14334)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Die Baukommission Rüschlikon erteilte am 26. Januar

2011 A und B die baurechtliche Bewilligung für den Umbau mit Aufstockung des

bestehenden Gebäudekomplexes Assek.-Nrn. 01 und 02 auf dem Grundstück

Kat.-Nr. 03 an der Z-Strasse 04/AA-Strasse 05 in Rüschlikon.

Erwägungen

II.

Hiergegen erhoben E und D sowie weitere Personen (vgl. das

Rubrum der Beschwerdegegnerschaft) mit gemeinsamer Eingabe vom 11. März

2011.

Rekurs an das Baurekursgericht und beantragten, die angefochtene

Baubewilligung aufzuheben. Das Baurekursgericht hiess den Rekurs mit Entscheid

vom 6. September 2011 gut und hob den Beschluss der Baukommission Rüschlikon

vom 26. Januar 2011 auf.

III.

Mit Beschwerde vom 7. Oktober 2011 beantragten A und B

dem Verwaltungsgericht, den Rekursentscheid aufzuheben und die Baubewilligung

der Baukommission Rüschlikon vom 26. Januar 2011 zu bestätigen, unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen.

Das Baurekursgericht und die Beschwerdegegnerschaft

beantragten Abweisung der Beschwerde. Die mitbeteiligte Baukommission

Rüschlikon stellte den Antrag, die Beschwerde gutzuheissen. Die

Beschwerdegegnerschaft und die Mitbeteiligte schlossen zudem auf Zusprechung

einer Parteientschädigung. Die Beschwerdeführer reichten am 19. Januar

2012.

eine Replik ein, zu welcher die Gegenpartei am 9. Februar 2012 Stellung

nahm.

Die Kammer erwägt:

1.

Wie schon im Rekursverfahren beantragt die

Beschwerdegegnerschaft die Durchführung eines Augenscheins. Da sich der

entscheidrelevante Sachverhalt aufgrund der Akten, insbesondere auch des Fotos

des heutigen Zustands und der Fotomontage des Bauvorhabens, mit ausreichender

Deutlichkeit ergibt, kann das Verwaltungsgericht auf den beantragten

Augenschein verzichten (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32).

Aus dem gleichen Grund konnte auch das Baurekursgericht von einem Augenschein

absehen.

2.

2.1

Das Bauvorhaben betrifft die Gebäulichkeiten

der ehemaligen BB-Fabrik zwischen der See- und der Z-Strasse in Rüschlikon.

Dieser Gebäudekomplex besteht aus zwei Gebäuden. Das "Kopfgebäude"

des Komplexes (Assek.-Nr. 02) ist in der Verzweigung dieser beiden

Strassen gelegen und tritt in der Art eines Wohnhauses turmartig in

Erscheinung. Das nordwestlich daran anschliessende zweite Gebäude (Assek.-Nr. 1)

ist eine Fabrikhallenbaute unter einem Flachdach mit einem Mittelteil und einem

nahezu quadratischen Nordwestteil. Der gesamte Gebäudekomplex wird heute

weitgehend als Ladenlokalität, in untergeordnetem Ausmass zu Wohnzwecken

(Kopfteil) genutzt. Vorgesehen ist die Aufstockung des quadratischen Segments

der Fabrikhalle um ein Geschoss mit zwei Wohnungen.

2.2

Das Baugrundstück Kat.-Nr. 03 ist nach der

geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Rüschlikon (BZO) der Wohnzone W3G

zugeteilt, in welcher gemäss Art. 18 BZO drei Vollgeschosse, zwei

anrechenbare Dachgeschosse und ein anrechenbares Untergeschoss zulässig sind.

Die Gebäudehöhe beträgt maximal 11,4 m, die Gesamtlänge maximal 50 m.

Die Ausnützung wird durch eine Überbauungsziffer geregelt und beträgt für Hauptgebäude

maximal 25 %, für besondere Gebäude maximal 7 %. Die Überbauungsziffer

erhöht sich auf maximal 30 %, sofern mindestens ein Vollgeschoss dauernd

gewerblich genutzt wird (Art. 18 Abs. 4 BZO).

Der Gebäudekomplex verletzt in verschiedener Hinsicht die

geltenden baupolizeilichen Normen. Er überstellt die Baulinien entlang der AA-Strasse

und der Z-Strasse. Ferner verletzt er den Grenzabstand gegenüber dem nordwestlich

angrenzenden Grundstück Kat.-Nr. 06; dieser beträgt statt der

vorgeschriebenen 7 m nur rund 5,7 m. Weiter ist auch die vorliegend

in der Zone W3G zulässige Überbauungsziffer von maximal 30 % (bei gewerblicher

Nutzung von mindestens einem Vollgeschoss) überschritten. Unbestrittenermassen

sind diese Rechtsverstösse auf Rechtsänderungen zurückzuführen und nicht auf

eine materiell oder formell illegale Bautätigkeit (vgl. hierzu VGr, 23. März

2011, VB.2010.00607, E. 4.3 = BEZ 2011 Nr. 24). Damit stellt

sich vorab die Frage, ob das Vorhaben unter dem Gesichtspunkt von § 357 Abs. 1

des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG)

bewilligungsfähig sei, was die Vorinstanz grundsätzlich bejaht hat, die Beschwerdegegnerschaft

indessen – wie schon im Rekursverfahren – auch vor Verwaltungsgericht

bestreitet. Diese kann in dem von den

Baugesuchstellern angestrengten Beschwerdeverfahren jene Rügen erneut

vorbringen, welche die Vorinstanz abgewiesen oder nicht behandelt hat (RB 1983

Nr. 22).

3.

