VB.2012.00063

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2012.00063

12. Juli 2012Deutsch16 min

(URT.2012.14471)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

A. Mit

Beschluss vom 30. Juni 2006 revidierte die Gemeindeversammlung M die kommunale

Richt- und Nutzungsplanung und erliess dabei mit den Art. 41 ff. der

Bau- und Zonenordnung (BZO) Sonderbauvorschriften für die Industriezone F.

Nach diesen Bestimmungen dürfen im fraglichen Gebiet – unter Beachtung einer

näher geregelten Gestaltungsplanpflicht (Art. 45 BZO) – auch Wohnnutzungen

realisiert werden (Art. 44 BZO).

Zwei dagegen erhobene Rechtsmittel der A AG, welcher mehrere Grundstücke im Gebiet gehören, und des Mieters und Betreibers

eines Sexclubs in der Liegenschaft G-Strasse 01, wiesen die

Baurekurskommission III des Kantons Zürich am 11. Juli 2007 und das

Verwaltungsgericht am 7. Februar 2008 ab (VB.2007.00406/407). Der Beschwerdeentscheid

wurde von der A AG nicht angefochten; die vom Betreiber des Sexclubs

erhobene Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten wies das Bundesgericht

am 3. Juli 2008 ab (1C_145/2008).

B. Die D AG

plant eine Überbauung mit gemischter Nutzung auf einem zwischen H-, I- und G-Strasse

liegenden Areal in der Industriezone F. Zu diesem Zweck erarbeitete sie

den privaten Gestaltungsplan J mit Situationsplan und Vorschriften (GPV),

beide revidiert am 29. März 2011. Mit Beschluss vom 9. Mai 2011

stimmte der Gemeinderat M dem privaten Gestaltungsplan J zu und nahm vom

entsprechenden Planungsbericht Kenntnis.

Erwägungen

II.

Gegen diesen Beschluss erhoben die A AG

sowie die B AG, die neue Betreiberin des Sexclubs in der Liegenschaft G-Strasse 01,

gemeinsam Rekurs an das Baurekursgericht. Die beiden Rekurrentinnen

beantragten, der angefochtene Beschluss sei aufzuheben, und der private Gestaltungsplan J

sei – in näher beschriebenem Umfang – abzuändern bzw. anzupassen, unter Kosten-

und Entschädigungsauflage. Das Baurekursgericht wies das Rechtsmittel mit Entscheid

vom 14. Dezember 2011 ab und auferlegte beiden Rekurrentinnen sowohl die

Verfahrenskosten als auch eine Umtriebsentschädigung an die D AG.

III.

Gegen diesen Rekursentscheid gelangten die A AG

und die B AG am 31. Januar 2012 mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht.

Vorab verlangten sie die Sistierung des Gestaltungsplanverfahrens. Weiter

beantragten sie unter Erneuerung ihrer Rekursanträge die Aufhebung des

Rekursentscheids und verlangten zudem, die Sache sei an die Festsetzungsinstanz

zurückzuweisen, alles unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsauflage.

Am 28. Februar 2012 genehmigte die Baudirektion des

Kantons Zürich den privaten Gestaltungsplan J ohne Einschränkung. Das Baurekursgericht

beantragte am 7. März 2012 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde.

Die D AG beantwortete die Beschwerde am 26. März, der Gemeinderat M

am 10. April 2012. Beide beantragten, die Beschwerde sei abzuweisen,

soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der

Beschwerdeführerinnen. Mit zwei Eingaben vom 9. Mai 2012 liessen sich die

Beschwerdeführerinnen zu den beiden Beschwerdeantworten vernehmen und hielten

an ihren Anträgen fest. Die beiden Beschwerdegegner verzichteten am 23. und

30.

Mai 2012 auf eine weitere Stellungnahme.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 in

Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes

vom 24. Mai 1959 (VRG) und § 329 Abs. 4 des Planungs- und

Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Behandlung der vorliegenden,

die kommunale Nutzungsplanung betreffenden Beschwerde zuständig.

