VB.2011.00648

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2011.00648

13. Juni 2012Deutsch17 min

(URT.2012.14364)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Mit Beschluss vom 8. Februar 2011 erteilte die Baukommission

Küsnacht H die baurechtliche Bewilligung für den Neubau eines Einfamilienhauses

unter Abbruch des bestehenden Mehrfamilienhauses Assek.-Nr. 01 auf dem

Grundstück Kat.-Nr. 02 am K-Weg 03 in Küsnacht.

Erwägungen

II.

Die hiergegen von C und D, A und B, F und einer weiteren

Anwohnerin mit separaten Eingaben erhobenen Rekurse wies das Baurekursgericht

nach Durchführung eines Abteilungsaugenscheins auf dem betreffenden Lokal mit

Entscheid vom 19. September 2011 ab.

III.

Mit Beschwerden vom 10. bzw. 24. Oktober 2011 wandten

sich A und B sowie C und D einerseits (VB.2011.00648) und F andererseits

(VB.2011.00681) ans Verwaltungsgericht. Erstere beantragten, den Beschluss der

Baukommission Küsnacht vom 8. Februar 2011 aufzuheben und die

Baubewilligung zu verweigern. Eventualiter sei die Baubewilligung mit weiter

reichenden Auflagen zu ergänzen; subeventuell sei das Verfahren zum Neuentscheid

an die Vorinstanz zurückzuweisen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten

der Beschwerdegegnerschaft. F beantragte seinerseits, den angefochtenen

Beschluss aufzuheben und die Akten an die Vorinstanz zur Neubeurteilung zurückzuweisen.

Eventualiter sei der Beschluss aufzuheben und die nachgesuchte Baubewilligung

zu verweigern; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der

Beschwerdegegnerschaft.

Das Baurekursgericht beantragte am 25. Oktober bzw. 8. November

2011.

ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerden.

Mit Präsidialverfügung vom 14. November 2011 wurden

die Beschwerdeverfahren VB.2011.00648 und VB.2011.00681 vereinigt.

Mit Beschwerdeantwort vom 30. Dezember 2011 schloss

die Baukommission Küsnacht auf Abweisung der Beschwerden, soweit darauf

einzutreten sei; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der

Beschwerdeführenden.

Mit Beschwerdeantwort vom 3. Januar 2012 beantragte H,

die Beschwerden abzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der

Beschwerdeführenden.

Am 23. Januar bzw. 2. Februar 2012 nahmen A und B

sowie C und D einerseits und F andererseits zu den Beschwerdeantworten Stellung.

Mit Schreiben vom 16. Februar 2012 verzichtete H auf

eine Vernehmlassung zu den Stellungnahmen der Beschwerdeführenden.

Die Kammer erwägt:

1.

Die Beschwerdeführenden rügen das Dispositiv des

angefochtenen Entscheids als unklar. Laut dem Beschwerdeführer aus

VB.2011.00681 ist nicht ersichtlich, ob sein Rekurs, soweit er nicht den

umstrittenen Abstellraum sowie die im Untergeschoss des Bauvorhabens geplanten

Räume betreffe, abgewiesen bzw. als gegenstandslos geworden abgeschrieben oder

auf ihn gar nicht erst eingetreten worden sei.

Ist das Dispositiv eines

Entscheids unklar, unvollständig, zweideutig oder in

sich widersprüchlich, steht den Betroffenen in erster Linie das

Erläuterungsbegehren als Rechtsbehelf offen (RB 1991 Nr. 15; Alfred

Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des

Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, Vorbem. zu §§ 19−28

N. 21). Zur Aufhebung des Entscheids durch die Rechtsmittelinstanz führen

solche Mängel jedenfalls dann nicht, wenn sich die Unklarheit oder

Unvollständigkeit im Wege der Auslegung unter Zuhilfenahme der Entscheidgründe

beheben lässt. Ein solcher Fall liegt hier vor: Nach Disp.-Ziff. III des

Rekursentscheids vom 19. September 2011 wurden die vereinigten Rekurse

teilweise gutgeheissen und die angefochtene Baubewilligung mit zwei Nebenbestimmungen

betreffend die Befensterung des Abstellraums und die Nutzung der Räume im Untergeschoss

ergänzt. Auch wenn die Dispositivanordnung nicht explizit festhält, dass die

Rekurse im Übrigen abgewiesen werden, ergibt sich dies ohne Weiteres aus den

Erwägungen 3.2, 4.5, 7.3.3, 7.4.3 Abs. 2, 7.4.4 Abs. 3, 7.6, 7.7.2 Abs. 2,

7.8.2

Abs. 2, 8.2.2 Abs. 2, 8.5, 9.3, 10.2, 11.8 und 12.

