VB.2011.00687

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2011.00687

4. April 2012Deutsch16 min

(URT.2012.14180)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Mit Bauentscheid 1682/10 vom 26. Oktober 2010

erteilte die Bausektion des Stadtrats Zürich der D AG unter verschiedenen

Auflagen und Bedingungen die baurechtliche Bewilligung für die Erstellung eines

Mehrfamilienhauses mit einer Unterniveaugarage anstelle des abzubrechenden

Gebäudes Assek.-Nr. 01 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02, F-Strasse 03

in Zürich. Gleichzeitig mit dem kommunalen Beschluss wurde den Parteien im

koordinierten Verfahren die forstrechtliche Bewilligung der Baudirektion BVV 09

vom 27. September 2010 eröffnet.

Erwägungen

II.

Hiergegen erhoben unter anderen B und A, Eigentümer der

vom Baugrundstück durch den Flurweg Kat.-Nr. 04 getrennten Liegenschaft F-Strasse

05, am 6. Dezember 2010 Rekurs an die Baurekurskommission I und

beantragten die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses und die Verweigerung

der Baubewilligung.

Mit Entscheid vom 23. September 2011 wies das neu

zuständige Baurekursgericht den Rekurs von B und A ab.

III.

Mit Beschwerde vom 27. Oktober 2011 beantragten B

und A dem Verwaltungsgericht, den Entscheid des Baurekursgerichts vom 23. September

2011.

und die Baubewilligung vom 26. Oktober 2010 aufzuheben und die

streitige Baubewilligung zu verweigern, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

zulasten der Beschwerdegegnerinnen.

Das Baurekursgericht, die Bausektion des Stadtrats Zürich

sowie die D AG beantragten Abweisung der Beschwerde. Letztere schloss

zudem auf Zusprechung einer Parteientschädigung.

Die Beschwerdeführenden reichten am 3. Januar 2012

eine Replik ein. Die Beschwerdegegnerinnen verzichteten auf die Einreichung

einer Duplik.

Die Kammer erwägt:

1.

Die Beschwerdeführenden

beantragen als Beweisofferte die Durchführung eines Augenscheins.

Am 27. Mai 2011 hat die

Vorinstanz einen

Augenschein

auf dem Lokal durchgeführt. Auf die bei dieser Gelegenheit gewonnenen

Erkenntnisse darf auch im vorliegenden Beschwerdeverfahren abgestellt werden

(RB 1981 Nr. 2). Da sich der entscheidrelevante Sachverhalt aufgrund der

Akten, insbesondere auch der verschiedenen Pläne des streitbezogenen Objekts

mit ausreichender Deutlichkeit ergibt, kann auf die Durchführung eines Augenscheins

verzichtet werden (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen).

2.

Das Baugrundstück Kat.-Nr. 02

ist nach der geltenden Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO) der Wohnzone

W2bII zugeteilt. Im Westen grenzt die Bauparzelle an die F-Strasse, im Norden

an einen Flurweg (Wegparzelle Kat.-Nr. 04), im Osten an ein Waldareal und

im Süden an ein überbautes Grundstück. Die Bauherrschaft plant den Abbruch des

bestehenden Gebäudes und den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit sechs

Wohnungen sowie einer Unterniveaugarage mit zwölf Abstellplätzen.

Strittig vor

Verwaltungsgericht sind die Einhaltung des erforderlichen Abstands zum Flurweg,

die Ausgestaltung der Dachaufbauten des Attikageschosses sowie die Zulässigkeit

der Tiefgarage im Waldabstandsbereich.

3.

3.1

Nach den

Erwägungen der angefochtenen Baubewilligung vom 26. Oktober 2010 hält das

geplante Mehrfamilienhaus gegenüber dem Flurweg den gemäss § 265 Abs. 1

des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) erforderlichen

Wegabstand von 3,5 m ein. Das Baurekursgericht hat den Einwand der

Beschwerdeführenden, gegenüber dem Flurweg sei nicht der Wegabstand, sondern der

ordentliche Grenzabstand (inkl. Mehrlängenzuschlag) von 7,18 m einzuhalten,

verworfen. Es hat hierzu ausgeführt, der Flurweg weise durchwegs eine Breite

von 3,5 bis 4 m auf und führe zum Waldareal. Auf der Höhe der Liegenschaft F-Strasse

06.

sei eine allgemeine Fahrverbotstafel angebracht, wonach die Zufahrt zur

Liegenschaft Nr. 07 gestattet sei. Bis zur Fahrverbotstafel sei der Weg

gepflästert und ab diesem Punkt bis zur Liegenschaft Nr. 07 bekiest. Bei

dieser Liegenschaft führe der Weg links abbiegend zu einem grossen Vorplatz;

geradeaus finde er seine Verlängerung als Trampelpfad in das Waldareal hinein.

