VB.2012.00365

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2012.00365

21. November 2012Deutsch13 min

(URT.2012.14800)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Der Bauausschuss Maur erteilte am 2. November 2011

dem Baukonsortium "A", bestehend aus B sowie weiteren vier Personen

(vgl. Rubrum), die baurechtliche Bewilligung für den Neubau eines

Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der

V-Strasse im Ortsteil Y. Gleichzeitig eröffnete er die wasserbaupolizeiliche

Bewilligung der Baudirektion Kanton Zürich vom 20. Juli 2011.

Erwägungen

II.

Hiergegen erhoben H und I sowie weitere

Mitrekurrierende am 12. Dezember 2011 Rekurs an das Baurekursgericht und

beantragten die Aufhebung der kommunalen Baubewilligung. Mit Rekursentscheid

vom 2. Mai 2012 hiess das Baurekursgericht den Rekurs gut und hob die Baubewilligung des Bauausschusses Maur

vom 2. November 2011 auf.

III.

Mit Beschwerde vom 4. Juni 2012

beantragte das Baukonsortium "A" dem Verwaltungsgericht, den

Rekursentscheid vom 2. Mai 2012 aufzuheben und die Baubewilligung vom

2.

November 2011 wiederherzustellen, unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft.

Das Baurekursgericht beantragte ohne

weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Den gleichen Antrag stellte

die Beschwerdegegnerschaft, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführenden. Die Baudirektion des Kantons Zürich und der Bauausschuss Maur

verzichteten auf eine Stellungnahme.

In Replik und Duplik hielten die

privaten Parteien an ihren Anträgen fest.

Die Kammer erwägt:

1.

Das

Baugrundstück Kat.-Nr. 01 an der V-Strasse im Gemeindeteil Y ist

nach der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Maur (BZO) der Kernzone B (KB) zugeteilt. Das streitbezogene Mehrfamilienhaus mit einem in etwa

rhombusförmigen Grundriss soll je zwei Unter-, Voll- und Dachgeschosse

aufweisen. Die geplanten vier Wohnungen sind im ersten (anrechenbaren)

Untergeschoss, im Erdgeschoss, im Obergeschoss und in den beiden Dachwohnungen

(Maisonettewohnung) vorgesehen. Die Tiefgarage umfasst sieben Abstellplätze und

wird über einen Autolift erschlossen. Der Grenzabstand des Mehrfamilienhauses

gegenüber der südwestlich anstossenden Parzelle Kat.-Nr. 02,

im Eigentum der privaten Beschwerdegegnerschaft, beträgt 5 m. Auf der Südostseite hält das Gebäude einen (Gewässer-)Abstand von 5 m zum W-Bach ein.

2.

2.1

Das

Baurekursgericht hob die Baubewilligung des Bauausschusses Maur vom

2.

November 2011 wegen eines Verstosses gegen Art. 29 in Verbindung

mit Art. 13 BZO auf, wonach in der Kernzone KB für die Hauptwohnseite im

Sektor Südost bis Südwest ein grosser Grundabstand von 7 m gilt.

Es führte dazu aus, der Begriff der

Hauptwohnseite sei ein kommunaler Rechtsbegriff, welcher der Auslegung

zugänglich sei. Bei der Auslegung von kompetenzgemäss erlassenen

Abstandsbestimmungen komme der Gemeinde ein erheblicher Ermessensspielraum zu.

Die Berufung auf einen solchen setze allerdings voraus, dass der

Ermessensspielraum mit einer hinreichenden Begründung des Verwaltungsentscheids

oder mit entsprechenden Ausführungen in der Rekursvernehmlassung

nachvollziehbar belegt sei. Vorliegend habe sich der Bauausschuss Maur weder in

der Baubewilligung noch in der Rekursantwort, auf welche verzichtet worden sei,

zum grossen Grundabstand bzw. zur Hauptwohnseite geäussert. Erst anlässlich des

Augenscheins habe der Vertreter der Baubehörde erklärt, dass bezüglich der

Festlegung der Hauptwohnseite ein Spielraum für die Gemeinde bestehe und er

sich den diesbezüglichen Ausführungen der Bauherrschaft anschliesse. Dies

genüge den Anforderungen an eine pflichtgemässe Ermessensausübung nicht, sodass

das Baurekursgericht sein Ermessen an Stelle desjenigen der Gemeinde setzen

könne.