3.1

Gemäss § 357 Abs. 1 PBG dürfen

bestehende Bauten und Anlagen, die den Bauvorschriften widersprechen, umgebaut,

erweitert und, sofern sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen,

anderen Nutzungen zugeführt werden, wenn keine überwiegenden öffentlichen oder

nachbarlichen Interessen entgegenstehen; für neue oder weiter gehende

Abweichungen von Vorschriften bleiben die erforderlichen Ausnahmebewilligungen

vorbehalten. Diese sogenannte erweiterte Besitzstandsgarantie (Konrad Willi,

Die Besitzstandsgarantie für vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb

der Bauzonen, Zürich 2003, S. 70 f.) schützt unter dem bisherigen

Recht errichtete Bauten nicht nur in ihrem bisherigen Bestand, sondern lässt

neben Nutzungsänderungen auch Umbauten und Erweiterungen zu, ohne dass ihr

Umfang ausdrücklich beschränkt wird. Allerdings haben Lehre und Rechtsprechung

unter Hinweis auf den Zweck der Besitzstandsgarantie, nämlich den Schutz der im

Vertrauen auf die bisherige Ordnung getätigten Investitionen, stets verlangt,

dass die baulichen Änderungen nicht auf den weitgehenden Ersatz der bisherigen

Bausubstanz hinauslaufen dürfen; solche sogenannten "neubauähnlichen

Umgestaltungen" sprengten den Rahmen der gemäss § 357 Abs. 1 PBG

zulässigen Änderungen und müssten die Neubauvorschriften einhalten

(RB 1986 Nr. 99 = BEZ 1987 Nr. 5). Auch nach der Neufassung

von § 357 Abs. 1 PBG im Rahmen der Revision des Planungs- und Baugesetzes

vom 1. September 1991 ist an dieser Rechtsprechung festgehalten worden

(RB 1992 Nr. 74 = BEZ 1992 Nr. 14), doch wurden in der

Folge die Grenzen zur neubauähnlichen Umgestaltung weiter gezogen (VGr, 19. Dezember

1995, BEZ 1996 Nr. 3). Auch in der neueren Lehre wird mit guten

Gründen vorgeschlagen, nur mit grosser Zurückhaltung von neubauähnlichen

Umgestaltungen auszugehen (Willi, S. 99). Für ausgedehntere Erweiterungs-

und Umbaumöglichkeiten spricht auch der Umstand, dass durch eine zu restriktive

Anwendung von § 357 Abs. 1 PBG Nachverdichtungen in bereits

überbauten Gebieten in vielen Fällen verunmöglicht oder den Abbruch von

sinnvoll erneuerbarer Bausubstanz verlangen würde. Das widerspricht den

Grundsätzen der haushälterischen Nutzung des Bodens und der Siedlungskonzentration

(VGr, 19. Dezember 1995, BEZ 1996 Nr. 3, E. 2b; Willi,

S. 100; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas

Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 1139);

sodann ist der durch geänderte Bauvorschriften erzwungene Ersatz des

Bestehenden in vielen Fällen weder aus ökonomischer noch ökologischer Sicht sinnvoll.

Demgemäss sind neubauähnliche Umgestaltungen nur dann

anzunehmen, wenn sie den Tatbestand einer Gesetzesumgehung erfüllen, das

heisst, wenn zwar die Bestimmung ihrem Wortlaut nach, nicht aber nach ihrem

Sinn und Zweck beachtet wird (VGr, 19. Oktober 2005, VB.2004.00252,

E. 4.1 = BEZ 2006 Nr. 32, auch zum Folgenden; zum Begriff der

Gesetzesumgehung BGE 132 III 212 E. 4.1; 114 Ib 11 E. 3a). Bei

Änderungen an vorschriftswidrigen Bauten trifft das dann zu, wenn bei

objektivierter Betrachtungsweise die Berufung auf die erweiterte Besitzstandsgarantie

nicht darauf abzielt, bestehende Investitionen zu schützen, sondern es

ausschliesslich oder vorwiegend darum geht, die Anwendung der für einen Neubau

geltenden Bestimmungen zu verhindern. Ob eine solche Umgehung vorliegt, lässt

sich nicht allein nach quantitativen Kriterien beurteilen und hängt von den

Umständen des Einzelfalls ab.

Bei der Gesetzesumgehung steht nicht die den Rechtsschein

schaffende Umgehungsnorm, sondern die umgangene Norm im Zentrum (Thomas

Gächter, Rechtsmissbrauch im öffentlichen Recht, Zürich etc. 2005, S. 331).

Wo die Einhaltung der Neubauvorschriften nur geringe Belastungen mit sich

bringen würde, ist deshalb zurückhaltender auf eine neubauähnliche Umgestaltung

zu schliessen, als dort, wo Umbau, Erweiterung oder Umnutzung der vorschriftswidrigen

Baute dem Bauherrn Baumöglichkeiten bieten, die mit einem Neubau nicht

realisierbar wären. Die von der bisherigen Rechtsprechung entwickelten Abgrenzungskriterien,

wonach eine Umgestaltung dann anzunehmen ist, wenn die neue Organisation und

Konstruktion des Gebäudes nicht mehr als Verbesserung oder Anpassung des

Vorhandenen gelten können und/oder die baulichen Änderungen die bisherige

Gestalt des Gebäudes nicht mehr erkennen lassen (RB 1986 Nr. 99 =

BEZ 1987 Nr. 5; Willi, S. 100 ff., mit Hinweisen auf die

Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts und der Baurekurskommissionen), stellen

deshalb nur Indizien für eine Umgehung bzw. für eine neubauähnliche Umgestaltung

dar; auch bei solchen weitgehenden baulichen Änderungen ist es aber nicht ausgeschlossen,

dass der Schutz der bestehenden Investitionen und nicht die Umgehung der

Neubauvorschriften im Vordergrund steht.

Eine grössere Zurückhaltung bei der Annahme

neubauähnlicher Umgestaltungen lässt sich auch deshalb rechtfertigen, weil die

Bewilligung von Änderungen an vorschriftswidrigen Bauten laut § 357 Abs. 1

PBG jedenfalls unter dem Vorbehalt steht, dass dem Bauvorhaben keine

überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen dürfen.

3.2

Soweit der Gebäudekomplex die Baulinie

überstellt, beurteilt sich die Bewilligungsfähigkeit des streitigen Bauprojekts

nach § 101 PBG. Bei dieser Vorschrift handelt es sich nach gefestigter

Rechtsprechung um eine Sondernorm, welche der allgemeinen Bestimmung von § 357

Abs. 1 PBG vorgeht (VGr, 14. März 2007, VB.2006.00512, E. 2.2.1

= RB 2007 Nr. 65 = BEZ 2007 Nr. 18, auch zum Folgenden). Danach

dürfen baulinienwidrige Bauten und Anlagen im

Baulinienbereich entsprechend dem bisherigen Verwendungszweck unterhalten und

modernisiert werden (Abs. 1). Weitergehende Vorkehren sind nur bewilligungsfähig,

wenn die Baulinien in absehbarer Zeit nicht durchgeführt werden und wenn mit

sichernden Nebenbestimmungen zur baurechtlichen Bewilligung ausgeschlossen

wird, dass das Gemeinwesen bei Durchführung der Baulinien den entstandenen

Mehrwert zu entschädigen hat (Abs. 2).

