Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2011.00652

Verwaltungsgericht

des Kantons Zürich

1.

Abteilung

VB.2011.00652

Urteil

der 1. Kammer

vom 21. März 2012

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter François Ruckstuhl,

Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, Gerichtsschreiber Philip Conradin.

In Sachen

Zürcherische

Vereinigung für Heimatschutz,

vertreten durch RA A,

substituiert durch B,

Beschwerdeführerin,

gegen

1. A, vertreten

durch RA D,

2. Gemeinderat

Maur,

3. Baudirektion

Kanton Zürich,

Beschwerdegegnerschaft,

betreffend Baubewilligung,

hat

sich ergeben:

I.

Mit Verfügung vom 21. März 2011 erteilte die

Baudirektion des Kantons Zürich A die wasserpolizeiliche und ortsbildschutzrechtliche

Bewilligung für ein Bauvorhaben an einem ehemaligen Mehrzweckbauernhaus

(Gebäude Vers.-Nr. 01 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 [neu 03], E-Strasse 04,

in Maur), und zwar für den Abbruch und Ersatzbau des ehemaligen Ökonomieteils,

die energetische Sanierung und den Umbau des Wohnteils sowie die Erstellung

einer Tiefgarage.

Das ehemalige Bauernhaus liegt in der Kernzone KA, ein

Teil des Grundstücks in der Kernzone KB. Es befindet sich im Gebiet des

inventarisierten Ortsbilds von regionaler Bedeutung und ist kommunal mit dem

Schutzziel "Wohnteil integral, im übrigen Baukörper erhalten"

inventarisiert.

Am 4. April 2011 erteilte der Gemeinderat Maur A die

baurechtliche Bewilligung. Gleichzeitig eröffnete der Gemeinderat die

Bewilligung der Baudirektion vom 21. März 2011.

II.

Die Zürcherische Vereinigung für Heimatschutz (ZVH) liess

am 9. Mai 2011 ans Baurekursgericht rekurrieren und im Wesentlichen

beantragen, die Entscheide vom 21. März 2011 und 4. April 2011 für

nichtig zu erklären, eventualiter beide aufzuheben und die Sache

zurückzuweisen, subeventualiter sie als legitimiert zu bezeichnen, beide aufzuheben

und das Inventarobjekt Nr. 05 unter Schutz zu stellen. Mit Entscheid vom

14. September 2011 trat das Baurekursgericht auf den Rekurs nicht ein.

III.

Am 14. Oktober 2011 liess die ZVH Beschwerde ans

Verwaltungsgericht Zürich erheben und beantragen, es sei unter

Entschädigungsfolge der Entscheid vom 14. September 2011 aufzuheben und

die Sache an die Vor­instanz zurückzuweisen.

Die Baudirektion beantragte am 16. November 2011, die

Beschwerde abzuweisen, ebenso tags darauf – unter Entschädigungsfolge – A. Die

Gemeinde Maur verzichtete am 25. November 2011 auf Vernehmlassung. Die ZVH

liess am 12. Dezember 2011 replizieren und A am 23. Dezember 2011 duplizieren.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in

Verbindung mit § 19 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom

24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde gegen

den Rekursentscheid des Baurekursgerichts vom 14. September 2011

zuständig. Die Beschwerdeführerin ist gemäss § 338a Abs. 1 des

Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) ohne Weiteres zur

Anfechtung des Rekursentscheids befugt, mit welchem auf ihren Rekurs nicht

eingetreten wurde (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz

des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, Vorbem. zu §§ 19–28 N. 98).

Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde

einzutreten.

2.

2.1 Das

streitbezogene Baugesuch sieht vor, den Wohnteil des Bauernhauses Assek.-Nr. 01

energetisch zu sanieren und umzubauen. Der Ökonomieteil soll abgebrochen und

durch einen Bau in gleichem Volumen mit Wohnungen und Büros ersetzt werden. Das

Bauvorhaben war am 23. Juli 2010 wie folgt publiziert worden:

"Umbau

des Gebäudes Vers.-Nr. 01 (Inv.Nr. 05) auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02

an der E-Strasse 04 in 8124 Maur (Kernzone KA, Kernzone KB 45%)".

