Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2012.00372

Verwaltungsgericht

des Kantons Zürich

1.

Abteilung

VB.2012.00372

Urteil

der 1. Kammer

vom 27. Februar 2013

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Ersatzrichterin

Irene Egloff Martin, Gerichtsschreiber

Markus Lanter.

In Sachen

A AG, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführerin,

gegen

Stadtrat von Zürich,

Beschwerdegegner,

betreffend Unterschutzstellung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Am 5 Oktober 2011 beschloss der Stadtrat von Zürich

die teilweise Unterschutzstellung der Gartenanlage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der C-Strasse 02 in

Zürich, und zwar mit Bezug auf dessen strassenseitige Einfriedung sowie zwei

Eiben samt Wurzelbereich an der Westseite des Hauses.

Erwägungen

II.

Dagegen liess der damalige

Eigentümer, D, fristgerecht ans Baurekursgericht rekurrieren und beantragen,

der Beschluss sei aufzuheben, eventuell sei die Unterschutzstellung der Eiben

aufzuheben und ihm die vorübergehende Entfernung der Einfriedung während der

Realisierung eines Neubauvorhabens zu gestatten.

Nach Durchführung eines

Delegationsaugenscheins wies das Baurekursgericht den Rekurs mit Entscheid vom

4.

Mai 2012 ab, soweit er nicht durch Anerkennung gegenstandslos geworden

war (Disp.-Ziff. I Abs. 1). Gleichzeitig wurde vom Umfang der

Anerkennung Vormerk genommen (Disp.-Ziff. I Abs. 2).

III.

Mit Beschwerde vom 7. Juni

2012.

liess die neue Eigentümerin der Liegenschaft, die A AG, dem

Verwaltungsgericht beantragen, die vorinstanzlichen Entscheide seien mit Bezug

auf die Unterschutzstellung der beiden Eiben aufzuheben, eventuell seien sie

durch Statuierung eines ausdrücklichen Kapprechts (Wurzel- und Astwerk) zu

modifizieren. Ferner wurde eine Änderung betreffend die Formulierung der

Vormerknahme im Rekursentscheid beantragt, alles unter Kosten- und

Entschädigungsfolge zulasten des Beschwerdegegners.

Das Baurekursgericht schloss am

22.

Juni 2012 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Der

Stadtrat von Zürich beantragte am 10. Juli 2012, die Beschwerde abzuweisen

soweit darauf einzutreten sei; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

zulasten der Beschwerdeführerin. Die daraufhin von der Beschwerdeführerin erstattete Stellungnahme

datiert vom 13. September 2012.

Am 12. Dezember 2012 wurde

ein gerichtlicher Augenschein im Beisein der Parteien durchgeführt.

Am 14. Januar 2013 reichte die Beschwerdeführerin die

von ihr anlässlich des Augenscheins in Aussicht gestellten Unterlagen

betreffend eine Näherbaurechtsvereinbarung mit den SBB ein. Von der dem

Beschwerdegegner in diesem Zusammenhang eröffneten Möglichkeit zur

freigestellten Vernehmlassung, machte dieser keinen Gebrauch.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19

Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für

die Behandlung der vorliegenden Beschwerde gegen den Rekursentscheid des

Baurekursgerichts vom 4. Mai 2012 zuständig.

1.2

Die

Beschwerdeführerin hat die streitbetroffene Liegenschaft am 30. April 2012

erworben und mit der fristgerechten Beschwerdeerhebung gleichzeitig auch den

Eintritt ins laufende Verfahren erklärt.

Ein Parteiwechsel wird in der

Regel dann als zulässig betrachtet, wenn das schutzwürdige Interesse wegen des

Übergangs eines Rechts oder der Änderung tatsächlicher Verhältnisse auf einen

Dritten übergegangen ist. Veräussert beispielsweise ein Grundeigentümer das

Bau- oder Bewilligungsobjekt während der Hängigkeit des Bewilligungsverfahrens,

kann der Erwerber in das Verfahren eintreten (RB 1981 Nr. 16, 1983

Nr. 11; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 21

N. 106). Gleiches gilt bei der Veräusserung des streitbezogenen Objekts während

des Unterschutzstellungsverfahrens. Das Eintreten der A AG in das Rechtsmittelverfahren

erweist sich somit als zulässig.

1.3

Die Beschwerdeführerin

ist gemäss § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September

1975.

(PBG) ohne Weiteres zur Anfechtung des Rekursentscheids befugt, mit dem

der Rekurs gegen die Unterschutzstellung abgewiesen wurde (Kölz/Bosshart/Röhl, § 21

N. 21). Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf

die Beschwerde einzutreten.

2.

