VB.2012.00147

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2012.00147

6. September 2012Deutsch15 min

(URT.2012.14610)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Am 13. März 2008 revidierte die Gemeindeversammlung

C ihre Bau- und Zonenordnung und legte dabei den Aussichtspunkt E (Kote

430,9 m ü. M.) auf dem gemeindeeigenen Grundstück Kat.-Nr. 01

und dazu einen Aussichtsschutzbereich mit einer Höhenkote von

425 m ü. M. fest. Einen dagegen erhobenen Rekurs der A AG, der

das vom Aussichtsschutz betroffene Nachbargrundstück Kat.-Nr. 02 gehört,

hiess die Baurekurskommission II am 21. Oktober 2008

wegen Unverhältnismässigkeit des Eingriffs teilweise gut

und lud die Vorinstanz ein, die Höhenkote neu festzusetzen. Eine dagegen

gerichtete Beschwerde der A AG schrieb der Einzelrichter des Verwaltungsgerichts

am 21. Juli 2010 infolge Rückzugs der Beschwerde ab.

Mit Beschluss vom 10. Dezember 2009 legte die

Gemeindeversammlung C den Aussichtspunkt E mit Aussichtsschutzbereich neu fest.

Dabei schied sie im Zonenplan drei parallel zum Hang verlaufende Bereiche aus

und definierte für diese Höhenkoten von 425 m ü. M.,

428 m ü. M und 430,5 m ü. M, welche gemäss Ziff. 9.2

der geltenden Bauordnung durch Gebäude- und Firsthöhen sowie Bepflanzungen –

ausgenommen einzelne hochstämmige Bäume – nicht überschritten werden dürfen.

Erwägungen

II.

Gegen diesen Beschluss erhob die A AG erneut

Rekurs. Sie beantragte erstens, es seien die Höhenbeschränkungen auf dem

Grundstück Kat.-Nr. 02 wie folgt zu ändern: Der geschützte

Aussichtsbereich sei um 5 m ab seeseitiger Hausfassade des Gebäudes F-Strasse 03

Richtung See zu verschieben; zwischen einer Tiefe von 5 m bis 12,25 m

ab seeseitiger Hausfassade des Gebäudes F-Strasse 03 Richtung See sei die

Aussichtskote auf 432 m ü. M., eventuell auf

431,5 m ü. M., festzusetzen; auf der restlichen Grundstückstiefe

bis zur Grundstücksgrenze sei die Aussichtskote linear abfallend bis auf

430.

m ü. M. festzusetzen. Zweitens sei der auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01

gelegene Aussichtspunkt auf die ursprüngliche Höhe von

432.

m ü. M. anzuheben, eventuell auch weiter in Richtung See zu

verschieben. Die Baurekurskommission (heute Baurekursgericht) wies den Rekurs

mit Entscheid vom 31. August 2010 ab.

Dagegen erhob die A AG Beschwerde an

das Verwaltungsgericht. Nachdem die Baudirektion des Kantons Zürich die

strittige Änderung der Nutzungsplanung am 10. Februar 2011 genehmigt

hatte, hiess das Verwaltungsgericht die Beschwerde am 9. Juni 2011

teilweise gut und wies die Sache im Sinn der Erwägungen an das Baurekursgericht

zurück (VB.2010.00536).

B. Das

Baurekursgericht führte am 15. Dezember 2011 einen Augenschein durch und

hiess den Rekurs am 31. Januar 2012 teilweise gut. Es hob den Beschluss

der Gemeindeversammlung C vom 9. Dezember 2009 (recte 10. Dezember

2009) teilweise auf und lud die Gemeinde ein, die obere, südwestliche

Begrenzungslinie im Bereich des rekurrentischen Grundstücks Kat.-Nr. 02 im

Sinn der Erwägungen neu festzusetzen.

III.

Gegen diesen Rekursentscheid erhob die A AG am 5. März

2012.

