VB.2012.00299

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2012.00299

7. Mai 2013Deutsch42 min

(URT.2013.15199)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Die Baukommission der Stadt Wädenswil erteilte der

B AG mit Beschluss vom 12. Oktober 2010 die baurechtliche Bewilligung

für den Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern und den Umbau eines Fabrikkomplexes

auf den Grundstücken Kat.-Nr. 7340, 7341, 13022 und 13023 auf dem Areal

der Halbinsel Giessen in Wädenswil.

Zusammen mit diesem Beschluss wurde die

Verfügung der Baudirektion des Kantons Zürich vom 12. August 2010

eröffnet, mit der diese die strassenpolizeiliche Bewilligung, die Bewilligung

in Bezug auf den überkommunalen Ortsbildschutz, die aufgrund der

Landanlagekonzession erforderliche Bewilligung sowie die

gewässerschutzrechtliche Bewilligung – zum Teil unter Auflagen – erteilt hatte.

Ebenfalls zusammen mit der

Baubewilligung wurde der Beschluss des Stadtrats Wädenswil vom 11. Januar

2010 eröffnet, mit dem sechs Gebäude aus dem kommunalen Inventar der kunst- und

kulturhistorischen Schutzobjekte entlassen worden waren.

Erwägungen

II.

Gegen diese Entscheide erhoben der

Schweizer Heimatschutz (SHS) und die Zürcherische Vereinigung für Heimatschutz

(ZVH) sowie F und weitere Nachbarn Rekurs bei der Baurekurskommission II

(seit. 1. Januar 2011: Baurekursgericht).

Mit Entscheid vom 20. März 2012 vereinigte

das Baurekursgericht die gegen die genannten Entscheide erhobenen Rekurse

(G.-Nrn. R2.2010.00302–00307; Disp.-Ziff. II Abs. 1). Den Antrag auf gemeinsame Behandlung der Rekurse mit jenen in den

Verfahren G.-Nrn. R2.2011.00066 betreffend den Umbau der Fabrikantenvilla

(Gebäude Giessen 6, Assek.-Nr. 18, Kat.-Nr. 13022; wegen

geplanter Projektänderung sistiertes Rekursverfahren) und R2.2011.00125

betreffend die Verlegung und Sanierung des das Bauareal durchfliessenden

Reidbachs wies das Baurekursgericht ab (Disp.-Ziff. II Abs. 2). Es

hiess die Rekurse gegen die Baubewilligung vom 12. Oktober 2010 (G.-Nrn. R2.2010.00302

und 00306) gut und hob diese auf (Disp.-Ziff. IV). Die

Rekurse gegen die Verfügung der Baudirektion vom 12. August 2010 (G.-Nrn. R2.2010.00303

und 00307) schrieb das Baurekursgericht als infolge Aufhebung

der Baubewilligung gegenstandslos geworden ab (Disp.-Ziff. V). Die Rekurse

gegen den Stadtratsbeschluss vom 11. Januar 2010 (G.-Nrn. R2.2010.00304

und 00305) hiess das Baurekursgericht teilweise gut

(Disp.-Ziff. III Abs. 1). Es hob diesen insoweit auf, als damit die

Entlassung des Wohnhauses "Giessenau", Assek.-Nr. 25,

Giessen 9, und des Waschhauses (ehemaliges Walchegebäude), Assek.-Nr. 20,

auf dem Grundstück Kat.-Nr. 13023 verfügt worden war. Der Stadtrat wurde

eingeladen, diese beiden Gebäude unter Schutz zu stellen (Disp.-Ziff. III

Abs. 2). Im Übrigen wies es die Rekurse gegen den Stadtratsbeschluss vom

11.

Januar 2010 ab (Disp.-Ziff. III Abs. 3).

III.

Mit Eingabe vom 7. Mai 2012 erhoben

der SHS und die ZVH mit gemeinsamer Eingabe Beschwerde beim Verwaltungsgericht

mit folgenden Anträgen (VB.2012.00299):

"1. Es

sei in Gutheissung der Beschwerde der angefochtene Entscheid BRGE II

Nrn. 0037/2012-0042/2012 vom 20. März 2012 in folgenden Punkten

aufzuheben:

1.1

Dispositivziffer II

Abs. 2.

1.2

Dispositivziffer III

insoweit, als damit der Rekurs der Beschwerdeführenden im Verfahren

G.-Nr. R2.2010.00305 abgewiesen wurde.

1.3

Dispositivziffer V.

1.4

Ausgangsgemäss

Dispositiv

Dispositivziffer VI [Kosten] und VII [Parteientschädigungen].

2. Es sei der

Stadtratsbeschluss vom 11. Januar 2010 […] auch insoweit aufzuheben als

damit die Entlassung der Gebäude

2.1. AOI-Inv.

Nr. 463, Fabrikkomplex Assek.-Nr. 22, Kat.-Nr. 13023,

Giessen 8,

2.2. AOI-Inv.

Nrn. 466–468, Arbeiterwohnhäuser/Kosthäuser Assek.-Nr. 11, 14 und 15,

Kat.-Nr. 13021, Giessen 1–5,

aus dem

kommunalen Inventar der schutzwürdigen Objekte verfügt wurde und es sei [der

Stadtrat] einzuladen, diese vier Gebäude unter Schutz zu stellen.

3. Es sei die

Verfügung der [Baudirektion] vom 12. August 2010 (BVV 10-0015) aufzuheben.

4. Eventualiter

sei die Sache zur Neubeurteilung im Sinne der Erwägungen direkt an die beiden

Erstinstanzen, subeventualiter an die Vorinstanz zurückzuweisen.

5. Es sei

festzustellen, dass auch das Verfahren G.-Nr. R2.2011.00066 betreffend

Umbau der Fabrikantenvilla mit den anderen hängigen Verfahren, insbesondere den

Gegenstand des vorliegenden Verfahrens bildenden, koordinationsbedürftig ist

und es sei die Sache diesbezüglich zur Neubeurteilung im Sinne der Erwägungen

an die Vorinstanz zurückzuweisen.

6. Es sei das

vorliegende Beschwerdeverfahren mit dem Beschwerdeverfahren der Beschwerdeführenden

gegen den Entscheid BRGE II Nr. 0043/2012 betreffend Verlegung und

hochwassersicherer Ausbau Reidbach, Gebiet Giessen, Wädenswil, zu vereinigen.

7. Es sei das

vorliegende Beschwerdeverfahren zu sistieren, bis der Regierungsrat über den

Rekurs der Beschwerdeführenden im Verfahren Geschäfts-Nrn. 64/2012

betreffend Denkmalpflege, Unterschutzstellung der Objekte Fabrikantenvilla,

Kölla, Maillart (Kat.-Nr. 13022 und 13023), Halbinsel Giessen in

Wädenswil, gemäss Verfügung der Baudirektion vom 29. November 2011

entschieden hat und entweder dieser Entscheid rechtskräftig geworden ist oder

eine dagegen erhobene Beschwerde mit dem vorliegenden Beschwerdeverfahren

vereinigt werden kann, was bereits jetzt gegebenenfalls beantragt wird.

8. Alles

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft."

Ebenfalls mit Eingabe vom 7. Mai

2012 erhoben die B AG (Bauherrschaft) und die

C AG (Grundeigentümerin) mit gemeinsamer Eingabe

beim Verwaltungsgericht Beschwerde gegen den Entscheid des Baurekursgerichts

vom 20. März 2012 (VB.2012.00300). Sie beantragten, dieser sei aufzuheben,

soweit damit die Rekurse gutgeheissen worden seien, und die Baubewilligungen

seien vollumfänglich zu bestätigen. In verfahrensrechtlicher Hinsicht

beantragten sie die Durchführung eines Augenscheins; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

zulasten der Beschwerdegegnerschaft und der Vorinstanz.

Mit Präsidialverfügung vom 11. Mai

2012 wurden die Verfahren VB.2012.00299 und VB.2012.00300 vereinigt (wo

nicht anders vermerkt, beziehen sich die Aktenzitate im Folgenden auf das

Verfahren VB.2012.00299). Mit Präsidialverfügung vom

21. Juni 2012 wurde das Sistierungsbegehren des SHS und der ZVH

abgewiesen.

Die Vorinstanz schloss am 8. August

2012 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Die B AG und

die C AG beantragten am 7. September 2012, die Beschwerde des SHS und der SVH sei unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten des SHS und der SVH abzuweisen, soweit darauf

einzutreten sei. Die Baudirektion beantragte am 14. September 2012 die

Abweisung der Beschwerde des SHS und der SVH. Der SHS und die ZVH stellten am

17. September 2012 den Antrag, die Beschwerde der B AG und der

C AG sei unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten derselben

abzuweisen. F und die weiteren bereits im Rekursverfahren beteiligten Nachbarn

(vgl. Rubrum) liessen am 14. September 2012 beantragen, die Verfahren

VB.2012.00299 und VB.2012.00300 seien separat zu führen. Die Beschwerde der

B AG und der C AG sei unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten

derselben abzuweisen. Der Stadtrat Wädenswil beantragte am 27. September

2012, die Beschwerde des SHS und der ZVH sei abzuweisen, soweit darauf

einzutreten sei, unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführenden. In Bezug

auf die Beschwerde der B AG und der C AG verzichtete der Stadtrat Wädenswil

auf das Stellen von Anträgen.

