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Entscheid

VB.2012.00081

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2012.00081

10. September 2012Deutsch22 min

(URT.2012.14618)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Die Baukommission der Stadt Dietikon

forderte die A AG mit Beschluss vom 13. Juli 2011 auf, die

Terrainveränderungen und die Nutzungsänderungen auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01, C-Strasse 02 in Dietikon, rückgängig zu machen

(Disp.-Ziff. 1.1) sowie das deponierte Material fachgerecht zu entsorgen

bzw. behandeln zu lassen (Disp.-Ziff. 1.2).

Erwägungen

II.

Die A AG rekurrierte am 17. August 2011 an das

Baurekursgericht. Sie beantragte die Aufhebung von Disp.-Ziff. 1.1 und

1.

, soweit damit die Beseitigung der auf dem Lagerplatz abgestellten

Baugerüste und die Aufgabe der Nutzung des Grundstücks als Lagerplatz verlangt

werden.

Das Baurekursgericht wies den Rekurs am 13. Januar

2012.

ab und setzte der A AG eine Frist von drei Monaten ab Eintritt der

Rechtskraft des Urteils für die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands

an.

III.

Mit Beschwerde vom 10. Februar 2012 an das

Verwaltungsgericht beantragte die A AG, den Rekursentscheid vom 13. Februar

2012.

aufzuheben, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Des Weiteren seien

Disp.-Ziff. 1.1 und 1.2 des Entscheids der Baukommission der Stadt

Dietikon vom 13. Juli 2011 aufzuheben, soweit damit die Beseitigung der

auf dem Lagerplatz abgestellten Baugerüste und die Aufgabe der Nutzung des

Grundstücks Kat.-Nr. 01 als Lagerplatz verlangt werde. Eventualiter sei

der A AG die Nutzung so lange zu gestatten, bis im Gebiet D die ersten

Wohnbauten erstellt worden seien bzw. sei ihr eine Frist von acht Jahren zur

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands anzusetzen. Zudem ersuchte sie um

Durchführung eines verwaltungsgerichtlichen Augenscheins.

Am 24. Februar 2012 schloss das Baurekursgericht ohne

weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 14. März

2012.

beantragte die Baukommission Dietikon die vollumfängliche Abweisung der

Beschwerde, insoweit überhaupt darauf einzutreten sei, unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten der Gegenpartei. In Replik, Duplik, Triplik und Quadruplik

hielten die Parteien jeweils an ihren Anträgen fest. In der Quintuplik merkte

die Baukommission Dietikon an, dass die A AG ungeachtet des laufenden

Verfahrens die bestrittene Lagernutzung zwischenzeitlich noch erweitert habe.

Im Weiteren hielt sie an ihren Anträgen fest. In der Vernehmlassung vom 3. Juli

2012.

bestritt die A AG die Vergrösserung des Lagerplatzes. Es liege in der

Natur der Sache, dass unterschiedlich viel Material abgestellt werde. Ansonsten

hielt sie an ihren Anträgen fest.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Die

Beschwerdeführerin ersucht um Durchführung eines verwaltungsgerichtlichen

Augenscheins. Der Entscheid, ob ein Augenschein angeordnet werden soll, steht

im pflichtgemässen Ermessen der mit der Sache befassten Behörde. Eine

dahingehende Pflicht besteht nur, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf

andere Weise nicht ermittelt werden können und anzunehmen ist, die Parteien

vermöchten durch ihre Darlegung auf dem Lokal Wesentliches zur Erhellung der

sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen (RB 1995 Nr. 12 =

BEZ 1995 Nr. 32; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz

des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 7 N. 41 ff.). Der

massgebliche Sachverhalt ergibt sich im vorliegenden Fall aus den Akten mit

ausreichender Deutlichkeit. Auf die Durchführung eines verwaltungsgerichtlichen

Augenscheins kann somit verzichtet werden.

1.2

Die

Beschwerdeführerin verlangt die Befragung der Partei. Die Beantragung von Beweismittelerhebungen

bildet Bestandteil des rechtlichen Gehörs (Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung

vom 18. April 1999 [BV]). Der Richter darf jedoch auf die Erhebung eines

beantragten Beweismittels verzichten, wenn er den Sachverhalt aufgrund der

Akten hinreichend würdigen kann oder aufgrund einer vorweggenommenen

Beweiswürdigung annehmen darf, dass seine Überzeugung durch weitere

Beweiserhebungen nicht geändert würde (BGE 124 I 208 E. 4a). Vorliegend ergibt

sich der Sachverhalt mit einer den Umständen angemessenen Klarheit aus den

Akten. Inwiefern eine Parteienbefragung eine vertiefte Klärung des Sachverhalts

herbeiführen könnte, ist nicht ersichtlich. Damit kann auf die beantragte

Beweismittelerhebung verzichtet werden.