2.2 Das

Baurekursgericht ist auf den Rekurs der Beschwerdeführerin nicht eingetreten,

weil diese es unterlassen habe, innert Frist ein Zustellungsgesuch im Sinn von § 315

Abs. 1 PBG zu stellen und damit ihr Rekursrecht verwirkt habe. Hierzu

macht die Beschwerdeführerin geltend, sie habe sich mit den publizierten

Angaben kein sinnvolles Bild über die möglichen Auswirkungen des Bauvorhabens

machen können. Es sei unzumutbar, die wöchentlich zahlreich publizierten

Ausschreibungen nach den drei Buchstaben "Inv." durchsuchen zu

müssen. Sodann überfordere es sie angesichts der begrenzten Ressourcen, bei

alleiniger Nennung einer Inventarnummer immer eigene Abklärungen vornehmen zu

müssen. Schon die von der Vorinstanz angesprochenen "minimalsten

Abklärungen" erforderten es, dass ein Vertreter der Beschwerdeführerin

jedes Mal in die entsprechende Gemeinde reise, um die Akten einzusehen. Auch

würde den Verwaltungsbehörden ein grosser und unnötiger zusätzlicher Aufwand

entstehen. Schliesslich müsse der Umbau eines Inventar­objekts dann nicht zu

einer Inventarentlassung oder einer formellen Unterschutzstellung führen, wenn

klar sei, dass keine potenziell schutzwürdigen Teile tangiert würden, etwa weil

nur ein nicht schutzwürdiges Nebengebäude betroffen sei. Die Beschwerdeführerin

müsse sich also nicht um jede Ausschreibung, welche ein Inventarobjekt als

Gegenstand

nenne, kümmern und sei daher darauf angewiesen, sich auf zuverlässige

und aussagekräftige Publikationen stützen zu können. Andernfalls würde die

effektive Ausübung des gesetzlich vorgesehenen Verbandsbeschwerderechts infrage

gestellt, was gegen § 338a Abs. 2 PBG verstiesse. Die Publikation

enthalte darüber hinaus falsche Informationen, denn es gehe beim betroffenen

Projekt nicht um einen Umbau, sondern um einen teilweisen Abbruch und

Ersatzneubau. Der Entscheid bewillige einen das Inventarobjekt in entscheidendem

Mass verändernden Eingriff, nämlich den teilweisen Umbau des höchst

schutzwürdigen Wohnteils sowie den Abbruch des ganzen unter dem gleichen First

liegenden Ökonomieteils samt entsprechendem Ersatzbau mit Wohnungen, Büros und

Tiefgarage. Aufgrund der Publikation habe man sich kein Bild über die Auswirkungen,

also den substanziellen Eingriff in ein Schutzobjekt und den totalen Abbruch

des ganzen Ökonomieteils samt Ersatzneubau machen können. Es sei der

publizierenden Behörde durchaus zuzumuten, die Sachlage konkret und korrekt

beim Namen, vorliegend Inventarentlassung sowie weitgehender Abbruch und

Ersatzneubau, zu nennen.

3.

3.1 Wer im

baurechtlichen Verfahren Ansprüche geltend machen will, hat laut § 315 Abs. 1

PBG innert 20 Tagen seit der öffentlichen Bekanntmachung bei der örtlichen

Baubehörde schriftlich die Zustellung des baurechtlichen Entscheids zu

verlangen. Wer den baurechtlichen Entscheid nicht rechtzeitig verlangt, hat

gemäss § 316 Abs. 1 PBG das Rekursrecht verwirkt (für Verbände vgl.

BEZ 2008 Nr. 10), ausser wenn die Publikation dergestalt qualifiziert mangelhaft

ist, dass ein Dritter auch bei Anwendung durchschnittlicher Aufmerksamkeit und

trotz angemessener Sorgfalt den Mangel nicht erkennen kann und dadurch

abgehalten wird, rechtzeitig die Zustellung des baurechtlichen Entscheids zu verlangen

(VGr, 3. November 2010, VB.2010.00334, E. 2.3; François Ruckstuhl,

Der Rechtsschutz im zürcherischen Planungs- und Baurecht, ZBl 86/1985,

S. 303; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und

Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 311).

3.2 Die

öffentliche Bekanntmachung hat die nötigen Angaben über Ort und Art des Vorhabens

sowie über den Gesuchsteller zu enthalten (§ 314 Abs. 3 PBG), ferner

den Projektverfasser, einen Kurzbeschrieb des Projekts, Kataster-Nummer und

Zonenzugehörigkeit des Baugrundstücks, Versicherungs-Nummer eines bestehenden

Gebäudes, genaue Lokalisierung des Bauvorhabens sowie Ort, Dauer und genaue

Zeiten der öffentlichen Auflage (Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren,

1991, S. 133 Rz. 290). Betrifft ein Umbauvorhaben ein inventarisiertes

Gebäude, steht den Natur- und Heimatschutzorganisationen gemäss § 338a Abs. 2

PBG das (ideelle) Verbandsbeschwerderecht zu, sofern sie eine Verletzung der

Bestimmungen des III. Titels des Planungs- und Baugesetzes über den Natur- und

Heimatschutz geltend machen. Damit sich eine entsprechende Organisation von

Anfang an am Verfahren beteiligen und den baurechtlichen Entscheid verlangen

kann, haben Rechtsprechung und Lehre Mindestanforderungen an die Publikation

des Bauvor-habens verlangt, die sich aus dem Zweck der Publikation ergeben.

