VB.2011.00743

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2011.00743

21. März 2012Deutsch10 min

(URT.2012.14129)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Die Baukommission Kilchberg verweigerte der A AG mit

Beschluss vom 9. Mai 2011 die baurechtliche Bewilligung für die Erstellung

von elf Mehrfamilienhäusern mit 47 Tiefgaragenplätzen auf dem Grundstück

Kat.-Nr. 01 an der D-Strasse in Kilchberg.

Erwägungen

II.

Den dagegen von der A AG erhobenen Rekurs wies das

Baurekursgericht mit Entscheid vom 25. Oktober 2011 ab.

III.

Dagegen erhob die A AG mit Eingabe vom

22.

November 2011 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragte, der

Entscheid des Baurekursgerichts sei aufzuheben und die Baukommission Kilchberg

sei anzuweisen, die nachgesuchte Baubewilligung zu erteilen; unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten der Baukommission Kilchberg.

Das Baurekursgericht schloss am 6. Dezember 2011 ohne

weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Die Baukommission Kilchberg

beantragte am 27. Januar 2012, die Beschwerde sei unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten der A AG abzuweisen. Diese verzichtete mit

Eingabe vom 13. Februar 2012 auf eine weitere Stellungnahme.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Bauareal liegt im Gestaltungsplangebiet

F. Der Gestaltungsplan wurde am 28. April 2009 durch den Gemeinderat

Kilchberg und am 18. September 2009 durch die Baudirektion des Kantons

Zürich genehmigt. Der private Gestaltungsplan F besteht aus dem Situationsplan

1:1000 und den Vorschriften Art. 1‑11. Der zugehörige Planungsbericht

nach Art. 47 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 und ein von

den Architekten F, Kilchberg, ausgearbeitetes Richtprojekt dienen der

Information und sind nicht rechtsverbindlich (Art. 2 Abs. 1 Satz 2

GPV).

Der Gestaltungsplan sieht

gemäss Situationsplan ein "Konzept Freihaltekorridore" vor (grüne

Schraffierung). Diesbezüglich legt Art. 8 Abs. 7 GPV Folgendes fest:

"Die im Plan als Konzept schematisch eingetragenen Freihaltekorridore sind

von jeglichen oberirdischen Gebäuden freizuhalten und müssen eine Breite von

mind. 5 m aufweisen."

Im Bereich des Bauareals

(Bereich 4) sieht der Situationsplan einen längeren, in Nord-Süd-Richtung

verlaufenden sowie drei kürzere, in Ost-West-Richtung verlaufende Freihaltekorridore

vor. Von den Letzteren stellt der südlichste die Verlängerung des

Freihaltekorridors dar, welcher das angrenzende Areal (Bereich 3)

durchläuft.

Das Bauprojekt stimmt

hinsichtlich des in Nord-Süd-Richtung verlaufenden Freihaltekorridors mit dem

Gestaltungsplan überein. Die in Ost-West-Richtung verlaufenden Korridore sollen

demgegenüber anders verlaufen. Im nördlichen Bereich sieht das Bauprojekt einen

zusätzlichen Korridor vor. Der südlichste Korridor soll geknickt werden. Dies

wird notwendig, weil das Bauprojekt im Gegensatz zum Richtprojekt nicht neun,

sondern elf Neubauten vorsieht.

2.

Die Beschwerdeführerin

macht geltend, die Vorinstanz habe zu Unrecht einen Verstoss gegen Art. 8

Abs. 7 GPV festgestellt. Den Freihaltekorridoren komme lediglich konzeptionelle

Bedeutung zu. Die diesbezüglich im Projekt vorgenommene Modifikation stehe mit

dem Konzept des Gestaltungsplans im Einklang. Es sehe sogar mehr

Ost-West-Korridore vor, als im Gestaltungplan aufgezeichnet seien.

Die Vorinstanz kam in ihrer

Auslegung von Art. 8 Abs. 7 GPV zum Schluss, diese Vorschrift könne

nicht so interpretiert werden, dass Freihaltekorridore gänzlich anders als im

Plan geführt werden könnten. Wenn die Bauherrschaft eine Baute mitten in einem

im Plan eingetragenen Freihaltekorridor erstellen wolle und eine völlig andere

Einteilung der Freihaltekorridore schaffe, so widerspreche dies klar dem

Gestaltungsplan und dessen Vorschriften (Entscheid der Vorinstanz,

E. 3.1).

2.1

Umstritten

ist vorliegend die Auslegung von Art. 8 Abs. 7 GPV. Dabei sind Sinn

und Zweck der Bestimmung zu ermitteln. Ob die fragliche Anordnung (nach

erfolgter Auslegung) sinnvoll erscheint, hat die Vorinstanz hingegen zu Recht

nicht geprüft. Dies hätte Gegenstand einer Anfechtung des Gestaltungsplans sein

müssen. Für die Auslegung von Art. 8 Abs. 7 GPV sind der

Planungsbericht und das Richtkonzept von Bedeutung. Dass diese nur informativen

Charakter haben, ändert daran nichts.

