VB.2012.00015

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2012.00015

10. Juli 2013Deutsch39 min

(URT.2013.15369)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Die Hotel Uto Kulm AG betreibt auf dem Uetliberg ein

Hotel-Restaurant. Im Laufe der Zeit verglaste sie die Rondo- und die

Südterrasse, überdachte diese mit Kunststoffbahnen und baute für die

Südterrasse einen Fluchtwegsteg (Kat.-Nr. 01). Die nachträgliche Bewilligung

dieser Bauten wurde von der Baudirektion und letztinstanzlich vom Bundesgericht

im Wesentlichen verweigert (Urteil 1C_328/2010 vom 7. März 2011).

Daraufhin ordnete die Bau- und Planungskommission Stallikon den Abbruch der

genannten Bauten innerhalb von sechs Monaten seit Rechtskraft der

Wiederherstellungsanordnung an, ebenso des am Eingang der Südterrasse gelegenen

Windfangs. In ihrem Beschluss vom 24. Mai 2011 verpflichtete die

Kommission das Unternehmen überdies zur Leistung eines Vorschusses für die

durch die Kontrolle der Rückbaumassnahmen voraussichtlich entstehenden Kosten.

Erwägungen

II.

Auf Rekurs der Hotel Uto Kulm AG hob das

Baurekursgericht am 22. November 2011 die Kostensicherstellungspflicht

auf. Im Übrigen wies es den Rekurs ab und drohte für den Fall, dass der Rückbau

nicht innerhalb von sechs Monaten erfolge, die Ersatzvornahme durch die

Baubehörde auf Kosten der Hotel Uto Kulm AG an. Schliesslich verpflichtete

es das Unternehmen zur Tragung von sieben Achteln der Verfahrenskosten sowie

zur Leistung von Umtriebsentschädigungen an die Bau- und Planungskommission

Stallikon sowie die im Laufe des Rekursverfahrens beigeladene Zürcherische

Vereinigung für Heimatschutz (im Folgenden: Zürcher Heimatschutz).

III.

A. Mit Beschwerde vom 6. Januar 2012

beantragte die Hotel Uto Kulm AG dem Verwaltungsgericht die Aufhebung des

Urteils des Baurekursgerichts, soweit dieses den Rekurs abgewiesen und die

Ersatzvornahme angedroht hatte, die Verneinung der Legitimation des im

Rekursverfahren beigeladenen Zürcher Heimatschutzes, die Rückweisung zur Neubeurteilung

an das Baurekursgericht und eventualiter die vollumfängliche Gutheissung des gegen

den Abbruchbefehl erhobenen Rekurses. Weiter beanstandete die Hotel Uto

Kulm AG die Bemessung der Zustellungskosten im Rekursverfahren und

verlangte für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren eine Umtriebsentschädigung.

Die Bau- und Planungskommission verzichtete mit Eingabe

vom 19. Januar 2012 auf eine Beschwerdeantwort. Das Baurekursgericht

ersuchte am 27. Januar 2012 ohne weitere Bemerkungen um

Beschwerdeabweisung. Der Zürcher Heimatschutz beantragte mit Beschwerdeantwort

vom 15. Februar 2012 die Abweisung der Beschwerde und verzichtete am

24.

/26. Februar 2012 auf eine Stellungnahme zur Eingabe der Baudirektion.

Die Hotel Uto Kulm AG beantragte mit Eingabe vom 10. März 2012 die

Abweisung der vom Heimatschutz gestellten Anträge. Die Baudirektion verzichtete

mit Eingabe vom 26. März 2012 auf eine Stellungnahme.

B. Die Baudirektion genehmigte mit Verfügung vom

2.

März 2012 den Gestaltungsplan Uto Kulm Uetliberg. Dagegen erhob der

Zürcher Heimatschutz am 30. März 2012 Rekurs an den Regierungsrat. In der

Folge überliess er dem Verwaltungsgericht eine Kopie der genannten

Rekursschrift. Die Hotel Uto Kulm AG nahm dazu am 21. Juni 2012

Stellung.

C. Mit Eingabe vom 28. März 2012 wies die

Hotel Uto Kulm AG auf einen Entscheid des Baurekursgerichts vom

20.

März 2012 hin, mit dem für ihre Gartenwirtschaft und ihre Lounge eine

Bewilligung bis Ende 2015 erteilt wurde. Die Baudirektion verzichtete mit

Eingabe vom 24. April 2012 darauf, zu diesem Entscheid Stellung zu

beziehen und verwies stattdessen auf einen Mitbericht des Amts für

Raumentwicklung vom 19. April 2012. Der Zürcher Heimatschutz wies mit

Eingabe vom 7. Mai 2012 darauf hin, dass der Entscheid des

Baurekursgerichts unhaltbar sei und verwies zur Begründung auf eine dagegen

gleichentags erhobene Beschwerde. Die Hotel Uto Kulm AG nahm dazu am

18.

Mai 2012 Stellung. Das Verwaltungsgericht hob den Entscheid des

Baurekursgerichts vom 20. März 2012 mit Urteil vom 25. Oktober 2012

auf (VB.2012.00297). Eine Beschwerde gegen das genannte Urteil ist zurzeit beim

Bundesgericht hängig.

IV.

Mit Beschluss vom 12. Juli 2012 erwog das

Verwaltungsgericht, dass das Baurekursgericht in seinem Entscheid vom

22.

November 2011 unter anderem die Ersatzvornahme angedroht habe.

Demgegenüber habe der Beschluss der Bau- und Planungskommission Stallikon vom

24.

Mai 2011 keine solche Anordnung enthalten. Das Urteil des Baurekursgerichts

enthalte damit eine Abänderung zum Nachteil der Hotel Uto Kulm AG. Da

Letztere im Rekursverfahren keine Gelegenheit erhalten hatte, ihren Rekurs

zurückziehen, setzte ihr das Verwaltungsgericht

eine zehntägige Frist an, um sich zum Rückzug der entsprechenden Anträge zu

erklären.

Mit Beschwerde vom

16.

August 2012 beantragte die Hotel Uto Kulm AG dem Bundesgericht

die Aufhebung des genannten Beschlusses. Das Verwaltungsgericht und der Zürcher

Heimatschutz liessen sich dazu mit Eingaben vom 29. August 2012 bzw.

8.

Oktober 2012 vernehmen. Mit Verfügungen vom 18. September 2012

bzw. 3. Oktober 2012 erkannte das Bundesgericht der Beschwerde

aufschiebende Wirkung zu. Nachdem sich die Hotel Uto Kulm AG zur

Vernehmlassung des Verwaltungsgerichts mit Eingabe vom 12. November 2012

hatte vernehmen lassen, verneinte das Bundesgericht mit Urteil 1C_376/2012 vom

6.

Dezember 2012 einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil, weshalb es auf

die Beschwerde nicht eintrat.

Die Kammer erwägt:

1.

Die Zuständigkeit des

Verwaltungsgerichts ergibt sich aus § 41 Abs. 1 in Verbindung mit

§ 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes

vom 24. Mai 1959 (VRG). Die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen sind

ebenfalls erfüllt. Auf die Parteistellung der privaten Mitbeteiligten wird

gesondert eingegangen (dazu sogleich).

2.

2.1

Die

Beschwerdeführerin macht geltend, dass die Vorinstanz die Legitimation der Zürcherischen

Vereinigung für Heimatschutz nicht überprüft habe. Dadurch habe die Vorinstanz

das Recht auf einen begründeten Entscheid und damit den Gehörsanspruch der Beschwerdeführerin

verletzt. Wegen der formellen Natur des genannten Anspruchs ist diese Rüge als

Erstes zu behandeln.

2.2

Aufgrund

von § 28 Abs. 1 VRG müssen die Rekursinstanzen ihre Entscheide begründen.

Der Gesetzgeber konkretisierte damit den verfassungsrechtlichen Gehörsanspruch

sowie das daraus fliessende Recht auf Beachtung rechtlicher und tatsächlicher

Vorbringen. Aufgrund der Verpflichtung der Gerichte zur Begründung ihrer

Entscheide können die Verfahrensbeteiligten ersehen, dass bzw. inwieweit ihre

Eingaben auch tatsächlich berücksichtigt wurden.

Nach der Rechtsprechung muss ein Entscheid so begründet

sein, dass sich die unterlegene Verfahrenspartei über seine Tragweite

Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die nächsthöhere

Instanz weiterziehen kann (BGE 135 III 513 E. 3.6.5). Die Begründung

muss sich nicht mit jedem Einwand ausdrücklich auseinandersetzen und jedes

einzelne Parteivorbringen ausdrücklich widerlegen, sondern kann sich vielmehr

auf die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken (BGE 133

III 439 E. 3.3). Es genügt mithin, dass der Betroffene erkennen kann,

weshalb sein Rechtsmittel abgewiesen wurde, und er den Entscheid sachgerecht

anfechten kann.