2.

Der Beschwerdeführer aus VB.2011.00681 macht in

verfahrensrechtlicher Hinsicht geltend, die Vorinstanz habe seinen Anspruch auf

rechtliches Gehör verletzt, indem sie ihm die Möglichkeit verwehrt habe,

persönlich am durchgeführten Augenschein teilzunehmen. Obwohl er den

angesetzten Lokaltermin vom 4. Juli 2011 krankheitshalber nicht habe

wahrnehmen können, habe die Vorinstanz seinem Verschiebungsgesuch, das mit

einem Arztzeugnis vom 24. Juni 2011 hinreichend begründet gewesen sei, zu

Unrecht nicht stattgegeben. Dass sein Rechtsvertreter am Augenschein

teilgenommen habe, ändere nichts an der Gehörsverletzung.

2.1

Der

Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung

vom 18. April 1999) garantiert den Parteien, im Verfahren vor Verwaltungs-

und Gerichtsbehörden effektiv mitwirken zu können, wozu auch die Teilnahme am

Beweisverfahren gehört (Kölz/Bosshart/Röhl, § 8 N. 31 ff., § 60

N. 16). Die Parteien haben grundsätzlich das Recht, an gerichtlich

angeordneten Augenscheinen persönlich anwesend zu sein (BGE 116 Ia 94 E. 3b;

113.

Ia 81 E. 3a mit Hinweisen).

Das Teilnahmerecht umfasst auch ein Anrecht auf rechtzeitige

Einladung zur Beweiserhebung, damit die Partei persönlich erscheinen oder sich

ordnungsgemäss vertreten lassen kann (BGE 112 Ia 5 E. 2c und d). Hingegen

verleiht es den Parteien keinen Anspruch auf Festsetzung eines bestimmten

Termins, auch wenn es den Gepflogenheiten entspricht, bei der Terminwahl auf

ihre Terminwünsche Rücksicht zu nehmen. Ebenso wenig haben die Beteiligten einen

uneingeschränkten Anspruch auf Verschiebung eines Termins für den Fall, dass

sie am betreffenden Datum verhindert sind (vgl. Art. 147 Abs. 2 der

Strafprozessordnung vom 5. Oktober 2007). Stellt die Partei ein Verschiebungsgesuch,

ist vielmehr eine sinngemässe Anwendung der Regeln zur Fristwiederherstellung

angezeigt (vgl. Kölz/Bosshart/Röhl, § 12 N. 28): Bei Vorliegen von

entschuldbaren Hinderungsgründen wie schwerer Erkrankung, Militärdienst oder

höherer Gewalt ist ihrem Gesuch nur dann stattzugeben, wenn keine

Parteivertretung bestellt ist oder bestellt werden kann, die das Nötige zur

Wahrung des Teilnahmerechts vorzukehren vermag (Kölz/Bosshart/Röhl, § 12 N. 20;

vgl. Thomas Merkli/Arthur Aeschlimann/Ruth Herzog,

Kommentar zum Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege im Kanton Bern, Bern 1997,

Art. 43 N. 9).

2.2

Wie die

Vorinstanz zutreffend bemerkt, hat das Baurekursverfahren einen objektivierbaren

Streitgegenstand. Auf persönlichkeitsbezogene Belange der Verfahrensbeteiligten

und deren persönliche Ausführungen kommt es bei der Beurteilung eines

Bauvorhabens in der Regel nicht an. Es ist deshalb grundsätzlich davon

auszugehen, dass sich die Parteien anlässlich eines im Baurekursverfahren

angeordneten Augenscheins durch ihre entsprechend instruierten Rechtsvertreter

wirksam vertreten lassen und alles Nötige zum Fall beibringen können.

Anhaltspunkte, die vorliegend eine Abweichung von diesem Grundsatz rechtfertigen

würden, werden vom Beschwerdeführer keine genannt und sind auch nicht ersichtlich.

