VB.2012.00290

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2012.00290

10. September 2012Deutsch22 min

(URT.2012.14626)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Der Gemeinderat Zumikon erteilte der F GmbH mit

Beschluss vom 22. August 2011 die baurechtliche Bewilligung für den

Abbruch einer Tankstelle, einer Autogarage und eines Wohnhauses sowie für den

Neubau eines Verkaufs- und Dienstleistungsgebäudes mit Rückkühlanlagen und

Autoabstellplätzen auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01, H-Strasse 02, in

Zumikon. Gleichzeitig wurde die im koordinierten Verfahren ergangene Verfügung

der Baudirektion des Kantons Zürich vom 8. Juni 2011 eröffnet, mit der das

Bauvorhaben unter anderem in lärmschutzrechtlicher Hinsicht bewilligt worden

war.

Erwägungen

II.

A und B, C und D, I und J, K sowie L erhoben mit

gemeinsamer Eingabe Rekurs an das Baurekursgericht und beantragten die

Aufhebung der beiden Entscheide, eventualiter die Rückweisung an die Gemeinde

Zumikon.

Das Baurekursgericht hiess den Rekurs

mit Entscheid vom 20. März 2012 teilweise gut und ergänzte den Entscheid

des Gemeinderats Zumikon mit folgenden Auflagen:

"Das

Parkierungskonzept ist so zu überarbeiten, dass die Abstellplätze für

Angestellte unterirdisch oder überdacht angelegt werden und zugleich genügend

Pflichtabstellplätze für Besucher mit den erforderlichen Massen ausgewiesen

werden. Die Projektänderung ist der Baubewilligungsbehörde vor Baubeginn zur

Bewilligung einzureichen."

"Vor Baubeginn

ist eine Bestätigung der Gemeinde Zumikon als Grundeigentümerin der Parzelle

Kat.-Nr. 03 über die Realisierung des Wegprojektes oder aber ein

Näherbaurecht einzuholen und einzureichen."

Im Übrigen wies das Baurekursgericht den

Rekurs ab, soweit es darauf eintrat.

III.

Mit Eingabe vom 7. Mai 2012 erhoben A und B sowie C

und D Beschwerde beim Verwaltungsgericht. Sie beantragten die Aufhebung des

Entscheids des Baurekursgerichts vom 20. März 2012 sowie der

Baubewilligung des Gemeinderats Zumikon vom 22. August 2011, unter Kosten-

und Entschädigungsfolgen zulasten der F GmbH.

Die Vorinstanz schloss am 6. Juni

2012.

ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Die Baudirektion

beantragte am 7. Juni 2012 unter Verweis auf den Mitbericht der

Volkswirtschaftsdirektion, Amt für Wirtschaft und Arbeit, vom 1. Juni 2012

die Abweisung der Beschwerde. Die F GmbH stellte mit Eingabe vom

11.

Juni 2012 den Antrag, die Beschwerde sei unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen der Beschwerdeführenden abzuweisen. Der Gemeinderat

Zumikon beantragte am 12. Juni 2012, die Beschwerde sei abzuweisen, unter

Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführenden.

Die Kammer erwägt:

1.

Die Beschwerdeführenden sind Eigentümer

von Liegenschaften in der näheren Umgebung des Baugrundstücks. Damit sind sie

von den angefochtenen Bewilligungen mehr als irgendwelche Dritte oder die

Allgemeinheit in ihren eigenen tatsächlichen oder rechtlichen Interessen

betroffen und gestützt auf § 338a Abs. 1 des Planungs- und

Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Beschwerde legitimiert. Da

auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde

einzutreten.

2.

Das

Baugrundstück liegt gemäss geltender Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Zumikon

(BZO) in der Gewerbezone. Das Bauvorhaben sieht den Abbruch der bestehenden

Bauten und den Neubau eines Verkaufs- und Dienstleistungsgebäudes vor. In

dessen Erdgeschoss ist ein R-Verkaufsladen sowie eine Bäckerei/Konditorei mit

Café vorgesehen. Diese beiden Betriebe sollen über

eine Verkaufsfläche von insgesamt rund 1'430 m2 verfügen. Im Obergeschoss ist ein Fitness-Center mit

Spa-Bereich geplant. Im Beiblatt zur Baueingabe vom

14.

April 2011 wies die private Beschwerdegegnerin darauf hin, die Firma X

werde dort ein Fitness-Studio mit Personal Fitness Training, Spa mit

Behandlungsräumen für Massagen sowie einen Bereich mit Sauna, Dampfbad, Jacuzzi

und Ruheraum einrichten. Für den Ausbau ihrer Mieträumlichkeiten, werde sie in

Eigenverantwortung entsprechende Baugesuche zur Bewilligung einreichen.

