VB.2012.00274

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2012.00274

7. November 2012Deutsch12 min

(URT.2012.14772)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Mit Beschluss vom 5. Juli 2011 und gleichen Datums

eröffneter Verfügung Nr. BVV 01 vom 19. Mai 2011 erteilten die

Baukommission Küsnacht und die Baudirektion des Kantons Zürich F unter Auflagen

und Bedingungen die bau- und forstrechtlichen Bewilligungen für die Erstellung

eines Einfamilienhauses nebst Tiefgarage sowie die Aufstockung und

Nutzungsänderung eines bestehenden Garagengebäudes auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02

an der G-Strasse 03 in Küsnacht.

Erwägungen

II.

Hiergegen erhob A Rekurs an das Baurekursgericht des

Kantons Zürich. Während des Rekursverfahrens verkaufte F das Baugrundstück an

die C AG, welche in das hängige Rekursverfahren eintrat. Das

Bauerkursgericht hiess den Rekurs am 20. März 2012 teilweise gut und hob

die Bewilligung für den Umbau und die Erweiterung des bestehenden Garagengebäudes

auf. Im Übrigen wurde der Rekurs abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden

konnte.

III.

Gegen den Rekursentscheid erhob A mit Eingabe vom 2. Mai

2012.

Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung der

Entscheide des Baurekursgerichts, der Baubehörde Küsnacht und der Baudirektion

des Kantons Zürich sowie die Verweigerung der nachgesuchten Baubewilligung;

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft.

Das Baurekursgericht schloss am 23. Mai 2012 ohne

weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Ebenso beantragte die

Baudirektion am 24. Mai 2012 die Abweisung der Beschwerde. Mit

Beschwerdeantwort vom 4. Juni 2012 beantragte die C AG die Abweisung

der Beschwerde; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers.

Diesem Antrag schloss sich die Baukommission Küsnacht am 15. Juni 2012 an.

Die Kammer erwägt:

1.

Als an das Baugrundstück unmittelbar angrenzender

Eigentümer ist der Beschwerdeführer gestützt auf § 338a Abs. 1 des

Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Beschwerde

legitimiert.

2.

Der Beschwerdeführer rügt, das Bauprojekt unterschreite im

südöstlichen Bereich den gesetzlich vorgeschriebenen Grenzabstand von 7 m.

2.1

Das

Baugrundstück soll mit einem Wohnhaus überbaut werden, welches im 2. Untergeschoss

9.

Fahrzeugabstellplätze aufweist. Der Zugang zu den Fahrzeugabstellplätzen

soll über einen im südöstlichen Bereich des Gebäudes projektierten

fensterlosen, mit einem Garagentor versehenen Garagenlift (Autolift) erfolgen.

Der Grenzabstand zwischen der den Garagenlift enthaltenden Baute und der Grundstückgrenze

beträgt mindestens 5,72 m.

2.2

Gemäss Art. 19

Abs. 1 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Küsnacht (BZO) gilt in der Wohnzone

W2/1.00 ein Grundgrenzabstand von 7,00 m. Besondere Gebäude haben einen

Grenz- bzw. Gebäudeabstand von 3,5 m einzuhalten (Art. 19 Abs. 3

BZO).

Zwischen den Parteien ist umstritten, ob die den

Garagenlift enthaltende Baute als ein Besonderes Gebäude im Sinn von Art. 19

Abs. 3 BZO zu qualifizieren sei oder nicht. Handelt es sich hierbei um ein

Besonderes Gebäude, muss dieses nur einen Grenzabstand von 3,5 m

einhalten; ansonsten muss ein Grenzabstand von 7 m eingehalten werden.

2.3

Die BZO

verwendet den Begriff des Besonderen Gebäudes, ohne ihn näher zu bestimmen. Es

ist deshalb mit den Parteien davon auszugehen, dass die Begriffsumschreibung

des kantonalen Rechts massgeblich ist. Laut § 273 PBG gelten als Besondere

Gebäude Bauten, die nicht für den dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt

sind und deren grösste Höhe 4 m, bei Schrägdächern 5 m, nicht

übersteigt. In § 49 Abs. 3 PBG, wonach für solche Bauten in der Bau-

und Zonenordnung von den kantonalen Mindestabständen abgewichen oder der

Grenzbau erleichtert werden kann, ist von Gebäuden und Gebäudeteilen die Rede.