2.

2.1

Gestaltungspläne

im Sinn von § 83 PBG bilden Teil der Nutzungsplanung. Mit ihnen werden für

bestimmte umgrenzte Gebiete Zahl, Lage, äussere Abmessungen sowie die

Nutzungsweise und Zweckbestimmung der Bauten bindend festgelegt. Dabei darf von

den Bestimmungen über die Regelbauweise und von den kantonalen Mindestabständen

abgewichen werden (Abs. 1). Für die Projektierung ist ein angemessener

Spielraum zu belassen (Abs. 2). Der Gestaltungsplan hat auch die

Erschliessung sowie die gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen zu ordnen,

soweit sie nicht schon durch einen Quartierplan geregelt sind (Abs. 3).

Der Gesetzgeber unterscheidet je nach Urheberschaft öffentliche und private

Gestaltungspläne. Letztere werden von den Grundeigentümern erlassen und

erlangen mit der behördlichen Zustimmung öffentlichrechtliche Wirkung (§ 84,

85.

und 86 PBG).

Gemäss den §§ 2 lit. c und 45 ff. PBG kommt

den Gemeinden bei der Nutzungsplanung Autonomie zu (BGE 119 Ia 285 E. 4b;

Tobias Jaag, Kommentar zur Zürcher Kantonsverfassung, Zürich 2007, Art. 85

N. 11). Das Baurekursgericht überprüft kommunale Nutzungspläne auf alle

Mängel, insbesondere auch auf Zweckmässigkeit und Angemessenheit hin (§ 20

VRG). Dabei hat es allerdings die kommunale Planungsautonomie zu beachten und

darf nur dann korrigierend eingreifen, wenn sich die kommunale Lösung aufgrund

überkommunaler Interessen als unzweckmässig erweist, den wegleitenden Zielen

und Grundsätzen der Raumplanung widerspricht oder wenn die Unzweckmässigkeit

oder Unangemessenheit der kommunalen Planfestlegung offensichtlich ist (Alfred

Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des

Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 20 N. 20; Walter

Haller/Peter Karlen, Rechtsschutz im Raumplanungs- und Baurecht, Zürich 1998,

N. 1073 f.). Demgegenüber ist das Verwaltungsgericht im

Beschwerdeverfahren auf die Rechtskontrolle einschliesslich Ermessensmissbrauch

und Ermessensüberschreitung beschränkt (§ 50 Abs. 1 und 2 in

Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a und b VRG). Hat das

Baurekursgericht im Rekursverfahren einen kommunalen Nutzungsplan bestätigt, so

prüft das Verwaltungsgericht im Beschwerdeverfahren im Wesentlichen nur, ob der

Plan der übergeordneten Planung und Gesetzgebung entspricht bzw. ob die

Gemeinde ihr planerisches Ermessen missbraucht oder überschritten hat.

3.

3.1

Das

Baurekursgericht erachtete den im Gestaltungsplan vorgesehenen Nutzungsmix von

gewerblicher Nutzung und Wohnnutzung als unproblematisch. Die generellen Einwände

der Beschwerdeführerinnen dazu seien bereits im Verfahren gegen die Sonderbauvorschriften

abgehandelt worden. Der Gestaltungsplan stimme die vorgesehene Wohnnutzung

nicht unzweckmässig auf die bestehenden und geplanten Nutzungen ab. Die neu zugelassene

Wohnnutzung ändere in lärmmässiger Hinsicht nichts, da das Gebiet der Lärmempfindlichkeitsstufe III

(LS III) zugewiesen bleibe. Dies gelte auch für die ideellen Immissionen

aus der sexgewerblichen Nutzung. Stark störend sei ein sexgewerblicher Betrieb

nur in einer Wohnzone mit hohem Wohnanteil. Das Gebiet verbleibe aber in der

Industriezone. Der sexgewerbliche Betrieb der Beschwerdeführerin 2 bleibe

damit zonenkonform und werde insbesondere nicht zu einem unzulässig stark

störenden Betrieb.