Beschwerde. Sie beantragte, die Höhenbeschränkungen für ihr Grundstück

sowie die Lage des Aussichtspunkts seien wie folgt zu ändern:

1.

a) Der geschützte Aussenbereich sei um 5 m ab seeseitiger Hausfassade des

Gebäudes F-Strasse 03 Richtung See zu verschieben, eventuell sei die Aussichtskote

in diesem Bereich auf 432,0 m ü. M. festzusetzen.

b) Ab einer

Tiefe von zwischen 5 m und 12,25 m ab seeseitiger Hausfassade des

Gebäudes F-Strasse 03 Richtung See sei die Aussichtskote auf 432,0 m ü. M.,

eventuell auf 431,5 m ü. M. festzusetzen.

c) Auf der

restlichen Grundstückstiefe bis zur Grundstücksgrenze sei die Aussichtskote linear

abfallend bis auf 430,0 m ü. M. festzusetzen.

d) Es sei

der auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 auf einer Höhe von 430,9 m ü. M.

neu festgelegte Aussichtspunkt auf Kosten der Beschwerdeführerin auf eine Höhe

von 432 m ü. M. anzuheben, eventuell auch weiter in Richtung See zu

verschieben.

2.

Eventuell seien die Höhenbeschränkungen für das Grundstück Kat.-Nr. 02 in

der Weise zu ändern, dass sie mit den privatrechtlichen Höhenbeschränkungen der

Dienstbarkeit SP 08 (Bau- und Bepflanzungsbeschränkung) übereinstimmen.

Sodann sei ein Augenschein durchzuführen; alles unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren

zulasten der Beschwerdegegnerin.

Das Baurekursgericht beantragte am 20. März 2012 ohne

weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Gemeinde C beantwortete

die Beschwerde am 29. Mai 2012 und beantragte ebenfalls deren Abweisung

unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdeführerin. Die A AG

liess sich nicht mehr vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Die auf

dem Grundstück der Beschwerdeführerin festgesetzten zwei Aussichtsschutzlinien

für die Koten von 430,5 und 428,0 m ü. M. ergeben sich im Detail

aus den Eintragungen der Beschwerdegegnerin im Situationsplan des jüngsten

Bauprojekts der Beschwerdeführerin. Nach dem Rekursentscheid des

Baurekursgerichts hat die Beschwerdegegnerin den Verlauf der oberen

Aussichtsschutzlinie mit der Kote 430,5 m ü. M. derart abzuändern,

dass diese vom bestehenden Schnittpunkt mit der südöstlichen Grenze des Grundstücks

Kat.-Nr. 02 parallel zur bestehenden Hausfassade führt. Damit würde ein

Abstand von ca. 2,20 m zur Hausfassade gehalten, sodass auch der Balkon im

Obergeschoss vollständig ausserhalb der Schutzlinie läge. Der unabhängig davon

definierte Verlauf der zweiten Aussichtsschutzlinie mit der Kote 428 m ü. M.

ist vom Baurekursgericht nicht beanstandet worden, dies entgegen der Ansicht

der Beschwerdeführerin.

1.2

Der im

Streit liegende Rückweisungsentscheid des Baurekursgerichts kommt angesichts

dieser engen Vorgaben betreffend die neue oberste Aussichtsschutzlinie einem End-entscheid

gleich. Er ist daher ohne weitere Voraussetzung anfechtbar (vgl. § 19a Abs. 1

in Verbindung mit § 41 Abs. 3 VRG). Da auch die übrigen

Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

Die Beschwerdeführerin beantragt dem Verwaltungsgericht,

einen Augenschein durchzuführen. Für eine derartige Beweiserhebung besteht

angesichts der Aktenlage und der beschränkten Fragestellung im

Beschwerdeverfahren kein Anlass:

Aufgrund des Rückweisungsentscheids des

Verwaltungsgerichts vom 9. Juni 2011 führte das Baurekursgericht einen

Augenschein auf dem Lokal durch. Dafür wurde das Bauprojekt der

Beschwerdeführerin ausgesteckt, und die Höhenkoten 430,5 und 432 m ü. M.