2.

Das Grundstück Kat.-Nr. 01 liegt im Gebiet D. Die

Stimmberechtigten hiessen mit Gemeindeabstimmung vom 1. Juni 2008 die

Teilrevision der Richt- und Nutzungsplanung im Gebiet D gut. Ein hiergegen

ergriffener Rekurs wurde mit Entscheid der Baurekurskommission I (seit 1. Januar

2011: Baurekursgericht) vom 19. Dezember 2008 (BRKE I Nr. 0286/2008)

abgewiesen. Dieser Entscheid erwuchs in Rechtskraft. Mit Verfügung vom 4. Februar

2010.

genehmigte die Baudirektion des Kantons Zürich die Teilrevision. Das streitbetroffene

Grundstück liegt nun in der Wohnzone W3/65. Gemäss Art. 20 und

Art. 20a der Bauordnung der Stadt Dietikon vom 19. März 1987 sind in der

Wohnzone W3/65 lediglich nicht störende Betriebe und Nutzungen gestattet. Vor

der Teilrevision gehörte das Grundstück keiner Nutzungszone an.

Die Baukommission Dietikon stellte mit

Beschluss vom 13. Juli 2011 fest, dass auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01

Aushub- und Bodenmaterial angelegt bzw. abgelagert werde und dass dieses

teilweise und ohne Bewilligung als Lagerplatz (Gerüstlager) genutzt werde. Die

Nutzweise des Grundstücks als gewerblicher Lagerplatz sei nicht zonenkonform,

da in der Wohnzone W3 gewerbliche Nutzungen nur sehr eingeschränkt zulässig

seien. Hinsichtlich des zwischengelagerten Aushub- und Bodenmaterials ging die

Stadt von einem grob geschätzten Volumen von etwa 500 m3 aus

und forderte die Beschwerdeführerin auf, den rechtmässigen

Zustand wiederherzustellen und die Terrainveränderungen sowie die

Nutzungsänderungen rückgängig zu machen.

3.

3.1

Die

Beschwerdeführerin bestreitet die Zonenwidrigkeit des Lagerplatzes nicht,

sondern macht geltend, die gewerbliche Nutzung des Grundstücks Kat.-Nr. 01

als Lagerplatz sei besitzstandsgeschützt. Sowohl die Baudirektion Dietikon, der

Regierungsrat als auch das Verwaltungsgericht hätten im Baubewilligungsverfahren

1997.

den Besitzstandsschutz bejaht. Das Bundesgericht habe die Angelegenheit

zwar zur Neubeurteilung zurückgewiesen, weil aufgrund der Akten nicht klar

gewesen sei, ob und in welchem Umfang eine besitzstandsgeschützte Nutzung

vorgelegen habe. Die Nutzung des Grundstücks als Lagerplatz sei jedoch vom

Bundesgericht nicht verboten worden. Nach der Rückweisung sei kein Entscheid

gefallen, der die Nutzung als Lagerplatz für unzulässig beurteilt hätte.

3.2

Die

Beschwerdegegnerin erläutert, beim baurechtlichen Entscheid vom 13. Juli

2011.

gehe es um eine Nutzung, welche erst seit Mai 2011 bestehen würde. Zudem

bestehe seit mehreren Jahren kein Lagerplatz im heutigen Ausmass. Eine

allenfalls frühere Lagerplatznutzung sei 1998 aufgegeben worden.

3.3

Auf die

Besitzstandsgarantie kann sich nur derjenige berufen, der seine Rechtsposition

seinerzeit in Übereinstimmung mit den materiellrechtlichen Vorschriften erworben

hat. Rechtswidriges Verhalten geniesst kein Bestandsprivileg (VGr, 21. März

1989, VB 88/0077 = BEZ 1989 Nr. 13; Christoph Fritzsche/Peter

Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011,

S. 1133). Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts liegt der Sinn

des Bestandsprivilegs vorab im Investitionsschutz (RB 1993 Nr. 51;

1984.

Nr. 77; 1982 Nr. 152). Unter dem Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes

bedeutet die Bestandsgarantie auch Gewährleistung der bisher rechtmässig ausgeübten

Nutzung (RB 1993 Nr. 51). Da vorbestandene Nutzungen oft schwer

nachzuweisen sind, wird die allgemeine Beweislastregel von Art. 8 des

Schweizerischen Zivilgesetzbuches vom 10. Dezember 1907 (ZGB) anwendbar

(Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 1135). Wer sich auf die Besitzstandsgarantie für

eine zonenwidrig gewordene Nutzung beruft, trägt die Beweislast dafür, dass

diese Nutzung vor der Rechtsänderung bereits bestanden hat (RB 1994 Nr. 87).