Die Wegparzelle diene somit einerseits den Fussgängern, um das Waldareal zu

erreichen; für die Öffentlichkeit sei zumindest auch die Zufahrt bis zur Fahrverbotstafel

und ab da bis zur Liegenschaft F-Strasse 07 gestattet. Die Wegparzelle stehe

damit einem unbestimmten Personenkreis offen. Er erfülle die Anforderungen, um

als "öffentlich" zu gelten. Zu beachten sei damit ein Wegabstand von

3,5 m.

Diesen Ausführungen halten

die Beschwerdeführenden in ihrer Beschwerdeschrift zur Hauptsache Folgendes entgegen:

Aus dem Umstand, dass mitten auf diesem Flurweg eine von unbekannter Person

aufgestellte Fahrverbotstafel stehe, könne nicht geschlossen werden, der Weg

stehe damit der Öffentlichkeit zur Verfügung. Gemäss Landwirtschaftsgesetz

dürften nur die Flurwegeigentümer die Wege befahren oder begehen und dies nur

zur land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung ihrer Grundstücke. Jede

anderweitige Benützung bedürfe der Zustimmung der Mehrheit der übrigen

Eigentümer. Vorliegend sei einzig dem Eigentümer der Liegenschaft F-Strasse 07

eine solche anderweitige Benützung des Flurwegs gestattet. Wer die fragliche

Fahrverbotstafel aufgestellt habe, sei nicht bekannt; ein diesbezüglicher

Beschluss der Flurweggenossen liege nicht vor, weshalb dieser Tafel keine

Rechtswirksamkeit zukomme. Eine Teilöffnung eines Flurwegs für die Allgemeinheit

wäre nur auf dem Weg einer formellen Widmung zulässig. Der Flurweg gelte auch

nicht als öffentlich im Sinn von § 265 Abs. 1 PBG. Nur wenn ein Weg

als gesetzliche Fahr- und/oder Fusswegerschliessung von mindestens zwei

Grundstücken einem unbestimmten Benützerkreis offenstehe, sei er als öffentlich

einzustufen. Flurwege dürften zwar ohne Zustimmung der Flurweggenossen von

Fussgängern jederzeit benutzt werden; allein deswegen komme aber einem Flurweg

keine Erschliessungsfunktion zu. Der Flurweg diene einzig und allein der Liegenschaft

Nr. 07 als alternative Zufahrt.

3.2

3.2.1

Fehlen Baulinien für öffentliche und private Strassen und Plätze sowie für

öffentliche Wege und erscheint eine Festsetzung nicht nötig, so haben

oberirdische Gebäude laut § 265 Abs. 1 PBG einen Abstand von 6 m

gegenüber Strassen und Plätzen und von 3,5 m gegenüber Wegen einzuhalten,

sofern die Bau- und Zonenordnung keine anderen Abstände vorschreibt. Art. 12

Abs. 1 BZO erweitert die genannte Abstandspflicht auf unterirdische

Gebäude. Die Verpflichtung von § 265 Abs. 1 PBG zur Einhaltung eines

Wegabstands gilt nur gegenüber "öffentlichen" Wegen (VGr, 19. Dezember

2007, VB.2006.00510, auch zum Folgenden; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas

Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 830).

Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts kommt es bei der Würdigung, ob ein

Weg als öffentlich oder privat zu gelten hat, nicht auf die Eigentumsverhältnisse,

sondern auf dessen Erschliessungsfunktion an. Im Entscheid RB 1982 Nr. 149

(= BEZ 1982 Nr. 20) hat das Verwaltungsgericht hierzu ausgeführt, wenn ein

Weg die Funktion einer gesetzlichen Zufahrt im Sinn von § 237 PBG habe, so

werde er – jedenfalls wenn er mehreren Grundstücken diene – notwendigerweise

von einem unbestimmten Benutzerkreis beansprucht und handle es sich um eine

Verkehrsfläche, die auch nach Strassenverkehrsrecht als öffentlich gelte, und

zwar unabhängig davon, ob sie im öffentlichen Eigentum stehe oder förmlich dem

Gemeingebrauch gewidmet worden sei.

