Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2012.00012

Verwaltungsgericht

des Kantons Zürich

1.

Abteilung

VB.2012.00012

Urteil

der 1. Kammer

vom 30. Mai 2012

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter

Hans Peter Derksen, Gerichtsschreiberin

Nicole Tschirky.

In Sachen

A AG, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführerin,

gegen

C, vertreten durch RA D,

Beschwerdegegner,

und

Baukommission Küsnacht, vertreten durch RA E,

Mitbeteiligte,

betreffend Baubewilligung,

hat

sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Die Baukommission Küsnacht erteilte mit Beschluss vom 10. Mai

2011 der A AG die baurechtliche Bewilligung für die Erstellung eines

Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der F-Strasse 02

in Küsnacht.

Erwägungen

II.

Dagegen erhob C Rekurs an die 2. Abteilung des

Baurekursgerichts, der von diesem mit Entscheid vom 22. November 2011

gutgeheissen wurde. Demgemäss wurde der Beschluss der Baukommission Küsnacht

vom 10. Mai 2011 aufgehoben.

III.

Gegen diesen Entscheid erhob die A AG mit Eingabe vom

9.

Januar 2012 Beschwerde beim Verwaltungsgericht mit den Anträgen, den

angefochtenen Entscheid des Baurekursgerichts aufzuheben und den Beschluss der Baukommission Küsnacht vom 10. Mai 2011

wiederherzustellen. Eventuell sei anzuordnen, dass eines der beiden Doppelgaragentore

samt der damit verbundenen Abgrabungen aufzuheben sei, alles unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdegegners.

Das Baurekursgericht schloss am

18.

Januar 2012 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. C

stellte mit Beschwerdeantwort vom 2. März 2012 den Antrag, die Beschwerde

abzuweisen, eventuell die Sache zur Weiterbehandlung und zum Neuentscheid an

die Vorinstanz zurückzuweisen, alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

zulasten der Beschwerdeführerin. Die Baukommission Küsnacht beantragte in ihrer

Beschwerdeantwort vom 2. März 2012 die Gutheissung der Beschwerde, unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdegegners.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Die

Bauherrschaft plant die Überbauung der beiden Grundstücke Kat.-Nr. 03

und 01, die gemäss der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde

Küsnacht (BZO) in der Wohnzone W2/1.40 liegen. Das heute noch auf dem

Grundstück Kat.-Nr. 03 bestehende Gebäude wird durch ein Terrassenhaus mit

drei Wohnungen und Tiefgarage ersetzt und über eine Zufahrt von der F-Strasse

über das Grundstück Kat.-Nr. 01 erschlossen. Die Baubewilligung für dieses

Bauvorhaben wurde mit Beschluss vom 2. Februar 2010 erteilt und bildet

nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. Auf dem streitbetroffenen Baugrundstück

Kat.-Nr. 01 ist die Erstellung eines Mehrfamilienhauses mit zwei Etagenwohnungen

und einem Kellergeschoss geplant. Im Bereich der Südostfassade ist die

Freilegung des Untergeschosses über die gesamte Breite des Gebäudes vorgesehen,

wofür Abgrabungen zwischen 1 und 1,5 m notwendig sind.

1.2

Die

Baukommission Küsnacht qualifizierte die vorgesehenen Abgrabungen als zulässig.

Das Baurekursgericht gelangte dagegen zum Ergebnis, das Gebäude trete aufgrund

der Abgrabungen übergeschossig in Erscheinung. Gegen diesen Entscheid des

Baurekursgerichts wehrt sich die Beschwerdeführerin und macht geltend, das

Projekt sei mit Art. 37 Abs. 2 BZO vereinbar. Im Bereich des

südlichen Garagentors betrage die Abgrabung je nach Standort knapp weniger oder

knapp mehr als 1 m. In diesem Bereich liege somit eine geringfügige Abgrabung

im Sinn von Art. 37 Abs. 1 BZO vor, zumal sich der Richtwert von 1 m

bloss aus der Wegleitung ergebe, der keine Gesetzeskraft zukomme. Damit sei die

Aussage im vorinstanzlichen Entscheid, dass die Abgrabungen mehrheitlich als

nicht geringfügig zu qualifizieren seien, nicht zutreffend bzw. zumindest zu

relativieren. Dementsprechend habe die Gemeinde auch bloss entscheiden müssen,

ob die zusätzliche Abgrabungstiefe (zwischen 0 und 50 cm) angesichts der

konkreten Umstände mit Art. 37 BZO vereinbar sei. Hinzu komme, dass

Abgrabungen für Haus- und Kellerzugänge sowie für Ein- und Ausfahrten zu

Garagen dieser Beschränkung nicht unterliegen würden. Die Konstellation im vorliegenden

