Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2011.00806

Verwaltungsgericht

des Kantons Zürich

3.

Abteilung

VB.2011.00806

Urteil

der 3. Kammer

vom 15. März 2012

Mitwirkend: Abteilungspräsident Rudolf Bodmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Bea Rotach Tomschin,

Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, Gerichtsschreiber Kaspar Plüss.

In Sachen

A, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführer,

gegen

1. Stadt Winterthur Baupolizeiamt,

2. C, vertreten durch RA D,

Beschwerdegegnerschaft,

betreffend Nutzungsänderung,

hat

sich ergeben:

Sachverhalt

I.

A. C ist

Grundeigentümerin des Grundstücks Kat.-Nr. 01 (früher Grundstücke alt Kat.-Nr. 02

im Norden und alt Kat.-Nr. 03 im Süden) in E. Auf dem nördlichen Teil des

Grundstücks hatte die F AG 1972 ein Magazingebäude erstellt und dieses

sowie das südlich an das Gebäude angrenzende Gelände während Jahrzehnten für

ihr Baugeschäft genutzt. Der ganze Weiler E lag gemäss der Bauordnung der Stadt

Winterthur vom 25. April 1966 (BauO) im übrigen Gemeindegebiet und wurde

erst mit der Bau- und Zonenordnung vom 11. März 1986 (BZO) der Kernzone

zugewiesen. Dabei wurde das Magazingebäude selber mit zwei Landstreifen entlang

der Längsfassade eingezont, der südseits des Gebäudes gelegene Teil des

Grundstücks Kat.-Nr. 01 jedoch der Landwirtschaftszone zugewiesen.

B. Für

eine auf das Grundstück alt Kat.-Nr. 03 ausgedehnte Lagernutzung des Baugeschäfts

erteilte die Baudirektion am 10. November 1998 eine raumplanungsrechtliche

Ausnahmebewilligung. Auf Rekurs von A, Eigentümer des

benachbarten Grundstücks Kat.-Nr. 04, hob der Regierungsrat die Bewilligung

jedoch am 24. Januar 2001 auf; eine dagegen erhobene Beschwerde wies das

Verwaltungsgericht am 21. Juni 2001 ab (VB.2001.00070). Die Baudirektion

verweigerte darauf am 10. Mai 2002 eine Be­willigung für die Nutzung des

Lagerplatzes und lud die Baubehörde Winterthur ein, für die Wiederherstellung

des rechtmässigen Zustands auf dem Grundstück alt Kat.-Nr. 03 zu sorgen.

C. Nachdem

die F AG im Jahr 2005 ihre Betriebstätigkeit auf dem Grundstück

Kat.-Nr. 01 eingestellt hatte, vermietete sie das Gebäude samt Umgelände

als Werkhof und Lagerplatz an die G AG, welche ihrerseits mit der H AG

und der I GmbH Untermietverträge abschloss. Die daraufhin einsetzenden

betrieblichen Tätigkeiten auf dem Grundstück führten zu verschiedenen Anzeigen

von Anwohnern wegen Lärmimmissionen durch Lastwagen und Wartungsarbeiten an

Fahrzeugen.

Mit Beschluss vom 14. August 2007 stellte der

Bauausschuss der Stadt Winterthur fest, dass die gegenwärtige Nutzung der

Liegenschaft Kat.-Nr. 01 in E gegenüber der vormaligen Nutzung durch das

Baugeschäft F AG eine bewilligungspflichtige Nutzungsänderung darstelle,

und forderte C sowie die Grundstücksnutzerinnen auf, ein vollständiges Baugesuch

inklusive Lärmgutachten und schriftliche Zustimmung der Grundeigentümerschaft

einzureichen. Dieser Entscheid betreffend Bewilligungs- und Baueingabepflicht

wurde von der Baurekurskommission am 29. Mai 2008 und vom Verwaltungsgericht

am 19. März 2009 (VB.2008.00313) im Wesentlichen bestätigt.