Die teilweise

Unterschutzstellung der Gartenanlage, soweit sie die strassenseitige Einfriedung

bestehend aus Sockelmauer und Staketenzaun betrifft, ist im vorliegenden

Verfahren nicht mehr umstritten. Bereits im Unterschutzstellungsbeschluss wurde

zum Schutzumfang folgende Einschränkung statuiert: "Eine zusätzliche

Öffnung zur Erschliessung des Grundstücks ist möglich." Anlässlich des

vorinstanzlichen Augenscheins wurde der Eigentümerschaft überdies zugestanden,

für ein allfälliges Bauvorhaben auf dem Grundstück dürfe der Zaun samt

Sockelmauer vorübergehend entfernt werden. Die Vorinstanz hat von dieser teilweisen

Anerkennung der Rekursbegehren durch den Beschwerdegegner formell Vormerk

genommen, wobei sie festhält, der Sockel müsse nach Beendigung der Bauarbeiten "in

den gleichen Dimensionen neu erstellt werden" (Entscheid der Vorinstanz,

Disp.-Ziff. I Abs. 2).

Die Beschwerdeführerin

beantragt, dass diese Vormerknahme um den ursprünglichen Zusatz zu ergänzen

sei, wonach "eine zusätzliche Öffnung zur Erschliessung des Grundstücks

möglich" sei.

Die uneingeschränkte

Feststellung, dass die Rekonstruktion der Einfriedung "in den gleichen

Dimensionen" zu erfolgen habe, steht im Widerspruch zur bereits im

Unterschutzstellungsbeschluss vorgesehenen Möglichkeit der Öffnung. Der Antrag

der Beschwerdeführerin ist daher gutzuheissen und die Vormerknahme entsprechend

zu ergänzen. Die beantragte Klarstellung wir im Übrigen auch vom

Beschwerdegegner nicht substanziiert infrage gestellt.

3.

Nach wie vor im Streit

liegt die uneingeschränkte Unterschutzstellung der beiden Eiben an der

Westseite des Grundstücks zwischen dem Wohnhaus und den Bahngleisen.

Mit Beschluss vom 5. Oktober 2011 qualifizierte der

Beschwerdegegner die beiden Eiben als Schutzobjekt im Sinn von § 203 Abs. 1

lit. f PBG. Zur Begründung führte er Folgendes aus:

"Die zwei Eiben

hinter dem Haus, vermutlich um 1875 gepflanzt als Schutz gegen das nahe

Bahntrassee, werden im Baumgutachten, das ergänzend zur Schutzabklärung

verfasst wurde, aufgrund ihrer Grösse, ihres Alters, des guten

Gesundheitszustandes und der noch langfristigen Lebenserwartung als zu

erhaltende Besonderheit gewürdigt. Sie prägen das Quartierbild von Westen her.

Ihre Fällung würde eine empfindliche Lücke verursachen. Zudem sind sie von hohem

ökologischem Wert."

Die Vorinstanz schloss sich dieser Beurteilung an.

Überdies würdigte sie die getroffene Schutzmassnahme auch als verhältnismässig,

zumal die Gutachterin anlässlich des Lokaltermins ausgeführt habe, dass die

Eiben trotz der Unterschutzstellung zurückgeschnitten werden könnten, wodurch

die Belichtung der erheblich beschatteten Wohnräume verbessert würde. Auch

lasse das dichte und regenerationsfähige Wurzelwerk der Eiben den Abbruch des

Wohnhauses sowie dessen uneingeschränkte Neuerstellung ohne Weiteres zu. Soweit

der Rekurrent schliesslich eine Einschränkung der Überbaubarkeit des Grundstücks

rüge, so sei ein solches finanzielles Interesse, auch unter Berücksichtigung

der eingeschränkten Belichtung der Wohnräume, weniger stark zu gewichten als

das erhebliche öffentliche Interesse an der Unterschutzstellung.

4.

Schutzobjekte im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. f

PGB sind wertvolle Park- und Gartenanlagen, Bäume, Baumbestände, Feldgehölze

und Hecken. Der Begriff "wertvoll" umfasst dabei nicht nur den

biologischen oder ökologischen Wert (als besonders seltene Gattung oder als

biotopischer Lebensraum), sondern auch den gestalterisch-ästhetischen Wert, der

einem Baum in überbautem Gebiet im Hinblick auf seine Umgebung, also für das

Quartier- und Strassenbild, zukommt (RB 1990 Nr. 71; VGr,

26.

September 2012, VB.2012.00333, E. 5.1). Bei der Beantwortung der

Frage, was unter einem biologisch oder ökologisch wertvollen Baum bzw.

Baumbestand zu verstehen ist, steht den kommunalen Behörden kein besonderer

Beurteilungsspielraum zu; insofern hat

das Baurekursgericht volle Kognition (Kölz/Bosshart/Röhl,

§ 20 N. 19; VGr, 8. Februar 2012, VB.2010.00359, E. 4.1).

