VB.2012.00287

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2012.00287

21. November 2012Deutsch33 min

(URT.2012.14801)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Nach längerem Rechtsstreit stellte der Bauausschuss der

Stadt Winterthur die Liegenschaft D-Strasse 01 (Assek-Nr. 02,

Kat.-Nr. 03) mit Beschluss vom 30. September 2010 als Gebäude von

kommunaler Bedeutung unter Schutz. Der Stadtrat Winterthur genehmigte diesen

Beschluss am 6. Oktober 2010.

Erwägungen

II.

Als Eigentümer der Liegenschaft rekurrierte B gegen die Unterschutzstellung an das Baurekursgericht. Dieses

hiess den Rekurs am 22. März

2012.

gut und hob die Unterschutzstellung auf; der Stadtrat von Winterthur wurde

eingeladen, diesen Entscheid im kommunalen und im kantonalen Amtsblatt zu

veröffentlichen.

III.

Mit Beschwerde vom 7. Mai 2012

gelangte die Stadt Winterthur an das Verwaltungsgericht. Sie beantragte, den Rekursentscheid im Hauptpunkt aufzuheben und den

Beschluss über die Unterschutzstellung des Wohnhauses vollumfänglich

wiederherzustellen.

Am 8. Juni 2012 beantragte das

Baurekursgericht die Abweisung der Beschwerde. Mit

Stellungnahme vom 3. Juli 2012 äusserte sich B zur Eintretensfrage und

beantragte, auf die Beschwerde sei wegen Nichtigkeit

des strittigen Beschlusses nicht einzutreten, eventualiter sei die Beschwerde

abzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Gegenparteien.

Mit einer weiteren Stellungnahme vom 13. Juli 2012 hielt B an seinen

Anträgen fest und äusserte sich zur Sache; des Weiteren beantragte er, die

Zürcherische Vereinigung für Heimatschutz (ZVH) sei aus dem Verfahren zu

entlassen. Nach Gewährung des rechtlichen Gehörs entliess das

Verwaltungsgericht die ZVH mit Beschluss vom

22.

August 2012 aus dem Beschwerdeverfahren.

In der Replik vom 27. August 2012

hält die Stadt Winterthur an ihren Anträgen fest und

ergänzt diese mit einem Eventualantrag, wonach anstelle der integralen

Erhaltung der Baute die Erhaltung des äusseren Erscheinungsbildes unter

möglichst weitgehendem Erhalt der Bausubstanz der Umfassungsmauern und des

Dachstuhls als definitive Schutzmassnahme festzusetzen

sei. Am 7. September 2012 nahm das Baurekursgericht erneut Stellung. In

der Vernehmlassung vom 10. September 2012 äusserte sich B insbesondere zum

Eventualantrag der Stadt Winterthur. Die Stadt Winterthur liess sich am 24. September 2012 zur Stellungnahme des Baurekursgerichts

vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

Der

Beschwerdegegner macht vorab geltend, der Beschwerdeführerin fehle es an der

Legitimation; sie hätte den Unterschutzstellungsbeschluss vom 30. September 2010 gar nicht erst erlassen dürfen, da sie

dieses Recht verwirkt habe. Der Beschluss sei deshalb als nichtig zu

qualifizieren, und auf die Beschwerde sei nicht

einzutreten.

1.1

Gemäss

§ 213 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975

(PBG) ist jeder Grundeigentümer berechtigt, vom Gemeinwesen einen Entscheid

über die Schutzwürdigkeit seines Grundstücks und über den Umfang allfälliger

Schutzmassnahmen zu verlangen, wenn er ein aktuelles Interesse glaubhaft macht.

Das zuständige Gemeinwesen muss den Entscheid grundsätzlich innert Jahresfrist,

spätestens nach zwei Jahren, treffen. Liegt vor Fristablauf kein Entscheid vor,

kann eine Schutzmassnahme nur bei wesentlich veränderten Verhältnissen angeordnet

werden (vgl. § 213 Abs. 3 PBG).

1.2

Die

Beschwerdeführerin hat auf das vom Beschwerdegegner im Jahr 2004 gestellte

Gesuch innert Frist keinen Schutzentscheid betreffend die infrage stehende

Liegenschaft getroffen. Dies wurde von der damaligen Baurekurskommission IV des

Kantons Zürich im – in Rechtskraft erwachsenen – Entscheid vom 3. April

2008.

(BRKE IV Nr. 46/2008) festgestellt. Entsprechend der Anordnung im

Rekursentscheid publizierte die Beschwerdeführerin den Verzicht auf die

Unterschutzstellung der Liegenschaft, wogegen die ZHV rekurrierte. Im

nachfolgenden Rechtsmittelverfahren wurde klargestellt, dass die Beschwerdeführerin

durch ihr Untätigbleiben faktisch den Entscheid getroffen hatte, die

Liegenschaft Assek-Nr. 02 nicht unter Schutz zu stellen (BGr,

17.

Juli 2009,1C_68/2009, E. 3.1);

die in § 213 Abs. 3 PBG vorgesehene Fiktion stellt eine Verfügung im

Sinn von Art. 33 Abs. 2 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni

1979.

(RPG) dar (VGr, 5. November 2009, VB.2008.00541, E. 3.3.2). Die

ZVH war damit berechtigt, sich auf dem Rechtsmittelweg gegen die

Inventarentlassung zu wehren. Das Verwaltungsgericht ordnete deshalb mit Beschluss

vom 5. November 2009 (VB.2008.00541) die Rückweisung der Sache an die Gemeinde

Winterthur zur Prüfung von Schutzmassnahmen an. Mit dem Unterschutzstellungsbeschluss

vom 30. September 2010 kam die Beschwerdeführerin dieser Aufforderung

nach.

1.3

Vor diesem

Hintergrund wird klar, dass die Beschwerdeführerin nach erfolgter Rückweisung

der Sache einen materiellen Entscheid über allfällige Schutzmassnahmen zu treffen

und damit die Kompetenz hatte, Schutzmassnahmen anzuordnen oder darauf zu verzichten.

Beim Entscheid über Schutzmassnahmen bei Objekten von kommunaler Bedeutung

(§ 211 Abs. 2 PBG) sind Interesse und Aufgaben betroffen, welche die

Gemeinden wahrzunehmen haben (RB 1998 Nr. 13). Die Beschwerdeführerin ist

demzufolge legitimiert, gegen den Rekursentscheid der Vorinstanz, mit welchem

die Schutzmassnahmen aufgehoben wurden, Beschwerde zu führen (vgl. auch

§ 21 Abs. 2 lit. c in Verbindung mit § 49 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 01. Mai 1959 [VRG]). Daran ändert

nichts, dass die Gemeinde seinerzeit keine rechtzeitige Schutzanordnung

getroffen hatte. Wie gesehen, war über die Frage aufgrund der gerichtlichen

Rückweisung materiell neu zu entscheiden. Dabei

bleibt es irrelevant, dass die ZVH am vorliegenden Verfahren nicht mehr

beteiligt ist und sich auch im zweiten Rekursverfahren nicht mehr geäussert

hat. Mit der Kompetenz zum Neuentscheid ist die Verfahrensherrschaft vollumfänglich

an die Beschwerdeführerin zurückgegangen. Vor diesem Hintergrund ist

denn auch in keiner Weise ersichtlich, weshalb der Unterschutzstellungsbeschluss

– wie der Beschwerdegegner ausführt – nichtig sein sollte. Die

Beschwerdelegitimation der Gemeinde ist somit zu bejahen und auf die

rechtzeitig erhobene Beschwerde einzutreten.