Allein die bessere Ortskenntnis des Beschwerdeführers schliesst eine rechtliche

Vertretung am Augenschein nicht aus. Da der Beschwerdeführer im Rekursverfahren

anwaltlich vertreten war und sein Rechtsanwalt an seiner Stelle am Lokaltermin

vom 4. Juli 2011 anwesend sein konnte, hat die Vorinstanz sein Gesuch auf

Verschiebung des Augenscheins bzw. seinen Antrag auf dessen Wiederholung zu

Recht abgewiesen. Sein Begehren um Rückweisung der Akten an die Vorinstanz zur

Neubeurteilung ist somit unbegründet.

3.

Der Beschwerdegegner 1 plant auf dem der Wohnzone

W2/1.40 gemäss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Küsnacht 1994/2004 (BZO)

zugeteilten Grundstück Kat.-Nr. 02 den Abbruch des bestehenden

Mehrfamilienhauses Assek.-Nr. 01 und die Errichtung eines

Einfamilienhauses mit einer Doppelgarage, einem Schwimmbad und einer

umfassenden Einfriedung in Form einer Stützmauer. Das projektierte

Einfamilienhaus besteht aus einem Hauptgebäude (zwei Vollgeschosse und ein

anrechenbares Dachgeschoss) mit einer Fassadenlänge von 25 m, woran sich

auf beiden Seiten Anbauten anschliessen: In südöstlicher Richtung ist ein um

0,7 m rückversetzter Abstellraum von 4 m Länge und 4,5 m Breite

geplant, der mit einer 7 m langen Doppelgarage verbunden werden soll (Gesamtlänge

der Anbauten: 11 m). Angrenzend an den nordwestseitigen Flügel des

Hauptgebäudes mit einem Teil der Küche ("Küchentrakt") ist eine

4,5 m lange gedeckte Sitzplatzerweiterung projektiert.

4.

Die Beschwerdeführenden bestreiten die Qualifikation der

südöstlich und nordwestlich an das Hauptgebäude angelegten, eingeschossigen

Anbauten als Besondere Gebäude.

4.1

Der

Beschwerdegegner 1 spricht den Beschwerdeführenden vorab das Anfechtungsinteresse

hinsichtlich des Abstellraums ab. Die Vorinstanz hätte insofern auf ihren

Rekurs nicht eintreten dürfen.

4.1.1

Der aufgrund seiner örtlichen Beziehungsnähe grundsätzlich rechtsmittellegitimierte

Nachbar kann nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts nicht nur

die Verletzung von Normen mit nachbarschützender Funktion geltend machen.

Vielmehr kann er sich auf alle Argumente und Rechtssätze berufen, die im

Ergebnis zur Gutheissung seines Antrags führen oder hierzu grundsätzlich

geeignet erscheinen (VGr, 8. September 2010, VB.2010.00042, E. 1.1; RB

1987.

Nr. 3). Mangels eines Rechtsschutzinteresses fehlt dem Nachbarn die

Rechtsmittelbefugnis jedoch dann, wenn der geltend gemachte Projektmangel durch

eine für ihn bedeutungslose Nebenbestimmung geheilt werden kann (RB 1995 Nr. 8

= BEZ 1995 Nr. 14).

4.1.2

In E. 7.3.3 des Rekursentscheids bejahte die Vorinstanz die

Legitimation der damaligen Rekurrierenden zur betreffenden Rüge mit dem zutreffenden

Argument, dass ihre Gutheissung, mithin die Qualifizierung des Abstellraums als

Bestandteil des Hauptgebäudes, zwingend dessen Überlänge zur Folge hätte, womit

das Bauvorhaben in der vorgesehen Form nicht realisiert werden könnte. Mit der

Nutzung des Raums für den dauernden Aufenthalt von Menschen seien auch

intensivere Auswirkungen als mit der Nutzung als Besonderes Gebäude verbunden,

weshalb die Rekurrierenden ein entsprechendes legitimationsbegründendes

Interesse hätten. Die Vorinstanz ist auf die Rüge der Beschwerdeführenden damit

zu Recht eingetreten.

