VB.2012.00373

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2012.00373

27. März 2013Deutsch39 min

(URT.2013.15118)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Mit Beschluss vom 15. Dezember 2010 erteilte die

Bausektion der Stadt Zürich der C AG unter Nebenbestimmungen die

baurechtliche Bewilligung für den Umbau, die Sanierung und eine teilweise Nutzungsänderung

der Villa Rosau auf dem Grundstück Kat.-Nr. EN3000 an der Claridenstrasse 10

in Zürich. Gleichzeitig eröffnete sie die im koordinierten Verfahren ergangene

Verfügung der Baudirektion Kanton Zürich vom 7. Oktober 2010, worin dem

Vorhaben die denkmalpflegerische, archäologische und gewässerschutzrechtliche

Bewilligung erteilt wurde.

Mit Beschluss vom 22. März 2011 bewilligte die

Bausektion der Stadt Zürich der C AG sodann unter Nebenbestimmungen den

Neubau des Geschäftshauses Rosau auf den Parzellen Kat.-Nrn. EN2999,

EN3000 und AA851 an der Claridenstrasse 4, 10, 12, 14 bzw.

Glärnischstrasse 6, 8 und 18 in Zürich. Gleichzeitig wurde die im

koordinierten Verfahren ergangene denkmalpflegerische, archäologische,

gewässerschutzrechtliche, konzessionsrechtliche und altlastenrechtliche

Bewilligung der Baudirektion Kanton Zürich vom 17. März 2011 eröffnet.

Mit Beschluss vom 4. Mai 2011 bewilligte die

Bausektion der Stadt Zürich schliesslich der C AG unter Nebenbestimmungen

die Sanierung der Ufermauer Rosau am Schanzengraben auf der Parzelle EN3000 und

eröffnete ihr wiederum die entsprechende denkmalpflegerische, archäologische

und gewässerschutzrechtliche Bewilligung der Baudirektion Kanton Zürich vom

17. März 2011.

Erwägungen

II.

Gegen diese Beschlüsse erhob die Kommanditgesellschaft Firma A

Rekurs ans Baurekursgericht. Mit Entscheid vom 4. Mai 2012 wies das

Gericht die Rekurse vollumfänglich ab.

III.

Mit Beschwerde vom 7. Juni 2012 beantragte Firma A

dem Verwaltungsgericht, den angefochtenen Rekursentscheid sowie sämtliche

Beschlüsse der Bausektion der Stadt Zürich und der Baudirektion Kanton Zürich

aufzuheben, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der

Beschwerdegegnerinnen. In prozessualer Hinsicht beantragte sie zudem die

Durchführung eines Augenscheins.

Am 15. Juni 2012 schloss das Baurekursgericht ohne

weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. In ihren Beschwerdeantworten

vom 10. bzw. 13. Juli 2012 und 31. August 2012 stellten die

Bausektion der Stadt Zürich, die C AG sowie die Baudirektion Kanton Zürich

den nämlichen Antrag. Mit Replik vom 8. Oktober 2012 und Duplik vom

26.

Oktober 2012 hielten Firma A und die C AG an ihren

jeweiligen Anträgen fest. In ihrem Schreiben vom 29. Oktober 2012

verzichtete die Bausektion der Stadt Zürich auf die Einreichung einer

Stellungnahme. Am 22. November 2012 nahm Firma A zur Beschwerdeduplik

der C AG Stellung. Diese verzichtete ihrerseits in ihrer Mitteilung vom

5.

Dezember 2012 auf eine Vernehmlassung.

Die Kammer erwägt:

1.

Die Beschwerdeführerin beantragt

die Durchführung eines Augenscheins. Der für die Beantwortung der im Streit

stehenden Rechtsfragen massgebliche Sachverhalt ergibt sich indessen mit

ausreichender Deutlichkeit aus den Verfahrensakten. Zudem hat die Vorinstanz am

14.

Februar 2012 einen Augenschein durchgeführt, und es dürfen die bei

dieser Gelegenheit gewonnenen Erkenntnisse auch im vorliegenden

Beschwerdeverfahren verwendet werden (RB 1981 Nr. 2). Aus diesen Gründen

kann auf die Durchführung eines verwaltungsgerichtlichen Augenscheins

verzichtet werden (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen;

Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz

des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 7 N. 45).

2.