Sinn und Zweck des grossen Grenzabstands

sei es, zwischen Gebäude und Grenze auf jener Seite mehr Raum zu schaffen, zu

der sich die Wohnungen hauptsächlich orientierten, und so für eine optimale

Belichtung und Besonnung zu sorgen. Nicht entscheidend sei vorliegend, dass die

Südwestseite länger sei als die Südostseite. Ebenso wenig sei ausschlaggebend, dass die Südostseite leicht mehr nach Süden

orientiert sei als die Südwestseite. Beide für den grossen Grundabstand infrage kommenden Seiten seien im Sektor Südost bis Südwest. Für die

Bestimmung der Hauptwohnseite eines Mehrfamilienhauses sei zu prüfen, auf

welche Seite der Hauptwohnraum (Wohnen/Essen) der jeweiligen Wohnung exponiert

sei. Die Schlafräume seien in diesem Zusammenhang wenig relevant. Die

Wohneinheit im Untergeschoss sei aufgrund der Hanglage ausschliesslich gegen

die Südostseite gerichtet. Bei der Wohnung im Erdgeschoss sei der

Gartensitzplatz südwestseitig angelegt, während drei Fenster des Hauptwohnraums

nach Südosten gingen. Der Lichteinfall erfolge eher durch die verglasten Türen

zum südwestseitigen Sitzplatz und ein weiteres südwestseitiges Fenster.

Anderseits verdecke der Autolift hier einen Teil der Erdgeschoss-Südwestfassade. Die beiden weiteren Wohnungen im Obergeschoss bzw.

in den zwei Dachgeschossen seien hingegen eindeutig nach Südwesten orientiert.

Zusammenfassend lasse sich sagen, dass bei der 4½-Zimmer-Wohnung

im Erdgeschoss, der 5½-Zimmer-Wohnung im Obergeschoss

und der 6½-Zimmer-Wohnung in den beiden Dachgeschossen

und damit für eine grosse Mehrheit aller Bewohner des Mehrfamilienhauses eine

optimale Belichtung und Besonnung der südwestseitig angeordneten Hauptwohnräume

und der vorgelagerten Aussenplätze in den Nachmittag- und Abendstunden

angestrebt werde. Dass bei den Wohnungen auch die Südostseite angesichts ihrer

Ausrichtung zum W-Bachtobel und des beträchtlichen Abstands zum nächsten

Gebäude ebenfalls gut belichtet und besonnt seien, erhöhe den Wohnwert dieser

Wohnungen, könne aber nicht zu einer Wahlmöglichkeit bei der Festlegung der Hauptwohnseite

führen. Somit ergebe sich, dass die nur 5 m von

der Grenze entfernte Südwestfassade klarerweise die Hauptwohnseite darstelle

und vor dieser der grosse Grundabstand von 7 m

einzuhalten sei. Selbst wenn im Verweis der Vorinstanz anlässlich des Augenscheins

auf die Ausführungen der Bauherrschaft noch eine (späte) Ermessensausübung

erblickt würde, müsste deren Entscheid aufgrund des eindeutigen Übergewichts

der Südwestseite als nicht haltbar bezeichnet werden.

2.2

Diesen Ausführungen

hält der Beschwerdeführer vor Verwaltungsgericht entgegen, von einer

unterlassenen Ermessensbetätigung könne dann ausgegangen werden, wenn es an

aussagekräftigen Argumenten der Gemeinde gänzlich fehle. Vorliegend habe sich

die Gemeinde noch während des laufenden Rekursverfahrens den

"substanziierten Ausführungen" des Beschwerdeführers angeschlossen.

Die entsprechenden Argumente hätten damit als auch von der örtlichen Baubehörde

vorgebracht zu gelten. Es sei unzulässig, wenn das Baurekursgericht sein

Ermessen an die Stelle des kommunalen Ermessens setze.

Bei der

Südostfassade handle es sich um die am meisten nach Süden orientierte Fassade.

