VB.2012.00111

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2012.00111

11. Juli 2012Deutsch20 min

(URT.2012.14484)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Die Bausektion der Stadt Zürich erteilte am 12. Juli

2011 der A AG die baurechtliche Bewilligung für den Umbau und die

Sanierung der Wohnüberbauung auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der K-Strasse 02,

03 und 04 in Zürich.

Erwägungen

II.

Hiergegen erhoben D und C, F und E sowie G mit gemeinsamer

Eingabe vom 17. August 2011 sowie I mit Eingabe vom 19. August 2011

Rekurs an das Baurekursgericht und beantragten die Aufhebung der Baubewilligung.

Mit Rekursentscheid vom 20. Januar 2012 vereinigte

das Baurekursgericht die beiden Rekursverfahren, hiess die Rekurse gut und hob

den angefochtenen Beschluss auf.

III.

Mit Beschwerde vom 23. Februar 2012 beantragte die A AG

dem Verwaltungsgericht, den Entscheid des Baurekursgerichts vom 20. Januar

2012.

aufzuheben und die Baubewilligung der Bausektion des Stadtrats Zürich vom

12.

Juli 2011 ohne Ausnahmebewilligung, eventualiter unter Erteilung einer

Ausnahmebewilligung zu bestätigen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

zulasten der Beschwerdegegnerschaft.

Das Baurekursgericht beantragte am 5. März 2012

Abweisung der Beschwerde. Die Beschwerdegegnerschaften stellten am

20.

März 2012 den nämlichen Antrag und schlossen zudem auf die Zusprechung

einer Parteientschädigung. Die mitbeteiligte Bausektion der Stadt Zürich

beantragte am 28. März 2012, die Beschwerde gutzuheissen.

In ihren Repliken und Dupliken vom 12. und 25. April

2012.

bzw. vom 2., 7. und 11. Mai 2012 und freigestellten

Stellungnahmen zu den jeweiligen Eingaben der Gegenparteien vom 21.,

23.

und 25. Mai bzw. 1. Juni 2012 hielten die Parteien jeweils

an ihren Anträgen fest.

Die Kammer erwägt:

1.

Die Beschwerdeführerin

beantragt die Durchführung eines Augenscheins. Der für die Beantwortung der im

Streit stehenden Rechtsfragen (nachfolgend E. 2 ff.) massgebliche

Sachverhalt ergibt sich indessen mit ausreichender Deutlichkeit aus den

Verfahrensakten. Zudem hat die Vorinstanz am 12. Dezember 2011 einen

Augenschein durchgeführt, und es dürfen die bei dieser Gelegenheit gewonnenen

Erkenntnisse auch im vorliegenden Beschwerdeverfahren verwendet werden (RB 1981

Nr. 2). Aus diesen Gründen kann daher auf die Durchführung eines verwaltungsgerichtlichen

Augenscheins verzichtet werden (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32,

mit Hinweisen; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 7

N. 45).

2.

2.1

Das

Baugrundstück Kat.-Nr. 01 ist nach der geltenden Bau- und Zonenordnung der

Stadt Zürich (BZO) der dreigeschossigen Wohnzone W3 zugeteilt. Es ist mit der

dreigliedrig gestuften und leicht versetzten Wohnüberbauung K-Strasse 02, 03

und 04 von rund 68 m Länge und je Haus 15,5 m Breite überstellt,

welche auf Grundlage der Stammbaubewilligung vom 22. Oktober 1973 der

Bausektion der Stadt Zürich in den 1970er-Jahren erstellt wurde.

Die Beschwerdeführerin beabsichtigt, die Wohnüberbauung

umfassend zu sanieren und umzubauen. Im Rahmen dieses Projekts sind der Abbruch

des bestehenden Attikageschosses sowie die Aufstockung des gesamten Gebäudekomplexes

um ein Voll- und ein Attikageschoss geplant. Das neue Attikageschoss soll damit

ein Stockwerk höher zu liegen kommen als das bestehende und wird an der Nord-

und Südseite fassadenbündig ausgestaltet.