Die Beschwerdeführerinnen bringen dagegen vor, der

Gestaltungsplan weise praktisch nur Wohnnutzung aus. Diese Nutzung verschärfe

die Widersprüche zu den zulässigen mässig störenden Nutzungen im

Industriegebiet T, insbesondere zu dem von der Beschwerdeführerin 2

betriebenen Wellness- und Erotikclub sowie dem neu in Betrieb genommenen Restaurant.

Der Gestaltungsplan zeige weder auf, wie weitere Entwicklungen betrieblicher Nutzungen

wie das Restaurant berücksichtigt würden, noch, wie die Beeinträchtigung der

Hauptwohnnutzung durch ideelle Immissionen des Wellness- und Erotikclubs

verhindert werden könne. Durch die Wohnnutzung werde der in einer

Industriebaute betriebene Wellness- und Erotikclub beeinträchtigt und verdrängt.

Die im Industriegebiet zulässigen mässig störenden gewerblichen und

industriellen Nutzungen und die im Gestaltungsplan festgelegten Wohn- und

Gewerbenutzungen seien in einer übergeordneten Gesamtplanung aufeinander

abzustimmen. Bis dahin sei das Gestaltungsplanverfahren zu sistieren.

3.2

Nach Art. 45

BZO darf von den Sonderbauvorschriften nur Gebrauch gemacht werden, wenn die

Überbauung nach einheitlichen Gestaltungsgrundsätzen jeweils durch einen Gestaltungsplan

sichergestellt wird, der eine planerische und städtebaulich zweckmässige Bauzonenfläche

von mindestens 5'000 m² umfasst (Abs. 1). Mit dem Gestaltungsplan ist

nachzuweisen, dass die Wohnnutzung zweckmässig auf die bestehenden und

geplanten gewerblichen Nutzungen abgestimmt ist und die Immissionsgrenzwerte

gemäss Lärmschutzverordnung eingehalten werden. Bauten und Anlagen sowie die

Umgebungsgestaltung sind für sich und im Zusammenhang mit der baulichen

Umgebung so zu gestalten, dass eine gute Gesamtwirkung erreicht wird (Abs. 2).

Damit lässt die Gemeinde im Gebiet T unter bestimmten

Voraussetzungen auch Wohnnutzungen zu. Es stellt sich daher vorliegend einzig

die Frage, ob der strittige Gestaltungsplan die Anforderungen von Art. 45

BZO sowie allenfalls weitere raumplanerische Vorgaben erfüllt. Soweit sich die

Beschwerdeführerinnen grundsätzlich gegen die Zweckmässigkeit von Art. 45

BZO aussprechen, sind sie mit ihrer Kritik, welche sie bereits im vorangegangenen

Nutzungsplanungsverfahren vorbrachten, daher nicht zu hören. Damit entfällt von

Vornherein auch ein Anspruch auf Sistierung des Verfahrens zwecks Abstimmung

der verschiedenen Nutzungen mittels einer übergeordneten Planung.

3.3

Das Gebiet T

zwischen K, Gemeindegrenze und H-Strasse grenzt im Süden, Osten und teilweise

im Nordwesten an die Industriezonen von L und M, im Norden, Süd- und Nordwesten

an diverse Wohnzonen beider Gemeinden. Lärmmässig ist das Gebiet der Empfindlichkeitsstufe III

zugeteilt; es wird diesbezüglich hauptsächlich durch den Strassenverkehrslärm

der das Gebiet im Nordwesten begrenzenden H-Strasse sowie der im Nordosten

verlaufenden N-Strasse, beides Staatsstrassen, belastet. Der Gestaltungsplan

liegt im nördlichen Bereich des Gebiets. Er lässt Wohnnutzungen sowie mässig störende

Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe zu, ohne Mindestanteile für die eine oder

andere Nutzungsart festzulegen (Art. 5 GPV). Er definiert sodann den

oberirdischen Baubereich durch eine blockrandmässige Anordnung einer inneren

und einer äusseren Mantellinie um eine Freifläche herum. Im Anstossbereich an

die H- und N-Strasse ist für die Wohn- oder gemischte Wohn-/Gewerbenutzung aus

Lärmschutzgründen die geschlossene Bauweise bis zu einer Gebäudehöhe von vier

Vollgeschossen vorgeschrieben (Art. 4 Abs. 1 und 2 GPV).