Mit ihren weiteren Eingaben hielten die

Parteien an ihren Anträgen fest.

Die Kammer erwägt:

1.1 Das

Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom

24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der Beschwerde gegen den Entscheid der

Vorinstanz zuständig.

1.2 Gegen den

Entscheid der Vorinstanz haben sowohl der SHS und die ZVH (Beschwerdeführende 1

und 2; im Folgenden: "Verbände") als auch die Bauherrin und die

Grundeigentümerin (Beschwerdeführende 3 und 4; im Folgenden:

"Bauherrschaft") Beschwerde erhoben. Erstere sind gemäss § 338a

Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur

Beschwerde legitimiert. Für Letztere ergibt sich die Beschwerdelegitimation aus

§ 338a Abs. 1 PBG.

1.3 Auf die

form- und fristgereicht erhobenen Beschwerden ist einzutreten.

Gegenstand des vorliegenden Verfahrens bildet der

Entscheid der Vorinstanz vom 20. März 2012, mit dem diese den

Inventarentlassungsbeschluss des Stadtrats vom 11. Januar 2010, die

Baubewilligung der Baukommission vom 12. Oktober 2010 für den

Baubereich A sowie die dieses Bauprojekt betreffende Bewilligung der

Baudirektion vom 12. August 2010 beurteilte. Dabei hob die Vorinstanz den

Inventarentlassungsbeschluss teilweise, die Baubewilligung vollständig auf. Die

Rekurse gegen die Baudirektionsverfügung schrieb die Vorinstanz als infolge

Aufhebung der Baubewilligung gegenstandslos geworden ab.

Im Zusammenhang mit der baulichen Entwicklung des

Giessenareals sind weitere Entscheide ergangen, die ebenfalls noch nicht

rechtskräftig geworden sind und die ebenfalls durch das Verwaltungsgericht zu

beurteilen sind. Es handelt sich dabei zum einen um das Projekt der Verlegung

des Reidbachs (VB.2012.00298), zum anderen um die Baubewilligung vom

29. November 2011 für die Ersatzneubauten von drei Kosthäusern, die

ebenfalls mit Beschluss vom 11. Januar 2010 aus dem kommunalen Inventar

der schutzwürdigen Bauten entlassen worden waren (VB.2012.00618).

Auch gegen die Bewilligung des Umbauprojekts für die

Fabrikantenvilla rekurrierten der SHS und die ZVH an das Baurekursgericht.

Dieses Verfahren (R2.2011.00066) ist – soweit ersichtlich – nach wie vor bei

der Vorinstanz pendent. Hingegen wurde die diesbezügliche Schutzverfügung der

Baudirektion vom 29. November 2011 (betreffend Fabrikantenvilla,

Kölla-Anbau und Maillart-Bau) vom Regierungsrat mit Rekursentscheid vom

27. März 2013 bestätigt. SHS und ZVH haben mit Eingabe vom 19. April

2013 angekündigt, auch gegen diesen Entscheid Beschwerde zu erheben. Die

Beschwerde ging heute am Verwaltungsgericht ein (VB.2013.00337).

Die Vorinstanz war einerseits von den Verbänden,

andererseits von F und weiteren

Nachbarn (im Folgenden "Nachbarn") angerufen worden. Letztere

haben gegen den Rekursentscheid keine Beschwerde erhoben. Sie sind hingegen

insofern als Beschwerdegegner am Verfahren beteiligt, als die

Bauherrschaft Beschwerde führt. Dies wird bei

der Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen zu berücksichtigten sein.

Zur tatsächlichen Ausgangslage kann

weitgehend auf E. 5 des vorinstanzlichen Entscheids verwiesen werden

(§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Auf der

Halbinsel Giessen befinden sich zahlreiche Bauten, die im Inventar der kunst-

und kulturhistorischen Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung der Stadt Wädenswil

verzeichnet sind. Es handelt sich um eine Industrieanlage mit dazugehörigem

Fabrikantenwohnhaus, Kosthäusern und Nebengebäuden,

die sich im 19. Jahrhundert entwickelt hatte.

Gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt

Wädenswil ist das Baugrundstück Kat.-Nr. 13023 der Industriezone IA und im

Ufergrünbereich der Freihaltezone zugeschieden. Im Übrigen gehört die Halbinsel

der zwei- bzw. dreigeschossigen Wohnzone an, im Ufergrünbereich ebenfalls der

Freihaltezone. Zudem liegt das Baugrundstück im Perimeter des 1997 erlassenen

öffentlichen Gestaltungsplans Giessen. Dieser sollte die Entwicklung der

Bebauung auf der Halbinsel zu einer gemischten Nutzung mit hoher baulicher

Dichte ermöglichen. Auf dem Baugrundstück Kat.-Nr. 13023 sieht dieser

einen Baubereich A vor, der mit verschiedenen,

zum Teil inventarisierten Gebäuden überstellt ist. Dabei handelt es sich

insbesondere um das Wohnhaus Giessen 9 im Westen, das Waschhaus im Osten

sowie den dazwischenliegenden Fabrikkomplex Giessen 8, an den der

sogenannte, selber ausserhalb des Baubereichs liegende Kölla-Bau angebaut ist. Für weitere inventarisierte Gebäude ausserhalb des

Baubereichs A sind Ersatzbauten im Rahmen des bestehenden Gebäudeprofils und Erscheinungsbilds zulässig.

Hinzu kommt, dass die Halbinsel Giessen

als Ortsbild von regionaler Bedeutung inventarisiert ist.

Die Bauherrschaft

beantragt die Durchführung eines Augenscheins. Der Entscheid, ob ein solcher

angeordnet werden soll, steht im pflichtgemässen Ermessen der mit der Sache befassten

Behörde. Eine dahingehende Pflicht besteht nur, wenn die tatsächlichen

Verhältnisse auf andere Weise nicht ermittelt werden können. Die Durchführung

eines Augenscheins ist somit nur geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse

unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen

vor Ort Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits

beizutragen (RB 1995 Nr. 12 mit Hinweisen). Die auf einem Augenschein

beruhenden Feststellungen der Vorinstanz können auch im Beschwerdeverfahren

berücksichtigt werden (RB 1981 Nr. 2).

Die lokalen

Gegebenheiten sind aus den eingereichten Verfahrensakten genügend ersichtlich.

Der massgebliche Sachverhalt geht hinreichend aus den Akten hervor, weshalb

sich die Fragen, welche die vorliegende Angelegenheit aufwirft, ohne den

beantragten Augenschein beantworten lassen. Das Verwaltungsgericht kann deshalb

auf dessen Durchführung verzichten.

Die Verbände begründen ihren Antrag, Disp.-Ziff. 2

des angefochtenen Entscheids sei aufzuheben und es seien die vorliegenden

Verfahren mit dem Verfahren VB.2012.00298 betreffend die Verlegung des

Reidbachs zu vereinigen, mit dem Koordinationsgebot (Art. 25a des

Raumplanungsgesetztes vom 22. Juni 1979 [RPG]).

6.1 Erfordert

die Errichtung oder Änderung einer Baute oder Anlage Verfügungen mehrerer

Behörden, ist nach Art. 25a Abs. 1 RPG eine Behörde zu bezeichnen,

die eine ausreichende Koordination sicherstellt. Diese

Behörde hat für eine gemeinsame öffentliche Auflage aller Gesuchsunterlagen und

für eine inhaltliche Abstimmung sowie möglichst für eine gemeinsame oder

gleichzeitige Eröffnung der Verfügungen zu sorgen (Abs. 2 lit. b und

d). Die zu koordinierenden Entscheide dürfen keine Widersprüche enthalten

(Abs. 3; vgl. auch §§ 7 ff. der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember

1997; zum Umfang der Koordinationspflicht: Walter Haller/Peter Karlen,

Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, 3. A., Zürich 1999, Rz. 792;

Bernhard Waldmann/Peter Hänni, Handkommentar RPG, Bern 2006, Art. 25a

N. 63 ff.). Dabei liegt eine Verletzung der

materiellen Koordinationspflicht nicht nur dann vor, wenn einzelne Entscheide

oder deren Begründung gleiche Fragen unterschiedlich beantworten, sondern

insbesondere auch dann, wenn rechtlich erforderliche Abstimmungen – etwa im

Rahmen von Interessenabwägungen – nicht oder ungenügend erfolgt sind (Arnold

Marti, in: Heinz Aemisegger et al. [Hrsg.], Kommentar zum Bundesgesetz über die

Raumplanung, Zürich etc. 2010, Art. 25a N. 39 mit Hinweisen).

6.2 Die

Vorinstanz wies den Vereinigungsantrag ab. Sie führte aus (Entscheid der Vorinstanz,

E. 3.2), die Verfahrensvereinigung erfolge durch die Rechtsmittelinstanz

aus prozessökonomischen Gründen; sie diene nicht der inhaltlichen Abstimmung

von Entscheiden. Es bestehe kein Anspruch auf die Zusammenlegung von Verfahren.