In gestalterisch-ästhetischer Hinsicht verfügen sie dagegen, insbesondere bei

der vorzunehmenden Würdigung örtlicher Verhältnisse, über eine besondere Entscheidungsfreiheit im Grenzbereich zwischen

Rechtsanwendung und Ermessensbetätigung (vgl. BGE 115 Ib 131 E. 3; VGr,

8.

Februar 2012, VB.2010.00359, E. 4.2 mit Hinweisen), deren

Handhabung die Rechtsmittelinstanzen nicht frei überprüfen können (RB 1982

Nr. 37). Das Verwaltungsgericht mit seiner gemäss § 50 Abs. 1

in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a und b VRG von vornherein auf

Rechtskontrolle beschränkten Überprüfungsbefugnis hat den

Entscheidungsspielraum beider Vorinstanzen zu beachten. Es hat in erster Linie

zu prüfen, ob die für die Unterschutzstellung zuständige Verwaltungsbehörde

alle wesentlichen Gesichtspunkte vollständig und gewissenhaft untersucht und

gewürdigt hat (vgl. BGE 115 Ib 131 E. 3).

4.1

Mit Bezug

auf den biologischen und/oder ökologischen Wert der streitbetroffenen Eiben

stützt sich der Stadtrat auf das Gutachten der Unternehmung E vom 5. September

2011.

Diesem kann entnommen werden, früher hätten sich in der Nähe der Bäume

noch mindestens sechs weitere Eiben befunden, welche – vor allem aus Sicherheitsgründen

im Zusammenhang mit dem Bahnverkehr – gefällt worden seien. Die beiden verbleibenden

Eiben seien etwa 14–15 m hoch, hätten einen Kronendurchmesser von 10–11 m

und befänden sich beide in einem guten Zustand. Das Alter der Bäume sei zwar

nur schwer zu schätzen, dürfte aber aufgrund der Stammstärken und des Habitus

im Bereich von 100–120 Jahren liegen. Unabhängig von ihrem genauen Alter würden

die beiden Exemplare indes aufgrund ihrer Grösse in jedem Fall etwas Besonderes

darstellen, da derartig grosse Eiben im Zürcher Stadtgebiet nur noch selten anzutreffen

seien.

4.1.1

Die von den Gutachtern getroffenen Feststellungen zum Gesundheitszustand

der Eiben beruhen auf einer äusseren Beurteilung von Erscheinung und Wuchs

sowie auf einer im unteren Stammbereich durchgeführten Klangprobe mittels

Gummihammer. Die Vorinstanz hat sich mit der Tauglichkeit dieser

Beurteilungsmethode und der Plausibilität der Bewertung auseinandergesetzt und

sich den Feststellungen der Gutachter angeschlossen. Die von der Beschwerdeführerin

dagegen erhobenen Einwände beschränken sich auf eine Wiederholung des

gegenteiligen Standpunkts und sind nicht geeignet, die vorinstanzliche

Würdigung substanziiert infrage zu stellen. Wie die Beschwerdeführerin indes

zutreffend bemerkt, war der gute Gesundheitszustand der Eiben vorliegend nicht

allein entscheidend für die Schutzanordnung. Ihr biologischer Wert wird vorab

damit begründet, dass sie aufgrund ihrer Grösse in jedem Fall etwas Besonderes

darstellten, weil "derart grosse Eiben nur noch selten im Zürcher

Stadtgebiet anzutreffen" seien.

Die Vorinstanz erwog hierzu, Sinn und Zweck von § 203

Abs. 1 lit. f PBG sei es nicht, "schöne und grosse Bäume"

pauschal unter Schutz zu stellen. Vielmehr gelte es, differenziert Bäume zu

schützen, die unter anderem als stattliche Exemplare ihrer Art bezeichnet

werden müssten. Diese Voraussetzung sei vorliegend erfüllt. Eiben würden in Mitteleuropa

nur selten Wuchshöhen über 15 Metern erreichen. Demnach müsse bereits

aufgrund der von den streitbetroffenen Exemplaren erreichten Höhe von 14–15 m

geschlossen werden, dass "allenfalls nur eine geringe Anzahl von

vergleichbaren Bäumen im Stadtgebiet vorhanden sein" könne.