4.2

Dem Beschluss

der Beschwerdegegnerin 2 vom 8. Februar 2011 liegt die Annahme

zugrunde, dass es sich bei den betreffenden Anbauten (Abstellraum,

Doppelgarage, nordwestliche Sitzplatzerweiterung) um Besondere Gebäude im Sinn

von § 273 in Verbindung mit § 49 Abs. 3 des Planungs- und

Baugesetzes vom 7. September 1975 handelt. Das Hauptgebäude soll dabei

nach Auffassung der Beschwerdegegnerschaft nicht nur aus dem dreigeschossigen

mittleren Gebäudeteil bestehen, sondern den im nordwestlichen Gebäudeflügel untergebrachten

Küchentrakt mitumfassen.

4.3

Laut § 273

PBG gelten als Besondere Gebäude Bauten, die nicht für den dauernden Aufenthalt

von Menschen bestimmt sind und deren grösste Höhe 4 m, bei Schrägdächern 5 m,

nicht übersteigt. In § 49 Abs. 3 PBG, wonach für solche Bauten in der

Bau- und Zonenordnung von den kantonalen Mindestabständen abgewichen oder der

Grenzbau erleichtert werden kann, ist von Gebäuden und Gebäudeteilen die

Rede. Das Verwaltungsgericht hat sich mit dem Begriff der Besonderen Gebäude

schon verschiedentlich befasst. In seinem Entscheid vom 7. Dezember 2000 (VB.2000.00304,

00341.

= RB 2000 Nr. 100 = BEZ 2001 Nr. 4) hielt es fest, dass für die

Qualifikation einer Baute als Besonderes Gebäude deren fehlende objektive

Eignung zum dauernden Aufenthalt von Personen ausschlaggebend sei und nicht die

von der Bauherrschaft beabsichtigte bzw. in den Plänen ausgewiesene Nutzung. Erfüllt

ein Gebäude(teil) aufgrund seines Ausbaus die in § 299 ff. PBG festgelegten

Anforderungen an Wohn-, Schlaf- und Arbeitsräume oder unterschreitet er diese

nur unwesentlich, stellt er von vorherein kein Besonderes Gebäude dar. Trifft

dies nicht zu, ist im Sinn einer Gesamtwürdigung zu prüfen, in welchem Ausmass

der tatsächliche Zustand den wohnhygienischen Anforderungen genügt (Christoph

Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs-

und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 743).

Entsprechend dem Wortlaut von § 49 Abs. 3 PBG

geht die Rechtsprechung davon aus, dass Besondere Gebäude, sofern die Bau- und

Zonenordnung nicht etwas anderes bestimmt, an Hauptgebäude angebaut werden dürfen

(VGr, 10. September 2003, VB.2003.00210, E. 2a, auch zum Folgenden;

7.

Mai 2003, VB.2003.00069, E. 4). Voraussetzung ist, dass die Verbindung

oder die Nähe zu einem Hauptgebäude zusammen mit der Beschaffenheit des Gebäudes

(Grösse, Befensterung, Isolation, Heizung und dergleichen) nicht dazu führt,

dass in einer als Besonderes Gebäude deklarierten Baute Räume entstehen, die

bei objektiver Betrachtungsweise zum dauernden Aufenthalt von Menschen geeignet

sind. Daher liegt kein Besonderes Gebäude mehr vor, wenn dessen Ausstattung

eine solche Nutzung während des grösseren Teils des Jahres erlaubt (vgl. BEZ

1988.

Nr. 26 E. 3b) oder die Lage eines darin enthaltenen Raumes eine

dauernde Nutzung erleichtert, weil durch eine direkte Verbindung zum

Hauptgebäude mit seinem Einbezug in die Wohn- oder Arbeitsnutzung gerechnet

werden muss (Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 869). Eine weitergehende funktionale

Selbständigkeit des Besonderen Gebäudes wird nicht verlangt; dieses darf auch

der Wohn- oder Arbeitsnutzung des Hauptgebäudes dienen, sofern es selber nicht

zu solchen Zwecken genutzt werden kann (VGr, 10. September 2003,

VB.2003.00210, E. 2a; BEZ 2010 Nr. 23 E. 4.2.3; Fritzsche/Bösch/Wipf,

S. 870; abweichend VGr, 23. Mai 2007, VB.2006.00278, E. 9.2).

Allerdings dürfen blosse Bestandteile von Hauptgebäuden,

auch wenn sie sich für den dauernden Aufenthalt von Menschen nicht eignen,

nicht willkürlich zu Besonderen Gebäuden erklärt werden. Um als Besondere

Gebäude zu gelten, müssen sie in ihrer äusseren Erscheinung

und in ihrem räumlichen Verhältnis vom Hauptgebäude abgrenzbar sein (vgl. VGr,

2.

