VB.2011.00665

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2011.00665

8. Februar 2012Deutsch10 min

(URT.2012.14015)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Die Bausektion des Stadtrats Zürich erteilte am

24. März 2010 der Stiftung C die baurechtliche Bewilligung für die

Aufstockung des zum Wohnhaus ("Pfarrhaus") gehörenden Pavillons und

für weitere bauliche Massnahmen auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der D-Strasse 02

in Zürich.

Erwägungen

II.

Hiergegen erhob A am 23. April 2010 Rekurs an die

Baurekurskommission I und beantragte die Aufhebung der angefochtenen

Baubewilligung, soweit damit die Aufstockung des bestehenden Pavillons

bewilligt worden war. Mit Entscheid vom 1. Oktober 2010 hiess die Baurekurskommission

I den Rekurs teilweise gut und ergänzte den Beschluss der Bausektion der Stadt

Zürich mit einer Nebenbestimmung, wonach die Bauherrschaft vor Baubeginn abgeänderte

Pläne über die eingeschossige Ausgestaltung der Passerelle zwischen Wohnhaus und

Pavillon einzureichen und bewilligen zu lassen habe. Im Übrigen wies die

Baurekurskommission den Rekurs ab.

III.

Gegen den Rekursentscheid erhob A am 2. November 2010

Beschwerde an das Verwaltungsgericht. Dieses wies die Beschwerde mit Urteil vom

23.

März 2011 ab (VB.2010.00607).

IV.

Gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts gelangte A mit

Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht. Das

Bundesgericht hiess die Beschwerde mit Urteil vom 6. Oktober 2011

(1C_227/2011) gut, hob das Urteil des Verwaltungsgerichts vom 23. März

2011.

auf und wies die Angelegenheit zu neuem Entscheid im Sinn der Erwägungen

an das Verwaltungsgericht zurück.

Mit Präsidialverfügung vom 25. Oktober 2011 zog das

Verwaltungsgericht von der Bausektion der Stadt Zürich verschiedene Akten sowie

vom Beschwerdeführer dessen Beilagen zur Beschwerde an das Bundesgericht bei.

Die Parteien konnten sich zum Aktenbeizug aussprechen.

Die Kammer erwägt:

1.

Nachdem

das Bundesgericht die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten

gutgeheissen hat, ist das Verfahren über die Beschwerde vom 2. November

2010.

wieder aufzunehmen. Die Entscheidgründe des Bundesgerichts sind für das

Verwaltungsgericht – wie auch für alle anderen verfahrensbeteiligten Behörden –

verbindlich (BGE 135 III 335 E. 2.1; Ulrich Meyer/Johanna Dormann, Basler Kommentar zum

Bundesgerichtsgesetz [BGG], 2. Auflage, Basel 2011, Art. 107 N. 18; René Rhinow et al., Öffentliches Prozessrecht, 2. A., Basel 2010, N. 2043).

2.

2.1

Dem Streit

liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Das Baugrundstück Kat.-Nr. 01 ist

nach der geltenden Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich vom 23. Oktober

1991.

(BZO) der Zone W2bI zugeteilt mit einem Wohnanteil von 90 %. Die

Bausektion der Stadt Zürich ermittelte in ihrer Beschwerdeantwort im Verfahren

VB.2010.00607 eine für die Berechnung des Wohnanteils massgebende Totalfläche

von rund 231 m2, was einen zulässigen Nichtwohnflächenanteil

von ca. 23 m2 (= 10 %) ergibt. Weiter hielt die Bausektion

dafür, dass seit einem am 2. April 1993 bewilligten Umbau das Erdgeschoss

im Hauptgebäude und der bestehende Raum im Pavillon der Nichtwohnnutzung zuzuordnen

seien mit einem Nichtwohnflächenanteil von ca. 144 m2, womit

die wohnanteilswidrige Fläche ca. 121 m2 betrage (144 m2 - 23 m2).

2.2

Die streitige

neue, nicht zu Wohnzwecken genutzte Fläche im Pavillon umfasst

ca. 47 m2. Das Verwaltungsgericht erachtete in seinem

Urteil vom 23. März 2011 diese Erweiterung des Nichtwohnflächenanteils

gestützt auf § 357 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September

1975.