Diese Festlegungen belegen im Grundsatz eine zweckmässige

Abstimmung der neu möglichen Wohnnutzung auf die bestehenden und geplanten

gewerblichen Nutzungen der Umgebung im Sinn von Art. 45 Abs. 2 BZO.

Mit der Blockrandbauweise schafft der Gestaltungsplan eine innenliegende

Freifläche und schirmt damit die neu möglichen Wohnnutzungen jedenfalls auf der

Innenseite gegen die Einwirkungen der Umgebung mehr oder weniger ab. Indem der

Plan zusätzlich die geschlossene Bauweise gegenüber den beiden Staatsstrassen

verlangt, reagiert er ausserdem auf den gegebenen Strassenverkehrslärm.

3.4

Der

Gestaltungsplan enthält allerdings keine quantitativen Begrenzungen oder räumlichen

Vorgaben für den Wohnungsbau. Im Überbauungskonzept des Planungsberichts sind

zwar Wohnungen nur in den Häusern A, B und C vorgesehen, wofür auch Lärmberechnungen

erfolgten. Jedoch wäre es nach den Vorschriften des Gestaltungsplans möglich,

das gesamte Bauvolumen und insbesondere auch das im Überbauungskonzept als Haus O

bezeichnete Gebäude im Südosten des Perimeters zu 100 % mit Wohnungen zu

belegen. Das südliche Ende vom Haus P und ein Teil des Hauses D liegen

direkt gegenüber der Liegenschaft G-Strasse 01, wo die Beschwerdeführerin 2

ihren Sexclub betreibt.

Ob mit dieser Planung eine in jeder Hinsicht befriedigende

Abstimmung auf die bestehenden Nutzungen der Industriezone F insbesondere

auf die möglichen, vom Sexclub ausgehenden ideellen Immissionen vorliegt, ist

fraglich (vgl. zu den ideellen Immissionen BGE 108 Ia 140 E. 5c/bb).

Entgegen der Auffassung der Beschwerdegegnerin 2 verlangt Art. 45 BZO

keineswegs nur eine Abstimmung der verschiedenen Nutzungen innerhalb des Gestaltungsplangebiets,

sondern auch und vor allem eine solche gegenüber den angrenzenden bestehenden

und geplanten Betrieben der Industriezone ausserhalb des Gestaltungsplanperimeters.

Diese Rücksichtnahme ist gerade die notwendige Rechtfertigung dafür, um in

einer Industriezone, wo Wohnnutzungen grundsätzlich – Ausnahmen gemäss § 56

Abs. 4 PBG vorbehalten – unzulässig sind, Wohnungen realisieren zu dürfen.

Dementsprechend hat sich der Gestaltungsplan gemäss Planungsbericht auch

zutreffend zum Ziel gesetzt, die Wohnnutzung auf die bestehenden benachbarten

Gewerbenutzungen abzustimmen. Aus dem gleichen Grund hat auch das

Bundesgericht in seinem Entscheid vom 3. Juli 2008 dem damaligen

Beschwerdeführer die Möglichkeit aufgezeigt, einen Gestaltungsplan, der die Anordnung

und Gestaltung der Wohnräume nicht zweckmässig auf seinen Betrieb abstimme und

deshalb Konflikte zwischen dem Sexclub und den künftigen Bewohnern generieren

könne, anzufechten.

Indessen erweist sich der Gestaltungsplan auch in dieser

Hinsicht als rechtens. Selbst wenn im Gestaltungsplangebiet faktisch nur

Wohnungen entstehen würden, ändert dies – wie das Baurekursgericht zutreffend

feststellte – nichts am grundsätzlichen Charakter der gesamten Industriezone F.