September 2002, VB.2002.00172, E. 2b/bb; RB 1984 Nr. 111; 1968 Nr. 47). Deshalb

ist in Anlehnung an die zur Abgrenzung zwischen Hauptgebäuden auf der einen und

An- und Nebenbauten auf der anderen Seite entwickelte Rechtsprechung eine

gewisse konstruktive und architektonische Selbständigkeit des Besonderen

Gebäudes zu verlangen (RB 1984 Nr. 111; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 870).

In der Regel ergibt sich diese bereits aufgrund der gegenüber Hauptgebäuden geringeren

Gebäudehöhe.

4.4

4.4.1

Nach E. 7.4.3 des Rekursentscheids verfüge die nordwestlich gelegene,

gedeckte Sitzplatzerweiterung als Anbaute mit ihrem im Vergleich zum

Hauptgebäude deutlich schlankeren Mauerwerk über konstruktive Selbständigkeit

und könne beseitigt werden, ohne dass in die Substanz des Hauptgebäudes

eingegriffen werden müsste. Architektonische Selbständigkeit sei angesichts der

im Vergleich zum Hauptgebäude deutlich geringeren Höhe ebenfalls gegeben. Die

Sitzplatzerweiterung sei nur dreiseitig eingewandet, mithin in südöstlicher

Richtung vollständig offen. Damit mangle es ihr sowohl an einem vollständigen

Witterungsschutz als auch an der Beheizungsmöglichkeit, was sie für den dauernden

Aufenthalt von Menschen ungeeignet mache. Zudem fehle ein direkter Zugang vom

Hauptgebäude aus. Damit stelle die Sitzplatzerweiterung offenkundig ein

Besonderes Gebäude dar.

4.4.2

Wie der Beschwerdeführer aus VB.2011.00648 zu Recht moniert, beruht die von

der Vorinstanz getroffene Qualifikation der Sitzplatzerweiterung als Besonderes

Gebäude auf unzutreffenden Annahmen und erweist sich im Ergebnis als

rechtsverletzend. Da der Küchenanbau gemäss den bewilligten Plänen zum

Hauptgebäude gehört (siehe oben E. 4.2), erscheint die 4,5 m lange

Sitzplatzerweiterung in architektonischer Hinsicht nicht als eigenständig,

sondern als unselbständiger Bestandteil des nordwestlichen Gebäudeflügels, mit

dem sie auch über eine durchgehende (südwestseitig auskragende) Dachterrasse verbunden

ist. Vom aussenstehenden Betrachter wird die gedeckte Sitzplatzerweiterung als

Fortsetzung des gleich hohen Küchentrakts wahrgenommen. Verstärkt wird dieser

Eindruck durch das nordostseitige (strassenseitige) Fassadenbild, das ohne

Rücksicht auf die beabsichtigte Aufteilung zwischen Haupt- und Besonderem

Gebäude aus zwei identischen, je 5,5 m langen und mit einem ovalen Fenster

bestückten Abschnitten besteht. Obwohl die Sitzplatzerweiterung aufgrund der

geringeren Mauerstärke eine gewisse konstruktive Selbständigkeit aufweist,

lässt sich ihre Qualifikation als Besonderes Gebäude infolge ungenügender

optischer Eigenständigkeit nicht mehr rechtfertigen. Dass sich der Sitzplatz

nicht für den dauernden Aufenthalt von Menschen eignet, ändert hieran nichts,

weil es sich bei der architektonischen Selbständigkeit um eine kumulative

Voraussetzung handelt.