3.4

Wie

nachfolgend zu zeigen sein wird, gelingt es der Beschwerdeführerin nicht, den

Beweis für Tatsachen, aus denen auf eine frühere rechtmässige Nutzung zu

schliessen wäre, zu erbringen.

3.4.1

Für Fahrzeugabstellplätze, Werk- und Lagerplätze besteht seit Inkrafttreten

des Planungs- und Baugesetztes vom 7. September 1975 (PBG) am 1. April

1976.

eine Bewilligungspflicht (§ 309 Abs. 1 lit. i PBG). Die

erste bei den Akten liegende befristete baurechtliche Bewilligung, die die

Nutzung des Grundstücks als Materialdepot für Gerüste, Baubaracken usw. zum

Gegenstand hatte, stammt aus dem Jahr 1992 bzw. 1993. Der Vorgängerin der Beschwerdeführerin

wurde am 16. Dezember 1992 bzw. am 1. März 1993 eine

Ausnahmebewilligung für ein Materialdepot erteilt (Baugesuch 07). Darin

wurde unter anderem festgehalten, dass das Materiallager höchstens eine Stapelhöhe

von 5 m aufweisen dürfe und der Lagerplatz einzuzäunen sei. Die

Bewilligung wurde bis zur rechtskräftigen Zonenzuweisung, längstens bis 30. Juni

1997, befristet. Mit Beschluss vom 4. Juli 1996 schrieb die Baukommission

Dietikon das Baugesuch 07 wegen des Ablaufs der Gültigkeit der

baurechtlichen Bewilligung gestützt auf § 322 PBG ab. Dieser Beschluss

wurde von der Beschwerdeführerin als Vertreterin der Vorgängerin nicht angefochten

und erwuchs in Rechtskraft. Das Grundstück war zu diesem Zeitpunkt noch keiner

Nutzungszone zugeteilt und gehörte dem übrigen Gemeindegebiet gemäss alter

Bauordnung an. Das Bauvorhaben konnte weder als zonengemäss nach Art. 22

Abs. 2 des Raumplanungsgesetztes vom 22. Juni 1979 (RPG) behandelt

werden noch war es im Sinn von aArt. 24 Abs. 1 RPG auf einen Standort

ausserhalb der Bauzone angewiesen. Die Nutzung wurde deshalb befristet bewilligt.

3.4.2

Mit Verfügung vom 3. Juni 1997 erteilte die damalige Baudirektion der

Beschwerdeführerin die gemäss aArt. 24 RPG erforderliche Ausnahmebewilligung

für die Nutzung des Grundstücks Kat.-Nr. 01 als Lagerplatz mit

Transportpiste. Die Bewilligung wurde bis zur rechtskräftigen Zonenzuweisung,

längstens bis 30. Juni 2001, befristet. Dieselbe Nutzung bewilligte der

Stadtrat Dietikon mit Beschluss vom 23. Juni 1997. Gegen diesen Entscheid

erhoben Dritte Rekurs beim Regierungsrat, welcher den Rekurs mit Beschluss vom

6.

Mai 1998 abwies. Eine hiergegen erhobene Beschwerde an das

Verwaltungsgericht wurde mit Entscheid VB.98.00198 vom 12. November 1998

abgewiesen. Dieser wurde wiederum durch das Bundesgericht mit Urteil 1A.3/1999

vom 16. Juli 1999 aufgehoben und die Sache zur Neubeurteilung an das

Verwaltungsgericht zurückgewiesen. Aufgrund dieses Urteils hob das

Verwaltungsgericht den Rekursentscheid des Regierungsrats vom 6. Mai 1998

sowie die Verfügung der Baudirektion Dietikon vom 3. Juni 1997 und den Beschluss

des Stadtrats Dietikon vom 23. Juni 1997 auf und wies die Sache zur

Fortsetzung des Bewilligungsverfahrens an den Stadtrat und die Baudirektion zurück

(VGr, 28. Oktober 1999, VB.99.00235). Im Rahmen dieser Neubeurteilung

wurde eine Stellungnahme der Volkswirtschafsdirektion eingeholt, welche mit

Schreiben vom 7. September 2000 dem Bauvorhaben eine eindeutige

Überschreitung der Belastungsgrenzwerte attestierte, weshalb das Projekt in

dieser Form nicht bewilligt werden könne. In der Folge ergingen keine weiteren

Beschlüsse in dieser Sache. Die Bewilligung ist somit nie in Rechtskraft

erwachsen.