2.3

Der

vorinstanzliche Entscheid begründet nirgendwo explizit, weshalb die

Parteistellung des beigeladenen Zürcher Heimatschutzes bejaht wurde. Nun ist es

allerdings nicht so, dass die Legitimation der Verfahrensbeteiligten stets

explizit geprüft bzw. begründet werden müsste. So wird auch im vorliegenden

Urteil die Legitimation der Beschwerdeführerin zur Anfechtung des

vorinstanzlichen Entscheids nicht ausdrücklich begründet, da offensichtlich

ist, dass die Beschwerdeführerin durch das Urteil des Baurekursgerichts

beschwert ist. Eine besondere Begründung von Sachurteilsvoraussetzungen wie der

Beschwerdeberechtigung oder der Fristeinhaltung ist nur dann notwendig, wenn

unklar oder umstritten ist, dass die entsprechenden Erfordernisse erfüllt sind.

Dadurch wird vermieden, Entscheidungen mit formelhaften Erwägungen zu

Gesichtspunkten zu überladen, die selbstverständlich sind oder sich aus einer

ständigen (Eintretens-)Praxis ergeben. Damit ist im Folgenden zu prüfen, ob

ohne Weiteres davon ausgegangen werden konnte, dass die private Mitbeteiligte

im vorinstanzlichen Verfahren miteinzubeziehen war.

2.4

vorliegenden Fall verletzte die Vorinstanz ihre Begründungspflicht nicht, indem

sie sich mit der Parteistellung des Zürcher Heimatschutzes nicht auseinandersetzte:

Wer sich – wie der Zürcher Heimatschutz – gemäss § 338a Abs. 2 PBG

gegen Bewilligungen für Bauten ausserhalb der Bauzonen wehren darf, muss sich

naturgemäss auch für die damit verbundenen Vollzugsanordnungen einsetzen können

(Abbruchbefehle, Ersatzmassnahmen etc.). Entsprechend hat auch das

Verwaltungsgericht in einem früheren, ebenfalls einen Abbruchbefehl gegenüber

der Beschwerdeführerin betreffenden Fall die Parteistellung des Zürcher

Heimatschutzes implizit bzw. ohne Begründung anerkannt (VGr, 18. Dezember

2008, VB.2008.00444). Im vorliegenden Fall kommt hinzu, dass die Legitimation

des Zürcher Heimatschutzes im Rekursverfahren nicht umstritten war. Die Beschwerdeführerin macht dies zwar geltend, unter Hinweis auf

Ziff. 3 ihrer Stellungnahme vom 27. September 2011. Doch weder in

dieser Stellungnahme noch in sonstigen Rekurseingaben der Beschwerdeführerin

ist ein entsprechendes Vorbringen enthalten. Der Vorwurf, die Vorinstanz habe

das rechtliche Gehör der Beschwerdeführerin verletzt, erweist sich somit in diesem

Punkt als unbegründet.

2.5

Eine

Gehörsverletzung liegt ferner auch insofern nicht vor, als die Vorinstanz dem

Zürcher Heimatschutz eine Parteientschädigung zusprach. Soweit sich die

Nebenfolgen, wie hier, aus dem Entscheid in der Sache ergeben, müssen sie nicht

gesondert begründet werden. Eine Begründung der Entschädigungsfolgen wäre hier

nur dann erforderlich gewesen, wenn der privaten Mitbeteiligten der angemessene

Ersatz ihrer Vertretungskosten abgesprochen worden wäre. Dies war aber nicht der

Fall. In Bezug auf die Nebenfolgen liegt damit ebenfalls kein Begründungsmangel

vor.

3.

Die Beschwerdeführerin macht weiter geltend, dass der

Abbruchbefehl verschiedene Gebäudeteile betrifft, die von der nachträglich

verweigerten Baubewilligung durch die Baudirektion gar nicht erfasst worden

seien. In diesem Zusammenhang rügt die Beschwerdeführerin auch

Gehörsverletzungen (dazu sogleich in E. 3.4), sodass die entsprechenden

Rügen ebenfalls vorab zu prüfen sind.

3.1

Die

Beschwerdeführerin rügt hinsichtlich des soeben Gesagten als Erstes, dass die

Baudirektion den beim Eingang der Südterrasse gelegenen Windfang nicht in ihre

Beurteilung der materiellen Rechtmässigkeit miteinbezogen habe. Er könne damit

nicht Gegenstand des Abbruchbefehls sein.

Der genannte Windfang wurde von der Beschwerdegegnerin mit

Verfügung vom 10. Februar 2005 als Ergänzung der unterirdischen

Toilettenanlage nachträglich bewilligt. Die Baudirektion erwog in ihrer

Verfügung vom 13. März 2009 zu Recht, dass die Beschwerdegegnerin für eine

solche Bewilligung keine abschliessende Zuständigkeit besass. Beim Windfang

handelt es sich demnach um eine nur formell rechtmässige, materiell dagegen im

Wesentlichen kompetenzwidrig bewilligte und damit im Ergebnis rechtswidrige

Baute. Die Bewilligung für solche Bauten kann auch nach deren Vollendung

widerrufen werden, wenn dafür gewichtige öffentliche Interessen bestehen

(Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht,

Band 1, 5. A., Zürich 2011, S. 364). Sowohl die Baudirektion als auch

die Beschwerdegegnerin gingen davon aus, dass für einen Widerruf solche

Interessen vorhanden sind. Diese Einschätzung ist rechtskonform. Denn der

Windfang bildet letztlich Bestandteil der von der Beschwerdeführerin insgesamt

vorgenommenen nicht bewilligungsfähigen Erweiterungen. Letzteres wurde von der

Vorinstanz, vom Verwaltungsgericht sowie vom Bundesgericht rechtskräftig

entschieden (vgl. statt allen das Urteil des Bundesgerichts vom 7. März

2011,1C_328/2010, E. 3.3 und 4.4). Die für die fehlende

Bewilligungsfähigkeit jener Bauten sprechenden Interessen waren bzw. sind auch

bei der Frage des Widerrufs der Bewilligung für den Windfang zu

berücksichtigen. Die Beschwerdegegnerin hat den beim Eingang der Südterrasse

gelegenen Windfang folglich zu Recht in ihren Abbruchbefehl miteinbezogen.

3.2

Die

Beschwerdeführerin bringt sodann vor, dass die vom Abbruchbefehl betroffenen

Bauten bereits (teilweise) bewilligt worden seien.

3.2.1

Die Beschwerdegegnerin erteilte der Beschwerdeführerin am 5. Dezember

2000.

die Bewilligung für den Ersatz und die Erweiterung der bestehenden

Sonnenstoren über der Terrasse. In ihrem Beschluss vom 10. August 2005

stellte sie fest, dass im unteren Teil der Südterrasse Glaswände und eine

Überdachung erstellt worden seien. Aufgrund der Qualität der Terrasse schloss

die Beschwerdegegnerin nicht nur auf eine Komfortsteigerung, sondern auch auf

eine Nutzungsintensivierung, sodass ein nachträgliches baurechtliches Bewilligungsverfahren

geboten erscheine. Sie forderte die Beschwerdeführerin dementsprechend dazu

auf, unter anderem in Bezug auf die genannten Punkte ein Baugesuch einzureichen.

Dieser Aufforderung kam die Beschwerdeführerin mit einem Gesuch vom

8.

Februar 2006 nach. Letzteres umfasste verschiedene bauliche Anpassungen

sowie Erneuerungen und Ergänzungen verschiedener Bauteile.

3.2.2

Die für die Bewilligung des Gesuchs zuständige Baudirektion führte in ihrer

Verfügung vom 13. März 2009 aus, dass die Süd- und die Westterrasse ohne

Baubewilligung zu einem ganzjährig benutzbaren Wintergarten umgenutzt worden

seien. Sie verweigerte deshalb eine nachträgliche Ausnahmebewilligung. Damit

stellte die Baudirektion gleichzeitig klar, dass die ursprünglich von der

Beschwerdegegnerin erteilte Bewilligung vom 10. August 2005 überschritten

worden war. Die Beschwerdeführerin kann folglich aus dem Umstand, dass

ursprünglich Sonnenstoren bewilligt wurden, nichts zu ihren Gunsten ableiten.

Vielmehr wird aufgrund der Akten ersichtlich, dass der heutige bauliche

Istzustand erheblich von der ursprünglich erteilten Bewilligung abweicht. Die

Beschwerdegegnerin durfte demzufolge darauf bestehen, dass der rechtmässige

Zustand wiederhergestellt werde. Denn die Vorschrift von § 341 PBG

betreffend die "Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands" erfasst

nicht nur gänzlich ohne Bewilligung erstellte Bauten, sondern auch solche, die

den Umfang der ursprünglich erteilten Bewilligung (bei Weitem) sprengen (vgl.

etwa VGr, 30. August 2011, VB.2010.00652, E. 3.2 und 6).

