Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2012.00032

Verwaltungsgericht

des Kantons Zürich

1.

Abteilung

VB.2012.00032

Urteil

der 1. Kammer

vom 30. Mai 2012

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter Robert Wolf,

Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, Gerichtsschreiberin Nicole Tschirky.

In Sachen

A GmbH,

Beschwerdeführerin,

gegen

1. B, vertreten durch RA C,

2. Stadtrat Uster,

Beschwerdegegnerschaft,

betreffend

Inventarentlassung und Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 19. April 2011 erteilte der

Stadtrat Uster B die Bewilligung für den Neubau eines Wohn- und Bürogebäudes

auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der D-Strasse 02 und 03.

Gleichzeitig entliess er das auf dem Grundstück bestehende Wohn- und

Geschäftshaus Assek.-Nr. 04 aus dem Denkmalschutzinventar und erteilte B

eine Abbruchbewilligung für dieses und das Gebäude Assek.-Nr. 05.

Erwägungen

II.

Gegen diesen Beschluss gelangte die A GmbH an die

3.

Abteilung des Baurekursgerichts und beantragte dessen vollständige

Aufhebung. Mit Entscheid vom 16. November 2011 trat dieses nicht auf den

Rekurs ein, da es die Legitimation der Rekurrentin nicht als gegeben erachtete.

III.

Mit Eingabe vom 10. Januar 2012 erhob die A GmbH

beim Verwaltungsgericht Beschwerde gegen den Entscheid des Baurekursgerichts

und beantragte, dieser sei unter den gesetzlichen Kosten- und

Entschädigungsfolgen aufzuheben. Gleichzeitig ersuchte sie um Durchführung

eines Augenscheins und einer öffentlichen Verhandlung.

Das Baurekursgericht stellte am

25.

Januar 2012 ohne weitere Bemerkungen Antrag auf Abweisung der Beschwerde.

In Beschwerdeantworten vom 10. bzw. 17. Februar 2012 beantragten die

private Beschwerdegegnerin und der Stadtrat Uster Abweisung der Beschwerde

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerin. In

Stellungnahmen vom 15. März 2012 (Beschwerdeführerin), 30. März 2012

(private Beschwerdegegnerin) und 7. Mai 2012 (Beschwerdeführerin) hielten

diese Parteien an ihren Standpunkten fest.

Die Kammer erwägt:

1.

Zur Beschwerde gegen den Entscheid der Vorinstanz, mit

welchem diese auf den Rekurs nicht eingetreten ist, ist die Beschwerdeführerin

ohne Weiteres befugt.

2.

Der massgebliche Sachverhalt geht aus den Akten

hinreichend hervor, weshalb auf einen Augenschein des Verwaltungsgerichts

verzichtet werden kann (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit

weiteren Hinweisen).

3.

Die Beschwerdeführerin verlangt im Beschwerdeverfahren die

Durchführung einer öffentlichen Verhandlung.

3.1

Nach

§ 59 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959.

(VRG) kann das Verwaltungsgericht von Amtes wegen oder auf Antrag

der Parteien eine mündliche Verhandlung anordnen. Nach dieser Bestimmung

besteht kein Anspruch auf eine mündliche Verhandlung, sondern deren

Durchführung liegt im Ermessen des Gerichts. Ein Anspruch auf Durchführung

einer mündlichen öffentlichen Verhandlung besteht indes im Anwendungsbereich

von Art. 6 Abs. 1 der Europäischen Menschenrechtskonvention (EMRK).