Dieser Argumentation kann nicht gefolgt werden. Nicht

stichhaltig ist die Schlussfolgerung, ausgewachsene Eiben seien im Stadtgebiet

selten anzutreffen und daher per se biologisch wertvoll. Eine einzig an Alter

und Grösse anknüpfende Seltenheit ist nur eine relative und dementsprechend

auch kein nur auf Eiben beschränktes Phänomen. Alte, grosse Solitäre sind im

baulich verdichteten Stadtgebiet generell etwas Besonders bzw. Seltenes, ohne

dass sie deshalb allesamt schutzwürdig wären. Hinzu kommt, dass die relative

Seltenheit ausgewachsener Eiben vorliegend nicht belegt wurde; Aussagen wie "allenfalls"

und "kann sein" vermögen keinen Eingriff in die Eigentumsfreiheit zu

begründen. Darüber hinaus sind die zitierten Höhenangaben von 14–15 m zu

relativieren. Wie am Augenschein ausgeführt, basieren diese Angaben nicht auf

einer exakten Messung, sondern auf einer Schätzung. Geschätzt wurde mittels

Bezugsgrössen wie insbesondere Geschosszahlen benachbarter Gebäude, wobei pro

Geschoss von einer Referenzhöhe von 3 m auszugehen sei. Die angebliche

Baumhöhe von 14–15 m würde demnach in etwa der Zahl von 5 Geschossen

entsprechen. Die von den Baumwipfeln erreichte bzw. unwesentlich überragte

Firsthöhe (vgl. Fotos Nrn. 7 u. 8, S. 12) des streitbetroffenen

Wohnhauses entspricht zwar grundsätzlich dieser Referenzgrösse (vgl. Foto

Nr. 6, S. 11). Wie die Beschwerdeführerin indes zu Recht einwendet,

weisen die Eiben einen gegenüber dem Gebäude um rund ein Geschoss höher

gelegenen Standort auf (vgl. Fotos Nrn. 2 u. 5, S. 7 u. 10), woraus

eine Baumhöhe von 12 m resultiert.

Selbst wenn ein Baum die maximale Wuchshöhe erreicht hat,

qualifiziert ihn das zudem nicht automatisch auch als schutzwürdiges, weil "stattliches

Exemplar seiner Art". Prädikate wie "ansehnlich" oder "stattlich"

sind keine reinen Grössenangaben, sondern beschreiben darüber hinaus eine

optische Wirkung, die zu einem wesentlichen Teil auch standortabhängig ist. Auf

die Frage, ob die streitigen Eiben vorliegend eine solche Wirkung entfalten,

ist im Rahmen der ästhetischen Würdigung zurückzukommen (E. 4.2).

4.1.2

Weiter heisst es im Gutachten der Firma E, den Eiben könne auch ein

hoher ökologischer Wert attestiert werden. So stelle der Arillus, die rote

Samenhülle der Früchte, welche den einzigen ungiftigen Teil der Pflanze bilde,

wertvolles Futter für einheimische Vogelarten dar und die Bäume würden zudem in

dem schmalen Grünstreifen zwischen Bahngleisen und der C-Strasse wichtige

Nistplätze bieten.

Diese Ausführungen sind nicht geeignet, eine besondere

ökologische Bedeutung der streitbetroffenen Eiben zu begründen. Insbesondere

wird nicht dargelegt, die Eiben würden seltenen oder bedrohten Tierarten als

Futterquelle oder Lebensraum dienen. Dass die Bäume beliebigen einheimischen

Vogelarten als Lebensraum dienen können, reicht für die Begründung der

Schutzqualität nicht aus. Nistplätze bieten auch andere Baumarten oder Gehölze

und ihre Funktion als Nahrungsgrundlage erfüllen Eiben auch in der weitverbreiteten

Form als Formschnittgehölze bzw. Heckenpflanzungen. Mithin sind keine

speziellen Umstände ersichtlich, welche die streitigen Eiben an ihrem Standort

für die Vogelwelt als besonders wertvoll erscheinen lassen (vgl. VGr,

26.

September 2012, VB.2012.00333, E. 6.2.1).

4.2

Nach der

Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts (RB 1990 Nr. 71) können Bäume und

Baumgruppen – obgleich primär Objekte des Landschafts- oder Naturschutzes –

unter Umständen wegen ihrer prägenden Wirkung für ein Quartier- oder

Strassenbild unter Schutz gestellt werden. Dabei sind allerdings strenge Massstäbe

anzulegen, da Bäume und Baumgruppen in dicht besiedelten Gebieten nicht

generell besonderen Schutz geniessen. Bäume bzw. Baumgruppen sind nur dann schutzwürdig,

wenn sie aufgrund des Standortes und ihrer Erscheinung in markanter Weise einen

dominierenden, aussergewöhnlichen Akzent setzen und damit das Quartier- oder

Strassenbild wesentlich mitprägen (RB 1990 Nr. 71; Christoph

Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, Bd. 1,

5.

A., Zürich 2011, S. 204).

Im Unterschutzstellungsbeschluss heisst es hierzu, die

beiden Eiben würden das Quartierbild von Westen her prägen. Ihre Fällung würde

eine empfindliche Lücke verursachen.

Wie auch die benachbarten Liegenschaften ist auch die

streitbetroffene zur C-Strasse und zum See hin ausgerichtet. Bei der Westseite

der streitigen Liegenschaft handelt es sich dagegen um den davon abgewandten,

rückwärtigen Gartenbereich, der auf der gesamten Länge ans Bahntrassee

anschliesst. In diesem rund 14 m breiten Streifen stehen die beiden Eiben mit

ihren Kronendurchmessern von 10–11 m, zwischen Wohnhaus und Bahntrassee.