3.2.3

Soweit sich einzelne untergeordnete Bauelemente noch an die ursprünglich

erteilte Bewilligung halten, müssen sie zwangsläufig vom Abbruchbefehl mit

erfasst werden. So würde es zum Beispiel keinen Sinn machen, auf bzw. um die

Terrassen rechtswidrig erstellte Bauten abzureissen und einzelne Sonnensegel

stehen zu lassen. Die entsprechenden Rügen der Beschwerdeführerin erweisen sich

insoweit als unbegründet.

3.3

Die

Beschwerdeführerin beanstandet weiter, dass sich der Abbruchbefehl auch auf die

Verglasung des Fluchtwegstegs bezieht.

Die Beschwerdegegnerin ordnete in ihrem Beschluss vom

24.

Mai 2011 an, dass die Beschwerdeführerin den vollständigen Abbruch der

nicht bewilligten Bauten vorzunehmen habe. Letzteres präzisierte sie bezüglich

des Metallstegs wie folgt:

"Fluchtwegsteg

Metallsteg im Westen

und Süden der Süd-Terrasse. Zu einem späteren Zeitpunkt bergseitig mit Glas

verkleidet."

Wie aus der Rekursantwort der Beschwerdegegnerin

hervorgeht, wurde die später hinzugefügte Glasverkleidung bloss (präzisierend)

erwähnt. Mit dem Abbruchbefehl wurde damit nicht verlangt, dass diese

Verkleidung zu beseitigen sei. Dies erscheint denn auch folgerichtig, da die

Glasverkleidung offenbar Gegenstand eines zurzeit laufenden oder allenfalls

bereits abgeschlossenen Bewilligungsverfahrens vor der Baudirektion ist. Die

Glasverkleidung ist folglich anders als von der Beschwerdeführerin behauptet

nicht Thema des zu beurteilenden Abbruchbefehls und befindet sich damit

ausserhalb des Gegenstands des vorliegenden Rechtsmittelverfahrens.

3.4

Die

Beschwerdeführerin macht schliesslich geltend, dass sich die Vorinstanz mit den

von ihr erhobenen und in den vorangehenden Erwägungen behandelten Einwänden

nicht auseinandergesetzt und damit ihren Gehörsanspruch verletzt habe. Dies

trifft nicht zu. Die Vorinstanz hielt vielmehr fest, dass die Beschwerdeführerin

aus der Baubewilligung für die Sonnenstoren nichts ableiten könne, da sie die

Sonnenstoren durch ein Dach ersetzt habe. Weiter wies die Vorinstanz darauf

hin, dass der Windfang Bestandteil der Ausgangsverfügung der Baudirektion

bildete. Dass die Glasverkleidung des Fluchtwegs nicht Gegenstand des

Abbruchbefehls bildet, wurde im angefochtenen Entscheid zwar nicht ausdrücklich

festgehalten. Dabei handelt es sich jedoch insgesamt um einen untergeordneten

Punkt. Der angefochtene Entscheid mag insoweit nicht vollständig begründet

sein. Falls man darin jedoch eine Gehörsverletzung sehen wollte, erschiene der

entsprechende Mangel als geringfügig.

4.

4.1

Die

Beschwerdeführerin rügt eine Reihe weiterer Gehörsverletzungen. So habe die

Vorinstanz bei ihrem Entscheid nicht berücksichtigt, dass eine

Richtplanänderung erfolgt sei. Dies trifft nicht zu. Das Baurekursgericht hat

ausdrücklich darauf hingewiesen, dass der Kantonsrat einer Teilrevision des

Richtplans zugestimmt habe. In der Folge stellte es nicht auf die Richtplanänderung

als solche ab, sondern darauf, dass der darauf gestützte Gestaltungsplan noch

nicht in Kraft getreten ist. Damit verwarf das Gericht den Einwand der

Beschwerdeführerin, dass der Richtplan behördenverbindlich ist und die

Interessenabwägung durch die Änderung dieses Plans anders ausfallen müsse.

4.2

Die

Beschwerdeführerin rügt sodann, dass sich die Vorinstanz nicht mit dem Vorwurf

auseinandergesetzt habe, dass der Beschwerdeführerin von der Beschwerdegegnerin

eine Rechnung zur Zahlung der Verfahrenskosten zugestellt wurde. Dabei geht sie

darüber hinweg, dass der Abbruchbefehl der Beschwerdegegnerin noch nicht

rechtskräftig ist und sie somit entsprechende Rechnungen bis zur Rechtskraft

des Befehls ignorieren kann.

4.3

Die

Beschwerdeführerin rügt schliesslich, dass es die Vorinstanz unterlassen habe,

die Frage der Schwere des Verstosses gegen das anwendbare Recht in Bezug auf

jede Baute im Einzelnen zu prüfen. Das trifft zwar zu. Eine Gehörsverletzung

liegt deswegen jedoch nicht vor. Das Baurekursgericht nahm bezüglich des

Rückbaus eine Gesamtwürdigung vor. Damit verwarf es die Rechtsauffassung der

Beschwerdeführerin, wonach eine Einzelfallprüfung vorzunehmen sei. Zu mehr war

die Vorinstanz aufgrund des verfassungsmässigen Gehörsanspruchs nicht verpflichtet.

Auf die entsprechenden materiellrechtlichen Rügen der Beschwerdeführerin wird

in anderem Zusammenhang zurückzukommen sein (hinten E. 6.2).

5.

5.1

Nach dem

Gesagten wurde der vorinstanzliche Entscheid in den massgeblichen Punkten

vollständig begründet. Eine Unvollständigkeit mag man darin sehen, dass die

Auswirkungen des Abbruchbefehls auf die Glasverkleidung des Fluchtwegs nicht

explizit festgehalten wurden (vorn E. 3.4). Welche Rechtsfolgen diese

Unvollständigkeiten und damit insoweit einhergehende Gehörsverletzungen haben,

ist im Folgenden zu prüfen.

5.2

Eine

Gehörsverletzung führt nicht unter allen Umständen zur Aufhebung des angefochtenen

Entscheids. Die Rechtsprechung lässt vielmehr die sogenannte Heilung zu, wenn

der Verstoss gegen den Gehörsanspruch nicht besonders schwer wiegt und die

unterlassene Gehörsgewährung in einem Rechtsmittelverfahren nachgeholt wird,

das eine Prüfung im gleichen Umfang wie im vorinstanzlichen Verfahren gestattet

(BGE 133 I 201 E. 2.2; VGr, 29. Juni 2011, VB.2011.00066, E. 2.2.3,

je mit Hinweisen).

5.3

vorliegenden Fall verfügt das Verwaltungsgericht über dieselbe Kognition wie bereits

die Vorinstanz, da es ausschliesslich um die Beurteilung von Rechtsfragen,

nämlich den Umfang bzw. die Zulässigkeit des Abbruchbefehls, geht. Damit ist zu

prüfen, wie schwer die Gehörsverletzung wiegt. Betrifft die fehlende Begründung

einen zentralen Punkt einer rechtlichen Auseinandersetzung, stuft sie das

Verwaltungsgericht als schwer ein (insbes. VGr, 16. Oktober 2003,

VB.2003.00093, E. 2.2; 11. Juli 2005, VB.2005.00001, E. 2.2).

Eine Heilung ist in solchen Fällen höchstens ausnahmsweise möglich. Im

vorliegend zu entscheidenden Fall geht es freilich anders als in den soeben

zitierten Urteilen nicht um einen Kernpunkt des vorinstanzlichen Entscheids.

Denn hier hat das Baurekursgericht die wesentlichen Punkte, die für seine

Entscheidung ausschlaggebend waren, eingehend begründet. Die nicht begründeten

Punkte betreffen letztlich Nebenaspekte, die – gemessen am gesamten Umfang der

Auseinandersetzung – als untergeordnet erscheinen.

5.4

Die

Gehörsverletzung wiegt nach dem Gesagten nicht schwer, und die betreffenden

Beanstandungen konnten im vorliegenden Verfahren überprüft werden. Damit

besteht aufgrund der Rechtsprechung kein Grund, den vorinstanzlichen Entscheid

wegen einer Gehörsverletzung aufzuheben. Letztere wird jedoch bei der Verlegung

der Verfahrenskosten zu berücksichtigen sein.

6.

Die Beschwerdeführerin macht in materieller Hinsicht

geltend, dass der Abbruchbefehl unverhältnismässig und vertrauensverletzend sei.