2.

In den

Beschwerdeantworten vom 3. bzw. 13. Juli 2012 beantragte der

Beschwerdegegner, der Beschwerdeführerin sei eine kurze Frist zur Bereinigung

des Inventars der kommunalen Schutzobjekte hinsichtlich des Objekts D-Strasse

01.

festzusetzen (Antrag Ziff. 3). Ferner seien die dem Beschwerdegegner in

den Entscheiden VGr, 5. November 2009, VB.2008.00541 und BGr, 8. Juli

2010,1C_21/2010 auferlegten Gerichtskosten der Beschwerdeführerin sowie der

früheren Mitbeteiligten aufzuerlegen; entsprechend seien sowohl die

Beschwerdeführerin als auch die frühere Mitbeteiligte zu verpflichten, ihm eine

Prozessentschädigung zu bezahlen (Anträge Ziff. 4.2). Das Verwaltungsrechtspflegegesetz

kennt keine Anschlussbeschwerde; auf die Begehren ist folglich nicht weiter

einzugehen.

3.

3.1

Die

Beschwerdeführerin beantragt die Durchführung eines Augenscheins. Die Vorinstanz

hat am 9. Februar 2012 einen Abteilungsaugenschein im Beisein der Parteien

durchgeführt. Auf die bei dieser Gelegenheit gewonnenen Erkenntnisse darf auch

im vorliegenden Beschwerdeverfahren abgestellt werden (RB 1981

Nr. 2). Da sich der massgebliche Sachverhalt aufgrund dieses Augenscheins,

der Pläne und der bei den Akten liegenden Fotos mit ausreichender Deutlichkeit

ergibt, kann auf die Durchführung eines verwaltungsgerichtlichen Augenscheins

sowie auf weitere Beweiserhebungen verzichtet werden (RB 1995 Nr. 12

= BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin

Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich,

2.

A., Zürich 1999, § 7 N. 45).

3.2

Eventualiter

beantragt die Beschwerdeführerin die Einholung eines Obergutachtens über die

Erhaltensfähigkeit der Baute. Sofern in einem Verfahren bereits unabhängige

Sachverständige mitgewirkt haben, wie dies vorliegend geschehen ist, ist nur

dann ein weiteres Gutachten bzw. ein Obergutachten einzuholen, wenn begründete

Zweifel an der richtigen Beurteilung einer Sachfrage bestehen (VGr,

29.

Oktober 1996, VB.1996.00112, E. 3c/aa; Kölz/Bosshart/Röhl,

§ 7 N. 25). Über die Erhaltensfähigkeit der Baute äussert sich

zunächst eine bei der J AG eingeholte Zustandsanalyse vom Dezember 2007

(Gutachten J); ausführlich befasst sich damit sodann der Fachbericht des

vorinstanzlichen Referenten vom 10. November 2011. Streitig ist dabei

insbesondere, ob eine Sanierung des betroffenen Gebäudes in Einklang mit dem

Schutzziel ausgeführt werden kann. Diese Frage ist aufgrund einer Abwägung

zwischen dem öffentlichen Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts und den

entgegenstehenden privaten Interessen zu entscheiden; dafür reichen die

vorliegenden Akten und insbesondere die Ermittlung des Sachverhalts durch die

fachlichen Beurteilungen aus. Ferner legt die Beschwerdeführerin nicht substanziell

dar, inwiefern begründete Zweifel an den Ausführungen im von ihr kritisierten

Fachbericht bestehen würden.

3.3

Die

Beschwerdeführerin stellt im Beschwerdeverfahren erstmals den Antrag auf

Durchführung einer mündlichen Verhandlung.

3.3.1

Nach § 59 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom

24.

Mai 1959 (VRG) kann das Verwaltungsgericht von Amtes wegen oder

auf Antrag der Parteien eine mündliche Verhandlung anordnen. Nach dieser Bestimmung

besteht kein Anspruch auf eine mündliche Verhandlung, sondern liegt deren

Durchführung im Ermessen des Gerichts. Ein Anspruch auf Durchführung einer

mündlichen öffentlichen Verhandlung besteht indes im Anwendungsbereich von

Art. 6 Ziff. 1 der Europäischen Menschenrechtskonvention (EMRK). Ein

Entscheid über zivilrechtliche Ansprüche im Sinn von Art. 6 Ziff. 1

EMRK liegt unter anderem vor, wenn eine bau- oder planungsrechtliche Massnahme

direkte Auswirkungen auf die Ausübung der Eigentumsrechte der Grundeigentümer

hat (BGE 127 I 44 E. 2, mit Hinweisen).

3.3.2

Zunächst ist festzuhalten, dass sich die Gemeinde nicht auf Art. 6

Ziff. 1 EMRK berufen kann und somit keinen Anspruch auf öffentliche

Verhandlung hat: Der Staat oder öffentliche Körperschaften haben keine Rechte

aus Art. 6 EMRK, weil das Individualbeschwerderecht nach Art. 34 EMRK

nur natürlichen Personen, nicht staatlichen Organisationen oder

Personenvereinigungen zusteht (vgl. Jochen A. Frowein/ Wolfgang Peukert,

EMRK-Kommentar, 3. A., Kehl 2009, Art. 6 Rz. 4). Abgesehen davon

hatte die Beschwerdeführerin das Begehren um Durchführung einer mündlichen

Verhandlung vor dem Baurekursgericht als erster gerichtlicher Instanz nicht

gestellt und im Gegenteil beantragt, auf die vom Rekurrenten geforderte

mündliche Verhandlung zu verzichten. Dieses Verhalten ist ohne Weiteres als

Verzicht auf eine mündliche Verhandlung zu qualifizieren (vgl. etwa BGr,

12.

Oktober 2012,1C_156/2012, E. 5.2.3; VGr, 25. Januar 2012,

VB.2010.00500, E. 4.3).

Schliesslich

ist nicht ersichtlich und wird von der Beschwerdeführerin auch nicht dargelegt,

inwiefern sich aus einer mündlichen Verhandlung neue Erkenntnisse ergeben könnten.

Im vorliegenden Verfahren kann somit auf eine mündliche Verhandlung verzichtet

werden.

4.

4.1

Gemäss

§ 203 Abs. 1 lit. c PBG sind Schutzobjekte unter anderem

Ortskerne, Gebäudegruppen, Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die als

wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen

Epoche erhaltenswürdig sind oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich

mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen Umgebung. Bei der Anwendung

dieser Bestimmung hat die verfügende Behörde die darin enthaltenen unbestimmten

Rechtsbegriffe auszulegen, und es obliegt ihr als Teil der

Sachverhaltsermittlung die Klärung der denkmalpflegerischen Bedeutung des infrage

stehenden Objekts. Hierzu kann und soll sie nötigenfalls Expertisen oder

Stellungnahmen von Fachgremien einholen. Das Ergebnis der

Sachverhaltsfeststellung – und mithin auch die Stellungnahmen von

Fachleuten und -gremien – würdigen die rechtsanwendenden Behörden

frei (§ 7 Abs. 4 VRG).

