VB.2011.00668

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2011.00668

22. Februar 2012Deutsch9 min

(URT.2012.14040)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Mit Entscheid vom 16. Dezember 2010 bewilligte die

Baukommission Rüschlikon der Baugenossenschaft D den Neubau von zwei

Mehrfamilienhäusern auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der H-Strasse 02 in

Rüschlikon.

Erwägungen

II.

Den von A hiergegen geführten Rekurs wies das

Baurekursgericht mit Entscheid vom 19. September 2011 ab.

III.

Am 20. Oktober 2011 wandte sich A mit der Beschwerde

ans Verwaltungsgericht, der Entscheid vom 19. September 2011 sei

aufzuheben unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerinnen.

Es sei ein Augenschein durchzuführen und ein Fachgutachten zur Bestimmung der

massgeblichen Höhenkoten einzuholen.

Am 25. Oktober 2011 beantragte das Baurekursgericht

ohne weitere Bemerkungen, die Beschwerde abzuweisen. In ihren

Beschwerdeantworten vom 21. bzw. 23. November 2011 schlossen die

Baukommission Rüschlikon sowie die Baugenossenschaft D auf Abweisung der

Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers.

Am 16. Dezember 2011 nahm A zu den Beschwerdeantworten Stellung. Mit

Schreiben vom 4. Januar 2012 verzichtete die Baukommission Rüschlikon auf

die Einreichung einer Duplik. Mit Duplik vom 13. Januar 2012 hielt die Baugenossenschaft D

an ihren Anträgen fest.

Die Kammer erwägt:

1.

Der Beschwerdeführer beantragt

die Durchführung eines Augenscheins. Am 24. Mai 2011 hat die Vorinstanz im

Beisein der Parteien bereits einen Augenschein durchgeführt. Auf die bei dieser

Gelegenheit gewonnenen Erkenntnisse darf auch im vorliegenden Beschwerdeverfahren

abgestellt werden (RB 1981 Nr. 2). Da sich der massgebliche Sachverhalt aufgrund

dieses Augenscheins, der übrigen Akten und der Pläne mit ausreichender Deutlichkeit

ergibt, kann auf die Durchführung eines verwaltungsgerichtlichen Augenscheins

verzichtet werden (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen).

2.

Die Beschwerdegegnerin 1 plant den Abbruch des bestehenden

Gebäudes Assek.-Nr. 03 (Reithalle) und den Neubau zweier

Mehrfamilienhäuser mit 27 Wohnungen, vier Atelierräumen und einer Unterniveaugarage.

Die beiden in der Wohnzone W3G gemäss geltender Bau- und Zonenordnung der

Gemeinde Rüschlikon vom 22. Juni 2000 (BZO) projektierten, äusserlich

identischen Flachdachgebäude verfügen über drei Vollgeschosse sowie ein Attikageschoss

und schöpfen die zulässige Geschosszahl wie auch die maximale Gebäudehöhe von

11,4 m praktisch vollständig aus. Die Mehrfamilienhäuser weisen einen rechteckigen

Grundriss von 18,55 x 24,20 m auf, womit das Seitenverhältnis rund 3:4 beträgt.

3.

Verfügen Flachdachbauten – wie vorliegend – über ein

Attikageschoss, muss dieses ein "hypothetisches" Schrägdachprofil

einhalten, damit es als Dachgeschoss im Sinn von § 275 Abs. 2 des

Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) gilt. Die Profilansetzung

hängt dabei massgeblich von der Annahme der "hypothetischen"

Firstrichtung bzw. der "hypothetischen" Trauf- und Giebelseite des

Gebäudes ab.

Die Beschwerdegegnerinnen betrachten die nördlichen bzw.

südlichen Gebäudeseiten als hypothetische Traufseiten der geplanten Flachdachbauten.

Der Beschwerdeführer wendet hiergegen ein, das von Flachdachbauten zu beachtende

Schrägdachprofil sei falsch ausgerichtet worden. Anstelle der

Gebäudelängsseiten würden in unzulässiger Weise die kürzeren Gebäudeseiten als

Trauffassaden betrachtet. Das Attikageschoss sei zudem nicht als solches erkennbar.

3.1

Dachgeschosse

(Attikageschosse) sind laut der Definition von § 275 Abs. 2 PBG Gebäudeabschnitte,

welche über der Schnittlinie Fassade/Dachfläche liegen. Bei Flachdächern dürfen

sie – vorbehältlich der nach § 292 lit. b PBG auf einer Länge von

maximal 1/3 der Trauffassade zulässigen Dachaufbauten – grundsätzlich die für

ein entsprechendes Schrägdach zulässigen Ebenen nicht durchstossen, das

heisst jene Profillinie, die unter 45° an die Schnittlinie zwischen der tatsächlichen

Dachfläche (des obersten Vollgeschosses) und der dazugehörigen Fassade ansetzt

(§ 281 Abs. 1 lit. a in Verbindung mit § 292 PBG; RB 1993

Nr. 42, auch zum Folgenden).