D. Am 11. Juni 2009 merkte die Baudirektion vor, dass der bestehende

Lagerplatz auf dem Grundstück alt Kat.-Nr. 02 im ursprünglichen, von der

Firma F AG wahrgenommenen Umfang Bestandesgarantie habe. Indessen verweigerte

die Direktion die baurechtliche Bewilligung für den Lagerplatz auf dem

Grundstück alt Kat.-Nr. 03 und verlangte die Rekultivierung dieser Fläche

innert Jahresfrist. Einen hiergegen gerichteten Rekurs von A konnte die

Baurekurskommission am 28. April 2011 als gegenstandslos abschreiben, nachdem

die Rekultivierung der fraglichen Fläche in der zweiten Hälfte des

Jahres 2010 erfolgt war.

E.

Auf eine entsprechende Aufforderung hin reichte C dem

Baupolizeiamt Winterthur am 3. November 2010 Pläne über die aktuelle

Nutzung des Magazingebäudes und der Aussenflächen auf dem Grundstück alt Kat.-Nr. 02

ein. Das Baupolizeiamt Winterthur stellte mit Verfügung vom 24. März 2011

fest, dass diese Nutzung dem ursprünglichen Umfang gemäss Ziff. III der

Verfügung der Baudirektion vom 11. Juni 2009 entspreche (Disp.-Ziff. 1).

Weiter verlangte es, dass jede künftige Nutzung (insbesondere auch die Neuvermietung

des südlich an die Lagerfläche der Firma H AG angrenzenden Areals) bezüglich

der Emissionen (sowohl für Werkplatzarbeiten wie für Lager) mit dem vergleichbar

sein müsse, was seinerzeit für das Baugeschäft F AG bewilligt und

rechtsmittelweise mit Bestandesgarantie festgestellt worden sei. Es müsse

überdies der Empfindlichkeitsstufe III entsprechen (Disp.-Ziff. 2).

Erwägungen

II.

Gegen diese Verfügung erhob A Rekurs mit dem

Antrag, Disp.-Ziff. 1 und 2 der Verfügung seien aufzuheben. Es sei

festzustellen, dass die derzeitige Nutzung eine bewilligungspflichtige

Nutzungsänderung darstelle, und die Verfügungsadressatin sei aufzufordern, ein

vollständiges Baugesuch einzureichen. Das Baurekursgericht wies den Rekurs nach

Durchführung eines Augenscheins mit Entscheid vom 10. November 2011 ab,

soweit es darauf eintrat, auferlegte A die Verfahrenskosten und verpflichtete

ihn zu einer Umtriebsentschädigung an C.

III.

Gegen diesen Rekursentscheid wandte sich A

am 12. Dezember 2011 an das Verwaltungsgericht und beantragte, der

Entscheid sei aufzuheben und es sei festzustellen, dass die derzeitige Nutzung

der Aussenflächen des Werkhofs im Bereich der Landwirtschaftszone unzulässig

sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegner. C beantragte

am 30. Januar 2012, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf überhaupt

einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers.

Das Baurekursgericht überwies die Akten am 31. Januar 2012 und beantragte

ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Das Baupolizeiamt

Winterthur beantwortete die Beschwerde am 10. Februar 2012 mit dem Antrag,

die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei, alles unter Kosten-

und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers. A äusserte sich innert

Frist nicht mehr zu den Beschwerdeantworten.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in

Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes

vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde

zuständig. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die

Beschwerde einzutreten.

2.

Im Streit liegt die derzeitige Lagernutzung auf dem in der

Landwirtschaftszone liegenden Teil der Aussenfläche des Grundstücks alt Kat.-Nr. 02.

Diese Fläche befindet sich hauptsächlich südlich angrenzend an das bestehende

Magazingebäude; westlich und in einem Abstand von ca. 6 m davon liegt

zudem noch ein kleines Geviert des Grundstücks ausserhalb der Bauzone.

3.