4.2

Nach dem

Wortlaut von § 203 Abs. 1 lit. c PBG muss ein Schutzobjekt

entweder als wichtiger Zeuge erhaltenswert sein oder die Landschaften oder

Siedlungen wesentlich mitprägen. In der Praxis werden diese beiden Eigenschaften

zuweilen als Eigenwert und als Situationswert bezeichnet (vgl. Walter Engeler,

Das Baudenkmal im schweizerischen Recht, Zürich/St. Gallen 2008, S. 139).

Ob diese Eigenschaften vorliegen, ist zwar eine Rechtsfrage, welche das

Verwaltungsgericht grundsätzlich frei prüft. Bei der Auslegung und Anwendung

der für die Beurteilung massgebenden unbestimmten Rechtsbegriffe wie

"wichtiger Zeuge" oder "wesentliche Mitprägung" steht der

für die Unterschutzstellung zuständigen Behörde jedoch eine besondere

Entscheidungsfreiheit im Grenzbereich zwischen Rechtsanwendung und

Ermessensbetätigung zu (vgl. BGE 115 Ib 131 E. 3, auch zum

Folgenden), deren Handhabung die Rechtsmittelinstanzen nicht frei überprüfen können

(RB 1982 Nr. 37). Das Verwaltungsgericht mit seiner gemäss § 50

VRG von vornherein eingeschränkten Überprüfungsbefugnis hat deshalb namentlich

zu prüfen, ob die für die Unterschutzstellung zuständige Verwaltungsbehörde

alle wesentlichen Gesichtspunkte vollständig und gewissenhaft untersucht und

gewürdigt hat. Nachdem das Baurekursgericht die Unterschutzstellung aufgehoben

hat, ist sodann zu prüfen, ob es dabei den der Verwaltungsbehörde zukommenden

Beurteilungsspielraum zu Recht für überschritten halten durfte.

4.3

Eigentumsbeschränkungen

zum Schutz von Baudenkmälern liegen allgemein im öffentlichen Interesse. Wie

weit dieses öffentliche Interesse reicht und in welchem Ausmass ein Objekt

denkmalpflegerischen Schutz verdient, ist im Einzelfall aufgrund einer sachlichen,

auf wissenschaftliche Kriterien abgestützten, den kulturellen, geschichtlichen,

künstlerischen und städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks

berücksichtigenden Gesamtbeurteilung sorgfältig zu prüfen (BGE 120 Ia 270 E. 4a; 119 Ia 305 E. 4b; 118

Ia 384 E. 5a). Eine Baute soll als Zeuge und Ausdruck einer historischen,

gesellschaftlichen, wirtschaftlichen und technischen Situation erhalten

bleiben. Da Denkmalschutzmassnahmen oftmals mit schwerwiegenden

Eigentumseingriffen verbunden sind, dürfen sie aber nicht lediglich im

Interesse eines begrenzten Kreises von Fachleuten erlassen werden. Sie müssen

breiter, d. h. auf objektive und grundsätzliche Kriterien abgestützt sein

und von einem grösseren Teil der Bevölkerung bejaht werden, um Anspruch auf

eine gewisse Allgemeingültigkeit erheben zu können (BGE 120

Ia 270 E. 4a; 118 Ia 384 E. 5a, mit Hinweisen).

4.4

Die

Qualifikation eines Objekts als "wichtiger Zeuge" oder

"wesentlich mitprägendes Element" für die Umgebung führt nach der

Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts nicht zwingend zur Anordnung von

Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 und § 207 PBG, sondern nur, wenn

das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts höher zu werten

ist als entgegenstehende öffentliche und private Interessen (RB 1992

Nr. 62). Eine solche Interessenabwägung ist zwar ebenfalls grundsätzlich

eine vom Verwaltungsgericht überprüfbare Rechtsfrage. Bei der Gewichtung der

sich gegenüberstehenden Interessen bestehen jedoch in verschiedener Hinsicht

Beurteilungsspielräume, welche in erster Linie von den Verwaltungsbehörden

auszufüllen sind; auch insofern steht ihnen eine von den Rechtsmittelinstanzen zu beachtende besondere

Entscheidungsfreiheit zu (RB 1982 Nr. 37).

5.

5.1

Die

Beschwerdeführerin hat die Schutzwürdigkeit der Liegenschaft D-Strasse 01 bejaht,

und die Vorinstanz ist dieser Auffassung gefolgt. Der Beschwerdegegner hingegen

bestreitet bereits die Schutzwürdigkeit der Liegenschaft. Demnach ist zu

prüfen, ob die Vorinstanz die Auffassung der Beschwerdeführerin, wonach es sich

bei der Liegenschaft D-Strasse 01 grundsätzlich um ein schutzwürdiges Objekt

handelt, zu Recht bestätigt hat.

5.2

Zur

Abklärung der Schutzwürdigkeit der Liegenschaft liess die Beschwerdeführerin

ein Gutachten beim Institut I (Gutachten I) sowie ein

dendrochronologisches Gutachten erstellen. Weiter holte die Beschwerdeführerin

eine Zustandsanalyse bei J AG (Gutachten J) ein und liess diese drei

Jahre später von L AG auf dessen Gültigkeit überprüfen. Gestützt auf diese

Unterlagen begründete die Beschwerdeführerin die Unterschutzstellung der Liegenschaft

D-Strasse 01 in ihrem Beschluss vom 30. September 2010 im Wesentlichen wie

folgt:

Das Haus D-Strasse 01

sei Teil der ehemaligen bis ins Mittelalter zurückreichenden Vorstadt der

Altstadt Winterthur. Diese Vorstadt sei ein wichtiger gewerblicher Ortsteil, dessen

Werkstätten seit dem Mittelalter mit Wasser der K, des N-Bachs sowie des

O-Kanals versorgt worden seien.

Das dreieckige

"Geviert" zwischen D-Strasse, E-Strasse und Gebäude F bilde den

"Brückenkopf" zur Altstadt und lasse damit die städtebauliche

Entwicklung und Ausdehnung der Stadt Winterthur vom 19. bis ins 20. Jahrhundert

wie Jahrringe nachvollziehen. In den 1840er-Jahren scheine das Geviert seine

Bedeutung als Gewerbegebiet allmählich verloren zu haben. Gleichzeitig sei das

Gebäude D-Strasse 01 von einer Hafnerwerkstatt in ein Wohnhaus umgewandelt

worden. Das Haus D-Strasse 01 sei somit ein wichtiger Zeuge der

Quartierentwicklung seit den 1830er-Jahren.

Das Quartier sei in

seiner gewachsenen historischen Substanz aus dem 19. Jahrhundert gut erhalten.

Auch gegenüber den qualitätsvollen modernen Bauten und Erweiterungen des

P-Komplexes habe das Wohn- und Gewerbequartier des 19. Jahrhunderts eine in

sich geschlossene Einheit bewahren können. In seiner Art sei das Quartier für

die Stadt Winterthur einzigartig: Es sei das einzige gewerbliche und

frühindustrielle Quartier in der Nähe der Altstadt, das erhalten geblieben sei.