6.1

Zur

Vollstreckung von Verfügungen dienen die Mittel des Verwaltungszwangs. Die

gesetzliche Grundlage für die Anordnung solcher verwaltungsrechtlicher

Sanktionen bildet im Zürcher Planungs- und Baugesetz wie bereits ausgeführt

§ 341 betreffend die "Wiederherstellung des rechtmässigen

Zustands". Voraussetzung für die Anordnung von Zwangsmassnahmen ist wie

bei allem staatlichen Handeln die Einhaltung des Verhältnismässigkeitsgrundsatzes

(Art. 5 Abs. 2 BV). Ein Abbruchbefehl ist nach ständiger

Rechtsprechung dann unverhältnismässig, wenn die Abweichung vom gesetzmässigen

Zustand gering ist und die berührten allgemeinen Interessen den Schaden, der

dem Eigentümer durch den Abbruch entstünde, nicht zu rechtfertigen vermögen

(BGE 132 II 21 E. 6; VGr, 8. Februar 2012, VB.2011.00530,

E. 5.3.1). Dabei sind auch präjudizielle Aspekte zu berücksichtigen (VGr,

12.

März 2008, VB.2007.00383, E. 7.3.2). Geringfügig ist eine

Abweichung vom Erlaubten dann, wenn nur um Weniges von der materiellen

Vorschrift abgewichen wird und sie der Bauherrschaft keinen oder nur einen

geringen Nutzen bringt.

6.2

vorliegenden Fall fällt auf, dass mehrere Bauten ohne Bewilligung erstellt

wurden und diese den Charakter und das äussere Erscheinungsbild des

Hotel-Restaurants grundlegend veränderten. Die Umnutzung der Süd- und

Westterrasse zum ganzjährig nutzbaren Wintergarten entspricht nach den

Berechnungen der Baudirektion einer Erweiterung von über 500 Quadratmetern.

Gegenüber den ursprünglich bewilligten Bauten stellt dies einen beträchtlichen Unterschied

dar. Betrachtete man, wie dies die Beschwerdeführerin anregt, jede rechtswidrig

erstellte Baute für sich allein, mag es durchaus sein, dass bei einzelnen

Bauten die Abweichungen von den Bauvorschriften eher geringfügig anmuten. Für

die Frage der Verhältnismässigkeit eines Abbruchbefehls, der, wie hier, mehrere

sachlich, betriebswirtschaftlich und architektonisch miteinander

zusammenhängende Bauten betrifft, kann eine solche Einzelfallbetrachtung jedoch

nicht massgeblich sein. Ausschlaggebend ist vielmehr, dass die ohne Bewilligung

erstellten Bauten in ihrer Gesamtheit wesentlich von den anwendbaren

Vorschriften abweichen. Damit ist zu prüfen, ob andere Gründe gegen die

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands sprechen.

6.3

Weichen

eine Baute für sich oder mehrere Bauten in ihrer Gesamtheit erheblich von den

materiellen Bauvorschriften ab, kann nach der Rechtsprechung bloss aus Gründen

des Vertrauensschutzes auf die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands

verzichtet werden (vgl. RB 2000 Nr. 106 = BEZ 2000 Nr. 23, mit

Hinweisen). Solche Gründe liegen vor, wenn die Bauherrschaft gutgläubig annahm,

zur Bauausführung ermächtigt zu sein und wenn der Beibehaltung des

ungesetzlichen Zustands keine gewichtigen öffentlichen Interessen

entgegenstehen (RB 1985 Nr. 118 = BEZ 1986 Nr. 22, mit Hinweisen).

Wer nicht in gutem Glauben handelte, muss in Kauf nehmen, dass dem Interesse an

der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands erhöhtes Gewicht beigemessen

wird und die ihm entstehenden Nachteile nicht oder nur in geringem Mass

berücksichtigt werden (BGr, 26. April 2010,1C_397/2009, E. 4.1 mit

Hinweisen; VGr, 12. März 2008, VB.2007.00383, E. 7.3).

6.4

Sieht man

von der unzuständigkeitshalber erteilten Bewilligung für die Erstellung eines

Windfangs ab, wurde die letzte für das vorliegende Verfahren massgebliche

Bewilligung für den Hotel- bzw. Restaurantumbau im Jahr 2002 erteilt. Die

Baudirektion hatte der Beschwerdeführerin im Jahr zuvor mitgeteilt, dass mit

dem Umbau des Hauptgebäudes zum Seminarhotel das raumplanungsrechtlich

zulässige Mass für Erweiterungen ausgeschöpft sei. Vor der Umnutzung der Süd-

und Westterrasse zu einem ganzjährigen benutzbaren Wintergarten hatte das beschwerdeführende

Unternehmen soweit ersichtlich keine Bewilligungen eingeholt. Auch für den in

der Folge notwendig gewordenen Fluchtwegsteg liegt soweit erkennbar keine

Bewilligung vor. Die Beschwerdeführerin wurde bei ihren Bauvorhaben durch ein

Architekturbüro unterstützt. Letzteres wusste oder hätte zumindest wissen

müssen, dass solche Arbeiten einer vorgängigen Bewilligung bedürfen. Dieses

Wissen muss sich die Beschwerdeführerin anrechnen lassen (vgl. VGr,

21.

April 2005, VB.2005.00008, E. 2.3). Sie kann sich demzufolge

nicht auf Gutgläubigkeit berufen. Es trifft zwar zu, dass in den Akten für die

Zeit unmittelbar nach der Erstellung der rechtswidrigen Bauten keine Schritte

der Beschwerdegegnerin dokumentiert sind, um den rechtmässigen Zustand

wiederherzustellen. Fest steht jedoch, dass die Beschwerdeführerin im Frühjahr

2005.

durch die Beschwerdegegnerin darüber informiert wurde, dass verschiedene

Bauten ohne Bewilligung erstellt worden seien. Zudem hielt es das Verwaltungsgericht

in einem Entscheid aus dem Jahr 2005 für fraglich, ob der von der

Beschwerdeführerin geführte Hotelbetrieb als standortgebunden zu bezeichnen sei

(Urteil vom 12. Dezember 2005, VB.2005.00324, E. 5.3). Das Gericht bezeichnete

damals die der Beschwerdeführerin für den Umbau zum Seminarhotel erteilten

Bewilligungen aus den Jahren 2000 und 2001 als sehr grosszügig. Von daher ist

nicht ersichtlich, weshalb sich die Beschwerdeführerin auf Gutgläubigkeit

berufen könnte. Für das Absehen von der Wiederherstellung des rechtmässigen

Zustands aus Gründen des Vertrauensschutzes bleibt damit kein Raum.

6.5

Die

Vorinstanz hat die infrage stehenden öffentlichen und privaten Interessen umfassend

gegeneinander abgewogen. So erwog sie insbesondere, dass die Verstösse gegen

die baurechtlichen Vorschriften schwer wiegen, gewichtige öffentliche

Interessen raumplanerischer und baurechtlicher Natur bestünden, die

Beschwerdeführerin seit 2001 wisse, dass das zulässige Mass für bauliche

Erweiterungen mit dem Umbau des Hauptgebäudes zum Seminarhotel ausgeschöpft

sein würde, die rechtswidrigen Bauten eigenmächtig erstellt worden seien und

die Beschwerdeführerin aus den illegal erstellten Bauten einen hohen

wirtschaftlichen Nutzen gezogen habe. Auf diese Erwägungen kann zustimmend

verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2

VRG). Wie von der Vorinstanz zu Recht ausgeführt kommt es nicht auf die Bau-

und Rückbaukosten an, wenn bei schwerwiegenden Verstössen, wie hier, keine

Vertrauensgrundlage für die Annahme besteht, dass keine baurechtliche

Bewilligung notwendig sei (vgl. VGr, 18. Dezember 2008, VB.2008.00444,

E. 4.1 am Ende = BEZ 2009 Nr. 3).

6.6

Eine

mildere Massnahme als ein vollständiger Abbruch der rechtswidrig erstellten

Bauten ist vorliegend nicht denkbar. Wenn man zum Beispiel bloss die mobilen

Schiebefenster auf der Südterrasse entfernte, blieben die anderen rechtswidrig

erstellten Bauten weiterhin bestehen und wichen nach wie vor erheblich von den

ursprünglich erteilten Bewilligungen ab, soweit Letztere überhaupt vorliegen.

Die vorliegend angeordnete Massnahme ist damit erforderlich, um die

massgebenden öffentlichen Interessen zu verwirklichen. Sie erweist sich auch

als zumutbar, zumal die Beschwerdeführerin von der Rechtswidrigkeit der

Erweiterungen wusste bzw. zumindest hätte wissen müssen. Es ist zwar offensichtlich,

dass die Beschwerdeführerin ein beträchtliches wirtschaftliches Interesse an

der Weiterführung ihres Betriebs hat. Auf der anderen Seite bestehen gewichtige

raumplanerische und baurechtliche Interessen an der Durchsetzung der

rechtskräftig gewordenen Bewilligungsverweigerung. Letztere überwiegen im

vorliegenden Fall nicht zuletzt auch angesichts des für einen Rechtsstaat

fundamentalen Grundsatzes, dass rechtskräftig gewordene Anordnungen der

Behörden durchzusetzen sind.