3.1

Das Baurekursgericht

hat in seinem Entscheid geprüft, welche Nutzweise gemäss der Verfügung der

Baudirektion vom 11. Juni 2009 Bestandesschutz geniesse, und kam zum

Schluss, dass dies die während Jahren unwidersprochen gebliebene Nutzung durch

das Baugeschäft gewesen sei. Der Beschwerdeführer wendet dagegen ein, der damaligen

Nutzung käme keine Bestandesgarantie zu, denn diese setze voraus, dass die

betroffene Anlage rechtmässig erstellt sei. Die Lagernutzung dürfe hier nur

unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben fortgeführt werden. Da das

Baugeschäft nicht mehr existiere, sei die Bewerbung des Grundstücks alt Kat.-Nr. 02

unzulässig. Die private Beschwerdegegnerin erachtet den Versuch des

Beschwerdeführers, die Lagerwirtschaft auf dem Grundstück alt Kat.-Nr. 02

vollständig zu unterbinden, als treuwidrig und macht geltend, die Lagerplatznutzung

habe bereits vor dem Bau des Magazins unmittelbar nach dem Grundstückserwerb

Ende 1970 eingesetzt und wäre heute zudem nach Art. 37a des Bundesgesetzes

vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (RPG) bewilligungsfähig.

In seinem Entscheid VB.2001.00070 vom 21. Juni 2001

ging das Verwaltungsgericht in tatsächlicher Hinsicht davon aus, dass die

gesamte Aussenfläche des Grundstücks alt Kat.-Nr. 02 etwa gleichzeitig

mit dem Bau des Magazingebäudes 1973 befestigt und seither dauernd in mehr oder

weniger ausgreifendem Ausmass als Lagerplatz des Baugeschäfts genutzt worden

sei (E. 2c und d). Soweit es sich im Folgenden zur Bewilligungsfähigkeit und

dem Bestandesschutz der Lagerplatzerweiterung äusserte, betraf dies in erster

Linie die Nutzung auf dem Grundstück alt Kat.-Nr. 03 (E. 3). Insbesondere

die Erwägungen, wonach die Baudirektion zu entscheiden haben werde, ob aus

Gründen des Vertrauensschutzes auf die Wiederherstellung des rechtmässigen

Zustands zu verzichten sei, bezogen sich nur auf die zwischen 1982 und 1988 in

Betrieb genommene Lagerfläche auf der nördlichen Hälfte des Grundstücks alt

Kat.-Nr. 03, nicht aber auf die Nutzung des Grundstücks alt Kat.-Nr. 02

(E. 7a), dies entgegen der irrtümlichen Annahme in E. 2b des angefochtenen

Rekursentscheids. Mit Bezug auf die Lagerfläche auf dem Grundstück alt Kat.-Nr. 02

erwog das Verwaltungsgericht, für die Herrichtung und Nutzung dieses Lagerplatzes

wäre zwar ab 1. Juli 1972 eine formelle Baubewilligung notwendig gewesen.

Es könne aber dahingestellt bleiben, ob diese hätte erteilt werden können, da

diese Nutzung nach Treu und Glauben heute nicht mehr infrage gestellt werden

dürfe. Hinsichtlich des Lagerplatzes auf dem Grundstück alt Kat.-Nr. 02

sei daher von einer rechtmässig erstellten bzw. geänderten Anlage auszugehen

(E. 4c am Ende). Folgerichtig merkte denn auch die Baudirektion am 11. Juni

2009.

vor, dass der bestehende Lagerplatz auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 im

ursprünglichen, vom Baugeschäft wahrgenommenen Umfang Bestandesgarantie habe.