In seiner geschlossenen Einheit komme ihm ein hoher Stellenwert für die

Identität dieses Stadtteils und die Geschichte der Stadt Winterthur zu.

Im Quartier komme dem

Haus D-Strasse 01 wichtige ortsbauliche Bedeutung zu. Es stehe giebelständig

zur D-Strasse und sei weit nach vorne an den Strassenraum gesetzt. Die Abfolge

der ansonsten traufständigen Bauten entlang der D-Strasse werde damit markant unterbrochen

und etwa in der Mitte in zwei Hälften geteilt.

Ortsbildprägend sei

ausserdem die symmetrisch gestaltete giebelseitige Fassade mit ihrem

spätklassizistischen Fenstern mit der kleinteiligen Sprossenteilung der

Fensterflügel. Dank dem historischen Kalkputz erhalte die Fassade eine

flächige, aber angenehme Reliefwirkung durch kleine Unebenheiten, die das Licht

auf der Fläche unterschiedlich reflektieren würde. Die flächige Wirkung der

Fassade werde durch das fehlende Vordach unterstützt, wodurch sich der

Baukörper kubisch klar abzeichne.

Innerhalb des

Ensembles der historisch bedeutsamen Bauten entlang der D-Strasse (Nr. 04

Doppelwohnhaus "G" von 1842, Nr. 05 Schopfbau von 1853,

Nr. 06 Villa von 1878/79, Nr. 09, Gasthof "H" von 1898)

sowie der E-Strasse (Nr. 08 Kleinvilla "M" von 1842) sei das Haus

D-Strasse 01 das älteste noch bestehende Gebäude und stelle damit historisch

den Kern des Gevierts dar. Mit seiner eigenen Geschichte zeichne das Gebäude

auch die Entwicklung des Gevierts vom Gewerbe- zum Wohnquartier nach. Das Haus

sei 1837/38 als Hafnerwohnung und -werkstätte erbaut worden. Der Bau habe

ursprünglich die Funktion eines Gewerbebaus gehabt und sei in der zweiten

Hälfte des 19. Jahrhunderts zu einem Arbeiterwohnhaus umgenutzt worden. Mit dieser

Umnutzung sei der Anbau einer Laube einhergegangen, wodurch das Haus

typologisch in ein Laubenganghaus umgewandelt worden sei, ein für Winterthur

seltener Bautypus. Das Gebäude stelle den letzten noch erhaltenen Zeugen eines

handwerklichen Gewerbebaus aus der Zeit vor der Industrialisierung dar, der

ausserhalb der Altstadt auf dem ehemaligen Stadtquartier stehe und nicht als

Mühle gedient habe. Es handle sich ausserdem um die letzte noch bekannte

erhaltene Hafnerwerkstätte in Winterthur. Das Haus D-Strasse 01 sei somit ein

wichtiger Zeuge eines Handwerkerbaus ausserhalb der Altstadt vor der

Industrialisierung in der zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts. Damit komme ihm

für die Stadt- und Wirtschaftsgeschichte eine hohe Bedeutung und wichtige

Zeugenschaft in ortsbaulicher, wirtschafts- und sozialgeschichtlicher Hinsicht

zu.

5.3

Das

Baurekursgericht verwies in seinen Ausführungen zur Schutzwürdigkeit auf den

Entscheid der Baurekurskommission IV vom 18. Mai 2006 (BRKE IV

Nr. 64/2006) und hielt fest, die damaligen Ausführungen zur Schutzwürdigkeit

würden nach wie vor gelten. Es habe sich in sachverhaltlicher oder rechtlicher

Hinsicht nichts geändert. Die damalige Baurekurskommission habe zutreffend

ausgeführt, das Objekt erscheine als Zeuge der wirtschafts- und sozialgeschichtlichen

Entwicklung im 19. Jahrhundert. Da es ausserhalb der Altstadt keine

Gewerbebauten auf dem ehemaligen Stadtgebiet aus der Zeit vor der

Industrialisierung mehr gebe, sei die Zeugenschaft aus dieser Sicht als

bedeutend zu qualifizieren.

5.4

Der Beschwerdegegner

bestreitet die Zeugeneigenschaft des streitbetroffenen Gebäudes.

Zusammenfassend begründet er dies damit, dass die Vorinstanz dem

streitbetroffenen Objekt nur eine gewisse Bedeutung attestiert habe. Um als

Schutzobjekt gelten zu können, müsse es aber ein wichtiger Zeuge einer

politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche sein.

Dies treffe vorliegend nicht zu.

Tatsächlich wurde dem

Haus aufgrund seines Erscheinungsbilds als Einzelobjekt lediglich eine gewisse

Zeugenqualität zugesprochen (vgl. BRKE IV Nr. 64/2006, E. 4.2);

hingegen qualifizierten sowohl die Baurekurskommission IV als auch das heutige

Baurekursgericht die Zeugeneigenschaft aus der Sicht, dass ausserhalb der

Altstadt keine Gewerbebauten auf dem ehemaligen Stadtgebiet aus der Zeit der

Industrialisierung mehr bestehen würden, als bedeutend (BRKE IV

Nr. 64/2006, E. 4.2).

Das streitbetroffene

Gebäude ist Zeuge der Wandlung vom Handwerker- zum Arbeiterwohnhaus und

widerspiegelt damit die wirtschafts- und sozialgeschichtliche Entwicklung

Winterthurs im 19. Jahrhundert. Ausserhalb der Altstadt bestehen keine

Gewerbebauten auf dem ehemaligen Stadtgebiet aus der Zeit vor der

Industrialisierung mehr (vgl. BRKE IV Nr. 64/2006, E. 4.2). Zudem

handelt es sich beim streitbetroffenen Gebäude um das älteste erhaltene

einstige Wohn- und Gewerbehaus an der D-Strasse.

Der

Beschwerdegegner bringt nichts vor, was unter diesen Aspekten gegen die

Qualifikation des Gebäudes als wichtiger Zeuge sprechen würde oder die

diesbezüglichen Würdigungen der Vorinstanzen als unhaltbar erscheinen liesse.

5.5

Die

Vorinstanz merkte bezüglich Situationswert an, der Entscheid BRKE IV

Nr. 64/2006 setze sich nur am Rand mit diesem auseinander. Es werde darin

festgehalten, mit seiner Querstellung und seiner Lage unmittelbar an der

Strasse in der ehemaligen Vorstadt komme dem Gebäude ein hoher Situationswert

zu. Der Augenschein habe gezeigt, dass dem streitbetroffenen Objekt ein

Situationswert zwar nicht abgesprochen werden könne. Es hebe sich durch seine

Stellung (giebelseitige Ausrichtung) gegenüber der Villa und der Scheune

hervor. Jedoch müsse die Erheblichkeit des Situationswerts durch den möglichen

Abriss des angebauten Gebäudes D-Strasse 07 relativiert werden. Dadurch werde

die Querstellung nicht mehr in ganzer Länge vorhanden sein, sodass diese nicht

mehr derart stark hervortrete. In der Stellungnahme vom 7. September 2012

führte das Baurekursgericht aus, der Situationswert sei erheblich zu

relativieren und könne mit der vorhandenen Bausubstanz nicht erhalten werden.