Die Bauherrschaft beabsichtigt, die Villa Rosau samt

Ufermauer zum Schanzengraben zu sanieren und auf dem Grundstück

Kat.-Nr. EN3000 anstelle des bestehenden Parkplatzes ein L-förmiges,

entlang der süd- und nordwestlichen Grundstücksgrenze verlaufendes und im

Grenzbau zur Parzelle Kat.-Nr. EN2999 zu erstellendes Geschäftshaus mit

einer auf das Grundstück Kat.-Nr. EN2999 ragenden Tiefgarage zu errichten.

Letztere soll unterirdisch auch an die Villa Rosau angeschlossen werden.

Überdies ist auf dem Grundstück Kat.-Nr. EN2999 eine Erweiterung des

Erdgeschosses der Liegenschaft Glärnischstrasse 18 bis auf die gemeinsame

Parzellengrenze geplant (separates Baubewilligungsverfahren).

Die Baugrundstücke sind gemäss geltender Bau- und

Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO) der Kernzone Enge bzw. der Freihaltezone

zugeteilt. Im Südosten grenzt das Geviert unmittelbar an den General-Guisan-Quai,

im Nordosten direkt an das öffentliche Gewässer "Schanzengraben", im

Nordwesten an Grundstücke der Kernzone bzw. die Gotthardstrasse und im

Südwesten an die Claridenstrasse. Die Villa Rosau ist mitsamt ihrem Umschwung,

zu dem auch der Villengarten und die Ufermauer gehören, im kantonalen Inventar

der überkommunalen Schutzobjekte verzeichnet und das Bauareal im städtischen

Inventar "Gartendenkmalpflege" aufgeführt.

3.

Die Beschwerdeführerin rügt unter anderem eine Verletzung

von §§ 203, 205 und 207 des Planungs- und Baugesetzes vom

17.

September 1975 (PBG), weil die Baudirektion trotz Gefährdung der

inventarisierten Villa Rosau und ihres Umschwungs durch das Bauvorhaben keinen

förmlichen Schutzentscheid gefällt habe.

3.1

3.1.1

Gemäss § 203 Abs. 2 PBG erstellen

die für Schutzmassnahmen zuständigen Behörden Inventare. Diese sollen eine

Bestandesaufnahme der in Betracht fallenden Schutzobjekte ermöglichen. Die

Erstellung der Inventare bzw. die Inventaraufnahme als solche bewirkt (noch)

keinen Schutz (VGr, 19. August 2005, VB.2005.00242, E. 4.1 mit Hinweisen).

Das Inventar entfaltet erst bei der formellen

Eröffnung der Inventaraufnahme an den Grundeigentümer (§ 209 Abs. 2

PBG) diesem gegenüber Rechtswirkungen, nämlich ein zeitlich beschränktes

Verbot, ohne Bewilligung der anordnenden Behörde Veränderungen am Objekt

vorzunehmen. Das Veränderungsverbot fällt dahin, wenn nicht innert Jahresfrist

seit der schriftlichen Mitteilung eine dauernde Anordnung getroffen wird (§ 209

Abs. 3 PBG).

Das Inventar begründet lediglich die Vermutung der

Schutzwürdigkeit der verzeichneten Objekte und die zuständige Behörde ist

verpflichtet, sich mit dieser Vermutung auseinanderzusetzen. Diese

Auseinandersetzung erfolgt beim Entscheid darüber, ob eine dauernde

Schutzmassnahme anzuordnen sei. Dabei kann dieser Entscheid entweder in einer

definitiven Unterschutzstellung, womit die durch das Inventar begründete

Vermutung in eine definitive Schutzmassnahme umgesetzt wird, oder in einer

Entlassung aus dem Inventar bestehen (RB 1990 Nr. 13; VGr, 19. Mai

2010, VB.2009.00662, E. 3.3). Entgegen der beschwerdeführerischen

Auffassung folgt daraus nicht, dass im Fall einer Unterschutzstellung zwingend

ein förmlicher Schutzentscheid zu fällen wäre, in dem sich die Behörde in allgemeiner

Weise über alle schutzwürdigen Teile des Objekts ausspricht und dauernde

Schutzmassnahmen anordnet (VGr, 20. Mai 2010, VB.2009.00691, E. 6.3, auch zum Folgenden). Wie die Inventarentlassung

kann auch der materielle Schutzentscheid in einer Baubewilligung mitenthalten sein,

soweit sich die zuständige Behörde darin vorfrageweise mit der

Schutzzweckverträglichkeit der geplanten Eingriffe auseinandersetzt. Ein

solcher projektbezogener Schutzentscheid ist mitunter zweckmässiger als eine

vom Bewilligungsentscheid separierte formelle Unterschutzstellung, der von

Natur aus eine gewisse Starrheit anhaftet.