7.

Die Beschwerdeführerin macht schliesslich geltend, dass

der Abbruchbefehl darüber hinweggehe, dass sich das für den Hotelbau

massgebende Recht ändere bzw. geändert habe.

7.1

Nach der

Rechtsprechung des Verwaltungs- und des Baurekursgerichts kann ein Abbruchbefehl

dann unverhältnismässig sein, wenn die baurechtswidrige Baute dank einer

unmittelbar bevorstehenden Rechtsänderung materielle Rechtmässigkeit erlangen

wird (VGr, 18. Dezember 2008, VB.2008.00444, E. 4.3, mit Hinweisen =

BEZ 2009 Nr. 3; BRKE II Nr. 0151/2008 vom 19. August 2008 = BEZ

2009.

Nr. 16). Entscheidend ist dabei, wann und mit welcher Wahrscheinlichkeit

mit der neuen Festsetzung gerechnet werden kann.

7.2

kantonalen Richtplan gehörte der Uto Kulm bislang zum Landwirtschaftsgebiet.

Der Regierungsrat gelangte im Frühjahr 2009 zur Auffassung, dass diese

Ausscheidung der Bedeutung des Gebiets als beliebtes Ausflugziel nicht mehr

gerecht werde. Er beantragte deshalb dem Kantonsrat die Änderung des

Richtplans, um so eine Grundlage für den Erlass eines Gestaltungsplans zu

schaffen (Weisung und Antrag des Regierungsrats vom 25. März 2009, wie die

auch im Folgenden zitierten Dokumente zu finden unter dem Punkt „Abgeschlossene

Verfahren“ auf www.richtplan.zh.ch). Der Kantonsrat folgte dem Vorschlag der

Regierung und entschied im Frühsommer 2010, dass der Kanton für

Erholungsgebiete von kantonaler Bedeutung kantonale Freihaltezonen ausscheidet.

Bezüglich des hier interessierenden Gebiets legte er sodann Folgendes fest:

"Für den Uto

Kulm setzt [der Kanton] einen kantonalen Gestaltungsplan fest, der die öffentlichen

Interessen an der Nutzung des Aussenraumes (Wanderweg, Ausflugsrestaurant, Aussichtspunkt,

Erhaltung des Lebensraums von Tier- und Pflanzenwelt, dauernd öffentlich zugänglicher

und grosszügiger Aussichtspunkt, Waldpflegekonzept, archäologische Fundstätte,

Einhaltung der Schutzziele des BLN-Gebiets) sichert, die zulässigen Bauten und

Anlagen und deren Nutzung festlegt sowie die notwendigen verkehrlichen

Regelungen (Fahrtenkontingent, Controlling) trifft."

(Beschluss des

Kantonsrats vom 28. Juni 2010 zur Landschaft Uto Kulm im Rahmen des kantonalen

Richtplans).

7.3

Der

Kantonsrat diskutierte auch den Inhalt des Gestaltungsplans, der ihm im Entwurf

vorlag. Der Gestaltungsplan bzw. dessen Entwurf legt insbesondere die

betrieblich nutzbaren und die öffentlich zugänglichen Bereiche fest und

definiert, inwieweit eine gastronomische Nutzung des Plangebiets zulässig ist.

Gemäss Art. 10 Abs. 1 des Entwurfs sind Bauten und Anlagen für einen

Gastgewerbebetrieb wie zum Beispiel ein (Seminar-)Hotel oder ein Restaurant

zulässig. Gemäss dem Kommissionsberichterstatter sollte mit der Änderung des

Richtplans eine konfliktfreiere Situation möglich gemacht und ein Schlussstrich

unter die Fehlentscheide der Vergangenheit gezogen werden (Protokoll des

Zürcher Kantonsrats für das Jahr 2010, S. 11445 f.). Die

Richtplanänderung wurde im kantonalen Amtsblatt vom 9. Juli 2010

publiziert. Am 12. Januar 2011 genehmigte der Bundesrat die Teilrevision

Landschaft Uto Kulm. Seit diesem Genehmigungsentscheid gilt der Bereich Uto

Kulm (Ausflugsrestaurant mit Aussichtspunkt samt Turm) als Erholungsgebiet von

kantonaler Bedeutung. Ein solches wird von § 23 Abs. 1 lit. c

PBG als Fläche definiert, die der Erholung der Bevölkerung dient und bei der

dieser Zweck gegenüber anderen Nutzungen überwiegt. Der entsprechende

Kantonsratsentscheid unterstand bzw. untersteht weder dem obligatorischen noch

dem fakultativen Referendum.

7.4

Dass die

Änderung des Richtplans für das Gebiet Uto Kulm bereits abgeschlossen ist,

bedeutet noch keine Rechtsänderung, die die vorschriftswidrig erstellten Bauten

materiell rechtmässig erscheinen lassen. Der Richtplan ist nach Art. 9

Abs. 1 RPG wohl behördenverbindlich, und eine Änderung kann bei der

Interessenabwägung im Rahmen der Erteilung einer nachträglichen Baubewilligung

berücksichtigt werden. Im vorliegenden Verfahren geht es jedoch nicht darum,

dass nachträglich eine Baubewilligung erteilt wurde. Hier ist vielmehr

über den Vollzug einer rechtskräftig gewordenen Bewilligungsverweigerung

zu entscheiden. Schon von daher kann das Verfahren der Richtplanung nicht

ausschlaggebend sein. Entscheidend ist vielmehr, in welchem Verfahrensstadium

sich der bereits erwähnte Gestaltungsplan befindet.

8.

8.1

Nach der

verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung lässt sich ein einstweiliger Verzicht

auf die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands nur dann rechtfertigen,

wenn die Rechtsänderung mit einiger Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft

verwirklicht wird (VGr, 18. Dezember 2008, VB.2008.00444, E. 4.3 =

BEZ 2009 Nr. 3). Damit ist im vorliegenden Fall zu prüfen, wie

wahrscheinlich ein baldiges Inkrafttreten des Gestaltungsplans ist.

8.2

Der Kanton

regelte im Dezember 2011 die Einzelheiten der Nutzung, Gestaltung und

Erschliessung mit der Beschwerdeführerin und den Standortgemeinden Zürich und

Stallikon in einem Nutzungsvertrag. Damit war die Grundlage für den

Gestaltungsplan gegeben, der in der Folge von der Baudirektion

Anfang Februar festgesetzt und im Amtsblatt vom 2. März 2012

veröffentlicht wurde. Gegen die Festsetzung rekurrierte unter anderen der

Zürcher Heimatschutz an den Regierungsrat (vgl. etwa die NZZ vom 29. März

2012, www.nzz.ch). Das Verfahren ist dort soweit ersichtlich noch hängig.

Rekursen kommt aufgrund von § 25 Abs. 1 VRG

grundsätzlich aufschiebende Wirkung zu. Das Inkrafttreten des Gestaltungsplans

wurde durch die Rekursverfahren verzögert. Welchen Umfang die Befugnis der

Rechtsmittelinstanzen bei der Überprüfung des Gestaltungsplans hat (vgl. dazu

u.a. BGr, 10. April 2012,1C_181/2012, E. 1.3), ist für die Frage des

Inkrafttretens im Kern unerheblich. Ausschlaggebend ist vielmehr, dass den

Rechtsmitteln jedenfalls grundsätzlich aufschiebende Wirkung zukommt.

Ausschlaggebend ist weiter, dass der Entscheid des Regierungsrats gemäss

§ 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a VRG an das

Verwaltungsgericht weitergezogen werden kann. Schliesslich kann auch vor

Bundesgericht die Gewährung der aufschiebenden Wirkung beantragt werden. Das

Inkrafttreten des Gestaltungsplans wird sich damit mit grosser Wahrscheinlichkeit

erheblich verzögern. Anders als in einem vom Bundesgericht entschiedenen Fall,

in dem der Zeitpunkt der Geltung neuen Rechts absehbar war (BGr, 15. März

2012,1C_187/2011, E. 3.4), ist der genannte Zeitpunkt hier ungewiss.