An besagtem Standort treten sie von der das Quartierbild bestimmenden

Strassenseite her lediglich als grösstenteils verdeckter, dunkler Hintergrund

des Wohnhauses in Erscheinung. Dass insofern nicht von einer prägenden Wirkung

gesprochen werden kann, ist unbestritten. Eine solche sehen die Vorinstanzen

jedoch mit Bezug auf die Rückansicht der Liegenschaft von Westen her. Jenseits

des Bahntrassees, an leicht erhöhter Lage verlaufe dort auf einer Länge von

rund 100 m ein Fussweg. Wie die Vorinstanz ausführt, können die Eiben von

dort – anders als bei einem verborgenen Garten –

mit ihrer ganzen Höhe wahrgenommen werden.

Dass der rückwärtige

Standort der Eiben stellenweise überhaupt einsehbar ist, heisst indes noch

nicht, dass ihre dortige Erscheinung auch in markanter Weise einen

dominierenden, aussergewöhnlichen Akzent setzt und damit das Quartierbild

wesentlich mitprägt. Die Vorinstanzen sehen eine solche Wirkung darin, dass die

Bäume an diesem Standort einen willkommenen Kontrast bilden, namentlich

gegenüber den Infrastrukturanlagen der SBB. Dem

hält die Beschwerdeführerin zutreffend entgegen, dass ein "willkommener

Kontrast" noch keinen ausreichenden Grund für eine Unterschutzstellung

darstellt. Ein hinreichender Unterschutzstellungsgrund ist vorliegend aber auch

anderweitig nicht ersichtlich. Die Kontrastwirkung der Bäume zu ihrem Umfeld

wird durch die bei den Akten liegenden Bilder zwar anschaulich belegt.

Ausschlaggebend für diese Wirkung ist aber in erster Linie das durch die

Bahnanlage dominierte, urbane Umfeld. Der Beschwerdeführerin ist beizupflichten,

dass im Verhältnis dazu jeder einigermassen gefälligen Hintergrundbepflanzung

eine gleichermassen willkommene Kontrastwirkung zu attestieren wäre. Die Eiben

kommen an diesem Standort jedenfalls nicht hinreichend zur Geltung, oder anders

gesagt, der Standort ist einer allfälligen Schutzobjektqualität der Eiben sogar

abträglich. Die Bäume werden eher als viel zu nah am Wohnhaus stehende grüne

Wand, denn als "stattliche Exemplare ihrer Art" wahrgenommen. Dass

sie das konkrete bauliche Umfeld dennoch aufwerten, reicht objektiv

nicht aus, um die Schutzwürdigkeit der Eiben zu begründen.

Mithin ist festzustellen, dass die Vorinstanzen bei der

Beurteilung der gestalterisch-ästhetischen Wirkung der beiden Eiben nicht von

den Massstäben ausgegangen sind, die bei der Unterschutzstellung von Bäumen im

Interesse des Quartier- und Strassenbilds anzuwenden sind. Die

Unterschutzstellung der Eiben erweist sich somit bereits aus diesem Grund als

rechtsverletzend und ist aufzuheben.

Selbst wenn die zwei Eiben grundsätzlich als Schutzobjekte

zu qualifizieren wären, wäre das öffentliche Interesse an deren Erhaltung im

Übrigen nicht gleich hoch zu werten wie entgegenstehende öffentliche und

private Interessen (sogleich, E. 5).

5.

Die Qualifikation eines Objekts als "wertvoller Baum"

oder "wesentlich mitprägendes Element" für die Umgebung führt nach

der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts nicht zwingend zur Anordnung von

Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 und 207 PBG, sondern nur dann, wenn das

öffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts höher zu werten ist

als entgegenstehende öffentliche und private Interessen (RB 1992 Nr. 62).

Eine solche Interessenabwägung ist zwar ebenfalls grundsätzlich eine vom

Verwaltungsgericht überprüfbare Rechtsfrage. Bei der Gewichtung der sich

gegenüberstehenden Interessen bestehen jedoch in verschiedener Hinsicht

Beurteilungsspielräume, welche in erster Linie von den Verwaltungsbehörden

auszufüllen sind; auch insofern steht ihnen eine von den Rechtsmittelinstanzen zu beachtende besondere

Entscheidungsfreiheit zu (RB 1982 Nr. 37).