2.2

In der

dreigeschossigen Wohnzone W3 gilt gemäss Art. 13 BZO eine Gebäudehöhe von

maximal 11,5 m. Streitig ist vorab die Einhaltung der Gebäudehöhe durch

die geplante Aufstockung. Die Bausektion hat hierzu in den Erwägungen zur

Baubewilligung vom 12. Juli 2011 ausgeführt (Erwägung D./c), bei

Änderungen an bestehenden Gebäuden sei nach aktueller Rechtsprechung nicht der

im Zeitpunkt der Änderungseingabe bestehende –abgegrabene oder

aufgeschüttete – Terrainverlauf, sondern der in der Baubewilligung der

seinerzeitigen Neuüberbauung ausgewiesene gewachsene Boden massgebend. Das den

Plänen jener Baubewilligung vom 22. Oktober 1973 zugrunde liegende Terrain

führe an der Ostfassade im Bereich der nordöstlichen Gebäudeecke zu einer

Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe um ca. 0,95 m und beim mittleren

Gebäude auf einer Länge von etwa 8 m zu einer Überschreitung von bis zu

1,2 m. Jener Terrainverlauf entspreche der parkähnlichen Gartenanlage der

früheren Villa, welche für den Bau der drei Mehrfamilienhäuser beseitigt wurde.

Mit dem Villengarten sei das mehr oder weniger gleichmässig abfallende Terrain

aufgrund von Terrassen erheblich verändert worden. Die örtlich begrenzten Überschreitungen

der Gebäudehöhe der geplanten Aufstockung resultierten aus einem künstlich zur

Anlage eines Gartens umgestalteten Gelände, welches sich mit seinen Terrassen

weit von einem "natürlichen" Terrainverlauf (Böschungen) entfernt

habe. Gemäss einem Entscheid der Baurekurskommission sei in solchen Fällen eine

Ausnahmebewilligung zu erteilen und das Gelände durch Interpolation zu

rekonstruieren. Die nach § 220 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes

vom 7. September 1975 (PBG) geforderten besonderen Verhältnisse lägen

aufgrund der gravierenden Terrainveränderungen vor und § 220 Abs. 2

und 3 PBG werde Rechnung getragen, insbesondere werde die Nachbarschaft

nicht unzumutbar benachteiligt. Daher sei die Ausnahmebewilligung von den Vorschriften

über die Gebäudehöhe gemäss Art. 13 BZO in den erwähnten Bereichen zu erteilen.

2.3

Zur Frage

der Gebäudehöhenüberschreitung hielt das Baurekursgericht vorab die geltende

verwaltungsrechtliche Rechtsprechung fest, wonach bei Um- und Erweiterungsbauten

wie hier für die Bestimmung des gewachsenen Bodens auf die Terrainverhältnisse

bei Einreichung des ursprünglichen Baugesuchs für das umzubauende Gebäude abzustellen

sei, unabhängig davon, ob das Terrain seinerzeit abgegraben oder aufgeschüttet

worden sei. In Nachachtung dieser mittlerweile gefestigten Gerichtspraxis sei

festzuhalten, dass das den Plänen vom 22. Oktober 1973 zugrunde liegende

Terrain an der Ostfassade im Bereich der nordöstlichen Gebäudeecke des Hauses K-Strasse 02

zu einer Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe um 0,95 m und beim

mittleren Gebäude K-Strasse 03 auf einer Länge von ca. 8 m zu einer

Überschreitung bis zu 1,2 m führe. Zu Recht rügten die Rekurrentschaften

auch im Bereich des Gebäudes K-Strasse 04 noch eine geringe Überschreitung

von 0,2 m. Die Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung

im Sinn von § 220 PBG erachtete die Vorinstanz mit ausführlicher Begründung

als nicht gegeben (Rekursentscheid E. 7.1–7.4). Zudem stehen nach der

Rechtsauffassung des Baurekursgerichts dem Bauvorhaben auch überwiegende

nachbarliche Interessen im Sinn von § 220 Abs. 3 PBG entgegen

(Rekursentscheid E. 7.5–7.8).

Demgegenüber ist nach der Rechtsauffassung der

Beschwerdeführerin die Gebäudehöhe durch die Aufstockung eingehalten, weil für

deren Berechnung vorliegend nicht das (gewachsene) Terrain bei Einreichung des

Baugesuchs für die Stammbaute (1973), sondern das mit der Stammbaubewilligung

bewilligte und heute bei Einreichung des zu beurteilenden Umbaugesuchs

bestehende aktuelle Terrain massgebend sei. Im Eventualstandpunkt erachtet die

Beschwerdeführerin die Voraussetzungen der Ausnahmebewilligung nach § 220

PBG als gegeben.