Die Publikation soll den berechtigten Verbänden erlauben,

eine erste Meinungsbildung zur Bedeutung des Vorhabens zu machen und ihre

Rechtsmittelbefugnisse vorsorglich zu sichern (VGr, 20. Dezember 2007,

VB.2007.00192, E. 4.3; VGr, 18. November 2009, VB.2009.00361, E. 1.1;

RB 2004 Nr. 83 = BEZ 2004 Nr. 32; vgl. hierzu Peter M. Keller, Das

Beschwerderecht der Umweltorganisationen, AJP 1995, S. 1125 ff.,

1131; Isabelle Romy, Les droits de recours administratif des particuliers et

des organisations en matière de protection de l'environnement, URP 2001, S. 248 ff.,

272). Die Publikation muss deshalb korrekt und aussagekräftig sein

(BGE 121 II 224, E. 5b). Betrifft das Baugesuch ein inventarisiertes

Objekts, so ist auf die Inventarzugehörigkeit hinzuweisen. Auch die Tatsache,

dass das Inventar grundsätzlich öffentlich ist, vermag diesen Hinweis nicht zu

ersetzen, weil es eine unzumutbare Erschwernis des Rechtsmittelwegs für die

beschwerdelegitimierten Verbände bedeuten würde, wenn sie alle Baugesuche

daraufhin überprüfen müssten, ob damit eine Beeinträchtigung eines

inventarisierten Objekts verbunden ist (vgl. BRKE vom 13. Dezember 2007,

in BEZ 2008 Nr. 10).

3.3 Die

streitbezogene Ausschreibung enthielt Angaben über den Gesuchsteller, den genauen

Ort und die Adresse sowie die Zonenzugehörigkeit des Baugrundstücks und einen

Hinweis auf die Inventarisierung samt Inventarnummer des vom Baugesuch betroffenen

Gebäudes. Gestützt auf diese Publikation konnte somit die Beschwerdeführerin ersehen,

dass das publizierte Baugesuch ein inventarisiertes Objekt betraf und hätte

sich ohne Weiteres veranlasst sehen müssen, den baurechtlichen Entscheid zu

verlangen oder weitere Abklärungen (Akteneinsicht usw.) zu treffen. Dass die

Beschwerdeführerin als privater Verein nur über "begrenzte

Ressourcen" verfügt, ist kein Grund, an die Publikationen weitergehende

Anforderungen zu stellen, als gesetzlich erforderlich. Unbehelflich ist weiter

der Einwand der Beschwerdeführerin, es sei unzumutbar, die zahlreichen

Publikationen nach den drei Buchstaben "Inv." zu durchsuchen. Denn

wenn die Beschwerdeführerin ihre Rechtsmittelmöglichkeiten wahren will, kommt

sie nicht umhin, die Publikationen daraufhin zu überprüfen, ob ein

inventarisiertes Objekt betroffen ist, worauf im Publikationstext mit

unterschiedlicher Wortwahl hingewiesen werden kann. Weiter ist auch nicht

erforderlich, dass die Beschwerdeführerin bei jedem Baugesuch, welches ein

Inventarobjekt betrifft, einen Vertreter in die entsprechende Gemeinde schickt,

um die Akten einzusehen. Es genügt, dass sie vorerst den baurechtlichen

Entscheid verlangt. Erst wenn dieser vorliegt und damit auch der

Bewilligungsumfang feststeht, muss sie sich entscheiden, ob und wie sie ihr

Rekursrecht weiter verfolgen will.

Zurückzuweisen ist schliesslich auch die Rüge, die

Publikation habe falsche Informationen enthalten, weil es sich beim Bauprojekt

nicht um einen Umbau, sondern um einen teilweisen Abbruch und Ersatzneubau

gehandelt habe. Gesamthaft, d. h. hinsichtlich des ganzen Inventarobjekts, handelte es sich

sehr wohl um einen Umbau. Zudem kann durch einen Umbau ein inventarisiertes

Objekt genauso beeinträchtigt bzw. zerstört werden, wie wenn es sich um einen

Ersatzbau handelt. Aus dem Wort "Umbau" kann die Beschwerdeführerin

daher von vornherein nicht darauf schliessen, ein Bauvorhaben sei hinsichtlich

des Schutzzwecks unproblematisch.