5.1

Die

Vorinstanzen erachteten das öffentliche Interesse an einer Unterschutzstellung

als gross. Diese Würdigung ist indes nach dem Gesagten (E. 4.1 und 4.2) in

jedem Fall stark zu relativieren. Aber selbst wenn der "willkommene

Kontrast", den die Bäume gegenüber der Bahnanlage bilden, beschränkt anerkannt

wird, ist auf der andern Seite dem von der Beschwerdeführerin angeführten

Interesse an einer wohnhygienisch einwandfreien Belichtungssituation der

angrenzenden Wohnräume angemessen Rechnung zu tragen. Im Gutachten zur

Abklärung der Schutzwürdigkeit heisst es hierzu, die beiden Eiben würden das bestehende

Wohnhaus in hohem Mass beschatten und auch die Vorinstanz geht in ihrem Entscheid

von einer erheblichen Beschattung aus (Entscheid der Vorinstanz, E. 6.3).

Dieser Eindruck wird durch die Bildaufnahmen aus dem Innern der Wohnräume

bestätigt. Wenn der Beschwerdegegner nun unter Verweis auf das als Beilage zur

Beschwerdeantwort eingereichte Foto geltend macht, die Beschattung sei nicht

als gravierend anzusehen, so ist dies – insbesondere auch anhand dieses Fotos

und des am Augenschein gewonnenen Eindrucks – nicht nachvollziehbar. Vielmehr ist

die Beeinträchtigung von Wohnhygiene und Wohnqualität offenkundig. Entgegen dem

beschwerdegegnerischen Dafürhalten ist dies nicht erst dann der Fall, wenn sich

Schimmelpilz an den Wänden bildet. Dass die festgestellte Beeinträchtigung laut

dem Beschwerdegegner durch "den Vorteil einer Abschirmung zum Bahntrassee"

überwogen werde, ist sodann ebenfalls nicht stichhaltig. Der Beschwerdegegner

stützt sich bei dieser Aussage auf einen entsprechenden Passus im Baumgutachten,

wobei auch dort nicht gesagt wird, was für eine Art von Abschirmung gemeint

ist. Eine Lärmschutzdämmung kann jedenfalls von vornherein ausgeschlossen

werden und auch als Sichtschutz gäbe es tauglichere Mittel, ohne entsprechende

Einschränkung der Belichtungssituation.

Angesichts des

festgestellten Ausmasses der Beeinträchtigung ist auch die Vorinstanz zum

Schluss gelangt, unter dem Gesichtspunkt der Verhältnismässigkeit müsse trotz

Schutzanordnung eine Verbesserung der Belichtungssituation gewährleistet

bleiben. Unter Verweis auf die von der Gutachterin erwähnte Möglichkeit von

Schnittmassnahmen, geht sie in der Folge davon aus, diese Forderung sei

vorliegend hinlänglich erfüllt. Im Gutachten heisst es dazu:

"Zur

Verbesserung der Lichtsituation im Wohnhaus kann ein vorsichtiger Rückschnitt

entlang der Fassade sowie auch eine leichte Auslichtung der Kronen erfolgen.

Der Habitus und die Wirkung der Bäume werden hierdurch nicht beeinträchtigt."

In Anbetracht der starken

Beschattung der Wohnräume versprechen diese äusserst zurückhaltend formulierten

Schnittmöglichkeiten indes keine entscheidende Verbesserung. Ferner erscheint

es auch als zweifelhaft, ob ein Auslichten der Baumkronen überhaupt als taugliche

Massnahme zur Verbesserung der Wohnhygiene in den dahinterliegenden Wohnräumen

zu werten ist. Beim Rück- und/oder Belichtungsschnitt an Eiben ist zu

berücksichtigen, dass sich diese Baumart durch ein "hohes Ausschlagsvermögen"

auszeichnet, insbesondere auch am alten, kahlen Holzbestand (Stockausschlagsfähigkeit).

Dies wird auch seitens des Beschwerdegegners bestätigt, wenn sowohl anlässlich

des verwaltungsgerichtlichen Augenscheins als auch in Ziff. 11 der Beschwerdeantwort

mit Bezug auf die nicht unter Schutz stehenden Eiben des angrenzenden F-Areals

ausführt wird, diese würden nun geschnitten, "um die lockeren Kronen durch

bessere Belichtung wieder anzuregen, damit sie im Endeffekt wieder kompakter

werden […]". Bezogen auf die streitigen Eiben wäre der Auslichtungsschnitt

somit wohl nicht nur eine Daueraufgabe, sondern auch kontraproduktiv, weil die

Bäume darauf immer wieder mit einem verdichtenden Neuaustrieb reagieren.

Um die Belichtungssituation

in den nach Südwesten ausgerichteten Wohnräumen entscheidend zu verbessern, bedürfte

es offenkundig eines deutlich grösseren Eingriffs in die Baumsubstanz. Ein

solcher wäre mit dem Zweck der Schutzmassnahme, nämlich der Erhaltung der Bäume

wegen ihrer angeblich seltenen Grösse, aber klarerweise nicht vereinbar.