Vorliegend seien keine entscheidenden prozessökonomischen Vorteile ersichtlich,

die eine Vereinigung der Verfahren nahelegen würden. Die Bachverlegung könne

unabhängig von Bauvorhaben auf den streitbetroffenen Grundstücken erfolgen.

Umgekehrt müsse die Verlegung des Reidbachs vor Baubeginn rechtlich und

finanziell gesichert sein, womit gewährleistet sei, dass allenfalls

erforderliche alternative Lösungen für den hochwassersicheren Ausbau des

Reidbachs nicht präjudiziert würden.

6.3 Das zu

beurteilende Bauvorhaben für den Baubereich A bedarf einer Verlegung des

Reidbachs. Die Umweltverbände vertreten zudem die Auffassung, diese

Bachverlegung setzte ihrerseits einen Schutzentscheid voraus (vgl. dazu

VB.2012.00298).

Hinsichtlich der

notwendigen Verlegung des Reidbachs sieht die baurechtliche Bewilligung vom

12. Oktober 2010 vor, dass vor Baubeginn die Verlegung des Reidbachs rechtlich

und finanziell gesichert sein müsse.

6.3.1

Dass das vorliegend zu beurteilende Vorhaben von einem Entscheid betreffend

die Bachumlegung abhängig ist, hat nicht zwingend zur Folge, dass das

Koordinationsgebot verletzt wurde, da – auch wenn grundsätzlich ein

Koordinationsbedarf besteht – nur eine ausreichende Koordination zu

gewährleisten ist (dazu sogleich, E. 6.3.2). Ebenso wenig ergibt sich aus

der Abhängigkeit des Bauvorhabens von der Bachverlegung automatisch, dass

letztere als solche ihrerseits der Koordination mit einem dieses Grundstück

betreffenden Baugesuch bedarf, und dass daher die Aufhebung der Baubewilligung

auch zur Aufhebung der Bachverlegung führen muss. Dies ist vorliegend nicht der

Fall (vgl. VB.2012.00298). Die Gefahr widersprüchlicher Entscheide besteht

nicht, wenn erst nach dem Entscheid über die Bachverlegung über ein

Baugesuch entschieden wird (vgl. [eine Fusswegverlegung betreffend] VGr,

5. Dezember 2012, VB.2012.00445, E. 2.3).

6.3.2 Mit der gebotenen ausreichenden

Koordination ist es vereinbar, Spezialbewilligungen von untergeordneter

Bedeutung separat zu erteilen, wenn feststeht, dass sie mit den übrigen

Entscheiden nicht abgestimmt werden müssen, die Rechte des Baugesuchstellers

und der Drittbetroffenen nicht tangiert werden und soweit die Abtrennung auf

Grund des kantonalen Rechts zulässig ist (vgl. Marti, Art. 25a N. 17;

Waldmann/Hänni, Art. 25a N. 26). Bei der vorbehaltenen Bewilligung

für die Bachverlegung handelt es sich nicht um eine derartige

Spezialbewilligung von untergeordneter Bedeutung. Vielmehr ist die Bewilligung

Voraussetzung für die Zulässigkeit des Bauvorhabens (vgl. VGr, 25. Januar

2001, VB.2000.00356, E. 4a/bb = BEZ 2001 Nr. 7; BGr, 12. Oktober

2012,1C_156/2012, E. 6.2.2; vgl. auch Verwaltungsgericht des Kantons

St. Gallen, 31. Mai 2012, B 2011/213, E. 3.2).

6.3.3

Die Vorinstanz erwog, die Bachverlegung könne unabhängig von Bauvorhaben

auf den streitbetroffenen Grundstücken erfolgen und der Ausgang dieses

Verfahrens habe insofern keinen Einfluss auf das Bachprojekt (Entscheid der

Vorinstanz, E. 3.2). Dies ist insofern zutreffend, als eine Aufhebung der

Baubewilligung die Bachverlegung nicht tangiert. Dies liegt daran, dass die

Beurteilung der Bachverlegung von der bestehenden Überbauung ausgehen

muss. Sollen hingegen beide Projekte verwirklicht werden, muss auch in Bezug

auf die neue (geplante) Überbauung geprüft werden, ob sie mit den

gewässerschutzrechtlichen Vorgaben vereinbar ist. Diese Prüfung bildete nicht

Gegenstand des die Bachverlegung betreffenden Verfahrens.

Soweit sich die Baudirektion in Bezug

auf die Einhaltung der gewässerschutzrechtlichen Anforderungen auch zum

projektierten Bauvorhaben äusserte, erscheint fraglich, ob damit hinreichend geprüft wurde, ob das geplante

Bauprojekt mit dem neuen Bachlauf vereinbar ist. Die Frage kann jedoch

offenbleiben. Diese Prüfung wäre jedenfalls im vorliegenden

Verfahren vorzunehmen oder mit diesem zu koordinieren gewesen. Der

angebrachte Vorbehalt genügte dazu nicht.

6.3.4

Nach dem Gesagten fehlt in Bezug auf das strittige Bauprojekt eine

umfassende gewässerschutzrechtliche Beurteilung und Bewilligung. Nachdem die

Vorinstanz die Baubewilligung jedoch – zu Recht, wie sich zeigen wird –

aufgehoben hat und das Projekt anzupassen sein wird, erübrigt es sich, darauf

weiter einzugehen. Die Vorinstanz erwog insofern zutreffend, auf die weiteren

Rügen müsse nicht mehr eingegangen werden (Entscheid der Vorinstanz,

E. 8.5.4). Auf eine Vereinigung der Verfahren durfte sie dementsprechend

verzichten, und eine solche ist auch im Beschwerdeverfahren nicht angezeigt.

Auch in Bezug auf das

Verfahren R2.2011.00066 (Umbau der Fabrikantenvilla, Giessen 6) machen die

Verbände geltend, die Vorinstanz hätte es zur Gewährleistung der notwendigen

Koordination mit dem vorliegenden Verfahren vereinigen müssen. Sie begründen

diese Rüge vorab damit, dass es in beiden Verfahren an einer umfassenden

Schutzverfügung fehle.

7.1 Sollte es

im vorliegenden Verfahren an einer solchen Schutzverfügung fehlen (dazu

nachfolgend, E. 8), hätten dies die erstinstanzlichen Behörden

nachzuholen. Die Frage, ob (auch) in Bezug auf das die Fabrikantenvilla betreffende

Projekt eine Schutzverfügung fehlt, kann das Verwaltungsgericht im vorliegenden

Verfahren hingegen – mit oder ohne Beizug der Akten des Rekursverfahrens

R2.2011.00066 – nicht beurteilen. Dazu bleibt das Baurekursgericht zuständig.

7.2 Eine

Koordinationspflicht der Gegenstand des Rekursverfahrens R2.2011.00066 bildenden

Entscheide mit den vorliegend angefochtenen Entscheiden liegt schliesslich

nicht vor. Letztere sind nicht von der Bewilligung des Projekts

"Fabrikantenvilla" abhängig. Ebenso wenig rechtfertigt es der

Verdacht, es fehle (auch) dort an einer hinreichenden Schutzverfügung, die

vorliegenden Verfahren mit dem Verfahren VB.2013.00337 zu koordinieren.

Die Vorinstanz durfte nach dem Gesagten

auch auf eine gemeinsame Behandlung mit dem Rekursverfahren R2.2011.00066

verzichten. Auf einen Beizug der entsprechenden Verfahrensakten kann verzichtet

werden. Dies schliesst jedoch nicht aus, dass es im vorliegenden oder in

beiden Verfahren an einer umfassenden Schutzverfügung fehlen

könnte.

Die Verbände rügen, die Vorinstanz habe

das Rekursverfahren R2.2010.00307 zu Unrecht als gegenstandslos geworden

abgeschrieben. Sie machen geltend, in einem Fall wie dem vorliegenden sei es

unverzichtbar, dass ein auf einer Schutzabklärung basierender begründeter

Entscheid über die Schutzwürdigkeit und gegebenenfalls anzuordnende

Schutzmassnahmen vorliege, bevor über die Inventarentlassung einzelner Objekte

entschieden und ein eingereichtes Baugesuch allenfalls bewilligt werde.

8.1 Die

Bauherrschaft ist der Auffassung, es sei kein förmlicher Schutzentscheid nötig,

da die Baudirektion sowohl für diesen als auch für die Bewilligung zuständig

sei. Die Baudirektion verweist auf ihre Ausführungen im Rekursverfahren. Dort

finden sich allerdings kaum substanziierte Ausführungen zu dieser Frage.

Sinngemäss scheint die Baudirektion der Auffassung zu sein, in zulässiger Weise

auf einen formellen Schutzentscheid verzichtet, indessen einen materiellen

Schutzentscheid gefällt zu haben. Die Gemeinde vertritt die Auffassung, auf die

Beschwerde sei diesbezüglich nicht einzutreten. Da die Baubewilligung

aufgehoben worden sei, bestehe im Moment keine Gefahr, dass potenzielle Schutzobjekte

gefährdet würden.