3.4.3

Es kann offenbleiben, ob in den Jahren vor 1992/1993 ein Lagerplatz auf dem

streitbetroffenen Grundstück betrieben worden ist. Falls eine Lagernutzung

bestanden hatte, ist dies ohne eine Bewilligung geschehen. Bewilligungen für

die Erstellung von Lagerräumen schliessen, entgegen der Meinung der

Beschwerdeführerin, eine Lagernutzung im Aussenbereich nicht mit ein. Mit dem

Abschreibungsbeschluss vom 4. Juli 1996 ist festgehalten worden, dass kein

Materialdepot für Baugerüste auf dem Grundstück erstellt worden ist. Es hätte

der Beschwerdeführerin als Vertreterin freigestanden, den

Abschreibungsbeschluss anzufechten. Selbst wenn das Grundstück in dieser Zeit

als Lagerplatz genutzt worden wäre, lief die Bewilligung am 30. Juni 1997

ab. Da gemäss verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung (VGr, 28. März 2007,

VB.2006.00490, E. 3.1; RB 1979 Nr. 96) befristete Bewilligungen

kein Bestandsprivileg begründen, kann die Beschwerdeführerin aus dieser

Bewilligung nichts zu ihren Gunsten ableiten. Auch aus dem 1997 eingeleiteten

Baubewilligungsverfahren kann die Beschwerdeführerin nichts zu ihren Gunsten

ableiten, wurde dieses doch mit dem Schreiben der Volkswirtschaftsdirektion vom

7.

September 2000 abgeschlossen. Das Projekt wurde zur Überarbeitung an

die Beschwerdeführerin zurückgewiesen. Auf eine Überarbeitung hat die

Beschwerdeführerin im Nachgang verzichtet. In diesem Zusammenhang erweist sich

auch die Rüge der ungenügenden bzw. unrichtigen Sachverhaltsdarstellung als

unbegründet.

3.4.4

Aus dem Gesagten ist ersichtlich, dass es der Beschwerdeführerin nicht

gelang, eine rechtmässige bestehende Nutzung des Grundstücks als Lagerplatz

aufzuzeigen. Ihre Behauptung wird auch nicht durch die vorhandenen Akten

gestützt. Sie kann sich nicht auf die Besitzstandsgarantie berufen.

4.

Des Weiteren sind die Wiederherstellungsmassnahmen

streitig, d. h. ob

die Beschwerdeführerin die ausgeführten Veränderungen (Terrainveränderungen und

Nutzungsänderungen) rückgängig zu machen sowie das deponierte Material

fachgerecht zu entsorgen bzw. behandeln zu lassen hat.

4.1

Die

Vorinstanz führte aus, von einer Nutzung des Grundstücks als Materialdepot

könne frühestens seit dem 5. Juli 1996 ausgegangen werden, womit höchstens

etwas mehr als 15 Jahre vergangen seien. Die Ersitzungsfrist von 30 Jahren

sei bei Weitem nicht erfüllt. Auf durch behördliches Dulden geschaffenes Vertrauen

könne sich zudem nur berufen, wer in gutem Glauben gehandelt habe. Der

Beschwerdeführerin könne kein guter Glaube zuerkannt werden, da sie von den

befristeten Bewilligungen Kenntnis gehabt habe und es ihr bekannt gewesen sei,

dass die Nutzung als Lagerplatz für Baugerüste bewilligungspflichtig sei. Die

Wiederherstellung sei ferner verhältnismässig. Mit der nun rechtskräftigen

Zuweisung des Grundstücks zur Wohnzone sei das öffentliche Interesse, die

unbewilligte gewerbliche Nutzung zu beenden, evident.

4.2

Die

Beschwerdeführerin führt aus, die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes

könne aus Gründen des Vertrauensschutzes und der Verhältnismässigkeit sowie

wegen Verwirkung des Beseitigungsanspruchs infolge Zeitablaufs nicht mehr

verlangt werden. In die 30-jährige Verwirkungsfrist wäre nur dann eingegriffen

worden, wenn die Behörde die Nutzung des Grundstücks als Lagerplatz

ausdrücklich verboten hätte. Da ihr die Nutzung als Lagerplatz nie untersagt

worden sei und sie keine detaillierten Kenntnisse von den früheren

Bewilligungsverfahren gehabt habe, sei sie als gutgläubig zu betrachten. Da im

heutigen Zeitpunkt kein öffentliches Interesse an der Beseitigung der Anlage

bestehe, sei diese unverhältnismässig.