Das Verwaltungsgericht hat sich mit dem Begriff des

Besonderen Gebäudes schon verschiedentlich befasst. Diese Rechtsprechung geht

entsprechend dem Wortlaut von § 49 Abs. 3 PBG ohne Weiteres davon

aus, dass Besondere Gebäude, sofern die Bau- und Zonenordnung nicht etwas

anderes bestimmt, an Hauptgebäude angebaut werden können (VGr, 10. September

2003, VB.2003.00210, E. 2a; VGr, 23. Mai 2007, VB.2006.00278,

E. 9.2; VGr, 13. Juni 2012, VB.2011.648, E. 4.3; auch für das Folgende).

2.4

VB.2003.00210 erwog das Verwaltungsgericht, entscheidend sei, dass die Verbindung

oder die Nähe zu einem Hauptgebäude zusammen mit der Beschaffenheit des Gebäudes

(Befensterung, Isolation, Heizung und dergleichen) nicht dazu führe, dass in

einer als Besonderes Gebäude deklarierten Baute Räume entstehen würden, die bei

objektiver Betrachtungsweise zum dauernden Aufenthalt von Menschen geeignet

seien; eine weiter gehende funktionale Selbständigkeit des Besonderen Gebäudes werde

nicht verlangt. Dagegen dürften nicht blosse Bestandteile von Hauptgebäuden

willkürlich zu An- und Nebenbauten erklärt werden. Deshalb sei in Anlehnung an

die zur Abgrenzung zwischen Hauptgebäuden auf der einen und An- und Nebenbauten

auf der anderen Seite entwickelte Rechtsprechung eine gewisse konstruktive und

architektonische Selbständigkeit des Besonderen Gebäudes erforderlich.

Davon abweichend führte das Verwaltungsgericht in

VB.2006.00278, E. 9.2, aus, ein an ein Hauptgebäude angebautes Besonderes

Gebäude müsse optisch und funktionell selbständig sein, womit es die

Rechtsauffassung gemäss Zürcher Baurechtskommentar von Fritzsche/Bösch wiedergab

(Christoph Fritzsche/Peter

Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 4. A., Zürich 2006, S. 12-59).

Am Erfordernis der funktionalen Selbständigkeit eines Besonderen Gebäudes hat

es indessen im Folgenden nicht festgehalten und in VB.2011.00648, E 4.3,

vielmehr erwogen, eine weiter gehende funktionale Selbständigkeit des

Besonderen Gebäudes werde nicht verlangt; dieses dürfe auch der Wohn- oder Arbeitsnutzung

des Hauptgebäudes dienen, sofern es selber nicht zu solchen Zwecken genutzt

werden könne. Allerdings dürften blosse Bestandteile von Hauptgebäuden, auch

wenn sie sich für den dauernden Aufenthalt von Menschen nicht eignen würden,

nicht willkürlich zu Besonderen Gebäuden erklärt werden. Um als Besondere

Gebäude zu gelten, müssten sie in ihrer äusseren Erscheinung und in ihrem

räumlichen Verhältnis vom Hauptgebäude abgrenzbar sein. Deshalb sei in Anlehnung

an die zur Abgrenzung zwischen Hauptgebäuden auf der einen und An- und Nebenbauten

auf der anderen Seite entwickelte Rechtsprechung eine gewisse konstruktive und

architektonische Selbständigkeit des Besonderen Gebäudes zu verlangen. In der

Regel ergebe sich diese bereits aufgrund der gegenüber Hauptgebäuden geringeren

Gebäudehöhe.

2.5

Es ist

unbestritten, dass die den Garagenlift enthaltende Baute nicht für den dauernden

Aufenthalt von Menschen bestimmt ist und eine Höhe von weniger als 4 m

aufweist. Ferner steht die Baute nicht frei, sondern ist an das Hauptgebäude

angebaut, weshalb es sich nur dann um ein Besonderes Gebäude handelt, wenn es

eine gewisse konstruktive und architektonische bzw. bauliche Selbständigkeit

aufweist. Da die von der Baurekurskommission in BEZ 2010 Nr. 23 geäusserte

Kritik am Verwaltungsgerichtsentscheid VB.2006.00278 zutreffend ist, ist es

nicht erforderlich, dass an Hauptgebäude angebaute Besondere Gebäude zusätzlich

auch eine funktionale Selbständigkeit aufweisen müssen (vgl. auch Christoph

Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs-

und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 870).

2.6

Bei der

Beurteilung der Frage, ob der den Garagenlift enthaltenden Baute eine konstruktive

und architektonische Selbständigkeit zukommt, verfügt die kommunale Baubehörde

über einen Beurteilungsspielraum, in welchen das auf Rechtskontrolle beschränkte

Verwaltungsgericht nur eingreifen darf, wenn sich die Würdigung der Baukommission

als nicht mehr vertretbar erweist.