8.2 Die

Gemeinde weist zu Recht darauf hin, dass die Baubewilligung für den Baubereich A

von der Vorinstanz aufgehoben worden ist, weshalb es den Verbänden diesbezüglich

an einem schutzwürdigen Anfechtungsinteresse fehlt. Die Rekursverfahren

R2.2010.00303 und R2.2010.00307 betrafen – entsprechend dem Gegenstand der angefochtenen

Verfügung der Baudirektion vom 12. August 2010 – das konkrete Bauvorhaben

auf dem Baubereich A. Nachdem die Baubewilligung für dieses Bauvorhaben –

zu Recht, wie sich zeigen wird – aufgehoben wurde, besteht kein Interesse mehr

an der Prüfung der Rechtmässigkeit der angefochtenen Baudirektionsverfügung. Da

die Baudirektion unbestrittenermassen keine formelle Schutzverfügung erlassen

hat, wird sie ein neues Projekt erneut umfassend beurteilen müssen.

8.3 Da sich

die Verfügung der Baudirektion vom 12. August 2010 nicht auf die von der

Vorinstanz bestätigten Inventarentlassungen bezieht, besteht insofern –

entgegen der Auffassung der Verbände – auch nicht die Gefahr widersprüchlicher

Entscheide. Der Entscheid über die Entlassung aus dem kommunalen Inventar der

schutzwürdigen Objekte bedarf hier keines Entscheids betreffend den überkommunalen

Ortsbildschutz.

Den Verbänden entsteht aus der

Abschreibung des Rekursverfahrens R2.2010.00307 nach dem Gesagten kein

Nachteil. Da sich die Bewilligung der Baudirektion in Bezug auf den

Ortsbildschutz und den Denkmalschutz vom 12. August 2010 ausdrücklich nur

auf das konkrete Bauvorhaben bezog, besteht an der Prüfung ihrer

Rechtmässigkeit kein Interesse mehr, nachdem die Baubewilligung aufgehoben worden

ist. Die Bewilligung der Baudirektion enthält weder einen

formellen Schutzentscheid, der rechtskräftig werden könnte, noch ist sie bei

der Beurteilung des kommunalen Inventarentlassungsentscheids von Bedeutung. Die

Vorinstanz hat das Rekursverfahren R2.2010.00307 zu Recht als gegenstandslos

geworden abgeschrieben.

Die Vorinstanz

hob den Inventarentlassungsbeschluss in Bezug auf das

Wohnhaus Giessen 9 und das Waschhaus auf und lud den Stadtrat ein, diese

beiden Gebäude unter Schutz zu stellen (Entscheid der Vorinstanz,

Disp.-Ziff. III Abs. 2).

9.1 Gemäss

§ 203 Abs. 2 PBG erstellen die für Schutzmassnahmen zuständigen

Behörden Inventare. Diese sollen eine Bestandesaufnahme der in Betracht

fallenden Schutzobjekte ermöglichen. Die Erstellung der Inventare bzw. die

Inventaraufnahme als solche bewirkt (noch) keinen Schutz (VGr, 19. August

2005, VB.2005.00242, E. 4.1 mit Hinweisen). Das

Inventar begründet jedoch die Vermutung der Schutzwürdigkeit der verzeichneten

Objekte und die zuständige Behörde ist verpflichtet, sich mit dieser Vermutung

auseinanderzusetzen. Diese Auseinandersetzung erfolgt beim Entscheid darüber,

ob eine dauernde Schutzmassnahme anzuordnen sei. Dabei kann dieser Entscheid

entweder in einer definitiven Unterschutzstellung oder in einer Entlassung aus

dem Inventar bestehen (RB 1990 Nr. 13; VGr, 19. Mai 2010,

VB.2009.00662, E. 3.3). Wie die Inventarentlassung

kann dabei auch der materielle Schutzentscheid in einer Baubewilligung

mitenthalten sein, soweit für beide Entscheide die gleiche Behörde zuständig

ist und sich diese darin vorfrageweise mit der Schutzzweckverträglichkeit der

geplanten Eingriffe auseinandersetzt. Ein solcher projektbezogener

Schutzentscheid ist mitunter zweckmässiger als eine vom Bewilligungsentscheid

separierte formelle Unterschutzstellung, der von Natur aus eine gewisse

Starrheit anhaftet (VGr, 27. März 2013, VB.2012.00373, E. 3.1.1).

9.2 Die

Vorinstanz führte aus, die Begründung, mit welcher der Stadtrat sich in Bezug

auf das Wohnhaus Giessen 9 über die beiden Gutachten der KDK und der NHK

hinweggesetzt habe, verfange nicht und sei teilweise aktenwidrig. So habe sich

die NHK entgegen den Ausführungen des Stadtrats auch zum Wohnhaus geäussert und

sei das Gebäude gemäss KDK nicht nur äusserlich, sondern integral zu erhalten.

Es sei angesichts des am Augenschein gewonnenen Eindrucks nicht

nachvollziehbar, weshalb die Zeugenschaft äusserlich nicht mehr gewährleistet

sein solle. Der Stadtrat habe übersehen, dass die Besonderheit der Anlage in

der lockeren Durchmischung von Fabrik- und Wohnbauten liege und das Wohnhaus

Giessen 9 in diesem Sinn zur Industrieanlage gehöre. Darüber hinaus lege

es für sich Zeugenschaft für die Bau- und Wohnkultur Mitte des

19. Jahrhunderts ab.

In Bezug auf das Waschhaus erwog die

Vorinstanz, auch diesbezüglich verneine der Stadtrat die Zeugeneigenschaft

entgegen den Gutachten der KDK und der NHK. Dieser verkenne den Zusammenhang

des Waschhauses mit der Fabrikanlage und ihren einstmaligen Bauherren. Die KDK

habe ausführlich dargelegt, wie die ausgefallene Architektur des Waschhauses zu

erklären und kulturgeschichtlich einzuordnen sei. Daraus werde klar, dass es

sich nicht bloss um die Marotte eines damaligen Industriellen handle. Die

Eigenschaft als "Kuriosum", mithin als spezielles Phänomen und etwas

Aussergewöhnliches, spreche für und nicht gegen die Erhaltung des Waschhauses.

Sodann bilde das Waschhaus zusammen mit der Fabrikantenvilla und dem Bootshaus

eine ortsbaulich wichtige Einheit (Entscheid der Vorinstanz, E. 7.5.7).

9.3 Die

Bauherrschaft hält dem zunächst entgegen, die Vorinstanz habe die fachkundige

Beurteilung der örtlichen Natur- und Heimatschutzkommission übergangen, ohne

darzulegen, weshalb es diese als irrelevant beurteile. Die Vorinstanz habe sich

somit über die von der örtlichen NHK vorgenommene Interessenabwägung

hinweggesetzt, ohne dafür triftige Gründe anführen zu können. Damit habe sie zu

Unrecht in den Spielraum eingegriffen, der den kommunalen Behörden zustehe.

9.4 Der Einwand der Bauherrschaft ist unbegründet.

9.4.1 Den Gutachten der KDK und der NHK, auf die

sich die Vorinstanz stützte, kommt nach der Rechtsprechung erhebliche Bedeutung

zu. Von den ihnen zugrunde liegenden tatsächlichen Feststellungen darf nur aus

triftigen Gründen abgewichen werden, etwa wenn das Gutachten Irrtümer, Lücken

oder Widersprüche enthält (vgl. VGr, 4. Mai 2005, VB.2005.00009,

E. 2.1 mit Hinweisen = RB 2005 Nr. 61 = BEZ 2005 Nr. 27;

10. Dezember 2008, VB.2008.00404, E. 3.1.2).

9.4.2

Die beiden Gutachten können daher nicht einfach mit dem Hinweis auf eine

anders lautende Einschätzung der örtlichen NHK entkräftet werden. Vielmehr

müsste deren Beurteilung aufzeigen, inwiefern die Gutachten der KDK und der NHK

Irrtümer, Lücken oder Widersprüche enthalten.

9.4.3 Die Befassung mit dem Projekt sowie die

Würdigung der kantonalen Gutachten und die Abwägung der infrage stehenden Interessen

durch die örtliche NHK sind nicht dokumentiert. In den Akten findet sich weder

ein Protokoll des vorgenommenen Augenscheins noch ein begründeter Antrag an den

Stadtrat. Die im angefochtenen Stadtratsbeschluss wiedergegebene Beurteilung

vermag die Gutachten der NHK und der KDK nicht infrage zu stellen, zumal

jeweils nur auf das KDK-Gutachten und dabei nur auf die Anträge der KDK unter

Ziff. 3.2 hingewiesen wurde. Mangels anderweitiger Hinweise ist davon auszugehen,

dass die einlässliche Begründung dieses Antrags unter Ziff. 4.3,

insbesondere S. 22 f. (Waschhaus) und S. 24 (Giessen 9),

ebenso unberücksichtigt blieb wie das Gutachten der NHK.

9.4.4

Sodann trifft es nicht zu, dass sich die Vorinstanz mit der Auffassung der

örtlichen NHK nicht auseinandergesetzt hätte. Vielmehr legte sie überzeugend

dar, weshalb sie deren Auffassung, der sich der Stadtrat mit Beschluss vom

11. Januar 2010 angeschlossen hatte, nicht zu folgen vermochte (Entscheid

der Vorinstanz, E. 7.5.6 ff.). Auf diese Ausführungen kann verwiesen

werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG).