4.3

Nach § 341

PBG hat die zuständige Behörde ohne Rücksicht auf Strafverfahren und Bestrafung

den rechtmässigen Zustand herbeizuführen. § 341 PBG verlangt seinem Wortlaut

entsprechend die vorbehaltslose Durchsetzung der Rechtsordnung. Ein Ermessen,

ob die zuständige Behörde tätig werden oder ob sie die Sache auf sich beruhen

lassen soll, besteht damit grundsätzlich nicht (VGr, 13. April 2000,

VB.2000.00033, E. 3a; François Ruckstuhl, Öffentlichrechtliche Baumängel,

in: Peter Münch/Peter Karlen/Thomas Geiser [Hrsg.], Beraten und Prozessieren in

Bausachen, Basel 1998, N. 14.63 ff., auch zum Folgenden).

4.3.1

Beim Vollzug hat die Behörde den Grundsatz der Verhältnismässigkeit zu

beachten. Ein Wiederherstellungsbefehl ist nach ständiger Rechtsprechung dann

unverhältnismässig, wenn die Abweichung vom gesetzmässigen Zustand gering ist

und die berührten allgemeinen Interessen den Schaden, der dem Eigentümer durch

die Wiederherstellung entstünde, nicht zu rechtfertigen vermögen (BGE 111 Ib

213.

E. 6b S. 224; VGr, 12. Juni 1987 = ZBl 89/1988,

S. 261, 262; Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht,

3.

A., Bd. 1, Zürich 1999, N. 865 ff.). Geringfügig ist

eine Abweichung vom Erlaubten dann, wenn nur um Weniges von der materiellen

Vorschrift abgewichen wird, wobei die Geringfügigkeit bei einem wirtschaftlichen

Interesse der Bauherrschaft an der Rechtsverletzung eher zu verneinen ist, als

wenn kein solches Interesse besteht (VGr, 13. April 2000, VB.2000.00033,

E. 3a = BEZ 2000 Nr. 23; RB 1985 Nr. 118 = BEZ 1986 Nr. 22

mit Hinweisen; Haller/Karlen, N. 873 ff.)

4.3.2

Das streitbetroffene Grundstück liegt in einer Wohnzone, in welcher keine

Gewerbeerleichterung besteht; es sind lediglich nicht störende Betriebe und

Nutzungen zulässig (Art. 20a Bauordnung Dietikon). Die Nutzung des

Grundstücks als Lagerplatz ist folglich zonenwidrig und kann nicht mehr als

geringfügige Abweichung von einer Bauvorschrift betrachtet werden.

4.4

Bei

bedeutenderen Abweichungen von den materiellen Vorschriften können nur Gründe

des Vertrauensschutzes zu einem Verzicht auf die Wiederherstellung des rechtmässigen

Zustands führen (VGr, 16. Dezember 2009, VB.2009.00471, E. 2.1; RB 2000

Nr. 106 = BEZ 2000 Nr. 23). Solche Gründe liegen dann vor, wenn die

Bauherrschaft gutgläubig angenommen hat, sie sei zur Bauausführung ermächtigt,

und wenn der Beibehaltung des ungesetzlichen Zustands nicht schwerwiegende

öffentliche Interessen entgegenstehen (VGr, 14. Juli 2004, VB.2004.00151,

E. 3.3; RB 1985 Nr. 118 = BEZ 1986 Nr. 22, mit Hinweisen).

4.4.1

Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung können die Baubehörden aus Gründen

des Vertrauensschutzes (Art. 9 BV) nicht mehr einschreiten, wenn sie den

baurechtswidrigen Zustand über Jahre hinaus duldeten, obschon ihnen die

Gesetzwidrigkeit bekannt war oder sie diese bei Anwendung der gebotenen

Sorgfalt hätten kennen müssen (BGE 107 Ia 121 E. 1c). Allerdings darf die

blosse Untätigkeit nur mit grosser Zurückhaltung als behördliche Duldung

interpretiert werden (BGr, 19. September 2001,1P.768/2000 E. 4c = ZBl 103/2002,

S. 188, 195; VGr, 24. Januar 2002, VB.2001.00290 = BEZ 2002 Nr. 4

E. 4a; 12. Juni 1987 = ZBl 89/1988, S. 261, 263 E. 3b;

Beatrice Weber-Dürler, Vertrauensschutz im öffentlichen Recht, Basel/Frankfurt

a. M. 1983, S. 228).

4.4.2

Die Beschwerdegegnerin setzte der Beschwerdeführerin am 8. Dezember

1999.

eine zweimonatige Frist nach Rechtskraft des Beschlusses vom 8. Dezember

1999.

zur Ergänzung der Unterlagen des Baugesuchs aus dem Jahr 1997. Sie stützte

sich dabei unter anderem auf das Verwaltungsgerichtsurteil vom 28. Oktober

1999.