2.7

In ihrer

Rekursvernehmlassung erläuterte die kommunale Baubehörde, die strittige Garage

hebe sich durch ihre Eingeschossigkeit und die etwas ausserhalb des Hauptgebäudes

liegende Situierung optisch klar vom Hauptgebäude ab. Die fensterlose Garage

mit Garagentor sei auch von ihrer Ausgestaltung her als Annexbau gut erkennbar.

Sie sei im Weiteren nicht vom Hauptgebäudeinnern aus, sondern nur von aussen

zugänglich. Damit sei ohne Weiteres ein hinreichendes Mass an baulicher

Selbständigkeit gegeben.

Die Vorinstanz erwog, gemäss den Plänen sei der Garagenlift

konstruktiv und architektonisch abgesetzt und erscheine nicht bloss als

Bestandteil des Gebäudes. Aufgrund der Situierung, der Einschnitte in der

Fassade des Gebäudes und der Bestückung mit einem Garagentor trete er als klar

erkennbare Anbaute bzw. als selbständiger baulicher Annex in Erscheinung

(vorinstanzlicher Entscheid, E. 6).

Der Beschwerdeführer wendet hiergegen ein, beim fraglichen

Gebäudeteil handle es sich um eine sogenannte "eingeschobene

Tiefgarage", die vollständig im Hauptgebäudekubus integriert sei, deren

Grundriss aber den Hauptgebäudegrundriss an bestimmten Stellen überrage. Der

fragliche Gebäudeteil gehe nahtlos im Hauptgebäudegrundriss auf und werde von

aussen als Teil des Hauptgebäudes wahrgenommen. Daran vermöge auch das Garagentor

nichts zu ändern. Nach Ansicht des Beschwerdeführers sei der vorliegend

strittige Gebäudeteil zu stark in den Hauptgebäudekubus integriert, als dass

überhaut von einem "Anbau" gesprochen werden könne. Davon, dass sich

der Anbau entfernen liesse, ohne dass wesentlich in die Substanz des

Hauptgebäudes eingegriffen oder diese ergänzt werden müsse, könne vorliegend

keine Rede sein. Die Entfernung des Gebäudeteils hätte zur Folge, dass das

gesamte Garagengeschoss wie auch die innere Raumeinteilungen in den anderen

Geschossen neu konzipiert werden müssten. Optisch würde die Entfernung des

fraglichen Gebäudeteils zu einem eigentlichen "Loch" in der Fassade

führen; es handle sich eben gar nicht um einen "Anbau", sondern um

einen eingeschobenen Gebäudeteil, der schon auf Erdgeschossebene in den Hauptgebäudegrundriss

hineinrage und als Bestandteil des Garagengeschosses sogar den gesamten

Gebäudegrundriss beschlage.

2.8

Die

Besonderheit besteht vorliegend darin, dass die den Garagenlift enthaltende

Baute nicht nur am Hauptgebäude seitlich angebaut ist, sondern vom Obergeschoss

teilweise überlappt wird. Dies alleine führt aber noch nicht dazu, dass der

Garagenlift als "eingeschobene Tiefgarage" zu beurteilen ist. So ragt

die den Garagenlift enthaltende Baute deutlich aus dem Hauptgebäudegrundriss

hinaus und wird vom Obergeschoss nur teilweise überlappt. Zudem wird mit dem

Fassadeneinschnitt zwischen der den Garagenlift enthaltenden Baute und dem

Obergeschoss eine deutliche bauliche Zäsur geschaffen, welche es erlaubt, die

besagte Baute als baulich selbständig wahrzunehmen. Auch könnte die besagte

Baute entfernt werden, ohne dass wesentlich in die oberirdisch wahrnehmbare

Substanz des Hauptgebäudes eingegriffen werden müsste, da die Baute nicht

direkt am Hauptgebäude angebaut ist, sondern sich mittels Zwischenräumen und

eigenem Mauerwerk vom Hautgebäude abhebt. Zwar würde das Obergeschoss bei einer

Entfernung der Baute einen Leerraum überragen; doch gehört dies zur

architektonischen Besonderheit des geplanten Bauwerks, welches auch auf der

Nordostseite vorsieht, dass das Obergeschoss das Erdgeschoss teilweise

überragt. Dass eine Versetzung des Garagenlifts Anpassungen der inneren Raumaufteilung

im Untergeschoss zur Folge hätte, ist für die Beurteilung der baulichen Selbständigkeit

des an ein Hauptgebäude angebauten Besonderen Gebäudes ohne Belang.

2.9

Ergebnis ist festzustellen, dass die Vorinstanzen die bauliche Selbständigkeit

der den Garagenlift enthaltenden Baute zu Recht bejaht haben. Demzufolge

handelt es sich hierbei um ein Besonderes Gebäude, welches nur einen privilegierten

Gebäudeabstand von 3,5 m einhalten muss, was vorliegend der Fall ist. Die

diesbezügliche Rüge des Beschwerdeführers erweist sich als unbegründet.