Fall sei zudem nicht zu vergleichen mit dem Normalfall, in dem die Zufahrt

direkt von der Strasse zu den Garagen über das Ausmass einer Doppelgarage verbreitert

werde, was erhebliche Auswirkungen auf das Mass der Abgrabungen habe und die

Breite der Zufahrt ab der Strasse direkt beeinflusse. In solchen Fällen mache

die Beschränkung der Zufahrt auf eine Doppelgarage Sinn. Dies gelte aber nicht

im vorliegenden Fall, in dem die Abgrabung aufgrund der bereits früher

rechtskräftig bewilligten Zufahrt ohnehin schon bestehe und die Breite der

Zufahrt nicht verändert werde.

2.

2.1

Gemäss § 293

Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September

1975.

(PBG) dürfen nicht anrechenbare Untergeschosse höchstens 1,5 m

über dem gestalteten Boden in Erscheinung treten. Von dieser Beschränkung ausgenommen

sind Haus- und Kellerzugänge, Gartenausgänge sowie Ein- und Ausfahrten zu

Einzel-, Doppel- oder Sammelgaragen (§ 293 Abs. 2 PBG). § 293 Abs. 4

PBG bestimmt, dass die Bau- und Zonenordnung die Freilegung von Untergeschossen

näher regeln kann, wovon die Gemeinde Küsnacht mit Art. 37 BZO Gebrauch

gemacht hat. Gemäss Art. 37 Abs. 1 BZO sind geringfügige Abgrabungen

bei Hauptbauten und besonderen Gebäuden zulässig, sofern sie eine natürlich

erscheinende Terraingestaltung zulassen. In zweigeschossigen Wohnzonen sind

geringfügige Abgrabungen nur so weit zugelassen, als dadurch die maximal

zulässige Gebäudehöhe sichtbar wird (Art. 37 Abs. 2 BZO).

Bei Art. 37 BZO handelt es sich um kompetenzgemäss

erlassenes kommunales Recht, dessen Anwendung in erster Linie der kommunalen

Bewilligungsbehörde obliegt. Stellen sich bei der Anwendung solchen Rechts

Auslegungsfragen, so ist deren Beantwortung durch die Baubehörde der Gemeinde

dann zu schützen, wenn sie als vertretbar und nicht rechtsverletzend erscheint.

Solche Entscheide dürfen daher von den kantonalen Rechtsmittelinstanzen nur mit

Zurückhaltung überprüft werden (VGr, 13. April 2000, VB.2000.00018,

E. 2c = RB 2000 Nr. 103 = BEZ 2000 Nr. 19). Dabei ist zu

berücksichtigen, dass Art. 37 BZO angesichts der in Art. 19 BZO

enthaltenen Geschosszahlbeschränkung ausschliesslich gestalterische

Zielsetzungen und keine nutzungsplanerische Funktion hat (vgl. dazu VGr,

13.

April 2000, VB.2000.00042, E. 5c). Mit Art. 37 BZO sollen

ein überhöhtes Erscheinungsbild von Gebäuden sowie einordnungsmässig

unbefriedigende Terraingestaltungen verhindert werden (vgl. dazu Christoph Fritzsche/Peter

Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 963 ff.). Dieser Zweckbestimmung ist

im Rahmen der Auslegung Rechnung zu tragen.

2.2

Zunächst

ist zu beurteilen, ob im vorliegenden Fall eine geringfügige Abgrabung im Sinn

von Art. 37 BZO vorliegt.

2.2.1

Diese Frage ist in erster Linie aufgrund des Gesamteindrucks und nicht nach

quantitativen Gesichtspunkten zu beurteilen, wenn die anwendbare Bestimmung –

wie hier – keine Masszahlen enthält (RB 1995 Nr. 86). Als Auslegungshilfe

ist vorliegend die Wegleitung zur Bau- und Zonenordnung 1994 mit Teilrevision

2004.

(Fassung gemäss Beschluss der Baukommission vom 14. Juni 2005)

heranzuziehen. Diese hält zu Art. 37 BZO fest:

"Zu tiefe Abgrabungen können Fassaden an Hanglagen zu

hoch in Erscheinung treten lassen. Dieser Artikel verhindert solche störenden

Auswirkungen, indem der sichtbare Teil der Fassade beschränkt wird.