(PBG) als bewilligungsfähig. Nach dieser Vorschrift (in der Fassung vom

1.

September 1991) dürfen bestehende Bauten und Anlagen, die Bauvorschriften

widersprechen, umgebaut, erweitert und, sofern sie sich für eine zonengemässe

Nutzung nicht eignen, anderen Nutzungen zugeführt werden, wenn keine überwiegenden

öffentlichen oder nachbarlichen Vorschriften entgegenstehen; für neue oder

weitergehende Abweichungen von Vorschriften bleiben die erforderlichen

Ausnahmebewilligungen vorbehalten. Die wohnanteilswidrige Fläche von 121 m2

sei am 2. April 1993 bewilligt worden. Der heutige Zustand sei damit

formell baurechtskonform, materiell jedoch rechtswidrig. Damit greife

– aus im Urteil vom 23. März 2011 näher dargelegten Gründen (E. 4.3

und 5.1) – die erweiterte Besitzstandsgarantie von § 357 Abs. 1 PBG

ein. Als "Faustregel" werde eine "angemessene" Erweiterung

im Sinn von § 357 Abs. 2 aPBG angenommen, wenn die einer bestimmten

vorschriftswidrigen Nutzung dienenden Räumlichkeiten insgesamt nicht mehr als

um einen Drittel vergrössert würden (Konrad Willi, Die Besitzstandsgarantie für

vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzonen, Zürich 2003, S. 108).

Vorliegend betrage die neue, nicht zu Wohnzwecken genutzte Fläche 47 m2,

was rund 38 % der Referenzfläche von 121 m2 entspreche.

Mit der Bewilligung dieses Masses habe die Bausektion den ihr zustehenden

Ermessensspielraum nicht überschritten. Öffentliche oder private Interessen

würden der Erweiterung nicht entgegenstehen.

2.3

Zu diesen

Ausführungen hält das Bundesgericht in seinem Entscheid vom 6. Oktober

2011.

fest, das Verwaltungsgericht habe sich bei seiner Argumentation als

Referenz massgeblich auf die in den Akten liegende Bewilligung der

Bausektion II des Stadtrats vom 2. April 1993 gestützt. Auf etwaige

bewilligte Pläne beziehe sich das Verwaltungsgericht nicht, sondern es stelle

auf die Feststellungen und Berechnungen seiner Vorinstanzen ab. In der Baubewilligung

fänden sich keine Aussagen über die Nichtwohnnutzung im Erdgeschoss und im Pavillon.

Diesbezüglich finde sich lediglich unter der Rubrik "Zone" der

Vermerk "Wohnanteil: 90 %". Die Bewilligung im Sinn des Gesetzes

über die Erhaltung von Wohnungen für Familien (WEG), ebenfalls vom 2. April

1993, habe das Verwaltungsgericht offenbar nicht beigezogen, sondern sei

erstmals vom Beschwerdeführer vor Bundesgericht zu den Akten gegeben worden.

Diese Bewilligung gehe davon aus, dass die geschützte Familienwohnungsfläche

erhalten bleibe. Ein Hinweis auf eine ausdrückliche Bewilligung der 121 m2

wohnanteilswidrigen Fläche sei nicht enthalten. Im Baubeschrieb vom 21. Dezember

1992.

werde geschildert, dass das Einfamilienhaus innen und aussen saniert und

soweit umgebaut bzw. erweitert werde, dass es der Stiftung C als Pfarrhaus für

ihren angestellten Pfarrer dienen könne. Wenn das Verwaltungsgericht bei seiner

Beurteilung der Ausgangslage massgeblich auf den 1993 bewilligten Zustand

abstelle, habe es dazu die vollständigen Bewilligungsdokumente beizuziehen,

jedenfalls soweit sie entscheiderheblich seien. Aus den Erwägungen der

Baubewilligung gehe hervor, dass gerade mit Blick auf die 90 %-ige

Wohnnutzung eine zusätzliche WEG-Bewilligung erforderlich gewesen sei. Das

Gericht hätte die WEG-Bewilligung sowie die dazugehörenden Pläne konsultieren

müssen. Der Beschwerdeführer habe bereits im vorinstanzlichen Verfahren den

Beizug der Baugesuchsunterlagen aus dem Jahr 1993 verlangt. Vorliegend seien demnach

eine Verletzung des rechtlichen Gehörs und eine offensichtliche unvollständige

Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts zu bejahen. Die Angelegenheit

sei zu neuem Entscheid an das Verwaltungsgericht zurückzuweisen.