Wie § 357 Abs. 1 PBG schützt auch § 101 PBG

als sogenannte erweiterte Besitzstandsgarantie unter dem bisherigen Recht

errichtete Bauten nicht nur in ihrem Bestand, sondern lässt auch darüber

hinausgehende Umbauten und Erweiterungen zu, ohne dass ihr Umfang ausdrücklich

beschränkt würde (VGr, 19. Oktober 2005, VB.2004.00252, E. 4.1 = BEZ

2006.

Nr. 32; BRK III, 29. März 2006, BEZ 2006 Nr. 39; Willi,

S. 70 f., insbesondere S. 79). Zur Frage, wann eine

neubauähnliche Umgestaltung die Anwendung von § 101 Abs. 2 PBG

ausschliesst, kann daher auf die entsprechende Rechtsprechung zu § 357 Abs. 1

PBG zurückgegriffen werden. Die hierzu von Lehre und Rechtsprechung angestellten

Überlegungen haben in gleicher Weise Gültigkeit bei der Anwendung von § 101

PBG.

3.3

Bei der

Anwendung von § 357 Abs. 1 PBG und § 101 PBG steht den Gemeinden

ein Ermessens- und Entscheidungsspielraum zu (VGr, 8. Oktober 2003,

VB.2003.00196, E. 2c = RB 2003 Nr. 14 = BEZ 2004 Nr. 8),

welchen das Baurekursgericht zu beachten hat. Obschon ihm als Rekursbehörde

gemäss § 20 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959.

(VRG) volle Überprüfungsbefugnis zusteht, hat es sich bei der Ermessenskontrolle

Zurückhaltung aufzuerlegen und darf es nicht einfach eine vertretbare Ermessensausübung

der kommunalen Baubewilligungsbehörde durch seine eigene ersetzen (RB 1981

Nr. 20; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz

des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 20 N. 17 ff.).

Dem Verwaltungsgericht steht nach § 50 VRG von vornherein nur Rechtskontrolle

zu.

4.

4.1

Zur Beurteilung der Frage, ob eine neubauähnliche

Umgestaltung vorliege, untersuchte das Baurekursgericht vorab, ob sich durch

die Änderung bzw. Erweiterung des bestehenden Baukomplexes wesentlich weiter gehende

Bau- bzw. Nutzungsmöglichkeiten als bei einem Neubau ergeben. Die Vorinstanz

ging dabei von einer für die Ausnützung mass-

geblichen Grund(stücks)fläche von 1'045 m2 aus, woraus sich bei

einer Überbauungsziffer von 30 % (bei gewerblicher Nutzung eines

Vollgeschosses) im Sinn von § 256 PBG eine überbaubare Fläche von rund

313.

m2 ergebe (Entscheid der Vorinstanz, E. 4.5). Aufgrund

der Baulinien und der Abstandsvorschriften sei die tatsächlich überbaubare

Fläche etwas kleiner, nämlich 305 m2. Eine Überbauungsstudie

der Bauherrschaft zeige, dass auf dem Baugrundstück ein Neubau mit einer

Gesamtgeschossfläche von 1'313 m2 erstellt werden könnte. Diese

Studie errechne die Geschossflächen gemäss Bauprojekt mit 1'292 m2.

Bei dieser Studie seien indessen Flächen im Umfang von 170 m2

von anrechenbaren Geschossen abgezogen worden. Da vorliegend keine

Ausnützungsziffer gelte, könne es nicht auf ihre Nutzung ankommen. Bei

Miteinbezug dieser Flächen in den Vergleich erhöhe sich die Geschossfläche des

Bauprojekts auf 1'460 m2, womit eine Mehrfläche von 150 m2

resultiere, was rund 11 % der möglichen Neubaufläche entspreche. Bei

dieser Differenz könne noch nicht von "wesentlich" weiter gehenden

Bau- und Nutzungsmöglichkeiten als bei einem Neubau gesprochen werden, wobei

der Nutzungsvergleich nur eines von mehreren in Betracht fallenden Kriterien

bilde.

4.2

Diese Ausführungen werden von der

Beschwerdegegnerschaft kritisiert. Die Vor­instanz führe ein neues, am betreffenden

Ort überhaupt nicht massgebliches Berechnungskriterium ein und verliere sich in

"kleinliche Diskussionen" über die Frage, welche Flächen an eine

Ausnützung anrechenbar seien. Gemäss Bauordnung Rüschlikon gelte vorliegend die

Überbauungsziffer; somit seien alle oberirdischen Flächen anrechenbar. Die

Frage, wie viele Geschosse vorliegend möglich wären und wie viel gesamthafte

Baunutzung erlaubt wäre, sei nicht von Bedeutung und gefährlich. Gehe man von

einer bestehenden Gebäudehöhe von 9,46 m und einer zulässigen Gebäudehöhe

von 11,4 m aus, so wären noch weitere Ausnützungsreserven, insbesondere

auch ein Dachgeschoss, möglich, das im Rahmen einer nächsten Bauetappe unter

Umständen eingegeben und bewilligt werden könnte. Dies habe die Vorinstanz

schlicht nicht bedacht. Massgebend für die Nutzung sei einzig und allein die

Überbauungsziffer, und diese allein müsse massgebend sein für das Mass der

Überschreitung. Die zulässige Gebäudegrundfläche betrage 305 m2

pro Geschoss. Das Gebäude weise heute eine Grundfläche von 590 m2

auf. Neu gebaut würden im Galeriegeschoss 405 m2, was zuzüglich

der auf dem gleichen Geschoss liegenden Fläche im Wohnturm eine total überbaute

Fläche von 501,25 m2 ergebe. Allein die Neubaufläche betrage

damit 133 % der zulässigen Grundfläche; nach Erstellung der Neubaute

bestünden auf diesem Geschoss 166 % der grundsätzlich zulässigen

Grundfläche, was das gesamte gewaltige Ausmass der Gesetzesverletzung erkennbar

mache. Bei richtiger Berechnung ergebe sich sogar eine neue Fläche von

1'785 m2.