Nach Einholung der Stellungnahme der Volkswirtschaftsdirektion des

Kantons Zürich vom 7. September 2000 blieb die Beschwerdegegnerin, so weit

ersichtlich, bis Mitte 2009 untätig. Die vom Bundesgericht mit Entscheid vom 16. Juli

1999.

geforderte Prüfung der Rechtmässigkeit der damals relevanten Nutzweise

erfolgte nicht.

Die Beschwerdegegnerin

bestreitet, dass auf dem Grundstück seit mehreren Jahren eine Lagernutzung im

heutigen Ausmass besteht. Es habe sicher kein Gerüstlagerplatz bestanden. Eine

allenfalls früher bestandene Lagernutzung sei 1998 aufgeben worden. Die Beschwerdegegnerin

macht sinngemäss geltend, dass sie bis Mitte 2009 keine Veranlassung gehabt

habe einzuschreiten, da bis zu diesem Zeitpunkt keine Lagerplatznutzung stattgefunden

habe. Es kann aus nachfolgenden Gründen dahingestellt bleiben, ob eine Lagerplatznutzung

bestand oder aufgeben worden ist bzw. ob eine Untätigkeit seitens der Behörden

bestanden hat, welche einen Vertrauenstatbestand darstellen könnte.

4.5

Selbst

wenn vorliegend eine langjährige Duldung des baurechtswidrigen Zustands bestanden

hätte, kann sich die Beschwerdeführerin dann nicht auf den Vertrauensschutz berufen,

wenn sie die Rechtswidrigkeit bei zumutbarer Sorgfalt hätte erkennen können,

also insofern bösgläubig war (BGr, 18. Juli 2012,1C_83/2012 E. 3.3;

19.

September 2001,1P.768/2000 E. 4c = ZBl 103/2002, S. 188,

196; Weber-Dürler, S. 231). Wusste die Beschwerdeführerin um das

Bewilligungserfordernis für die vorgenommene Nutzungsänderung oder hätte sie darum

wissen müssen, so ist sie in ihrem Vertrauen in die behördliche Duldung nicht

zu schützen (BGr, 19. August 2003,1P.198/2003 E. 3.4).

Die Beschwerdeführerin vertrat

im Baubewilligungsverfahren 1992/1993 die Gesuchstellerin. Sie hatte somit Kenntnis

von der Bewilligung der Baudirektion vom 16. Dezember 1992 und derjenigen

des Stadtrates vom 1. März 1993, welche die Bewilligung für die Nutzung

des Grundstücks Kat.-Nr. 01 als Materialdepot für Baugerüste erteilte,

aber längstens bis Ende Juni 1997 befristete. Als Vertreterin hatte sie

ebenfalls Kenntnis vom Erlöschen der Baubewilligung vom 1. März 1993. Seit

1997.

ist die Beschwerdeführerin gemäss eigenen Angaben Eigentümerin des Grundstücks

Kat.-Nr. 01. Im gleichen Jahr ersuchte sie um Bewilligung eines

Lagerplatzes mit Transportpiste. Die am 23. Juni 1997 erteilte befristete

Bewilligung wurde vom Bundesgericht aufgehoben und zur Neubeurteilung an die

Vorinstanz zurückgewiesen. Die Beschwerdeführerin wusste somit um das

Bewilligungserfordernis bei Lagerplätzen und hatte zudem Kenntnis von der

verweigerten kantonalen Bewilligung vom 7. September 2000. Sie kann sich

nicht mit Erfolg auf einen Vertrauenstatbestand berufen.

5.

Zu prüfen bleibt noch, ob die Wiederherstellung durch

Zeitablauf verwirkt wurde. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist die

Befugnis der Behörden, die Wiederherstellung zu verlangen, grundsätzlich auf 30

Jahre beschränkt (BGE 136 II 359 E. 8; 107 Ia 121 E. 1a). Diese Frist wurde in Anlehnung an die ausserordentliche

Ersitzung von Grundeigentum gemäss Art. 662 ZGB festgelegt (BGE 136

II 359 E. 8).