4.5

4.5.1

Was den südöstlichen Gebäudeflügel betrifft, wird dieser von den Parteien

und der Vorinstanz entsprechend seiner Funktion in zwei separate Anbauten

(Abstellraum, Doppelgarage) unterteilt. Nach E. 7.4.4 des Rekursentscheids

soll es sich bei der Doppelgarage um ein Besonderes Gebäude handeln, weil ihr

Mauerwerk im Vergleich zum Hauptgebäude schlanker sei und ohne Beeinträchtigung

desselben weggelassen werden könnte. Zum Abstellraum hält die Vorinstanz fest,

dass er zwar über die für ein Besonderes Gebäude erforderliche konstruktive und

architektonische Selbständigkeit gegenüber dem Hauptgebäude verfüge, wegen der

geplanten Fensterfläche von mehr als einem Zehntel der Bodenfläche (vgl. § 302

Abs. 2 PBG) jedoch als ein für den dauernden Aufenthalt von Menschen

geeigneter Raum erscheine (Rekursentscheid E. 7.4.5). Der Mangel sei in

teilweiser Gutheissung des Rekurses durch die Statuierung einer Auflage, wonach

die Fensterfläche des Abstellraums auf maximal einen Zehntel seiner Bodenfläche

zu reduzieren sei, nebenbestimmungsweise zu heilen. Die Bauherrschaft sei zu

verpflichten, vor Baubeginn diesbezüglich abgeänderte Pläne der Baubehörde zur

Bewilligung einzureichen (vgl. Disp.-Ziff. III des Rekursentscheids).

4.5.2

Da § 302 Abs. 2 PBG für Wohn- und Schlafräume eine Fensterfläche

von mindestens einem Zehntel der Bodenfläche vorschreibt, führt die von der

Vorinstanz angeordnete Nebenbestimmung beim Abstellraum (18 m2)

nicht zu einer (deutlichen) Unterschreitung der gesetzlichen Mindestbelichtung

für einen dem dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmten Raum. Jedenfalls bei

maximaler Ausschöpfung der Vorgabe steht die Belichtungssituation einer

Wohnnutzung gerade nicht entgegen. Dank der grosszügigen gartenseitigen

Fensterfront übertrifft die von der Nebenbestimmung nicht betroffene Doppelgarage

(36 m2) ihrerseits die Anforderung an die Belichtung von Wohn- und

Schlafräumen bei Weitem. Neben der stattlichen Grösse der beiden Anbauten

spricht für eine mögliche Wohnnutzung ferner, dass sich diese abgesehen vom

Garagentor nur vom Hauptgebäude aus erreichen lassen. Allerdings sollen die

Räumlichkeiten nach der erklärten Absicht der Bauherrschaft unbeheizt bleiben,

was den dauernden Aufenthalt von Menschen in den kalten Monaten ausschliessen

dürfte.

Wie es sich im Einzelnen um die

Nutzungsmöglichkeit der Räumlichkeiten verhält, kann letztlich offenbleiben. In

Anbetracht der baulichen Gesamtsituation lässt sich der Südostflügel des im

Landhausstil geplanten Wohnhauses von vornherein nicht als Besonderes Gebäude

qualifizieren. Nachdem der nordwestliche Gebäudeflügel als fester Bestandteil

des axial aufgebauten Hauptgebäudes geplant (Küchentrakt) bzw. mangels

architektonischer Selbständigkeit als solcher zu werten ist

(Sitzplatzerweiterung), geht es nicht an, den weitgehend spiegelbildlich

angeordneten Südostflügel als Nebengebäude einzustufen. Fasst man nämlich den

dreistöckigen Mitteltrakt zusammen mit der nordwestlichen Annexbaute als

Hauptgebäude auf, grenzt sich der südöstliche Gebäudeflügel in seiner Anordnung

und im äusseren Erscheinungsbild (Fassadengestaltung)

kaum mehr vom Hauptgebäude ab, sondern bildet vielmehr das architektonische

Gegenstück des dazugehörigen Nordwestflügels. Die geplante Unterteilung

des Bauvorhabens in Haupt- und Besondere Gebäude erscheint willkürlich und

dient offenbar dem Zweck, hinsichtlich der für das Hauptgebäude geltenden

Bauvorschriften (Gebäudelänge, Abstandsvorschriften, Baumasse) Vorteile zu

verschaffen (vgl. RB 1984 Nr. 111). Im Übrigen ist aus den gleichen Gründen

wie bei der nordwestseitigen Sitzplatzerweiterung zweifelhaft (vgl. oben E. 4.4.2),

ob sich der Abstellraum gegenüber der Doppelgarage optisch als separater Anbau

präsentiert.