3.

Gemäss Art. 13 BZO gilt in der hier massgebenden

dreigeschossigen Wohnzone W3 eine Gebäudehöhe von maximal 11,5 m.

Entsprechend § 280 Abs. 1 PBG wird die zulässige Gebäudehöhe von der

jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche auf den darunter

liegenden gewachsenen Boden gemessen. Zum Begriff

des "gewachsenen Bodens" hält der § 5

der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni

1977.

(ABauV) Folgendes fest:

"Gewachsener

Boden ist der bei Einreichung des Baugesuchs bestehende Verlauf des Bodens.

Auf frühere

Verhältnisse ist zurückzugreifen, wenn der Boden

a) innert eines Zeitraumes von 10 Jahren vor der Baueingabe in einem

im Zeitpunkt der Ausführung der Bewilligungspflicht unterliegenden Ausmass

aufgeschüttet und das neue Terrain in der baurechtlichen Bewilligung oder in

einem förmlichen Planungs- oder Projektgenehmigungsverfahren nicht ausdrücklich

als künftig gewachsener Boden erklärt worden ist;

b) im Hinblick auf die beabsichtigte Nutzung des Grundstücks oder

zur Umgehung von Bauvorschriften umgestaltet worden ist."

3.1

Gemäss

feststehender Rechtsprechung ist bei Um- und Erweiterungsbauten für die

Bestimmung des gewachsenen Bodens auf die Terrainverhältnisse bei Einreichung

des ursprünglichen Baugesuchs für das umzubauende Gebäude abzustellen, und zwar

unabhängig davon, ob das Terrain seinerzeit abgegraben oder aufgeschüttet

worden ist (VGr, 28. September 2005, VB.2005.00295 = RB 2005 Nr. 75

[Leitsatz] = BEZ 2006 Nr. 9 [Auszug]; vgl. auch 14. März 2007,

VB.2006.00512 = RB 2007 Nr. 65 = BEZ 2007 Nr. 18; 30. Juni 2010,

VB.2010.00156). Demgegenüber ist bei anstelle von

bestehenden Bauten errichteten Neubauten auf das im Zeitpunkt der

Baueingabe bestehende Terrain abzustellen (§ 5 Abs. 1 ABauV; VGr, 25. Februar

2009, VB.2008.00432, E. 4.2 = BEZ 2009 Nr. 24; 30. Juni 2010,

VB.2010.00156, E. 3.3).

Die Praxis, wonach bei Erweiterungs- und Umbauten auf die

Verhältnisse abzustellen sei, wie sie sich bei Einreichung des ursprünglichen

Baugesuchs präsentierten, erfolgte, weil eine andere Auslegung zu vom Gesetz

nicht gewollten und unsinnigen Rechtsfolgen führen würde. Je nachdem, ob es

sich um Abgrabungen oder Aufschüttungen handelt, können beispielsweise

abstandsfreie Gebäude zu abstandspflichtigen und umgekehrt werden (§ 269

PBG), Vollgeschosse zu Untergeschossen und umgekehrt (§ 275 PBG), Gebäude,

welche die Gebäudehöhe ausschöpfen, zu solchen, welche diese überschreiten oder

eine Gebäudehöhereserve aufweisen (§ 278 ff. PBG); Analoges gilt für

die Baumassenziffer (§ 258 PBG) usw., wenn das gestaltete Terrain zum

gewachsenen erklärt wird. Aus diesen Gründen hat das Verwaltungsgericht auch

eine Praxisänderung der Baurekurskommission II verworfen, welche in

Abweichung ihrer eigenen früher publizierten Praxis nur innerhalb der letzten

30.

Jahre auf frühere Terrainverhältnisse zurückgreifen wollte (VGr, 3. November

2010, VB.2010.00360, E. 3.3 f.).