Ein Entscheid über zivilrechtliche Ansprüche im Sinn von

Art. 6 Abs. 1 EMRK liegt unter anderem vor, wenn eine bau- oder

planungsrechtliche Massnahme direkte Auswirkungen auf die Ausübung der

Eigentumsrechte der Grundeigentümer hat. Die Rechtsprechung bejaht das

Vorliegen von "zivilrechtlichen" Ansprüchen, wenn ein Nachbar die

Verletzung von Normen rügt, die auch seinem Schutz dienen; nicht anwendbar ist

Art. 6 EMRK dagegen, wenn lediglich die Einhaltung öffentlich-rechtlicher

Bestimmungen verfolgt wird (BGE 128 I 59 E. 2a; 127 I 44

E. 2, mit Hinweisen).

Im Rechtsmittelverfahren gilt das Recht auf eine

öffentliche Verhandlung nur eingeschränkt. Nach der Praxis des

Verwaltungsgerichts ist dem Begehren um eine öffentliche Verhandlung nicht zu

entsprechen, wenn vor einer Vorinstanz, die ebenfalls als Gericht im Sinn von

Art. 6 Abs. 1 EMRK gilt, noch kein solcher Antrag gestellt wurde

(VGr, 25. Januar 2012, VB.2010.00500, E. 4.3.1;

5.

August 2009, VB.2008.00595, E. 6, je mit Hinweisen).

3.2

Vorliegend

beanstandet die Beschwerdeführerin keine Verletzung von Normen, die ihrem

Schutz dienen. Sie rügte im Rekursverfahren lediglich formelle Mängel des

Bewilligungsverfahrens, die Verletzung von Vorschriften des Denkmalschutzes,

des baulichen Zivilschutzes und weiterer öffentlicher Interessen. Auch durch

die behaupteten verkehrstechnischen Mängel der Ausfahrt aus der projektierten

Tiefgarage erfährt sie keine Beeinträchtigung in einer Rechtsstellung; überdies

vermag sie nicht zu erklären, inwiefern diese Mängel die Benützung ihres

Abstellplatzes behindern sollen (hinten, E. 4.3).

Hinzu kommt, dass die Beschwerdeführerin im

Rekursverfahren vor der Vorinstanz kein Begehren um Durchführung einer

öffentlichen Verhandlung gestellt hat. Streitigkeiten vor Baurekursgericht

werden üblicherweise schriftlich durchgeführt, was der durch ihren Geschäftsführer

rechtskundig vertretenen Beschwerdeführerin bekannt war bzw. hätte bekannt sein

müssen. Damit hat sie ihr Recht auf eine öffentliche Verhandlung von vornherein

verwirkt (vgl. VGr, 25. Januar 2012, VB.2010.00500, E. 4.3.2,

mit weiteren Hinweisen).

Im Verfahren vor Verwaltungsgericht kann damit auf eine

öffentliche Verhandlung verzichtet werden.

4.

4.1

Gemäss

§ 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September

1975.

(PBG) ist zum Rekurs und zur Beschwerde berechtigt, wer durch die

angefochtene Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer

Aufhebung oder Änderung hat. Die Vorinstanz hat die

zu dieser Vorschrift entwickelten Grundsätze zutreffend dargelegt, worauf

verwiesen werden kann (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG).

4.2

Die

Beschwerdeführerin will ihre Legitimation daraus ableiten, dass sie Mieterin

eines Fahrzeugeinstellplatzes in der Tiefgarage des südwestlich an die

Bauparzelle angrenzenden Grundstücks D-Strasse 06 (Kat.-Nr. 07) ist.

Fraglich erscheint vorweg, wieweit das Mietverhältnis an einem Einstellplatz

eine ausreichende Betroffenheit im Sinn der genannten Rechtsprechung zu

schaffen vermag.

In der Rechtsprechung wurde diese Frage, soweit

ersichtlich, bisher nicht erörtert, lag doch den Entscheiden, die ein

Mietverhältnis als ausreichende Grundlage für die Anfechtung eines benachbarten

Bauvorhabens anerkannten, regelmässig eine Miete von Wohn- oder Arbeitsräumen

zugrunde (RB 1981 Nr. 13 = BEZ 1981 Nr. 34; RB 1986

Nr. 10; VGr, 18. Dezember 1998, VB.98.00031, E. 3b [nicht

publiziert]; 4. Dezember 2003, VB.2002.00376, E. 4b;

4.