Das Gutachten I

begründet den hohen Situationswert im Wesentlichen mit der Stellung des

Gebäudes quer zur Strasse. Die Beschwerdeführerin führt in ihrem angefochtenen

Entscheid dazu näher aus, die Abfolge der ansonsten traufständigen Bauten

entlang der D-Strasse werde damit markant unterbrochen. Ausserdem sei die

symmetrisch gestaltete giebelseitige Fassade mit ihren spätklassizistischen

Fenstern mit der kleinteiligen Sprossenteilung ortsbildprägend.

Vorliegend steht das

streitbetroffene Haus als einziges in seiner näheren Umgebung giebelständig zur

D-Strasse. Es ist zudem weit nach vorne an den Strassenraum gesetzt. Auch durch

einen allfälligen Abriss des angebauten Gebäudes bleibt die Querstellung

zumindest auf einer gewissen Länge bestehen. Diese Situation kann als

ortsbildprägend im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG bezeichnet

werden.

5.6

Zusammenfassend

ergibt sich, dass die Auffassung der Stadt Winterthur, die Liegenschaft

D-Strasse 01 würde Schutzqualität aufweisen, vertretbar und innerhalb der dem

Gemeinwesen bei einer solchen Wertung zustehenden Entscheidungsfreiheit liegt.

Das Gebäude ist als wichtiger Zeuge im Sinn von § 203 Abs. 1

lit. c PBG für die Entwicklung des Gevierts vom Gewerbe- zum Wohnquartier

einzustufen.

6.

Ist die Liegenschaft

als schutzwürdig im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG zu

qualifizieren, so ist in einem zweiten Schritt aufgrund einer

Interessenabwägung zu beurteilen, ob der Unterschutzstellung überwiegende

private oder (andere) öffentliche Interessen entgegenstehen. Bei dieser

Interessensabwägung handelt es sich um eine von der Beschwerdeführerin und den

Rechtsmittelinstanzen – nicht aber vom Gutachter – zu beurteilende Rechtsfrage

(Kölz/Bosshart/Röhl, § 7 N. 22).

6.1

Nach der

Rechtsprechung des Bundesgerichts vermögen finanzielle Interessen der Eigentümer

an einer möglichst Gewinn bringenden Ausnützung ihrer Liegenschaften das

öffentliche Interesse an einer Denkmalschutzmassnahme grundsätzlich nicht zu

überwiegen (BGE 126 I 219 E. 2c; 120 Ia 270 E. 6c; 118 Ia 384

E. 5e; BGr, 13. September 2005,1P.79/2005, E. 4.8 = ZBl

108/2007, S. 83 ff., 90). Andernfalls könnten Gebäude, die auf stark

unternutzten Grundstücken der Ausschöpfung der Ausnützungsreserven im Weg stehen,

nie unter Schutz gestellt werden. Hingegen ist es zulässig, dass das

Gemeinwesen, das in solchen Fällen mit Entschädigungsansprüchen der Eigentümer

rechnen muss, im Rahmen der Interessenabwägung die damit einhergehende

finanzielle Belastung in Rechnung stellt und aus Rücksicht auf die eigene

finanzielle Leistungsfähigkeit auf eine Unterschutzstellung verzichtet

(Engeler, S. 145 f.; VGr, 27. August 2003, VB.2003.00121,

E. 5); diese Überlegungen greifen bei der vorliegenden Konstellation

indessen von vornherein nicht ein. Eine Unterschutzstellung kann aber weiter

auch dann als unverhältnismässig erscheinen, wenn die Erhaltung des

Schutzobjekts einen Restaurierungsaufwand bedingen würde, der in keinem

vernünftigen Verhältnis zum Zweck der Unterschutzstellung mehr stünde (vgl.

statt vieler RB 1995 Nr. 74 = BEZ 1995 Nr. 28; VGr,

18.

Oktober 2002, VB.2002.00034, E. 4).

6.2

6.2.1

Die Vorinstanz führt in ihrem Rekursentscheid aus, das Gutachten J

erweise sich, was die Beschreibung sowie die Ermittlung des Zustands der

Tragstruktur und der übrigen Gebäudesubstanz betreffe, als klar und gehörig begründet.

Hingegen bleibe das Gutachten über die Folgen des festgestellten Zustands oft

unvollständig oder teils widersprüchlich. Diese Unvollständigkeit lasse keine

Prüfung der Verhältnismässigkeit zu. Die Beschwerdeführerin habe damit die

Verhältnismässigkeitsprüfung ungenügend vorgenommen. Daher habe die 4.

Abteilung des Baurekursgerichts die Voraussetzungen für die Beantwortung der

Frage, ob die streitbetroffene Unterschutzstellung verhältnismässig sei, anhand

eines Fachberichts näher untersucht.

6.2.2

Die Beschwerdeführerin hält demgegenüber fest, das Gutachten J sei

nicht nur bezüglich Beschreibung und Ermittlung des Zustands der

Tragkonstruktion, sondern auch in Bezug auf die Erhaltensfähigkeit im Rahmen

der im Gutachten definierten Randbedingungen schlüssig. Sie rügt, die Vorinstanz habe ihrem eigenen Fachbericht andere

Randbedingungen zugrunde gelegt.

6.2.3

Die in § 7 VRG

festgelegte Untersuchungsmaxime verpflichtet die Behörden, den

entscheidrelevanten Sachverhalt umfassend zu ermitteln. Sie dürfen

grundsätzlich alle Beweise erheben, die zur umfassenden Abklärung des

Sachverhalts geeignet erscheinen. Der Untersuchungsgrundsatz gilt auch im

Rekursverfahren (Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 N. 12). Im Verwaltungs- und

Verwaltungsrechtspflegeverfahren gilt nach § 7 Abs. 4 VRG der

Grundsatz der freien Beweiswürdigung. Die freie Würdigung des

Untersuchungsergebnisses erfährt insoweit eine Einschränkung, als Gutachten

und sachkundige Behördenauskünfte nur daraufhin überprüft werden, ob sie auf

zutreffenden Rechtsgrundlagen beruhen und ob sie vollständig, klar sowie

gehörig begründet und widerspruchslos sind (Kölz/Bosshart/Röhl, § 7

N. 78; vgl. auch RB 1997 Nr. 9, mit Hinweisen). Dies hat auch für

Fachberichte zu gelten, welche – wie hier – von Mitgliedern des

Baurekursgerichts selber erstellt werden. Ob ein solcher Fachbericht zu ergänzen

oder zu erläutern ist, entscheidet die betreffende Behörde innerhalb eines

weiten Beurteilungsspielraums (RB 1985 Nr. 47). Zu weiteren

Sachverhaltsabklärungen, beispielsweise durch eine extern in Auftrag gegebene

Expertise, wäre das Baurekursgericht vorliegend nur dann verpflichtet gewesen,

wenn der Fachbericht den oben genannten Grundsätzen widerspräche (vgl. RB 1998

Nr. 19).