Eine Praxis, bei Um- und Anbauten lediglich während der

letzten 30 Jahre auf die Terrainverhältnisse bei Erstellung der Baute

abzustellen, würde – nach Ablauf dieser Zeit – ohne zwingenden Grund

wiederum zu solchen unsinnigen und vom Verordnungsgeber offensichtlich nicht

gewollten Rechtsfolgen führen; dies nunmehr selbst für Bauten, welche nach

Inkrafttreten des Planungs- und Baugesetzes (1976/1978) bewilligt wurden und

bei welchen der bei Gesuchsbewilligung bestehende Bodenverlauf dokumentiert

sein sollte (vgl. § 310 PBG, §§ 3 ff. der Bauverfahrensverordnung

vom 3. Dezember 1997 [BVV]). Es kommt hinzu, dass die erwähnte

Rechtsprechung sich auch auf § 5 Abs. 2 lit. b ABauV stützt,

welche ohne zeitliche Beschränkung den Rückgriff auf frühere Verhältnisse vorsieht,

wenn der Boden im Hinblick auf die – gemäss ursprünglicher

Neubaubewilligung – beabsichtigte Nutzung umgestaltet worden ist. Denn

durch eine solche Praxis würde – nach Ablauf von 30 Jahren – ohne

zwingenden Grund wiederum zu solchen unsinnigen und vom Verordnungsgeber

offensichtlich nicht gewollten Rechtsfolgen führen, selbst für Bauten, die nach

Inkrafttreten des Planungs- und Baugesetzes (1976/1978) und in Anwendung

desselben bewilligt wurden.

Das Verwaltungsgericht hat

sich auch in mehreren Urteilen zur Frage ausgesprochen, wie weit bei Um- und

Erweiterungsbauten zeitlich zurück auf das frühere Terrain abzustellen sei. In

zwei Urteilen hat das Gericht festgehalten, für die Bestimmung des gewachsenen

Bodens müsse auch auf Verhältnisse vor dem Inkrafttreten des Planungs-

und Baugesetzes abgestellt werden, wenn diese klar feststellbar seien. Mit Entscheid vom 14. März 2007 (VB.2006.00512)

hat das Gericht eine Streitsache an die Vorinstanz zurückgewiesen, um aufgrund

der seinerzeitigen Baugesuchsakten den Terrainverlauf bei Erstellung der Baute

im Jahr 1960 festzustellen bzw., falls diese nicht schlüssig sein sollten, um

den Baugesuchstellern die Möglichkeit einzuräumen, den Terrainverlauf bei Bauerstellung

mittels anderer Unterlagen nachzuweisen. Sollte dies nicht möglich sein, so

träfen die Folgen der Beweislosigkeit die Baugesuchsteller. In einem weiteren

Entscheid vom 18. Juli 2007 (VB.2007.00212) hat das Gericht im Zusammenhang

mit der Ermittlung der Gebäudehöhe auf die am 17. August 1976, also

vor Inkrafttreten des Planungs- und Baugesetzes bewilligten Baugesuchsakten

abgestellt. Hingegen lehnte es das Gericht mit Urteil vom 14. Dezember

2005.

(VB.2005.00104) ab, bei der Ermittlung der Baumassenziffer (§ 258

PBG) auf die Verhältnisse vor dem Inkrafttreten dieses Gesetzes abzustellen,

weil diese Nutzungszifferart dem zürcherischen Baurecht vor Inkrafttreten des

Planungs- und Baugesetzes fremd war.

3.2

Die

Einwände der Beschwerdeführerin sind nicht geeignet, diese Rechtsprechung infrage

zu stellen. Wie oben festgehalten, greift die erwähnte Praxis auch bei Fällen

ein, wo die Stammbaubewilligung vor dem Inkrafttreten des Planungs- und

Baugesetzes erlassen wurde und – wie hier – die damaligen

Terrainverhältnisse dokumentiert sind. Die "missbräuchliche Absicht"

der seinerzeitigen Terrainveränderung ist nicht Voraussetzung dafür, dass auf

die Terrainverhältnisse im Zeitpunkt der Einreichung der Stammbaubewilligung

abzustellen ist. Auch liegt kein Fall einer unzulässigen Rückwirkung eines

verwaltungsrechtlichen Erlasses vor, wenn für die Bemessung der Gebäudehöhe bei

einem Umbau auf jenes Terrain abgestellt wird, welches im Zeitpunkt der

Baubewilligung massgebend war, auch wenn die Baute vor dem Inkrafttreten des

Planungs- und Baugesetzes bewilligt bzw. erstellt wurde. Schliesslich ist auch

die Anrufung der (erweiterten) Besitzstandsgarantie gemäss § 357 Abs. 1

PBG unbehelflich, verlangt doch auch diese Bestimmung grundsätzlich die

Einhaltung des geltenden Rechts und lässt neue oder weitergehende Abweichungen

von Bauvorschriften nur aufgrund der erforderlichen Ausnahmebewilligung zu

(vgl. hierzu Konrad Willi, Die Besitzstandsgarantie für vorschriftswidrige

Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzonen, Zürich 2003, S. 123 ff.).

