Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2011.00772

Verwaltungsgericht

des Kantons Zürich

1.

Abteilung

VB.2011.00772

VB.2012.00597

Urteil

der 1. Kammer

vom 16. Januar 2013

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter François Ruckstuhl,

Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, Gerichtsschreiber Robert Lauko.

In Sachen

1. A,

2.1 B (nur aus VB.2011.00772),

2.2 C (nur aus VB.2011.00772),

3.1 D,

3.2 E,

4. F,

5. G,

6.1 H,

6.2 I,

7.1 J,

7.2 K,

alle vertreten durch RA L,

Beschwerdeführende,

gegen

1. M AG,

2.1 N,

2.2 O,

alle vertreten durch

RA P,

3. Bausektion der Stadt Zürich,

Beschwerdegegnerschaft,

betreffend

Baubewilligung,

hat

sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Die Bausektion der Stadt Zürich erteilte der M AG

sowie N und O mit Bauentscheid 01 vom 1 März 2011 die baurechtliche

Bewilligung (Stammbewilligung) für die Erstellung einer Wohnüberbauung auf den

Grundstücken Kat.-Nrn. 02, 03 und 04 an der Q-Strasse 05–06 in

Zürich. Die Bewilligung erfolgte unter der Auflage (Disp.-Ziff. II.C.1.e),

dass die Bauherrschaft vor Baubeginn aus Rücksicht auf die bestehende

Bepflanzung im öffentlichen Strassenraum abgeänderte Pläne zur Ausgestaltung

der Garagenzufahrt und der Besucherparkplätze einzureichen habe.

Erwägungen

II.

A. Gegen

die Stammbewilligung gelangten A, B und C, D und E, V und F, G, H und I sowie J

und K mit gemeinsamer Rekurseingabe vom 7. April 2011 an das

Baurekursgericht und beantragten die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses,

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekursgegner. Mit Entscheid

vom 28. Oktober 2011 schrieb das Baurekursgericht den Rekurs, soweit die

Bauherrschaft mit den Eigentümern der Parzelle Kat.-Nr. 07 eine

Näherbaurechtsvereinbarung abgeschlossen hatte, als gegenstandslos geworden ab

(Disp.-Ziff. I Abs. 1). Es hiess den Rekurs teilweise gut und lud die

Bauherrschaft ein, die Überbauungsziffer auf das zulässige Mass zu reduzieren,

die Überdachung beim Haus A auf den bauordnungsgemässen Grenzabstand von

3,5 m zurückzuversetzen und die die Velo- und Containerabstellplätze auf

drei Seiten umfassenden Mauern auf 1,5 m zu verringern. Der städtischen

Baubehörde seien entsprechend abgeänderte Pläne sowie eine Neuberechnung der

Überbauungsziffer einzureichen und bewilligen zu lassen (Disp.-Ziff. I

Abs. 2). Im Übrigen wies das Baurekursgericht den Rekurs ab, soweit es

darauf eintrat (Disp.-Ziff. I Abs. 3).

B. Mit

Bauentscheid 08 vom 20. September 2011 bewilligte die Bausektion der Stadt

Zürich den von der Bauherrschaft eingereichten Umgebungsplan (Abänderungsplan)

über die Ausgestaltung des Strassenraums und die Entfernung zweier Bäume im

Zufahrtsbereich der geplanten Überbauung.

Den hiergegen von A, B und C, D und E, V und F, G, H und

I sowie J und K erhobenen Rekurs wies das Baurekursgericht mit Entscheid vom

10.

August 2012 ab.

III.

A. Gegen

den Rekursentscheid vom 28. Oktober 2011 erhoben die M AG sowie O und

N mit gemeinsamer Eingabe vom 1. Dezember 2011 Beschwerde an das

Verwaltungsgericht (VB.2011.00771). Sie beantragten zur Hauptsache die

Aufhebung von Disp.-Ziff. I Abs. 2 des angefochtenen Entscheids, als

damit die Bauherrschaft eingeladen werde, die Überbauungsziffer auf das

zulässige Mass zu reduzieren und eine Neuberechnung der Überbauungsziffer

einzureichen und bewilligen zu lassen.

Nachdem auch A, B und C, D und E, V und F, G, H und I

sowie J und K mit gemeinsamer und ebenfalls vom 1 Dezember 2011 datierter

Eingabe Beschwerde gegen den Entscheid des Baurekursgerichts vom

28.

Oktober 2011 erhoben hatten, wurden die Beschwerdeverfahren

VB.2011.00771 und VB.2011.00772 mit Präsidialverfügung vom 2. Dezember

2011.

vereinigt und die Durchführung eines Schriftenwechsels angeordnet. Die

Bausektion schloss am 23. Januar 2012 auf Abweisung der Beschwerde

VB.2011.00772.

Auf Antrag der M AG sowie von N und O vom

10.

Februar 2012 sistierte das Verwaltungsgericht mit Präsidialverfügung

vom 1. März 2012 die Verfahren VB.2011.00771 und VB.2011.00772 einstweilen

bis 31. Mai 2012, nachdem die Bauherrschaft in der Zwischenzeit ein

weiteres Abänderungsprojekt bei der Bausektion eingereicht hatte. Die Sistierung

wurde am 1. Juni 2012 bis 31. August 2012 verlängert.

Am 31. August 2012 teilten die M AG sowie N und

O dem Verwaltungsgericht mit, dass die Bausektion der Stadt Zürich am

22.

Februar 2012 das im Sistierungsbegehren vom 10. Februar 2012

erwähnte Abänderungsprojekt bewilligt habe (Bauentscheid 09). Darin seien

verschiedene Projektänderungen zur Erfüllung von Auflagen aus der Stammbewilligung

vom 1. März 2011 und die gemäss Disp.-Ziff. I Abs. 2 des

Rekursentscheids vom 28. Oktober 2011 verlangten Projektkorrekturen

vorgenommen worden. Die Abänderungsbewilligung sei unangefochten in Rechtskraft

erwachsen und habe damit einen zentralen Streitpunkt, nämlich die Frage der

Einhaltung der Überbauungsziffer, rechtskräftig geklärt.

Mit Präsidialverfügung vom 4. September 2012 trennte

das Verwaltungsgericht daraufhin die Beschwerdeverfahren VB.2011.00771 und

VB.2011.00772 wieder und schrieb Ersteres mit Einzelrichterverfügung vom

11.

September 2012 als gegenstandslos geworden ab.

Nachdem die Bausektion der Stadt Zürich in ihrem Schreiben

vom 17. September 2012 gegen die Fortsetzung des Beschwerdeverfahrens

VB.2011.00772 keine Einwände vorgebracht hatte, wurde dessen Sistierung mit

Präsidialverfügung vom 21. September 2012 aufgehoben und das Verfahren

fortgesetzt.

B. Mit

gemeinsamer Beschwerde vom 14. September 2012 (VB.2012.00597) wandten sich

A, D und E, F, G, H und I sowie J und K gegen den Rekursentscheid vom

10.

August 2012 betreffend Bauentscheid 01 (recte: 08) vom

20.

September 2011 mit dem Antrag ans Verwaltungsgericht, die

angefochtenen Entscheide aufzuheben; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

zulasten der Beschwerdegegner.

Am 2. Oktober 2012 schloss das Baurekursgericht ohne

weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde.

Mit Eingaben vom 9. Oktober 2012 beantragten die

M AG sowie N und O, die Beschwerdeverfahren VB.2011.00772 und

VB.2012.00597 zu vereinigen. Das Verfahren VB.2011.00772 sei abzuschreiben,

soweit es durch den rechtskräftigen Abänderungsentscheid 09 vom

22.

Februar 2012 gegenstandslos geworden sei, und die Beschwerde im

Übrigen abzuweisen. Zudem sei das Verfahren VB.2011.00597 abzuweisen, soweit

darauf einzutreten sei. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten

der Beschwerdeführenden.

Mit Repliken vom 22. November 2012 hielten A, B und

C, D und E, F, G, H und I sowie J und K an ihren Anträgen vom 1. Dezember

2011.

(VB.2011.00772) bzw. vom 14. September 2012 (VB.2011.00597) fest.

Mit Schreiben vom 6. Dezember 2012 verzichteten die

M AG sowie N und O auf eine Duplik. Am 17. Dezember 2012 teilte auch

die Bausektion der Stadt Zürich dem Gericht per E-Mail mit, dass sie auf eine

Duplik verzichte.