September 2008, VB.2008.00262, E. 2.3; 22. September 2010,

VB.2010.00395, E. 2 [nicht publiziert]). Ferner wurde stets verlangt, dass

das Mietverhältnis unbefristet oder zumindest auf lange Dauer angelegt und

nicht gekündigt sei. Eine vergleichbare Intensität der Betroffenheit dürfte

beim Mieter eines Fahrzeugabstellplatzes kaum je vorliegen, jedenfalls dann

nicht, wenn er nicht aus besonderen Gründen auf eine Parkierungsmöglichkeit an

genau diesem Ort angewiesen ist und die Parkierung durch das Bauvorhaben

erheblich beeinträchtigt wird.

Vorliegend verfügt die in E domizilierte

Beschwerdeführerin offenbar weder über Geschäfts- noch Wohnräume in der Nähe

des Einstellplatzes, und sie hat trotz der Bestreitungen der Beschwerdegegnerschaft

nicht dargetan, weshalb sie auf diesen Einstellplatz angewiesen sei. Wie

seitens der privaten Beschwerdegegnerin vor der Vorinstanz vorgebracht, schloss

die Beschwerdeführerin den Mietvertrag für den fraglichen Einstellplatz am

gleichen Tag (4. Januar 2011), an dem sie auch das Begehren um Zustellung

des baurechtlichen Entscheids stellte. Sie ist den Mietvertrag somit im Wissen

um das von ihr beanstandete Bauprojekt und allem Anschein nach auch im Hinblick

auf das dagegen anzustrengende Rechtsmittelverfahren eingegangen.

Ebenfalls bereits vor der Vorinstanz wies die private

Beschwerdegegnerin darauf hin, dass der Einstellplatz nicht wirklich genutzt

werde; seit längerer Zeit stehe darauf ein nicht eingelöstes, älteres Fahrzeug

der Marke Saab. Im Beschwerdeverfahren ergänzte sie diese Angaben dahingehend,

dass der Saab inzwischen durch einen völlig verstaubten Jeep ersetzt worden

sei. Die Beschwerdeführerin bezeichnet diese Vorbringen in ihrer Stellungnahme

vom 7. Mai 2012 als "weder genügend substanziiert, zudem

vollumfänglich bestritten und ohnehin in keiner Weise stichhaltig", ohne

konkret zu ihnen Stellung zu nehmen. In der Beschwerdeduplik führte sie dazu

aus, dass es auf die Beweggründe des Anfechtenden für seine Beschwerdeführung

nicht ankomme. Damit irrt sie jedoch insofern, als es ihre Aufgabe wäre, die

Umstände darzulegen, aus denen sie ihre besondere Betroffenheit seitens des

Bauprojekts ableiten will.

Insgesamt ergeben sich bei dieser Sachlage aus dem

Umstand, dass die Beschwerdeführerin Mieterin eines Einstellplatzes auf dem

Nachbargrundstück des Bauvorhabens ist, keine ausreichende Beziehung zum

angefochtenen Projekt und keine besondere Betroffenheit der Beschwerdeführerin

seitens desselben. Schon aus diesem Grund fehlt es ihr an einem schutzwürdigen

Interesse an der Aufhebung der Baubewilligung im Sinn der genannten Rechtsprechung.

4.3

Die Beschwerdeführerin hat sodann, wie von der

Vorinstanz zutreffend festgehalten, auch nicht dargetan, dass ihr Einstellplatz

durch das strittige Bauvorhaben in relevanter Weise betroffen werde.

4.3.1

In ihrer Rekursschrift führte sie zur Begründung der Legitimation lediglich

aus, der von ihr gemietete Abstellplatz werde durch die vorgesehene

Erschliessung des Bauprojekts über die bestehende Tiefgarage erheblich tangiert.

In welcher Weise eine Benachteiligung bewirkt werde, erläuterte sie nicht. Eine

solche Einwirkung ist aufgrund der baulichen Situation auch nicht ersichtlich:

Gemäss dem bewilligten Projekt wird die unterirdische Parkierung des Neubaus

mit der bestehenden Tiefgarage des südöstlichen Nachbargrundstücks

Kat.-Nr. 08 verbunden und benutzt dessen bestehende Erschliessung. Diese

erfolgt unverändert über eine Ein- und Ausfahrt an der F-Strasse und eine

zusätzliche Ausfahrt in die D-Strasse.