3.2.2

Diese Rechtsprechung zu § 265 Abs. 1 PBG wurde wiederholt

bestätigt. Mit unpubliziertem Entscheid vom 17. März 1995 (VB 94/0156 und

0157) hat das Verwaltungsgericht einen Fussweg als nicht öffentlich eingestuft,

der im relevanten Bereich einem einzelnen Drittgrundstück als alternative

Fusswegerschliessung diente. Im Entscheid RB 2001 Nr. 73

(= BEZ 2001 Nr. 48) wurde von der Öffentlichkeit eines Fusswegs

ausgegangen, weil die Gemeinde Miteigentümerin der Wegparzelle war und Besucher

der gemeindeeigenen Liegenschaften und damit ein nicht näher bestimmter

Personenkreis zur Benützung der Wegparzelle befugt war. Mit Entscheid vom 14. Juli

2004.

(VB.2003.00382) hat das Verwaltungsgericht seine Rechtsprechung bestätigt

und eine Wegparzelle als öffentlich bezeichnet, die neben dem Baugrundstück

einer Einfamilienhausliegenschaft als gesetzliche Zufahrt diente und an der

eine weitere Liegenschaft ein – im Zeitpunkt des Entscheids nicht

beanspruchtes – Fuss- und Fahrwegrecht zustand. Nach den Erwägungen des

Gerichts stellte damit der Weg nicht nur eine grundstücksinterne Erschliessung

dar, sondern stand als gesetzliche Erschliessung von mindestens zwei

Grundstücken einem unbestimmten Benützerkreis offen.

Steht die Nutzungsbefugnis

einem unbestimmten Personenkreis offen, ist ein Weg nach der erwähnten Rechtsprechung

mithin als öffentlich zu qualifizieren. Davon ist das Verwaltungsgericht in

einem weiteren Entscheid vom 19. Dezember 2007 (VB.2006.00510, E. 3.3)

ausgegangen. In diesem Fall hat das Verwaltungsgericht einen servitutarisch gesicherten

Fussweg als öffentlich eingestuft, an dem Grundstücke mit einer erheblichen Baulandfläche

berechtigt waren. Das Verwaltungsgericht hat dazu festgehalten, dass bei derart

grossen, an einem Fussweg berechtigten Baulandflächen (in concreto mehr als

7'000 m2) der Benutzerkreis auf jeden Fall offen sei, sei doch

eine Kontrolle der einzelnen Fusswegbenutzer – jedenfalls nach

vollständiger Überbauung – schlechterdings nicht möglich. Als nicht

öffentlich, sondern als privat hat das Verwaltungsgericht indessen mit Entscheid

vom 30. Juni 2010 (VB.2010.00089/90) eine Weganlage gewürdigt, die mit

Toren abgeschlossen war und zu der gemäss einem richterlichen Verbot nur

Berechtigte Zugang hatten.

3.3

Flurwege

dienen der Erschliessung land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke und unterstehen

insbesondere dem kantonalen Landwirtschaftsgesetz vom 2. September 1979 (LG;

LS 910.1; §§ 108 ff.). Sie stehen im Gesamteigentum der Anstösser (§ 108

Abs. 1 lit. b LG) und dürfen von diesen unbeschränkt zur land- und

forstwirtschaftlichen Nutzung ihrer Grundstücke befahren und begangen werden (§ 110

Abs. 1 Satz 1 LG); eine anderweitige Benützung durch einen

Beteiligten bedarf grundsätzlich der Zustimmung der Mehrheit der übrigen

Eigentümer (Satz 2). Flurwege dürfen indessen gemäss § 111 Abs. 1 LG

von Fussgängern ohne besondere Erlaubnis benützt werden. Fussgängern kann damit

die Benützung der Flurwege nicht verwehrt werden.

Bereits infolge dieses

offenen Benutzerkreises für Fussgänger sind Flurwege als öffentlich im Sinn von

§ 265 Abs. 1 PBG zu qualifizieren. Daran ändert – entgegen der

Rechtsauffassung der Beschwerdeführenden – nichts, dass den an den Flurweg

anstossenden Grundstücken weitere Zugangsmöglichkeiten offenstehen. Steht ein

Weg – wie hier ein Flurweg – von Gesetzes wegen allen Fussgängern zur

Benützung offen, ist er als "öffentlicher" Weg im Sinn von § 265

Abs. 1 PBG zu qualifizieren.