3.1.2

Die Beschwerdeführerin beruft sich auf die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts,

nach welcher das Gemeinwesen, falls das Bauprojekt ein inventarisiertes Objekt

gefährdet, vorab einen Schutzentscheid zu treffen hat, das heisst entweder Schutzmassnahmen

anordnen oder ganz oder teilweise darauf verzichten muss (VGr, 19. August

2005, VB.2005.00242, E. 4.1 mit Hinweisen; RB

1990.

Nr. 13; beide auch zum Folgenden). Nur wenn eine Gefährdung

eines inventarisierten Objekts durch ein Bauvorhaben von vornherein

ausgeschlossen werden kann, besteht für das Gemeinwesen keine Veranlassung,

über die Schutzwürdigkeit und den Schutzumfang des Inventarobjekts zu entscheiden.

– Diese Rechtsprechung basiert jedoch auf dem Fall, wo Baubewilligungs- und

Schutzbehörde verschieden sind und Erstere nicht in die Zuständigkeit der

Letzteren eingreifen soll: Kann eine Beeinträchtigung

eines inventarisierten Objekts durch ein Bauvorhaben nicht ausgeschlossen

werden, so ist entweder das Baubewilligungsverfahren zu sistieren, bis der Entscheid

der Schutzbehörde vorliegt, oder aber die beiden Verfahren sind koordiniert zu

entscheiden. Ist dagegen ein und dieselbe Behörde für die Erteilung der

Baubewilligung und den Schutzentscheid zuständig, erübrigt sich die Gefahr

eines Kompetenzkonflikts und damit ein solches zweistufiges

Vorgehen.

3.1.3

Zuständig für den Erlass von Schutzmassnahmen für Objekte von kommunaler Bedeutung

ist nach § 211 Abs. 2 PBG der Gemeinderat (Exekutive). Demgegenüber

trifft die zuständige kantonale Direktion (Baudirektion) Schutzmassnahmen für

Objekte, denen – wie hier – über den Gemeindebann hinausgehende Bedeutung

zukommt. Zugleich ist die Baudirektion für die Erteilung der kantonalen

Bewilligung bezüglich Denkmalpflege zuständig, soweit das Objekt im

Geltungsbereich einer überkommunalen Schutzanordnung oder eines überkommunalen

Inventars liegt (Ziff. 1.4.1.5 des Anhangs zur Bauverfahrensverordnung vom

3.

Dezember 1997). Damit war die Baudirektion vorliegend allein zur Erteilung der denkmalpflegerischen

Bewilligung sowie zur Anordnung der projektbezogenen Schutzmassnahmen für die

im kantonalen Inventar aufgeführte Villa Rosau inkl. Garten und Ufermauer befugt

(vgl. die angeordneten Auflagen in den angefochtenen

Beschlüssen). Dass sie auf den Erlass eines förmlichen Schutzentscheids

verzichtet hat, ist nach dem Gesagten nicht zu beanstanden.

Hieran

vermögen die Argumente der Beschwerdeführerin nichts zu ändern. Ihr Einwand,

die Einreichung des Baugesuchs betreffend das inventarisierte Objekt stelle ein

fristauslösendes Provokationsbegehren im Sinn von § 213 PBG dar, trifft

nicht zu: Aus einem Provokationsbegehren muss eindeutig hervorgehen, dass der

Grundeigentümer einen förmlichen Schutzentscheid verlangt. Ein

Provokationsbegehren darf schon wegen seiner einschneidenden Wirkungen nach § 213

Abs. 3 PBG nicht leichthin angenommen werden, sondern muss sich klar als

solches ergeben. Nicht zu folgen ist daher der vorinstanzlichen Rechtsprechung

(BEZ 2012 Nr. 39 E. 3.1), wonach einem Baugesuch, das einen Schutzentscheid

erforderlich mache, die Rechtswirkung eines Provokationsbegehrens zukomme.