3.4 Zusammengefasst

ergibt sich, dass die Publikation des Baugesuches als solches nicht mangelhaft

war. Sie vermittelte der Beschwerdeführerin die nötigen Informationen, nämlich

vorliegend den Hinweis auf die Inventarisierung, die Inventarnummer sowie die

Zugehörigkeit zur Kernzone, und ermöglichte ihr ohne Weiteres, ihre Entscheidungen

über die Wahrung ihres Beschwerderechts zu fällen. Zu Recht hat die Vorinstanz

die Einwände der Beschwerdeführerin gegen die Publikation des Baugesuchs am

23. Juli 2010 zurückgewiesen.

4.

4.1 Wie schon

im Rekursverfahren macht die Beschwerdeführerin auch vor Verwaltungsgericht

weiter geltend, die Publikation hätte auch auf die Inventarentlassung hinweisen

sollen.

4.2 Das

Bauvorhaben befindet sich im Perimeter des inventarisierten Ortsbildes von regionaler

Bedeutung in Maur. Gemäss § 7 in Verbindung mit Ziffer 1.4.1.4 des Anhangs

zur Bauverfahrensverordnung (BVV) bedarf es neben der baurechtlichen

Bewilligung der örtlichen Baubehörde auch der Bewilligung durch die

Baudirektion. Diese kantonale Bewilligung ist laut § 12 Abs. 2 BVV

der örtlichen Baubehörde zu überweisen, welche sie zusammen mit ihrem eigenen

Beschluss (koordiniert) eröffnet.

Die Baudirektion erteilte die Bewilligung in Bezug auf den

Ortsbildschutz am 21. März 2011 (BVV 10-1584), unter anderem unter der

Auflage, dass vor der Erteilung der Abbruchbewilligung für den Ökonomieteil

die vorgängige oder gleichzeitige Teilentlassung aus dem Inventar erforderlich

sei (Disp. Ziffer II a). Laut der Baubewilligung des Gemeinderats Maur vom

4. April 2011 umfasst das Bauvorhaben die Sanierung und den Umbau des

Wohnteils sowie "einen Ersatzbau mit Wohnungen und Büros im heutigen

Sachverhalt

Ökonomieteil". Auch nach den Erwägungen der Baudirektion zu ihrer

Bewilligung vom 21. März 2011 beinhaltete das Bauvorhaben "den

Abbruch und Ersatzbau des Ökonomieteils". Nach dem Verständnis sowohl der

Baudirektion als auch der örtlichen Baubewilligungsbehörde umfassten damit die

angefochtenen Bewilligungen auch den Abbruch des Ökonomieteils und war hierfür

keine separate, nur den Abbruch betreffende (Abbruch-)Bewilligung erforderlich.

Damit war der Gemeinderat Maur gehalten, spätestens zusammen mit seinem

kommunalen baurechtlichen Entscheid der erwähnten Auflage in der Bewilligung

der Baudirektion vom 21. März 2011 nachzukommen. Diese Auflage, deren

materielle Berechtigung das Verwaltungsgericht vorliegend nicht zu prüfen hat,

war für die Gemeinde verbindlich und es stand ihr kein Ermessensspielraum zu,

ob sie die Auflage befolgen will oder nicht.

Die von der Baudirektion angeordnete Teilentlassung für

den Ökonomieteil setzte der Gemeinderat Maur in seinem baurechtlichen Entscheid

vom 4. April 2011 indessen nicht um. Bei korrektem Vorgehen hätte der

Gemeinderat Maur zusammen mit seinem baurechtlichen Entscheid auch die

Teilentlassung des Ökonomieteils aus dem Inventar publizieren müssen (BRKE

13. Dezember 2007, BEZ 2008 Nr. 10 E. 8.1). Da die Publikation

vom 23. Juli 2010 keinen Hinweis auf die Teilentlassung enthielt, hätte

die Publikation ergänzt und somit in einer weiteren Publikation auf die

Teilentlassung hingewiesen werden müssen. Dadurch hätten die Beschwerdeführerin

wie auch weitere Natur- und Heimatschutzverbände von der Teilentlassung

Kenntnis erhalten und hiergegen ihre Rechte wahren können.