Die Vorinstanz nahm

dabei eine Interessenabwägung vor (Entscheid der Vorinstanz, E. 7.5.10).

In der schlichten Feststellung, die "Interessen an der unter

ortsbildschützerischen und denkmalpflegerischen Gesichtspunkten optimierten

Gesamtlösung" würden die Interessen am Erhalt der verschiedenen Objekte

überwiegen, kann demgegenüber – entgegen der Auffassung der Bauherrschaft –

keine hinreichend begründete Interessenabwägung erblickt werden, an welche die

Rekursinstanz gebunden gewesen wäre.

9.4.5 Zudem ist in diesem Zusammenhang – auch im

Hinblick auf die weiteren Planungsarbeiten – festzuhalten, dass nicht ohne

Weiteres davon ausgegangen werden kann, die Ergebnisse der Testplanung würden

eine derart optimierte Gesamtlösung darstellen. Erstens bietet der Einbezug der

Baudirektion in diese Arbeiten dafür keine Gewähr. Zweitens konnten sich weder

die NHK noch die KDK zum Ergebnis der Testplanung äussern. Drittens scheint

zweifelhaft, ob die Testplanung den Anliegen des Ortsbildschutzes hinreichend

Rechnung trug. So dienten dabei die Dokumentation der Bauherrschaft

von September 2008, der Gestaltungsplan, die Inventarblätter der

Arbeitsgemeinschaft für Ortsbildpflege und Inventarisation sowie das Gutachten

der KDK, nicht aber das Gutachten der NHK als Grundlagen. Zudem betonte die

Testplanung die Respektierung der "bestehenden, ortsbaulich wichtigen drei

Elemente" Maillart mit Heizzentrale, Kölla-Bau und Fabrikantenvilla.

Die Testplanung und

gestützt auf diese die nachfolgend ergangenen Entscheide fokussieren damit zu

Unrecht allein auf die selbständigen Schutzobjekte Maillart, Kölla und

Fabrikantenvilla. So betonen auch die örtliche NHK und mit ihr der Stadtrat im

angefochtenen Inventarentlassungsbeschluss, die Inventarentlassungen seien

Voraussetzung, damit "die historisch bedeutenden Gebäude

(Fabrikantenvilla, Kölla-Bau und Maillart-Gebäude inkl. Kesselhaus und

Hochkamin) freigestellt und ihrer Bedeutung entsprechend aufgewertet

werden" können. Damit werden der Aspekt des Ortsbildschutzes an sich sowie

die ortsbildprägende Wirkung der sich zwischen den Fabrikgebäuden und der

Fabrikantenvilla einfügenden kleineren Bauten zu Unrecht in den Hintergrund

gerückt. So liegt eine Qualität des Giessenareals gerade darin, dass sich auf

dem locker überbauten Areal neben den Fabrikgebäuden und der Fabrikantenvilla

auch Wohn- und Kosthäuser sowie weitere Bauten in einem stimmigen Ensemble

zusammenfinden. Wie die Vorinstanz zutreffend festgestellt hat (Entscheid der

Vorinstanz, E. 7.5.6), kommt dies auch im kommunalen Inventar klar zum

Ausdruck, wenn bei den einzelnen Objekten auf dem Giessenareal jeweils darauf

hingewiesen wird, die Besonderheit der Anlage bestehe in der "lockeren

Durchmischung von Fabrik- und Wohnbauten und in der geschlossenen Situation

direkt am See".

9.5 Die

Ausführungen der Vorinstanz zum Wohnhaus Giessen 9 sind zutreffend und können

sich auf die beiden Gutachten der NHK und der KDK stützen. So führte die NHK

aus, es sei zu hinterfragen, ob die bestehenden Gebäude Giessen 9 und

Walchegebäude (Waschhaus) nicht besser erhalten bleiben müssten. Aus Sicht der

NHK müssten diese zwei Zeitzeugen unbedingt erhalten bleiben. Die KDK führte

aus, der Bau sei in seiner äusseren Erscheinung ohne angebauten Schuppen zu

erhalten. Im Innern seien die Tragstruktur und die bestehende Raumausstattung

zu erhalten. Das Wohnhaus besitze eine intakte und schutzwürdige

Innenausstattung aus der Zeit zwischen 1849 und dem frühen

20. Jahrhundert. Die gesamte Primärstruktur der Bauzeit sei intakt. Ein

Teil der Innenausstattung stamme aus der Zeit, als das Haus im Besitz der

Familie Pfenninger war. Sie zeige in ihrer stilistischen Ausgestaltung Elemente

des Heimatstils. Das Wohnhaus "Giessenau" sei ein wichtiger Zeuge für

die Bau- und Wohnkultur Mitte des 19. Jahrhunderts. Als einziges noch

intakt erhaltenes Wohnhaus auf dem Areal habe es einen hohen Stellenwert. Seine

ungeschmälerte Erhaltung sei daher wichtig.

9.5.1

Die Ausführungen der Bauherrschaft vermögen diese zutreffenden Erwägungen

nicht infrage zu stellen. Insbesondere vermögen sie die Einschätzung der Vorinstanz,

dem Wohnhaus Giessen 9 komme als Baute an der Seefront eine wesentliche,

das Ortsbild prägende Bedeutung zu, nicht in Zweifel zu ziehen. Aus dem

Umstand, dass der Situationswert – neben dem Eigenwert – im Inventar als

"erhaltenswert" qualifiziert wird, kann nicht geschlossen werden, das

Gebäude sei gerade nicht zu erhalten.

9.5.2

Von Irrtümern, Lücken oder Widersprüchen in den Gutachten der KDK und der

NHK (vgl. vorstehend, E. 9.4.1) kann keine Rede sein. Die Ausführungen der

NHK in ihrem Gutachten waren – entgegen der Auffassung der Bauherrschaft und

des Stadtrats – nicht unklar. Im Rahmen der Beantwortung der gestellten Frage,

die sich nicht auf die Schutzwürdigkeit bestehender Objekte, sondern auf die

Ortsbild- und Landschaftsverträglichkeit des damals vorgesehenen Neubaus

richtete, wies die NHK darauf hin, die Entwicklungsstudie der Bauherrschaft

mache ortsbaulich keinen Sinn. Es seien verschiedene Massenstudien

durchzuführen, wobei zu hinterfragen sei, ob das Wohnhaus Giessen 9 nicht

besser erhalten bleiben müsste. Dieses müsse aus Sicht der NHK "unbedingt

erhalten bleiben". Auch das Gutachten der KDK wurde vom Stadtrat – wie

erwähnt (E. 9.4.3; Entscheid der Vorinstanz, E. 7.5.6) – nicht

korrekt gewürdigt. Dies kommt schon dadurch zum Ausdruck, dass der Stadtrat im

angefochtenen Beschluss vom 11. Januar 2010 nur auf S. 9 des

KDK-Gutachtens hinwies. Die eingehenden Ausführungen, mit denen die KDK darlegte,

dass es sich beim Wohnhaus Giessen 9 um einen wichtigen Zeugen für die

Bau- und Wohnkultur Mitte des 19. Jahrhunderts handle, dessen

ungeschmälerte Erhaltung wichtig sei, blieben vom Stadtrat unbeachtet.

9.6 Es besteht

nach dem Gesagten keine Veranlassung, von den beiden Gutachten der KDK und der

NHK abzuweichen. Die anders lautende Beurteilung der örtlichen NHK vermag die

beiden Gutachten nicht in Zweifel zu ziehen und ist nicht nachvollziehbar. Die

Vorinstanz hat die Entlassung des Wohnhauses Giessen 9 aus dem kommunalen

Inventar daher zu Recht aufgehoben.

9.7 Dasselbe

gilt mit Bezug auf das Waschhaus. Auch hier fokussiert der Inventarentlassungsbeschluss

zu Unrecht allein auf den Eigenwert des Objekts und auf die vermeintliche

"unter ortsbildschützerischen und denkmalpflegerischen Gesichtspunkten

optimierte Gesamtlösung" (vgl. vorstehend, E. 9.4). Die Beurteilung

der örtlichen NHK, der sich der Stadtrat angeschlossen hat, vermag nicht zu

überzeugen. Sie übergeht insbesondere vollständig die Bedeutung des Waschhauses

für das Ortsbild und als Teil einer ortsbaulichen Einheit zusammen mit der

Fabrikantenvilla und dem Bootshaus. Es trifft denn auch – entgegen der

Auffassung der Bauherrschaft – nicht zu, dass der Grund für die fehlende Begründung

im NHK-Gutachten darin läge, dass dem Waschhaus unter Gesichtspunkt des Ortsbildschutzes

keine wesentliche Bedeutung zukäme. Vielmehr wies die NHK darauf hin, dass das

damals zu beurteilende Vorhaben "kein befriedigendes Resultat in Bezug auf

das Ortsbild" erziele (NHK-Gutachten). Ferner setzte sich die örtliche NHK

und mit ihr der Stadtrat nicht mit den einlässlichen Ausführungen der KDK auf

S. 22 f. ihres Gutachtens auseinander. Der Entscheid der Vorinstanz

ist daher auch in Bezug auf das Waschhaus nicht zu beanstanden.