Die Kammer erwägt:

1.

Die Beschwerden VB.2011.00772

und VB.2012.00597 betreffen das gleiche Bauvorhaben und werfen zum Teil

dieselben Rechtsfragen auf. Es rechtfertigt sich somit, die Verfahren zu

vereinigen.

2.

2.1

Die

privaten Beschwerdegegner beabsichtigen, auf den Grundstücken

Kat.-Nrn. 02, 03 und 04 an der Q-Strasse 05–06 in Zürich , unter

Abbruch eines bestehenden Hauses eine Wohnüberbauung, bestehend aus einem freistehenden

Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung (Haus A) und drei Mehrfamilienhäusern

(Häuser B, C und D) sowie einem Swimmingpool, zu erstellen. Die drei

Bauparzellen befinden sich in der Wohnzone W2bII gemäss geltender Bau- und Zonenordnung

der Stadt Zürich (BZO) und grenzen im Süden an einen Wald, wobei sich eine

schmale Waldzunge vom Westen her bis auf das Grundstück Kat.-Nr. 03

erstreckt. Alle Wohngebäude sollen je zwei Vollgeschosse, ein Unter- und ein

Attikageschoss aufweisen. Unter den Häusern D und C ist je eine

Unterniveaugarage für 12 bzw. 18 Fahrzeuge vorgesehen. Aus den beiden

Unterniveaugaragen führen zwei getrennte Fahrwege, die nach einem

Zusammenschluss über eine rund 3,6 m breite und 30 m lange Rampe in

die Q-Strasse einmünden. Parallel zur Q-Strasse sind vor den drei Mehrfamilienhäusern

je ein Velo- und Containerunterstand sowie oberirdische Besucherparkplätze

geplant.

Die Bausektion bewilligte am 11. März 2011 das

Projekt unter verschiedenen Bedingungen und Auflagen (Bauentscheid 01,

Stammbewilligung). Gegen diese Bewilligung und den darüber ergangenen

Rekursentscheid vom 28. Oktober 2011 richtet sich die Beschwerde

VB.2011.00772.

2.2

Bezüglich

der in Disp.-Ziff. II.C.1.e in Verbindung mit Erwägung lit. E.e der

Stammbewilligung statuierten Nebenbestimmung, wonach die bestehende Bepflanzung

auf öffentlichem Grund nicht beeinträchtigt werden dürfe, reichten die privaten

Beschwerdegegner in der Folge bei der Baubehörde zwei Abänderungspläne

(Umgebungsplan, Grundriss Tiefgarage) über die Ausgestaltung des Strassenraums

ein (VB.2012.00597) und ersuchten gleichzeitig um Wiedererwägung der

betreffenden Auflage. Die geänderten Pläne sehen unter anderem eine

Neuanordnung der erforderlichen Besucherparkplätze vor: Anstelle der bisher

oberirdisch geplanten vier Besucherparkplätze sollen zwei Längsparkplätze im Vorgartenbereich

des Hauses B und ein in der Tiefgarage angeordneter Besucherabstellplatz

erstellt werden (vgl. Bauentscheid 08, lit. E. d). Aus verkehrstechnischen

Gründen ist zudem entgegen der Vorgabe vorgesehen, den direkt vor der

Garageneinfahrt stehenden Baum sowie einen zweiten Baum in der Grünfläche (beide

auf öffentlichem Grund) zu entfernen.

Mit Bauentscheid 08 vom 20. September 2011 gab die

Bausektion diesem Ansinnen statt und bewilligte die eingereichten

Abänderungspläne. Den hiergegen eingelegten Nachbarrekurs wies das

Baurekursgericht am 10. August 2012 ab. Der Abänderungsentscheid bildet

nun Gegenstand der Beschwerde VB.2012.00597.

3.

In verfahrensrechtlicher Hinsicht rügen die

Beschwerdeführenden zunächst eine Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches

Gehör, weil das Baurekursgericht im Rekursverfahren über den Abänderungsplan

trotz Antrag keinen Augenschein durchgeführt habe. Da es im betreffenden

Verfahren um die Fällung der beiden Alleebäume und damit um einen neuen Aspekt

gegangen sei, hätte die Vorinstanz das Begehren nicht mit der Begründung

ablehnen dürfen, die örtlichen Verhältnisse seien ihr aufgrund des im

Rekursverfahren über die Stammbewilligung vorgenommenen Augenscheins

hinlänglich bekannt.

Der Entscheid darüber, ob ein Augenschein angeordnet wird,

steht im Ermessen der anordnenden Behörde. Eine dahin gehende Pflicht besteht

nur, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise überhaupt nicht abgeklärt

werden können (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich,

2.

A., Zürich 1999, § 7 N. 42). Die an einem

ordnungsgemäss durchgeführten Augenschein gewonnenen Erkenntnisse der

Örtlichkeiten dürfen auch in einem späteren Rechtsgang in der gleichen Sache

verwendet werden; ein zweiter Augenschein vor dem Neuentscheid ist nicht

notwendig (Kölz/Bosshart/Röhl, § 7 N. 45).

Die Vorinstanz hat am 23. August 2011 im

Rekursverfahren G.-Nr. R1S.2011.05050 (Gegenstand von VB.2011.00772) einen

Abteilungsaugenschein durchgeführt und dabei auch die Alleebäume entlang der

Q-Strasse zur Kenntnis genommen und fotografisch festgehalten (VB.2011.00772).

Das Gericht konnte sich so ein Bild vom Standort und dem Aussehen der Bäume

machen (vgl. auch VB.2012.00597). Sowohl die Beschwerdeführenden (und damaligen

Rekurrierenden) wie auch die Bausektion reichten im Rekursverfahren je ein

Kurzgutachten über den Zustand und die Erhaltenswürdigkeit der sich im Einmündungsbereich

des R-Wegs befindlichen Mehlbeere zu den Akten (VB.2011.00597). Inwiefern

zusätzlich zu diesen Unterlagen zur rechtsgenügenden Abklärung des Sachverhalts

eine explizite Untersuchung der Bäume auf Alter und Vitalität durch das

Baurekursgericht erforderlich gewesen wäre, wird von den Beschwerdeführenden

nicht substanziiert dargetan und ist auch nicht ersichtlich. Im Übrigen hat die

Frage der Vitalität der Bäume – wie sich aus dem Nachfolgenden ergibt – keine

baurechtliche Relevanz, weshalb die Vorinstanz schon deswegen auf einen

weiteren Augenschein verzichten durfte.

4.

4.1

Eine

weitere Verletzung ihres Gehörsanspruchs erblicken die Beschwerdeführenden in

der Tatsache, dass die Vorinstanz auf das von ihnen eingereichte Baumgutachten

nicht eingegangen sei.

Eine

Verletzung des rechtlichen Gehörs kann darin liegen, dass die Behörde

rechtserhebliche Rügen, Parteivorbringen und Argumente übersieht oder

missversteht bzw. sich mit ihnen nicht oder nicht hinreichend auseinandersetzt.

Im Entscheid brauchen jedoch nicht alle Vorbringen, Behauptungen und

Überlegungen der Parteien wiedergegeben zu werden; die Begründung darf sich auf

jene Aspekte beschränken, die die Behörde willkürfrei als wesentlich betrachtet.

Es müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt sein, von denen sich die

Behörde leiten liess und auf die sich ihr Entscheid stützt, und es muss gegebenenfalls

ersichtlich werden, wieso die Behörde vorgebrachte Äusserungen für unerheblich,

unrichtig oder unzulässig hielt (Michele Albertini, Der verfassungsmässige Anspruch

auf rechtliches Gehör im Verwaltungsverfahren des modernen Staates, Bern 2000,

S. 368 f. und 402 ff. mit zahlreichen Hinweisen; René

Wiederkehr, Die Begründungspflicht nach Art. 29 Abs. 2 BV und die

Heilung bei Verletzung, ZBl 111/2010, S. 481 ff., 483; vgl. etwa BGr, 20. Mai 2009, 5A_23/2009, E. 2.2; BGE 133 I 270 E. 3.1).