wurden mittels Bändern im Gelände dargestellt. Das Gericht hielt die Erkenntnisse

unter Angabe des jeweiligen Standorts in 14 Fotografien fest. Es ist nicht

ersichtlich und wird von der Beschwerdeführerin auch nicht näher begründet,

inwiefern diese Fotografien den massgeblichen Sachverhalt nicht genügend

darstellen sollen. Ob der Aussichtspunkt einen unwirtlichen und

vernachlässigten Eindruck macht und nur über einen als Privatweg erscheinenden

Pfad zugänglich ist, wie dies die Beschwerdeführerin darlegt, spielt für die

Beurteilung der Sache keine Rolle, denn diese allein von der Beschwerdegegnerin

abhängigen Umstände können ohne Weiteres ändern. Auch die Beantwortung der

Frage, wie sich ein Anheben der Aussichtskote auswirkt und ob eine bauliche

Veränderung des Aussichtspunkts möglich ist, lässt sich ohne eigenen

Augenschein des Verwaltungsgerichts beurteilen.

3.

3.1

Das

Baurekursgericht legte in seinem Entscheid dar, welche Anforderungen nutzungsplanerische

Anordnungen zur Sicherung der Aussicht im Sinn von § 75 des Planungs- und

Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zu erfüllen haben. Der

Aussichtsschutz E bezwecke in erster Linie, die Aussicht auf den See und die

Berge zu bewahren, wobei auch der Vordergrund von Bedeutung sei, sodann auch

die Aussicht über den Dorfkern mit Kirche sowie den im Westen gelegenen G-Berg

und die H-Kettte. Auf diese zutreffenden Erwägungen kann verwiesen werden (§ 70

in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG).

3.2

Die bei

den Akten liegenden Fotos belegen ein hohes öffentliches Interesse am Aussichtsschutz.

Ausgehend von der Korrektur der obersten Aussichtsschutzlinie durch das

Baurekursgericht ist der Blick Richtung Südosten bis zur Fassade des Gebäudes F-Strasse

04, wo der bewaldete G-Berg den Horizont definiert und im Vordergrund das

Grundstück der Beschwerdeführerin zu sehen ist, geschützt. Das öffentliche

Interesse am Aussichtsschutz besteht grundsätzlich unabhängig davon, dass die

Sicht früher teilweise durch Bäume seeseits der Gebäude F-Strasse 03 und 04 verstellt

war, denn es ist gerade Sinn des nutzungsplanerischen Aussichtsschutzes, auch

die Bepflanzungen in ihrer Höhe zu limitieren. Die Frage, in welchem Mass der

Aussichtspunkt heute durch die Bevölkerung genutzt wird, was umstritten ist,

spielt ebenso wenig eine entscheidende Rolle. Mit der Bezeichnung des

Aussichtsstandorts und seines Schutzbereichs muss die Beschwerdegegnerin nicht

zwingend ein bisher häufig beanspruchtes öffentliches Interesse abdecken, sondern

sie kann ein solches auch prospektiv schützen. Die Inanspruchnahme des Aufenthaltsorts

hängt wesentlich von dessen konkreter Ausgestaltung, der Zugänglichkeit usw.

ab, mithin von Rahmenbedingungen, welche die Beschwerdegegnerin jederzeit an

die Bedürfnisse des Publikums anpassen kann.

3.3

Zwischen

den Parteien ist strittig, ob und allenfalls in welchem Mass der nutzungsplanerische

Aussichtsschutz die bauliche Nutzung auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 mehr

einschränkt als die im Grundbuch eingetragene Bau- und Pflanzungsbeschränkung

zugunsten des gemeindeeigenen Grundstücks Kat.-Nr. 01. Diese für die

Beurteilung der Eingriffsintensität des strittigen Aussichtsschutzes und damit

für die notwendige Interessenabwägung bedeutsame Frage verlangt eine

vorfrageweise Auslegung der privatrechtlichen Dienstbarkeit (vgl. VGr, 9. Juni

2011, VB.2010.00536, E. 2.2).