4.3

Die Kritik der Beschwerdegegnerschaft an der

Geschossflächenberechnung der Vor­instanz ist nicht gerechtfertigt. Vorliegend

gilt gemäss Art. 18 BZO als Ausnützung (allein) eine Überbauungsziffer.

Diese regelt das Verhältnis der massgebenden Grundstücksfläche (§ 259 PBG)

zur – senkrecht projizierten – "grössten oberirdischen Gebäudeumfassung

auf dem Erdboden" (§ 256 Abs. 1 PBG). Die Überbauungsziffer wird

durch die Aufstockung auf ein bestehendes Gebäude nicht verändert. Es ist

demgemäss durchaus sachgerecht, wenn die Vorinstanz zur Abklärung der Frage, ob

sich der Bauherrschaft durch das Bauprojekt Bau- bzw. Nutzungsmöglichkeiten

bieten, die mit einem Neubau nicht realisierbar wären, die Geschossflächen

gemäss Umbauprojekt mit jenen vergleicht, die bei einem Neubau verwirklicht werden

könnten.

Die Vorinstanz ermittelte

aufgrund der eingereichten Überbauungsstudien der Bauherrschaft und nach

Vornahme von Korrekturen die Fläche des Bauobjekts mit 1'460 m2

und eine mögliche Neubaufläche von 1'313 m2, was eine

Mehrfläche des Umbauprojekts gegenüber einem Neubau von rund 150 m2

ergebe bzw. rund 11 % der möglichen Neubaufläche. Demgegenüber macht die

private Beschwerdegegnerschaft eine geplante Fläche von 1'785 m2

geltend. Ihre Berechnung übersieht aber, dass das Galeriegeschoss nicht durchgehend

verläuft, sondern im nordöstlichen Teil ein erheblicher Luftraum besteht; Erdgeschoss

und Galeriegeschoss (1. OG) weisen daher eine unterschiedliche Fläche auf.

Die Berechnung der Vorinstanz ist nachvollziehbar und überzeugend. Wenn diese

zum Schluss kam, bei einer Mehrausnützung von 150 m2 bzw. rund

11.

% der möglichen Neubaufläche könne nicht von einer "wesentlich"

weiter gehenden Bau- bzw. Nutzungsmöglichkeit gesprochen werden, ist ihr

beizupflichten.

5.

5.1

Der Nutzungsvergleich gemäss Erwägung 4 bildet

nur eines von mehreren Kriterien für die Beantwortung der Frage, ob eine

neubauähnliche Umgestaltung vorliege. Ein – wichtiges – Indiz für einen Neubau

liegt auch dann vor, wenn die neue Organisation und Konstruktion des Gebäudes

nicht mehr als Verbesserung oder Anpassung des Vorhandenen gelten kann und/oder

die baulichen Änderungen die bisherige Gestaltung des Gebäudes nicht mehr erkennen

lassen (vgl. vorn E. 3.1). Hierzu hat das Baurekursgericht ausgeführt,

vorliegend blieben der Turmteil vollständig und der schmale Teil des Fabrikgebäudes

– abgesehen vom Einzug einer Treppe – unverändert. Im grösseren rechteckigen

Teil des Fabrikgebäudes würden im Erdgeschoss die innere Einteilung teilweise

geändert und Garagenboxen, Treppenaufgänge und Nasszellen geschaffen. Nämliches

(ohne Garagenboxen) gelte für das Galeriegeschoss. Die Aussenwände würden

demgegenüber, ausser wenigen neuen zugangs- oder fensterbedingten Durchbrüchen,

vollständig belassen, begleitet von teilweisen Änderungen der bestehenden

Befensterung. Belassen werde auch, bis auf die Schaffung eines Treppenaufgangs,

das Untergeschoss sowie die Böden und die Decken bis auf jene des Galeriegeschosses,

die durch eine höher angesetzte Decke ersetzt werden soll. Im Verhältnis zum

Ganzen seien diese Eingriffe untergeordnet, womit das Primat des

Investitionsschutzes gewahrt bleibe. Zu keinem anderen Ergebnis führe alsdann

das Verhältnis von Bestand und Erweiterung. Die heutige Geschossfläche von

975.

m2 soll auf höchstens 1'460 m2

Geschossfläche und damit um die Hälfte des Bestands erhöht werden; dies bei weitestgehend

er Wahrung des Erscheinungsbilds des Gebäudekomplexes. Von aussen sichtbar sei

einzig, dass etwa über der Hälfte der gesamten Gebäudelänge ein weiteres Geschoss

aufgesetzt werden soll. Das Vorhaben charakterisiere sich somit als partielle,

eingeschossige Aufstockung des heute zwei- bis dreigeschossigen Gebäudes, das

im Übrigen mehrheitlich unverändert bleibe. Darin könne keine neubauähnliche

Umgestaltung erblickt werden. Im Vordergrund stehe gesamthaft vielmehr der

Schutz – und gleichermassen auch die Weiterentwicklung – der bestehenden

Investition.

5.2

Diese Ausführungen der Vorinstanz sind überzeugend

und es kann auf sie verwiesen werden (§ 28 Abs. 1 Satz 2 in

Verbindung mit § 70 VRG). Der Umbau betrifft – abgesehen von der Erhöhung

der Galeriegeschossdecke, bedingt durch den Einbau der beiden Wohnungen – den

nordwestlichen, gegen die Z-Strasse gerichteten Teil des Gewerbekomplexes. Aber

auch in diesem Teil bleibt die äussere Umfassung und innere Aufteilung teilweise

erhalten. Der Turmteil wird vom Umbau überhaupt nicht berührt, und im schmalen

Teil des Fabrikgebäudes wird lediglich eine Treppe eingezogen. Das Bauvorhaben

zielt auf eine zeitgemässe und wirtschaftliche gemischte Nutzung Gewerbe/Wohnen

unter möglichst weitgehender Verwendung der bestehenden Substanz. Zu Recht kam

die Vorinstanz zum Schluss, darin liege keine neubauähnliche Umgestaltung,

sondern der Schutz – und gleichermassen auch die Weiterentwicklung – der

bestehenden Investition. Ein Vergleich mit dem von der Beschwerdegegnerschaft

angerufenen Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 26. März 2008 (VB.2007.00280)

ist verfehlt, war doch in jenem Fall ein umfassender innerer und äusserer Umbau

geplant, wodurch die Liegenschaft ein

weitgehend neues Erscheinungsbild erhielt.