Entsprechendes gilt für die Inventareröffnung: Entgegen der im zitierten Urteil

geäusserten Auffassung stellt eine auf die Inventarisierung des betreffenden

Objekts Bezug nehmende Bauverweigerung nicht per se eine Inventareröffnung dar.

In Anbetracht der schwerwiegenden Konsequenzen bedarf es hierzu aus Gründen der

Rechtssicherheit nebst der schriftlichen Mitteilung der Inventaraufnahme auch

eines Hinweises auf die dadurch bewirkte provisorische Schutzmassnahme nach § 209

PBG. Damit erweist sich die beschwerdeführerische Befürchtung, ohne Erlass

eines förmlichen Schutzentscheids verwirke der Schutz bzw. das Recht eines späteren

Schutzentscheids innert einem Jahr, als unbegründet. Unberechtigt ist

schliesslich der Einwand, mangels förmlicher Unterschutzstellung würden die Anfechtungsrechte

der Heimatschutzvereinigungen unterlaufen: Für eine rechtskonforme Publikation

des Baugesuchs ist auf die Inventarzugehörigkeit des betroffenen Objekts hinzuweisen

(VGr, 16. Januar 2013, VB.2012.00594, E. 3.2.2; § 314 Abs. 3

PBG), wodurch das Verbandsbeschwerderecht gewahrt werden kann.

3.2

3.2.1

Die vorliegend zum Entscheid berufene Baudirektion hat sich mit den Fragen

des Denkmalschutzes befasst und kam dabei zum Ergebnis, dass die geplanten Massnahmen

unter Einhaltung der erlassenen Auflagen mit dem Schutzzweck vereinbar seien.

In ihren Rekursvernehmlassungen setzte sich die Behörde einlässlich mit den

Vorbringen der Beschwerdeführerin auseinander und legte dar, weshalb in schützenswerte

Teile, namentlich in die Stellung, den Situationswert und die Grundstruktur des

Inventarobjekts nicht wesentlich eingegriffen werde. Sie wies ferner darauf

hin, dass primär solche Teile der Villa Rosau vom Projekt betroffen seien, die

bereits durch ein Umbauvorhaben der letzten Bauphase in den 1970er-Jahren

verändert worden seien. Die damals vorgenommene Entblätterung und lokale

Auskernung hätten den Verlust der kompletten ursprünglichen Ausstattung in den

Normalgeschossen sowie der Grundrissdisposition in der nördlichen Gebäudehälfte

zur Folge gehabt. Die aktuell sichtbaren Vertäferungen, Stuckaturen und

Bodenbeläge seien als historisierende Zutaten der 1970er-Jahre zu betrachten.

Erhalten geblieben seien hingegen die Grundträgerkonstruktion der Böden im

Süden, die tragenden Wände sowie das westliche Treppenhaus. Die bestehende

Gartenanlage werde durch das Bauprojekt nicht weiter beeinträchtigt, da sie an

der Stelle des bereits bestehenden Parkplatzes geplant sei. Durch die im

Vorfeld vorgenommenen Korrekturen des Abstands, der Volumetrie und der

Gestaltung des Gebäudes habe eine allseits zufriedenstellende Lösung gefunden

werden können. Aufgrund des schlechten Zustands der heutigen Ufermauer und der

finanziellen Verhältnismässigkeit hätten sich die Parteien schliesslich auf die

Erstellung einer Betonmauer (anstatt einer Schwergewichtsmauer) und eine nur

teilweise Restaurierung und Wiederanbringung des alten Zauns geeinigt. Für die

sensiblen Bereiche (Materialisierung der zu sanierenden Villa und des Neubaus,

die Umgebungsgestaltung und das auf der Ufermauer zu erstellende Geländer)

statuierte die Baudirektion auflageweise eine Pflicht der Bauherrschaft zur

vorgängigen Unterbreitung von Detailplänen und zur einvernehmlichen

Zusammenarbeit mit der Kantonalen Denkmalpflege bzw. der Gartendenkmalpflege

der Stadt Zürich.

Mit ihren Verfügungen vom 7. Oktober 2010 und vom

17.