Es trifft zu, dass das von den

Beschwerdeführenden eingereichte private Baumgutachten vom 18. April 2012

im Unterschied zum Fachbericht der Bausektion im Rekursentscheid vom 10. August

2012.

keine Erwähnung findet. Dabei ist jedoch zu beachten, dass Parteigutachten grundsätzlich keine grössere Bedeutung

haben als die übrigen Parteivorbringen (Kölz/Bosshart/Röhl, § 7

N. 23). Ausserdem erweisen sich die in den beiden (sich widersprechenden)

Gutachten thematisierten Fragen als unerheblich für die Zulässigkeit der

Baumfällung. Wie die Vorinstanz nachvollziehbar darlegt (Rekursentscheid,

E. 4.1), stehen die streitbetroffenen Bäume weder für sich genommen noch

als Teil der Allee unter Schutz. Auch aus dem "Alleenkonzept" vom

November 1988/Oktober 1990 bzw. dem Beschluss des Stadtrates Zürich vom

16.

Oktober 1991 (VB.2012.00597) lässt sich nichts für den Erhalt der

Bäume ableiten, da es sich beim betreffenden Plan lediglich um eine Absichtserklärung

(Arbeitspapier) der Behörde handelt. Auch wenn die Vitalität und die zu

erwartende Lebensdauer von Alleebäumen beim Entscheid über ihre Beseitigung ein

Kriterium darstellen mag, lag es im pflichtgemässen Ermessen der Bausektion,

die Entfernung der Bäume unabhängig von ihrem Gesundheitszustand

wiedererwägungsweise zu bewilligen, nachdem zuvor auch Grün Stadt Zürich sowie

die Dienstabteilung für Verkehr ihre Genehmigungen erteilt hatten. Trotz der

Bestrebungen der Stadt zur Integration der privaten Infrastrukturen in den

bestehenden Rhythmus der Alleen sind Durchbrechungen dieser Zielsetzung

zulässig und bisweilen aus Gründen der Verhältnismässigkeit angezeigt.

Hauptgrund für die Fällung von (Allee-)Bäumen stellt die Verkehrssicherheit

bzw. die Sicherheit der Fussgängerinnen und Fussgänger dar (Zeitschrift

Grünzeit, Januar 2008, VB.2012.00597), wie sie auch bei der vorliegenden

Abänderungsbewilligung im Zentrum steht (vgl. hinten E. 5).

Mangels Entscheidrelevanz des

von den Beschwerdeführenden eingereichten Privatgutachtens ist der Vorinstanz

somit keine Verletzung ihrer Begründungspflicht anzulasten.

4.2

Die

Beschwerdeführenden bringen ferner vor, sie hätten bereits im Rekursverfahren

die Zuständigkeit der Beschwerdegegnerin 3 als Baubehörde bestritten, der

Bauherrschaft die Verlegung der Alleebäume zu gestatten; die Verlegung der

Alleebäume stelle zudem eine Änderung einer öffentlichen Strasse dar, wofür ein

Verfahren nach Strassengesetz vom 27. September 1981 (StrassG)

erforderlich sei. Auch diese Einwände habe das Baurekursgericht nicht

behandelt.

4.2.1

Der Rekursentscheid schweigt sich zu diesen erst in der

Rekursreplik der Beschwerdeführenden vom 30. April 2012 vorgebrachten

Rügen gänzlich aus. Die dadurch begangene Gehörsverweigerung lässt sich

allerdings in diesem Verfahren heilen (BGE 132 V 387

E. 5.1), weil die Verletzung angesichts des verspäteten Vorbringens

(vgl. Kölz/Bosshart/Röhl, § 23 N. 22) nicht schwer wiegt und zudem

Rechtsfragen betrifft, über die das Verwaltungsgericht mit derselben Kognition

wie die Vorinstanz befinden kann (§ 50 Abs. 1 in Verbindung mit

§ 20 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom

24.

Mai 1959 [VRG]). Folglich ist zu prüfen, ob die Bausektion zuständig

war, der Bauherrschaft die Entfernung der beiden Bäume zu gestatten, und ob sie

dabei die geltenden Verfahrensbestimmungen einhielt.

4.2.2

Das Strassengesetz unterscheidet zwischen "II. Strassenbau"

(§ 6 bis § 23) und "III. Unterhalt und Betrieb"

(§ 25 bis § 27). Nach § 25 Abs. 1 StrassG sind die

Strassen, zu denen gemäss § 3 lit. h StrassG auch die Bepflanzungen

gehören, nach technischen und wirtschaftlichen Gesichtspunkten so zu

unterhalten und zu betreiben, dass sie ihrem Zweck entsprechend sicher und für

die Umgebung möglichst schonend benutzt werden können. In Abs. 2 werden

die wichtigsten Komponenten eines diesen Anforderungen entsprechenden

Strassenunterhalts in nicht abschliessender Weise aufgezählt. Danach umfasst

der Strassenunterhalt insbesondere die Instandhaltung, die Ausbesserung von

Schäden, die Staubbekämpfung, die Reinigung, den Winterdienst und die Öffnung

nach ausserordentlichen Naturereignissen. Der Strassenunterhalt verfolgt in

erster Linie das Ziel, die Vermögenssubstanz, die im Strassennetz liegt, zu

erhalten und die Verkehrssicherheit zu wahren (BGr, 30. September 1987,

ZBl 89/1988, S. 447 ff., E. 3b, auch zum Folgenden). Demgegenüber

beinhaltet die Baupflicht gemäss §§ 6 f. StrassG die Pflicht des Staates,

die Staatsstrassen zu erstellen und auszubauen. Wo genau die Grenze zwischen

Strassenunterhalt und Strassenbau verläuft, lässt sich allein aufgrund des

Gesetzestextes nicht abschliessend beantworten. Die Frage der Grenzziehung kann

somit nur unter Einbezug der konkreten Umstände des Einzelfalls entschieden

werden.

Die Entfernung bzw. der teilweise Ersatz der

streitbetroffenen Strassenbäume erfolgt zur Verbesserung der Verkehrssicherheit

im Ausfahrtsbereich der geplanten Unterniveaugarage und stellt den Bestand der

Baumreihe bzw. den Charakter der Q-Strasse als Allee offensichtlich nicht

Dispositiv

infrage. Es ist demnach von einem geringfügigen Eingriff in den Strassenkörper

auszugehen, der kein Projektfestsetzungsverfahren nach den §§ 15 StrassG

erfordert, sondern unter den (weiten) Begriff des Strassenunterhalts im Sinn

von § 25 StrassG fällt.

4.2.3 Gemäss § 6 Abs. 1 StrassG sind

Staatsstrassen vom Staat und Gemeindestrassen von den politischen Gemeinden zu

erstellen, wobei den Städten Zürich und Winterthur weitergehende Kompetenzen

zustehen (§ 43 ff. StrassG). Das baupflichtige Gemeinwesen ist

zugleich un­terhaltspflichtig (§ 26 Abs. 1 StrassG). Zuständig für Planung,

Projektierung, Bau sowie den baulichen und betrieblichen Unterhalt von

Strassen, Plätzen und dergleichen ist in der Stadt Zürich grundsätzlich das

Tiefbauamt (Art. 41 lit. e des Stadtratsbeschlusses

über die Departementsgliederung und -aufgaben vom 26. März 1997 [StRB DGA]

in Verbindung mit Art. 2 der Geschäftsordnung

vom 10. Dezember 2003). Dieses ist als städtische Dienststelle dem

Tiefbau- und Entsorgungsdepartement unterstellt (Art. 40 StRB DGA), dessen Vorsteher von Amts wegen der Bausektion

angehört (Art. 49bisAbs. 2 der Gemeindeordnung der Stadt

Zürich). Als Ausschuss des Stadtrats im Sinn von § 57 des Gemeindegesetzes

vom 6. Juni 1926 und örtliche Baubehörde gemäss § 318 des Planungs-

und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) entscheidet die Bausektion

über Baugesuche und befindet, soweit Gemeindestrassen oder Strassen mit

überkommunaler Bedeutung vom Vorhaben tangiert werden, auch über die Erteilung

der strassenrechtlichen Bewilligung (§ 43 StrassG; Ziff. 1.1.1 des

Anhangs zur Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997;

Richard A. Koch, Das Strassenrecht des Kantons Zürich, Zürich 1997,

S. 189 ff., 192 und 201).

Vorliegend erteilte die

Bausektion nicht nur die in die Baubewilligung integrierte strassenrechtliche

Bewilligung, sondern befand in ihrer Abänderungsbewilligung vom 20. September

2011 zugleich über eine Änderung der Q-Strasse.