Die Wohnung im Untergeschoss sei nur von Südosten her belichtet. Bei der

Wohnung im Erdgeschoss verdecke der Autolift einen beträchtlichen Teil der

Südwestfassade und erstrecke sich das Wohn- und Esszimmer über die gesamte

Südostseite. Bei der Wohnung im Dachgeschoss finde sich auf der Südwestseite

lediglich die Doppeltüre im Bereich des Balkons. Anschliessend an das

Wohnzimmer sei ein Schlafzimmer geplant, das nur zur Strasse hin über ein

Fenster verfüge. Demgegenüber weise die Wohnung auf der südöstlich orientierten

Gebäudeseite zum Bach hin – wie dies auch bei der darüber und

darunter liegenden Wohnung der Fall sei – drei grosse französische Doppelfenster

sowie ebenfalls einen Balkon auf. In der Wohnung im Obergeschoss sei zwar neben

dem Wohnzimmer mit der Balkontüre auch ein nach Südwesten befenstertes

Schlafzimmer geplant. Im Übrigen gelte aber auch bei dieser Wohnung, dass die

Wohnräume mindestens so stark nach Südosten orientiert seien. Entgegenzutreten

sei schliesslich der pauschalen Behauptung der Vorinstanz, Schlafräume würden

bei der Anwendung von Art. 29 BZO wenig relevant sein. Es zeige sich, dass

letztlich nur die an der Südwestfassade vorgesehenen Balkone sowie die

doppelflügeligen Balkontüren als Argument für die angeblich mehrheitlich nach

Südwesten orientierten Wohnungen angeführt werden können. Dabei übersehe die

Vorinstanz, dass die unverbaute Aussicht mit maximaler Besonnung nach Südosten

zum Bach hin ausgerichtet sei. Damit sei der Vorwurf eines nicht mehr haltbaren

Entscheids der örtlichen Baubehörde unbegründet.

3.

3.1

Gemäss

Art. 29 in Verbindung mit Art. 13 BZO gilt in der Kernzone KB

"für die Hauptwohnseite im Sektor Südost bis Südwest" ein grosser

Grundabstand von 7 m. Vorliegend ist vorab die Auslegung dieser Bestimmung

streitig. Dabei handelt es sich um kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht

(§ 49 Abs. 2 lit. b des Planungs- und Baugesetzes vom

7.

September 1975 [PBG]), dessen Anwendung in erster Linie der kommunalen

Bewilligungsbehörde obliegt (RB 1982 Nr. 38). Die Vorinstanz hat

zutreffend erwogen, dass der örtlichen Baubehörde bei der Auslegung kommunalen

Rechts ein erheblicher Beurteilungs- bzw. Ermessensspielraum zukommt, weshalb

sich das grundsätzlich auch zur Ermessensüberprüfung befugte Baurekursgericht

bei der Überprüfung solcher Entscheide Zurückhaltung auferlegt. Beruht der

Entscheid auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Sachumstände, so

hat die Rechtsmittelinstanz ihn zu respektieren und darf nicht ihr eigenes

Ermessen an die Stelle desjenigen der kommunalen Behörde setzen.

Die kommunale Behörde kann sich

allerdings nur dann auf ihren geschützten Beurteilungsspielraum berufen, wenn

sie davon auch tatsächlich Gebrauch macht und in pflichtgemässer Abwägung aller

in der Sache erheblichen Interessen und Argumente entscheidet. Durch eine

ausreichende Begründung – spätestens in der

Rekursvernehmlassung – ist dieses Abwägen der

massgeblichen Elemente in nachvollziehbarer Weise zu belegen. Fehlt eine solche

Begründung des angefochtenen Entscheids und wird sie auch im Rekursverfahren

nicht nachgebracht, so kann sich die kommunale Behörde nicht auf ihren

besonderen Ermessensspielraum berufen und ist die Vorinstanz berechtigt und

verpflichtet, den Sachverhalt uneingeschränkt zu prüfen (RB 1991

Nr. 2 mit Hinweisen; neuerdings bestätigt in VGr, 8. August

2012, VB.2012.00043, E. 5.1; Pierre Tschannen/Ulrich Zimmerli/Markus Müller, Allgemeines Verwaltungsrecht, 3. A., Bern 2009,

§ 26 Rz. 38–40).