März 2011 und den darin enthaltenen Auflagen hat die Beschwerdegegnerin 3

bezogen auf die eingereichten Bauprojekte einen materiellen Schutzentscheid

hinsichtlich der Villa Rosau und ihres Umschwungs gefällt. Zwar hatte die

Baudirektion diese Verfügungen nur summarisch begründet. Mit ihren Ausführungen

im Rekursverfahren hat sie aber jedenfalls eine ausreichende ergänzende Begründung

nachgereicht. Mit dem Entscheid des Baurekursgerichts, welche den Ausführungen

der Baudirektion gefolgt ist, sind allfällige Begründungsmängel der

erstinstanzlichen Verfügungen geheilt worden.

3.2.2

Bei dieser Ausgangslage lag es an der Beschwerdeführerin, im Beschwerdeverfahren

näher darzulegen, welche baulichen Massnahmen im Einzelnen welche spezifischen

Schutzqualitäten tangierten und daher zu unterlassen seien. Die Beschwerdeführerin

ist dem nur teilweise nachgekommen. Soweit sie konkrete Einwände vorbringt,

vermögen diese im Übrigen nicht zu überzeugen: Mit Bezug auf die Änderungen im

Innenraum der Villa ist zu bemerken, dass die Räume gemäss S. 6 des

Inventareintrags in ihrer Zuordnung und Erschliessung sowie Ausstattung schon

früher grundlegend verändert wurden. Wie die Beschwerdegegnerin 3

nachvollziehbar darlegt, geniessen diese Elemente mangels denkmalpflegerischer

Relevanz keinen besonderen Schutz, womit auch keine integrale Erhaltung des

Innenraums gefordert werden kann. Andererseits werden die in Ziff. 12 f.

der Rekursvernehmlassung vom 22. August 2011 als original bezeichnete

Grundtragekonstruktion der Böden bzw. die tragenden Wände von den geplanten

Umbauten nicht betroffen. Da der Neubau im Bereich des bestehenden Parkplatzes

zu stehen kommen soll, ist auch die Gartenanlage nicht in relevanter Weise

betroffen. Hinsichtlich Ufermauer schliesslich hat die Beschwerdegegnerin 3

die bestehenden Sicherheitsprobleme der Mauer und die Unverhältnismässigkeit

der Erstellung einer Schwergewichtsmauer überzeugend dargelegt: Durch die

Verwendung der heute sichtbaren Steine für die Verblendung der Betonmauer und

die Auskleidung der übrigen Stellen mit gleichartigen neuen Steinen bleibt der

bestehende Ortscharakter erhalten. Zudem soll die neue Mauerkrone im Nahbereich

der Villa abgesenkt werden, um den Blick auf das Schutzobjekt freizugeben.

3.3

Nachdem die

getroffenen Schutzentscheide im Licht der beschwerdeführerischen Rügen im Ergebnis

nicht zu beanstanden sind, ist die Beschwerde unbegründet, soweit sie sich auf

die Schutzwürdigkeit der Villa Rosau und ihres Umschwungs bezieht.

4.

Der Beschwerdeführer macht weiter eine Verletzung der

Gewässerschutzbestimmungen geltend. Im Gewässerschutzbereich Au dürften nach Anhang 4 Ziff. 211

Abs. 2 der Gewässerschutzverordnung vom 28. Oktober 1998 (GSchV)

keine Anlagen erstellt werden, die unter dem langjährigen, natürlichen

mittleren Grundwasserspiegel lägen. Die Baudirektion habe zu Unrecht eine

Ausnahmebewilligung erteilt. Diese sei nämlich nicht schon dann gerechtfertigt,

wenn die Durchflusskapazität um höchstens 10 % vermindert werde. Die

Tatsache, dass das Bauareal in einem Gebiet mit nicht nutzbaren unterirdischen

Gewässern liege und die bloss geringe bis mässige Durchflusskapazität stellten

keine Ausnahmesituation dar. Solche Randgebiete seien ebenso wie die nutzbaren

unterirdischen Gewässer von Einbauten in den Grundwasserspiegel freizuhalten.

Besondere Verhältnisse, die die vorliegende Situation als Sonderfall erscheinen

liessen, bestünden keine. Selbst im Fall einer Ausnahmesituation werde in der

Regel nur ein (statt wie hier zwei) in den Untergeschoss ragendes Untergeschoss

bewilligt.