Diese bleibt trotz der Möglichkeit, nach den Sonderbauvorschriften zu bauen,

rechtlich eine sowohl mässig störenden Betrieben als auch Wohnungen offenstehende

Zone mit hoher Lärmtoleranz (LS III). Die Sonderbauvorschriften

privilegieren sogar die Nichtwohnnutzung, indem für eine solche eine mehr als

doppelt so hohe Baumassenziffer gilt als für Gebäudeteile mit Wohnnutzung (Art. 42

BZO). Das Gebiet bleibt auch weiterhin eingebettet zwischen Industriezonen,

Wohnzonen mit und ohne Gewerbeanteil, der Bahnlinie und verkehrsreichen

Strassen. Unter diesen Umständen ist die Industriezone F weder mit einer

städtischen Wohnzone vergleichbar, deren Charakter als eigentliches

Wohnquartier durch einen hohen Mindestwohnanteil definiert ist (BGr, 5. Mai

2003,1P.771/2001), noch mit einem reinen Wohnquartier, wo mässig störende

Betriebe verboten sind und die Vermietbarkeit bestehender Familienwohnungen

durch das Ansiedeln von Sexgewerbe gefährdet wird (vgl. BGr, 27. Januar

2005,1P.160/2004). Aus diesem Grund könnte selbst der Bau einer reinen

Wohnsiedlung im Quartier nicht dazu führen, dass der Betrieb der

Beschwerdeführerin 2 nunmehr neu als stark störend und damit zonenwidrig

zu qualifizieren wäre.

3.5

Wird nach

den Sonderbauvorschriften der Industriezone F gebaut bzw. hierfür ein Gestaltungsplan

erstellt, sind weiterhin nur mässig störende Betriebe zulässig, und es sind

nach wie vor die Grenzwerte der Lärmempfindlichkeitsstufe III massgebend.

Darauf hat bereits das Baurekursgericht hingewiesen. Allerdings kann daraus

entgegen dem vorinstanzlichen Entscheid noch nicht geschlossen werden, dass der

von den bestehenden Betrieben generierte Lärm demnach unabhängig von der nun

ermöglichten Wohnnutzung gleich wie bis anhin zu beurteilen wäre. Hier gilt es

nämlich zu berücksichtigen, dass die Lärmgrenzwerte für Wohnräume in der

LS III um 5 dB(A) tiefer liegen als für Betriebsräume in der LS III (Art. 42

Abs. 1 LSV). Daher wäre es theoretisch trotz gleichbleibender

Lärmemissionen möglich, dass an bestimmten Stellen im Gebiet aus Rücksichtnahme

auf bestehende bzw. geplante gewerbliche Nutzungen oder des von diesen

ausgehenden Verkehrs keine Wohnungen geplant werden dürfen.

Dafür bestehen im vorliegenden Fall jedoch keine

Anhaltspunkte. Das Lärmgutachten konnte den heute bestehenden Betriebslärm in

der Industriezone F ganz ausser Acht lassen, da die Lärmbelastung im

fraglichen Gebiet in erster Linie vom Strassenverkehr herrührt. Die diesem am

stärksten exponierten Fassaden sind diejenigen gegen die beiden Staatsstrassen;

sie können durch den Vorbau verglaster Erschliessungszonen entlastet werden.

Dass heute in der Umgebung des Gestaltungsplans ein mit massgebendem Lärm

verbundener neuer Betrieb konkret geplant wäre, machen die

Beschwerdeführerinnen nicht geltend. Andere lärmintensive Entwicklungen im

Industriegebiet sind nach Art. 45 BZO nicht zu berücksichtigen. Diese

Bestimmung verlangt nämlich nur die Berücksichtigung von geplanten und nicht

etwa die Abstimmung auf alle möglichen künftigen Entwicklungen im Gebiet.

Insofern kann die neue Ansiedlung von Wohnungen tatsächlich künftige lärmintensive

Entwicklungen in der Industriezone F bremsen, wie dies die

Beschwerdeführerinnen mit Recht fürchten. Jedoch ist dies eine direkt aus den Art. 41 ff.