Unbestrittenermassen ist

auch dem jeweiligen Eigentümer der Liegenschaft F-Strasse 07 (Kat.-Nr. 08)

die "Garagenzufahrt" zu seinem Grundstück gestattet; dieses Recht ist

als Grunddienstbarkeit dinglich gesichert (act. 7/11.3). Ob der Weg der

Öffentlichkeit als Zufahrt bis zur Verbotstafel auf der Höhe der

Liegenschaft F-Strasse 06 zur Verfügung steht, ist umstritten, letztlich aber

nicht entscheidrelevant. Die Beschwerdeführenden bestreiten die Rechtswirksamkeit

der Fahrverbotstafel mit dem Hinweis, es liege kein Beschluss der Flurweggenossen

vor und es sei nicht bekannt, wer diese Tafel aufgestellt habe. Auch die Stadt

Zürich sei nicht befugt, auf dem im Privateigentum stehenden Flurweg eine

offizielle Verkehrstafel anzubringen mit der Folge, dass dieser Weg dadurch auf

einem bestimmten Abschnitt plötzlich allgemein befahren werden dürfe. Diese

Rechtsauffassung verkennt, dass gemäss § 110 Abs. 3 LG die

Flurwegeigentümer einem Beteiligten eine anderweitige Benützung des Flurweges

als zur land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung erteilen müssen, wenn

der Ausbaustand des Weges für den vorgesehenen Gebrauch genügt und dieser den

land- oder forstwirtschaftlichen Verkehr nicht wesentlich beeinträchtigt. Kommt

eine Einigung unter den Flurwegeigentümern nicht zustande, entscheidet der

Gemeinderat, dem die Aufsicht über die Flurwege obliegt (§ 110 Abs. 4

in Verbindung mit § 113 Abs. 1 LG). Der Stadtrat von Zürich wäre

daher sehr wohl befugt, gestützt auf § 110 Abs. 3 und 4 LG einem

beteiligten Eigentümer die Benützung des Flurwegs auch zu nicht land- oder forstwirtschaftlichen

Zwecken zu gestatten und dies entsprechend zu signalisieren. Letztlich ist

diese Frage indessen – wie erwähnt – nicht entscheidrelevant, da der

Flurweg bereits deswegen als öffentlich im Sinn von § 265 Abs. 1 PBG

einzustufen ist, weil er ohne Beschränkung allen Fussgängern offensteht und die

Zufahrt zur Liegenschaft F-Strasse 07 darstellt.

Das streitige Bauprojekt

hat damit gegenüber dem Flurweg Kat.-Nr. 04 in Anwendung von § 265 Abs. 1

PBG einen Wegabstand von 3,5 m zu berücksichtigen. Dieser Abstand wird eingehalten.

4.

4.1

Streitig

ist weiter die Ausgestaltung des Dachgeschosses. Die Beschwerdeführenden machten

hierzu in ihren Rechtsschriften geltend, die Platzierung der Dachaufbauten

eines Attikageschosses an den Gebäudeecken sei nach der Praxis des

Verwaltungsgerichts zwar per se nicht unzulässig, doch sei Bedingung, dass das

Dachgeschoss trotzdem noch als solches erkennbar sei und das Gebäude nicht als

übergeschossig in Erscheinung trete. Gerade dies sei aber beim vorliegenden

Projekt der Fall, weil die Situierung beider "Dachaufbauten" an der

Nordfassade optisch zu einer massiven Vergrösserung der Gebäudehöhe führe mit

der Folge, dass das Dachgeschoss von Norden und damit vom Grundstück der Rekurrenten

aus nicht mehr als solches erkennbar sei.

4.2

Gemäss § 292

lit. b PBG dürfen Dachaufbauten nicht breiter sein als ein Drittel der

betreffenden Fassadenlänge, sofern sie bei Flachdächern die für ein

entsprechendes Schrägdach zulässigen Ebenen durchstossen, das heisst jene

Profillinie, die unter 45° an die Schnittlinie zwischen der Dachfläche (des

obersten Vollgeschosses) und der dazugehörigen Fassade ansetzt (§ 281 Abs. 1

lit. a in Verbindung mit § 292 PBG; RB 1993 Nr. 42, auch zum Folgenden).