Dem Verwaltungsgericht kommt im

Gegensatz zu den Vorinstanzen nur eine Rechtskontrolle zu (§ 50 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]). Es überprüft deshalb lediglich, ob

die Rekursinstanz zulässigerweise in den Beurteilungsspielraum der

Gemeindebehörde eingegriffen hat bzw. hier, ob sie zulässigerweise ihr eigenes

Ermessen an die Stelle desjenigen der Gemeinde gesetzt

und dieses Ermessen pflichtgemäss ausgeübt hat. Dagegen ist es nicht Aufgabe

des Verwaltungsgerichts, eine eigene umfassende Beurteilung bzw. Wertung

vorzunehmen; damit würde es seine eigene Kognition überschreiten (BGr,

21.

Juni 2005,1P.678/2004, E. 4.3 = ZBl 107/2006,

S. 436 f.).

3.2

Nach der

ersten und vor der zweiten Publikation des streitbezogenen Baugesuchs schrieb

die Miteigentümergemeinschaft X-Strasse 3a und 3b am 26. April 2011

dem Bauamt Maur und machte verschiedene Mängel des Bauprojekts geltend; unter

anderem rügte sie die Nichtbeachtung des grossen Grundabstands von 7 m

gegenüber ihrer Liegenschaft, obschon infolge der Ausrichtung und grossen

Fenster und Balkone in der Südwestfassade diese als Hauptwohnseite zu

betrachten sei. Trotz dieses Einwands begründete der Bauausschuss Maur in der

baurechtlichen Bewilligung vom 2. November 2011 im Abschnitt "Grenz-

und Gebäudeabstände" mit keinem Wort, weshalb der grosse Grundabstand auf

der Südostseite einzuhalten sei.

Mit ihrem

Rekurs vom 12. Dezember 2011 machten die Rekurrierenden erneut geltend,

die Annahme der Hauptwohnseite auf der Südost- statt auf der Südwestseite sei

willkürlich, da mit Ausnahme der Kleinwohnung im Untergeschoss bei allen

anderen Geschossen die Südwestseite die Hauptwohnseite

darstelle. In der Rekursvernehmlassung äusserte sich der Bauausschuss wiederum

nicht zum grossen Grundabstand bzw. zur Hauptwohnseite, sondern verzichtete auf

die Erstattung einer Rekursvernehmlassung. Zu Recht hat die Vorinstanz unter diesen Umständen festgehalten, die Baubehörde habe nicht in

nachvollziehbarer Weise begründet, weshalb die Südostseite die Hauptwohnseite

darstelle, und könne sich damit nicht auf einen

Ermessensspielraum berufen. Daran ändert nichts, dass der Vertreter der

Baubehörde anlässlich des Augenscheins vom 20. März 2011 bemerkte, bezüglich Festlegung der Hauptwohnseite bestehe ein Spielraum für die

Gemeinde und die Baubehörde schliesse

sich den Ausführungen der

Bauherrschaft an. Denn mit diesem –

ohnehin verspäteten – Hinweis

hat die Gemeinde nicht mit einer nachvollziehbaren Begründung ihre eigenen Abwägnungen zur Frage, welches die Hauptwohnseite darstelle,

nachgezeichnet (vgl. Tschannen/Zimmerli/Müller,

§ 26 Rz. 40). Zwar kann die

Gemeinde in klaren Fällen auf eigene Ausführungen verzichten (vgl. VGr,

8.

Februar 2012, VB.2011.00564, E. 3.3.3). Von einer eindeutigen

Rechtslage zugunsten des Standpunkts der Bauherrschaft kann vorliegend

allerdings nicht gesprochen werden. Das Baurekursgericht durfte somit hinsichtlich dieser Fragen

eigenes Ermessen ausüben.

3.3

Gemäss

Art. 29 BZO gilt der grosse Grundabstand "für die Hauptwohnseite im

Sektor Südost bis Südwest". Mit der Vorinstanz ist vorab festzuhalten,

dass die Himmelsrichtungen in den Baugesuchsplänen – abgesehen vom Katasterplan

– falsch wiedergegeben sind, worauf bereits die Miteigentümergemeinschaft

X-Strasse 3a und 3b in ihrem Schreiben vom 26. April 2011 hinwies. Ebenso

sind die Fassadenbezeichnungen falsch. Weiter ist mit dem Baurekursgericht

festzuhalten, dass der grosse Grundabstand wohnhygienische Ziele verfolgt und

zwischen den Gebäuden und Grenzen auf jener Seite mehr Raum schaffen will, zu

der sich die Wohnungen hauptsächlich orientieren, und so für eine bessere Belichtung

und Besonnung zu sorgen (Entscheid der Vorinstanz, E. 4.2).