3.

Die Beschwerdeführenden machen geltend, auf dem Baugrundstück

dürfe die Verkaufsfläche von Verkaufsgeschäften höchstens 1'500 m2

betragen. Die Vorinstanz habe zu Unrecht angenommen, die für das Fitness-Studio

im Obergeschoss vorgesehene Nutzfläche von rund 1'000 m2 löse

keinen unverhältnismässigen Verkehr aus und sei deshalb zulässig. Damit habe

die Vorinstanz auf ein falsches Kriterium abgestellt. Massstab für die Zulässigkeit

seien die drei in Art. 28 Abs. 3 BZO genannten Nutzungen für sperrige

Warenangebote wie Automobile, Werkzeugmaschinen und Möbel. Die

Nutzungsintensität sei beim vorgesehenen Fitnesscenter viel intensiver als jene

bei Verkaufsräumen für Automobile, Werkzeugmaschinen und Möbel. Die vorgesehene

Nutzung als Fitnesszentrum stehe daher im Widerspruch zu Art. 28

Abs. 3 BZO. Im Übrigen sei anzumerken, dass auch Dienstleistungsbetriebe

wie Reisebüros und Schalterhallen von Banken, die einen deutlich geringeren

Publikumsverkehr aufwiesen, als Verkaufsgeschäfte beurteilt würden. Umso mehr

sei das vorgesehene Fitnesszentrum gemäss § 3 Abs. 2 der Verordnung

über die Verschärfung oder die Milderung von Bauvorschriften für besondere

Bauten und Anlagen vom 26. August 1981 (BBV II) als Verkaufsfläche

anzurechnen.

Die private Beschwerdegegnerin hält dem entgegen, gemäss

Baugesuchsakten sei die Nutzung der fraglichen Räume im Obergeschoss auf

Gewerbe/Dienstleistung/Produktion beschränkt. Es seien keine Verkaufsflächen

zur Bewilligung eingegeben und folglich auch keine bewilligt worden. Die

Vorinstanz habe zutreffend festgestellt, durch die vorgesehene Nutzung für

Fitness, Sport und Spa werde kein übermässiger Verkehr ausgelöst. Die

durchschnittliche Verweildauer werde zwei Stunden und mehr betragen. Beim

Erlass von Art. 28 BZO sei es darum gegangen, grössere Läden bzw.

Einkaufszentren wegen des dadurch induzierten motorisierten Verkehrs zu

verhindern. Die Vorinstanz habe daher zu Recht auf dieses Kriterium abgestellt.

Das Fitness-Center stelle keinen dem Publikum offenstehenden Betreib für

Gütergrossverteilung und Detailhandel dar, in dem Waren angeboten würden, da es

sich um einen Dienstleistungsbetrieb handle, der zudem nur einer begrenzten

Anzahl Clubmitgliedern offenstehe.

3.1

Art. 28

BZO in der von der Gemeindeversammlung am 7. Dezember 2009 neu festgesetzten

und von der Baudirektion am 12. April 2011 bewilligten Fassung lautet wie

folgt:

"1 In

der Gewerbezone sind mässig störende Betriebe zulässig. Handels- und

Dienstleistungsgewerbe sind erlaubt.

2.

Bauten für Betriebe, welche unverhältnismässigen Verkehr auslösen,

sind nicht zulässig. Darunter fallen Verkaufsgeschäfte mit einer Verkaufsfläche

von mehr als 500 m2, definiert in der Verordnung über die

Verschärfung oder die Milderung von Bauvorschriften für besondere Bauten und

Anlagen (Besondere Bauverordnung II) vom 26. August 1981. Ausgenommen

bleiben Betriebe gemäss Art. 4 Abs. 2 der Verordnung.

3.

Auf den Grundstücken Kat.-Nr. 04, 05 und 06 [heute

Kat.-Nr. 01] darf die Verkaufsfläche von Verkaufsgeschäften nicht mehr als

1'500 m2 betragen. Ausgenommen bleiben Betriebe gemäss Art. 4

Abs. 2 der Verordnung."

3.2

Die

Auffassung der Beschwerdeführenden, Abs. 3 dieser Bestimmung stelle

überhaupt nicht darauf ab, ob unverhältnismässiger Verkehr ausgelöst werde,

trifft nicht zu. Vielmehr ist die fragliche Regelung in ihrem Zusammenhang,

insbesondere den ersten beiden Absätzen, zu lesen. Daraus ergibt sich, dass die

in Abs. 3 erwähnten Grundstücke nur insofern eine von Abs. 2

abweichende Regelung erfahren, als bei Verkaufsnutzungen nicht bereits bei

einer Verkaufsfläche von mehr als 500 m2, sondern erst bei

einer solchen von mehr als 1'500 m2 davon ausgegangen wird, es

werde unverhältnismässiger Verkehr ausgelöst. Es trifft daher nicht zu, dass

die maximale Verkaufsfläche von 1'500 m2 auf dem Baugrundstück nur

für Nutzweisen überschritten werden darf, die sperrige Warenangebote enthalten

wie Automobile, Werkzeugmaschinen und Möbel. Vielmehr sind auch andere

Nutzungen als Verkaufsnutzungen zulässig, was sich bereits aus Art. 28

Abs. 1 BZO ergibt.