2.2

Der

Planungsbericht betont die zu gewährleistende optische Durchlässigkeit. So sollen

"eine angemessene Durchlässigkeit, d. h. Sichtbezüge in Längsrichtung Nord-Süd, aber

auch quer zum Hügelrücken in ost-westlicher Richtung sichergestellt

werden" (S. 2). Die Festsetzung von Freihaltekorridoren und eines

Mindestgebäudeabstands von 5 m ziele auf eine optische Durchlässigkeit der

Überbauung, besonders in den Baufeldern, welche noch einen grossen

Anordnungsspielraum für mehrere Hauptgebäude aufwiesen (S. 4 f.). Der

Freiraum sei optisch zusammenhängend und auch optisch durchlässig zu gestalten

und auszustatten (S. 6).

2.3

Ein

Vergleich des Situationsplans zum Gestaltungsplan mit den Baueingabeplänen,

insbesondere dem Plan "Umgebung Freihaltezonen 1:500" und dem

Umgebungsplan 1:200, zeigt klar auf, dass das Bauprojekt dem Gestaltungsplan in

Bezug auf optische Durchlässigkeit und Gewährleistung von Sichtbezügen nicht

entspricht. Von Bedeutung ist dabei nicht zuletzt, dass es sich beim

bemängelten Ost-West-Korridor im südlichen Bereich des Areals im Gegensatz zu

jenen im nördlichen Bereich um die Verlängerung des auch den angrenzenden

Gestaltungsplanbereich prägenden Korridors handelt. Das Projekt lässt daher die

optisch zusammenhängende und optisch durchlässige Gesamtgestaltung vermissen.

Aus dem Umstand, dass die

im Gestaltungsplan bezeichneten Freihaltekorridore als Konzept, ohne genaue

örtliche Fixierung festgelegt sind, kann keine derartige Freiheit abgeleitet

werden, wie sie die Beschwerdeführerin behauptet. Die geplante Verschiebung der

Korridore und die geknickte Führung eines auch für das angrenzende Areal wesentlichen

Korridors beeinträchtigen die optische Durchlässigkeit und den optischen

Zusammenhang. Die Erfüllung dieser Anforderungen sollen die Freihaltekorridore

aber gerade im betroffenen Bereich 4 des Gestaltungsplangebiets, in welchem mangels

festgelegter Baufelder und Mantellinien für Hauptgebäude ein grosser

Anordnungsspielraum besteht, gewährleisten (vgl. S. 4 f. des

Planungsberichts).

Damit ist das Projekt mit dem

Konzept des Gestaltungsplans nicht mehr vereinbar. Die entsprechende Auffassung der Vorinstanz und der Baukommission

Kilchberg ist nach dem Gesagten nicht zu beanstanden. Die Vorinstanz durfte

sich unter diesen Umständen in ihrer Begründung auch relativ kurz fassen.

Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin liegt darin weder eine

Verletzung des rechtlichen Gehörs noch Willkür.

3.

Umstritten ist ferner der

massgebliche Verlauf des Terrains. Die Beschwerdeführerin ist der Ansicht, es

sei auf die Verhältnisse im Zeitpunkt der Baueingabe abzustellen. Die Vorinstanz

bestätigte jedoch die von der Baukommission Kilchberg vertretene Auffassung,

wonach auf die früheren Verhältnisse vor der Erstellung der Erschliessung abzustellen

sei. Das von der Bauherrschaft ermittelte Terrain weiche merklich von älteren

Plänen ab. Es sei daher offensichtlich, dass im Zuge der Gebietserschliessung

Terrainveränderungen stattgefunden hätten. Es sei daher gemäss § 5

Abs. 2 lit. b der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni

1977.

(ABV) auf die vorhandenen älteren Pläne

abzustellen (Entscheid der Vorinstanz, E. 3.2).

Dieser Frage kommt nach der

festgestellten Gestaltungsplanwidrigkeit des Bauvorhabens keine entscheidende Bedeutung

zu. Hinzu kommt, dass keine konkreten Punkte genannt wurden, wo das Terrain in

welchem Ausmass abweichen soll. Prozessökonomische Gründe sprechen jedoch

dafür, dennoch auf die Thematik einzugehen, auf welches Terrain abzustellen

ist.

3.1

Gemäss

§ 5 Abs. 1 ABV gilt als gewachsener Boden grundsätzlich der bei

Einreichung des Baugesuchs bestehende Verlauf des Bodens. Gemäss § 5

Abs. 2 lit. b ABV ist unter anderem dann auf frühere Verhältnisse

zurückzugreifen, wenn der Boden im Hinblick auf die beabsichtigte Nutzung des

Grundstücks oder zur Umgehung von Bauvorschriften umgestaltet worden ist.

Darunter ist auch der Fall zu subsumieren, in dem das Terrain im Zusammenhang

mit im Hinblick auf die geplante Überbauung vorgenommenen Erschliessungsarbeiten

verändert wurde. Somit ist grundsätzlich auf das Terrain vor Erstellung der

Erschliessung abzustellen, wenn dieses vom Terrain bei der Gesuchseinreichung

abweicht.