Soweit die

Beschwerdegegnerschaft beanstandet, dass im Rahmen einer nächsten Bauetappe

unter Umständen die Erstellung eines Dachgeschosses eingegeben und bewilligt

werden könnte, ist festzuhalten, dass vorliegend allein das Streitgegenstand

bildende Baugesuch zu beurteilen und nicht auf eine hypothetische weitere

Aufstockung abzustellen ist. Die Beschwerdegegnerschaft wird gegen eine

allfällige entsprechende Bewilligung den Rechtsmittelweg beschreiten können.

5.3

Zusammengefasst ist festzuhalten, dass der

Baukommission Rüschlikon keine Verletzung ihres Ermessens- bzw.

Entscheidungsspielraums vorzuwerfen ist, wenn sie das Bauprojekt nicht als

neubauähnliche Umgestaltung im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG einstufte.

Damit ist auch hinsichtlich der Anwendung von § 101 Abs. 2 PBG das

Bauprojekt nicht als neubauähnliche Umgestaltung, sondern als weiter gehende

Vorkehren zu qualifizieren. Solche können bewilligt werden, wenn die Baulinie

in absehbarer Zeit nicht durchgeführt werden soll und wenn mit sichernden Nebenbestimmungen

zur baurechtlichen Bewilligung ausgeschlossen wird, dass das Gemeinwesen bei

Durchführung der Baulinie den entstandenen Mehrwert zu entschädigen hat. Die

Baukommission Rüschlikon hat in Dispositivziffer 2105 der Baubewilligung vom 26. Januar

2011.

einen entsprechenden Mehrwertrevers zulasten des Baugrundstücks statuiert.

Was die Realisierung der Baulinie betrifft, hat das Baurekursgericht dargelegt,

dass diese nicht in absehbarer Zeit verwirklicht werden soll (Entscheid der

Vorinstanz, E. 4.7). Diese Sachverhaltsfeststellung ist unbestritten und

es kann hierauf verwiesen werden. Das strittige Bauvorhaben ist auch unter

diesem Gesichtspunkt bewilligungsfähig.

5.4

Strittig ist weiter, ob dem Bauprojekt, insbesondere der

geplanten Aufstockung, im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG keine überwiegenden

öffentlichen und privaten Interessen entgegenstehen.

5.4.1

Das Baurekursgericht hielt hierzu in seinem Rekursentscheid

(E. 4.8) fest, ob der Aufstockung überwiegende nachbarliche Interessen entgegenstünden,

sei aufgrund einer einzelfallbezogenen Interessenabwägung zu beurteilen, bei der

die Interessen der Bauherrschaft gegen die entgegenstehenden privaten

Interessen abgewogen würden. Die Nordfassade des streitbetroffenen Gebäudes

unterschreite den Grenzabstand von 7 m gegen das Grundstück Kat.-Nr. 06

um rund 1,3 m. Zudem weise die Nordwestfassade aufgrund der

Baulinienüberschreitung eine (nicht mehrlängenzuschlagspflichtige) Überlänge

von rund 5 m auf. Das Gebäude Z-Strasse 07 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 06

weise indessen einen Grenzabstand von rund 13 m zum Baugrundstück auf,

womit der Gebäudeabstand deutlich überschritten sei. Auch im Verein mit der

Fassadenüberlänge von rund 5 m sei kein Nachteil zu erblicken, der ein

überwiegendes Interesse an einer Bauverweigerung zu begründen vermöchte.

Besagte Verhältnisse würden nämlich bei Weitem dadurch kompensiert, dass das

streitbetroffene Gebäude mit der geplanten Aufstockung eine Höhe von lediglich

9,46 m aufweise, während für eine Neubaute eine Gebäudehöhe von 11,4 m

erlaubt wäre, zuzüglich der Firsthöhe von vorliegend 7 m. Damit wäre eine

vorschriftskonforme Neubaute weder mit wesentlich weniger Beschattung noch mit

wesentlich weniger Beeinträchtigung der Privatsphäre oder mit wesentlich

weniger Blendwirkung verbunden. Die Liegenschaften der übrigen Rekurrenten

seien allesamt durch die Z-Strasse vom Baugrundstück getrennt. Auch bezüglich

dieser Rekurrierenden gelte, dass ein vorschriftskonformer Baukörper zwar eine

geringere Grundfläche, dafür aber eine wesentlich grössere Gebäude- bzw.

Gesamthöhe aufweisen würde mit entsprechenden Folgen für die Aussicht und die

Grosszügigkeit der die Rekurrierenden umgebenden Raumverhältnisse.

5.4.2

Die private Beschwerdegegnerschaft hält in ihrer

Beschwerdeantwort fest, das heute bestehende Gebäude verletze den Grenzabstand

gegenüber dem Grundstück Z-Strasse 07 der Beschwerdegegnerin Nr. 4

(5,72 m statt 7 m). Diese Grenzabstandsverletzung wirke sich massiv

aus, da das Gebäude bergseitig eingeschossig und seeseitig knapp zweigeschossig

sei. Nach der Aufstockung stünde auf dem heute bestehenden Gebäude ebenfalls zu

nahe an der Grenze eine zu 100 % gefensterte Glasfassade. Allein die

Blendwirkung werde sich massiv störend auswirken. Hinzu kämen die Verletzung

der Privatsphäre und die zusätzliche Beschattung. Durch die Erhöhung der

abstandswidrigen Fassade um ein Stockwerk würden die bestehenden

Baurechtsverletzungen massiv verschärft. Die Vor­instanz habe wiederum falsche

Kriterien angewandt. Mit einem Gebäudeabstand habe dies wenig zu tun. Auch die

Ausführungen über die Gebäudehöhe seien nicht zutreffend, indem unter Umständen

eine weitere Aufstockung, insbesondere durch ein Dachgeschoss, möglich wäre.