Bereits aus diesem Grund

ist – entgegen der Auffassung der Vorinstanz – sowohl das öffentliche als auch das

private Interesse der Beschwerdeführerin an einer gehörigen Belichtung der

Wohnräume unter den gegebenen Umständen höher zu gewichten, als das aufgrund

des unglücklichen Standorts höchstens geringe öffentliche Interesse an der Erhaltung

der Eiben.

5.2

Die

Beschwerdeführerin führt darüber hinaus aber noch weitere private Interessen gegen

die Unterschutzstellung an. So macht sie geltend, die Baumöglichkeiten,

einschliesslich der Realisierung von Abstellplätzen, seien auf dem Grundstück

durch den Bestand der Eiben massiv eingeschränkt. Es sei zu bezweifeln, dass

das bestehende Gebäude ohne unzulässige Verletzung des Wurzelwerks abgebrochen

werden könnte. Vor allem aber müsste ein Neubauvorhaben wegen der dafür nötigen

Baugrube beträchtlich von der südwestlichen Flucht des bestehenden Gebäudes und

dem Wurzelbereich abgerückt werden.

5.2.1

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts vermögen finanzielle Interessen

der Eigentümer an einer möglichst gewinnbringenden Ausnützung ihrer

Liegenschaften das öffentliche Interesse an einer Schutzmassnahme grundsätzlich

nicht zu überwiegen (BGE 126 I 219 E. 2c mit Hinweisen; BGr, 13. September

2005,1P.79/2005, E. 4.8 = ZBl 108/2007, S. 83 ff., 90). Die

Vorinstanz hat allerdings zutreffend darauf hingewiesen, dass eine Gewichtung

der entgegenstehenden Interessen vorzunehmen ist (Entscheid der Vorinstanz,

E. 6.1). Je grösser die Schutzwürdigkeit eines Schutzobjekts ist, desto

weniger können private Interessen ins Gewicht fallen und umgekehrt (BGE 126 I

219.

E. 2c).

5.2.2

Da – wie erwähnt – jedenfalls nicht von einem erheblichen öffentlichen

Interesse an der Unterschutzstellung der Eiben auszugehen ist, sind auch die

finanziellen Interessen der Beschwerdeführerin nicht von vornherein unbeachtlich,

zumal sie nicht unbegründet erscheinen. Der Beschwerdegegner macht zwar

geltend, das dichte und regenerationsfähige Wurzelwerk der Eiben lasse den Abbruch

des Wohnhauses sowie dessen uneingeschränkte Neuerstellung ohne Weiteres zu.

Wie die Beschwerdeführerin zutreffend bemerkt, ragt die Baugrube für einen

Neubau "an gleicher Stelle" jedoch über letztere hinaus. Ob die Bäume

einen derartigen Eingriff auf der gesamten Länge ihres Wurzelbereichs

unbeschadet überstehen würden, erscheint zumindest fraglich. Ein Neubau müsste

sodann den vorstehend beschriebenen Auswirkungen der Eiben auf die Wohnhygiene

entsprechend Rechnung tragen. Erschwerend dürfte hierbei ins Gewicht fallen,

dass bei einem Neubauvorhaben darüber hinaus noch weitere nutzungsrelevante

Auflagen anfallen dürften. So hat die Beschwerdeführerin am Augenschein

unwidersprochen ausgeführt, aufgrund der lärmschutzrechtlichen Einstufung der C-Strasse,

müssten Schlafräume zwingend im rückwärtigen Gebäudebereich erstellt werden.

Nachdem dieser auf der gesamten Länge der Westfassade durch die beiden Eiben

beschattet ist, bleibt diesbezüglich aber nicht mehr viel Anordnungsspielraum.

Ob die "uneingeschränkte Neuerstellung" des Wohnhauses "ohne Weiteres"

möglich ist, muss unter diesen Umständen bezweifelt werden.

5.2.3

Was das gesamte Ausmass der durch den Bestand der Eiben bedingten

Baubeschränkung betrifft, hat die Beschwerdeführerin ihre Sachdarstellung am

Augenschein nachträglich konkretisiert. Sie stützt sich dabei auf eine mit den

SBB erzielte Vereinbarung vom 13. Dezember 2012. Nachdem diese

nachträglich eingetretene Sachlage nicht früher geltend gemacht werden konnte,

erfolgt die Berufung darauf nicht verspätet (Kölz/Bosshart/Röhl, § 52

N. 13). Der Beschwerdegegner hat keine Einwände gegen die Zulassung dieser

neuen tatsächlichen Behauptungen erhoben. Aus prozessökonomischen Gründen ist

sie daher zu berücksichtigen, zumal der Streitgegenstand dadurch nicht verändert

wird und auch keine neuen Ermessensfragen aufgeworfen werden (vgl.

Kölz/Bosshart/Röhl, § 52 N. 17).

Gemäss Vereinbarung vom

13.