4.3 Im

Ergebnis war somit die Publikation vom 23. Juli 2010 nicht falsch, aber

als Folge der erwähnten Anordnung der Baudirektion, vorgängig oder zusammen mit

der Abbruchbewilligung eine Teilentlassung aus dem Inventar vorzunehmen,

unvollständig und damit ergänzungsbedürftig. Indem die Gemeinde der Auflage der

Baudirektion nicht nachkam und die Inventarteilentlassung nicht publizierte,

wurde die Beschwerdeführerin hierüber auch nicht in Kenntnis gesetzt. Sie

konnte deshalb ihre Rechte von § 315 Abs. 1 PBG diesbezüglich nicht

wahrnehmen, weshalb ihr Rekursrecht nicht verwirkt ist. Der Nichteintretensentscheid

der Vor­instanz ist daher aufzuheben.

5.

5.1 Hebt das

Verwaltungsgericht die angefochtene Anordnung auf, so entscheidet es selbst

oder weist die Sache zur neuen Entscheidung an die Vorinstanz zurück (§ 63

Abs. 1 und § 64 Abs. 1 VRG).

5.2 Vorliegend

hat der Gemeinderat Maur seinen baurechtlichen – auch die Abbruchbewilligung

für den Ökonomieteil umfassenden – Entscheid gefällt, ohne gleichzeitig

die Teilentlassung des Ökonomieteils aus dem Inventar vorzunehmen, wie die

Baudirektion verfügt hatte. Diese Teilentlassung liegt in der Zuständigkeit des

Gemeinderats (§ 211 Abs. 2 PBG) und beinhaltet inhaltlich

gleichzeitig einen Schutzentscheid, welcher nach der Rechtsprechung entweder

vorgängig oder koordiniert mit dem baurechtlichen Entscheid zu treffen ist

(vgl. VGr, 19. August 2005, VB.2005.00242, E. 4.1 = BEZ 2006 Nr. 3).

Aus diesem Grund ist der baurechtliche Entscheid des Gemeinderats Maur vom

4. April 2011 ebenfalls aufzuheben. Die Sache ist an den Gemeinderat Maur

zurückzuweisen. Dieser hat die von der Baudirektion am 21. März 2011 angeordnete

Teilentlassung aus dem Inventar zusammen mit seinem baurechtlichen Entscheid umzusetzen

und seinen Beschluss in geeigneter Form zu publizieren. Anzumerken bleibt

Folgendes: Mit dem vorliegenden Rückweisungsentscheid wird über die materielle

Rechtmässigkeit der Teilentlassung aus dem Inventar nicht entschieden.

5.3 Bei diesem

Ausgang des Verfahrens sind die Kosten des Rekurs- und Beschwerdeverfahrens je

zur Hälfte den Beschwerdegegnern Nrn. 1 und 2 aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2

in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine Parteientschädigung

steht dem privaten Beschwerdegegner Nr. 1 sowohl für das Rekurs als auch

für das Beschwerdeverfahren nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen ist

eine solche zulasten des privaten Beschwerdegegners der Beschwerdeführerin

zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 Abs. a VRG). Angemessen ist eine

Parteientschädigung von Fr. 2'000.- für das Rekurs- und

Beschwerdeverfahren zusammen.

6.

Hinsichtlich der Rechtsmittelbelehrung ist darauf

hinzuweisen, dass ein Rückweisungsentscheid nach der Rechtsprechung des

Bundesgerichts einen Zwischenentscheid darstellt, der nur angefochten werden

kann, wenn die Voraussetzungen von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom

17. Juni 2005 (BGG) erfüllt sind (BGE 133 II 409 E. 1.2).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1. Die

Beschwerde wird gutgeheissen. Disp. Ziffer I und III des Entscheids des Baurekursgerichts

vom 14. September 2011 sowie der baurechtliche Entscheid des Gemeinderats

Maur vom 4. April 2011 werden aufgehoben. Die Sache wird zu neuem Entscheid

im Sinn der Erwägungen an den Gemeinderat Maur zurückgewiesen.

Erwägungen

2.

Die Gerichtsgebühr wird

festgesetzt auf

Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 280.-- Zustellkosten,

Fr. 3'280.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten sowie die Kosten des Rekursverfahrens von Fr. 3'210.-

werden je zur Hälfte den Beschwerdegegnern Nr. 1 und 2 auferlegt.

4.

Der

Beschwerdegegner Nr. 1 wird verpflichtet, der Beschwerdeführerin für das Rekurs-

und Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von total Fr. 2'000.- zu

bezahlen.

5.

Gegen dieses

Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

BGG erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung

an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14 einzureichen.

6.

Mitteilung an…