3.3.1

Nach der erwähnten Bau- und Pflanzungsbeschränkung vom 19. Juni 1951

sind die Bauten und Pflanzen auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 so zu

gestalten und zu platzieren, dass die öffentliche Anlage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01

in keiner Weise benachteiligt oder die Aussicht auf See und Berge behindert

wird. In einem dazu gehörenden Überbauungs- und Bepflanzungsplan sind –

ausgehend von einem definierten Punkt auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 –

vier Begrenzungslinien eingetragen, eine mit Baubegrenzung beschriftete und

einseitig schraffierte Linie und drei östlich davon verlaufende Linien. Weiter

sind an verschiedenen Punkten Höhenkoten angegeben, welche gemäss der Legende

auf dem Plan die höchste Höhe der zulässigen Bepflanzung bezeichnen sollen.

3.3.2

Unter Hinweis auf die Baubewilligung vom 18. Dezember 1950 und der

darin enthaltenen Nebenbestimmung zur Bau- und Pflanzungsbeschränkung, welche

Anlass zur Eintragung der Grunddienstbarkeit gab, kam das Baurekursgericht zum

Schluss, dass der unterhalb der Baubegrenzung gelegene nordöstliche Bereich des

Grundstücks grundsätzlich von Bauten freizuhalten sei. Aus einer 1989 erteilten

Baubewilligung für ein die Baubeschränkungslinie überstellendes Bauvorhaben

könne unter diesen Umständen nichts zugunsten der Beschwerdeführerin abgeleitet

werden.

Dagegen macht die Beschwerdeführerin geltend, die

Dienstbarkeit müsse objektiviert ausgelegt werden, da sie nicht Vertragspartei

des Dienstbarkeitsvertrags gewesen sei. Aus der Bezeichnung "Baubegrenzungslinie"

dürfe nicht auf eine Bauverbotslinie geschlossen werden. Nach dem Sinn und

Zweck der Dienstbarkeit mache es keinen Unterschied, ob die im Situationsplan

fixierten maximalen Höhenkoten durch Pflanzen und/oder Bauten und Anlagen

ausgeschöpft würden. Dies zeige auch die Baubewilligung, die ihrem Rechtsvorgänger

am 18. Dezember 1989 erteilt worden sei. Dementsprechend sei der Beschwerdeführerin

im Mai/Juni 2007 auch vom Bauamt C versichert worden, die Bewilligung des

Projekts sei kein Problem, solange sich dieses an die Höhenkoten der

Dienstbarkeit halte.

3.3.3

Art. 738 des Zivilgesetzbuchs vom 10. Dezember 1907 (ZGB) regelt,

wie der Inhalt einer Dienstbarkeit zu ermitteln ist. Soweit sich die Rechte und

Pflichten aus dem Grundbucheintrag deutlich ergeben, ist dieser für den Inhalt

der Dienstbarkeit massgebend (Abs. 1). Im Rahmen des Eintrags kann sich

der Inhalt der Dienstbarkeit aus ihrem Erwerbsgrund oder aus der Art ergeben,

wie sie während längerer Zeit unangefochten in gutem Glauben ausgeübt worden

ist (Abs. 2).

3.3.4

In Anbetracht der bestehenden Geländesituation, insbesondere des

Hangverlaufs und der Lage von See und Bergen, kann der fragliche

Grundbucheintrag samt Plan nach Treu und Glauben nur so verstanden werden, dass

die Dienstbarkeit das Bauen auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 ausschliesslich

auf den Bereich oberhalb der Baubegrenzungslinie beschränkt. Dafür spricht

entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin bereits die Bezeichnung der

schraffierten Linie als "Baubegrenzung". Damit wird nach dem ureigenen

Wortsinn des Begriffs nämlich das Bauen als solches begrenzt, d. h. ein

Baubereich durch eine klare Linie von einem Nichtbaubereich abgegrenzt. Dass

dieser Baubereich oberhalb der Linie liegt, ergibt sich aus der Schraffur und

der konkreten Lage des Bereichs hinter der projektierten Baulinie entlang der F-Strasse

sowie anschliessend an die bestehende Häuserzeile an dieser Strasse. Diese

wörtliche Auslegung wird sodann untermauert durch den Hinweis, dass die im Plan

bezeichneten Höhenkoten die höchste Höhe der zulässigen Bepflanzung bezeichnen.