9.8 Die Vorinstanz hob den angefochtenen

Inventarentlassungsbeschluss – wie sich gezeigt hat, zu Recht – insoweit auf,

als damit die Entlassung des Wohnhauses Giessen 9 und des Waschhauses aus

dem kommunalen Inventar beschlossen worden war (Entscheid der Vorinstanz,

E. 7.5.10, S. 25). Sodann wies die Vorinstanz zutreffend darauf hin,

dass damit das Bauvorhaben nicht mehr realisiert werden könne, was – neben

anderen Gründen – zur Aufhebung der Baubewilligung führe (Entscheid der

Vorinstanz, E. 7.5.11).

9.9 Die Inventarentlassung des Fabrikkomplexes

Giessen 8 erachtete die Vorinstanz hingegen – gleich wie jene der Kosthäuser

(Entscheid der Vorinstanz, E. 7.5.5; dazu nachfolgend, E. 9.10) – als

zulässig. Dabei ging sie allerdings nicht auf die im Inventarentlassungsbeschluss

enthaltene Anordnung ein, wonach die Inventarentlassung unter dem Vorbehalt

stehe, "dass für die beschriebenen Neubauprojekte die erforderlichen

Bewilligungen erteilt werden können".

9.9.1 Dieser Vorbehalt zeigt, dass der Stadtrat

nicht zum Schluss kam, es könne auf Schutzmassnahmen gänzlich verzichtet und

gleichzeitig der Grundeigentümerschaft überlassen werden, wie sie die Vorgaben

des Gestaltungsplans umsetze. Vielmehr wollte der Stadtrat sicherstellen, dass

die bestehende Bebauung nur durch "die beschriebenen Neubauprojekte"

ersetzt werden kann. Die Inventarentlassung kommt damit praktisch einem materiellen

Schutzentscheid gleich, der zwar keine Erhaltung der bestehenden Situation

verlangt, jedoch insbesondere der ortsbildprägenden Bedeutung der einzelnen

Gebäude Rechnung tragen will.

Die gewählte Formulierung, die auf die rechtskräftige

Erteilung der erforderlichen Bewilligungen abstellt, vermag die Erreichung

dieses Ziels allerdings nur bedingt zu gewährleisten. Zum einen bedeutet die

rechtskräftige Erteilung von Bewilligungen nicht, dass das fragliche Vorhaben

auch so umgesetzt wird. Zum anderen bietet dieses Vorgehen nicht Gewähr dafür,

dass der prägenden Bedeutung auch in Zukunft derselbe Stellenwert beigemessen

wird. Anders als bei einem materiellen Schutzentscheid soll der Inventareintrag

vorliegend nicht bestehen bleiben.

9.9.2

Der Stadtrat wollte die einzelnen Gebäude nach dem Gesagten nicht

unabhängig von konkreten Überbauungsprojekten aus dem Inventar entlassen.

Vielmehr machte er die Inventarentlassung von den Bauabsichten der Bauherrschaft

abhängig, was insbesondere unter dem Aspekt der Verhältnismässigkeit

grundsätzlich sinnvoll erscheint. Der gewählte Weg über den erwähnten Vorbehalt

ist jedoch nicht zielführend. Die Aufhebung der Baubewilligung führt nämlich

dazu, dass die Entlassung des Fabrikkomplexes Giessen 8 von der

Realisierung eines Projekts abhängig macht, das nicht verwirklicht werden kann.

Dem kann nur mit der Aufhebung der Inventarentlassung Rechnung getragen werden.

Im Übrigen führt die Aufhebung der Baubewilligung und die Notwendigkeit der

Erarbeitung eines neuen Projekts dazu, dass eine wesentliche Bewilligung

vorbehalten wird, was dem Koordinationsgebot widerspricht. Die Vorinstanz hätte

den Inventarentlassungsbeschluss daher auch insoweit aufheben müssen als er den

Fabrikkomplex Giessen 8 betraf.

9.10 Auch die

Entlassung der Kosthäuser (Giessen 1, 2 sowie 3–5) aus dem kommunalen

Inventar steht gemäss Disp.-Ziff. 1 und 2 des Stadtratsbeschlusses vom

11. Januar 2010 unter dem Vorbehalt, dass für die beschriebenen

Neubauprojekte die erforderlichen Bewilligungen rechtskräftig erteilt werden können.

Die Bewilligung für das diesbezügliche Bauprojekt bildete aber nicht Gegenstand

des Rekursverfahrens.

9.10.1

Der Umstand, dass – im Unterschied zum Baubereich A – zusammen mit der

Inventarentlassung noch keine Baubewilligung erteilt wurde, verstärkt die erwähnten

Bedenken gegen den mit der Inventarentlassung verbundenen Vorbehalt

(vorstehend, E. 9.9). War der Stadtrat nämlich der Auffassung, eine

Inventarentlassung könne nur erfolgen, wenn die Neubauprojekte verwirklicht

würden, so handelt es sich bei der entsprechenden Baubewilligung nicht um eine

Spezialbewilligung von untergeordneter Bedeutung (vgl. vorstehend,

E. 6.3.2). Der Vorbehalt verletzt daher das Koordinationsgebot gemäss

Art. 25a RPG. Die Vorinstanz hätte die Inventarentlassung der Kosthäuser

deshalb aufheben müssen.

9.10.2

Durch den erwähnten Vorbehalt hat sich der Stadtrat zudem insofern seiner

Zuständigkeit gemäss § 211 Abs. 2 PBG entäussert, als er nicht mehr

selber prüfen konnte, ob es sich beim bewilligten Bauvorhaben um das "beschriebene

Neubauprojekt" im Sinn von Disp.-Ziff. 2 des

Inventarentlassungsbeschlusses handelt. Inwieweit das mittlerweile von der

Baukommission bewilligte Projekt mit dem übereinstimmt, das dem Inventarentlassungsbeschluss

zugrunde liegt, lässt sich aufgrund der vorliegenden Akten nicht abschliessend

beurteilen. Klar ist jedoch, dass das Projekt bis zur Baueingabe am

30. Juni 2011 noch Änderungen erfuhr. Die eingereichten Pläne datieren vom

27. Juni 2011. Nicht als unwesentlich erscheint jedenfalls, dass die

geplante Verschiebung der Neubauten gegenüber den Standorten der bestehenden

Kosthäuser nicht mit jener gemäss Studienauftrag vom Dezember 2009

übereinstimmt.

9.10.3

Eine Heilung des Koordinationsmangels im Beschwerdeverfahren kommt unter

diesen Umständen nicht in Betracht. Der Stadtrat wird sich mit dem zurzeit

vorliegenden Projekt auseinandersetzen müssen.

9.11 Die

Entlassung der Kosthäuser aus dem kommunalen Inventar ist nach dem Gesagten

aufzuheben, ohne dass ihre Rechtmässigkeit materiell zu prüfen ist.

Dementsprechend ist diesbezüglich davon abzusehen, die kommunalen Behörden

anzuweisen, die Gebäude unter Schutz zu stellen. Vielmehr bleibt es vorderhand

schlicht beim Inventareintrag.

Einzugehen ist im Folgenden jedoch auf die von den

Verbänden in diesem Zusammenhang erhobenen Rügen der mangelhaften Aktenführung

und der verfassungswidrigen Vorbefassung der Bewilligungsbehörden.

9.11.1

Die Verbände beanstanden die Aktenführung durch den Stadtrat und die

Baudirektion. Diese verletze § 8 VRG. Der Stadtrat habe nie ein

Aktenverzeichnis eingereicht, das den Stand der Akten vor dem Entscheid und damit

dessen Entscheidgrundlage wiedergebe.

Es trifft zu, dass die Aktenführung

durch die erstinstanzlichen Behörden, insbesondere das Aktenverzeichnis der

Gemeindebehörden, mit Blick auf § 8 VRG nicht zu genügen vermag. Die

Verbände legen jedoch nicht dar, inwiefern ihnen dadurch ein Nachteil

entstanden wäre. Die im Rechtsmittelverfahren eingereichten Akten standen ihnen

zur Einsicht offen. Soweit diese unvollständig sein sollten bzw. keine

nachvollziehbare Grundlage für die angefochtenen Entscheide bestünde, würde

dies zur Gutheissung der Anträge der Verbände oder allenfalls zu einer Rückweisung führen.

9.11.2

Die enge Zusammenarbeit zwischen der Bauherrschaft und den kommunalen und

kantonalen Behörden bei der Ausarbeitung des vorliegend strittigen Bauvorhabens

ist aus praktischer Sicht zu begrüssen und rechtlich nicht zu beanstanden. Eine

verfassungswidrige Vorbefassung ist darin – entgegen der Auffassung der

Verbände – nicht zu erblicken. Die Umstände stellen sich in tatsächlicher und

rechtlicher Hinsicht entscheidend anders dar als im Entscheid 1C_150/2009 des

Bundesgerichts, auf den sich die Verbände berufen. Die Ausführungen des

Bundesgerichts in diesem Entscheid sprechen denn auch eher gegen eine verfassungswidrige

Vorbefassung im vorliegenden Fall. Bei einem derart komplexen Vorhaben, wie dem

vorliegend zu beurteilenden, besteht ein grosses Bedürfnis nach Vorverhandlungen

und Vorabklärungen. Diese vorgängige amtliche Befassung mit dem Projekt ist im

Sinn der bundesgerichtlichen Rechtsprechung "systembedingt" (BGr,

8. September 2009,1C_150/2009, E. 3.5 mit Hinweisen). Im Kanton

Zürich, der im Baubewilligungsverfahren kein Einspracheverfahren kennt, in dem

Dritte ihre Argumente darlegen können, ist es zudem weit weniger problematisch,

wenn sich die Baubehörde eine Meinung bildet, ohne diese Argumente zu kennen

(vgl. BGr, 8. September 2009,1C_150/2009, E. 3.5.5).