3.

3.1

Mit

Beschluss vom 21. Mai 1984 setzte die Gemeindeversammlung Küsnacht die

kommunale Nutzungsplanung, bestehend aus Bau- und Zonenordnung sowie Ergänzungsplänen

über die Wald- und Gewässerabstandslinie, fest. Auf dem Baugrundstück wurde die

Waldabstandslinie um das bestehende Gebäude herum gezogen, sodass im Eckbereich

des Gebäudes der Abstand zur Waldgrenze noch 6,40 m beträgt. Die Bau- und

Zonenordnung sowie Waldabstandslinienfestsetzung wurde durch den Regierungsrat

am 6. Februar 1985 genehmigt.

Das Bauprojekt überschreitet die Waldabstandslinie nicht.

Der Beschwerdeführer rügt aber, dass die im Jahr 1984/1985 festgesetzte

Waldabstandslinie den ungeschriebenen (bundesrechtlichen) Mindestabstand von

10.

m unterschreite.

3.2

Gemäss § 66

Abs. 2 PBG sind Waldabstandslinien in einem Abstand von 30 m von der

Waldgrenze festzusetzen; bei kleineren Waldparzellen oder bei besonderen

örtlichen Verhältnissen können sie näher an oder weiter von der Waldgrenze

gezogen werden.

Die Vorinstanz erwog zu Recht, die Rechtmässigkeit eines

Waldabstandslinienplans könne grundsätzlich nur im Anschluss an den Erlass

bestritten werden. Eine spätere Anfechtung auf einen Anwendungsakt hin sei nur

in Ausnahmefällen noch zulässig. Mit zutreffender Begründung gelangte sie zum

Schluss, dass ein solcher Ausnahmefall hier nicht vorliege und der beanstandete

Waldabstandslinienplan auch nicht an einem Nichtigkeitsgrund leide (vorinstanzlicher

Entscheid, E. 4). Auf die zutreffende Begründung der Vorinstanz kann verwiesen

werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG).

Ergänzend ist darauf hinzuweisen, dass sich weder dem

Wortlaut der gesetzlichen Bestimmung noch den in der Beschwerdeschrift

genannten kantonalen Entscheiden entnehmen lässt, dass es einen ungeschriebenen

bundesrechtlichen Mindestabstand von 10 m gibt. Vielmehr erlaubt § 66

Abs. 2 PBG, eine Waldabstandslinie bei besonderen örtlichen Verhältnissen

auch unter 10 m festzusetzen. Ob sich die auf dem Baugrundstück festgesetzte

Waldabstandslinie als rechtens erweist, kann – wie die Vorinstanz bereits zutreffend

erwogen hat – im vorliegenden Verfahren nicht überprüft werden. Wäre der

Beschwerdeführer bzw. sein Rechtsvorgänger der Auffassung gewesen, dass die

Waldabstandslinie auf dem Baugrundstück zu Unrecht bei weniger als 10 m

angesetzt worden sei, hätte er bereits 1984/1985 den Waldabstandslinienplan

anfechten müssen.

Zwar können Nutzungspläne, wozu auch der

Waldabstandslinienplan gehört, auch noch zu einem späteren Zeitpunkt

akzessorisch überprüft werden; doch setzt dies voraus, dass sich die

Verhältnisse in rechtlicher oder tatsächlicher Hinsicht seit dem Erlass der

Nutzungsplanung erheblich geändert haben (vgl. VGr, 7. September 2005,

VB.2005.00144, E. 4, mit Hinweisen). Da der Beschwerdeführer eine

erhebliche Änderung der rechtlichen oder tatsächlichen Verhältnisse seit dem

Erlass des Waldabstandslinienplans nicht dargetan hat und eine solche Änderung

auch nicht ersichtlich ist, besteht für die akzessorische Überprüfung der für

das Baugrundstück festgesetzten Waldabstandslinie kein Raum. Die diesbezügliche

Rüge des Beschwerdeführers ist unbegründet.

4.

Die Beschwerde ist abzuweisen. Bei diesem

Verfahrensausgang sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens dem Beschwerdeführer

aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2

Satz 1 VRG). Dieser ist zudem zu verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerin

eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a

VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 140.-- Zustellkosten,

Fr. 5'140.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.

Der

Beschwerdeführer wird verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung

von insgesamt Fr. 1'500.- (zuzüglich Mehrwertsteuer) zu bezahlen, zahlbar

innert 30 Tagen nach Eintritt der Rechtskraft des vorliegenden Entscheids.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an…