Ein Hinweis auf die Höhe von Bauten konnte hier unterbleiben, da in dem

unterhalb der Baubegrenzungslinie liegenden Bereich ohnehin keine Hochbauten

zugelassen sind. Dies steht sodann durchaus im Einklang mit dem Sinn und Zweck

der Dienstbarkeit, welche explizit die Aussicht vom Grundstück Kat.-Nr. 01

auf See und Berge schützen will. Für die Qualität einer Aussicht ist nämlich

nicht allein das tatsächlich offene Blickfeld entscheidend, sondern auch der

Vordergrund bzw. der konkrete Rahmen dieses Blickfelds. Für den Betrachter

spielt es dabei durchaus eine Rolle, ob sein Blick auf See und Berge über eine

unmittelbar angrenzende grüne Bepflanzung oder aber über eine benachbarte

Überbauung hinweg schweift, auch wenn beides gleichermassen höhenbeschränkt

ist.

3.3.5

Liefert demnach bereits eine am Grundbucheintrag selber orientierte

Auslegung ein klares Ergebnis, so ist die Berücksichtigung weiterer Hinweise im

Sinn von Art. 738 Abs. 2 ZGB nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung

ausgeschlossen (BGE 128 III 169 E. 3a). Selbst wenn diese zu

berücksichtigen wären, könnten sie jedoch keinen anderen Inhalt der

Dienstbarkeit belegen. In zutreffender Weise hat das Baurekursgericht nämlich

auf die dem ehemaligen Grundeigentümer und Käufer des Grundstücks Kat.-Nr. 02

erteilte Baubewilligung vom 18. Dezember 1950 verwiesen. Nach einer

Nebenbestimmung zu dieser Bewilligung wurde der damalige Bauherr und Gesuchsteller

verpflichtet, vor Baubeginn eine Bau- und Pflanzbeschränkung als Dienstbarkeit

im Grundbuch eintragen zu lassen. Danach durfte auf dem Grundstück nur ein

Einfamilienhaus von maximal 9 m Höhe erstellt werden, welches in Richtung See

eine gerade Überbauungslinie, die einerseits vom Gebäude Vers.-Nr. 05 auf dem

Nachbargrundstück Kat.-Nr. 06 und anderseits vom südöstlichen Grenzstein

der Grundstücke Kat.-Nrn. 07 und 09 je 2 m absteht, nicht überschreiten sollte.

Für Bäume und Sträucher seeseits der Überbauungslinie wurden drei Masslinien

mit Höhenkoten definiert. Die Situation wurde zudem planlich dargestellt. Diese

Nebenbestimmung veranlasste die in der Folge eingetragene Dienstbarkeit samt

dazugehörendem Überbauungs- und Bepflanzungsplan und bildete somit deren Erwerbsgrund.

Auch vor diesem Hintergrund enthält die Dienstbarkeit demnach ein klares

Bauverbot für den seeseitig der Baubegrenzungslinie liegenden Grundstücksbereich.

Aus der dem Rechtsvorgänger der Beschwerdeführerin 1989

erteilten Baubewilligung oder der angeblich 2007 erteilten Auskunft des Bauamts

kann die Beschwerdeführerin nichts zu ihren Gunsten ableiten. Beide Umstände

belegen weder eine über längere Zeit und in gutem Glauben erfolgte Ausübung der

Dienstbarkeit im Sinn der Beschwerdeführerin noch begründen sie ein

berechtigtes Vertrauen der Beschwerdeführerin, die Dienstbarkeit entgegen ihrem

eigentlichen Wortlaut ausüben zu dürfen.

3.3.6

Zusammenfassend ist demnach festzustellen, dass die Beschwerdeführerin in

der baulichen Nutzung ihres Grundstücks durch die Aussichtsdienstbarkeit zugunsten

des Grundstücks Kat.-Nr. 01 bereits wesentlich mehr eingeschränkt ist als

durch den nutzungsplanerischen Aussichtsschutz, welcher auf dem ganzen

Grundstück auch Bauten mit einer Gebäudehöhe bis zu den massgebenden Koten

erlaubt. Anderes gilt allerdings bezüglich der Bepflanzung. Hier schränkt der

öffentlich-rechtliche Aussichtsschutz die Pflanzhöhe im überwiegenden Teil des

Areals stärker ein, als dies die privatrechtliche Dienstbarkeit tut, wobei der

öffentlich-rechtliche Aussichtsschutz immerhin einzelne hochstämmige Bäume von

der Regelung ausnimmt und sich insofern milder auswirkt.