Die aufgezeigte Praxis ist keineswegs sinnwidrig, sondern

soll vielmehr die oben erwähnten unsinnigen und vom Verordnungsgeber nicht

gewollten Rechtsfolgen vermeiden. Die Beschwerdeführerin übersieht, dass die

von ihr verfochtene Praxisänderung genau zu diesen Resultaten führen würde,

auch wenn sie im vorliegenden Einzelfall (einer Aufschüttung) hiervon

profitieren würde. Denn bei Abgrabungen würden allfällige Rechtsnachteile hinsichtlich

Gebäudehöhe (§ 280 PBG), Abstandspflicht (§ 269 PBG), Baumassenziffer

(§ 258 Abs. 1 PBG in Verbindung mit § 12 Abs. 1 ABauV),

Gebäudeabstand von Besonderen Gebäuden (§ 273 PBG) sowie Definition des

Untergeschosses (§ 275 Abs. 3 PBG), also bezüglich jener Bauordnungsvorschriften,

welche an das gewachsene Terrain "anknüpfen", die Eigentümer-/Bauherrschaft

treffen.

Zu Recht haben daher die Vorinstanzen in Anwendung dieser

gefestigten Gerichtspraxis beim vorliegenden Umbau auf die Terrainverhältnisse

bei Einreichung des ursprünglichen Baugesuchs für das umzubauende Gebäude

abgestellt und festgehalten, dass das den Plänen vom 22. Oktober 1973

zugrunde liegende Terrain bei der Aufstockung an der Ostfassade im Bereich der

nordöstlichen Gebäudeecke des Hauses K-Strasse 02 zu einer Überschreitung

der zulässigen Gebäudehöhe von 11,5 um ca. 0,95 m und beim mittleren Gebäude

K-Strasse 03 auf einer Länge von etwa 8 m zu einer Überschreitung von

bis zu 1,2 m führe. Ob auch im Bereich des Gebäudes K-Strasse 04 noch

eine geringe Überschreitung von maximal 0,2 m vorliegt, was von der

Beschwerdeführerin bestritten wird, kann offengelassen werden.

4.

4.1

Die

streitbezogene Aufstockung überschreitet aus den erwähnten Gründen die gemäss Art. 13

BZO in der dreigeschossigen Wohnzone maximal zulässige Gebäudehöhe von 11,5 m.

Die Bausektion hat hierfür eine Ausnahmebewilligung erteilt. Der Umstand, dass

die Beschwerdeführerin als Baugesuchstellerin nicht, wie § 310 Abs. 1

zweiter Halbsatz PBG und § 5 lit. k BVV an sich vorsehen, hierfür ein

ausdrückliches Ausnahmegesuch einreichte, stellt vorliegend kein formelles

Hindernis für die Erteilung der Ausnahmebewilligung dar. Die Frage, welches

Terrain als "gewachsenes" Terrain Basis für die Berechnung der

Gebäudehöhe bildet, war ein Kernproblem der Bewilligungsfähigkeit und führte

zum Beizug verschiedener, bis ins Jahr 1902 zurückreichenden Archivakten. Wenn

die Baubewilligungsbehörde hinsichtlich des gewachsenen Terrains eine andere

Rechtsauffassung vertrat als die Baugesuchstellerin bzw. die Sachbearbeiterin,

hierfür aber aufgrund der Terrainentstehung eine Ausnahmebewilligung erteilte,

ist sie im Rahmen des in § 7 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom

24.

Mai 1959 (VRG) verankerten Untersuchungsgrundsatzes geblieben.

Festzuhalten ist weiter, dass mit der Ausnahmebewilligung entgegen den

Ausführungen der Beschwerdeführerin von der Einhaltung der Gebäudehöhe dispensiert

wurde und nicht von der Definition des gewachsenen Terrains; von einer Begriffsdefinition

kann nicht dispensiert werden (VGr, 10. September 2004, VB.2004.00128, E. 3.4;

Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht,

5.

A., Zürich 2011, S. 1125).