3.3

Es stellt sich nach dem Gesagten die Frage, ob

die Fläche des vorgesehenen Fitness-Centers im Obergeschoss als Verkaufsfläche

im Sinn von Art. 28 BZO zu qualifizieren ist. Da die erlaubten

1'500 m2 Verkaufsfläche im Erdgeschoss bereits annähernd

erreicht werden (R-Verkaufsladen, Bäckerei/Conditorei/Café; vgl. oben,

E. 2), würde das Vorhaben in diesem Fall gegen Art. 28 Abs. 3

BZO verstossen.

Art. 28 BZO verweist auf die BBV

II. Dabei wird nicht restlos klar, ob sich die Begriffe der Verkaufsfläche oder

des Verkaufsgeschäfts oder beide nach der BBV II richten sollen.

Grammatikalisch bezieht sich der Verweis auf die Definition der Verkaufsfläche.

Da § 3 Abs. 3 BBV II nur Verkaufsflächen von Verkaufsgeschäften im

Sinn von § 3 BBV II zum Gegenstand hat, erstreckt sich der Verweis jedoch

indirekt auch auf die Definition von Verkaufsgeschäften gemäss § 3

Abs. 2 BBV II. Dies erscheint denn auch sachgerecht. Wie sich aus dem

Folgenden ergibt (vgl. sogleich, E. 3.4), kann jedoch letztlich

offenbleiben, für welche Definition(en) Art. 28 Abs. 2 BZO auf die

BVV II verweist.

3.4

Auf dem Baugrundstück gilt – wie erwähnt – eine

Flächenbegrenzung für Verkaufsflächen auf 1'500 m2. Bei der im

Obergeschoss geplanten Nutzung handelt es sich unbestrittenermassen nicht um

ein Verkaufsgeschäft im Sinn von § 3 Abs. 1 BBV II. Der von der

Vorinstanz und der privaten Beschwerdegegnerin zitierte Entscheid des Verwaltungsgerichts

vom 20. Dezember 2006 (VB.2005.00347, E. 3.2.1) ist daher vorliegend

nicht einschlägig. Die Beschwerdeführenden vertreten jedoch die Ansicht, ein

Fitness-Center mit Spa sei im Sinn von § 3 Abs. 2 BBV II einem

Verkaufsgeschäft gleichgestellt. Nach dieser Bestimmung sind

Dienstleistungsbetriebe Verkaufsgeschäften gleichgestellt, soweit nach

ihrer Art in ihnen Dienstleistungen wie Waren angeboten werden und damit ein

entsprechender Publikumsverkehr ausgelöst wird.

§ 3 Abs. 2 BBV II nennt

als Beispiele für Dienstleistungsbetriebe, die Verkaufsgeschäften

gleichgestellt sind, Reisebüros und Schalterhallen von Banken. Es sollen mithin

Dienstleistungsbetriebe erfasst werden, die von einem unbeschränkten

Benutzerkreis und jeweils für eine kurze Zeitdauer frequentiert werden. Die

Vorinstanz führte daher zutreffend aus, bei einem Fitness-Studio wie dem

vorliegend geplanten, könne nicht von einer Frequentierung ausgegangen werden,

die eine Gleichbehandlung mit Verkaufsgeschäften im Sinn von § 3

Abs. 1 BBV II rechtfertigen würde (Entscheid der Vorinstanz,

E. 4.3). Auf diese Ausführungen kann verwiesen werden (§ 70 in

Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Die Beschwerdeführenden

setzen sich mit diesen Erwägungen nicht substanziiert auseinander und bringen

nichts vor, was geeignet sein könnte, diese zu entkräften. Weitere

Ausführungen erübrigen sich daher (vgl. VGr, 3. November 2010,

VB.2010.00312, E. 1 mit Hinweisen). Unabhängig davon, worauf sich der

Verweis in Art. 28 Abs. 2 BZO bezieht (vgl. oben, E. 3.3),

handelt es sich bei der geplanten Obergeschossnutzung nicht um einen

unverhältnismässigen Verkehr auslösenden Betrieb im Sinn dieser Bestimmung.