Nach der

Auffassung der Vorinstanz (vgl. vorn E. 2.1) sind die Wohnungen im

Erdgeschoss, im Obergeschoss und in den beiden Dachgeschossen nach Südwesten

orientiert und nur jene im Untergeschoss –

aufgrund der Hanglage –

gegen die Südostseite ausgerichtet. Diese Betrachtungsweise ist haltbar. Das

Baurekursgericht hat dabei hauptsächlich auf den Umstand abgestellt, dass die

drei oberen Wohnungen auf der Südwestseite grosse, jeweils 4,5 m breite Fensterflächen aufweisen und auf jener Seite auch die

"Aussenräume", d. h. der Sitzplatz bzw. die Balkone

angeordnet sind, während die Fenster auf der Südostseite kleiner gehalten und

sich die auf dieser Seite angeordneten Balkone mit einer Fläche von 3,5 m2 nicht für einen längeren Aufenthalt

eignen. Dass im Erdgeschoss an der Südwestfassade auch der Autolift angeordnet

ist, ist nicht entscheidend, da der Lift an der Nordwestseite des Sitzplatzes

anschliesst und die Südwestorientierung der Wohnung kaum beeinflusst.

Die Auffassung der

Vorinstanz wird zudem gestützt durch den erläuternden Hinweis zu Art. 29

BZO. Demnach wird der grosse Grundabstand "von derjenigen Hauptwohnseite

aus gemessen, auf welcher auch der Hauptaussenraum (Hauptsitzplatz) angeordnet

ist." Dieser Hinweis ist zwar nicht rechtsverbindlich (vgl. Einleitung zur

BZO). Er ist jedoch bei der Auslegung zu berücksichtigen.

Auch wenn der

Vorinstanz nicht beigepflichtet würde, dass die Schlafräume in diesem

Zusammenhang wenig relevant sind, liegt deren Auffassung, dass vorliegend die

Südwestseite die "Hauptwohnseite" darstellt, nach dem Gesagten innerhalb des ihr bei der Auslegung dieses Rechtsbegriffs hier zukommenden Beurteilungsspielraums.

3.4

Zusammengefasst

ist festzuhalten, dass vorliegend dem Baurekursgericht bei der Auslegung des

unbestimmten Rechtsbegriffs "Hauptwohnseite" ein eigener

Beurteilungsspielraum zukam und seine Wertung, beim strittigen Bauprojekt

stelle die Südwestseite die "Hauptwohnseite" dar, innerhalb dieses

Beurteilungsspielraums liegt und keinen Ermessensmissbrauch und keine

Ermessensüberschreitung im Sinn von § 50 Abs. 1 in Verbindung mit

§ 20 Abs. 1 lit. a VRG darstellt. Demzufolge verletzt das

Bauprojekt den auf der Südwestseite zu beachtenden grossen Grundabstand von

7.

m. Da dieser Mangel nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden

kann (§ 321 PBG), ist die Baubewilligung zu verweigern. Sie wurde vom

Baurekursgericht zu Recht aufgehoben.

4.

Die Beschwerde ist abzuweisen. Bei diesem Ausgang

des Verfahrens sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden

aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13

Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihnen von vornherein

nicht zu. Eine solche ist vielmehr der Beschwerdegegnerschaft zuzusprechen

(§ 17 Abs. 2 VRG). Angemessen ist eine Parteientschädigung von

insgesamt Fr. 1'250.-.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'000.-- ; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 180.-- Zustellkosten,

Fr. 5'180.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden zu je 1/5 den Beschwerdeführern auferlegt, unter solidarischer

Haftung eines jeden für die ganzen Kosten.

4.

Die

Beschwerdeführer werden je und unter solidarischer Haftung verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft

eine Parteientschädigung von Fr. 250.-, total Fr. 1'250.-, zu bezahlen,

zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,

1000.

Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an…