Als Unterhaltsmassnahme an einer Gemeindestrasse fällt diese Handlung an sich

in die Zuständigkeit des städtischen Tiefbauamts. Aufgrund der hierarchischen

Struktur der Verwaltung ist die übergeordnete Amtsstelle oder der übergeordnete

Amtsträger jedoch unter gewissen Umständen befugt, auch in einer bestimmten

Sache anstelle der untergeordneten Dienststelle oder Person zu handeln

(sogenanntes Evokations- oder Selbsteintrittsrecht; VGr, 27. Januar 2010,

PB.2009.00035, E. 13.2 f., auch zum Folgenden; vgl. zum Ganzen Fritz

Gygi, Verwaltungsrecht, Bern 1986, S. 63). Dabei kommt der übergeordneten

Behörde ein grosser Ermessensspielraum zu. Nur ein klar sachfremder Grund kann

für sich allein auf eine unzulässige Ausübung der Weisungsbefugnis oder des

Selbsteintritts- bzw. Evokationsrechts schliessen lassen.

4.2.4

Es ist offensichtlich zweckmässig, wenn die Behörde, welche die strassenrechtliche

Konformität bzw. die Verkehrssicherheit des Bauprojekts nach § 240 PBG zu

beurteilen hat, auch über (geringfügige) Änderungen des Strassenkörpers bzw.

Unterhaltsarbeiten im Sinn von § 25 Abs. 2 StrassG entscheidet, die zur

Gewährleistung oder weiteren Verbesserung der Verkehrssicherheit geboten

erscheinen (vgl. VGr, 5. November 2003, VB.2003.000147, E. 2.3). Eine

separate Beurteilung der Angelegenheit durch verschiedene Behörden hätte keinen

erkennbaren Sinn und würde dem Grundgedanken einer effizienten Verwaltung

entgegenlaufen. Demnach war die Bausektion als Ausschuss des Stadtrats und dem

Tiefbauamt übergeordnete Behörde berechtigt, über die Entfernung bzw. den

teilweisen Ersatz der beiden Alleebäume zu befinden. Dass sie die Aufgabe im

Rahmen von § 26 StrassG nicht selber vornimmt bzw. an einen unabhängigen

Dritten vergibt, sondern in der Abänderungsbewilligung vom 20. September

2011 die Bauherrschaft damit betraut, ist nicht zu beanstanden: Die Ausführung

der Arbeiten unterliegt – wie das übrige Bauvorhaben – der behördlichen

Baukontrollpflicht (§ 327 Abs. 2 PBG).

4.3 Im

Unterschied zur Frage der Zuständigkeit hat sich die Vorinstanz entgegen dem beschwerdeführerischen

Einwand mit dem Vorwurf des widersprüchlichen Verhaltens der Baubehörde auseinandergesetzt;

mit ihren Ausführungen in E. 4.2 des Rekursentscheids vom 10. August

2012 legte das Gericht nachvollziehbar dar, weshalb die Beschwerdegegnerin 3

nicht in rechtswidriger Weise vorgegangen ist. Die Erwägung, dass sich die Bausektion

nicht rechtsverletzend verhielt, als sie in der Stammbewilligung vom

1. März 2011 noch den kompletten Erhalt der Begrünung gefordert hat und in

der Abänderungsbewilligung vom 20. September 2011 nunmehr die Entfernung

der beiden Bäume zur Verbesserung der Verkehrssicherheit zulässt, erweist sich

als zutreffend. Selbst und gerade wenn die Bausektion die ursprüngliche

Zufahrtslösung zu Unrecht als verkehrssicher eingestuft hat, war es ihr nicht

verwehrt, auf ihre Verfügung zurückzukommen. Der Gehörsanspruch der opponierenden

Nachbarn wurde dadurch nicht verletzt und es liegt auch keine verpönte

Baubewilligung auf Vorrat vor: Wenn erst mit der Abänderungsbewilligung der

rechtmässige Zustand erreicht werden kann, ist deren Erlass geradezu geboten

und unter dem Gesichtspunkt des rechtlichen Gehörs dank der neuerlichen

Anfechtungsmöglichkeit grundsätzlich nicht zu beanstanden. Weder die

ursprüngliche Auflage noch die geänderte sind vorliegend von einer Bedeutung,

die die Anordnung einer Nebenbestimmung ausschliessen würde.

Beurteilt man – was hier indes nicht Verfahrensgegenstand

bildet (vgl. hinten E. 5.1) – bereits die Ursprungslösung als

verkehrssicher, so handelte die Baubehörde ebenfalls nicht pflichtwidrig, wenn

sie durch Wiedererwägung der entsprechenden Auflage in der Stammbewilligung für

eine noch bessere Verkehrserschliessung gesorgt hat.

4.4 Wie

dargelegt, verstösst die Entfernung der streitbetroffenen Alleebäume, welche

laut der Baukommission in Nachachtung von § 238 Abs. 1 PBG adäquat

ersetzt werden sollen, gegen keine materielle Rechtsnorm. Auch in

verfahrensrechtlicher Hinsicht ist das Vorgehen der Behörde rechtskonform.

Namentlich ist nicht ersichtlich, inwiefern das Vorhaben gegen Art. 5

Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) oder das

Willkürverbot (Art. 9 BV) verstossen sollte. Wenngleich es sich um ein

Projekt "auf der grünen Wiese" handelt, steht es dem Verhältnismässigkeitsprinzip

nicht entgegen, aus Gründen der Verkehrssicherheit auf die strikte Erhaltung

der bestehenden Strassenbepflanzung im Bereich der geplanten Grundstückszufahrt

zu verzichten. Für dieses Ergebnis spricht im Übrigen auch die

Erschliessungspflicht des Gemeinwesens (vgl. Art. 19 Abs. 2 des

Raumplanungs- und Baugesetzes vom 22. Juni 1979). Ohnehin ist nicht die

ersatzlose Entfernung der Bäume geplant; vielmehr soll der eine Baum nach

Fertigstellung der Neubauten durch eine Zierkirsche ersetzt werden, die das

Erscheinungsbild der Q-Strasse in den angrenzenden Abschnitten bereits

weitgehend prägt (Rekursvernehmlassung vom 6. Dezember 2011,

VB.2012.00597).

Als unsubstanziiert erweist sich schliesslich der Einwand,

das nachträgliche Entgegenkommen der Baubehörde verstosse gegen den Grundsatz

der Gleichbehandlung: Die Beschwerdeführenden zeigen nicht auf, inwiefern sich

die Bausektion in ihrer bisherigen Bewilligungspraxis bezüglich des Erhalts von

Alleebäumen bei vergleichbaren Bauprojekten massgeblich anders verhalten hätte.

5.

Sodann bemängeln die Beschwerdeführenden die

Verkehrssicherheit der projektierten Besucherparkplätze sowie der geplanten

Zufahrt zur Unterniveaugarage. Soweit die Vorinstanz behaupte, die

Mindestsichtweite von 40 m in Richtung Fahrstreifenmitte sei in westlicher

wie östlicher Richtung auch bei Belassung des Alleebaums offensichtlich

gewahrt, habe sie den massgebenden Sachverhalt falsch festgestellt.

5.1 Die

Abänderungsbewilligung vom 20. September 2011 bezieht sich einerseits auf

die geänderte Umgebungsgestaltung (Platzierung der Besucherparkplätze) zur

Erfüllung der betreffenden Auflage; andererseits enthält sie eine teilweise

Wiedererwägung von Disp.-Ziff. II.C.1.e der Stammbewilligung vom

1. März 2011 hinsichtlich des Erhalts der vom Bauvorhaben betroffenen

Bäume. Insofern ersetzt die Abänderungsbewilligung die Stammbewilligung bzw.

das darin bewilligte Projekt. Daran ändert auch nichts, dass die

Beschwerdegegnerin 3 von einer sinngemässen Erfüllung der Auflage durch

die eingereichten Pläne spricht. Nachdem sich die Entfernung der

streitbetroffenen Alleebäume und die Abänderungsbewilligung als rechtmässig

erwiesen haben (vorne E. 4.4), ist im Nachfolgenden einzig die darin

vorgesehene angepasste Zufahrtslösung zu prüfen. Die ursprüngliche

Zufahrtssituation bildet dagegen nicht mehr Gegenstand der Baubewilligung und

fällt auch im vorliegenden Verfahren ausser Betracht.