5.4.3

Festzuhalten ist

vorab, dass die Aufstockung eines abstandswidrigen Gebäudes nach der

Rechtsprechung keine "neue oder weitergehende Abweichung" einer

baurechtlichen Vorschrift darstellt, welche gemäss § 357 Abs. 1 PBG

einer Ausnahmebewilligung bedürfte (VGr, 10. April 2002, VB.2001.00375,

E. 2c = RB 2002 Nr. 81 = BEZ 2002 Nr. 20). Vielmehr ist auch

diesbezüglich entscheidend, ob dem Projekt überwiegende öffentliche oder

private nachbarliche Interessen entgegenstehen.

Das Mass an Einwirkungen, z. B.

durch Schattenwurf oder Verschlechterung der Belichtungs- und Aussichtsverhältnisse,

das sich ein Grundeigentümer durch eine nachbarliche Baute gefallen lassen

muss, wird im zürcherischen Baupolizeirecht durch die baurechtlichen

Abstandsvorschriften und übrigen Baubegrenzungsnormen bestimmt. Ein Grundeigentümer

hat daher ein nachbarliches Bauprojekt hinzunehmen, welches die Baubegrenzungsnormen

respektiert (RB 1990 Nr. 75 [Leitsatz] = BEZ 1990 Nr. 28; VGr, 4. Juli

2007, VB.2007.00038, E. 4.4). Die

Eigentümerin des benachbarten Grundstücks Kat.-Nr. 06 müsste auf dem

Baugrundstück Kat.-Nr. 03 entlang der gemeinsamen Grenze einen Neubau

zulassen, der einen Grenzabstand von 7 m einhält, aufgrund der

tatsächlichen Situation zwischen den Baulinien entlang der AA-Strasse und Z-Strasse

eine Breite von ca. 15 m aufweist, höchstens drei Vollgeschosse, zwei

Dachgeschosse und ein anrechenbares Untergeschoss umfasst und die Gebäudehöhe

von maximal 11,40 m nicht überschreitet. Bei Anordnung eines

Attikageschosses bündig mit der betreffenden (Nordwest-)Fassade des Neubaus

würde diese eine Höhe von rund 15 m erreichen; wie die Vor­instanz auch

richtig erwähnt, könnte bei Realisierung eines Neubaus mit Steildach das Gebäude

neben der Gebäudehöhe von 11,4 m eine Firsthöhe von 7 m erreichen. Zu

Recht hält die Vorinstanz fest, dass die von einem solchen Neubau ausgehenden

Einwirkungen nicht geringer wären als beim Bauprojekt, welches zwar gegenüber

dem Grundstück Kat.-Nr. 06 den Grenzabstand von 7 m um rund 1,3 m

unterschreitet und eine Breite von rund 20 m, hingegen eine Gesamthöhe von

lediglich 9,46 m aufweist. In diesem Zusammenhang ist es auch durchaus

richtig, wenn das Baurekursgericht darauf hinweist (E. 4.8.2), dass vorliegend

der Abstand zwischen dem benachbarten Gebäude Z-Strasse 07 und dem Bauobjekt

fast 19 m beträgt und damit der in erster Linie wohnhygienischen Zielen

dienende bauordnungsgemässe Gebäudeabstand hier von 14 m in bedeutendem

Umfang überschritten wird.

Was die Blendwirkung

betrifft, so könnten Reflexionen nur bei den Glasfassaden und nicht beim

begehbaren und isolierten Dach auftreten. Die Nordwest- und die Südwestfassaden

sind jedoch zum Gebäude Z-Strasse 07 so situiert, dass Blendwirkungen auf

den südlichen Bereich desselben höchstens für kurze Zeit bewirkt werden können.

Von massiv störenden Blendwirkungen kann keine Rede sein.

Die Vorinstanzen haben

nicht rechtsverletzend entschieden, wenn sie die Interessen der benachbarten

Grundeigentümerin der Liegenschaft Z-Strasse 07 grundsätzlich nicht als

"überwiegend" im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG einstuften, auch

nicht soweit die Aufstockung den Grenzabstandsbereich unterschreitet. Die

Liegenschaften der übrigen privaten Beschwerdegegnerschaft sind alle durch die Z-Strasse

vom Baugrundstück getrennt. Auch hinsichtlich dieser Liegenschaften gilt, dass

ein Neubau zwar eine geringere Grundfläche aufweisen würde, dafür eine

wesentlich grössere Gebäude- bzw. Gesamthöhe, sodass dadurch keine Verbesserung

hinsichtlich der Einwirkungen die Folge wäre.

5.4.4

Obschon das Baurekursgericht das Bauprojekt nicht als

neubauähnlich qualifizierte und grundsätzlich auch das Vorliegen von dem

Bauvorhaben entgegenstehenden "überwiegenden privaten Interessen"

verneinte, erachtete es die sich "aus dem Bauvorhaben gegenüber einer

Neubaute ergebende Übernutzung des Baugrundstücks um 150 m2 Fläche

von anrechenbaren Geschossen" als unzulässig. Zur Begründung führte es an,

es sei nicht einzusehen, weshalb die Eigentümerin des unmittelbar anstossenden

Grundstücks Kat.-Nr. 06 diese Mehrfläche hinzunehmen habe. Anders wäre

möglicherweise dann zu urteilen, wenn eine Weiterentwicklung der Investitionen

aufgrund baulicher Gegebenheiten ohne eine solche Übernutzung unmöglich wäre.

Vorliegend könne ohne Weiteres ein reduziertes Geschoss auf die bestehende

Baute aufgesetzt werden, indem etwa die Aufbaute auf den Längsseiten

zurückversetzt würde. Die bestehende Investition lasse sich problemlos auch auf

diese Weise weiterentwickeln.