4.1

4.1.1

Gemäss Anhang 4 Ziff. 211 Abs. 2 GSchV kann die Behörde Ausnahmen

für Anlagen unter dem mittleren Grundwasserspiegel bewilligen, soweit die

Durchflusskapazität gegenüber dem unbeeinflussten Zustand um höchstens 10 %

vermindert wird. Laut Merkblatt "Bauvorhaben in Grundwasserleitern und

Grundwasserschutzzonen" des Amts für Abfall,

Wasser, Energie und Luft (AWEL) vom Juni 2003 ist diese bundesrechtliche

Bestimmung für den Vollzug im Einzelfall nicht geeignet und werden im Sinn

einer detaillierten Erläuterung der kantonalen Bewilligungspraxis neben zwei

Anwendungsbeispielen von Regelfällen auch drei Ausnahmemöglichkeiten angeführt.

Ausnahmebewilligungen werden nach dieser Praxis wie folgt erteilt:

Auf maximal 10 % der bebaubaren Fläche können

Vertiefungen (Fundamentverstärkungen, Lift- und Pumpschächte, etc.) ohne Tiefeneinschränkung

unter den Mittelwasserspiegel bewilligt werden, sofern diese den

Grundwasserdurchfluss lokal nicht wesentlich beeinträchtigen.

In Gebieten mit geringem Flurabstand bzw. hoher

Lage des Mittelwasserspiegels (MW) wird in der Regel ein Untergeschoss

zugelassen (bis max. 3.0 m unter das gewachsene Terrain).

Sofern zur Fundation eines Hochhauses (Gebäudehöhe

über 25 m) erforderlich, kann bis zu 10 % der durchschnittlichen

Mächtigkeit des durchflossenen Grundwasserleiters unter dem mittleren

Grundwasserspiegel entfernt werden.

4.1.2

In seinem Urteil zum geplanten Stadion Zürich Hardturm hielt das

Verwaltungsgericht fest, dass die offene Formulierung von Anhang 4 Ziff. 211

Abs. 2 GSchV einen weiteren Rahmen für Ausnahmebewilligungen zulasse, als

er im Merkblatt des AWEL umschrieben sei (VGr, 29. Juni 2007,

VB.2006.00354, VB.2006.00355, E. 7.2.2.4 f., auch zum Folgenden).

Eine Ausnahmebewilligung sei allerdings nicht bereits dann gerechtfertigt, wenn

die Durchflusskapazität um höchstens 10 % vermindert werde; vielmehr müssten

besondere Verhältnisse vorliegen, welche den Einzelfall als Sonderfall

erscheinen liessen.

Diese Erwägung gilt es insofern zu präzisieren, als sie

primär auf nutzbare unterirdische Gewässer bzw. auf Gebiete mit grosser

Grundwassermächtigkeit zugeschnitten ist (vgl. Anhang 4 Ziff. 111 Abs. 1

GSchV). Sind von einem Bauvorhaben dagegen lediglich die vom

Grundwasserschutzbereich miterfassten Randgebiete betroffen, bedarf es

zur Erteilung einer Ausnahmebewilligung keiner derart aussergewöhnlichen

Umstände. Ausnahmebewilligungen bezwecken die Vermeidung von Härtefällen dort,

wo die auf den Allgemeinfall zugeschnittene Regel den besonderen Umständen

eines Einzelfalls nicht gerecht wird (Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix

Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. A., Zürich/St. Gallen 2010,

N. 2536 ff. mit Hinweisen). Befindet sich das Baugrundstück ausserhalb

nutzbarer Grundwasservorkommen, kommt dem Schutz des Speichervolumens und

Wasserdurchflusses nicht die gleiche Bedeutung zu wie in den eigentlichen

Grundwassernutzungsgebieten. Dementsprechend verlangt Art. 43 Abs. 4 des

Gewässerschutzgesetzes vom 24. Januar 1991 (GSchG) nur für nutzbare Grundwasservorkommen,