Dezember 2012 wird der Beschwerdeführerin ein Näherbaurecht bis auf

eine Distanz von 8,5 m zur Achse der Fahrleitung eingeräumt. Wie aus der

zugehörigen Plandarstellung hervorgeht, resultiert damit angrenzend an die

Westfassade des bestehenden Wohnhauses eine Baufläche von rund 150 m2,

deren Nutzung durch den Baumschutz verhindert würde. Diese Darstellung blieb

seitens des Beschwerdegegners unbestritten. Er hat indes bereits in der

Beschwerdeantwort eingewendet, dass entsprechende Nachteile zweifellos bei der

Festsetzung des Kaufpreises abgegolten worden seien. Dies wird von der Beschwerdeführerin

bestritten. Dass eine gewisse Risikokompensation in die Preisbildung

eingeflossen ist, erscheint tatsächlich wahrscheinlich. Dabei dürfte es sich

jedoch kaum um eine volle Kompensation gehandelt haben, waren die

Anfechtungschancen zum Zeitpunkt der Handänderung doch nach wie vor intakt. Dass

auch die auf dem Näherbaurecht vom 13. Dezember 2012 resultierenden

Baumöglichkeiten mit dem Kaufpreis abgegolten worden wären, kann sodann mit

Verweis auf die Chronologie der Abläufe ausgeschlossen werden. Auch wenn die Bedeutung der geltend gemachten finanzielle

Interessen der Beschwerdeführerin entsprechend relativiert wird, sind sie dennoch

geeignet, das ohnehin überwiegende, wohnhygienisch begründete Interesse an der

Aufhebung der Schutzanordnung noch zusätzlich zu untermauern.

5.3

Zusammenfassend

erweist sich die Unterschutzstellung der beiden Eiben somit letztlich auch als

unzumutbar und dementsprechend als unverhältnismässig. Die Beschwerde ist somit

auch aus diesem Grund gutzuheissen und die Schutzanordnung betreffend die

beiden Eiben auf der Westseite der Liegenschaft C-Strasse 02 aufzuheben.

6.

Ausgangsgemäss sind die Kosten

dieses Verfahrens dem Beschwerdegegner aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2

in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Dieser ist überdies zu einer angemessenen Parteientschädigung an die Beschwerdeführerin

zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Für das

Beschwerdeverfahren erweist sich eine Entschädigung von Fr. 1'800.- als

angemessen.

Sodann ist auch die Kostenverteilung der Vorinstanz

entsprechend dem Ausgang des Beschwerdeverfahrens anzupassen. In Abänderung von

Disp.-Ziff. II des Rekursentscheids sind die Rekurskosten von

Fr. 5'600.- zu einem Fünftel dem Rekurrenten und zu vier Fünfteln dem

Rekursgegner aufzuerlegen. In Abänderung von Disp.-Ziff. III des Rekursentscheids

ist der Rekursgegner überdies zur Bezahlung einer Parteientschädigung an den

Rekurrenten zu verpflichten.

Demgemäss beschliesst die

Kammer:

Es

wird davon Vormerk genommen, dass

die mit Beschluss des Stadtrats von Zürich vom 5 Oktober 2011 unter Schutz

gestellte Einfriedung während den Bauarbeiten für ein Neubauvorhaben

vollständig entfernt werden darf und der Sockel hernach in den gleichen

Dimensionen neu erstellt werden muss, wobei eine zusätzliche Öffnung zur

Erschliessung des Grundstücks möglich ist.

und

erkennt:

1.

Die Beschwerde wird gutgeheissen.

Disp.-Ziff. I des Entscheids des

Baurekursgerichts vom 4 Mai 2012 sowie Disp.-Ziff. I des Beschlusses des

Stadtrats von Zürich vom 5. Oktober 2011 werden aufgehoben, soweit damit

die Unterschutzstellung der zwei Eiben auf der Westseite der Liegenschaft C-Strasse

02.

angeordnet wurde.

In Abänderung von Disp.-Ziff. II des Rekursentscheids werden

die Rekurskosten zu einem Fünftel dem Rekurrenten und zu vier Fünfteln dem

Rekursgegner auferlegt.

In Abänderung von Disp.-Ziff. III des Rekursentscheids

wird der Rekursgegner verpflichtet, dem Rekurrenten eine Umtriebsentschädigung

von Fr. 1'000.- zu bezahlen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 140.-- Zustellkosten,

Fr. 4'140.-- Total der Kosten.

3.

Die

Kosten des Beschwerdeverfahrens werden dem Beschwerdegegner auferlegt.

4.

Der

Beschwerdegegner wird verpflichtet, der Beschwerdeführerin für das Beschwerdeverfahren

eine Parteientschädigung von Fr. 1'800.- zu bezahlen, zahlbar innert

30.

Tagen nach Eintritt der Rechtskraft des vorliegenden Entscheids.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an…