8.3

Die von

der Beschwerdeführerin geltend gemachte Änderung des massgeblichen Rechts wird

sich nach dem Gesagten in naher Zukunft nicht mit einiger Wahrscheinlichkeit

verwirklichen. Der vorliegend zu beurteilende Sachverhalt kann von daher mit

jenem verglichen werden, der einem Urteil aus dem Jahr 1984 zugrunde lag. Dort

bestand das Verwaltungsgericht auf der Wiederherstellung des rechtmässigen

Zustands, da der entgegenstehende Wohnanteilplan zwar bereits geändert worden

war, dagegen jedoch Rechtsmittel ergriffen wurden. Wann der Wohnanteilplan in

Kraft treten würde, war deshalb ungewiss. Das Verwaltungsgericht erkannte in

der lückenlosen und gleichmässigen Anwendung des geltenden Rechts ein

gewichtiges öffentliches Interesse (VGr, 22. August 1984, VB 40/1984

und 84/1984, E. 6c am Ende). Es sind keine Gründe ersichtlich, weshalb von

dieser Rechtsprechung abgewichen und der vorliegende Fall anders entschieden

werden sollte.

8.4

Der

vorliegend zu beurteilende Sachverhalt kann im Übrigen nicht mit Fällen verglichen

werden, in denen der Zeitpunkt des möglichen Inkrafttretens einer

Rechtsänderung absehbar war. So schob das Verwaltungsgericht in einem Fall die

angeordnete Absenkung eines Dachstocks auf, bis feststehe, ob der Dachstock

nach künftigem Recht bewilligt werden könne. Es begründete dies damit, dass die

Volksabstimmung über das künftige Recht voraussichtlich bereits im Jahr nach

Ergehen des Urteils stattfinde (VGr, 24. August 1990, VB 90/0117,

E. 2c, auch zum Folgenden; ähnlich auch VGr, 4. September 1986, VB

91/1983, E. 3 sowie in der Prozessgeschichte unter IV.). Damit spreche

eine gewisse Wahrscheinlichkeit dafür, dass der baurechtswidrige Zustand in

absehbarer Zeit durch eine Gesetzesänderung entfalle. Eine solche

Wahrscheinlichkeit ist im hier zu beurteilenden Fall gerade nicht gegeben, da

gegen den Gestaltungsplan mehrere Rechtsmittel ergriffen werden können. Im

soeben zitierten Fall aus dem Jahr 1990 konnte gegen das neue Recht nur noch

die staatsrechtliche Beschwerde ergriffen werden; wegen deren fehlender aufschiebender

Wirkung wären damals nur vorsorgliche Anordnungen infrage gekommen, die ohnehin

nur in seltensten Ausnahmefällen gewährt wurden (vgl. BGr, 5. November

2001,2P.263/2001, E. 2b/bb; Walter Kälin, Das Verfahren der

staatsrechtlichen Beschwerde, Bern 1994, S. 380 f.). Ähnlich wie im

soeben zitierten Fall entschied das Verwaltungsgericht sodann rund ein Jahr

später, als es um den Abbruch eines Wintergartens ging. Die Volksabstimmung

über das neue Recht stand in jenem Fall unmittelbar bevor, sodass das

Verwaltungsgericht den Vollzug der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands

aufschob (VGr, 23. August 1991, VB 91/0031, E. 4; ähnlich auch VGr,

8.

November 1982, VB 100/1982, E. 4b). Die Möglichkeit des

Inkrafttretens des neuen Rechts stand damit in all den soeben zitierten Fällen

entweder unmittelbar bevor oder war zumindest absehbar. Für den hier zu

entscheidenden Fall kann daraus folglich nichts abgeleitet werden. Gemeinsam

ist den Fällen nur, dass das Inkrafttreten neuen Rechts offen war. Während dort

die Bereinigung des Schwebezustands absehbar war, ist dies hier nicht der Fall.

8.5

Wie die

Beschwerdeführerin betont, geht es ihr nicht darum, dass die Bauten nach künftigem

Recht beurteilt werden. Sie verlangt vielmehr, dass vor Inkrafttreten des

neuen Rechts keine negative Entscheidung ergeht und somit die Anwendung des geltenden

Rechts bis zum Inkrafttreten des neuen Rechts ausgesetzt wird. Die

Beschwerdeführerin begründet diesen Standpunkt mit einem Hinweis auf

BGE 118 Ia 510. Dort ging es um die Frage, ob ein nach der

Bewilligungserteilung erfolgter Wegfall der planungsrechtlichen Baureife im

kantonalen Rechtsmittelentscheid noch berücksichtigt werden darf.

Der vorliegend zu beurteilende liegt freilich anders als

der vom Bundesgericht entschiedene Fall. Dort hatte das Bundesgericht die

Auslegung einer Vorschrift zu beurteilen, die selbst explizit künftige

planungsrechtliche Festlegungen anspricht. Gemäss dem dort anzuwendenden

§ 234 PBG ist ein Grundstück baureif, "wenn es erschlossen ist und

wenn durch die bauliche Massnahme keine noch fehlende oder durch den

Gemeinderat beantragte planungsrechtliche Festlegung nachteilig beeinflusst

wird". Nach dem Urteil des Bundesgerichts will die Vorschrift die Entscheidungsfreiheit

der Planungsbehörden sicherstellen, indem sie Vorhaben einstweilen untersagt,

die geplante neue Festlegungen negativ beeinflussen (BGE 118 Ia 510

E. 4d S. 513). Künftigen Planfestsetzungen wird auf diese Weise eine negative

Vorwirkung zuerkannt, indem Bauten nur noch bewilligt werden, wenn sie die

vorgesehene planerische Neuordnung nicht beeinträchtigen. Darum geht es im

vorliegenden Fall jedoch nicht. Zunächst besteht keine gesetzliche Vorschrift,

nach der bei der Frage der Wiederherstellung künftige planungsrechtliche

Festlegungen zu berücksichtigen wären. Auch geht es hier nicht darum, die

Entscheidungsfreiheit der Planungsbehörden zu gewährleisten. Vielmehr soll

verhindert werden, dass Bauten abgerissen werden, die im Zeitpunkt des

Rechtsmittelentscheids voraussichtlich bewilligungsfähig sein werden.

8.6

Nach dem

genannten Urteil des Bundesgerichts muss bei der Beurteilung der intertemporalrechtlichen

Anwendung von § 234 PBG die Bedeutung der zeitlichen und sachlichen

Beschränkung der negativen Vorwirkung beachtet werden (BGE 118 Ia 510

E. 4d S. 514). Eine negative Vorwirkung spielt hier freilich keine

Rolle, da mit einem Abbruch der rechtswidrig erstellten Bauten die künftige

Rechtsentwicklung weder erschwert noch verhindert wird. Sobald und soweit der

Gestaltungsplan in Kraft tritt, ist es der Beschwerdeführerin unbenommen,

gestützt auf diese (dannzumal allenfalls bestehende) neue Rechtslage Baugesuche

einzureichen. Ihren Entscheid, Bauten ohne Bewilligung zu erstellen, traf sie

demgegenüber noch unter der Geltung des alten bzw. derzeitigen Rechts. Solange

das Inkrafttreten des neuen Rechts nicht in naher Zukunft zu erwarten ist, kann

die Beschwerdeführerin daraus für ihre zuvor getroffenen Entscheidungen nichts

ableiten.

8.7

Folgte man

der Argumentation der Beschwerdeführerin, würde die verwaltungsgerichtliche

Rechtsprechung zur Berücksichtigung bevorstehender Planänderungen bei Abbruchbefehlen

letztlich obsolet, da in solchen Fällen die Anwendung des bestehenden Rechts

stets ausgesetzt und abgewartet werden müsste, bis das neue Recht in Kraft

tritt. Unerheblich wäre dabei, ob das Inkrafttreten des neuen Rechts gewiss

oder ungewiss wäre, ebenso der voraussichtliche Zeitpunkt des Inkrafttretens.

Damit würden Abbruchbefehle unnötig bzw. hinfällig, sobald ein Planänderungsverfahren

in Gang gesetzt wird. Solches ist weder gesetzlich vorgesehen noch wird es von

der verwaltungs- oder der bundesgerichtlichen Rechtsprechung verlangt. Damit

ist an der bisherigen Rechtsprechung festzuhalten, wonach allfälliges künftiges

Recht einer Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands nicht entgegensteht,

soweit dessen Inkrafttreten in naher Zukunft wenig wahrscheinlich ist.

9.

Die Beschwerdeführerin rügt weiter, dass die für den

Rückbau angesetzte Frist von sechs Monaten zu kurz bemessen und damit

unverhältnismässig sei.

9.1

Die Frist

zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands muss nach der Rechtsprechung

so bemessen werden, dass der Verpflichtete nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge

selber das Notwendige vorkehren kann (VGr, 23. Dezember 2004,

VB.2004.00416, E. 4.1, auch zum Folgenden). Zu berücksichtigen ist, in

welchem Ausmass der Betroffene auf die Beschaffung von Ersatzräumen angewiesen

ist, ferner die für die Beschaffung von Ersatzräumen notwendige Zeit. Sodann

ist das bei der Fristansetzung zu berücksichtigende öffentliche Interesse an

der möglichst unverzüglichen Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands umso

stärker zu gewichten, je gravierender gegen materiellrechtliche Bauvorschriften

verstossen wird. Es gilt abzuwägen, wie dringlich die Durchsetzung der Norm

bzw. Beseitigung des Normverstosses im Licht der öffentlichen Interessen ist

und wie lange die Vollstreckung mit Rücksicht auf die persönliche bzw.

unternehmerische Situation des Verpflichteten aufgeschoben werden soll. In der

Praxis hat sich ein Regelmass von drei Monaten herausgebildet (vgl. Christian

Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, Rz. 669 mit Hinweisen

auf von diesem Regelmass abweichenden Fristen).