9.12 Der

Entscheid der Vorinstanz erweist sich damit hinsichtlich der beurteilten

Inventarentlassungen nur zum Teil als rechtmässig. Die Entlassung des

Wohnhauses Giessen 9 und des Waschhauses aus dem kommunalen Inventar der

schutzwürdigen Bauten hat die Vorinstanz zu Recht aufgehoben. Die dagegen

gerichtete Beschwerde der Bauherrschaft ist unbegründet.

Die Entlassung der

Kosthäuser und des Fabrikkomplexes Giessen 8 aus dem Inventar bestätigte

die Vorinstanz zu Unrecht. Der Inventarentlassungsbeschluss ist, wie von den Verbänden

beantragt, auch diesbezüglich aufzuheben. Eine Pflicht, die Gebäude unter Schutz

zu stellen, ergibt sich daraus jedoch – anders als beim Wohnhaus Giessen 9

und beim Waschhaus – nicht. Diese Frage bleibt offen.

10.

Die Verbände machen

geltend, die angefochtenen Entscheide würden die neuen gewässerschutzrechtlichen

Bestimmungen des Bundes verletzen. Die vom Koordinationsprinzip geforderte

umfassende Interessenabwägung beeinflusse auch die Inventarentlassungen des

Fabrikkomplexes Giessen 8 und der Kosthäuser. Dies sei umso bedeutsamer,

als unter gewässerschutzrechtlichen Gesichtspunkten nur die bestehenden Gebäude

Bestandesschutz genössen, nicht jedoch an deren Stelle tretende

Ersatzneubauten.

Ferner vertreten die

Verbände in konzessionsrechtlicher Hinsicht die Auffassung, die Landanlage

müsse an den Staat heimfallen. Dadurch entstehe eine neue Ausgangslage, woraus

auch eine stärkere Gewichtung der öffentlichen Interessen bei der Frage der

Inventarentlassung des Fabrikkomplexes Giessen 8 folge. Die Vorinstanz

habe diese Rüge daher zu Unrecht nicht behandelt.

10.1 Die

Verbände verkennen, dass auch die Inventarentlassung des Fabrikkomplexes Giessen 8

nicht wirksam wird, da die erforderlichen Bewilligungen im Sinn von

Disp.-Ziff. 2 des Beschlusses des Stadtrats Wädenswil vom 11. Januar

2010 nicht rechtskräftig erteilt werden können (vorstehend, E. 9.9). Es

besteht daher auch in Bezug auf dieses Gebäude kein Interesse an der Prüfung

der aufgeworfenen gewässerschutz- und konzessionsrechtlichen Fragen. Auf die

diesbezüglichen umfangreichen Ausführungen der Verbände ist daher nicht weiter

einzugehen.

10.2 In Bezug

auf die Kosthäuser stellt sich die Situation allerdings anders dar. Zum einen

lag hier im Zeitpunkt der Inventarentlassung noch kein Baugesuch vor. Auch der

Entscheid der Vorinstanz erging, ohne dass gleichzeitig ein Baugesuch zu

beurteilen gewesen wäre. Dies stellt – wie erwähnt (E. 9.10) – eine

Verletzung des Koordinationsprinzips dar, die im vorliegenden Verfahren nicht

zu heilen ist. Die Entlassung der Kosthäuser aus dem Inventar ist demzufolge

aufzuheben. Damit entfällt auch hier das Interesse an einer Prüfung der

gewässerschutz- und konzessionsrechtlichen Fragen.

10.3 Hinzu

kommt, dass im Bereich der Kosthäuser der neue Bachlauf des Reidbachs zu liegen

kommen wird.

Dieser neue Bachverlauf war

im Inventarentlassungsverfahren zu berücksichtigen, zumal die koordiniert mit

der Inventarentlassung ergangene Baubewilligung für den Baubereich A

ausdrücklich festhielt, vor Baubeginn müsse die Verlegung des Reidbachs rechtlich

und finanziell gesichert sein.

Es ist nicht

ersichtlich, dass dem Umstand, dass Ersatzneubauten auf eine gewässerschutzrechtliche

Ausnahmebewilligung angewiesen sein würden, beim Inventarentlassungsentscheid

Bedeutung beigemessen worden wäre. Insofern ist die Kritik der Verbände gerechtfertigt.

Dem könnte allenfalls entgegengehalten werden, die Inventarentlassung stehe gemäss

Disp.-Ziff. 2 des Stadtratsbeschlusses vom 11. Januar 2010 unter dem

Vorbehalt, dass für die Neubauprojekte "die erforderlichen Bewilligungen

rechtskräftig erteilt werden können", zu denen auch eine allfällige

Ausnahmebewilligung im Sinn von Art. 41c Abs. 1 der

Gewässerschutzverordnung vom 28. Oktober 1998 (GSchV) gehöre. Ob damit die

Gefahr widersprüchlicher Entscheide gebannt ist, erscheint jedoch fraglich,

braucht hier aber nicht abschliessend geklärt zu werden, nachdem bereits

festgestellt wurde, dass der erwähnte Vorbehalt das Koordinationsgebot verletzt

(vorstehend, E. 9.10).

10.4 Die

Vorinstanz durfte nach dem Gesagten auf eine Prüfung der gewässerschutz- und

konzessionsrechtlichen Rügen der Verbände verzichten. Eine solche hat daher

auch das Verwaltungsgericht als Beschwerdeinstanz nicht vorzunehmen.

11.

Die Bauherrschaft macht – neben der

Rüge, die Vorinstanz habe die Inventarentlassungen in Bezug auf das Waschhaus

und das Wohnhaus Giessen 9 zu Unrecht aufgehoben – geltend, entgegen der

Auffassung der Vorinstanz könne für die Überstellung der im Gestaltungsplan

vorgegebenen Baubereiche eine Ausnahmebewilligung im Sinn von § 220 PBG

erteilt werden. Diese Bestimmung sei auch auf Gestaltungspläne anwendbar. Die

Bauherrschaft sei mit ihrem Projekt, das den bestehenden Fabrikbauten,

insbesondere dem Kölla-Anbau mehr Spielraum einräume, den Anliegen der Behörden

gefolgt und habe die gemäss Gestaltungsplan zulässige Ausnützung wesentlich

zurückgenommen. Die gefundene Lösung erlaube die Realisierung der Erlebbarkeit

des Kölla-Anbaus. Ebenso könnten zahlreiche weitere Vorteile, die für die

städtische Bevölkerung einen Mehrwert bedeuten würden, erreicht werden. Diese

bestünden vor allem darin, dass der Bevölkerung eine fast dreimal so grosse

Fläche zur Verfügung stehen solle und dies vor allem der Einsehbarkeit des

Kölla-Anbaus, aber auch der Erlebbarkeit des Industrieareals insgesamt diene.

Es gehe somit nicht nur um eine optimierte Einordnung, sondern um die

Schutzobjekte als solche. Damit rechtfertige sich die Annahme besonderer

Verhältnisse.

11.1 Die

Vorinstanz erwog dazu (Entscheid der Vorinstanz, E. 8.5.3), der

Baubereich A sei unter Berücksichtigung der konkreten Verhältnisse auf dem

Giessenareal festgesetzt worden und komme damit einer individuell-konkreten

Festlegung gleich. Es liege damit gerade keine generell-abstrakte Regel vor,

deren Anwendung im Einzelfall zu Ergebnissen führen könnte, die als vom

Gesetzgeber nicht gewollt zu betrachten wären. Somit fehle es für die Anwendbarkeit

von § 220 PBG an einer grundlegenden Voraussetzung. Es lägen zudem keine

Umstände vor, die der Plangeber auch bei sorgfältiger Prüfung der

grundstücksspezifischen Gegebenheiten nicht habe ersehen können und deren

Berücksichtigung ihn wohl zu einer anderen Festsetzung veranlasst hätte, zumal

davon auszugehen sei, dass die Bedeutung der denkmalpflegerischen Bedeutung des

Giessenareals bei Planerlass bekannt gewesen sein musste.

11.2 Die

Vorbringen der Bauherrschaft vermögen diese Erwägungen nicht zu entkräften. Es

ist mit der Vorinstanz darauf hinzuweisen, dass die behauptete bessere

gestalterische Lösung keine Ausnahmebewilligung zu rechtfertigen vermag (VGr,

23. Februar 2005, VB.2004.00255, E. 6.2.2). Auch in der notwendigen

Rücksichtnahme auf Schutzobjekte, die bereits bei Planerlass inventarisiert

waren, kann kein Ausnahmegrund erblickt werden, zumal die angestrebte

Freistellung des Kölla-Anbaus keinesfalls zwingend ist, handelt es sich doch

bei diesem seit jeher eben um einen Anbau, der nicht von allen Seiten einsehbar

ist und der vor allem vom See her prägend in Erscheinung tritt.