dass Speichervolumen und Zufluss durch Einbauten nicht wesentlich und dauernd

verringert werden dürfen. Obwohl die Bestimmung von Art. 43 GSchG, wie die

Beschwerdeführerin an sich zutreffend bemerkt, den planerischen Schutz mittels

Ausscheidung von Gewässerschutzbereichen (vgl. Art. 19 GSchG) nicht

obsolet macht, lässt sie sich dennoch für deren Konkretisierung bzw. die

Auslegung der betreffenden Verordnungsbestimmung heranziehen. Zu beachten ist

ferner, dass im Unterschied zur Regel von Anhang 4 Ziff. 211 Abs. 1

GSchV, die dem Schutz der Gewässer vor Verunreinigungen dient, welche auch von

Randgebieten mit unterirdischer Entwässerung zum Grundwassernutzungsgebiet

stammen können, Anhang 4 Ziff. 211 Abs. 2 Satz 2 GSchV für

die Gewährung einer Ausnahmebewilligung hinsichtlich Einbauten keine

"wichtigen Gründe" voraussetzt. Die Ausnahmebewilligung liegt

vielmehr im Ermessen der zuständigen Behörde und kann in den geschützten Randgebieten

grundsätzlich erteilt werden, wenn die Durchflusskapazität des Grundwassers

gegenüber dem unbeeinflussten Zustand um höchstens 10 % vermindert wird

und auch sonst keine triftigen Gründe dagegen sprechen.

4.1.3

Das Baugeviert befindet sich teilweise im südöstlichen Randgebiet des dort

nicht nutzbaren Grundwasserstroms Zürich-Schanzengraben (b 12) und damit im

Gewässerschutzbereich Au

(Grundwasserkarte und Gewässerschutzkarte, und www.gis.zh.ch). Das auf der

Karte braun eingefärbte Gebiet entspricht laut Legende einem Gebiet mit geringer Grundwassermächtigkeit (meist

weniger als 2 m) oder geringer Durchlässigkeit bzw. einem Randgebiet mit

unterirdischer Entwässerung zum Grundwassernutzungsgebiet. Wenn die

Beschwerdeführerin ohne entsprechende Nachweise von einem nutzbaren Grundwasservorkommen

im Projektareal ausgeht, vermag sie die gegenteilige, auf die Baugrunduntersuchung

vom 29. Juni 2009 gestützte Feststellung der Vorinstanzen nicht

umzustossen. Der Grundwasserkarte lässt sich weiter entnehmen, dass der das Bauareal

durchquerende Grundwasserleiter mit schlecht durchlässigen Deckschichten von

meist mehr als 5 m Mächtigkeit (Moränen, Seebodenlehme, Schwemmlehme) bedeckt

wird, was auch mit dem Befund der Baugrunduntersuchung, S. 6 f., in

Einklang steht. In diese wenig bis mässig durchlässigen Schichten soll das

geplante Wohn- und Geschäftshaus gesetzt werden, wobei die Unterkante des

zweiten Untergeschosses auf einer Höhe von ca. 400,9 m. ü. M. in die relativ locker gelagerten Deltaablagerungen

zu liegen kommen soll. Gemäss Feststellung der Vorinstanz liegt der

Grundwasserspiegel bei Mittelwasserstand auf ca. 405–406 m. ü. M. und somit leicht unter dem mittleren

Zürichseespiegel auf der Kote von 405,9 m. ü. M.

Wenn die in Sachen Gewässerschutz über ein erhebliches

Fachwissen verfügende Beschwerdegegnerin 3 bzw. das ihr unterstellte AWEL

infolge der Lage des Baugrundstücks im nicht nutzbaren Randgebiet eines

Grundwasserstroms und der bloss geringen bis mässigen Durchflusskapazität des

Baugrunds über das Merkblatt "Bauvorhaben in Grundwasserleitern und

Grundwasserschutzzonen" hinausging und eine Ausnahmesituation annahm,

handelte sie nicht rechtsverletzend. Dass gemäss Merkblatt in der Regel nur ein

in den mittleren Grundwasserspiegel reichendes Untergeschoss erlaubt wird, ist

unerheblich. Die Regelung des Ausnahmefalls (Mass der Abweichung, Inhalt der

Bewilligung) ist dem pflichtgemässen Ermessen der Bewilligungsbehörde unterstellt

(BGer, 28. Februar 2008,1C_267/2007, E. 10.5). Es ist nicht

nachvollziehbar, weshalb die Beschwerdegegnerin 3, wie die Beschwerdeführerin

beanstandet, die beiden Untergeschosse wegen des bis anhin fehlenden Nachweises

der für Drittgrundstücke vorgesehenen Parkplätze (vgl. Disp.-Ziff. II.B.12

des Bausektionsbeschlusses BE 400/1 vom 22. März 2011) unzulässigerweise

erteilt haben soll. Die Ausnahmesituation wird jedenfalls nicht mit der

Notwendigkeit eines zweiten Parkplatz-Untergeschosses begründet. Auch eine

unzumutbare Benachteiligung der Nachbarn durch das Vorhaben bzw. die Erteilung

der wasserrechtlichen Konzession nach §§ 70 des Wasserwirtschaftsgesetzes

vom 2. Juni 1991 ist nicht ersichtlich.