5.2 Nach

unwidersprochen gebliebener Darstellung in E. 7.1 des Rekursentscheids vom

28. Oktober 2011 erschliesst die weitgehend 8,5 m breite und mit

einem 3 m breiten Trottoir ausgestattete Q-Strasse rund 150 Wohneinheiten

und stellt eine Zufahrtsstrasse im Sinn der Normalien über die Anforderungen an

Zugänge (Zugangsnormalien) vom 9. Dezember 1987 dar. Für Ausfahrten von

einzelnen Abstellplätzen sowie von Zufahrtswegen sind damit grundsätzlich die

technischen Anforderungen des Ausfahrts-Typs A gemäss Anhang zur

Verkehrssicherheitsverordnung vom 15. Juni 1983 (VSV) zu erfüllen

(§ 6 Abs. 1 VSV). Vorgeschrieben ist insbesondere eine

Mindestsichtweite in Richtung der Fahrstreifenmitte der übergeordneten Strasse

von 40 m, gemessen aus einer Beobachtungsdistanz von 2,5 m ab

Fahrstreifenrand (vgl. die Skizze in Anhang B.1 zur Strassenabstandsverordnung

vom 19. April 1978 [StrAV]). In beiden Richtungen werden nach der Fällung

der beiden Alleebäume und der Neupflanzung der Zierkrische immer noch Bäume im

relevanten Sichtbereich der Garageneinfahrt stehen. Zudem befinden sich im

Blickfeld zurzeit öffentliche Parkplätze, die bei Belegung die Sicht der

Autofahrer einschränken. Durch diese Hindernisse ist die vorgeschriebene

Mindestsichtweite entgegen der Feststellung der Vorinstanz (Rekursentscheid

E. 7.2) nicht vollständig gewahrt.

Bei der Verkehrssicherheitsverordnung

handelt es sich um Normalien, von denen gestützt auf § 360 Abs. 3 PBG

aus wichtigen Gründen abgewichen werden kann (VGr, 28. März 2007,

VB.2006.00431, E. 4.2 f., auch zum Folgenden). Nach § 6 Abs. 2 VSV sind zudem Abweichungen von den technischen Anforderungen

zulässig, so unter anderem bei Ausfahrten in Wohnstrassen sowie in

Zufahrtswege, Zufahrtsstrassen und Erschliessungsstrassen, sofern besondere

ortsbauliche Verhältnisse oder die Topografie dies erfor­dern.

Der hier relevante geradlinige Abschnitt der Q-Strasse

präsentiert sich als eine grosszügig und als Tempo-30-Zone ausgestaltete

Quartierstrasse mit einem relativ geringen Verkehrsaufkommen (Augenscheinprotokoll

des Baurekursgerichts vom 23. August 2011, VB.2011.00772). Die Strasse

wird ferner von einer einseitigen Baumallee gesäumt, die als

Strassenbestandteil nach § 3 lit. h StrassG nicht den besonderen

Anforderungen von § 14 ff. StrAV untersteht. Es liegen damit

besondere ortsbauliche Verhältnisse und eine Situation vor, wie sie für die

nach früherem Recht bestehenden Wohnstrassen typisch war (vgl. Christoph

Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs-

und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 697). Trotz teilweiser

Behinderung des Sichtbereichs durch die Baumstämme stellen die verbleibenden

Alleebäume unter diesen Umständen kein Verkehrssicherheitsproblem dar. Insbesondere

befinden sich ihre Kronen – soweit ersichtlich (vgl. VB.2011.00772; VB.2012.00597)

– zum grössten Teil oberhalb des besonders sensiblen Höhenbereichs von

0,8–3 m (vgl. dazu § 16 Abs. 2 StrAV), sodass die Verkehrssicherheit

der Ausfahrt hinreichend sichergestellt ist (§ 240 Abs. 1 PBG). Bei

der geplanten Neupflanzung wird dafür zu sorgen sein, dass auch dieser Baum die

Sicht nicht übermässig behindert. Was die öffentlichen Längsparkplätze auf der

Fahrbahn im Sichtbereich der Einfahrt betrifft, wird das verantwortliche

Gemeinwesen gegebenenfalls die nötigen verkehrspolizeilichen Massnahmen zu

ergreifen haben und einen Teil davon zur Wahrung der Verkehrssicherheit

aufheben müssen.

5.3 Nichts

ableiten können die Beschwerdeführenden hinsichtlich der Garageneinfahrt aus

VSS-Norm SN 640 291a, die die Anordnung und Geometrie der

Parkierungsanlagen regelt. Auch wenn man deren Grundsatz in Ziff. 7 heranzieht,

wonach durch Manöver auf der Fahrbahn oder durch Rückstau bei Einfahrten der

Parkierungsverkehr den Verkehrsfluss des öffentlichen Strassennetzes nicht in

unzumutbarer Weise behindern darf, sind Manöver auf der Fahrbahn nicht in allen

Fällen untersagt. Vielmehr lässt Ziff. 8.1 VSS-Norm SN 640 291a

solche Manöver bei Parkierungsanlagen an siedlungsorientierten Strassen wie der

Q-Strasse grundsätzlich zu. Unbehelflich ist zudem der Hinweis auf Art. 17

Abs. 4 der Verkehrsregelnverordnung vom 13. November 1962, der das

Wenden auf öffentlichen Strassen einschränkt bzw. an unübersichtlichen Stellen

und bei dichtem Verkehr gänzlich untersagt: Vom Osten her in die Garage

abbiegende Fahrzeuge vollziehen gerade kein Wendemanöver im Sinn der

Bestimmung, da sie ihre Fahrt nicht in umgekehrter Richtung fortsetzen, sondern

in die Tiefgarage einfahren.

Obwohl die geplante Einfahrtslösung als ungewöhnlich

erscheinen mag, dürfte es wegen der vor der Ampel wartenden Fahrzeuge kaum zu

erheblichen Rückstaus in der Q-Strasse und einer Gefährdung der übrigen

Verkehrsteilnehmer (z. B.

von Schulkindern) kommen. Hierfür sorgt zunächst die plateauförmige

Bremsschwelle vor der Ausfahrt, der die Autofahrer zu einer vorsorglichen

Fahrweise anhält. Dank dem Warteraum im westlichen Einmündungsbereich versperrt

ein vor der Einfahrt wartendes Auto den Trottoirbereich nicht. Selbst bei zwei

gleichzeitig wartenden Fahrzeugen bleiben für Fussgänger und passierende

Autofahrer auf dem rund 3 m breiten Gehweg bzw. der mit 8,5 m sehr

breiten Fahrbahn genügend Ausweichmöglichkeiten. Kommt hinzu, dass der südliche

Abschnitt der Fahrbahn in der Verlängerungslinie der öffentlichen Parkfelder

vom Durchgangsvekehr nicht benutzt wird und dadurch weiteren Aufenthaltsraum

bietet. Dass bei besetzter Rampe gleich zwei oder mehr Fahrzeuge auf Einlass warten

werden, erscheint angesichts der insgesamt 30 Tiefgaragenplätze als

unwahrscheinlich. Eine Verlegung der Zufahrtsrampe oder die Erstellung einer

zweispurigen Rampe, wie sie die Beschwerdeführenden anregen, ist zur Gewährleistung

der Verkehrssicherheit daher nicht erforderlich.