Vor Verwaltungsgericht macht die Beschwerdeführerin neu

geltend, sie sei auch als Mitbenutzungsberechtigte an den Zufahrten durch das

Projekt betroffen; sie benütze die gleiche Ein- und Ausfahrt wie die bestehende

Parkierungsanlage, an welche die neue Tiefgarage angeschlossen werden solle und

an welcher sie ein Mitbenutzungsrecht habe. Demgegenüber hält der Stadtrat in

seiner Beschwerdeantwort fest, dass weder gemeinsame Zu- und Wegfahrtswege

bestünden noch die Tiefgarage des Bauprojekts über eine gemeinsame Ein- oder Ausfahrt

erschlossen werde. Die Beschwerdeführerin widerspricht dem in ihrer

Stellungnahme vom 15. März 2012 mit der Aussage, die Tiefgarage D-Strasse

5.

sei, "wie unschwer aus den massgebenden, bei den Akten liegenden Plänen

hervorgeht, offen (befahrbar) gegenüber der bestehenden benachbarten

Tiefgarage, über welche die neue, von der Beschwerdegegnerin 1 geplante

Erschliessung erfolgen soll". Insofern würden die Erschliessungen somit

"teilweise über die gleichen Erschliessungswege sowie Ein-/ Ausfahrten" erfolgen.

Eine durchgehende Befahrbarkeit zwischen der bestehenden

Tiefgarage auf Kat.-Nr. 08 und jener der Liegenschaft D-Strasse 06

(Kat.-Nr. 07), auf welcher sich der Abstellplatz der Beschwerdeführerin

befindet, ist jedoch aus den Plänen nicht ersichtlich. Auch seitens der neu zu

erstellenden Tiefgarage des Bauprojekts ist gemäss Angaben des Stadtrats (Beschwerdeantwort,

S. 4) kein Durchbruch zur benachbarten Garage der Liegenschaft

D-Strasse 06 geplant; ein solcher Durchgang soll nur zwischen dem

Neubauprojekt und Kat.-Nr. 08 entstehen. Zwar behauptet die

Beschwerdeführerin in ihrer Stellungnahme vom 7. Mai 2012 erneut,

"die unterirdisch aneinander anzubauenden Gebäude" seien "gegeneinander

offen und mit Durchfahrten versehen", was anlässlich eines Augenscheins

festgestellt werden könne. Ein Augenschein vermag indessen keinen Aufschluss

über die Bauweise einer Baute zu geben, die erst noch zu realisieren ist; dafür

sind die Pläne massgeblich. Überdies hat die Beschwerdeführerin weder rechtzeitig

im Rekursverfahren auf solche Durchgänge hingewiesen noch dargelegt, dass für

diese auch Durchfahrts- und Benutzungsrechte bestünden.

4.3.2

In den materiellen Rügen ihres Rekurses

beanstandete die Beschwerdeführerin insbesondere eine ungenügende Erschliessung

der bestehenden Tiefgarage auf Kat.-Nr. 08. Deren stark geneigte, nur

einspurige Fahrbahn zur F-Strasse, auf der Ein- und Ausfahrt mit einer

Lichtsignalanlage geregelt seien, habe ihre Kapazitätsgrenze schon heute mehr

als überschritten. In Spitzenzeiten komme es zu Staus bis auf die F-Strasse

sowie zu gefährlichen Situationen mit gleichzeitig auf der F-Strasse kreuzenden

Fahrzeugen und von der D-Strasse her kommenden Velofahrern und Fussgängern.

Wenn nun noch weitere 26 Autoabstellplätze und diverse Veloabstellplätze über

die bestehende Zufahrt erschlossen würden, müsste das System definitiv

kollabieren, mit zusätzlichen Staus, Verkehrsbehinderungen und

Sicherheitsrisiken für Velofahrer und Fussgänger. Da über den zu schmalen Durchgang

auch die Treppenhäuser des Gebäudes D-Strasse 06 erschlossen seien, führe

dies ferner zu gefährlichen Situationen mit dessen Nutzern.