6.2.4

Gemäss § 18 Abs. 2 der Organisationsverordnung des

Baurekursgerichts vom 12. November 2010 (OV BRG) erstattet die Referentin

oder der Referent bei Bedarf einen schriftlichen Fachbericht. Es ist nicht zu

beanstanden, wenn das Baurekursgericht zur Abklärung des Sachverhalts und zur

sachkundigen Würdigung desselben ihre eigenen Mitglieder beiziehen, sofern

diese über das nötige Fachwissen und über die allenfalls erforderlichen

technischen Mittel verfügen. Als Architekt ETH war der Referent der Vorinstanz

unstreitig eine geeignete Fachperson, um die Sanierungsmassnahmen

und deren Auswirkungen sowie die Sanierungskosten zu untersuchen. Der Beizug

eines Fachrichters zur Erstellung eines Fachberichts erweist sich als zulässig

(vgl. auch VGr, 16. Februar 2001, VB.2000.00312, E. 1d).

Die Beschwerdeführerin legt im Übrigen nicht substanziiert

dar, inwiefern der Fachbericht unvollständig, nicht gehörig begründet oder

widersprüchlich sein sollte.

6.3

6.3.1

Die Vorinstanz kam bei ihrer Gesamtwürdigung zum Schluss, dass Teile der

Primärkonstruktion, wie der Ostteil des Dachs und verfaulte bzw. befallene

Balken, jedenfalls so verstärkt und aufgrund wärme- und schallschutztechnischer

Massnahmen angepasst werden müssten, dass sie ihren Charakter und ihre

Typologie verlieren würden. Die Unterschutzstellung bedinge, dass das Gebäude

bzw. die Gebäudeteile in ihrer Substanz zwar nicht vollständig, aber zumindest

überwiegend erhalten bleiben sollen. Selbst bei einer reinen Restaurierung der

Bausubstanz, ohne massgebliche wärme- oder schalltechnischen Verbesserungen und

ohne Berücksichtigung feuerpolizeilicher Auflagen, könnten indessen kaum

50.

% der Holzkonstruktion im Originalzustand erhalten bleiben. Hierbei

wäre das Gebäude jedoch für eine einfache, normale Wohnnutzung noch nicht

geeignet. Berücksichtige man die weiteren für eine einfache Wohnnutzung

benötigten Massnahmen, bliebe von der Originalsubstanz lediglich das Aussenmauerwerk

erhalten. Die Erhaltung der Primärkonstruktion, anhand derer sich der Eigenwert

des Objektes massgeblich ergebe, sei gemäss Fachbericht ohne massive

Verstärkung des Tragwerks nicht gewährleistet. Mit den erforderlichen

Eingriffen würden das bestehende Konstruktionskonzept und die Bausubstanz

erheblich verändert. Damit würde jedoch der Eigenwert des Gebäudes als Einzelobjekt

nachhaltig zerstört. Am Erhalt einer schon heute zu schwachen Tragkonstruktion,

die in weiten Teilen erneuert bzw. verstärkt werden müsse, um die erforderliche

Tragfähigkeit und Gebrauchstauglichkeit zu gewährleisten, bestehe kein

überwiegendes öffentliches Interesse, zumal von der ursprünglichen Konstruktion

praktisch nichts mehr zu erkennen wäre.

Auch unter

Berücksichtigung des Situationswerts, welcher ein weiterer Grund für die Unterschutzstellung

darstellte, ergebe sich kein anderes Fazit. Von der im angefochtenen Entscheid

besonders hervorgehobenen Westfassade bleibe gemäss Fachbericht in der Substanz

höchstens noch das Mauerwerk erhalten. Es bleibe somit hinsichtlich besonderer

Gestaltung und Erscheinung nichts oder nur minimale Reste in der Substanz

erhalten. Von den Aussenwänden würden bei optimistischer Betrachtungsweise

lediglich deren drei übrigbleiben. Diese noch vorhandene Bausubstanz vermöge

das Schutzziel, nämlich die Erhaltung des Situationswerts, nicht zu erreichen.

Damit erweise sich die Unterschutzstellung unter Würdigung des Gesamtzustands

des Gebäudes als unverhältnismässig.

6.3.2

Die Beschwerdeführerin merkt an, ohne konkretes Sanierungsprojekt sei es

ausserordentlich problematisch, die Erhaltensfähigkeit eines potenziellen

Schutzobjekts zu beurteilen. Je nach Nutzung würden sich einzelne Schutzanordnungen

als verhältnismässig erweisen oder auch nicht. Neben dem Einbau von

Etagenwohnungen gebe es durchaus andere sinnvolle Umbaulösungen, wie etwa die

Umwandlung in ein Doppeleinfamilienhaus, was nicht nur die statischen und

feuerpolizeilichen Probleme lösen, sondern auch die Schallproblematik

weitgehend eliminieren würde. Die Nutzung eines Denkmalschutzobjekts habe sich

an dessen Eignung zu orientieren und nicht an den Wunschvorstellungen des

Grundeigentümers.

6.3.3

Damit setzt sich die Beschwerdeführerin mit der Interessenabwägung der

Vorinstanz kaum auseinander. Sie ist der Auffassung, eine Sanierung sei

verhältnismässig, ohne dies näher zu begründen. Vor der Vorinstanz hatte die

Beschwerdeführerin noch ausgeführt, der Schutzumfang ermögliche es, das

bestehende Gebäude D-Strasse 01 zu sanieren und als Wohnhaus mit attraktiven

und grosszügigen Grundrissen zeitgemäss zu nutzen. Dass attraktive und

grosszügige Grundrisse aufgrund des Schutzzwecks möglich seien, wird von der

Beschwerdeführerin vor Verwaltungsgericht zu Recht nicht mehr behauptet.

Sowohl

das Gutachten J als auch der Fachbericht gehen von einer horizontalen

Nutzung der Liegenschaft aus. Andere Nutzungsmöglichkeiten und die damit

einhergehenden Umbaumassnahmen wurden nicht in Relation zu den Sanierungskosten

und dem Schutzzweck gesetzt. Der Fachbericht und die Vorinstanz sind der

Auffassung, dass das streitbetroffene Gebäude eine Wohnnutzung mit einem

zeitgemässen, heute üblichen, jedoch einfachen Wohnkomfort mit einem

"normalen" baulichen Standard zulassen müsse. Es erscheint als

richtig, dies als Ausgangspunkt zu nehmen. Auch die Beschwerdeführerin ist

nicht der Auffassung, dass die Liegenschaft im Wesentlichen im bisherigen, sehr

einfachen Zustand erhalten werden soll. So ist etwa die Toilette im Erdgeschoss

nur von aussen zugänglich, verfügt das Gebäude über keine eigentliche

Heizanlage (das Gebäude wird lediglich über einzelne Elektroöfen geheizt) und

besteht eine völlig ungenügende Wärme- und Schallisolation. Wie die Vorinstanz

aufgezeigt hat, ist eine zeitgemässe, einfache Wohnnutzung ohne schwerwiegende

Eingriffe in die Bausubstanz nicht möglich. Dies gilt auch dann, wenn die die

Liegenschaft, wie dies die Beschwerdeführerin vorschlägt, für eine Nutzung als

Wohngemeinschaft oder als Büro vorgesehen würde.

6.4

Es ist

demnach davon auszugehen, dass die dem Beschwerdeführer zuzubilligende Nutzung

der Liegenschaft zu einem grossen Sanierungsaufwand führen würde. Vor diesem

Hintergrund ist die Verhältnismässigkeit der Unterschutzstellung näher zu

prüfen.