3.

3.1

Das 1926

bewilligte Gebäude D-Strasse 02 diente unbestrittenermassen ursprünglich

ausschliesslich als Wohnhaus. Eine Nichtwohnfläche wurde erstmals 1993/1994 mit

einem am 2. April 1993 bewilligten Umbau und der Erstellung des Anbaus

(Pavillon) realisiert. Aufgrund der Ausführungen des Bundesgerichts hat das

Verwaltungsgericht im vorliegenden Verfahren die seinerzeitigen Bauakten

(Baugesuchsformular, Baupläne, Revisionspläne) sowie die Unterlagen betreffend

der gleichzeitig erteilten Bewilligung im Sinn des Gesetzes über die Erhaltung

von Wohnungen für Familien vom 30. Juni 1974 (WohnerhaltG; ZG 703.2)

beigezogen. Aufgrund dieser Unterlagen ist festzulegen, in welchem Umfang 1993

eine Nichtwohnnutzung bewilligt wurde.

3.2

Die Stadt

Zürich unterstand vom 1. November 1974 bis 18. Juni 1996 und vom

1.

Januar 1997 bis 31. Dezember 1998 dem Wohnerhaltungsgesetz. Gemäss

§ 12 der Verordnung vom 25. September 1974 zu diesem Gesetz (ZG

703.

) waren alle Abbrüche, Umbauten und Zweckänderungen vor ihrer

Durchführung der zuständigen Behörde anzuzeigen, welche über die

Bewilligungspflicht entschied. Entsprechend dieser Bestimmung reichte die

private Beschwerdegegnerin am 21. Dezember 1992 für den Umbau und die

Erstellung des Anbaus (Pavillon) ein Baugesuch mit den entsprechenden Bauplänen

ein sowie ein "Anzeigeformular für Abbruch, Umbau oder Zweckänderung".

Am 18. Januar 1993 beschied die Baupolizei der Stadt Zürich, dass das

Bauvorhaben die Durchführung eines Bewilligungsverfahrens im Sinn des Wohnerhaltungsgesetzes

erfordere. Am 2. April 1993 erteilte die Bausektion II des Stadtrats

von Zürich der privaten Beschwerdegegnerin die baurechtliche Bewilligung für

das Bauvorhaben sowie mit separater Verfügung vom gleichen Tag die Bewilligung

gemäss Wohnerhaltungsgesetz.

3.3

Das

Bauvorhaben 1993 umfasste neben dem Anbau den Umbau des Erdgeschosses. In diesem

wurde ohne Grundrissveränderung die Nutzung des südlichen Eckzimmers neu mit

"Bibliothek/Lesezimmer" (bisher Esszimmer) angegeben. Weiter wurden

im nordöstlichen Teil des Erdgeschosses Zwischenwände zwischen Küche und

Vorplatz einerseits sowie Küche und Veranda anderseits entfernt und die Nutzung

der letzteren neu mit "Zimmer" angegeben. Im 1. OG war

entsprechend den Bauplänen der Einbau einer Küche statt eines Wohnzimmers

vorgesehen. Die Nutzung des Anbaus wurde mit "Aufenthaltsraum" angegeben.

Im Anzeigeformular gemäss Wohnerhaltungsgesetz wurde das Bauvorhaben dahingehend

umschrieben, dass das Einfamilienhaus innen und aussen saniert und soweit umgebaut

bzw. erweitert werde, dass es der privaten Beschwerdegegnerin als

"Pfarrhaus für ihren angestellten Pfarrer dienen kann". Weiter wurde

ausgeführt, dass die "Räumlichkeiten des Einfamilienhauses inkl. Anbau … der

Pfarrfamilie und den Gästen des Pfarrers als Wohn- oder Aufenthaltsräume"

dienen würden. Die baurechtliche Bewilligung vom 2. April 1993 weist auf

den Wohnanteil von 90 % hin, doch fehlt jeder Hinweis über einen bewilligten

Nichtwohnanteil. Der Begründung zur Bewilligung gemäss Wohnerhaltungsgesetz

hingegen kann entnommen werden, dass die Bausektion II in ihrer bisherigen

Praxis für Umbauten in der Regel eine Bewilligung erteilt habe, wenn sie ohne

tiefgreifende bauliche Veränderungen sowie unter Erhaltung der geschützten

Wohnfläche erfolgten; dieser Richtlinie werde der konkrete Fall gerecht; die

geschützte Familienwohnungsfläche bleibe erhalten.