Diese Rechtsauffassung ist

indessen nicht haltbar. Wenn sich der Um- oder Erweiterungsbau einer

bestehenden Baute, die den Bauvorschriften widerspricht, nach Massgabe von § 357

Abs. 1 PBG als zulässig erweist, was hier wie vorn aufgezeigt der Fall

ist, ist er hinsichtlich der Anwendung dieser Bestimmung bewilligungsfähig und

zu bewilligen. Eine "neue oder weitergehende Abweichung von

Vorschriften" liegt hier nicht vor, da die Überbauungsziffer durch das

Bauprojekt unverändert bleibt und eine Ausnützungs- oder Baumassenziffer nicht

Anwendung findet. Die Rechtsauffassung der Vorinstanz läuft darauf hinaus, dass

bei Anwendung von § 357 Abs. 1 PBG das Bauprojekt einem Vergleichsprojekt

eines bauordnungsgemässen Gebäudes gegenübergestellt wird und jede Mehrfläche

oder Mehrkubatur von vornherein als unzulässig eingestuft wird. Für eine solche

Rechtsprechung fehlt indessen eine gesetzliche Grundlage. Der Schluss des Baurekursgerichts,

die Grundeigentümerin der unmittelbar anstossenden Liegenschaft Z-Strasse 07

habe die "Übernutzung von 150 m2 Fläche" nicht

hinzunehmen, weshalb das Bauprojekt neu zu konzeptionieren und die

Baubewilligung aus diesem Grund aufzuheben sei, ist nicht haltbar. Bestehen –

wie erwähnt (E. 5.4.3) – keine überwiegenden nachbarlichen Interessen,

haben die Nachbarn keinen Anspruch auf eine generelle Redimensionierung eines

Bauvorhabens.

6.

Es bleiben jene – von der

Vorinstanz verworfenen – Rügen zu prüfen, welche die Beschwerdegegnerschaft vor

Verwaltungsgericht erneut vorbringt (RB 1983 Nr. 22; vgl. vorn E. 2.2).

6.1

Die

Beschwerdegegnerschaft moniert, aus den Plänen sei nicht ersichtlich, wie gross

die Dachaufbaute in Erscheinung treten werde. Ausgesteckt sei lediglich ein

5.

m x 5 m grosses Mittelteil, welches auch aus der Katasterkopie

erkennbar sei. In den Fassadenplänen sei jedoch ersichtlich, dass eine erheblich

grössere Dachaufbaute geplant sei, indem dort ein Aufbau in der Grösse von

10.

m x 15 m erkennbar sei. Aus den Plänen "Ansicht Südwest"

sei eine Aufbaute ersichtlich, die in der Mitte des Gebäudes liege, 10 m

breit sei und ca. 1,5 m über das Dach hinausrage. Ein Geländer sei nicht

erkennbar. Im Schnitt C-C rage die Dachaufbaute seitlich über das Dach des

alten Turms hinaus, das Dach liege auf einer Höhe von 9,46 m. Bei den Plänen

Dachaufsicht sei eine Treppe erkennbar, die von unten bis aufs Dach führe und

im Niveau 9,46 m ende. In diesem Bereich liege jedoch die Dachaufbaute,

welche gemäss Schnittplänen ein Niveau von 10,96 m aufweise. Die Treppe

ende mitten in der Dachaufbaute mit einem Niveauunterschied von 1,5 m.

Das Flachdach des aufgestockten Wohngeschosses befindet

sich auf Kote + 9,46 und wird von jeder Wohnung aus über eine Treppe

erschlossen. Der innere Teil des Flachdachs, ebenfalls auf Kote + 9,46 ist als

begehbare Dachterrasse mit einem Ausmass von 10,3 m x 15,3 m

ausgestaltet. In diesem Bereich – zwischen den beiden Treppen – ist ein ca.

5.

m x 5 m grosser und 1,5 m hoher Bauteil (Kote + 10,96)

vorgesehen mit den Oblichtern über den beiden Lichtschächten bzw. den beiden

Nebenräumen, die südwestlich und nordöstlich an den Lift anschliessen. Die

begehbare Dachterrasse wie auch die beiden darin angeordneten Atrien werden

durch ein 1 m hohes Geländer gesichert. Die Pläne sind korrekt und

bedürfen keiner Ergänzung. Der Einwand der Beschwerdegegnerschaft ist aber

insofern verständlich, als infolge der Einzeichnung der Geländer in den

Schnitten und Ansichten nur mit Strichen und ohne deutliche Kennzeichnung der

Unterschied zur Dachaufbaute zu wenig hervorgeht und damit leicht der Eindruck

von weiteren Aufbauten entstehen kann.

6.2

Im Rekursverfahren hat die Beschwerdegegnerschaft

gegen das strittige Bauprojekt auch Einwände hinsichtlich der Einordnung

erhoben und die Abklärung der Schutzwürdigkeit des bestehenden Gebäudes als

Zeuge der industriellen Vergangenheit der Gemeinde Rüschlikon verlangt.

6.2.1

Letztere wird von der Beschwerdegegnerschaft im

Beschwerdeverfahren nicht mehr verlangt. Vor Verwaltungsgericht erneuert die

Beschwerdegegnerschaft indessen ihren Einwand, die Gestaltung des Bauprojekts

verstosse gegen § 238 Abs. 1 PBG.

6.2.2

Zur Frage der Einordnung führte die Baukommission

Rüschlikon in der Baubewilligung vom 26. Januar 2011 aus, um die "BB-Fabrik"

vernünftig und ortsverträglich zu erweitern und eine optimale städtebauliche

Einbindung in den Kontext erzielen zu können, würden die bestehenden

Aussenwände des annähernd quadratischen Gebäudeteils aufgenommen. Der

projektierte Aufbau werde deutlich vom südlichen turmartigen Kopfbau abgerückt.

Auf eine Ausschöpfung der maximal zulässigen Höhenentwicklung werde bewusst verzichtet.

Die Oberkante des Erweiterungsbaus nehme die Traufkante des Kopfbaus auf. Es

entstehe eine klare Form, die sich gut in den städtebaulichen Kontext einfüge.