4.2

4.2.1

Als Grund für die Erteilung der Ausnahmebewilligung nach § 220

PBG hält die Bausektion in der Baubewilligung vom 12. Juli 2011 fest

(Erwägung D./c), das den Plänen der Baubewilligung vom 22. Oktober 1973

zugrunde liegende massgebende Terrain führe an der Ostfassade zu einer

Überschreitung der Gebäudehöhe um ca. 95 cm und beim mittleren Gebäude auf

einer Länge von ca. 8 m zu einer Überschreitung von bis zu 1,20 m.

Jener Terrainverlauf entspreche der parkähnlichen Gartenanlage der früheren

Villa, welche für den Bau der drei Mehrfamilienhäuser beseitigt worden sei. Der

dannzumal eingereichte Plan zeige deutlich, dass mit dem Villengarten das mehr

oder weniger gleichmässig abfallende Terrain aufgrund von Terrassen erheblich

verändert worden sei. Die örtlich begrenzten Überschreitungen der Gebäudehöhe

der geplanten Aufstockung hätten aus einem künstlich zur Anlage eines Gartens

umgestalteten Gelände resultiert, welche sich mit seinen Terrassen weit von

einem natürlichen Terrainverlauf (Böschung) entfernt habe. Gemäss dem Entscheid

der Baurekurskommission BEZ 2008 Nr. 59 sei in solchen Fällen eine

Ausnahmebewilligung zu erteilen und das Gelände durch Interpolation zu

rekonstruieren. Die gemäss § 220 Abs. 1 PBG geforderten besonderen

Verhältnisse, bei denen die Durchsetzung der Vorschriften unverhältnismässig erscheine,

lägen aufgrund der gravierenden Terrainveränderungen vor.

4.2.2

Hinsichtlich der Erteilung der Ausnahmebewilligung lehnte das

Baurekursgericht in seinem Rekursentscheid die Ansicht der Bausektion der Stadt

Zürich ab, die die Terrainunebenheiten in einer Grössenordnung von max. 1,2 m

auf einem Grundstück von rund 5'000 m2 als derart gravierend

einstufte, dass von besonderen Verhältnissen auszugehen sei, bei welchen die

Durchsetzung der Gebäudehöhe unverhältnismässig erscheine. Terrainunebenheiten

in dieser Grössenordnung fänden sich laut der Vorinstanz auf zahlreichen Grundstücken

und könnten verschiedene Ursachen haben. Sie könnten auf Einwirkungen durch

Naturkräfte wie Erosion oder glaziale Kräfte oder auch auf zeitlich weit

zurückliegende Eingriffe von Menschenhand zurückzuführen sein. Derartige

Umstände seien bei zahlreichen Bauprojekten zu beachten und stellten keine

unzumutbare Härte dar, welche der Gesetzgeber beim Erlass der Allgemeinordnung

nicht im Auge gehabt habe. Das Erteilen von Ausnahmebewilligungen in Fällen wie

dem vorliegenden würde auf eine Änderung der Grundordnung abzielen und

letztlich zur verpönten Regel-Ausnahme führen. Eine vernünftige Überbaubarkeit

des streitbetroffenen Grundstücks – auch etwa im Rahmen einer vorliegend

nicht zur Diskussion stehenden Neuüberbauung, welche wohl etwas dichter ausfallen

könnte – sei ohne Weiteres gegeben. Die Erteilung einer Ausnahmebewilligung

scheitere vorliegend bereits am Fehlen besonderer Verhältnisse im Sinn von § 220

Abs. 1 PBG.

4.2.3

Nach den Ausführungen der Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerdeschrift (S. 17 ff.)

verdient der Standpunkt der Baubehörde Rechtsschutz. Die vor 1973 bestehende

Situation mit der Villa mit grosszügig terrassierten Gartenanlagen finde sich

gerade nicht auf zahlreichen Grundstücken auf dem Stadtgebiet der Stadt Zürich.

Das Baurekursgericht verkenne weiter, dass es beachtliche Gründe im privaten

wie auch im öffentlichen Interesse gebe, eine Altbauliegenschaft nach rund

38.