5.1

Die

Vorinstanz hielt fest, dass befristete Bewilligungen kein Bestandsprivileg und

keinen Rechtsanspruch auf Verlängerung der Bewilligung begründen und somit die

Ersitzungsfrist frühestens nach Ablauf der letzten befristeten Bewilligung zu

laufen beginnen könne. Die letzte befristete Bewilligung sei am 16. Dezember

1992.

bzw. 1. März 1993 erteilt worden und wegen nicht Konsumierung mit

Entscheid vom 4. Juli 1996 abgeschrieben worden. Damit sei rechtskräftig

festgehalten worden, dass bis zum 4. Juli 1996 keine Nutzung des

Grundstücks als Materialdepot für Baugerüste stattgefunden habe und somit

frühestens seit dem 5. Juli 1996 von einer solchen Nutzung ausgegangen

werden könne. Folglich seien höchstens etwas mehr als 15 Jahre vergangen und

die Ersitzungsfrist von 30 Jahren sei bei Weitem nicht erfüllt.

5.2

Die

Beschwerdeführerin merkt an, mit den verschiedenen Bewilligungen ab dem Jahr

1971.

sei nicht in den bestehenden Zustand (gewerbliche Nutzung des Grundstücks)

eingegriffen worden. Dies wäre nur der Fall gewesen, wenn der

Beschwerdeführerin die Nutzung des Grundstücks als Lagerplatz ausdrücklich

verboten worden wäre. Sie könne nicht schlechter gestellt werden, weil ihr

befristete Bewilligungen erteilt worden seien, als wenn ihr keine Bewilligungen

erteilt worden wären. Nur bei einem Verbot hätte die 30-jährige Frist neu zu

laufen begonnen.

5.3

Den

jeweiligen Eigentümerinnen des Grundstücks Kat.-Nr. 01 wurden befristete

Baubewilligungen für den Bau von Lagerräumen erteilt. Dass die Baubehörde die

Lagerung von Material im Aussenbereich nie untersagt hatte, liegt wohl daran,

dass das Grundstück nicht als Lagerplatz verwendet worden ist. Selbst wenn das

Grundstück, wie von der Beschwerdeführerin behauptet, ab 1971 als Lagerplatz

genutzt worden wäre, griff die Behörde vor Ablauf der 30-jährigen Frist

mehrmals in den rechtswidrigen Zustand ein. In den rechtswidrigen Zustand wird

nicht erst dann eingegriffen, wenn ein Verbot der entsprechenden Nutzung

ausgesprochen wird, sondern wenn die Wiederherstellung des rechtmässigen

Zustands befohlen und die Zwangsvollstreckung angedroht wird (BGE 136 II 359

E. 8.2). Kurz nachdem der letzte Wiederherstellungsbefehl am 4. Juni

1992.

ergangen ist, ersuchte die damalige Eigentümerin des Grundstücks,

vertreten durch die Beschwerdeführerin, um eine Ausnahmebewilligung zur Nutzung

des Grundstücks als Materialdepot für Gerüste. Diese Bewilligung wurde ihr am

16.

Dezember 1992 bzw. 1. März 1993 befristet erteilt. Mit Beschluss

vom 4. Juli 1996 teilte die Beschwerdegegnerin der damaligen Eigentümerin

mit, dass die Bewilligung vom 1. März 1993 aufgrund § 322 PBG

erloschen sei und schrieb das Baugesuch ab. Wie die Vorinstanz zutreffend

festhielt, ist damit rechtskräftig festgehalten worden, dass bis zum 4. Juli

1996.

keine Nutzung des Grundstücks als Materialdepot für Baugerüste

stattgefunden hatte. Von einer Nutzung als Materialdepot kann somit frühestens

seit dem 5. Juli 1996 ausgegangen werden. Damit sind bis zur

Wiedererwägung des Wiederherstellungsbefehls vom 13. Juli 2011 15 Jahre

vergangen, wobei die Gemeinde die Beschwerdeführerin bereits mit Schreiben vom

9.

Juli und 2. Dezember 2009 aufforderte, nicht bewilligte Nutzungen

zu unterlassen und den rechtmässigen Zustand wieder herzustellen. Wird jedoch

vom Schreiben der Volkswirtschaftsdirektion vom 7. September 2000 an

gerechnet, welches das Bewilligungsverfahren von 1997 abschliesst, so vergingen

bis zum Wiederherstellungsbefehl vom 13. Juli 2011 etwas mehr als 11 Jahre.

Die Verwirkungsfrist von 30 Jahren ist in jedem Fall gewahrt. Die Wiederherstellung

ist somit nicht durch Zeitablauf verwirkt.

6.

6.1

Sodann steht

die Angemessenheit der zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands eingeräumten

Frist infrage. Das Verwaltungsgericht greift diesbezüglich nur ein, wenn die

Fristansetzung als Ermessensmissbrauch oder -überschreitung im Sinn von § 50

Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a VRG zu würdigen

ist. Das Legalitätsprinzip verlangt eine möglichst rasche Herbeiführung des

rechtmässigen Zustands; ein Aufschub aus Gründen der Verhältnismässigkeit ist

nur insoweit gerechtfertigt, als hierfür sachliche Gründe geltend gemacht

werden können.