BZO fliessende Auswirkung, die nicht dem strittigen Gestaltungsplan angelastet

werden kann. Eine weitere Abstimmung der Wohnnutzung auf die bestehenden und

geplanten Nutzungen der Industriezone F ist demnach nicht notwendig.

4.

4.1

Die

gesamte Industriezone F ist heute von der N-Strasse (Gemeindegebiet L) her

über eine den Q-Bach querende und direkt in die G-Strasse führende Brücke

erschlossen. Nach den Vorschriften zum Gestaltungsplan erfolgt die Zufahrt zum

Gestaltungsplangebiet ausschliesslich über die G-Strasse. Für die ordentlichen

Ein- und Ausfahrten zu den Grundstücken des Gestaltungsplans ist ein

Mindestabstand von 30 m zur N-Strasse einzuhalten (Art. 7 Abs. 1

GPV). Die G-Strasse ist sodann mit einer Wendeanlage zu versehen, entweder an

der dafür im Plan bezeichneten oder einer anderen dafür geeigneten Stelle (Art. 7

Abs. 5 GPV).

4.2

Zur

Erschliessung erwog das Baurekursgericht, ein Gestaltungsplan habe sich nicht

mit der Groberschliessung des Gebietes oder mit ausserhalb des Perimeters

gelegenen Erschliessungsfragen zu befassen. Nach dem Vorprüfungsentscheid der

Baudirektion sei die Haupterschliessung des Gebiets nicht mehr ausreichend, und

die bestehende Brücke müsse ca. 20 bis 30 m nach Osten verschoben werden.

Bei einer Verschiebung der Brücke müsse auch die Erschliessung des

Gestaltungsplangebiets angepasst werden. Der Gestaltungsplan präjudiziere aber

keine künftige andere Groberschliessungslösung. Durch die Wohnnutzung werde der

Verkehr höchstens unwesentlich zunehmen. Heute bestünden täglich 760 Fahrzeugbewegungen,

die Wohnnutzung werde mindestens knapp 400 Fahrzeugbewegungen täglich zur Folge

haben. Doch selbst bei einer Verdoppelung dieser Fahrzeugbewegungen wären diese

mit den heute bestehenden vergleichbar.

Die Beschwerdeführerinnen machen dazu geltend, die

Erschliessung des Gestaltungsplanperimeters sei mit den übergeordneten

Anpassungen der Erschliessung zu koordinieren. Das Gestaltungsplanverfahren sei

zu sistieren, bis die Haupterschliessung zumindest planerisch rechtskräftig

abgeschlossen sei. Die aktuellen 760 Fahrzeugbewegungen würden durch die

angrenzenden Nutzungen im Industriegebiet zu einem erheblichen Teil von der

Liegenschaft G-Strasse 01 erzeugt; sie würden auch nach einer Umsetzung

der Wohnnutzung im Gestaltungsplangebiet bestehen bleiben. Die durch die

geplante Wohnnutzung erzeugten Fahrzeugbewegungen von 400 seien hinzuzurechnen.

Sodann sei auch eine allfällige Mehrverkehrsbelastung durch eine weitere

gewerbliche Nutzung des Gebiets, so auch des neu eröffneten Restaurants der

Beschwerdeführerin 2, zu berücksichtigen. Darüber sei ein

Verkehrsgutachten zu erstellen. Die Eigentümer der Grundstücke ausserhalb des

Gestaltungsplanperimeters würden benachteiligt, wenn die Nutzungen im

Gestaltungsplan vor der Haupterschliessung bewilligt werden, während sie im

Zuge des Planverfahrens für die Haupterschliessung Nachteile in Kauf nehmen

müssten.

4.3

Gestaltungsplangebiet bestehen heute verschiedene Gebäude und offene Abstellplätze.