Jahren energetisch zu sanieren und die von der BZO zwischenzeitlich neu

zugestandene Verdichtung zu konsumieren. Demgegenüber erscheine es

unverhältnismässig und als unzumutbare Härte, dieses Ansinnen nur deshalb zu

verweigern, weil die frühere terrassierte Gartenanlage der Fabrikantenvilla Veränderungen

vorgenommen habe, die heute nirgends mehr sichtbar seien, aber zwei bzw. drei

Stellen hätten, wo zwecks Interpolation des Terrains rein fiktiv zur Füllung

dieser Löcher mit dem Vollzug der Stammbaubewilligung aufgeschüttet worden sei.

Die topographisch besondere Situation auf zwei kleinen Flächen an der

Ostfassade im Gefolge der vor 1973 bestehenden Villa mit Treppenstiegen von

verschiedenen Terrassen begründe eine topographisch bedingte besondere

Situation. Dies rechtfertige die Erteilung einer Ausnahmebewilligung.

4.3

Eine

Ausnahmebewilligung ist gemäss § 220 PBG zu erteilen, wenn besondere Verhältnisse

vorliegen, bei denen die Durchsetzung der Vorschriften unverhältnismässig erscheint

(Abs. 1). Eine Ausnahmebewilligung darf überdies nicht gegen den Sinn und

Zweck der Vorschrift verstossen, von der sie befreit, und auch sonst keine

öffentlichen Interessen verletzen (Abs. 2). Schliesslich darf ein Nachbar

durch Ausnahmebewilligungen von Vorschriften, die auch ihn schützen, nicht

unzumutbar benachteiligt werden (Abs. 3).

Besondere, eine Ausnahmesituation begründende Verhältnisse

können in der Eigenart des Bauwerks, der Architektur oder in der

Zweckbestimmung des Gebäudes liegen – insbesondere jedoch in der Form, Lage

oder Topografie des Baugrundstücks (vgl. RB 1985 Nr. 103 = BEZ 1986 Nr. 4;

RB 1981 Nr. 126; RB 1981 Nr. 125 = BEZ 1981 Nr. 34;

Charlotte Good-Weinberger, Die Ausnahmebewilligung im Baurecht, insbesondere

nach § 220 des zürcherischen Planungs- und Baugesetzes, Zürich 1990, S. 102 ff.;

Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 1124 ff.; Walter Haller/Peter Karlen,

Raumplanungs- und Baurecht, Bd. I, 3. A., Zürich 1999, N. 690). Das

Institut der Ausnahmebewilligung soll dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit

dort Nachachtung verschaffen, wo die Anwendung der gesetzlichen Regelung zu

Resultaten führen würde, die der Gesetzgeber nicht bedacht hat und durch kein

öffentliches Interesse gedeckt sind (RB 1985 Nr. 102; Fritzsche/Bösch/Wipf,

S. 1128). Eine Ausnahmebewilligung bezweckt daher, im Einzelfall Härten

und Unbilligkeiten zu beseitigen, die mit dem Erlass der Regel nicht

beabsichtigt waren. Es geht mithin um offensichtlich ungewollte Wirkungen einer

Vorschrift. Die Ausnahmebewilligung darf daher nicht dazu eingesetzt werden,

generelle Gründe zu berücksichtigen, die sich praktisch immer anführen liessen;

auf diesem Weg würde das Gesetz abgeändert (BGE 117 Ib 125 E. 6d mit

Hinweisen).

Ob eine Ausnahmesituation im erwähnten Sinn vorliegt, ist

vorwiegend eine Rechtsfrage, die das Verwaltungsgericht frei überprüft, doch

wird der Baubehörde bei der Einräumung der Ausnahmebewilligung ein erheblicher

Beurteilungsspielraum eingeräumt. Durch welche Abweichungen von den

Bauvorschriften und durch welche besonderen Anordnungen der Ausnahmesituation

Rechnung zu tragen ist, ist überwiegend Ermessensfrage. Das Verwaltungsgericht

greift hierbei nur ein, wenn dieses pflichtgemässe Ermessen überschritten oder

missbraucht wird (vgl. RB 1964 Nr. 28 = ZBl 66/1965, S. 176

= ZR 64 Nr. 185; Haller/Karlen, N. 676 f.).