Entsprechend gilt für diesen keine Flächenbegrenzung. Es ist somit nicht zu

beanstanden, dass die Vorinstanz die Einschätzung der kommunalen Baubehörde als

nachvollziehbar erachtete. Die Beschwerde ist in diesem Punkt abzuweisen.

4.

Die

Beschwerdeführenden machen ferner geltend, das Bauvorhaben müsse von der

Parzelle Kat.-Nr. 03 einen Grenzabstand von 5 m einhalten, da die

Realisierung des N-Wegs nicht sichergestellt sei. Das Hauptgebäude unterschreite

diesen Grenzabstand um 2 m. Da die Parzelle des inaktiven N-Wegs entgegen

der Feststellung der Vorinstanz nicht 3,6 m, sondern nur 2,5 m breit

sei, müsse das Bauvorhaben zudem auch den Grenzabstand zum gegenüberliegenden

Grundstück Kat.-Nr. 07 einhalten. Auch dieser Grenzabstand werde nicht

eingehalten, da neben dem Hauptgebäude auch das Erschliessungstrassee von ca.

2.

m Höhe und 72 m Länge abstandspflichtig sei.

Die private

Beschwerdegegnerschaft hält dem entgegen, es treffe zwar zu, dass der Fussweg noch

nicht gebaut sei. Die Erstellung des N-Wegs sei aber im kommunalen Richtplan

eingetragen und aus dem Quartierplan O ergebe sich eine Verpflichtung zu dessen

Bau. Es gelte daher der Grenzabstand von 3,5 m. Dieser sei eingehalten. Ob

das fragliche Grundstück 2,5 m oder 3,5 m breit sei, spiele keine

Rolle. Der ordentliche Grenzabstand von 5 m gegenüber dem Grundstück der

Beschwerdeführenden 1 sei auch dann eingehalten, wenn der Weg nur

2,5 m breit sei.

Auch der

Gemeinderat hält fest, dass die Erstellung der Wegverbindung auf der Parzelle

Kat.-Nr. 03 als zwingende Verpflichtung im Quartierplan O enthalten sei.

Entsprechende Pläne lägen bereits vor und die Realisierung der Wegverbindung

werde mit der Überbauung des Baugrundstücks Kat.-Nr. 01 stattfinden.

4.1

Die

Vorinstanz führte in diesem Zusammenhang aus, es erscheine aufgrund der Form

der Parzelle und der Aufnahme der Fusswegverbindung in den kommunalen

Verkehrsplan wahrscheinlich, dass der Fussweg realisiert werde. Da der Weg aber

noch nicht ausgebaut sei und genutzt werde, könne ohne verbindliche Zusicherung

der Grundeigentümerin dieser Parzelle nicht einfach davon ausgegangen werden,

dass nur ein Abstand gegenüber einer Wegparzelle einzuhalten wäre (Entscheid

der Vorinstanz, E. 8.3). Die Vorinstanz ergänzte die Baubewilligung daher

dahingehend, dass die Bauherrschaft vor Baubeginn eine Bestätigung der Gemeinde

über die Realisierung des Wegprojekts oder aber ein Näherbaurecht einzuholen

und einzureichen habe.

4.2

Die

Gemeinde bestätigte mit ihrer Beschwerdeantwort ausdrücklich, dass die Wegverbindung

N-Weg, deren Kosten sich auf ca. Fr. 110'000.- belaufen würden, mit

der Überbauung des Baugrundstücks realisiert würde. Die Beschwerdeführenden

gingen in ihrer Replik daraufhin nicht mehr auf diesen Punkt ein.

4.3

Das geplante

Gebäude hält zur Nachbarparzelle Kat.-Nr. 03 (N-Weg) einen Abstand von

3,5 m, zu den gegenüberliegenden Parzellen einen solchen von rund 6 m

ein. Da der N-Weg nach dem Gesagten ohne Rechtsverletzung als öffentlicher Weg

im Sinn von § 265 Abs. 1 PBG behandelt werden kann, liegt somit keine

Grenzabstandsverletzung durch das Gebäude vor. Zu prüfen bleibt, ob auch das

Erschliessungstrassee abstandspflichtig ist.

4.4

Die

Vorinstanz führte zutreffend aus, dem Trassee der Zufahrt komme keine Gebäudequalität

zu (Entscheid der Vorinstanz, E. 8.3). Es handelt sich nicht um eine

Baute, die einen Raum zum Schutz von Menschen oder Sachen gegen äussere,

namentlich atmosphärische Einflüsse mehr oder weniger vollständig abschliesst

(§ 2 Abs. 1 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977

[ABV]).