5.4 Als

stichhaltig erweist sich hingegen die Rüge, soweit sie sich auf die die beiden

längs der Fahrbahn geplanten Besucherparkplätze bezieht. Nicht nur

widersprechen die beiden Abstellplätze durch ihre Lage hinter dem Trottoir

Ziff. 8.2 der VSS-Norm SN 640 291a, die festhält, dass bei

Längsparkierung der Gehweg hinter den Parkfeldern zu führen sei. Auch ist der

durch die Baumgrube und die geplante Hecke bzw. den Containerplatz begrenzte

Raum vor und hinter den Parkplätzen derart eng, dass ein gewöhnliches

seitliches Einparken unmöglich ist: Infolge der geringen Breite des

rechtwinklig gemessenen Zwischenraums (1,6 m) zwischen dem Trottoirrand

und der Baumgrube könnten die vom Westen her ankommenden Autos nicht wie bei

Längsparkfeldern üblich bis zu einer Wagenlänge vorfahren, um sodann rückwärts

einzuparken. Allein durch direktes Rückwärtseinfahren im richtigen Winkel von

der Fahrbahn aus bzw. durch mehrfaches Nachkorrigieren wäre der Abstellplatz zu

erreichen. Grössere Fahrzeuge könnten namentlich auf dem Parkplatz zwischen den

Häusern C und B – wenn überhaupt – nur unter grössten Schwierigkeiten

abgestellt werden. Zwar soll die Distanz zwischen der Baumgrube C und der am Containerplatz

geplanten Hecke 3,0 bzw. 3,04 m betragen; dennoch widerspricht die Zufahrtslösung

bei richtiger Betrachtung der in Tab. 2 von Ziff. 7 der VSS-Norm

SN 640 050 (Grundstückszufahrten) für Zufahrten vorgeschriebenen

Mindestbreite von 3 m, wie sie aufgrund von Ziff. 9.4 der VSS-Norm

SN 640 291a auch für Parkplätze zu beachten ist. Denn zur Erfüllung

der Vorgabe ist nicht von besonderen fahrtechnischen Manövern auszugehen,

sondern vom Normalfall des Rückwärtsparkierens, der hier durch die engen

Platzverhältnisse verunmöglicht wird. Die beiden Besucherparkplätze befinden

sich somit weder an leicht zugänglicher Stelle (§ 244 Abs. 3 PBG)

noch sind sie verkehrssicher angelegt (§ 244 Abs. 2 PBG).

Demzufolge ist die Abänderungsbewilligung vom

20. September 2011 mit Bezug auf die beiden Besucherplätze aufzuheben.

Obwohl es sich bei diesen um Pflichtabstellplätze handelt (vgl. Erwägung

lit. D.g der Stammbewilligung vom 1. März 2011), beschränkt sich die

Bauverweigerung auf die beiden Parkplätze. Entsprechend der Auflage in der

Stammbewilligung muss die Bauherrschaft den Nachweis der Besucherparkplätze

noch erbringen.

6.

6.1 Die

Vorinstanz stellte in ihrem Rekursentscheid vom 28. Oktober 2011,

E. 3.3 mit Bezug auf das ursprüngliche Bauvorhaben auf dem gesamten

Bauareal eine leichte Überschreitung der nach Art. 13 Abs. 1 BZO in

der Zone W2bII zulässigen Überbauungsziffer von 22 % fest, weil die bei

der Bestimmung der massgeblichen Grundfläche der Bauparzelle Kat.-Nr. 03

nach § 259 Abs. 2 PBG ausser Ansatz fallende – da 15 m hinter

der bestehenden Waldabstandslinie liegende – Waldabstandsfläche von der

Bausektion falsch ermittelt worden sei. Von der Gesamtfläche (2'327,5 m2) des Grundstücks

Kat.-Nr. 03 sei statt 206 m2

eine Wald- bzw. Waldabstandsfläche von insgesamt 290,5 m2 abzuziehen, womit die

massgebliche Grundfläche 2'037 m2

aufweise. Im Sinn einer nebenbestimmungsweisen Heilung des Mangels gemäss

§ 321 PBG forderte das Baurekursgericht die Bauherrschaft demgemäss auf, entsprechend

geänderte Pläne und eine Neuberechnung der Überbauungsziffer bei der Bausektion

zur Bewilligung einzureichen (Disp.-Ziff. 1 Abs. 2).

In ihrer Beschwerdeschrift vom 1. Dezember 2011

(VB.2011.00772) monieren die Beschwerdeführenden, die Vorinstanz habe bei der

Ermittlung der Überbauungsziffer für das Grundstück Kat.-Nr. 03 ihrerseits

einen Fehler begangen. Richtig berechnet betrage die massgebende Grundfläche

des Grundstücks Kat.-Nr. nur 2'002,6 statt 2'037 m2, womit das abzuändernde

Bauvorhaben die maximal überbaubare Gesamtfläche von 1'172,7 m2 immer noch um 13 m2 überschreite.

6.2 Mit der

Einreichung des Abänderungsprojekts ist die Bauherrschaft nicht nur dem Entscheid

des Baurekursgerichts vom 28. Oktober 2011, sondern überdies auch den

Rügen des Beschwerdeführers zur Einhaltung der Überbauungsziffer nachgekommen.

Die von der Bausektion am 22. Februar 2012 diesbezüglich erteilte

Abänderungsbewilligung ist unangefochten in Rechtskraft erwachsen und das

Beschwerdeverfahren VB.2011.00771 wurde in der Folge wegen Gegenstandslosigkeit

abgeschrieben (Einzelrichterverfügung vom 11. September 2012). Das abgeänderte

Bauvorhaben geht für das Grundstück Kat.-Nr. 03 nunmehr von einer

massgebenden Grundfläche von 2'002,2 m2 aus und bleibt damit unter dem Wert

(2'002,6 m2),

der nach Ansicht der Beschwerdeführenden für die Ermittlung der

Überbauungsziffer massgebend sein soll. Dementsprechend sieht das angepasste

Projekt gegenüber der ursprünglichen (korrigierten) Version auch kleinere

Flächen vor, die überbaut werden sollen (projektierte ÜZ), nämlich total

1'172,7 statt 1'185,83 m2 (vgl. VB.2011.00772). Nachdem dadurch das

Rechtsschutzinteresse der Beschwerdeführenden an der autoritativen Regelung der

Frage weggefallen ist, ist das Beschwerdeverfahren VB.2011.00772 insoweit

ebenfalls als gegenstandslos abzuschreiben (RB 1981 Nr. 21; vgl.

Kölz/Bosshart/Röhl, § 28 N. 17).

7.

7.1 Die

Beschwerdeführenden beanstanden des Weiteren eine Überschreitung der zulässigen

Gebäudelänge. Das Gebäude D weise an den eigentlichen Fassaden diverse Vorsprünge

auf, die nicht gestützt auf § 27 Abs. 1 in Verbindung mit § 28

Abs. 1 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABauV) ausser

Acht gelassen werden dürften. Entgegen der vorinstanzlichen Ansicht seien die

übereinander liegenden Vorsprünge im westlichen Teil der Südfassade (Balkon im

EG, Erker im 1. OG, Terrasse im Attikageschoss) und auf deren östlichen

Seite (Balkone im EG und 1. OG) nicht von § 27 Abs. 1 ABauV

erfasst. Gleiches gelte für die Vorsprünge an der Westfassade des Hauses. Im

Übrigen komme die Privilegierung nicht zur Anwendung, wenn sich die Erker,

Balkone und dergleichen über mehr als einen Drittel der massgebenden Fassade

erstreckten, was vorliegend sowohl auf der West- als auch der Südfassade der

Fall sei.

7.2 Nach

Art. 13 Abs. 1 der BZO ist in der Wohnzone W2bII eine maximale

Gebäudelänge von 20 m zulässig. Oberirdische Vorsprünge sind dann zur

Fassadenlänge hinzuzurechnen und für die Gebäudelänge massgebend, wenn sie über

mehr als ein Geschoss verlaufen und in der Richtung der betreffenden Fassade

eine geschlossene Höhe von mehr als 1,3 m aufweisen (§ 28 Abs. 1

in Verbindung mit § 27 Abs. 1 ABauV).