Verweise auf übergeordnetes Recht:

Abgrabungen § 293 PBG

Zu Abs. 1):

Als geringfügig gilt eine Abgrabung von nicht mehr als 1 m

Tiefe. Dabei muss eine natürlich erscheinende Terraingestaltung gewährleistet

bleiben.

Abgrabungen für die Freilegung von Untergeschossen sind

erlaubt. Liegt das Untergeschoss jedoch mehrheitlich unter dem gewachsenen beziehungsweise

unter dem vor mehr als 10 Jahren gestalteten Boden, und enthält es nur

Nebenräume, sind Abgrabungen nur so weit zugelassen, als dass das Geschoss

maximal 1,50 m über dem neu gestalteten Boden in Erscheinung tritt (§ 293

PBG).

Von dieser Beschränkung ausgenommen sind Haus- und

Kellerzugänge, Gartenausgänge sowie Ein- und Ausfahrten zu Einzel-, Doppel-

oder Sammelgaragen. Abgrabungen für Fenstertüren müssen auf die übliche

Türbreite beschränkt werden (VB.2001.00092).

Haus-, Garten- und Kellerausgänge, die zu einer weiteren

Freilegung führen, sind gegen das Erdreich mit seitlichen Mauern auszustatten

und zur Vermeidung langer Einschnitte durch Treppen mit dem natürlich erscheinenden

Terrain zu verbinden.

Zu Abs. 2):

Die zulässige Gebäudehöhe in der zweigeschossigen Wohnzone

ist in Art. 19 BZO geregelt."

2.2.2

Im Bereich der Südostfassade ist – wie bereits festgehalten – die

Freilegung des Untergeschosses über die gesamte Breite des Gebäudes vorgesehen,

wofür Abgrabungen zwischen 1 und 1,5 m notwendig sind. Dieses Ausmass der

geplanten Abgrabungen sprengt den Rahmen dessen, was noch als geringfügig

bezeichnet werden könnte. Gemäss Wegleitung gilt zudem lediglich "eine

Abgrabung von nicht mehr als 1 m Tiefe" als geringfügig. Auf

rund 12 m der insgesamt 13,8 m langen Südostfassade ist jedoch eine Abgrabung

von mehr als 1 m erforderlich. Die geplanten Abgrabungen haben überdies

zur Folge, dass die sichtbare Gebäudehöhe auf der Südostseite zwischen 8,6 und

8,9 m beträgt. Damit wird mehr als die maximal zulässige Gebäudehöhe von

8,1 m sichtbar, womit auch die in Art. 37 Abs. 2 BZO für

zweigeschossige Wohnzonen zusätzlich vorgesehene Voraussetzung nicht erfüllt ist.

Eine Bewilligung der Abgrabungen gemäss Art. 37 Abs. 2 BZO kommt

somit nicht in Betracht. Dass die für die Erschliessung des Grundstücks Kat.-Nr. 03

erforderliche Zufahrt von der F-Strasse über das streitbetroffene Grundstück

Kat.-Nr. 01 mit Beschluss vom 2. Februar 2010 bereits bewilligt

wurde, ändert an der Beurteilung der im vorliegenden Verfahren strittigen

Abgrabungen nichts. Ohne entscheidende Bedeutung ist auch, inwieweit die Abgrabungen

für Dritte einsehbar sind.

2.3

Damit

stellt sich die Frage, ob Ein- oder Ausfahrten zu Garagen von der Abgrabungsbeschränkung

gemäss Art. 37 BZO ausgenommen sind. Eine solche Ausnahme ist in der Bau-

und Zonenordnung der Gemeinde Küsnacht nicht vorgesehen, weshalb als Rechtsgrundlage

lediglich § 293 Abs. 2 PBG infrage kommt. Dies setzt jedoch voraus,

dass es sich bei Art. 37 BZO um eine das kantonale Recht ergänzende

Vorschrift handelt und § 293 Abs. 2 PBG somit anwendbar bleibt.

2.3.1

In der Wegleitung wird zu Art. 37 Abs. 1 BZO unter anderem festgehalten,

dass von dieser Beschränkung Haus- und Kellerzugänge, Gartenausgänge sowie Ein-

und Ausfahrten zu Einzel-, Doppel- oder Sammelgaragen ausgenommen seien. Weiter

wird unter Hinweis auf einen Entscheid des Verwaltungsgerichts festgehalten,

dass Fenstertüren auf die übliche Türbreite zu beschränken seien.