Bauliche Vorrichtungen, die für sich

allein keine Gebäude sind und mangels räumlicher, baulicher und funktioneller

Verbundenheit auch nicht als Bestandteil eines Gebäudes erscheinen, unterliegen

in der Regel keinen Abstandsvorschriften (RB 1969 Nr. 57 =

ZBl 70/1969, S. 433; VGr, 2. November 2005, VB.2005.00294,

E. 2.2; Mäder, Rz. 183). Angesichts des Wortlauts der massgeblichen

Bestimmungen, welche die Abstandspflicht von Gebäuden regeln, ist eine

derartige Verbundenheit nur mit Zurückhaltung zu bejahen. So sind etwa nicht

überdeckte Gartensitz- und Containerabstellplätze nicht abstandspflichtig (VGr,

14.

Januar 2009, VB.2008.00414, E. 1.4 [nicht publiziert]).

Die Vorinstanz

hat mit zutreffender Begründung ausgeführt, die Zufahrt zur Anlieferung könne

nicht als Gebäudeteil qualifiziert werden (Entscheid der Vorinstanz,

E. 8.3). Zwar mag die funktionale Verbundenheit mit dem Gebäude im

vorliegenden Fall über jene hinausgehen, welche einem "Zugangsweg zu einem

Haus oder einem Gartensitzplatz" zukommt. Die auf dem gestalteten Terrain

verlaufende Zufahrt unterscheidet sich aber insbesondere bezüglich ihrer

vertikalen Ausdehnung massgeblich von Balkonen, Erkern, Vordächern und

Aussentreppen, auf deren Behandlung sich die Beschwerdeführenden berufen. Die

Zufahrt kann daher nicht als Gebäudebestandteil bezeichnet werden. Ob die

Gestaltung des Terrains, auf welcher die Zufahrt erstellt wird, einer

Stützmauer bedarf, ist für die Frage der Abstandspflicht nicht von Belang. Die

Vorinstanz wies daher zu Recht darauf hin, es seien lediglich die Vorschriften

über Aufschüttungen und Abgrabungen zu beachten.

5.

Die Vorinstanz

trat auf die Rügen der Beschwerdeführenden in Bezug auf die grundstücksinterne

Erschliessung, die Ausgestaltung des Anlieferungsbereichs und die Details

der Tiefgarage nicht ein (Entscheid der Vorinstanz, E. 9.3). Diesbezüglich

fehle es an der Legitimation, da die Rügen der Beschwerdeführenden höchstens

zur Statuierung von Auflagen führen könnten, die den Beschwerdeführenden keinen

Vorteil zu verschaffen vermöchten.

5.1

Zunächst

ist festzuhalten, dass die Beschwerdeführenden im Rekursverfahren – anders als

in der Beschwerdeschrift behauptet – nicht geltend machten, die Fahrbahnbreite

der Anlieferung genüge nicht einmal den Anforderungen an eine Notzufahrt. Eine

diesbezügliche Gehörsverletzung durch die Vorinstanz liegt entsprechend nicht

vor.

5.2

Die

Beschwerdeführenden rügen, bei einer Verbreiterung des Anlieferungstrassees von

3,5 m auf 6 m könnten im besten Fall 102 Parkplätze geschaffen

werden, wodurch die Zahl der Pflichtabstellplätze nicht erreicht werde. Es

müsse daher ein neues Projekt ausgearbeitet werden, weshalb die Baubewilligung

aufzuheben sei.

Die – vor

Verwaltungsgericht erstmals vorgebrachte – Behauptung der Beschwerdeführenden,

die Zufahrt müsse über eine Breite von 6 m verfügen, entbehrt der

Grundlage. Es ist nicht einzusehen, weshalb zusätzlich zum Freiraum für das

Öffnen der Fahrzeugtür noch ein "Begehungsfreiraum" von 55 cm

notwendig sein soll. Ebenso wenig lässt es sich rechtfertigen, den behaupteten

Freiraum beidseits zu verlangen, da keine Notwendigkeit besteht, die

Fahrzeugtüren auf beiden Seiten gleichzeitig zu öffnen. Die vorgesehene Breite

von 3,5 m erscheint somit zwar als schmal, was die Zweckmässigkeit beeinträchtigen

mag. Eine Rechtsverletzung ist jedoch nicht ersichtlich. Eine geringfügige

Verbreiterung würde zudem nicht die von den Beschwerdeführenden beschriebenen

weitreichenden Folgen nach sich ziehen, weshalb der Schluss der Vorinstanz, ein

allfälliger Mangel könnte nebenbestimmungsweise geheilt werden, nicht zu

beanstanden ist.

5.3

Die

Beschwerdeführenden bemängeln ferner, die Einfahrt von Lastwagen bis zu

40.