Die Hinzurechnung oberirdischer

Vorsprünge zur Fassadenlänge hat nach Sinn und Zweck der Vorschrift nur dann zu

erfolgen, wenn zwei Voraussetzungen kumulativ ge­geben sind: Einerseits muss

sich der Vorsprung (in der Vertikalen) über mehr als ein Ge­schoss erstrecken;

anderseits muss der Vorsprung in Richtung der betreffenden Fassade eine geschlossene

Höhe von mehr als 1,3 m aufweisen (VGr, VB.96.00200, E. 2b = RB 1997

Nr. 77). Die Ausnahmebestimmung von § 27 Abs. 1 ABauV, die

"nur" kraft Verweises in § 28 ABauV bei der Bemessung der Gebäudelänge

zur Anwendung gelangt, ist dabei restriktiv auszulegen (VGr, 24. März

2004, VB.2003.00364, E. 5.2; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 858). Sie ist

auf offene Balkone (vgl. Skizze im Anhang ABauV) und Vorsprünge im Sinn von

§ 260 Abs. 3 PBG ausgerichtet, also auf einzelne Vorsprünge

bzw. Erker, Balkone und dergleichen, die höchstens einen Drittel der

betreffenden Fassadenlänge einnehmen. Auch wenn es der Wortlaut von § 260 Abs. 3 PBG nicht ausdrücklich festhält, sind im Horizontalen die Längen

mehrerer solcher Vorsprünge zu addieren und dürfen insgesamt nicht mehr

als einen Drittel der betreffenden Fassadenlänge betragen (vgl. die explizite

Formulierung von § 292 PBG). Denn Erker, Balkone und ähnliche der

Wohnraumerweiterung dienende Fassadenausbuchtungen fallen unter (wohn-)hygie­nischen,

feuerpolizeilichen und nachbarrechtlichen Gesichtspunkten erheblich ins

Gewicht, weshalb auch insofern eine einschränkende Auslegung des Privilegs von

§ 260 Abs. 3 PBG angezeigt ist (vgl. dazu den im Zusammenhang zum

Grenzabstand ergangenen Entscheid VGr, 12. Juli 2006, VB.2006.00150,

E. 3.1 f. = RB 2006 Nr. 69 = BEZ 2006

Nr. 43, auch zum Folgenden). Aus dem gleichen Grund werden Bauteile, welche bei Dachgeschossen

(Attikageschossen) über die Fassade hinausragen (Terrassen, Balkone u.ä) vom

Abstandsprivileg nicht erfasst.

Entsprechend dem

Ausnahmecharakter des missverständlich formulierten § 27 Abs. 1 ABauV

und entgegen E. 4.2 des Rekursentscheids ist für eine Hinzurechnung mehrgeschossiger

Vorsprünge nicht erforderlich, dass diese je einzeln, d. h. pro Stockwerk, geschlossene Höhen von

mehr als 1,3 m aufweisen (wohl a..A. Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 846). Liegen die in

verschiedenen Stockwerken angesiedelten Bauteile direkt übereinander, sind sie

an die Gebäudelänge anzurechnen, sofern sie in Richtung der betreffenden

Fassade insgesamt über eine geschlossene Höhe von mindestens 1,3 m

verfügen (siehe auch den Wortlaut von § 27 Abs. 1 ABauV, der von einer

geschlossenen Höhe spricht). Andernfalls würden selbst Ausbuchtungen mit

geschlossenen Fronten von mehr als einer Geschosshöhe bei der Berechnung der

Fassaden- und damit der Gebäudelänge ausser Ansatz fallen. Ein solches Resultat

wäre mit der Zielsetzung der betreffenden Normen nicht vereinbar (vgl. auch

VGr, 24. März 2004, VB.2003.00364, E. 5.2).

7.2.1

Von den im westlichen Teil der Südfassade des Gebäudes geplanten

Vorsprüngen ist der Erker im 1. OG – begriffsnotwendig – vollständig

abgeschlossen; der darunterliegende Balkon wird gemäss den am 1. März 2011

bewilligten Bauplänen seinerseits von einer 1,37 m hohen gemauerten

Brüstung umgrenzt (VB.2011.00772). Der im Rekursverfahren zu den Akten gegebene

Ausführungsplan vom 19. April 2011 (VB.2011.00772) sieht zwar nur mehr

eine Brüstungshöhe von 1,28 m vor, doch trägt er keinen

Genehmigungsvermerk der Baubehörde, weshalb er vorliegend unbeachtlich bleibt.

Die auf dem Erkerdach befindliche Terrasse soll hingegen (wie auch übrigen

Balkone über den Erkern) mit allseitig offenen, transparenten Brüstungen in

Form von Stabgeländern ausgestattet werden (Ziff. 17 der Rekursantwort vom

31. Mai 2011, VB.2011.00772), die für sich genommen keine geschlossenen Höhen

aufweisen (vgl. VGr, VB.96.00200, E. 2b = RB 1997 Nr. 77). In der

gebotenen Gesamtbetrachtung verfügen die von allen drei Geschossen zugänglichen

Vorsprünge jedoch über eine geschlossene Höhe von 3,52 (Erker) bzw. 1,37 m

(Balkon EG), weshalb sie nicht mehr nach § 28 Abs. 1 ABauV

privilegiert sind. Ebenso wenig können der Erker (EG) und der darüberliegende

Balkon (1. OG) im südlichen Teil der Westfassade das Längenprivileg für

sich in Anspruch nehmen.

Einer Anwendung von § 27 Abs. 1 ABauV auf die genannten Vorsprünge stehen überdies weitere

Hindernisse entgegen: Zusammen mit den Balkonen auf der östlichen Seite der

Südfassade bzw. dem kombinierten Erker/Balkon im 1. OG am nördlichen Abschnitt

der Westfassade wird die maximale Gesamtlänge von einem Drittel der jeweiligen

Fassade massiv überschritten. Zum anderen ist die gegen Süden geplante Terrasse

im Attikageschoss des Gebäudes nach der dargelegten Praxis vom Privileg von

vornherein ausgenommen. Aus all diesen Gründen müssen die betreffenden

Vorsprünge an die Fassaden- und damit Gebäudelänge nach

§ 28 Abs. 1 ABauV angerechnet werden. Das Gebäude D übertrifft

folglich die zulässige Maximallänge von 20 m um 2 bzw. 2,3 m und ist

baurechtswidrig.

7.3 Können

inhaltliche oder formale Mängel eines Bauprojekts ohne besondere Schwierigkeiten

behoben werden, wird die Bewilligung dennoch erteilt und mit den Nebenbestimmungen

verbunden, die zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustands erforderlich

sind (§ 321 Abs. 1 PBG). Dieses Vorgehen kommt indessen nur infrage,

wenn die Mängel des Bauvorhabens untergeordneter Natur sind; führen diese zu

einer wesentlichen Projektänderung, können sie nicht mittels einer

Nebenbestimmung behoben werden (RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5;

Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991,

S. 241 f., auch zum Folgenden; Fritzsche/Bösch/Wipf,

S. 345 f.). Dabei muss das Gewicht des Mangels am Umfang des

Gesamtprojekts gemessen werden.

Das streitbetroffene Projekt umfasst die Erstellung einer

Wohnüberbauung mit insgesamt 21 grosszügigen Wohnungen in drei

Mehrfamilienhäusern und einem Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung. Auch wenn

zur Reduktion der Gebäudelänge eine Überarbeitung der Pläne des Hauses D

unabdingbar ist, erweisen sich die Mängel angesichts der Grösse des

Gesamtprojekts nicht als derart wesentlich, dass sie nicht mehr

nebenbestimmungsweise behoben werden könnten (vgl. VGr, 7. Juli 1988, VB

88/0021+0023, E. 8, nicht auf www.vgrzh.ch veröffentlicht). Namentlich ist

zur Reduktion der Überlänge nicht zwingend erforderlich, alle am Gebäude

geplanten Balkone bzw. Erker zu entfernen, solange die verbleibenden Vorsprünge

sämtliche Voraussetzungen von § 27 Abs. 1 ABauV erfüllen. Die angefochtene

Stammbewilligung vom 1. März 2011 ist daher mit der Nebenbestimmung zu

ergänzen, dass die Bauherrschaft dem Amt für Baubewilligungen vor Baubeginn

abgeänderte Pläne einzureichen habe, mit denen die Überschreitung der

Gebäudelänge durch die Vorsprünge am Haus D behoben wird.

8.

Schliesslich bemängeln die Beschwerdeführer die Einordnung

der geplanten Mehrfamilienhäuser in ihre bauliche Umgebung. Der einzuhaltende

Waldabstand und die reduzierten Gebäudeabstände führten zu einer immensen Volumenkonzentration

und widersprächen § 238 PBG.

8.1 In E. 8.3 ff. des Rekursentscheids

wird in überzeugender Weise dargelegt, dass die Beschwerdegegnerin 3 ihr

Ermessen rechtmässig ausgeübt hat und die Ästhetikgeneralklausel von § 238 Abs. 1 PBG einer Ausschöpfung der Baubeschränkungsnormen nicht

entgegensteht; es kann vorab auf die entsprechenden Ausführungen verwiesen werden

(§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG).