Inwiefern die Beschwerdeführerin mit diesen Ausführungen

eine Beeinträchtigung ihres Einstellplatzes auf der Liegenschaft

D-Strasse 06 geltend machen wollte, ist wiederum unklar. Die behauptete

Störung des Verkehrs bei der Ein- und Ausfahrt F-Strasse betrifft die Zufahrt

zu ihrer Tiefgarage, die von der D-Strasse her erfolgt, nicht. Richtig ist,

dass die in die D-Strasse führende Ausfahrt aus der Tiefgarage Kat.-Nr. 08

neben jener aus der Tiefgarage D-Strasse 06 liegt. Dass daraus eine

Beeinträchtigung für die Benützung des Einstellplatzes der Beschwerdeführerin

resultiere, wird aber weder dargetan noch ist es ersichtlich, zumal die von der

Beschwerdeführerin monierten Verkehrsprobleme nicht bei dieser Ausfahrt,

sondern auf der Seite F-Strasse bestehen sollen. Was schliesslich die behauptete

Gefährdung von Benützern der Treppenhäuser des Gebäudes D-Strasse 06 anbelangt,

wird auch diese nicht näher substanziiert.

Soweit die Beschwerdeführerin mit dem Rekurs geltend

machte, ihr Einstellplatz sei auch durch das beanstandete Fehlen von Spiel- und

Ruheflächen beim neuen Bauprojekt, durch den Verzicht auf zusätzliche

Schutzräume, durch Fragen der Denkmalpflege und der planungsrechtlichen

Baureife tangiert, kann ihr mangels näherer Darlegung der behaupteten

Zusammenhänge nicht gefolgt werden.

4.4

Nach dem

Gesagten ist die Vorinstanz somit zu Recht nicht auf den Rekurs eingetreten.

5.

Eventualiter verlangt die Beschwerdeführerin eine

Korrektur der vorinstanzlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen. Die

Gerichtsgebühr von Fr. 2'000.- sei auf höchstens Fr. 1'000.-

herabzusetzen, da die Vorinstanz nicht materiell auf den Rekurs eingegangen

sei, und die Zustellkosten von Fr. 150.- seien mangels Begründung bzw.

Nachweises zu streichen. Ferner sei auf eine Parteientschädigung an die

Beschwerdegegnerin 1 zu verzichten, da der Beizug eines Rechtsvertreters

nicht erforderlich gewesen sei und es sich bei der Beschwerdegegnerin um eine Unternehmung

mit Hunderten von beschäftigten Juristen handle.

5.1

Gemäss

§ 338 PBG legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr nach seinem Zeitaufwand,

nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem Streitwert oder dem tatsächlichen

Streitinteresse fest. Die Gerichtsgebühr beträgt in der Regel Fr. 500.-

bis Fr. 50'000.-. Innerhalb dieses Rahmens bemisst sich die Gebühr nach

der Gebührenverordnung des Verwaltungsgerichts vom 23. August 2010 (GebV

VGr), die auch für das Baurekursgericht gilt (§ 1 Abs. 1 GebV VGr).

Für die Bemessung anhand des Streitwerts enthält § 3 GebV VGr eine Tabelle

Dispositiv

mit Rahmenbeträgen. Wird ohne materielle Prüfung der Begehren entschieden, kann

die Gebühr bis auf einen Fünftel herabgesetzt werden (§ 4 Abs. 2 GebV

VGr). Bei der Bemessung der Gebühr im Einzelfall verfügen die Behörden über

einen weiten Ermessensspielraum (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl,

Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A.,

Zürich 1999, § 13 N. 8 und N. 37; vgl. auch VGr,

26. November 2008, VB.2008.00309, E. 8.1).

Die strittige Baubewilligung betrifft ein grösseres Wohn-

und Bürogebäude mit sieben Wohnungen, rund doppelt so viel Bürofläche und

geschätzten Baukosten von ca. 18 Mio. Franken. Die Beschwerdeführerin

hatte mit ihrem Rekurs die vollständige Aufhebung der Baubewilligung verlangt.

Bei einem materiellen Entscheid in der Sache wäre unter diesen Umständen eine

Gebühr von Fr. 10'000.- ohne Weiteres gerechtfertigt gewesen. Die von der

Vorinstanz festgesetzte Gebühr erweist sich damit selbst bei voller Anwendung

der Reduktion gemäss § 4 Abs. 2 GebV VGr keineswegs als überhöht.