Die Qualifikation der nordwestlichen

Sitzplatzerweiterung sowie der beiden südöstlich angebauten Gebäudeteile

(Abstellraum, Doppelgarage) als Besondere Gebäude im Sinn von § 273 PBG erweist

sich somit als rechtsverletzend (§ 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20

Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959.

[VRG]).

4.5.3

Werden die beiden Nebenflügel korrekterweise zum 25 m langen

Hauptgebäude gezählt, überschreitet dieses die in Art. 19 Abs. 1 BZO

vorgeschriebene maximale Gebäudelänge von 25 m in erheblichem Ausmass.

Berücksichtigt man überdies den entsprechenden Mehrlängenzuschlag gemäss Art. 19

Abs. 1 in Verbindung mit 21a Abs. 2 BZO, vergrössert sich der

Grenzabstand zum südwestlichen Nachbargrundstück Kat.-Nr. 04 auf rund das

Doppelte des ordentlichen Grundgrenzabstands von 7 m. Entsprechendes gilt für den

strassenseitig, d. h.

gegenüber dem K-Weg einzuhaltenden Mindestabstand (§ 265 PBG in Verbindung

mit Art. 33 BZO). Damit verletzt das Bauvorhaben beide Abstandsvorschriften

deutlich. Infolge der gebotenen Zusammenrechnung der für das Haupt- und die

Besonderen Gebäude separat ausgewiesenen Baumassen (1'738,2 m3 +

306,13 m3) überschreitet das Bauvorhaben schliesslich die für das

Hauptgebäude zulässige Baumasse von 1'818,6 m3.

Da die aufgezeigten Mängel nur

durch eine wesentliche Umprojektierung des weitgehend symmetrisch angelegten

Wohnhauses behoben werden können, fällt eine nebenbestimmungsweise Heilung im

Sinn von § 321 PBG ausser Betracht (vgl. VGr,

15.

Dezember 2010, VB.2010.00468, E. 6; RB 1983 Nr. 112 = BEZ

1984.

Nr. 5; Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, S. 241 f.).

Die Baubewilligung ist folglich aufzuheben. Auf die Rüge der mangelhaften

Einordnung ist angesichts der erforderlichen Projektänderungen nicht einzugehen.

5.

Zusammengefasst sind die Beschwerden gutzuheissen. Disp.-Ziff. III

bis V des Rekursentscheids vom 19. September 2011 und der Beschluss der

Beschwerdegegnerin 2 vom 8. Februar 2011 sind aufzuheben.

Ausgangsgemäss sind die Kosten

des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens den Beschwerdegegnern 1 und 2 je

zur Hälfte aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2

Satz 1 in Verbindung mit § 65a Abs. 2 VRG). Aufgrund der Komplexität der aufgeworfenen Rechtsfragen und

des damit verbundenen besonderen Aufwands ist der private

Beschwerdegegner 1 für beide Verfahren zu einer angemessenen Parteientschädigung

von je Fr. 500.- an die Beschwerdeführenden aus VB.2011.00648 (total

Fr. 2'000.-) und zu einer solchen von Fr. 2'000.- an den

Beschwerdeführer aus VB.2011.00681 zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 lit. a

und Abs. 3 VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerden werden gutgeheissen. Disp.-Ziff. III bis V des Entscheids des

Baurekursgerichts vom 19. September 2011 und der Beschluss der

Baukommission Küsnacht vom 8. Februar 2011 werden aufgehoben.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 10'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 200.-- Zustellkosten,

Fr. 10'200.-- Total der Kosten.

3.

Die

Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens werden dem Beschwerdegegner 1

und der Beschwerdegegnerin 2 je zur Hälfte auferlegt.

4.

Der

Beschwerdegegner 1 wird für das Rekurs- und das

Beschwerdeverfahren insgesamt verpflichtet, den Beschwerdeführenden

1.

, 1.2, 2.1 und 2.2 eine Parteientschädigung von je Fr. 500.- (total

Fr. 2'000.-) und dem Beschwerdeführer aus VB.2011.00681 eine solche von

Fr. 2'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft

dieses Entscheids.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an…