Die Wegleitung ist zwar nicht rechtsverbindlich und die

Erläuterungen beziehen sich lediglich auf Abs. 1 der genannten Bestimmung.

Da Art. 37 Abs. 1 BZO die Zulässigkeit von Abgrabungen in allgemeiner

Weise regelt und in dessen Abs. 2 lediglich eine weitere Einschränkung für

Abgrabungen in zweigeschossigen Wohnzonen vorgesehen ist, ist jedoch davon

auszugehen, dass die allgemeinen Erläuterungen zu Abs. 1 auch für

Abgrabungen in zweigeschossigen Wohnzonen Geltung beanspruchen. Auch die

Geringfügigkeit einer Abgrabung, die in Art. 37 Abs. 2 BZO ebenfalls

vorausgesetzt ist, wird lediglich in den Erläuterungen zu Abs. 1

definiert. Eine Beschränkung dieser Ausnahme auf nicht zweigeschossige

Wohnzonen liesse sich auch aus sachlichen Gründen nicht rechtfertigen. Davon

geht auch die kommunale Baubehörde aus, der – wie bereits festgehalten – die

Anwendung kompetenzgemäss erlassener kommunaler Vorschriften in erster Linie

obliegt. In ihrer Beschwerdeantwort führt sie aus, in der Wegleitung werde zu Art. 37

BZO festgehalten, dass Haus- und Kellerzugänge, Gartenausgänge sowie Ein- und

Ausfahrten zu Einzel-, Doppel- oder Sammelgaragen von den Abgrabungsbeschränkungen

gemäss Art. 37 Abs. 1 und 2 BZO ausgenommen seien.

Dafür, dass es sich bei der Regelung in Art. 37 BZO

lediglich um ergänzendes Recht handelt, spricht auch der ausdrückliche Verweis

in der Wegleitung auf § 293 PBG als "übergeordnetes Recht" sowie

die inhaltliche Wiederholung von § 293 Abs. 1 und Abs. 2 PBG in

den Erläuterungen zu Art. 37 Abs. 1 BZO.

Es liegen somit keine Gründe vor, um vom

Auslegungsentscheid der Gemeinde abzuweichen. Im Gegenteil wird dieser

Entscheid durch das Auslegungsergebnis bestätigt. Handelt es sich bei Art. 37

BZO um ergänzendes Recht, ist § 293 PBG und damit auch die zu dieser

Bestimmung entwickelte Rechtsprechung auf den vorliegenden Fall direkt anwendbar.

Eine abweichende Auslegung kommt somit – entgegen den Ausführungen der Baukommission

Küsnacht – nicht in Betracht.

2.3.2

Bei § 293 PBG handelt es sich um eine reine Gestaltungsvorschrift, die

verhindern soll, dass nicht anrechenbare Untergeschosse praktisch vollständig

aus dem Boden ragen und wie Vollgeschosse in Erscheinung treten. Die Vorschrift

hat ihren Sinn somit nur im Zusammenspiel mit Vorschriften über die Anzahl der

zulässigen anrechenbaren bzw. nicht anrechenbaren Untergeschosse (RB 1995

Nr. 85 E. 2). Entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführerin und

der Mitbeteiligten wird jedoch nicht die Anrechenbarkeit von Geschossen

geregelt. Diese ergibt sich vielmehr aus § 276 Abs. 1 PBG. Gemäss

dieser Bestimmung zählen als Geschosse Vollgeschosse, Dach- und Untergeschosse

mit Wohn-, Schlaf- oder Arbeitsräumen sowie andere Untergeschosse, die

mehrheitlich über dem gewachsenen Boden liegen. Aufgrund der Pläne kann nicht abschliessend

beurteilt werden, ob das Volumen unter dem gewachsenen Terrain oder dasjenige

über diesem überwiegt. Da jedoch Art. 37 BZO auf alle Untergeschosse anwendbar

ist, unabhängig von deren Anrechenbarkeit an die erlaubte Geschosszahl (vgl.

dazu VGr, 13. April 2000, VB.2000.00042, E. 5a), kann diese

Frage im vorliegenden Verfahren offenbleiben. Jedenfalls rechtfertigt es sich

nicht, die in § 293 Abs. 2 PBG vorgesehene Ausnahme lediglich auf

nicht anrechenbare Untergeschosse anzuwenden. Eine solche Privilegierung nicht

anrechenbarer Untergeschosse gegenüber anrechenbaren Untergeschossen wäre

sachlich nicht gerechtfertigt. Die Rechtsprechung zu § 293 Abs. 2 PBG

ist deshalb aufgrund von Art. 37 BZO sowohl für anrechenbare wie auch für

nicht anrechenbare Untergeschosse heranzuziehen.