9.2

Die

Beschwerdeführerin muss bzw. musste nun bereits seit einiger Zeit damit

rechnen, die rechtswidrig erstellten Bauten abbrechen zu müssen. Bei der

Bemessung der Länge der Frist hatte die Beschwerdegegnerin sodann zu berücksichtigen,

dass die Bauten erheblich von den materiellrechtlichen Vorschriften abweichen.

Es ist damit nicht ersichtlich, inwiefern die Beschwerdegegnerin bei der

Bemessung der Frist ihr Ermessen rechtsfehlerhaft ausgeübt haben sollte.

10.

10.1

Die

Vorinstanz drohte in ihrem Entscheid die Ersatzvornahme durch die Beschwerdegegnerin

an, falls der angeordnete Rückbau nicht innerhalb der angesetzten Frist

erfolgt. Die Beschwerdeführerin bringt in diesem Zusammenhang vor, dass die

Ersatzvornahme nicht Gegenstand der Ausgangsverfügung und damit rechtswidrig

sei.

10.2

Gemäss

§ 27 VRG kann die Rekursinstanz die angefochtene Anordnung zum Nachteil

des Rekurrenten abändern. Eine solche Schlechterstellung ist aufgrund von

Art. 29 Abs. 2 BV allerdings nur dann zulässig, wenn die Rekursbehörde

den Rekurrenten und allfällige weitere betroffene Parteien zuvor anhört (so

explizit auf Bundesebene Art. 62 Abs. 3 VwVG). Zudem muss dem

Rekurrenten in diesem Zusammenhang Gelegenheit gegeben werden, seinen Rekurs

zurückzuziehen (vgl. BGE 129 II 385 E. 4.4.3; 118 V 182 E. 2d;

VGr, 18. Dezember 2003, VB.2003.00359, E. 2.2). Dadurch soll der

rekurrierenden Partei die Möglichkeit eingeräumt werden, durch den Rückzug ihres

Rechtsmittels eine Verschlechterung ihrer Rechtsstellung abzuwenden bzw. den

Status quo abzusichern.

10.3

Die

Vorinstanz führte im vorliegenden Fall keine Anhörung durch. Das Verwaltungsgericht

erwog deshalb in seinem Zwischenentscheid vom 12. Juli 2012, dass die Vorinstanz

dadurch das rechtliche Gehör der Beschwerdeführerin verletzt habe. Gleichzeitig

räumte es der Beschwerdeführerin Gelegenheit ein, sich zu einem allfälligen

Rückzug jener Anträge zu erklären, die sie im Rahmen des Rekursverfahrens hätte

zurückziehen können, wenn ihr damals das rechtliche Gehör zur beabsichtigten

reformatio in peius gewährt worden wäre. Die Beschwerdeführerin zog ihre

Anträge in der Folge nicht zurück. In Ziffer 6.2 ihrer gegen den

Zwischenentscheid erhobenen Beschwerde führte sie vielmehr aus, dass ein

Rückzug ihrer Anträge für sie nicht infrage käme.

Der Beschwerdeführerin wurde nach dem Gesagten

nachträglich Gelegenheit gegeben, sich zu äussern. Eine Heilung der

Gehörsverletzung der Vorinstanz ist nach den vorn in E. 5.2 f.

wiedergegebenen Grundsätzen zulässig. Auch wenn sich die Rüge der Beschwerdeführerin

damit in der Sache als stichhaltig erweist, ist ihre Beschwerde auch in diesem

Punkt abzuweisen, da der Verfahrensmangel nachträglich kompensiert wurde.

10.4

Die

Beschwerdeführerin brachte in Ziffer 9 ihrer gegen den Zwischenentscheid

des Verwaltungsgerichts erhobenen Beschwerde vor, dass das Baurekursgericht zum

Erlass von Zwangsanordnungen nicht befugt gewesen sei. Sein Entscheid sei

deshalb bereits wegen sachlicher bzw. funktioneller Unzuständigkeit nichtig.

Dabei übersieht die Beschwerdeführerin allerdings, dass die Vorinstanz

vorliegend ausschliesslich die Ersatzvornahme androhte. Die Ersatzvornahme kann

auch bereits im Erkenntnisverfahren, mithin zusammen mit dem

Wiederherstellungs- bzw. dem Abbruchbefehl angedroht werden (Fritzsche/Bösch/Wipf,

Band 1, S. 477 und 489). Es sind keine Gründe ersichtlich, weshalb

dem Baurekursgericht die Befugnis gefehlt haben sollte, die Ersatzvornahme

anstelle der Beschwerdegegnerin anzudrohen. Es ist zwar richtig, dass die

Beschwerdegegnerin diesbezüglich über einen gewissen Spielraum verfügt. Der

Vorinstanz steht jedoch im Wesentlichen derselbe Spielraum zu. Von dieser

Ermessensfreiheit hat sie im vorliegenden Fall Gebrauch gemacht. Inwiefern die

Ausübung dieses Ermessens rechtsverletzend gewesen sein sollte, ist nicht

erkennbar; dies umso weniger, als zwischen der Abbruchverfügung und der

angedrohten Ersatzvornahme ein enger sachlicher Zusammenhang besteht. Die in

der Beschwerde und den gegen den Zwischenentscheid des Verwaltungsgerichts

erhobenen Rügen erweisen sich insoweit als unzutreffend.

11.

Die Beschwerdeführerin beanstandet schliesslich die

Bemessung der vorinstanzlichen Zustellkosten.

11.1

Die

Gebühren des Baurekursgerichts werden seit Anfang 2011 in der Gebührenverordnung

des Verwaltungsgerichts vom 23. August 2010 (GebV VGr) geregelt (vgl.

deren § 1 Abs. 1). Gemäss § 5 Abs. 1 GebV VGr wird für jede

am Verfahren beteiligte Partei eine Portopauschale von Fr. 30.- in

Rechnung gestellt. Bei Verfahren mit mehr als einem Schriftenwechsel oder mit

anderen fristauslösenden Zustellungen erhöht sich die Portopauschale um

je Fr. 20.- (§ 5 Abs. 2 GebV VGr).

11.2

vorinstanzlichen Verfahren waren vier Parteien beteiligt. Aus dem Protokoll des

Baurekursgerichts ergibt sich, dass insgesamt vier fristauslösende Zustellungen

erfolgten. Damit betrugen die Zustellkosten pro Partei Fr. 70.- und somit

insgesamt Fr. 280.-. Die Vorinstanz hat die Zustellkosten damit

rechtmässig bemessen.

12.

12.1

Nach dem

Gesagten erweist sich die Beschwerde einzig insofern begründet, als der Anteil

der Rekurskosten, die der Beschwerdeführerin auferlegt wurden, aufgrund der festgestellten

Gehörsverletzungen bzw. Begründungsmängel zu reduzieren ist (vgl. E. 5.4).

Im Übrigen ist die Beschwerde abzuweisen. Insbesondere erscheint eine andere

als die von der Vorinstanz vorgenommene Verlegung der Parteientschädigungen

nicht angezeigt.

12.2

Aufgrund

von § 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG sind die

Kosten des Beschwerdeverfahrens der weitgehend unterliegenden Partei aufzuerlegen.

Daneben können die Kosten nach Satz 2 der Vorschrift auch nach dem

Verursacherprinzip auferlegt werden. Nach der Rechtsprechung des

Verwaltungsgerichts kann auch eine Vorinstanz für kostenpflichtig erklärt

werden, wenn die Aufhebung ihres Entscheids oder eine nachträgliche Heilung allein

auf Verfahrensfehler zurückging (vgl. VGr, 10. Mai 2012, VB.2011.00052,

E. 6.3; 13. Januar 2011, VB.2010.00714, E. 5.1; 11. Januar

2006, VB.2005.00357, E. 4.2; 11. Juli 2005, VB.2005.00001,

E. 4.2; 19. Mai 2004, VB.2004.00015, E. 3.2; 11. Februar

2004, VB.2003.00400, E. 4; vgl. auch VGr, 16. Juli 2008,

VB.2008.00133, E. 2).