3.2

Der

massgebliche Terrainverlauf vor Erstellung der Erschliessung kann auf verschiedene

Arten nachgewiesen werden. Dabei handelt es sich um eine Frage der Beweiswürdigung

(§ 7 Abs. 4 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959

[VRG]; § 60 VRG in Verbindung mit Art. 157 der schweizerischen

Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [ZPO]).

Es ist unbestritten, dass der Höhenkurvenplan gemäss

Baueingabe von älteren Plänen, namentlich dem Situationsplan zum privaten

Gestaltungsplan F vom 16. April 2009, einem Höhenkurvenplan zum

Richtprojekt zum Gestaltungsplan vom 16. April 2009 sowie einem

Höhenkurvenplan betreffend die Kanalisation vom 1. Februar 2007, abweicht.

Die Beschwerdeführerin ist jedoch der Auffassung, darauf könne schon deshalb

nicht abgestellt werden, weil der entsprechende Plan gemäss Art. 2

Abs. 1 GPV nicht rechtsverbindlich sei. Es sei nicht belegt, dass es im

Rahmen der Erschliessungsarbeiten zu Terrainveränderungen gekommen sei. Der

ältere Plan sei nicht genügend genau, um die behaupteten – geringfügigen –

Differenzen zu belegen.

3.3

Der

Ansicht der Beschwerdeführerin kann nicht gefolgt werden. Zunächst ist festzuhalten,

dass ihr Hinweis auf eine fehlende Verbindlichkeit der Pläne für den

Situationsplan zum Gestaltungsplan gerade nicht gilt. Für die Anwendung von

§ 5 Abs. 2 lit. b ABV ist es allerdings ohnehin nicht

erforderlich, dass die Unterlagen, welche über die früheren Verhältnisse

Aufschluss geben, in einem baurechtlichen Verfahren Rechtsverbindlichkeit erlangt

hätten.

Warum die erwähnten Pläne vom 1. Februar 2007 und

16.

April 2009 die früheren Verhältnisse nicht korrekt wiedergeben sollen,

vermag die Beschwerdeführerin nicht darzutun und ist auch nicht ersichtlich.

Auch aus dem Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 30. Juni 2010

(VB.2010.00156), auf den die Beschwerdeführerin verweist, lässt sich für den

vorliegenden Fall nichts zu ihren Gunsten ableiten.

Ob die festgestellten Abweichungen zwischen den Plänen noch

als geringfügig bezeichnet werden können, kann dahingestellt bleiben. Dies

würde nicht grundsätzlich gegen eine Anwendung von § 5 Abs. 2 lit. b

ABV sprechen. Tatsache ist, dass der Terrainverlauf, von dem die Baueingabe

ausgeht, von jenem vor der Ausführung der Erschliessungsarbeiten abweicht.

Der Bericht der Bauleitung, die mit der Erstellung der

Erschliessungsanlagen beauftragt war, sowie die bodenkundliche Aufnahme durch

die G AG, die beide von der Beschwerdeführerin in Auftrag gegeben und im

Beschwerdeverfahren zu den Akten gereicht wurden, vermögen daran nichts zu

ändern. Geländeveränderungen entstehen weniger bei der Erstellung von

Werkleitungen als bei Strassenarbeiten. Diesbezüglich lassen sich dem eingereichten

Bericht keine Aussagen entnehmen. Die von der G AG durchgeführten Probebohrungen

erfolgten im Bereich der westlichen Fassaden der geplanten Häuser B5, B7, B9

und B11. Damit liegen sie ausserhalb des Strassenverlaufs und auch neben der

dort verlaufenden Kanalisation. Die neuen Beweismittel vermögen deshalb nicht

darzulegen, dass insbesondere durch den Strassenbau keine Geländeveränderungen

erfolgten. Unter diesen Umständen gingen die Vorinstanzen zu Recht davon aus,

der Boden sei im Hinblick auf die beabsichtigte Nutzung im Sinn von § 5

Abs. 2 lit. b ABV umgestaltet worden.

3.4

Es kann

vorliegend offenbleiben, ob dem von der Baukommission Kilchberg nach dem

Gesagten zu Recht festgestellten Mangel mit einer Nebenbestimmung im Sinn von

§ 321 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975

(PBG) begegnet werden könnte bzw. wie eine solche zu formulieren wäre, da die

Baubewilligung bereits wegen der festgestellten Verletzung des Gestaltungsplans

(E. 2) zu Recht verweigert wurde.

4.

Die Beschwerde erweist sich

als unbegründet und ist abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die

Gerichtskosten der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2

Satz 1 in Verbindung mit § 65a Abs. 2 VRG) und steht ihr von vornherein

keine Parteientschädigung zu. Vielmehr ist sie zu verpflichten, der

Beschwerdegegnerin für deren Umtriebe im Beschwerdeverfahren eine angemessene

Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 8'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 100.-- Zustellkosten,

Fr. 8'100.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung

von Fr. 1000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses

Entscheids.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,

1000.

Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an…