2.3.3

Die Ausnahme von der Abgrabungsbeschränkung für Haus- und Kellerzugänge, Gartenausgänge

sowie Ein- und Ausfahrten zu Einzel-, Doppel- oder Sammelgaragen gemäss § 293

Abs. 2 PBG ist restriktiv anzuwenden. In diesem Zusammenhang hat das Verwaltungsgericht

entschieden, es sei unzulässig, eine Fensteröffnung, welche rund einen Drittel

der Länge der Nordfassade ausmache, als Gartenausgang zu qualifizieren. Um

Missbräuchen vorzubeugen, sei die Abgrabung in solchen Fällen auf die übliche

Türbreite zu beschränken (vgl. dazu VGr, 5. September 2001, VB.2001.00092,

E. 3). Dasselbe gilt für Ein- und Ausfahrten zu Garagen, die nur im Rahmen

der üblichen Breite eines Garagentors privilegiert sind (zur Freilegung der

Ein- und Ausfahrten im Rahmen der üblichen Garagentorbreite vgl. VGr, 5. Mai

2006, VB.2005.00370, E. 5.3).

2.3.4

Im vorliegenden Fall ist im Bereich der Südostfassade die Freilegung des

Untergeschosses über die gesamte Breite des Gebäudes vorgesehen, wovon rund

12.

m der 13,8 m langen Fassade als Ein- und Ausfahrt zu zwei Doppelgaragen

dienen. Eine derartige Abgrabung entlang der südöstlichen Gebäudefassade

entspricht offenkundig nicht dem Sinn und Zweck der in § 293 Abs. 2

PBG vorgesehenen Ausnahme von den Abgrabungsvorschriften, mit welcher lediglich

die Erstellung notwendiger Garagenzufahrten zu Untergeschossen oder sonstiger

Zugänge an Hanglagen erleichtert werden soll. Gestützt auf § 293 Abs. 2

PBG würde sich im vorliegenden Fall lediglich eine Doppelgarage üblicher Breite

und die dafür notwendigen Abgrabungen entlang der südöstlichen Gebäudefassade

als zulässig erweisen. Die abweichende Beurteilung des vorliegenden Bauprojekts

durch die Baukommission Küsnacht erweist sich damit – wie vom Baurekursgericht

in E. 3.3 zutreffend festgehalten – als rechtsverletzend.

3.

Erweisen sich die vorgesehenen Abgrabungen als unzulässig,

ist zu prüfen, ob sich dieser Mangel mittels einer Nebenbestimmung gemäss § 321

Abs. 1 PBG beheben lässt.

3.1

Das

Baurekursgericht führt im angefochtenen Entscheid dazu lediglich aus, dieser

Mangel erfordere unter anderem eine Neuprojektierung der Erschliessung des Gebäudes

und könne daher nicht mittels Anordnung von Nebenbestimmungen gemäss § 321

PBG behoben werden.

3.2

Die

Beschwerdeführerin hält die Verweigerung der Baubewilligung durch die Vorinstanz

dagegen für unverhältnismässig. Es sei nicht ersichtlich, weshalb die Abgrabung

entlang der Südostfassade nicht auf die Breite eines Doppelgaragentors

reduziert werden könnte. Am südlichen Teil der Fassade könnte auf eine

Abgrabung verzichtet, die schon bewilligte Mauer seitlich der Zufahrt erstellt

und zwischen dieser Mauer und der Fassade eine Böschung vorgesehen werden, die

begrünt werden könnte. Anstelle des nördlicheren wäre es auch möglich, das

südlichere Garagentor zu behalten.

3.3

Können

inhaltliche oder formale Mängel eines Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten

behoben werden oder sind zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustands

Anordnungen nötig, so sind gemäss § 321 Abs. 1 PBG mit der Bewilligung

die gebotenen Nebenbestimmungen zu verknüpfen. Dieses Vorgehen kommt indessen

nur infrage, wenn die Mängel des Bauvorhabens untergeordneter Natur sind;

führen diese zu einer wesentlichen Projektänderung, können sie nicht mittels

einer Nebenbestimmung behoben werden (RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5;