Dieser klare Lösungsansatz werde durch das Entfernen des störenden

nordwestlichen Turmbereichs zusätzlich unterstützt. Für die Erschliessung der

beiden neuen Wohneinheiten von der Z-Strasse her werde die bestehende

"Schlucht" zwischen Trottoir und Gebäude geschlossen. Die Gestaltung

des entstehenden Vorplatzes werde dazu beitragen, dass die in diesem

Strassenabschnitt derzeit unbefriedigende städtebauliche Situation bereinigt

werde. In der näheren Umgebung sei eine Vielzahl von verschiedenen Dachformen

vorhanden. Über die Jahre hinweg sei eine neue gewachsene Struktur mit einer

guten Durchmischung diverser Dachformen entstanden, in welche sich das

vorliegende Projekt nahtlos und gut einordne. Der projektierte Baukörper

zeichne sich durch eine zeitgenössische Architektursprache aus, die auch auf

die modernen Wohnbedürfnisse reagiere. Das zurückhaltend gestaltete Flachdach

erziele eine gute Gesamtwirkung und vermeide eine Konkurrenzierung der bestehenden

Bausubstanz mit bereits relativ vielen verschiedenen Dachformen. Die

Aufstockung werde in einer Stahl-/Glaskonstruktion erstellt. Die nicht

begehbaren Flachdachbereiche würden extensiv begrünt. Das Projekt erfülle für

sich wie auch im Kontext zur bestehenden Liegenschaft und Umgebung die

geforderten Gestaltungs- und Einordnungsnormen.

Diesen Ausführungen hält

die Beschwerdegegnerschaft in ihrer Rekursschrift und in der Beschwerdeantwort

entgegen, das Gebäude stehe in einem heterogen überbauten Quartier. Gerügt

werde die sogenannte "innere Einordnung". Das Gebäude stelle sich

heute als schön gestaltetes, ehemaliges Industriegebäude dar. Mit dem Turm und

dem anschliessend flachen Gewerbeteil wirke es beinahe romantisch. Bestimmte

Details wie der Turm und die Fenster in den Fassaden seien fein gegliedert. Die

Fensterformen liessen die frühere industrielle Nutzung sehr gut erkennen. Auf

dieses Gebäude mit industrieller Vergangenheit werde ein Glasbetonklotz ohne

jeglichen Willen zur Gestaltung gestellt. Der Aufbau entspreche der heute

beliebten, üblichen Aquariumsarchitektur mit möglichst vielen Fenstern,

möglichst viel Seesicht und null architektonischen Details. Der Umstand, dass

die Baute neu zweigeschossig ins Trottoir hinausrage, wirke bedrohlich. Diese

Gestaltung entspreche nicht den Anforderungen an § 238 Abs. 1 PBG.

6.2.3

Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten,

Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und

landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu

gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese

Anforderung gilt auch für Materialien und Farben.

Bei der Anwendung dieser

Ästhetikgeneralklausel steht den Gemeinden ein erheblicher Ermessensspielraum

zu. Beruht der kommunale Entscheid auf einer vertretbaren Würdigung der

massgebenden Umstände, so hat ihn die Rekursinstanz zu respektieren und darf

nicht ihre eigene Beurteilung an die Stelle derjenigen der örtlichen Baubehörde

setzen (VGr, 23. März 2011, VB.2010.00670, E. 3.2 mit Hinweisen). Das

neben der Überprüfung des Sachverhalts auf Rechtskontrolle beschränkte Verwaltungsgericht

kann nur bei Ermessensmissbrauch und -überschreitung einschreiten (§ 50 Abs. 1

in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a und b VRG).

6.2.4

Die Kritik der Beschwerdegegnerschaft zur Einordnung

des Bauprojekts ist pauschal gehalten und vermag die detaillierten und

überzeugenden Erwägungen der örtlichen Baubewilligungsbehörde nicht infrage zu

stellen. Es kann auf die Ausführungen in der Baubewilligung verwiesen werden (§ 28

Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 70 VRG). Mit dem Bauprojekt

werden die Gebäulichkeiten der ehemaligen BB-Fabrik modernen Wohnbedürfnissen

zugeführt und eine verbesserte gewerbliche Nutzung ermöglicht. Gleichzeitig

bleibt das charakteristische Erscheinungsbild der Industriebaute, welche die

Beschwerdegegnerschaft selber als "schön gestaltet" beschreibt,

weitgehend erhalten. Der Aufbau ist in einer modernen Architektursprache

gehalten und hebt sich damit bewusst und für jedermann sofort ersichtlich vom

ehemaligen Fabrikgebäude ab. Die Auffassung der Baukommission

Rüschlikon, das streitbezogen Bauprojekt sei hinsichtlich der Einordnung bewilligungsfähig,

beruht auf einer überzeugenden Würdigung der massgebenden Sachumstände. Sie ist

auf jeden Fall vertretbar und liegt innerhalb des der Gemeinde bei der Anwendung

von § 238 Abs. 1 PBG zustehenden Entscheidungsspielraums.

7.

Die Beschwerde ist somit

gutzuheissen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten des

Rekurs- und Beschwerdeverfahrens der Beschwerdegegnerschaft aufzuerlegen (§ 65a

Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine

Parteientschädigung steht dieser von vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2

VRG). Hingegen ist eine solche den Beschwerdeführenden zuzusprechen (§ 17 Abs. 2

lit. a VRG). Angemessen ist eine solche von Fr. 1'250.- je

Beschwerdeführer für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren zusammen, total

Fr. 2'500.-. Der mitbeteiligten Baukommission Rüschlikon steht keine

Parteientschädigung zu (vgl. VGr, 16. Januar 2008, VB.2007.00382, E. 4.2

= RB 2008 Nr. 19 = BEZ 2008 Nr. 3).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird gutgeheissen. Disp.-Ziff. I

und III des Entscheids des Baurekursgerichts vom 6. September 2011 werden

aufgehoben und der Beschluss der Baukommission Rüschlikon vom 26. Januar

2011.

wird wiederhergestellt.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 6'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 130.-- Zustellkosten,

Fr. 6'130.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten sowie die Kosten des Rekursverfahrens von Fr. 5'210.-

werden je zu 1/10 der Beschwerdegegnern 1–10 auferlegt, unter solidarischer

Haftung eines jeden für die ganzen Gerichts- bzw. Rekurskosten.

4.

Die

Beschwerdegegnerschaft wird im gleichen Verhältnis und unter solidarischer Haftung

verpflichtet, den Beschwerdeführern für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren

zusammen eine Parteientschädigung von 1'250.- je Beschwerdeführer, total

Fr. 2'500.-, zu bezahlen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an…

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2011.00640 | Lexipedia