Ein Verzicht auf die Realisierung

des auf einem Grundstück zulässigen Volumens kann nur in Ausnahmefällen verlangt

werden kann, nämlich dann, wenn der Widerspruch zur baulichen Umgebung klar und

krass ist; verlangt wird dabei eine besondere Qualität der bestehenden

Überbauung, eine weitherum zurückhaltend ausgeschöpfte Ausnützung oder eine

qualifizierte landschaftliche Empfindlichkeit (RB 1990 Nr. 78; VGr,

19. April 2002, VB.2001.00268 = BEZ 2002 Nr. 18). Das bedeutet nicht,

dass bei vergleichsweise grossen Volumen mehr als eine befriedigende Einordnung

verlangt werden kann; aber dieses Ziel ist mit Projekten, die eine ohnehin

schon hohe Ausnützung maximal beanspruchen, schwieriger zu erreichen, als mit

Bauten, die volumenmässig der bestehenden Überbauungsstruktur entsprechen und

deren Projektierung nicht der Vorgabe einer maximalen Ausnützung des

Baugrundstücks unterworfen ist (VGr, 30. Juni 2010, VB.2010.00127,

E. 4.4.2).

8.2 Wie sich

der von den Beschwerdeführenden im Rekursverfahren eingereichten Auflistung

(VB.2011.00772) und den öffentlich zugänglichen Planwerken ergibt, weisen die

auf der nordöstlichen Seite der Q-Strasse liegenden Bauten (relativ zu ihren

Grundflächen) im Vergleich zu den geplanten Mehrfamilienhäusern in der Tat

geringere Überbauungsflächen und Bauvolumen auf. Andererseits stehen auf der

südwestlichen Strassenseite und weiter talwärts eine Reihe von Gebäuden mit

ähnlichen Grössenverhältnissen wie die vorliegend projektierten (etwa die

Häuser Q-Strasse 11und 12 sowie S-Weg 13 und 14). Auch im angrenzenden

Baugeviert zwischen T-Weg, U-Weg und S-Weg sind deutliche Verdichtungstendenzen

feststellbar. Von einer weitherum zurückhaltend ausgeschöpften Ausnützung kann

nicht gesprochen werden. Das Bauprojekt nimmt vielmehr die besagte Entwicklung

auf und setzt sie konsequent fort. Die geplanten Häuser erscheinen insofern

nicht als fremdartige Einzelobjekte in einem bestehenden und in sich

abgeschlossenen Quartier, sondern verleihen dem bisher teilweise ländlich

geprägten Gebiet ein urbaneres Gesicht. Trotz des deutlichen Kontrasts zur

südöstlichen Häuserzeile an der Q-Strasse sind solche Entwicklungen im

Zeitalter der knappen Landreserven und des verdichteten Bauens von der Bevölkerung

hinzunehmen, sofern die übrigen Bauvorschriften eingehalten sind und die Bauten

in ihrer konkreten Ausgestaltung eine befriedigende Gesamtwirkung mit der

Umgebung erzielen. Dass dies auf den vorliegenden Fall nicht zuträfe, zeigen

die Beschwerdeführenden nicht substanziiert auf. Mit der Erteilung der

Baubewilligung hat die Baubehörde das ihr bei der ästhetischen Würdigung

zukommende Ermessen rechtmässig ausgeübt.

9.

9.1 Zusammengefasst

ist die Beschwerde VB.2011.00772 als gegenstandslos abzuschreiben, soweit sie

die Einhaltung der Überbauungsziffer betrifft (E. 6). Hinsichtlich der an

die Gebäudelänge des Hauses D anzurechnenden Vorsprünge (E. 7) erweist

sich die Beschwerde als begründet und ist insoweit gutzuheissen: Die

Stammbewilligung vom 1. März 2011 ist in Bezug auf die durch die

Vorsprünge bewirkten Überschreitung der Gebäudelänge mit einer entsprechenden

Auflage zu ergänzen.

In teilweiser Gutheissung der Beschwerde VB.2012.00597 ist

sodann die Abänderungsbewilligung vom 20. September 2011 bezüglich der im

Aussenraum bewilligten Besucherparklätze aufzuheben (E. 5.4). Dabei ist

festzuhalten, dass die von der Baubehörde wiedererwägungsweise bewilligte und

vorliegend als zulässig erkannte Entfernung der beiden Alleebäume vor dem Haus

D und der Garageneinfahrt (vgl. vorne E. 4.4) von dieser Aufhebung nicht

betroffen ist. Dementsprechend bleiben die in Disp.-Ziff. II.C.1.e in

Verbindung mit Erwägung lit. E.e der Stammbewilligung vom 1. März

2011 an die Erhaltung der beiden Bäume statuierten Auflagen hinfällig.

Im Übrigen sind beide Beschwerden abzuweisen.

9.2 Da die

Beschwerdeführenden folglich in zwei eher untergeordneten Streitpunkten

durchdringen, rechtfertigt es sich, ihnen die Gerichtskosten zu insgesamt 3/4

und den Beschwerdegegnern zu insgesamt 1/4 aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2

Satz 1 in Verbindung mit § 65a Abs. 2 VRG). Die nur an der

Beschwerde VB.2011.00772 beteiligten Beschwerdeführenden 2 tragen im

Verhältnis zu den übrigen Beschwerdeführenden nur einen kleineren Anteil an den

Gerichtskosten.

Die Verlegung der Rekurskosten im Verfahren

G.-Nr. R1S.2011.05050 zu 2/3 an die jetzigen Beschwerdeführenden und deren

alleinige Kostenpflicht im Rekursverfahren G.-Nr. R1S.2011.05139 erscheint

auch unter Berücksichtigung des (zusätzlichen) teilweisen Obsiegens der

Beschwerdeführenden als vertretbar. Eine Neuverlegung der Rekurskosten drängt

sich demnach nicht auf.

Bei diesem Verfahrensausgang haben die Beschwerdeführenden

den privaten Beschwerdegegnern 1 und 2 für beide Beschwerdeverfahren eine

verminderte Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'000.- zu entrichten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG), wovon die

Beschwerdeführenden 2 wiederum einen kleineren Anteil zu übernehmen haben.

Demgemäss beschliesst die Kammer:

1. Die

Beschwerden VB.2011.00772 und VB.2012.00597 werden vereinigt.

2. Die

Beschwerde VB.2011.00772 wird als gegenstandslos geworden abgeschrieben, soweit

sie sich auf die Einhaltung der Überbauungsziffer bezieht;

und erkennt:

1. Die

Beschwerde VB.2011.00772 wird teilweise gutgeheissen. Die Stammbewilligung vom

1. März 2011 wird mit folgender Nebenbestimmung ergänzt:

"Vor Baubeginn sind der Baubehörde

abgeänderte Baupläne zur

Bewilligung einzureichen, mit denen die Überschreitung der Gebäudelänge

durch die Vorsprünge am Gebäude D behoben wird."

Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.

2. Die

Beschwerde VB.2012.00597 wird teilweise gutgeheissen und die Abänderungsbewilligung

vom 20. September 2011 mit Bezug auf die beiden Besucherparkplätze im

Aussenraum aufgehoben. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.

3. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 14'000.-; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 380.- Zustellkosten,

Fr. 14'380.- Total der Kosten.

4. Die Gerichtskosten werden wie folgt

auferlegt:

- den Beschwerdeführenden 1, 3, 4,

5, 6 und 7 zu je 11/96, unter solidarischer Haftung für 3/4;

- den

Beschwerdeführenden 2 zu 1/16, unter solidarischer Haftung für 3/4;

- den

Beschwerdegegnern 1 und 2 zu je 1/12, unter solidarischer Haftung für 1/6;

-

der Beschwerdegegnerin 3 zu 1/12.

5. Die

Beschwerdeführenden 1, 3, 4, 5, 6 und 7 werden zu je 13/84 und die

Beschwerdeführenden 2 zu 1/14, alle unter solidarischer Haftung für den

Gesamtbetrag, verpflichtet, den

Beschwerdegegnern 1 und 2 eine Parteientschädigung von insgesamt

Fr. 2'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft

dieses Urteils.

6. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben

werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an

gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

7. Mitteilung an…