Zudem belässt die Vorschrift, wonach die Gebühr bis auf einen Fünftel

herabgesetzt werden "kann", der Behörde einen Spielraum, den die

Vorinstanz mit ihren Erwägungen zum Reduktionsgrund (E. 3.1) ebenfalls

sachgerecht – und durchaus massvoll – angewandt hat.

Die Zustellkosten von Fr. 150.- basieren auf der

Gebührenverordnung des Verwaltungsgerichts und bedurften entgegen der

Auffassung der Beschwerdeführerin keiner ausdrücklichen Begründung im Entscheid

der Vorinstanz. Gemäss § 5 Abs. 1 GebV VGr wird für jede am Verfahren

beteiligte Partei eine Portopauschale von Fr. 30.- in Rechnung gestellt,

was im vorliegenden Verfahren einem Betrag von Fr. 90.- entspricht. Weiter

wird in § 5 Abs. 2 GebV VGr festgehalten, dass sich bei Verfahren mit

mehr als einem Schriftenwechsel oder mit anderen fristauslösenden Zustellungen

die Portopauschale um je Fr. 20.- erhöht. Im Rekursverfahren wurde der

Rekurrentin mit Verfügung vom 15. Juni 2011 eine Frist angesetzt, um dem

Baurekursgericht den Nachweis eines auf Dauer angelegten Mietverhältnisses an

der angegebenen Adresse zu erbringen. Dabei handelt es sich um eine andere

fristauslösende Zustellung, weshalb sich die Portopauschale um Fr. 60.-

erhöht. Die von der Vorinstanz eingesetzten Zustellkosten von Fr. 150.-

erweisen sich damit als zutreffend.

5.2 Eine

Parteientschädigung wird nach § 17 Abs. 2 lit. a VRG

zugesprochen, wenn die obsiegende Partei aufgrund eines komplizierten

Sachverhalts oder schwieriger Rechtsfragen zureichenden Grund hatte, einen

Rechts­beistand beizuziehen. Diese Voraussetzung war im Rekursverfahren

erfüllt, zumal sich auch die Beschwerdeführerin durch ihren rechtskundigen

Geschäftsführer vertreten liess. Dass die Beschwerdegegnerin 1 auch

interne Juristen beschäftigt, hindert sie nicht daran, bei Bedarf einen

externen Rechtsbeistand beizuziehen; dessen Tätigkeit war vorliegend gemäss

§ 17 Abs. 2 VRG angemessen zu entschädigen.

6.

Die Beschwerde ist demnach abzuweisen. Entsprechend dem

Ausgang des Verfahrens hat die Beschwerdeführerin dessen Kosten zu tragen.

Unter Berücksichtigung, dass im vorliegenden Verfahren lediglich das

Nichteintreten der Vorinstanz mangels Legitimation der Rekurrentin bzw.

Beschwerdeführerin sowie die vorinstanzlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen

Streitgegenstand bildeten, erweist sich eine Gerichtsgebühr von

Fr. 4'000.- als angemessen. Die Beschwerdeführerin ist überdies zu

verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung zu

entrichten (§ 17 Abs. 2 VRG). Angemessen erweist sich eine solche von

Fr. 2'000.-. Der Beschwerdeführerin kommt bei diesem Ausgang keine

Entschädigung zu. Dasselbe gilt in analoger Anwendung von § 17 Abs. 3

VRG für den Stadtrat (VGr, 16. Januar 2008, VB.2007.00382 und

VB.2007.00401, E. 4.2 = RB 2008 Nr. 19 = BEZ 2008 Nr. 3).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1. Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 170.-- Zustellkosten,

Fr. 4'170.-- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4. Die

Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 1 eine

Parteientschädigung von Fr. 2'000.- zu entrichten, zahlbar innert 30 Tagen

nach Rechtskraft des vorliegenden Entscheids.

5. Weitere

Parteientschädigungen werden nicht zugesprochen.

6. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,

1000 Lausanne 14, einzureichen.

7. Mitteilung an…