6.4.1

Sowohl das Gutachten J als auch der Fachbericht stimmen darin überein,

dass die Sparren des Ostteils äusserst bzw. zu knapp dimensioniert sind und die

Tragfähigkeit durch Fäulnis sowie durch biotischen Befall beeinträchtigt ist.

Beide sind der Auffassung, dass der Ostteil der Dachkonstruktion neu erstellt

werden muss. Gemäss Gutachten J und Fachbericht sind die Sparren des

gesamten Dachs äusserst knapp bemessen und vermögen gerade mal die einfache

Eindeckung mit Biberschwanzziegeln zu tragen. Um der Undichtigkeit des Dachs

entgegenzuwirken, müssten die Sparren verstärkt werden. Eine Sanierung und

Verstärkung der Konstruktion würde – nach Fachbericht – zu einer starken

Veränderung des Charakters der ursprünglichen Konstruktion führen, welche

gemäss Unterschutzstellungsbeschluss jedoch gerade geschützt werden sollte. Im

Gutachten J wird zudem darauf hingewiesen, dass es bei der Sanierung der

Dachkonstruktion nicht alleine um die Instandstellung der Tragkonstruktion

gehe, sondern Wärmedämmung und Dichtigkeit wichtige Randbedingungen seien. Eine

wärmetechnische Sanierung der Dachkonstruktion sei zwingend. Inwiefern sich der

Charakter der geschützten Konstruktion dadurch verändern würde, wird im

Gutachten aber nicht erläutert. Es ist mit dem Fachbericht und der Vorinstanz

davon auszugehen, dass letztlich das gesamte Dach neu erstellt werden müsste.

Dem Schutzzweck des Erhalts der bestehenden Konstruktion und Substanz kann

somit nicht nachgekommen werden.

6.4.2

Das Gutachten J beschränkt sich bei der Beurteilung der Fassaden auf

die statischen Aspekte. Es kommt zum Schluss, dass die Fassade im Erdgeschoss

viele Hohlstellen und der Fassadenputz viele Risse, Abplatzungen und

mechanische Beschädigungen aufweisen würden. Die Hohlräume würden ein erhöhtes

Risiko für weitere Schäden bedeuten. Methoden, mit denen die Hohlstellen des

Verputzes saniert werden könnten, seien ihnen nicht bekannt. Ferner würden sich

die Fenstergewände aus Sandstein in einem desolaten Zustand befinden. Der

Verputz, die Gewände und die Läden müssten saniert werden. Auch der Fachbericht

kommt zum Schluss, dass der Verputz an der Nord- und Westfassade nicht

erhaltenswert sei; es sei nicht sinnvoll, Reste des alten Verputzes zu

erhalten, wenn grosse Fassadenflächenanteile entweder stark gerissen oder nicht

mehr vorhanden seien. Bezüglich des Mauerwerks sei die Nordfassade in einem

ordentlichen Zustand; der Zustand der West- und Südfassade könne ohne vertiefte

Untersuchung nicht abschliessend beurteilt werden. Zur Ostfassade führt der

Fachbericht aus, dass die feuerpolizeilichen Brandschutzanforderungen

(voraussichtlich) nicht erfüllt würden und verstärkt werden müssten.

Die

Beschwerdeführerin führte in ihrem Unterschutzstellungsbeschluss aus, dank dem

historischen Kalkputz erhalte die Fassade eine flächige aber angenehme

Reliefwirkung. Der Kalkverputz sei zu erhalten.

Gemäss

den beiden fachlichen Beurteilungen muss der historische Kalkputz indessen ersetzt

werden. Der Erhalt der Originalsubstanz ist nicht möglich. Auch hier kann dem

Schutzzweck nicht genüge getan werden.

6.4.3

Aus wärme- und schalltechnischen Gründen sowie aus Komfortgründen

(anlaufende Scheiben) müssen gemäss Gutachten J Massnahmen zumindest an

den inneren Fenstern vorgenommen. Einzelne Vorfenster seien zudem nicht mehr zu

retten und müssten saniert werden. Auch der Fachbericht kommt zu Schluss, dass

die Fenster in einem desolaten Zustand seien und ersetzt werden müssten. Diese

Massnahmen sind allerdings mit der Unterschutzstellung vereinbar, da die

Fensterflügel durch Nachbauten ersetzt werden dürfen.

6.4.4

Uneinig sind sich das Gutachten J und der Fachbericht bezüglich des

Zustands des Laubengangs. Nach dem Gutachten J ist der Zustand der

Holzfassade soweit gut, mit Ausnahme eines kleinen Bereichs im Westteil. Es

gebe aber Anzeichen von lokaler Fäulnis der Deckenbalken. Die Tragkonstruktion

scheine aber trotz lokaler Schäden in funktionstüchtigem Zustand zu sein. Eine

abschliessende Beurteilung sei erst nach der kompletten Entfernung der unteren

Gipsverkleidung – welche gänzlich ersetzt werden müsse – möglich. Der

Fachbericht empfiehlt eine Nutzlastbeschränkung, da die vorliegende

Konstruktion die erforderlichen Nutz- und Gebrauchslasten bei Weitem nicht

einhalte. Die Bretterverschalung sei stark verwittert und zum Teil nicht mehr

reparierbar. Zudem hätten Undichtigkeiten zu Schäden an der Bausubstanz

geführt, die nur mit unverhältnismässig grossem Aufwand behoben werden könnten.

Die

starke Verwitterung und die Wasserschäden sind anhand der Fotos dokumentiert.

So ist etwa die Gipsdecke (Untersicht) nicht mehr zu retten und muss ersetzt

werden. Aufgrund der Undichtigkeit ist nicht anzunehmen, dass die bestehenden

Bauteile des Laubengangs zu einem Grossteil erhalten werden können, zumal

selbst das Gutachten J festhält, dass Anzeichen von lokaler Fäulnis

bestehen. Auch die Beschwerdeführerin spricht sich in ihrer Stellungnahme vom

27.

August 2012 für die Erneuerung der problematischen Laubenkonstruktion

aus Sicherheitsgründen aus. Es ist in Übereinstimmung mit dem Fachbericht davon

auszugehen, dass der Laubengang nicht in seiner Originalsubstanz erhalten

werden kann.

6.4.5

Nach dem Unterschutzstellungsbeschluss ist die Primärkonstruktion des

Gebäudes (tragende Wände, Balkenlagen zwischen den Geschossen) in allen

Geschossen zu erhalten. Das Gutachten J vermutet einen Insektenbefall der

sichtbaren Holzbauteile, zudem sei die Holzkonstruktion eher knapp

dimensioniert. Für Ausbauwünsche, welche massive Mehrgewichte zur Folge hätten,

reiche die Tragkonstruktion kaum aus. Gleicher Auffassung ist der Fachbericht;

die Bodenkonstruktion sei schwach dimensioniert. Ohne massive Verstärkung des

Tragwerks sei die Erhaltung der bestehenden Konstruktion nicht gewährleistet.