3.2

Die

Festlegung einer hypothetischen Traufseite verlangt vorgängig die Festlegung eines

hypothetischen Schrägdachs und der hypothetischen Firstrichtung. Wie ein solches

Dachprofil zu bilden ist, definiert das Gesetz nicht näher. Aus der Verwendung

des Wortes "entsprechend" in § 292 lit. b PBG ergibt sich

indessen, dass die Profilansetzung so zu erfolgen hat, wie wenn beim

betreffenden Gebäude effektiv ein Schrägdach erstellt würde. Dabei verläuft im

Regelfall der Dachfirst eines Schrägdachs parallel zur Gebäudelängsseite, wovon

auch die erwähnte Skizze zu § 292 PBG im Anhang zur Allgemeinen Bauverordnung

vom 22. Juni 1977 ausgeht. In Grenz- oder begründeten Ausnahmefällen kann

eine Bauherrschaft die Annahme eines Schrägdachs mit einem First quer zur

Gebäudelängsseite, also im "Chaletstil" verlangen (VGr, 11. August

2010, VB.2010.00126, E. 2.2; 9. Februar 2005, VB.2004.00481, E. 3.1

= RB 2005 Nr. 74 = BEZ 2005 Nr. 22). In Betracht kommen etwa komplexe

Gebäudeformen, bei denen nicht ohne Weiteres klar scheint, welche Gebäudeseite

die längere ist, oder Situationen, in denen durch die Wahl der Gebäudelängsseite

als Firstrichtung gestalterisch bessere Lösungen ermöglicht werden. Um eine

Aushöhlung der Grundregel von § 292 lit. b PBG zu vermeiden, sind

Ausnahmen jedoch nur in engem Rahmen und bei kleinen Differenzen der Seitenlängen

zuzulassen. Dabei müssen die Dachgeschosse noch als solche erkennbar sein und

dürfen nicht den Eindruck eines Vollgeschosses vermitteln (VGr, 9. Februar

2005, VB.2004.00481, E. 3.1 = RB 2005 Nr. 74 = BEZ 2005 Nr. 22;

vgl. schon RB 1991 Nr. 67, 1993 Nr. 42 E. c, 1999 Nr. 121

E. 1, 1999 Nr. 122).

Entgegen

der Praxis der Baurekurskommissionen (vgl. BEZ 2009 Nr. 14, 2002 Nr. 37)

ist es demnach nicht angängig, bis zu einem Seitenverhältnis von 3:4 der

Bauherrschaft grundsätzlich die freie Bestimmung der (hypothetischen) Trauf-

und Giebelfassaden zu gestatten. Vielmehr müssen triftige Gründe im Einzelfall

für die Wahl der kürzeren Fassade als Traufseiten sprechen. Solche Gründe

werden vorliegend nicht genannt und sind auch nicht ersichtlich. Nachdem die

Hauptwohnseite der projektierten Gebäude mitsamt Balkonfront gegen die H-Strasse

gerichtet ist, wäre es naheliegend gewesen, das lediglich um 1,5 m nach hinten

versetzte Attikageschoss strassenseitig in Einhaltung eines entsprechenden,

entlang der Gebäudelängsseiten angelegten hypothetischen Schrägdachprofils

zurückzunehmen. Gestalterische Zwänge, die der Profilansetzung gemäss der

Grundregel von § 292 PBG entgegenstehen würden, sind keine auszumachen.

Hinzu kommt, dass das Dachgeschoss beim streitbetroffenen Bauvorhaben kaum als

solches erkennbar ist: Zum einen ist die Attika auf rund zwei Dritteln

ihrer Ostseite und insbesondere im Bereich der nördlichen Gebäudeecke mit den

darunterliegenden Vollgeschossen bündig; zum anderen verstärken die beiden

beinahe bis an die strassenseitigen Fassaden vordringenden "Dachaufbauten"

den Eindruck eines Vollgeschosses.

Damit erweist sich die vom Beschwerdeführer beanstandete Wahl

der Gebäudelängsseiten als hypothetische Traufseiten als unzulässig bzw. das

Gebäude als übergeschossig und das Bauvorhaben mit der geplanten

Attikagestaltung als nicht bewilligungsfähig. Da die Beschwerde schon aus

diesem Grund gutzuheissen ist und die Anpassung des Attikageschosses an ein

korrekt gewähltes Dachprofil weitreichende Projektänderungen erfordert, ist auf

den Einwand der mangelhaften Einordnung nicht einzugehen.

4.

Bemerkungen drängen sich hingegen zur Rüge betreffend die

Vermessung der für den gewachsenen Boden massgebenden Höhenkoten auf. Nach

Ansicht des Beschwerdeführers hätten sich Fehler in die Messungen

eingeschlichen, indem tatsächlich vermasste Koten fälschlicherweise als

interpoliert bezeichnet worden seien. Da die maximal zulässige Gebäudehöhe

durch die geplanten Bauten vollständig ausgeschöpft werde und eine vom Beschwerdeführer

veranlasste Nachmessung durch den Planungs- und Vermessungsingenieur G andere

Werte ergeben habe, sei ein Fachgutachten zur korrekten Feststellung der massgeblichen

Höhenkoten einzuholen.