3.4

Die

(korrigierte) Abgrenzung des Aussichtsschutzbereichs und dessen obere Höhenkote

von 430,5 m ü. M. bewegt sich im Rahmen des der

Beschwerdegegnerin zustehenden Planungsspielraums und erweist sich auch als verhältnismässig:

Die Massnahme ist ohne Weiteres geeignet, die Aussicht von den bestehenden

Bänken des gemeindeeigenen Grundstücks in Richtung See und Berge

sicherzustellen. Sie ist auch erforderlich. Zwar könnte eine ähnliche Aussicht

ebenso durch Erhöhung der Koten und Anhebung des gemeindeeigenen Grundstücks

auf 432,0 m ü. M. gewährleistet werden, wie dies die Beschwerdeführerin

eventualiter verlangt und wofür sie die Kosten übernehmen würde. Indessen wäre

es zweckwidrig, von der Beschwerdegegnerin eine derartige Veränderung ihres

Aussichtsstandorts zu verlangen, nur um den öffentlichrechtlichen

Aussichtsschutz zu mildern und Bauten auf dem Grundstück der Beschwerdeführerin

zuzulassen, welche sie dank der privatrechtlichen Dienstbarkeit gleichzeitig verhindern

dürfte. Angesichts des soeben Ausgeführten, des gewichtigen öffentlichen

Interesses am Aussichtsschutz (E. 3.2) und des dagegen stehenden privaten

Interesses, welches wegen der bestehenden Dienstbarkeit eher gering ist (E.

3.

), erweist sich der durch die korrigierte obere Höhenkote definierte

Aussichtsschutz schliesslich auch als zumutbar für die Beschwerdeführerin.

Ähnliches gilt mit Bezug auf den Verlauf der tieferen

Aussichtsschutzlinie auf der Kote von 428,0 m ü. M. Der Linienverlauf

entspricht etwa dem Hangverlauf und findet darin auch seine Rechtfertigung. Das

Mass von 10 m gemessen ab dem ursprünglichen Verlauf der oberen Aussichtsschutzlinie

mag der Beschwerdeführerin als willkürlich erscheinen; der Vorwurf liesse sich

aber ebenso gegen eine seeseits verschobene Linie vorbringen. Entgegen der

Auffassung der Beschwerdeführerin hat die planerische Massnahme keine Rücksicht

auf ein konkretes Bauprojekt der Beschwerdeführerin zu nehmen. Angesichts der

ohnehin bestehenden privatrechtlichen Dienstbarkeit zugunsten der Beschwerdegegnerin

ist auch nicht entscheidend, welche konkreten Baumöglichkeiten die

streitbetroffenen Höhenbeschränkungen auf dem Grundstück der Beschwerdeführerin

tatsächlich belassen und wie ein allenfalls notwendiger baulicher Lärmschutz

gegenüber der Bahn und der Seestrasse erreicht werden könnte.

4.

Somit ist die Beschwerde abzuweisen. Ausgangsgemäss sind

die Kosten des Beschwerdeverfahrens der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 65

Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Angesichts ihres

Unterliegens steht ihr keine Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2

VRG). Auch die Beschwerdegegnerin kann keine solche für sich beanspruchen, denn

die Beantwortung von Rechtsmitteln gehört zum angestammten Aufgabenbereich

eines Gemeinwesens, was eine Parteientschädigung zu seinen Gunsten zwar nicht

von vornherein ausschliesst, jedoch nur dann als gerechtfertigt erscheinen

lässt, wenn die Beschwerdeantwort mit einem ausserordentlichen Aufwand

verbunden war (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 17

N. 19). Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 120.-- Zustellkosten,

Fr. 5'120.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.

werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist

innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an…