Untergeschoss sind die Balkenköpfe entweder zu 30 % verfault oder die zu

deren Sanierung erstellte Stahlkonstruktion ist durchgerostet. Ebenfalls

Fäulnisschäden weisen die raummittigen Holzstützen auf. Bereits im heutigen

Zeitpunkt, d. h. ohne zusätzliche Lasten, sind die Deckenträger im

Eingangsbereich des Ostteils des Untergeschosses infolge grosser Spannweite

überbeansprucht und weisen gemäss Gutachten J sehr grosse Durchbiegungen

auf. Die Tragkonstruktion ist nicht nur im Untergeschoss knapp dimensioniert,

sondern dies trifft auf alle Geschosse zu. Bei dieser einfachen Konstruktion

ist schon der Einbau von Brandschutzmassnahmen ohne statische Verstärkungen

nicht möglich, ganz abgesehen von Massnahmen zur Wärmedämmung und zum

Schallschutz. Soll das Gebäude nach der Sanierung sinnvoll genutzt werden

können, so kann die Primärkonstruktion grösstenteils nicht in der Originalsubstanz

erhalten werden. Dies ist jedoch – entgegen der Behauptung der

Beschwerdeführerin – nicht primär auf den schlechten Zustand zurückzuführen,

sondern hängt vor allem mit der knapp dimensionierten Tragkonstruktion zusammen.

6.4.6

Tiefgreifende Eingriffe in die Primärstruktur wären auch für den Fall eines

von der Beschwerdeführerin vorgeschlagenen Umbaus in ein Doppeleinfamilienhaus

erforderlich. Zwar vermöchte diese Lösung die Trittschallproblematik zu

eliminieren. Indessen stellt die Primärstruktur gemäss

Unterschutzstellungsbeschluss vom 30. September 2010 einen wesentlichen

Teil des gesamten Baukörpers dar und prägt die Grundstruktur. Letztere ist auf

eine horizontale Nutzung ausgelegt. Abgesehen davon wäre die Umwandlung in ein

Doppeleinfamilienhaus wohl auch mit Eingriffen in die Fassade verbunden. Gemäss

Schutzumfang dürfen aber am Äusseren und Inneren des Hauses keine baulichen Änderungen

vorgenommen werden, welche die Eigenart und Wirkung des Gesamtgebäudes

beeinträchtigen oder substanziell gefährden würden.

6.4.7

Mit der Vorinstanz ist somit davon auszugehen, dass selbst für eine

einfache zeitgemässe Nutzung der Liegenschaft Eingriffe in die Bausubstanz

nötig wären, welche sich mit dem formulierten Schutzziel nicht vereinbaren liessen.

Da die Erhaltung der Primärkonstruktion verlangt wird, diese aber für einen

Umbau zu knapp dimensioniert ist, können weder genügende Brandschutz- und Wärmedämmungsmassnahmen

ergriffen werden noch kann der Trittschall eliminiert werden. Hinzu kommt, dass

die Sanierungsmassnahmen im Verhältnis zum Wert des Gebäudes sehr hoch wären.

Selbst der Denkmalschutz kam nach dem Augenschein vom 9. Februar 2012 zum

Schluss, dass man mit der integralen Erhaltung der Tragstruktur an eine Grenze

stossen würde. In Übereinstimmung mit dem Fachbericht ist davon auszugehen,

dass die grob geschätzten Sanierungskosten im Gutachten J zu niedrig

angesetzt sind, zumal in diesen Kosten weder die Sanierungskosten betreffend Installationen

noch die Kosten für Brandschutz, Wärmedämmung und Schallschutz enthalten sind.

Das ungünstige Kosten-/Nutzen-Verhältnis bei einer Sanierung des Gebäudes

beruht nicht primär auf dem schlechten Zustand desselben, sondern ist in

Zusammenhang zu sehen mit der geringen baulichen Qualität der bestehenden

Bausubstanz bzw. mit der schwachen Tragkonstruktion; diese vermöchte selbst

dann kaum zusätzliche Lasten zu tragen, wenn sie in einwandfreiem Zustand wäre.

6.5

Zusammenfassend

gelangte die Vorinstanz zum Ergebnis, dass aufgrund der schwachen

Tragkonstruktion und der erforderlichen Eingriffe, welche das bestehende

Konstruktionskonzept und die Bausubstanz erheblich verändern, das

Erhaltungsinteresse relativiert werde und die Erhaltung des Gebäudes dem

Eigentümer nicht zugemutet werden könne. Diese Interessenabwägung ist nicht zu

beanstanden. Der Sanierungsaufwand für eine einfache, zeitgemässe Nutzung wäre

gross und gleichzeitig dergestalt, dass das Gebäude seine Identität weitgehend

verlieren würde. Indem die Vorinstanz die Unterschutzstellung als

unverhältnismässig qualifizierte, hat sie in zulässiger Weise in den

Beurteilungsspielraum der Beschwerdeführerin eingegriffen.

7.

7.1

Die

Beschwerdeführerin hält in ihren Rechtsschriften vom 7. Mai 2012 und

27.

August 2012 fest, das Baurekursgericht habe in seinen Erwägungen dem

streitbetroffenen Gebäude eine Zeugeneigenschaft bzw. (ortsbauliche) prägende

Wirkung attestiert. Von dieser Qualifikation sei auszugehen. Es müsse geprüft

werden, ob nicht – minus in maiore – zumindest das äussere (das Ortsbild

prägende) Erscheinungsbild erhalten werden könne bzw. müsse. Sie stelle deshalb

den Eventualantrag, es sei als definitive Schutzmassnahme anstelle der

integralen Erhaltung der Baute die Erhaltung des äusseren Erscheinungsbilds der

im Streit liegenden Baute unter möglichst weitgehendem Erhalt der Bausubstanz

der Umfassungsmauern und des Dachstuhls festzusetzen.

7.2

Die

Vorinstanz hat die prägende Wirkung sowohl im angefochtenen Entscheid (E. 6.3)

als auch in ihrer Stellungnahme 7. September 2012 zwar bejaht, aber

gleichzeitig relativiert (vgl. vorn E. 5.5). Der Situationswert erweist

sich nicht als derart hoch, dass sich eine Unterschutzstellung lediglich des

äusseren Erscheinungsbildes rechtfertigen würde. Wie bereits dargelegt, ist

eine Sanierung des Dachstuhls nicht sinnvoll, insbesondere weil der Ostteil neu

erstellt werden müsste. Die Bausubstanz des Dachstuhls kann folglich nicht erhalten

werden. Zudem ist die Fassade stark renovationsbedürftig. Eine vollständige

Aushöhlung des Gebäudes mit Beschränkung auf reinen Fassadenschutz hätte

zwangsläufig eine Diskrepanz zwischen aussen und innen zur Folge. Die

ortsprägende Wirkung des Gebäudes ist nicht derart hoch, dass sich die sehr aufwendige

Lösung eines Fassadenschutzes unter Aushöhlung der Liegenschaft rechtfertigen

würde. Dem Anliegen des Ortsbildschutzes lässt sich mit einem sorgfältig

gestalteten Neubau ausreichend Rechnung tragen. Die Beschwerde ist daher

abzuweisen.

8.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind

die Kosten der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in

Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Sie ist zudem zu verpflichten, dem Beschwerdegegner eine angemessene

Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).

Demgemäss

erkennt die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 10'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 140.-- Zustellkosten,

Fr. 10'140.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführerin wird verpflichtet, dem Beschwerdegegner innert 30 Tagen nach

Rechtskraft dieses Entscheids eine Parteientschädigung von Fr. 2'000.- zu

zahlen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben

werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet,

beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an…