Auch in diesem Zusammenhang ist

schliesslich darauf hinzuweisen, dass die Testplanung, in der die Baudirektion

und die Baukommission Wädenswil eine optimale Berücksichtigung der Anliegen des

Ortsbildschutzes und der Denkmalpflege erblickten, womit sie die Gewährung

einer Ausnahmebewilligung begründeten, zu Unrecht

allein auf die selbständigen Schutzobjekte Maillart, Kölla und Fabrikantenvilla fokussieren (vgl. E. 9.4.5).

Die Vorinstanz hat die Zulässigkeit der

erteilten Ausnahmebewilligung somit zu Recht verneint. Die Baubewilligung

erweist sich auch aus diesem Grund als fehlerhaft.

12.

12.1 Zusammenfassend

ergibt sich, dass neben dem Wohnhaus Giessen 9 und dem Waschhaus auch die

Kosthäuser nicht aus dem kommunalen Inventar der schutzwürdigen Bauten zu

entlassen sind. Dasselbe gilt für den Fabrikkomplex Giessen 8, nachdem die

Baubewilligung (zu Recht) aufgehoben worden ist. Die Beschwerde der Verbände in

Bezug auf die kommunalen Inventarentlassungen ist damit begründet. Die

Beschwerde der Bauherrschaft ist hingegen unbegründet und abzuweisen.

In Bezug auf den

überkommunalen Ortsbildschutz hat die Vorinstanz das Rekursverfahren zu Recht

als gegenstandslos geworden abgeschrieben. Diesbezüglich ist die Beschwerde der

Verbände abzuweisen. Allerdings ist zuhanden der weiteren Planung darauf

hinzuweisen, dass Zweifel an der hinreichenden Begründung der ortsbildschutzrechtlichen

Bewilligung bestehen. Dem wird bei der Prüfung eines angepassten Projekts

Beachtung zu schenken sein.

Die Baubewilligung für den

Baubereich A wurde von der Vorinstanz zu Recht aufgehoben. Die

entsprechende Beschwerde der Bauherrschaft ist abzuweisen.

12.2 Damit

ist die Beschwerde der Verbände teilweise gutzuheissen. Jene der Bauherrschaft

ist abzuweisen.

12.3 Entsprechend

dem Verfahrensausgang ist auch die Kosten- und Entschädigungsregelung des

vorinstanzlichen Entscheids zu korrigieren, soweit sie die Parteien der

jeweiligen Beschwerdeverfahren betreffen. So ist dem Umstand Rechnung zu

tragen, dass der Rekurs der Verbände gegen den Inventarentlassungsbeschluss

vollumfänglich hätte gutgeheissen werden müssen. Entsprechend ist

Disp.-Ziff. VI lit. b des Rekursentscheids dahingehend abzuändern,

dass den Verbänden keine Kosten zu auferlegen sind. Stattdessen sind dem

Stadtrat 4/9 der Kosten von Fr. 19'870.- aufzuerlegen. Zudem ist der

Stadtrat zu verpflichten, den Verbänden für das Rekursverfahren betreffend die

Inventarentlassungen eine – neben die gemäss Disp.-Ziff. VII des

Rekursentscheids durch die Baukommission und die Bauherrschaft zu bezahlenden

Entschädigungen tretende – Parteientschädigung von je Fr. 1'000.- (insgesamt

Fr. 2'000.-) zu bezahlen. Disp.-Ziff. VII des Rekursentscheids ist

dahingehend zu ergänzen.

13.

13.1 Die

festzusetzende Gerichtsgebühr bemisst sich gemäss § 2 der

Gebührenverordnung des Verwaltungsgerichts vom 23. August 2010 (GebV VGr)

nach dem Zeitaufwand des Gerichts, der Schwierigkeit des Falls und – da es sich

vorliegend um ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert handelt – dem

tatsächlichen Streitinteresse. Die Gebühr beträgt in der Regel Fr. 1'000.-

bis Fr. 50'000.- (§ 3 Abs. 3 GebV VGr) und kann in besonders aufwendigen

Verfahren verdoppelt werden (§ 4 Abs. 1 GebV VGr).

Vorliegend wird die Gerichtsgebühr in erster Linie durch

das hohe Streitinteresse an der Verwirklichung des Bauvorhabens bestimmt. Hinzu

kommen die von den Verbänden vertretenen Interessen grundsätzlicher Natur. Zu berücksichtigen

ist ferner, dass es sich um mehrere Verfahren handelt, deren Behandlung einen

Mehraufwand verursacht hat. Für die vereinigten Verfahren VB.2012.00299 und

VB.2012.00300 ist daher eine Gerichtsgebühr von Fr. 25'000.- festzusetzen.

13.2 Bei der

Verteilung der Gerichtskosten ist dem Umstand Rechnung zu tragen, dass das

Streitinteresse im Verfahren VB.2012.00300 deutlich grösser war als jenes im

Verfahren VB.2012.00299. Streitgegenstand des Letzteren bildeten im

Wesentlichen noch die Inventarentlassungen in Bezug auf den Fabrikkomplex

Giessen 8 und die Kosthäuser sowie die Frage, ob die Vorinstanz den Rekurs

hinsichtlich der ortsbildrechtlichen Beurteilung durch die Baudirektion zu

Recht als gegenstandslos geworden abgeschrieben hat. Im Verfahren VB.2012.00300

bildete hingegen neben den durch die Vorinstanz aufgehobenen Inventarentlassungen

auch die gesamte baurechtliche Bewilligung noch Streitgegenstand. Demgemäss

entfallen die Kosten zu drei Vierteln auf das Verfahren VB.2012.00300, zu einem

Viertel auf das Verfahren VB.2012.00299.

13.3 Die

Kosten des Verfahrens VB.2012.00299 sind ausgangsgemäss je zur Hälfte den

Verbänden (Beschwerdeführende 1 und 2) einerseits sowie der Bauherrschaft

(Beschwerdeführende 3 und 4) und dem Stadtrat Wädenswil andererseits

aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2

Satz 1 VRG). Parteientschädigungen sind mangels überwiegenden Obsiegens

keine zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG).

Die Kosten des

Verfahrens VB.2012.00300 sind der Bauherrschaft aufzuerlegen (§ 65a

Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Zudem ist

diese zu verpflichten, den Verbänden und den Nachbarn eine angemessene

Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).

13.4 Insgesamt

sind die Kosten der vereinigten Verfahren somit zu 13/16 der Bauherrschaft, zu

je 1/16 unter solidarischer Haftung für 1/8 den beiden Verbänden und zu 1/16

dem Stadtrat Wädenswil aufzuerlegen. Zudem ist die Bauherrschaft zu

verpflichten, den Verbänden und den Nachbarn eine Parteientschädigung von je

Fr. 3'000.- zu bezahlen.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1. a)

Die Beschwerde VB.2012.00299 wird teilweise gutgeheissen. In Abänderung von

Disp.-Ziff. III des Rekursentscheids vom 20. März 2012 wird der

Stadtratsbeschluss vom 11. Januar 2010 auch insofern aufgehoben, als damit

die Inventarentlassung des Fabriktrakts (Giessen 8) und der drei Kosthäuser

(Giesen 1, 2 sowie 3–5) angeordnet wurde.

Übrigen wird die Beschwerde VB.2012.00299 abgewiesen.

Die Beschwerde VB.2012.00300 wird abgewiesen.

2. a)

Disp.-Ziff. VI lit. b des Rekursentscheids wird insofern abgeändert,

als die Kosten von Fr. 19'870.- zu 2/9 (unverändert) den

Nachbarrekurrierenden, zu 4/9 dem Stadtrat Wädenswil sowie je zu 1/6

(unverändert) der Baukommission Wädenswil und der Bauherrschaft auferlegt

werden.

Disp.-Ziff. VII des Rekursentscheids wird dahingehend ergänzt, dass der

Stadtrat Wädenswil verpflichtet wird, den beiden Heimatschutzverbänden eine

zusätzliche Umtriebsentschädigung von insgesamt Fr. 2'000.- zu bezahlen,

zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft des Entscheids.

3. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 25'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 530.-- Zustellkosten,

Fr. 25'530.-- Total der Kosten.

4. Die

Kosten des Beschwerdeverfahrens werden zu je 13/32 den Beschwerdeführenden 3

und 4 unter solidarischer Haftung für 13/16, zu je 1/16 den Beschwerdeführenden 1

und 2 unter solidarischer Haftung für 1/8 und zu 1/16 dem Stadtrat Wädenswil

auferlegt.

5. Die

Beschwerdeführenden 3 und 4 werden je zur Hälfte, unter solidarischer Haftung

für den Gesamtbetrag, verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft 5–12 einerseits

sowie den Beschwerdeführenden 1 und 2 anderseits für das

Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von je Fr. 3'000.- (total

Fr. 6'000.-) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft

dieses Urteils.

6. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,

1000 Lausanne 14, einzureichen.

7. Mitteilung an…