Die Frist soll so bemessen werden, dass

der Verpflichtete nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge selber das Notwendige

vorkehren kann. Sodann ist das bei der Fristansetzung zu berücksichtigende

öffentliche Interesse an der möglichst unverzüglichen Wiederherstellung des

rechtmässigen Zustands umso stärker zu gewichten, je gravierender gegen materiellrechtliche

Bauvorschriften verstossen wird. Es gilt abzuwägen, wie dringlich die

Durchsetzung der Norm bzw. Beseitigung des Normverstosses im Licht der

öffentlichen Interessen ist und wie lange die Vollstreckung mit Rücksicht auf

die persönliche – unter Umständen auch finanzielle – Situation des

Verpflichteten aufgeschoben werden soll. Der Berücksichtigung solcher Umstände

sind jedoch dadurch Grenzen gesetzt, dass im Interesse der rechtsgleichen

Behandlung ein bestimmtes Regelmass anzustreben ist, von dem unter besonderen

Umständen abgewichen werden darf und soll. In diesem Sinn hat sich in der

Praxis ein Regelmass von drei Monaten herausgebildet (VGr, 23. Dezember

2004, VB.2004.00416, E. 4.1; 6. Juli 2000, VB.2000.00050, E. 3c/bb).

6.2

Die

Vorinstanz setzte der Beschwerdeführerin eine Frist von drei Monaten ab Rechtskraft

ihres Entscheids. Ein Lagerplatz, auf welchem sich mehrheitlich

Gerüste, Baubaracken usw. sowie Aushub, der grösstenteils

beseitigt ist, befinden, kann innert drei Monaten beseitigt werden. Sachliche

Gründe, die einen Aufschub rechtfertigen würden, bestehen nicht. Eine

Fristverlängerung, bis im Gebiet D die ersten Wohnbauten erstellt werden

bzw. um acht Jahre, kann nicht gewährt werden.

7.

Die Beschwerdeführerin macht geltend, die

Beschwerdegegnerin gestatte anderen Firmen eine gleiche oder ähnliche Nutzung

im gleichen Gebiet (D) und in der gleichen Zonierung.

Bei den angegebenen Vergleichsfällen liegen die Parzellen

Kat.-Nr. 03 und Kat.-Nr. 04 in der Industriezone und somit nicht in

der gleichen Zone wie das streitbetroffene Grundstück. Das Grundstück Kat.-Nr. 05,

auf welchem sich nach Angaben der Beschwerdeführerin ein Teerlager befunden

hat, ist zwar der gleichen Zone zugeteilt; es wurde aber, wie die

Beschwerdeführerin selbst festhält, zwischenzeitlich entfernt. Es handelt sich

somit nicht um gleichgelagerte Fälle, weshalb keine Verletzung des Gleichbehandlungsgebots

vorliegt. Einzig das Grundstück Kat.-Nr. 06 liegt teilweise in der Zone

W3. Wie die Beschwerdegegnerin in ihrer Vernehmlassung vom 13. Juni 2012

festhält, hat sie bezüglich der von der Beschwerdeführerin bezeichneten

Grundstücke entsprechende Aufnahmen und Abklärungen getroffen, insbesondere

bezüglich Kat.-Nr. 04 seien die erforderlichen Massnahmen eingeleitet

worden. Die Beschwerdeführerin kann sich auch nicht auf die Gleichbehandlung im

Unrecht berufen. Voraussetzung dazu wäre, dass eine eigentliche gesetzeswidrige

Praxis besteht und die Behörde es ablehnt, diese aufzugeben (Ulrich

Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. A.,

Zürich/St. Gallen 2010, N. 518, mit Hinweisen). Im vorliegenden Fall

bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass die zuständige Behörde – sollte eine

gesetzeswidrige Praxis bestehen – nicht gewillt ist, von dieser abzuweichen.

8.

Die Beschwerde ist

demzufolge abzuweisen, womit die Beschwerdeführerin kostenpflichtig wird (§ 65a

Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Ausgangsgemäss

ist der Beschwerdeführerin keine

Parteientschädigung zuzusprechen. Auf die Zusprechung einer Parteientschädigung

an die Beschwerdegegnerin ist mangels Vorliegens eines besonderen Aufwands im

Sinn von § 17 Abs. 2 lit. a VRG zu verzichten.

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 210.-- Zustellkosten,

Fr. 3'210.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.

Parteientschädigungen

werden nicht zugesprochen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an…