Nach einer Erhebung der Beschwerdegegnerin 2 lösen diese bestehenden Nutzungen

auf den sechs fraglichen Grundstücken (Kat.-Nrn. 02, 03, 04, 05, 06 und 07)

im heutigen Zeitpunkt 763 Fahrzeugbewegungen im Tag aus. Es trifft demgemäss

nicht zu, dass diese Fahrzeugbewegungen durch die angrenzenden Nutzungen und

den Betrieb der Beschwerdeführerin 2 erzeugt werden und auch bei

Realisieren der neuen Nutzungen gemäss Gestaltungsplan bestehen bleiben.

Die Überbauung des Gestaltungsplangebiets von insgesamt

11'043 m² ermöglicht aufgrund der Baumassenziffer von 3,6 m³/m²

gemäss Art. 42 BZO ein Gesamtvolumen für Wohnnutzungen über 39'754,80 m³.

Bei einer Reduktion der Wohnnutzung steht für die gewerbliche Nutzung ein auf

die Baumassenziffer von 8 m³/m² umzurechnendes Volumen zur Verfügung. Nach

dem Überbauungskonzept der Beschwerdegegnerin 2 sind 94 Wohnungen zu

130.

m² und eine Gewerbefläche von 1'650 m² vorgesehen. Aufgrund der

Lage des Gebiets in unmittelbarer Nähe des S-Bahnhofs M ist ohne Weiteres

plausibel, dass die mit dem Gestaltungsplan zugelassenen Nutzungen

voraussichtlich keinen wesentlichen Mehrverkehr gegenüber den heute bestehenden

763.

Fahrzeugbewegungen erzeugen werden. Für diese Feststellung bedarf es keines

Verkehrsgutachtens.

4.4

Eine

Verschiebung der R-Brücke gegen Osten, wie dies im Vorprüfungsbericht der

Baudirektion empfohlen wird, würde im nördlichsten Abschnitt der G-Strasse

deren Anpassung erforderlich machen. Diese Änderung liegt ausserhalb des

Gestaltungsplanperimeters und beeinflusst die mit Art. 7 GPV festgelegten

Erschliessungsdetails nicht. Auch umgekehrt erscheint eine Einflussnahme der

geplanten Feinerschliessung auf die Verschiebung der R-Brücke ausgeschlossen.

Die Anpassung der Groberschliessung ist im Übrigen auch nicht Aufgabe des

Gestaltungsplans, sondern der Gemeinde (hier L und/oder M) bzw. des Kantons,

soweit es dabei gleichzeitig um das Schliessen einer Radweglücke an der N-Strasse

geht.

4.5

Wenn die

Vorinstanzen aufgrund dieser Situation vom derzeitigen Genügen der Groberschliessung

über die bestehende R-Brücke ausgehen, bzw. eine Koordination von Gestaltungsplan

und Anpassung der Groberschliessung als nicht angezeigt erachten, so ist dies

nicht zu beanstanden. Es besteht daher kein Grund für eine Sistierung des Gestaltungsplanverfahrens.

Auch ist nicht ersichtlich, inwiefern durch dieses Vorgehen andere Grundeigentümer

im Gebiet benachteiligt würden. Soweit auch sie Bauvorhaben ohne wesentlichen

Mehrverkehr planen und die vorgesehene Feinerschliessung die Anpassung der

Groberschliessung nicht präjudiziert, dürfen auch sie auf die bestehende Groberschliessung

des Gebiets über die R-Brücke vertrauen.

Dies führt zur Abweisung der Beschwerde.

5.

Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens sind die

Verfahrenskosten je zur Hälfte den Beschwerdeführerinnen aufzuerlegen (§ 65a

Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Sie haben überdies

die Beschwerdegegnerin 2 für das Verfahren angemessen zu entschädigen (§ 17

Abs. 2 lit. a VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 8'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 360.-- Zustellkosten,

Fr. 8'360.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführerinnen 1 und 2 je zur Hälfte

unter solidarischer Haftung für einander auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführerinnen 1 und 2 werden verpflichtet, der

Beschwerdegegnerin 2 für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung

von je Fr. 1'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach

Rechtskraft dieses Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an…