3.4

Diesen

Unterlagen kann mithin entnommen werden, dass gemäss Baugesuch 1993 das Einfamilienhaus

auch nach dem Umbau ausdrücklich als Wohnhaus (für die Pfarrfamilie) dienen

sollte und die Bausektion bei der Bewilligung auch ausdrücklich hiervon

ausging, nämlich, dass "die geschützte Familienwohnfläche erhalten"

bleibe. Unter diesen Umständen kann nicht mehr an der Annahme im ersten

Rechtsgang festgehalten werden, dass mit der Bewilligung vom 2. April 1993 eine

Nichtwohnnutzung im Erdgeschoss des Einfamilienhauses bewilligt worden sei.

Auch wenn zugunsten der privaten Beschwerdegegnerin davon ausgegangen wird, der

47.

m2 grosse Aufenthaltsraum im 1993 erstellten Anbau sei

jedenfalls als Nichtwohnnutzung bewilligt worden, ist die streitige Aufstockung

aus den nachfolgenden Gründen nicht bewilligungsfähig:

Bei einer massgeblichen Totalfläche von 231 m2

ergibt sich ein zulässiger Nichtwohnflächenanteil von 23 m2

(10 %). Mit dem 47 m2 grossen Pavillon wurde somit eine

wohnanteilswidrige Fläche von rund 24 m2 bewilligt. Wie im Urteil

vom 23. März 2011 (E. 5.1) dargelegt wurde, erlaubt § 357 Abs. 1

PBG eine "angemessene" Erweiterung einer vorschriftswidrigen Nutzung,

d. h. im Sinn einer

"Faustregel" eine Vergrösserung der vorschriftswidrig genutzten Teile

um nicht mehr als einen Drittel. Die neue, nicht zu Wohnzwecken genutzte Fläche

(47 m2) im geplanten oberen Geschoss des Anbaus entspricht aber

rund 200 % der Referenzfläche von 24 m2. Die Aufstockung

des Anbaus/Pavillons ist daher nicht bewilligungsfähig. Damit entfallen auch

die geplante Passerelle vom neuen Anbau-Obergeschoss zum

Einfamilienhaus-Erdgeschoss mit Durchbruch ins "Stübli" sowie der

Treppenaufgang zur Passerelle. Da die übrigen bewilligungsfähigen baulichen

Massnahmen (Einbau eines Behinderten-WC im Untergeschoss und innerer Mauerdurchbruch

im Erdgeschoss) völlig untergeordneter Natur sind, ist die Baubewilligung der

Bausektion II vom 24. März 2010 gleichwohl vollständig aufzuheben. Es

steht der privaten Beschwerdegegnerin frei, ein auf diese untergeordneten

baulichen Massnahmen reduziertes neues Baugesuch einzureichen.

4.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten

je zur Hälfte den Beschwerdegegnerinnen aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in

Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes

vom 24. Mai 1959 (VRG). Im Weiteren ist die private Beschwerdegegnerin zu

verpflichten, dem Beschwerdeführer in Anwendung von § 17 Abs. 2 und 3

VRG eine Parteientschädigung zuzusprechen. Angemessen ist eine solche von

Fr. 2'500.- für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird gutgeheissen. Demgemäss werden der Rekursentscheid der Baurekurskommission

I vom 1. Oktober 2010 und der Bauentscheid 451/10 der Bausektion des

Stadtrats von Zürich vom 24. März 2010 aufgehoben.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 150.-- Zustellkosten,

Fr. 3'150.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten sowie die Kosten des Rekursverfahrens von Fr. 2'895.-

werden je zur Hälfte den Beschwerdegegnerinnen auferlegt.

4.

Die

Beschwerdegegnerin 1 wird verpflichtet, dem Beschwerdeführer für das

Rekurs- und das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von total

Fr. 2'500.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses

Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14

einzureichen.

6.

Mitteilung an…