VGr, 21. November 2007, VB.2007.00180, E. 3.1; 5. Mai 2006,

VB.2005.00370, E. 5.3; Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren,

Zürich 1991, S. 241 f.; Fritzsche/Bösch/Wipf,

S. 345 f.).

3.4

Die

Beschwerdeführerin hat in ihrer Beschwerdeschrift dargelegt, dass Lösungen möglich

sind, die die Abgrabungen auf die übliche Breite einer Doppelgarage

beschränken, eine angemessene Terraingestaltung vorsehen und dennoch die

Zufahrt zur Garage sicherstellen. Dabei ist berücksichtigen, dass es sich

lediglich bei zwei der vier in der Garage vorgesehenen Parkplätze um

Pflichtabstellplätze handelt. Die Behebung des Mangels mit einer entsprechenden

Nebenbestimmung betreffend die Änderung des gestalteten Terrains ist somit ohne

besondere Schwierigkeiten möglich.

Der Beschwerdegegner weist jedoch zutreffend darauf hin,

dass die Einzelheiten betreffend die angemessene Terraingestaltung noch nicht

definitiv festgelegt wurden. Diese bilden denn auch nicht Gegenstand des

vorliegenden Verfahrens, sondern sind – im Zusammenhang mit dem noch

vorbehaltenen Umgebungsplan – erst dann von der Baubewilligungsbehörde zu

beurteilen, wenn die Pläne bezüglich der Abgrabungen von der Beschwerdeführerin

überarbeitet und der Baubehörde vor Baubeginn eingereicht worden sind. In

diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass gemäss § 316 Abs. 2

PBG alle baurechtlichen Entscheide unter anderem auch jenen Personen zu eröffnen

sind, die den baurechtlichen Entscheid rechtzeitig verlangt haben; dies betrifft

mithin auch die vorbehaltenen Bewilligungen von Nebenpunkten, soweit diese wie

hier Auswirkungen auf die äussere Erscheinung des streitbetroffenen

Bauvorhabens zeitigen. Im vorliegenden Fall ist somit der noch zu fällende

Entscheid betreffend die Bewilligungsfähigkeit der Abgrabungen in Form einer

anfechtbaren Verfügung zu eröffnen.

4.

Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerde teilweise

gutzuheissen, der angefochtene Entscheid des Baurekursgerichts vom 22. November

2011.

aufzuheben und die Sache zur Prüfung der im Rekursverfahren unbeurteilt

gebliebenen Rügen an dieses zurückzuweisen ist. Bestätigt das Baurekursgericht

die Baubewilligung im zweiten Rechtsgang, so hat es den Beschluss der

Bausektion Küsnacht vom 10. Mai 2011 mit der Nebenbestimmung zu ergänzen,

dass die Bauherrschaft die Pläne bezüglich Terraingestaltung im Sinn der Erwägungen

des Urteils des Verwaltungsgerichts vom 30. Mai 2012 (Freilegung des

Untergeschosses im Bereich der Südostfassade lediglich im Umfang der üblichen

Breite einer Doppelgarage) zu überarbeiten und der Baubehörde vor Baubeginn

einzureichen hat.

Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens

dem Beschwerdegegner zur Hälfte und der Beschwerdeführerin und der

Mitbeteiligten, die die Gutheissung der Beschwerde beantragt hat, je zu einem

Viertel aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2

Satz 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959

[VRG]). Parteientschädigungen sind nicht zuzusprechen (§ 17 Abs. 2

VRG).

Über die Verlegung der Rekurskosten und die Zusprechung

einer Parteientschädigung für das Rekursverfahren wird das Baurekursgericht im

zweiten Rechtsgang zu entscheiden haben.

5.

Hinsichtlich der Rechtsmittelbelehrung ist darauf

hinzuweisen, dass ein Rückweisungsentscheid nach der Rechtsprechung des

Bundesgerichts einen Zwischenentscheid darstellt, der nur angefochten werden

kann, wenn die Voraussetzungen von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom

17.

Juni 2005 (BGG) erfüllt sind (BGE 133 II 409 E. 1.2).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.

Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen, der

Entscheid der 2. Abteilung des Baurekursgerichts vom 22. November

2011.

aufgehoben und die Sache im Sinn der Erwägungen

an die Vorinstanz zurückgewiesen.

Im

Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 110.-- Zustellkosten,

Fr. 3'110.-- Total der Kosten.

3.

Die

Kosten des Beschwerdeverfahrens werden dem Beschwerdegegner zur Hälfte und der

Beschwerdeführerin und der Mitbeteiligten je zu einem Viertel auferlegt.

4.

Es

werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,

1000.

Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an…