Diese Regel greift bei Attikageschossen indessen nur gegenüber der hypothetischen

Traufseite des betreffenden Gebäudes ein; "giebelseitig"

(stirnseitig) darf das Attikageschoss – wie ein Dachgeschoss unter einem

Schrägdach – mit der Fassade des Vollgeschosses bündig sein. Bauteile

(Dachaufbauten), die traufseitig die erwähnte Dachprofillinie durchstossen,

sind nach Massgabe von § 292 PBG zulässig, d. h. sie dürfen bei Flachdächern insgesamt nicht

breiter sein als 1/3 der betreffenden Fassadenlänge (§ 292 lit. b

PBG). Derartige Dachaufbauten dürfen bis zur Fassadenflucht des darunterliegenden

Vollgeschosses vorstossen, d. h.

mit der betreffenden Fassade bündig sein (vgl. Skizze zu § 292 PBG im

Anhang zur Allgemeinen Bauverordnung; VGr, 9. Februar 2005, VB.2004.00481,

E. 3.1 = RB 2005 Nr. 74 = BEZ 2005 Nr. 22). Auch ist es

zulässig, solche Dachaufbauten seitlich bis an die Stirnseite der Baute, d. h. an die Gebäudeecken

der betreffenden Traufseiten zu rücken, sofern das Dachgeschoss noch als

solches erkennbar ist und nicht den Eindruck eines Vollgeschosses vermittelt

(VGr, 21. Mai 2003, VB.2003.00005, E. 2a).

4.3

Der

geplante Neubau ist mit einem Grundriss von 18,54 m x 18,62 m praktisch quadratisch.

Die private Beschwerdegegnerin hat zulässigerweise die (kürzeren) Nord- und Südfassaden

als hypothetische Giebelfassaden bestimmt. Die zulässigen Dachaufbauten des

Attikageschosses sind ganz an die Nordfassade gerückt worden, sodass in jenem Bereich

das Attikageschoss das Ausmass der darunter liegenden Vollgeschosse aufweist.

Durch diese Anordnung ist auf der ganzen restlichen Länge der (traufseitigen)

West- und Ostfassaden bis zur Südfassade (= Giebelfassade) das Attikageschoss

zurückversetzt und klar als Attikageschoss erkennbar. Nur gerade bei frontaler

Ansicht der Nordfassade ist der Rücksprung des Attikageschosses nicht

ersichtlich. Wie die Vorinstanz richtig festgehalten hat, ist das Dachgeschoss

als Ganzes noch als solches erkennbar, insbesondere auch bei Zufahrt zum Quartier

von der F-Strasse aus. Zu Recht wies auch die Bausektion der Stadt Zürich

darauf hin, dass durch den Verzicht auf ein befenstertes anrechenbares Untergeschoss

nicht der Eindruck eines zonenfremden übergeschossigen Gebäudes entsteht. Unter

diesen Umständen ist es nicht rechtsverletzend, wenn die Baubewilligungsbehörde

und die Vorinstanz die Einwände der Beschwerdeführenden gegen die Ausgestaltung

des Attikageschosses abwiesen.

5.

5.1

Die

Beschwerdeführenden machen schliesslich geltend, die in den Waldabstandsbereich

zu liegen kommende Tiefgarage überschreite mit Teilen den gewachsenen Boden und

verletze damit die Bestimmungen von § 262 Abs. 1 PBG über den

Waldabstand. Sie bringen hierzu in der Beschwerdeschrift vor, der Auffassung

der Vorinstanz, dass sowohl die Oberlichter der Tiefgarage wie auch der

Garagenzugang keine Gebäudequalität hätten, weshalb die Garage ein zulässiges

unterirdisches Gebäude darstelle, könne nicht gefolgt werden. § 262 PBG,

wonach oberirdische Bauten die Waldabstandslinie nicht überschreiten dürfen,

gelte nicht nur für Gebäude, sondern für alle mit dem Hauptgebäude verbundenen

Teile, selbst wenn sie für sich selber keine Gebäudequalität aufwiesen.