Tonnen von der P-Strasse in die Zulieferung sei gar nicht möglich. Dies

ergebe sich aus der Schleppkurve.

In den

Erwägungen der Baubewilligung führte der Gemeinderat Zumikon zwar aus, die

Radien für die Anlieferung mit 40 Tonnen-Fahrzeugen mit Anhängern seien

eingehalten. Es besteht jedoch keine Verpflichtung, die Anlieferung mit solchen

Fahrzeugen vorzunehmen und die Zufahrt entsprechend auszugestalten.

Vorgeschrieben ist lediglich eine der Art, Lage und

Zweckbestimmung der Bauten und Anlagen entsprechende Zufahrt für Fahrzeuge der

öffentlichen Dienste und der Benützer (§ 237 Abs. 1 PBG). Dass vorliegend keine der Art und Grösse

der Verkaufsgeschäfte adäquate Belieferung erfolgen könnte, machen die

Beschwerdeführenden nicht geltend und wird aus den Akten auch nicht

ersichtlich. Vielmehr belegen die Pläne, dass die Schleppkurven für den

Fahrzeugtyp B mit Hilfsradius 9,05 m eingehalten sind. Die von den

Beschwerdeführenden im Rekursverfahren eingereichte, unübersichtliche

Plandarstellung der Schleppkurven, vermag diese Pläne nicht in Zweifel zu

ziehen, zumal sie bei der Ein- und Ausfahrt nicht denselben Hilfsradius

anwendet und – soweit ersichtlich – nicht den ganzen vorhandenen Raum ausnützt.

Der Entscheid der Vorinstanz ist in diesem Punkt somit nicht zu beanstanden.

6.

6.1

Soweit die

Beschwerdeführenden die Erschliessung über die P-Strasse als ungenügend

rügen, ist zunächst festzuhalten, dass die Vorinstanz diesbezüglich auf den

Rekurs eingetreten ist (vgl. Entscheid der Vorinstanz, E. 9.3,

S. 21 f.). Nur hinsichtlich der grundstücksinternen Erschliessung,

der Ausgestaltung des Anlieferungsbereichs und der Details in der Tiefgarage

sprach die Vorinstanz den Beschwerdeführenden die Rekurslegitimation ab

(Entscheid der Vorinstanz, E. 9.3, S. 22; dazu oben, E. 5).

6.2

Der

Gemeinde steht bei der Beurteilung der genügenden Erschliessung und der Verkehrssicherheit

ein von der Rekursinstanz zu beachtender Ermessensspielraum zu (RB 1986

Nr. 13; VGr, 18. August 2004, VB.2003.00430, E. 4.2 mit

Hinweisen = BEZ 2004 Nr. 64). Das Verwaltungsgericht nimmt von

vornherein nur eine Rechtskontrolle vor (§ 50 VRG).

6.3

Die

Vorinstanz führte zutreffend aus, die P-Strasse weise eine Fahrbahnbreite von

5,5 m und ein beidseitig geführtes Trottoir von je 2 m auf. Damit

erfülle sie gemäss Anhang der Zugangsnormalien ohne Weiteres die technischen

Anforderungen an eine nutzungsorientierte Sammelstrasse mit einem

Anwendungsbereich von bis zu 600 Wohneinheiten (unter Umständen gar bis zu 1000

Wohneinheiten), wobei das zweite Trottoir nicht zwingend verlangt werde. Das

vorhandene Verkehrsberuhigungsschild und zwei Abstellplätze, würden am

Ausbaustandard der Strasse nichts ändern, zumal das Schild verschoben werden

könne und die Abstellplätze bei einer Realisierung der Senkrechtparkfelder aufgehoben

werden müssten. Auch die Situation bei der Anlieferung des benachbarten

S-Verkaufsgeschäfts sei für die Frage der genügenden Erschliessung nicht

relevant. Allfälligen Verkehrsengpässen sei mit verkehrspolizeilichen

Massnahmen zu begegnen.

Die

Beschwerdeführenden bringen nichts vor, was diese Ausführungen entkräften

würde. So besteht kein Grund von vornherein anzunehmen, die Anordnung, die

Warenanlieferung müsse zwischen 7.00 Uhr und 19.00 Uhr erfolgen, werde

missachtet. Es wird Aufgabe der Behörden sein, dies periodisch oder bei

entsprechenden Verdachtsmeldungen zu überprüfen. Unzutreffend ist auch die

Behauptung der Beschwerdeführenden, es fehle notwendiger Stauraum für

Anlieferungsfahrzeuge. Aus den massgeblichen Plänen ergibt sich, dass hinter

einem im Bereich der Anlieferungsrampe stehenden Lastwagen problemlos ein

weiterer abgestellt werden kann. Die Situation ist in keinerlei Hinsicht mit

der in BEZ 2011 Nr. 5 beurteilten vergleichbar. Dort bestand in einem sehr

unübersichtlichen Bereich einer verkehrsreichen Strasse überhaupt keine

Abstellmöglichkeit für Kleinlastwagen und Kastenwagen mit Hochdächern, weshalb

es voraussehbar war, dass es etwa durch Handwerker, Reinigungs- und

Hauslieferdienste, Paketzustellungen, Möbellieferungen und dergleichen zu nicht

voraussehbaren Verkehrsbehinderungen kommen würde.

6.4

Zu Recht

weisen die Beschwerdeführenden darauf hin, dass sich die Vorinstanz nicht

ausdrücklich mit der geltend gemachten Gefährdung der Verkehrssicherheit durch

die Anordnung der vorgesehenen acht Senkrechtparkfelder unmittelbar neben der

Parkhausein- und -ausfahrt und unweit der Kreuzung P-/Q-Strasse befasst hat.

Die Beschwerdeführenden hatten diesbezüglich in ihrer Rekursschrift zwar nicht,

wie nun erstmals vor Verwaltungsgericht, geltend gemacht, es bestünde bei

diesen Parkfeldern eine Sichtweite von nur gerade 15 m. Sie hatten jedoch

gerügt, bei jeder Ein- und Ausfahrt werde die P-Strasse einschliesslich der

Ein- und Ausfahrt des offenen Parkdecks blockiert und die verlangte

Mindestsichtweite von 50 m unterbrochen. Es bestehe ein erhöhtes

Unfallrisiko. Wegen der Parkplätze werde das als Schulweg empfohlene Trottoir

regelmässig überfahren. Die Parkplätze seien daher nicht verkehrssicher.

Die Vorinstanz

hat sowohl die tatsächlichen Verhältnisse als auch die rechtlichen

Anforderungen, insbesondere jene der Verkehrssicherheitsverordnung zutreffend

dargelegt. Ferner hat sie bezüglich der erwähnten acht im Baulinienbereich

gelegenen Parkfelder an der P-Strasse darauf hingewiesen, es sei im Rahmen der

angeordneten Überarbeitung des Parkierungskonzepts zu beachten, dass diese als

Pflichtabstellplätze nur zulässig seien, wenn ihre spätere Verlegung auf Kosten

des Pflichtigen möglich sei (Entscheid der Vorinstanz, E. 7.3). Die

Vorinstanz ging damit offensichtlich davon aus, die Verkehrssicherheit sei vom

Gemeinderat zu Recht bejaht worden. Eine sachgerechte Anfechtung war den

Beschwerdeführenden ohne Weiteres möglich. Wollte man wegen der fehlenden

ausdrücklichen Begründung in diesem Punkt eine Verletzung des rechtlichen

Gehörs erblicken, so würde diese nicht besonders schwer wiegen, weshalb sie im

vorliegenden Verfahren geheilt werden könnte.

6.5

Es trifft

zu, dass die Lage der acht Senkrechtparkplätze unmittelbar neben der

Ein-/Ausfahrt des Parkdecks auf den ersten Blick nicht unproblematisch

erscheint. Bei der Ausgestaltung der Abfahrt vom Parkdeck wird daher der Gewährleistung

einer möglichst grossen Übersichtlichkeit besondere Aufmerksamkeit zu widmen

sein. Die Behauptung der Beschwerdeführenden, die Sichtweite von den

Parkplätzen aus betrage nur 15 m, trifft jedoch nicht zu. Zudem wird die

Situation dadurch massgeblich entschärft, dass beidseitige Trottoirs bestehen,

dass in der P-Strasse Tempo 30 signalisiert ist, und dass sowohl die

Parkplatznutzer als auch die vom Parkdeck in die P-Strasse einbiegenden

Fahrzeuge den fraglichen Bereich nur mit geringer Geschwindigkeit passieren.

Eine Gefährdung

der Verkehrssicherheit durfte von den Vorinstanzen daher verneint werden. Diese

Beurteilung ist jedenfalls nicht rechtsverletzend.

7.

7.1

In Bezug

auf den Lärmschutz weisen die Beschwerdeführenden zu Recht darauf hin,

dass die Ausgangslage nach der von der Vorinstanz angeordneten Überarbeitung

des Parkierungskonzepts nicht mehr genau jener entspricht, die dem Gutachten

zugrunde liegt.

Dieses Urteil

kann sich nur zur Rechtmässigkeit der angefochtenen Bewilligung auf der

Grundlage des vorliegenden Gutachtens äussern. Es muss daher offenbleiben, ob

nach einer allfälligen Projektanpassung ein neues Gutachten erforderlich sein

wird.

Immerhin ist

darauf hinzuweisen, dass die von der Vorinstanz angeordnete Überarbeitung nicht

zu einer Zunahme der zu erwartenden Lärmimmissionen führt. Insbesondere macht

die Beschwerdegegnerschaft zu Recht geltend, dass alle Parkplätze – auch

jene für die Beschäftigten – als Besucherparkplätze behandelt wurden. Die

notwendigen Verschiebungen führen daher nicht zu mehr von den offenen

Parkflächen ausgehendem Lärm.

7.2

Soweit die

Beschwerdeführenden vor Verwaltungsgericht daran festhalten, das Gutachten gehe

zu Unrecht davon aus, dass die Parkfläche II zwischen 19.00 Uhr und 7.00 Uhr

nicht benutzt werde und in dieser Zeit keine Anlieferung erfolgen würden, kann

ihrer Auffassung nicht gefolgt werden. Die Vorinstanz hat zutreffend

festgehalten, dass die

beschränkten Anlieferungs- und Nutzungszeiten der Parkfläche II Teil der

Baubewilligung und so einzuhalten seien, ansonsten eine Projektänderung

einzureichen wäre. Die entsprechenden Annahmen des Gutachtens sind daher nicht

zu beanstanden.

7.3

In Bezug

auf die Einhaltung der Planungswerte machen die Beschwerdeführenden

geltend, bei den Parkflächen I und II müsse auch am Tag eine Pegelkorrektur von

5.

dB für die Art der Parkierungsanlage vorgenommen werden. Es müsse

mehrfach angehalten und angefahren werden, was bei der Steigung der Auffahrt

erheblichen Lärm verursache Es sei daher für den Tongehalt eine Pegelkorrektur

von mindestens 2 dB einzusetzen. Bei der Pegelkorrektur für den

Impulsgehalt sei in solchen Fällen der Maximalwert von 6 dB einzusetzen,

da vielfach Türen und Kofferräume zugeschlagen würden. Die vorgesehene Wand

genüge den Anforderungen an eine Lärmschutzwand nicht. Es sei daher ein Dämmwert

von höchstens -2 dB einzusetzen.

Die Vorbringen

der Beschwerdeführenden vermögen das Gutachten, das zum Schluss kommt, die

Planungswerte seien eingehalten, nicht in Zweifel zu ziehen. Die gemäss der SN-Norm 640 578 eingesetzte Pegelkorrektur für die Art der

Parkierungsanlage ist nicht zu beanstanden. Am Tag ist diesbezüglich keine

Korrektur vorzunehmen. Die Steigung der Auffahrt wurde im Emissionspegel

berücksichtigt. Der deutlich hörbare Impulsgehalt wurde, wie bei Einkaufszentren

üblich, mit einer Pegelkorrektur von 4 dB berücksichtigt. Schliesslich

legen die Beschwerdeführenden nicht substanziiert dar, inwiefern die

Lärmschutzwand den Anforderungen nicht genügen soll. Dies ist denn auch aus den

Akten nicht ersichtlich.

7.4

Auch die

Rüge, bei der Prüfung, ob die Immissionsgrenzwerte eingehalten werden,

sei der vorbestehende Verkehr nicht berücksichtigt worden, ist unbegründet. Die

Beschwerdegegnerschaft weist zu Recht darauf hin, dass der zu erwartende

Mehrverkehr vorliegend nicht zu einer Überschreitung der Immissionsgrenzwerte

führen kann. Unter diesen Umständen konnte die Baudirektion darauf verzichten,

von der Bauherrschaft einen eingehenderen Nachweis zu verlangen. Schliesslich

wies die Vorinstanz zutreffend darauf hin, dass ohnehin eine Abnahmemessung

durchzuführen sein wird (Entscheid der Vorinstanz, E. 11.3; angefochtene

Bewilligung der Baudirektion).

8.

Die Beschwerde erweist sich als

unbegründet und ist abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens

den Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit

§ 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Diese sind zudem zu verpflichten, der

privaten Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17

Abs. 2 lit. a VRG). Angemessen erscheint eine solche in der Höhe von

insgesamt Fr. 2'000.-.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 12'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 200.-- Zustellkosten,

Fr. 12'200.-- Total der Kosten.

3.

Die

Kosten des Beschwerdeverfahrens werden je zu einem Viertel den Beschwerdeführenden 1.1, 1.2, 2.1 und 2.2, unter

solidarischer Haftung für den Gesamtbetrag, auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführenden werden im gleichen Verhältnis und unter solidarischer Haftung

verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 1 eine Parteientschädigung von

insgesamt Fr. 2'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab

Rechtskraft dieses Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,

1000.

Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an…