Ob die Verwirkung des Rechts der Behörden, die Aufgabe

einer rechtswidrigen Nutzung zu verlangen, dem vollen Bestandesschutz einer

rechtmässigen Nutzung gleichkommt, kann hier offenbleiben. Nach der

verbindlichen Einschätzung des Verwaltungsgerichts können jedenfalls der

ursprüngliche Lagerplatz samt dessen Nutzung nicht mehr infrage gestellt und

dürfen daher weitergeführt werden. Da auch nach Wegzug des Baugeschäfts keine

Nutzungsaufgabe stattfand, besteht dieses Recht der Beschwerdegegnerin 2 weiterhin,

dies unabhängig von der Person des jeweiligen Nutzers. Damit können aber auch

die von der Beschwerdegegnerin 2 vorgebrachten Argumente, dass die

Lagerplatznutzung bereits vor Einführung einer bundesrechtlichen Bewilligungspflicht

aufgenommen worden sei und zudem sogar nachträglich bewilligungsfähig wäre, ungeprüft

bleiben.

3.2

Bezüglich

der vormaligen Nutzungsintensität durch das Baugeschäft erachtete das Baurekursgericht

es aufgrund der Hochkonjunktur im Baugewerbe im Zeitraum von 1982 und 1988 als

glaubhaft, dass damals auf dem Lagerplatz einiger Betrieb geherrscht habe mit

relativ häufigen Zu- und Wegfahrten von Lastwagen. Der Beschwerdeführer wendet

dagegen ein, gerade wegen der Hochkonjunktur habe kein reger Betrieb auf dem

Lagerplatz geherrscht.

Geniesst die über Jahre und Jahrzehnte betriebene Nutzung

des Lagerplatzes durch das Baugeschäft Bestandesschutz, so kommt es auf die

konjunkturbedingte Nutzungsintensität in einzelnen Jahren nicht an. Eine

rechtmässig aufgenommene Nutzung kann ohne Weiteres gewissen Schwankungen

unterliegen, ohne dass dies jeweils eine neuerliche Baubewilligungspflicht

auszulösen vermag. Überdies ist der vom Baurekursgericht als massgebend herangezogene

Zeitraum der Nutzungsaufnahme zwischen 1982 und 1988 ohnehin nicht relevant,

denn diese Zeitangabe entstammt dem Verwaltungsgerichtsentscheid vom 21. Juni

2001.

und bezog sich klar nur auf die nördliche Hälfte des Grundstücks alt Kat.-Nr. 03.

Demgegenüber hat das Verwaltungsgericht eine Lagernutzung auf dem Grundstück alt

Kat.-Nr. 02 bereits ab den frühen 70er-Jahren angenommen.

Demnach geniesst heute jede Nutzung der fraglichen Fläche

zwecks Lagerung, Zwischenlagerung und Umschlag von Baumaterialien, wie sie beim

Betrieb eines Baugeschäfts üblicherweise stattfindet, grundsätzlich Bestandesschutz.

Das Baurekursgericht erachtete es daher zu Recht als zulässig, wenn heute auf

der fraglichen Fläche Baumaterialien gelagert und Mulden für Bauschutt und

Ähnliches deponiert würden, welche nach der Befüllung jeweils wieder

abtransportiert würden. Auch wenn die heutigen Mieter – wie der Beschwerdeführer

vorbringt – mehrfach täglich zum Lagerplatz zufahren und vom Lagerplatz

wegfahren sollten, so bewegt sich diese Nutzung ohne Weiteres in einer für ein

Baugeschäft üblichen Lagerplatznutzung.

3.3

Das

Baurekursgericht verwarf schliesslich auch die Rüge, wonach der strittige Lagerplatz

in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht ungenügend erschlossen sei. Da sich

der Beschwerdeführer dazu in der Beschwerde mit keinem Wort mehr äussert, ist

darauf nicht weiter einzugehen.

Demgemäss ist die Beschwerde abzuweisen.

4.

Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens sind die

Gerichtskosten dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in

Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Dieser hat der Beschwerdegegnerin 2

überdies eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2

VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 150.-- Zustellkosten,

Fr. 5'150.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.

Der

Beschwerdeführer wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 2 innert 30 Tagen

nach Rechtskraft dieses Urteils eine Parteientschädigung für das Rekurs- und

das Beschwerdeverfahren von Fr. 2'000.- zu bezahlen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an…