Insbesondere handle es sich beim Zugang zur Tiefgarage und bei den Oberlichtern

auch nicht um Ausrüstungen im Sinn von Art. 4 der Allgemeinen

Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABauV). Die Abstandsvorschriften des

Planungs- und Baugesetzes würden für alle Bauteile gelten, die räumlich,

baulich und funktionell mit einem Gebäude verbunden seien, was hier sowohl auf

den oberirdischen Zugang zur Tiefgarage wie auch für die oberirdischen Oberlichter

zutreffe.

5.2

Laut § 262

Abs. 1 PBG dürfen oberirdische Gebäude die im Zonenplan festgelegte

Waldabstandslinie nicht überschreiten. Gebäude sind gemäss von § 2 Abs. 1

ABauV Bauten und Anlagen, die einen Raum zum Schutz von Menschen oder Sachen

gegen äussere, namentlich atmosphärische Einflüsse mehr oder weniger

vollständig abschliessen.

Die geplante Tiefgarage liegt – soweit sie in den

Waldabstandsbereich hineinragt – vollständig unter dem Boden und gilt

damit als im Waldabstandsbereich zulässiges Bauwerk. Der rückwärtige

(ostseitige) Zugang zur Tiefgarage (Treppenabgang) weist eine Einfassung auf, die

geringfügig (10 bis 20 cm) über das gewachsene Terrain ragt. Diese minime

Überkragung ist baufachtechnisch bedingt und verhindert u. A. das

Hineinfliessen von Oberflächenwasser und den Eintrag von Erdreich in den

Treppenabgang. Dieser wird mit einem filigranen Staketenzaun abgesichert und

hat als solcher keinen Gebäudecharakter. Was die im Waldabstandsbereich

liegenden vier Oberlichter betrifft, so ist auch deren Überkragung

offensichtlich baufachtechnisch bedingt (vgl. Schnitte A-A und B-B im Plan

Schnitte, act. 8.3.6). Sie können zwanglos als Ausrüstung (§ 4 ABauV)

eingestuft werden, also als technische Einrichtung der Tiefgarage, die deren

Benützung dient, oder aber mit der Vorinstanz als Bauteil, dem kein

Gebäudecharakter zukommt. Durch diese technisch bedingte Ausgestaltung in

völlig untergeordnetem Ausmass wird die Tiefgarage nicht zum "oberirdischen",

den Waldabstand verletzenden Gebäude.

Den Beschwerdeführenden ist zudem die Legitimation zu

dieser Rüge abzusprechen. Denn mangels eines Rechtsschutzinteresses fehlt einem

Nachbarn die Rechtsmittelbefugnis dann, wenn der geltend gemachte Projektmangel

durch eine für ihn bedeutungslose Nebenbestimmung geheilt werden kann

(RB 1995 Nr. 8 = BEZ 1995 Nr. 14). Die geringfügigen

Überkragungen könnten ohne Weiteres – allerdings unter Inkaufnahme

späterer Bauschäden – weggelassen werden. Dies gilt auch für die Oberlichter,

die direkt in die Garagendecke hineingelassen oder aber ganz weggelassen werden

könnten. Es ist aber schlechterdings nicht zu erkennen, inwiefern eine

derartige Auflage den Beschwerdeführenden zum Vorteil gereichen könnte.

Treppenabgang und Oberlichter werden nach der Beendigung der Umgebungsgestaltung

vom mehr als 25 m entfernten Wohnhaus der Beschwerdeführenden, soweit sie

von dort überhaupt einsehbar sind, als ebenerdig wahrgenommen werden. Zu Recht

hat die Vorinstanz den Beschwerdeführenden diesbezüglich auch die Legitimation

abgesprochen.

5.3

Zusammengefasst

ergibt sich, dass die Beschwerde abzuweisen ist. Bei diesem Ausgang des

Verfahrens sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 13

des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]). Eine

Parteientschädigung steht ihnen von vornherein nicht zu. Hingegen ist eine

solche in Anwendung von § 17 Abs. 2 VRG der privaten

Beschwerdegegnerin zuzusprechen. Angemessen für das Beschwerdeverfahren ist

eine Parteientschädigung von Fr. 1'200.-.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 7'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 110.-- Zustellkosten,

Fr. 7'110.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden je zur Hälfte und unter solidarischer Haftung für die ganzen

Kosten den Beschwerdeführenden auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführenden werden verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerin eine

Parteientschädigung von je Fr. 600.-, total Fr. 1'200.-, zu bezahlen,

zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an…