Im vorliegenden Fall unterlag die Beschwerdeführerin

praktisch vollumfänglich. In einem Punkt rügte sie jedoch zu Recht einen

Verfahrensmangel, nämlich dort, wo sie nicht vorgängig zur angedrohten

Ersatzvornahme angehört wurde. Deshalb sind der Beschwerdeführerin bloss zwei

Drittel der Verfahrenskosten aufzuerlegen. Aufgrund der unterlassenen Anhörung

ist das Baurekursgericht an den Gerichtskosten zu einem Sechstel zu beteiligen.

Im Übrigen gehen allfällige Gehörsverletzungen auf untergeordnete und für die

Verlegung der Verfahrenskosten folglich nicht ausschlaggebende

Begründungsmängel zurück (Unterlassen einer separaten Prüfung der Legitimation

des im vorinstanzlichen Verfahrens beigeladenen Zürcher Heimatschutzes). Der

verbleibende Sechstel der Gerichtskosten ist demgemäss auf die Gerichtskasse zu

nehmen.

12.3

Bei der

Bemessung der Höhe der Gerichtskosten ist hier neben dem Zeitaufwand insbesondere

auch das tatsächliche Streitinteresse zu berücksichtigen (vgl. § 65a

Abs. 1 VRG), das im vorliegenden Fall nicht unerheblich erscheint (vgl.

E. 6.6).

12.4

Eine

Parteientschädigung steht der Beschwerdeführerin angesichts ihres weitgehenden

Unterliegens nicht zu. Die Beschwerdegegnerin hat keine Parteientschädigung beantragt

und im Übrigen ohnehin auf eine Beschwerdeantwort verzichtet. Die private Mitbeteiligte

hat dagegen eine Vernehmlassung eingereicht und einen Antrag auf eine Umtriebsentschädigung

gestellt. Die im vorliegenden Verfahren zu beurteilenden Rechtsfragen waren

komplex, ging es neben der Frage der Verhältnismässigkeit des angeordneten Abbruchs

um die Auswirkungen der Änderungen in der Richt- und Nutzungsplanung. Damit

erscheint der Beizug eines Rechtsvertreters gerechtfertigt (vgl. § 17

Abs. 2 lit. a VRG). Die Beschwerdeführerin ist demgemäss zur Leistung

einer Umtriebsentschädigung an die private Mitbeteiligte zu verpflichten.

12.5

Das

vorliegende sowie damit zusammenhängende Verfahren stiessen in der Öffentlichkeit

auf ein beträchtliches Interesse. Um sicherzustellen, dass die

Verfahrensbeteiligten zeitgleich vom vorliegenden Entscheid erfahren, wird

ihnen dieser vorab per Fax zustellt und ihnen die Zustellung vorher telefonisch

angekündigt.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird Dispositiv-Ziffer III des

Entscheids des Baurekursgerichts vom 22. November 2011 insoweit

aufgehoben, als er die Rekurskosten zu sieben Achteln der Beschwerdeführerin

auferlegt. Die Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens von insgesamt

Fr. 5'280.- werden stattdessen zu fünf Achteln der Hotel Uto Kulm AG,

zu einem Achtel der Bau- und Planungskommission Stallikon und zu einem Viertel

der Kasse des Baurekursgerichts auferlegt. Im Übrigen wird die Beschwerde

abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 12'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 580.-- Zustellkosten,

Fr. 12'580.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden zu zwei Dritteln der Beschwerdeführerin und zu einem

Sechstel dem Baurekursgericht auferlegt. Im Übrigen werden sie auf die

Gerichtskasse genommen.

4.

Die

Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der Zürcherischen Vereinigung für Heimatschutz

eine Parteientschädigung von Fr. 5'000.- auszurichten (Mehrwertsteuer inbegriffen),

zahlbar innerhalb von 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Entscheids.

Im Übrigen werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,

1000.

Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an…

Abweichende Meinung einer Minderheit der

Kammer

(§ 71 VRG in

Verbindung mit § 124 des Gesetzes über die Gerichts- und Behördenorganisation

im Zivil- und Strafprozess vom 10. Mai 2010 [LS 211.1])

Aus folgenden Gründen ist das

Verfahren einstweilen zu sistieren:

1.

Die Auffassung der Mehrheit, das vorliegende Verfahren nicht

zu sistieren, hat die Bestätigung eines Abbruchbefehls zur Folge, der sich im

heutigen Zeitpunkt als unverhältnismässig erweist. Sowohl die

Legislative als auch die Exekutive haben die ihnen zur Verfügung stehenden

Anstrengungen getroffen, um die Rechtmässigkeit der vom Abbruchbefehl

betroffenen Bauten wiederherzustellen (vgl. E. 7.2, 7.3 und 8.2). Das neue

Recht ist einzig deshalb noch nicht in Kraft getreten, weil gegen den von der

Baudirektion am 6. Februar 2012 festgesetzten Gestaltungsplan ein Rechtsmittel

erhoben wurde. Wäre kein Rechtsmittel erhoben worden oder wäre dieses

rechtskräftig abgewiesen worden, so dürfte kein Abbruch der illegal erstellten

Bauten angeordnet werden, da die vom Abbruchbefehl betroffenen Bauten gemäss

Gestaltungsplan im Baubereich liegen. Umgekehrt würde der Abbruch der

fraglichen Bauten unausweichlich, wenn sich der Gestaltungsplan im

Rechtsmittelverfahren als rechtswidrig erweisen sollte. In dieser Situation

erscheint ein sofortiger Wiederherstellungsbefehl jedenfalls dann unverhältnismässig,

wenn der Abbruch und allfällige spätere Wiederaufbau der fraglichen Bauten –

wie hier – mit grossem baulichen Aufwand bzw. hohen Kosten verbunden ist.

Diesen Umständen muss das Verwaltungsgericht dadurch Rechnung tragen, dass es

das vorliegende (nicht besonders dringliche) Verfahren einstweilen sistiert,

bis über die Rechtmässigkeit des Gestaltungsplans rechtskräftig entschieden

ist.

2.

Die Auffassung der

Minderheit der Kammer entspricht der bisherigen Rechtsprechung, wonach ein

Abbruchbefehl als unverhältnismässig zu erachten ist, wenn eine Rechtsänderung,

die zur Rechtmässigkeit der vom Abbruchbefehl betroffenen Baute führt, mit

einiger Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft verwirklicht wird (VGr,

18.

Dezember 2008, VB.2008.00444, E. 4.3 = BEZ 2009 Nr. 3). Das

Verwaltungsgericht ging bis anhin stets davon aus, dass eine für eine

Sistierung genügend hohe Wahrscheinlichkeit einer Rechtsänderung besteht, wenn

– wie im vorliegenden Fall – das Planänderungsverfahren abgeschlossen worden

ist und die betreffende Rechtsänderung lediglich aufgrund eines laufenden

Rechtsmittelverfahrens noch nicht in Kraft trat (VGr, 4. September 1986,

VB 91/1983, E. 3 und 4 [20-monatige Sistierung des Verfahrens]; VGr,

8.

November 1982, VB 100/1982, E. 4b). Sogar während der kantonalen Gesetzgebungsphase

erachtete das Verwaltungsgericht die Wahrscheinlichkeit, dass das Parlament

bzw. die Bevölkerung der betreffenden Rechtsänderung zustimmen und die Gerichte

allfällige dagegen gerichtete Rechtsmittel abweisen, als genügend gross, um das

Verfahren zu sistieren (VGr, 24. August 1990, VB 90/0117, E. 2c,

Leitsatz publiziert in RB 1990 Nr. 85; VGr, 23. August 1991, VB

91/00331, E. 4). Ist zum Entscheidzeitpunkt hingegen weder das Richt- noch

das Gestaltungsplanungsverfahren abgeschlossen, so geht das Gericht – zu Recht

– davon aus, dass eine Änderung des Rechts nicht genügend wahrscheinlich ist,

um eine Sistierung zu rechtfertigen (VGr, 18. Dezember 2008,

VB.2008.00444, E. 4.3 = BEZ 2009 Nr. 3). Einzig in einem 1984

ergangenen Entscheid erachtete das Verwaltungsgericht es als angebracht, auf

eine Sistierung des Wiederherstellungsverfahrens zu verzichten, obwohl die

Planänderung bloss aufgrund eines hängigen Rechtsmittelverfahrens noch nicht in

Kraft getreten war. Dieses Urteil betraf indessen nicht einen Abbruchbefehl,

sondern lediglich die Anordnung, Büroräume wieder einer Wohnnutzung zuzuführen,

wofür keine bauliche Veränderung nötig war (VGr, 22. August 1984, VB

40+84/1984, E. 6c). Diese Konstellation lässt sich nicht mit dem vorliegenden

Fall vergleichen, in dem der Abbruch und der mögliche Wiederaufbau der

betroffenen Bauten mit erheblichen baulichen Veränderungen und entsprechend

hohen Kosten verbunden ist.

Für

richtiges Protokoll,

der

Gerichtsschreiber: