VB.2012.00297

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2012.00297

25. Oktober 2012Deutsch23 min

(URT.2012.14725)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Am 25. Februar 2010 stellte die A AG bei der

Gemeinde D ein Baugesuch in Bezug auf bereits erstellte Veränderungen auf dem

in der Landwirtschaftszone gelegenen Grundstück Kat.-Nr. 01, Üetliberg

(Uto Kulm). Sie ersuchte um nachträgliche Bewilligung (1.) einer

temporären Möblierung des Hotelvorplatzes als

Aussenwirtschaft (Aufstellen von Tischen und Stühlen zwischen dem Wintergarten

und dem Aussichtsturm [Gartenwirtschaft] sowie zwischen dem Hoteleingang und

dem Eingang zum Wintergarten [Lounge]), (2.) der Montage einer

Sonnenschutzmarkise (zwischen dem Hoteleingang und dem Eingang zum Wintergarten)

und (3.) der Erstellung einer Metallglasverkleidung

des Fluchtwegstegs unter dem Wintergarten (zur Absturzsicherung des Fluchtwegs

aus dem Restaurant). Für die gleichen Bauvorhaben stellte die A AG am 26. Februar

2010 bei der Baudirektion des Kantons Zürich ein Gesuch um Erteilung einer

raumplanungsrechtlichen Ausnahmebewilligung.

Am 24. August 2011 eröffnete die Bau- und

Planungskommission D der A AG, der Vereinigung E, dem Verein F

sowie der Verein G die Abweisung des Baugesuchs der A AG.

Gleichzeitig eröffnete sie ihnen die am 8. Juli 2011 ergangene Verfügung

der Baudirektion des Kantons Zürichs, mit der diese das Baugesuch der A AG

nachträglich verweigert und die örtliche Baubehörde eingeladen hatte, die

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu prüfen. Die Bau- und

Planungskommission D hielt in ihrer Anordnung fest, der Verfügung der kantonalen

Baudirektion sei nichts beizufügen; über die erforderlichen

Massnahmen zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands sei nach Eintritt

der Rechtskraft der Baudirektionsverfügung Beschluss zu fassen.

Erwägungen

II.

Am 27. September 2011 gelangte die A AG mit

Rekurs an das Baurekursgericht und beantragte im

Wesentlichen die Aufhebung der Anordnung der Baudirektion vom 8. Juli 2011

bzw. der Bau- und Planungskommission D vom 24. August 2011 sowie die

Erteilung einer Ausnahmebewilligung für die beantragten Bauvorhaben.

Auf entsprechendes Gesuch hin lud das Baurekursgericht

am 19. Oktober 2011 den Verein F und die Vereinigung E zum

Baurekursgerichtsverfahren bei. Die Beigeladenen beantragten am 7. Dezember

2011.

die Rekursabweisung.

Mit Entscheid vom 20. März 2012 hiess das

Baurekursgericht den Rekurs der A AG teilweise gut.

Es hob die Verfügung der Baudirektion vom 8. Juli 2011 insofern auf, als

damit die Bewilligung für die Gartenwirtschaft und die Lounge auf dem Vorplatz

des Hotel-Restaurants verweigert worden war. Die raumplanungsrechtliche Bewilligung

für die Gartenwirtschaft und die Lounge auf dem Vorplatz wurde – befristet bis

am 31. Dezember 2015 – nachträglich erteilt; im Übrigen wurde der Rekurs

abgewiesen (Disp.-Ziff. I). Die Verfahrenskosten von insgesamt Fr. 3'700.-

wurden zu je 1/3 der Baudirektion, der Vereinigung E und der A AG

auferlegt (Disp.-Ziff. II). Die Vereinigung E wurde verpflichtet, der

A AG eine Umtriebsentschädigung von Fr. 400.- zu bezahlen (Disp.-Ziff. III).

In Bezug auf den Verein F hielt das Baurekursgericht im Rahmen der

Erwägungen fest, die am 19. Oktober 2011 erfolgte einstweilige Beiladung

werde mangels Rekurslegitimation wieder aufgehoben.

III.

Am 7. Mai 2012 erhob die Vereinigung E beim

Verwaltungsgericht Beschwerde gegen den Entscheid des Baurekursgerichts vom 20. März

2012.

und beantragte, (1.) Disp.-Ziff. I dieses Entscheids sei insoweit

aufzuheben, als die raumplanungsrechtliche Bewilligung für die Gartenwirtschaft

und die Lounge befristet bis am 31. Dezember 2015 erteilt worden sei; (2.)

der Bau- und Planungskommissionsbeschluss vom 24. August 2011 und die Verfügung

der Baudirektion vom 8. Juli 2011 seien vollumfänglich zu bestätigen; (3.)

Disp.-Ziff. II des Entscheids des Baurekursgerichts sei insoweit

aufzuheben, als der Vereinigung E Kosten auferlegt worden seien; (4.)

Disp.-Ziff. III des Entscheids sei insoweit aufzuheben, als die Vereinigung E

zur Zahlung einer Umtriebsentschädigung an die A AG verpflichtet worden

sei; (5.) die Kosten des Beschwerde- und Rekursverfahrens seien der A AG

aufzuerlegen; (6.) der Vereinigung E sei für das Beschwerde- und

Rekursverfahrens eine angemessene Umtriebsentschädigung zuzusprechen.

Die Bau- und Planungskommission D und die Baudirektion

verzichteten am 16. Mai bzw. 11. Juni 2012 auf Einreichung einer

Beschwerdeantwort. Das Baurekursgericht beantragte am 6. Juni 2012 die

Abweisung der Beschwerde. Die A AG stellte mit Beschwerdeantwort vom 6. Juli

2012.

das Begehren, die Beschwerde sei vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf

einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Vereinigung E.

Am 13. Juni 2012 ersuchte das Statthalteramt des

Bezirks H das Verwaltungsgericht, das Amt zu gegebener Zeit und in geeigneter

Form über den rechtskräftigen Entscheid des Beschwerdeverfahrens in Kenntnis zu

setzen. Begründet wurde das Gesuch damit, dass beim Statthalteramt ein

strafrechtliches Verfahren hängig sei, das Nutzungsänderungen, bauliche

Veränderungen sowie die Erweiterung der Aussenbewirtschaftung auf dem Üetliberg

betreffe.

Die Gemeinde D verzichtete am 25. Juli 2012 auf

Stellungnahme zur Beschwerdeantwort. Mit Replik vom 16. August 2012 hielt

die Vereinigung E an ihren Anträgen und der Beschwerdebegründung fest. Die

A AG hielt an ihren Begehren mit Duplik vom 11. September 2011 fest.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist für die vorliegende Streitsache nach § 41 Abs. 1

in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Die Vereinigung E ist gestützt auf § 338a Abs. 2

des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur

Beschwerdeerhebung legitimiert. Da auch die übrigen formellen Rechtsmittelvoraussetzungen

erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

1.2

Der Streitgegenstand des vorliegenden Verfahrens beschränkt sich auf

die Frage der Zulässigkeit der temporären Möblierung des

Hotelvorplatzes der Beschwerdegegnerin zum Betrieb einer Gartenwirtschaft und

Lounge. Nicht Gegenstand bilden hingegen die von den Baubehörden rechtskräftig

abgewiesenen Gesuche der Beschwerdeführerin, eine Sonnenschutzmarkise zu

montieren und eine Metallglasverkleidung des

Fluchtwegstegs zu erstellen.

2.

2.1

Voraussetzung

einer Baubewilligung ist, dass a) die Bauten und Anlagen dem Zweck der

Nutzungszone entsprechen und b) das Land erschlossen ist (Art. 22 Abs. 2

des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung

[Raumplanungsgesetz, RPG]). Ausserhalb der Bauzonen können – abweichend von Art. 22

Abs. 2 lit. a RPG – Bewilligungen erteilt werden, Bauten und Anlagen

zu errichten oder ihren Zweck zu ändern, wenn: a) der Zweck der Bauten und

Anlagen einen Standort ausserhalb der Bauzonen erfordert; und b) keine

überwiegenden Interessen entgegenstehen (Art. 24 RPG).

2.2

Der

Bundesrat regelt, unter welchen Voraussetzungen Zweckänderungen gewerblich genutzter

Bauten und Anlagen zulässig sind, die vor dem 1. Januar 1980 erstellt

wurden oder seither als Folge von Änderungen der Nutzungspläne zonenwidrig

geworden sind (Art. 37a RPG). Zweckänderungen und Erweiterungen von

zonenwidrig gewordenen gewerblichen Bauten und Anlagen können bewilligt werden,

wenn: a) die Baute oder Anlage rechtmässig erstellt oder geändert worden

ist; b) keine wesentlichen neuen Auswirkungen auf Raum und Umwelt

entstehen; c) die neue Nutzung nach keinem anderen Bundeserlass unzulässig

ist; d) höchstens eine geringfügige Erweiterung der bestehenden Erschliessung

notwendig ist; e) sämtliche Infrastrukturkosten, die im Zusammenhang mit

der Zweckänderung der Bauten und Anlagen anfallen, auf den Eigentümer überwälzt

werden; f) keine wichtigen Anliegen der Raumplanung entgegenstehen (Art. 43

Abs. 1 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 [RPV]). Die

zonenwidrig genutzte Fläche darf um 30 % erweitert werden; Erweiterungen innerhalb

des bestehenden Gebäudevolumens werden nur zur Hälfte angerechnet (Art. 43

Abs. 2 RPV). Soll die zonenwidrig genutzte Fläche ausserhalb des

bestehenden Gebäudevolumens um mehr als 100 m2 erweitert

werden, so darf dies nur dann bewilligt werden, wenn die Erweiterung für die

Fortführung des Betriebs erforderlich ist (Art. 43 Abs. 3 RPV).

2.3

Bestimmungsgemäss

nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr

zonenkonform sind, werden in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt (Art. 24c

Abs. 1 RPG). Solche Bauten und Anlagen können mit Bewilligung der

zuständigen Behörde erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder

wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden

sind. In jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der

Raumplanung vorbehalten (Art. 24c Abs. 2 RPG). Änderungen an Bauten

und Anlagen, auf die Artikel 24c RPG anwendbar ist, sind zulässig, wenn die

Identität der Baute oder Anlage einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen

Zügen gewahrt bleibt. Verbesserungen gestalterischer Art sind zulässig (Art. 42

Abs. 1 RPV). Massgeblicher Vergleichszustand für die Beurteilung der

Identität ist der Zustand, in dem sich die Baute oder Anlage im Zeitpunkt der

Erlass- oder Planänderung befand (Art. 42 Abs. 2 RPV). Ob die

Identität der Baute oder Anlage im Wesentlichen gewahrt bleibt, ist unter Würdigung

der gesamten Umstände zu beurteilen. In jedem Fall gelten folgende Regeln: a) Innerhalb

des bestehenden Gebäudevolumens darf die anrechenbare Bruttogeschossfläche nicht

um mehr als 60 % erweitert werden; b) ist eine Erweiterung innerhalb

des bestehenden Gebäudevolumens nicht möglich oder nicht zumutbar, so kann sie

ausserhalb erfolgen; die gesamte Erweiterung darf in diesem Fall weder 30 %

der zonenwidrig genutzten Fläche noch 100 m2 überschreiten;

die Erweiterungen innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens werden nur halb

angerechnet (Art. 42 Abs. 3 RPV). Eine Baute oder Anlage darf nur

wieder aufgebaut werden, wenn sie im Zeitpunkt der Zerstörung oder des Abbruchs

noch bestimmungsgemäss nutzbar war und an ihrer Nutzung ein ununterbrochenes

Interesse besteht. Das Gebäudevolumen darf nur so weit wieder aufgebaut werden,

dass es die nach Art. 42 Abs. 3 RPV zulässige Fläche umfassen kann. Art. 42

Abs. 3 lit. a RPV ist nicht anwendbar. Sofern dies objektiv geboten

erscheint, darf der Standort der Ersatzbaute oder -anlage von demjenigen der

früheren Baute oder Anlage geringfügig abweichen (Art. 42 Abs. 4

RPV).

3.

3.1

Im Urteil

1C_328/2010 vom 7. März 2011 hatte das Bundesgericht die Rechtmässigkeit

der Einfassung und Überdachung der Süd- und Rondoterrasse

des Hotel-Restaurants Uto Kulm zu beurteilen. Darauf ist im Folgenden

einzugehen, soweit die bundesgerichtlichen Erwägungen für die Beurteilung der

Rechtmässigkeit der vorliegend strittigen Vorplatzmöblierung möglicherweise entscheidrelevant

sind.

3.2

Erwägung 3.3 des Urteils 1C_328/2010 vom 7. März 2011 hielt das

Bundesgericht fest, für den vor den umstrittenen Umbauten

bestehenden Hotel- und Restaurantbetrieb der A AG sei

eine Standortgebundenheit im Sinn von Art. 24 lit. a RPG zu

verneinen. Jedenfalls soweit der Betrieb nicht nur als Ausflugsrestaurant,

sondern darüber hinaus als Hotel und namentlich auch als Seminarhotel diene, seien

besonders wichtige und objektive Gründe, die den Standort des Betriebs in der

Landwirtschaftszone gegenüber anderen Standorten innerhalb der Bauzone als viel

vorteilhafter erscheinen liessen, nicht ersichtlich. Angesichts der Nähe des

Betriebs zur Stadt Zürich sowie zu den angrenzenden Gemeinden und dank der nahe

liegenden S-Bahn-Haltestelle Uetliberg bestehe keine Notwendigkeit für die

Schaffung von Übernachtungsmöglichkeiten ausserhalb der Bauzone. So seien insbesondere

auch Wanderer – anders als bei einer weit vom Siedlungsgebiet abgelegenen

Bergunterkunft – nicht auf eine Übernachtungsmöglichkeit im Hotel der

Beschwerdeführerin angewiesen. Erweise sich aber der vor den umstrittenen

Änderungen bestehende Betrieb der Beschwerdeführerin gesamthaft als nicht

standortgebunden im Sinn von Art. 24 lit. a RPG, so gelte dies auch

für die nicht bewilligte Erweiterung der zonenfremden Bauten. Soweit das

Bundesgericht in einigen Entscheiden Bauten, die einem zonenfremden, aber

standortgebundenen Betrieb dienten und aus technischen oder

betriebswirtschaftlichen Gründen notwendig seien, ausserhalb der Bauzonen

grundsätzlich als standortgebunden anerkannt habe (sogenannt abgeleitete

Standortgebundenheit), komme dieser Grundsatz vorliegend schon deshalb nicht

zur Anwendung, weil die vor den umstrittenen Umbauten bestehenden Anlagen nach

dem Gesagten eben nicht als standortgebunden gelten könnten. Der Umstand, dass

in den Jahren 2000 und 2001 Umbauten als standortgebunden bewilligt worden

seien, ändere nichts an der fehlenden Standortgebundenheit des gesamten

Hotel-Restaurants sowie der nun umstrittenen Umbauten. Die Rechtskraft der in

der Vergangenheit erteilten Bewilligungen erfasse nur die bewilligten Bauten.

Bei Vorliegen eines Änderungsgesuchs seien die Behörden berechtigt und unter

Umständen verpflichtet, die Standortgebundenheit des gesamten Betriebs erneut

zu überprüfen. Die Verneinung der Standortgebundenheit führe in einem solchen

Fall – sofern keine Widerrufsgründe vorlägen – zwar nicht zur Beseitigung der

rechtskräftig bewilligten bestehenden Bauten, aber zur Verweigerung des Änderungsgesuchs.

3.3

Erwägung 3.5 des Urteils 1C_328/2010 vom 7. März 2011

hielt das Bundesgericht fest, dass der A AG eine

nachträgliche Ausnahmebewilligung gemäss Art. 24 RPG für die umstrittenen

Umbauten zu Recht verweigert worden sei, weil schon die bestehenden Bauten nicht

als standortgebunden im Sinn von lit. a anerkannt werden könnten, womit

sich auch der Erweiterungsbau von vornherein als nicht standortgebunden erweise.

Aus diesem Grund habe das Verwaltungsgericht, ohne Bundesrecht zu verletzen,

auf die Prüfung verzichten dürfen, ob für die umstrittenen Umbauten eine

betriebswirtschaftliche Notwendigkeit bestehe bzw. sich in den letzten Jahren

ergeben habe.

3.4

In Erwägung 4.3 des Urteils 1C_328/2010 vom 7. März 2011 erwog das Bundesgericht, das Hotel-Restaurant Uto Kulm sei schon vor

dem 1. Januar 1980 als solches betrieben worden und stelle eine gewerblich

benutzte Baute bzw. Anlage im von Art. 37a RPG dar. Die Frage, ob für die

umstrittenen Erweiterungsbauten eine Ausnahmebewilligung erteilt werden könne,

beurteile sich somit nach Art. 37a RPG in Verbindung mit Art. 43 RPV.

Art. 24c RPG sei für die A AG nicht günstiger und scheide bereits aus

diesem Grund aus. Für die Beurteilung, ob mit den Erweiterungsbauten das nach Art. 43

RPV zulässige Höchstmass überschritten würde, seien (analog zu Art. 24c

RPG in Verbindung mit Art. 42 Abs. 2 RPV) sämtliche seit der

massgebenden Rechts- oder Planänderung vorgenommenen Um- und Erweiterungsbauten

zu berücksichtigen. Die mit den umstrittenen jüngsten Umbauten verbundene Flächenerweiterung

sei somit zu den früheren Erweiterungen hinzuzuzählen, und zwar mindestens

zurück bis zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Raumplanungsgesetzes am 1. Januar

1980.

Dem Einwand der A AG, die mit den Umbauten in den Jahren 1986, 2000

und 2002 verbundenen Flächenerweiterungen dürften nicht mitberücksichtigt werden,

weil diese von den kantonalen Behörden gestützt auf Art. 24 RPG rechtskräftig

bewilligt worden seien, könne nicht gefolgt werden. Die Rechtskraft der in der

Vergangenheit erteilten Bewilligungen erfasse nämlich nur die bewilligte

Anlage. Die kantonalen Behörden seien berechtigt gewesen, die Frage, gestützt

auf welche Bestimmung eine Ausnahmebewilligung für die jüngsten Umbauten

erteilt werden könnte, neu zu prüfen, die entsprechenden Bestimmungen

anzuwenden und folgerichtig die mit den früheren Umbauten verbundenen

Flächenerweiterungen mitzuberücksichtigen.

3.5

In Erwägung 4.4 des Urteils 1C_328/2010 vom 7. März 2011

erwog das Bundesgericht schliesslich, das nach Art. 37a RPG

in Verbindung mit Art. 43 RPV zulässige Mass für Flächenerweiterungen sei mit

den vorliegend zu beurteilenden Umbauten gesprengt worden, wenn man die mit den

Umbauten in den Jahren 1986, 2000 und 2002 verbundenen Erweiterungen

mitberücksichtige. Damit stehe fest, dass der A AG eine nachträgliche

Ausnahmebewilligung nach Art. 37a RPG in Verbindung mit Art. 43 RPV

für die umstrittenen Umbauten zu Recht verweigert worden sei.

3.6

Im Urteil

des Verwaltungsgerichts VB.2010.00039 vom 15. April 2010, das dem Bundesgerichtsurteil

1C_328/2010 vom 7. März 2011 zugrunde liegt, war das Verwaltungsgericht in

Erwägung 3.4.3 zum Schluss gekommen, es sei nicht zu beanstanden, dass auch die

als standortgebunden bewilligten Umbauten an das zulässige Erweiterungsmass von

30.

% angerechnet würden. Somit sei das maximal erlaubte Erweiterungsmass

bereits mit dem Umbau zum Seminarhotel überschritten worden, sodass eine

zusätzliche Erweiterung gestützt auf Art. 37a RPG in Verbindung mit Art. 43

RPV unabhängig von ihrem Ausmass nicht infrage komme. Das Verwaltungsgericht

stützte sich auf folgende, in Erwägung 3.4.1 des Urteils erwähnte Zahlen: Im

Jahr 1985 wies das Grundstück der Beschwerdegegnerin eine Gesamtfläche von

3'268 m2 auf. Vor dem Umbau zum Seminarhotel wurde das Restaurant

im Jahr 1986 um 127 m2 und im Jahr 2000 um 285 m2

erweitert, was einer Erweiterung um 8,7 % entspricht. Der Umbau zum

Seminarhotel im Jahr 2002 benötigte eine zusätzliche Fläche von 834 m2

oder 25,5 %. Die gesamthaft bewilligte Fläche des Seminarhotels beträgt

somit 1'119 m2, was einer Erweiterung von 34,2 % entspricht.

4.

4.1

Im vorliegenden Fall erteilte das Baurekursgericht der

Beschwerdegegnerin eine nachträgliche, bis am 31. Dezember 2015 geltende

Ausnahmebewilligung nach Art. 24 RPG. Die Bewilligung umfasst die

Erlaubnis, zwischen dem Wintergarten und dem Aussichtsturm sowie zwischen dem Hoteleingang

und dem Eingang zum Wintergarten Tische und Stühle für den Betrieb einer

Gartenwirtschaft bzw. einer Lounge aufzustellen.

4.2

Das Baurekursgericht begründete die nachträgliche Bewilligungserteilung

damit, dass die Vorplatzmöblierung als abgeleitet standortgebunden

einzustufen sei. Mit der Gartenwirtschaft werde eine Anlage erstellt, die einen

zusätzlichen Betriebsteil des Restaurants Uto Kulm darstelle bzw. die

betrieblich eng verknüpft sei mit einer ausserhalb der Bauzone liegenden,

bereits erstellten standortgebundenen Anlage. Auf dem Hotelvorplatz auf der

Kuppe des Üetlibergs bestehe ein aus dem Restaurant hergeleitetes besonderes

betriebswirtschaftliches Bedürfnis, eine Gartenwirtschaft und Lounge zu betreiben.

Es handle sich nicht nur um ein privates Interesse der Bauherrschaft; vielmehr

bestehe an diesem Standort auch ein grosses öffentliches Interesse am Betrieb

eines Freiluftrestaurants. Der Üetliberg sei das grösste und beliebteste

Erholungsgebiet Zürichs. Ausflügler aller Art, Wanderer, Jogger und Biker

tummelten sich dort täglich auf den Wegen, Pfaden und Trails. Zuoberst befänden

sich nicht nur ein Seminar-, Bankett- und Eventhotel, sondern auch ein Aussichtsturm,

der zahlreiches Publikum anlocke. Mit der Teilrevision des kantonalen Richtplans

vom 28. Juni 2010 habe der Kantonsrat dieser besonderen und intensiven

privaten wie öffentlichen Nutzung der Bauparzelle, die sich gegenwärtig noch in

der Landwirtschaftszone befinde, Rechnung getragen. Demnach setze der Kanton

für den Uto Kulm einen kantonalen Gestaltungsplan fest, der die öffentlichen

Interessen an der Nutzung des Aussenraums sichere, die zulässigen Bauten und

Anlagen und deren Nutzung festlege sowie die notwendigen verkehrsmässigen

Regelungen treffe. Sodann erscheine das Ausmass der umstrittenen Gartenwirtschaft

und Lounge durchaus angemessen, zumal der Zugang zum Känzeli, zum

Aussichtspunkt und zum Aussichtsturm gemäss Bauplan gewährleistet bleibe und

offenen Terrassenflächen – entgegen der Auffassung der Baudirektion – der um

30.

% erweiterbaren Grundfläche gemäss Art. 24c bzw. Art. 37a RPG

in Verbindung mit Art. 42 Abs. 3 bzw. Art. 43 Abs. 2 und 3

RPV nicht zuzurechnen seien. Da die Beschwerdegegnerin lediglich um eine

temporäre Vorplatzbestuhlung ersucht habe, sei die Ausnahmebewilligung zu

befristen. Eine Befristung bis Ende 2015 trage dem laufenden Planungsverfahren

Rechnung und berücksichtige den Umstand, dass auf der Bauparzelle infolge der

Bauten auf der Süd- und Rondoterrasse teilweise ein widerrechtlicher Zustand

bestehe, der der Erteilung einer unbefristeten Ausnahmebewilligung

entgegenstehe.

4.3

Die

Beschwerdeführerin, eine Minderheit des Baurekursgerichts sowie die Baudirektion

sind der Auffassung, dass die strittige Vorplatzmöblierung nicht

bewilligungsfähig sei. Eine (unbefristete oder befristete) Bewilligung komme

weder aus Gründen der Standortgebundenheit noch der Bestandesgarantie infrage.

4.4

Die

Beschwerdegegnerin macht geltend, die Vorinstanz habe die Standortgebundenheit

der Gartenwirtschaft und der Lounge zu Recht aus der Standortgebundenheit des

bereits bestehenden Berg- bzw. Ausflugsrestaurants Uto Kulm abgeleitet.

Bergrestaurants seien grundsätzlich standortgebunden, wenn sie aus

betriebswirtschaftlichen Gründen auf Standorte ausserhalb der Bauzonen

angewiesen seien. In Bezug auf den Üetliberg habe das Bundesgericht die

fehlende Standortgebundenheit nur für den Hotel- und Restaurationsbetrieb

bejaht, nicht aber für das Ausflugsrestaurant. Für die Beurteilung der

Standortgebundenheit seien das Seminarhotel und das Ausflugsrestaurant nicht

als Einheit zu verstehen. Die Vorplatzmöblierung für die Gartenwirtschaft und

Lounge diene – anders als die verglaste Südterrasse – nicht dem Seminarhotel,

sondern in erster Linie dem Ausflugsrestaurant, das rechtmässig erstellt worden

sei und primär von Tagestouristen (und nicht von Seminargästen) genutzt werde.

Gemäss einem Urteil des Verwaltungsgerichts könne der Hotelbetrieb unter

Umständen sogar als betriebsnotwendiger Annex zum standortgebundenen Bergrestaurant

betrachtet werden, auch wenn der Hotelbetrieb selber nicht standortgebunden

sei. Ferner verlange die Rechtsprechung für jede Anlage eine separate,

projektbezogene Überprüfung der Standortgebundenheit. Das vorliegend

umstrittene Vorhaben stelle einen zusätzlichen Betriebsteil des rechtmässig

erstellten, standortgebundenen Ausflugsrestaurants dar. Da die Nutzung des

Vorplatzes als Gartenwirtschaft standortgebunden sei, unterliege sie keiner

flächenmässigen Begrenzung. Vielmehr genüge ein besonderes betriebswirtschaftliches

oder technisches Bedürfnis, die Baute am vorgesehenen Ort und in der geplanten

Dimension zu erstellen, was die Vorinstanz in Bezug auf die Vorplatzmöblierung

zu Recht bejaht habe. Falls die Standortgebundenheit des Ausflugs- und

Bergrestaurants zu verneinen wäre, müsste das bestehende Hotel-Restaurant, das

bereits seit den 1950er-Jahren mit einer Aussenwirtschaft im Bereich der

Südterrasse betrieben worden sei, als bestandesgeschützt erachtet werden.

Diesfalls wäre die offene Terrassenfläche, auf der sich die Gartenwirtschaft

befinde, der nach Art. 43 RPV erweiterbaren Fläche nicht zuzurechnen.

5.

5.1

Folgenden ist zu prüfen, ob das Baurekursgericht die strittige Vorplatzmöblierung

zu Recht für befristete Zeit bewilligt hat.

5.2

Es stellt

sich zunächst die Frage, ob das Baurekursgericht die abgeleitete Standortgebundenheit

der Vorplatzmöblierung bejahen durfte (vgl. E. 4.2), nachdem das Bundesgericht

die abgeleitete Standortgebundenheit der Terrassenverglasung verneint hatte

(vgl. E. 3.2). Sowohl in Bezug auf die Vorplatzmöblierung als auch in

Bezug auf die Terrassenverglasung wäre eine differenzierte Beurteilung der

Standortgebundenheit an sich denkbar: Diese könnte in Bezug auf das

Ausflugsrestaurant bejaht werden (zu den Voraussetzungen vgl. BGr, 20. September

2012,1C_496/2011, E. 3.4), während sie gleichzeitig in Bezug auf das

Seminarhotel verneint werden könnte (vgl. VGr, 12. Dezember 2005,

VB.2005.00324, E. 5.3). Das Bundesgericht hat die Möglichkeit einer

solchen Differenzierung im Urteil betreffend Terrassenverglasung zwar

angedeutet, letztlich aber verworfen, indem es von einer gesamthaften

Beurteilung der Standortgebundenheit ausging und diese verneinte (BGr, 7. März

2011,1C_328/2010, E. 3.3). Weshalb es sich in Bezug auf die vorliegend

strittige Vorplatzmöblierung anders verhalten sollte, ist nicht ersichtlich: Sowohl

die eingeglaste Terrasse als auch die Gartenwirtschaft und Lounge dienen zwar

in erster Linie dem Ausflugstourismus, in zweiter Linie aber auch den Hotel-

und Seminargästen. Nachdem das Bundesgericht die abgeleitete

Standortgebundenheit in Bezug auf die Terrasse verneint hat mit der Begründung,

dass das bestehende Hotel-Restaurant Uto Kulm gesamthaft nicht als

standortgebunden zu erachten sei (BGr, 7. März 2011,1C_328/2010, E. 3.3;

vgl. Waldmann/Hänni, Handkommentar RPG 2006, Art. 24 N. 12; Rudolf

Muggli, Kommentar RPG, Juni 2009, Art. 24 N. 13), muss das Gleiche

auch für die vorliegend strittige Vorplatzmöblierung gelten. Die Vorinstanz hat

die abgeleitete Standortgebundenheit der Gartenwirtschaft und Lounge somit zu

Unrecht bejaht. Angesichts der fehlenden Standortgebundenheit des

Hotel-Restaurants der Beschwerdegegnerin erübrigt sich die Prüfung der Frage, ob für die Vorplatzmöblierung eine betriebswirtschaftliche Notwendigkeit

besteht (vgl. BGr, 7. März 2011,1C_328/2010, E. 3.5).

5.3

Der Umstand, dass im Bereich der Südterrasse des Hotel-Restaurants der

Beschwerdegegnerin während Jahrzehnten – bis zur unrechtmässigen Einglasung –

eine offene Gartenwirtschaft betrieben worden ist, führt zu keiner anderen

Beurteilung. Wie die Baudirektion in der Verfügung vom 8. Juli 2010 zu

Recht bemerkte, stellt die Vorplatzmöblierung nicht eine voraussetzungslos

zulässige "Verschiebung" der rechtmässig betriebenen Gartenwirtschaft

vom ehemaligen Standort (Südterrasse) zum heutigen Standort (Vorplatz) dar. Wer

– wie die Beschwerdegegnerin – am Standort einer rechtmässig betriebenen Gartenwirtschaft

auf eigenmächtige Weise eine illegale Baute errichtet, hat keinen Anspruch darauf,

den Betrieb der Gartenwirtschaft an einen anderen Standort zu verschieben, ohne

sich das Areal des neuen Standorts als Ausweitung der zonenwidrig

genutzten Fläche anrechnen lassen zu müssen. Die Bewilligungsfähigkeit setzt

somit voraus, dass das zulässige Erweiterungsmass von 30 % noch nicht

ausgeschöpft ist. Die Rechtsprechung hat unmissverständlich festgehalten, dass

das zulässige Erweiterungsmass auf dem Grundstück der Beschwerdegegnerin seit

dem Umbau zum Seminarhotel im Jahr 2002 ausgeschöpft ist (BGer, 7. März

2011,1C_328/2010, E. 4.4; VGr, 15. April 2010, VB.2010.00039,

E. 3.4.1 und 3.4.3), weshalb eine nachträgliche

Ausnahmebewilligung nach Art. 37a RPG in Verbindung mit Art. 43 RPV

in Bezug auf die Vorplatzmöblierung nicht infrage kommt. Art. 24c RPG und Art. 42

RPV wirken sich für die Beschwerdegegnerin nicht günstiger aus als Art. 37a

RPG und Art. 43 RPV (vgl. BGr, 7. März 2011,1C_328/2010,

E. 4.3), weshalb die entsprechenden

Bewilligungsvoraussetzungen nicht näher zu prüfen sind.

5.4

Nachdem

feststeht, dass das Hotel-Restaurant der Beschwerdegegnerin nicht als standortgebunden

zu erachten ist und dass die strittige Vorplatzmöblierung zu einer unzulässigen

Ausweitung der zonenwidrig genutzten Fläche führen würde, erweist sich das

Bauvorhaben unabhängig von der Vornahme einer Interessenabwägung als nicht bewilligungsfähig

(vgl. Art. 24 RPG und Art. 43 RPV). Demnach erübrigt sich die Prüfung

der von der Vorinstanz erörterten Frage, wie gross das öffentliche Interesse am

Betrieb eines Freiluftrestaurants auf dem Üetliberg ist.

5.5

Die

Beschwerdegegnerin kann schliesslich auch aus dem von ihr erwähnten kantonalen

Gestaltungsplan nichts zu ihren Gunsten ableiten: Der betreffende

Gestaltungsplan ist unbestrittenerweise noch nicht rechtskräftig und kann

deshalb zum heutigen Zeitpunkt keinen Einfluss auf die Beurteilung der

Bewilligungsfähigkeit der strittigen Vorplatzmöblierung entfalten. Anzumerken

ist, dass es der Beschwerdegegnerin freisteht, die Baubehörden nach Rechtskraft

des Gestaltungsplans erneut um Bewilligung einer Gartenwirtschaft und Lounge

auf dem Vorplatz zu ersuchen.

5.6

Zusammenfassend

erweist sich die umstrittene Vorplatzmöblierung als nicht bewilligungsfähig.

Gründe, die ausnahmsweise für die Zulässigkeit einer befristeten Bewilligung

sprechen können (vgl. VGr, 17. Dezember 2009, VB.2009.00308, E. 8.2),

sind im vorliegenden Fall nicht ersichtlich.

6.

6.1

Die

Beschwerde ist somit gutzuheissen, ohne dass die weiteren Rügepunkte (Bewilligungsbefristung;

Bewilligungskompetenz der Vorinstanz) geprüft werden müssten. Der

vorinstanzliche Entscheid ist demnach aufzuheben, soweit das Baurekursgericht

den Rekurs guthiess, die Verfügung der Baudirektion vom 8. Juli 2011 aufhob,

die Bewilligung für die Gartenwirtschaft und die Lounge auf dem Vorplatz

nachträglich bis Ende 2015 erteilte und der Beschwerdeführerin Kosten- und

Entschädigungspflichten auferlegte.

6.2

Bei diesem

Ergebnis sind die Rekursverfahrenskosten in der Höhe von Fr. 3'700.- zu

2/3 der Beschwerdegegnerin und zu 1/3 der Baudirektion aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2

VRG); da die Baudirektion das Urteil des Baurekursgerichts nicht angefochten

hat, bilden die ihr auferlegten Rekurskosten nicht Gegenstand des

Beschwerdeverfahrens. Die Beschwerdegegnerin ist zu verpflichten, der anwaltlich

vertretenen Beschwerdeführerin für das Rekursverfahren eine angemessene

Parteientschädigung zu entrichten (§ 17 Abs. 2 VRG).

6.3

Die Kosten

des Beschwerdeverfahrens sind ausgangsgemäss der Beschwerdegegnerin

aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2

VRG). Die Beschwerdegegnerin ist ferner zu verpflichten, der Beschwerdeführerin

für das Beschwerdeverfahren eine angemessene Parteientschädigung zu entrichten

(§ 17 Abs. 2 VRG).

7.

Das sinngemässe Gesuch des Statthalteramts

des Bezirks H vom 13. Juni 2012 um Zustellung des vorliegenden Urteils ist

gutzuheissen (vgl. § 7 Abs. 3 VRG; Art. 44 der Schweizerischen

Strafprozessordnung vom 5. Oktober 2007 [StPO]; Hauser/Schweri/Lieber, Kommentar

zum zürcherischen Gerichtsorganisationsgesetz [GOG], Zürich/Basel/Genf 2012, § 150

N. 4).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom

20.

März 2012 wird aufgehoben, soweit das Baurekursgericht den Rekurs

guthiess, die Verfügung der Baudirektion vom 8. Juli 2011 aufhob, die

Bewilligung für die Möblierung auf dem Vorplatz der Beschwerdegegnerin

nachträglich bis Ende 2015 erteilte und der Beschwerdeführerin Kosten- und

Entschädigungspflichten auferlegte.

2.

Die

Rekursverfahrenskosten in der Höhe von Fr. 3'700.- werden zu 2/3 der

Beschwerdegegnerin und zu 1/3 der Baudirektion auferlegt.

3.

Die

Beschwerdegegnerin wird dazu verpflichtet, der Beschwerdeführerin für das Rekursverfahren

eine Parteientschädigung in der Höhe von Fr. 1'500.- (Mehrwertsteuer inbegriffen)

zu entrichten, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.

4.

Die

Gerichtsgebühr für das Beschwerdeverfahren wird festgesetzt auf

Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 220.-- Zustellkosten,

Fr. 5'220.-- Total der Kosten.

5.

Die

Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.

6.

Die

Beschwerdegegnerin wird dazu verpflichtet, der Beschwerdeführerin für das Beschwerdeverfahren

eine Parteientschädigung in der Höhe von Fr. 2'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen)

zu entrichten, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.

7.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

8.

Mitteilung an…