4.1

Das

beantragte Gutachten ist für die Beurteilung des gewachsenen Bodens nicht erforderlich.

Der Beschwerdeführer vermag die festgestellten Höhenkoten mit seinen Einwänden

– soweit rechtlich relevant – nicht zu erschüttern. Selbst wenn man seiner

Rekursschrift, S. 17, folgt, wonach die Meereshöhe des gewachsenen Bodens

an der südöstlichen Ecke des Mehrfamilienhauses Nr. 1 gemäss der eigenen

Nachmessung 428,92 statt 428,97 m betrage, wird dort die zulässige

Gebäudehöhe (11,4 m) mit dem korrigierten Höhenmass von 11,36 m immer noch

eingehalten. Dass die Gebäudehöhe im Bereich der Nordostecke infolge falscher

Kotenmessung überschritten sein könnte, wird vom Beschwerdeführer nicht

explizit behauptet. Dieser weist lediglich auf die bloss hypothetische

Möglichkeit von (zusätzlichen) Messfehlern hin, was in Anbetracht der nur

geringfügigen Abweichung an der Südostecke des Gebäudes nicht für die Einholung

eines Gutachtens spricht.

4.2

Nach dem

Grundsatz der freien Beweiswürdigung hat die Behörde sorgfältig, gewissenhaft

und unvoreingenommen sowie in freier Überzeugung ihre Meinung darüber zu

bilden, ob sie einen bestimmten Sachverhalt oder ein bestimmtes Sachverhaltselement

als eingetreten betrachtet (VGr, 13. Dezember 2011, VB.2011.00561,

E. 4.1; Alfred Kölz/Jürg Bosshard/Martin Röhl, Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 7

N. 77, auch zum Folgenden). Absolute Gewissheit ist dafür nicht

vorausgesetzt. Es genügt, wenn sie ihren Entscheid verantworten und sachlich begründen

kann, was vorliegend der Fall ist.

Die in den Bauplänen angegebenen Höhenkoten wurden durch

den Geometer verifiziert. Hätte der vom Beschwerdeführer beauftragte

Vermessungsingenieur an der primär relevanten Nordostecke eine abweichende

(tiefere) Höhe festgestellt, so hätte der Beschwerdeführer dies aller

Voraussicht nach auch explizit gerügt. Von dem durch die Beschwerdegegnerin 1

anerkannten versehentlichen Hinweis in den Ansichtsplänen auf eine in Wirklichkeit

nicht durchgeführte Interpolation kann nicht allgemein auf eine falsche Höhenmessung

geschlossen werden (siehe Rekursentscheid E. 4.4). Ebenso wenig drängt

sich eine Überprüfung des im Bereich der Zugangsrampe beim Mehrfamilienhaus

Nr. 2 bestimmten Terrains auf. Nach geltender Rechtsprechung ist der

gewachsene Boden im Grundrissbereich von abzubrechenden Gebäuden und für

unmittelbar an die abzubrechende Baute angrenzende Abgrabungen für

Garageneinfahrten, Rampen zu Tiefgaragen oder Kellerabgängen durch

Interpolation festzulegen (VGr, 6. April 2011, VB.2010.00704, E. 5.4.1

Abs. 2). Der Beschwerdeführer zeigt nicht in substanziierter Weise auf,

inwiefern die Vorinstanzen den gewachsenen Boden fehlerhaft bestimmt hätten.

5.

Die Beschwerde ist nach dem Gesagten gutzuheissen. Der

Entscheid der Vorinstanz und die Baubewilligung der Baukommission Rüschlikon

vom 16. Dezember 2010 sind aufzuheben.

Ausgangsgemäss sind die Kosten

des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens den Beschwerdegegnerinnen je zur

Hälfte aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2

VRG). Angesichts der Schwierigkeit der sich stellenden Rechtsfragen und des damit

verbundenen höheren Rechtsverfolgungsaufwands rechtfertigt es sich, die Beschwerdegegnerin

1.

als private Partei für das Verfahren vor beiden Instanzen zu einer Parteientschädigung

von insgesamt Fr. 3'000.- an den Beschwerdeführer zu verpflichten (§ 17

Abs. 2 lit. a in Verbindung mit Abs. 3 VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird gutgeheissen. Der Rekursentscheid vom 19. September 2011

und die Baubewilligung der Baukommission Rüschlikon vom 16. Dezember 2010

werden aufgehoben.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 8'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 150.-- Zustellkosten,

Fr. 8'150.-- Total der Kosten.

3.

Die

Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens werden den Beschwerdegegnerinnen

je zur Hälfte auferlegt.

4.

Die Beschwerdegegnerin 1 wird verpflichtet, dem

Beschwerdeführer für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren eine

Parteientschädigung von insgesamt Fr. 3'000.- zu bezahlen, zahlbar innert

30.

Tagen ab Rechtskraft des Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an…