4.4

Die

Erwägungen der Vorinstanz zur Ausnahmebewilligung sind überzeugend und auf

diese kann in Anwendung von § 28 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit

§ 70 VRG verwiesen werden. Wie das Baurekursgericht zu Recht ausführt,

sind Terrainunebenheiten, seien diese auf Naturkräfte zurückzuführen oder durch

Menschen geschaffen (Terrassierungen usw.), nichts Aussergewöhnliches. Das

gewachsene Terrain, welches – wie gesehen – bei der Anwendung

verschiedener baupolizeilicher Vorschriften relevant ist, ist nicht statisch/unabänderlich,

sondern nach dem Willen des Gesetzgebers unter bestimmten Umständen dynamisch,

indem z. B. bei

einer Neuüberbauung das frühere gestaltete Terrain das bei der

Baugesuchseinreichung massgebliche gewachsene Terrain darstellt. Auch wenn das

vorliegend bei Einreichung der Stammbaubewilligung 1973 massgebliche gewachsene

Terrain auf die Gartengestaltung zurückzuführen ist, welche im Zusammenhang mit

der 1903 bewilligten Villa realisiert wurde, ist es beim vorliegenden Um-/Erweiterungsbau

zu beachten. Dies ist keine offensichtlich ungewollte Wirkung einer

Vorschrift; es liegt keine Ausnahmesituation vor, welcher durch Erteilung einer

Ausnahmebewilligung für die Überschreitung der Gebäudehöhe Rechnung zu tragen

wäre. Bei der fraglichen "Terrassierung" handelt es sich auch nicht

um einen Einschnitt für eine frühere Garageneinfahrt oder zu einem Kellerabgang,

bei welchen Situationen nach der Rechtsprechung das gewachsene Terrain durch

Interpolation zu ermitteln ist (VGr, 6. April 2011, VB.2010.00704, VB.201.00709,

E. 5.4.1 = BEZ 2011 Nr. 36). Nicht nachvollziehbar ist der Einwand,

eine energetische Sanierung des Gebäudekomplexes sei ohne Erteilung der

Ausnahmebewilligung nicht möglich. Auch der Umstand, dass heute gegenüber

früheren Bauordnungen auf dem Baugrundstück ein Vollgeschoss mehr zulässig ist,

dispensiert nicht von der Einhaltung der übrigen Baubegrenzungsnormen,

insbesondere hier der Gebäudehöhe.

4.5

Zusammengefasst

ist festzuhalten, dass die Rechtsauffassung der Vorinstanz, es lägen keine

besonderen Verhältnisse im Sinn von § 220 Abs. 1 PBG vor und es fehlten

damit die Dispensvoraussetzungen, nicht rechtsverletzend ist. Da die

Überschreitung der Gebäudehöhe durch die Aufstockung nur bestimmte

Gebäudeabschnitte betrifft, bedarf das Bauvorhaben einer Neukonzeption und ist

die Aufhebung der Baubewilligung durch die Vorinstanz zu Recht erfolgt. Unter

diesen Umständen kann offenbleiben, ob der Erteilung einer Ausnahmebewilligung

auch nachbarliche Interessen entgegenstünden, weil die Aussicht insbesondere

der heutigen Beschwerdegegnerschaften 1 und 2 durch die Aufstockung massiv

beeinträchtigt würde. Immerhin ist hierzu festzuhalten, dass auch eine Aufstockung

in jenen Bereichen des Gebäudekomplexes, in welchen keine Gebäudehöheüberschreitung

vorliegt, die Aussicht tangieren würde. Da die Beschwerde abzuweisen ist, erübrigt

sich auch eine Prüfung der weiteren, gegen das Bauvorhaben erhobenen Einwände,

insbesondere hinsichtlich der Einordnung und fehlenden Rücksichtnahme auf

benachbarte Schutzobjekte.

5.

Bei diesem Ausgang des

Verfahrens sind die Gerichtskosten der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 65a

Abs. 2 in Verbindung mit 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine

Parteientschädigung steht ihr von vornherein nicht zu. Sie ist vielmehr zu

verpflichten, eine solche der Beschwerdegegnerschaft zu bezahlen. Angemessen

ist eine Parteientschädigung von je Fr. 1'500.- für die Beschwerdegegnerschaft

1–3 einerseits und 4 anderseits.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 8'000.-- ; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 280.-- Zustellkosten,

Fr. 8'280.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft 1–3 einerseits

und der Beschwerdegegnerschaft 4 anderseits eine Parteientschädigung von

je Fr. 1'500.-, total Fr. 3'000.-, zu bezahlen, zahlbar innert

30.

Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an…