4.2

Weiter

bringt die Beschwerdeführerin vor, die von der Baudirektion angeordneten Nebenbestimmungen

seien nicht geeignet, sicherzustellen, dass der Grundwasserspiegel unverändert

bleibe. Die verlangten Sickerteppiche bärgen die Gefahr, dass die für die Regulierung

des Grundwasserspiegels wirksamen Drainagen der baulichen Umgebung unwirksam

würden und schliesslich erheblich mehr Grundwasser zum Gebäude Claridenstrasse

20.

("Bürklihof") geführt würde, weshalb mit Wassereinbrüchen

gerechnet werden müsste. Bei einer Senkung des Grundwasserspiegels bestehe

andererseits die erhebliche Gefahr einer Austrocknung und Zersetzung der

Holzpfahlkonstruktion des Gebäudes der Beschwerdeführerin. Es würden Schäden im

Fundationsbereich und insbesondere an der vorgehängten Natursteinfassade des

Gebäudes drohen. Die Vollzugshilfe der Baudirektion sehe bei Ersatzmassnahmen

im Gewässerschutzbereich Au

auch einen volumenmässigen Materialersatz vor, der jedoch nebenbestimmungsweise

nicht verlangt worden sei. Unter diesen Umständen sei die Einhaltung der Regeln

der Baukunde während der Bauphase wie auch danach nicht nachgewiesen. Die

Baudirektion habe die Kontrolle der Tiefbauarbeiten zudem unzulässigerweise an

den beigezogenen Hydrogeologen delegiert.

4.2.1

Als unberechtigt erweist sich vorab die Rüge der Beschwerdeführerin, die

Vorinstanz sei in Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches Gehör auf die

vorgebrachte Gefährdung für die Nachbarbauten nicht eingegangen: In E. 5.3

des Rekursentscheids vom 4. Mai 2012 wird unter Hinweis auf § 239 Abs. 1

PBG dargelegt, dass angesichts des hierzulande hohen Stands der Bautechnik nur

in aussergewöhnlichen Fällen ein Nachweis darüber zu verlangen sei, dass vom

Bestand der geplanten Baute keine Gefährdung für Personen oder Sachen ausgehe;

haftungsrechtliche Ansprüche bildeten von vornherein nicht Gegenstand des

baurechtlichen Verfahrens. Das Baurekursgericht ist seiner Begründungspflicht

somit nachgenommen.

4.2.2

Gemäss § 239 Abs. 1 PBG müssen Bauten und Anlagen nach Fundation,

Konstruktion und Material den anerkannten Regeln der Baukunde entsprechen; sie dürfen weder bei ihrer Erstellung noch durch ihren

Bestand Personen oder Sachen gefährden. Vorzubeugen hat die Bauherrschaft nicht

jeder erdenklichen Gefahr, sondern nur jener, die sich aus der Natur des

Bauwerks und seiner normalen Benützung ergibt (VGr, 23. April 2008,

VB.2008.00030, E. 4.3; vgl. auch Art. 58 des Obligationenrechts

vom 30. März 1911). Wie ein Gebäude im Einzelnen beschaffen sein

muss, um den Erfordernissen von § 239 Abs. 1 PBG zu genügen bzw.

welche Nebenbestimmungen hierfür geboten sind, ist weitgehend eine Frage des

technischen Ermessens, die das Verwaltungsgericht gemäss § 50 VRG nicht

frei überprüfen kann (RB 1993 Nr. 43).

4.2.3

Die Beschwerdegegnerin 3 bewilligte der Beschwerdegegnerin 1 für

den geplanten Neubau, die Aushubsohle bzw. Bauteile im Grundwasserträger bis

auf 400,85 m. ü. M. sowie Pfähle im

Grundwasser zu erstellen und den Grundwasserspiegel während der Dauer der

Bauarbeiten unter die Baugrubensohle abzusenken. Die Bauherrin wird dabei

nebenbestimmungsweise verpflichtet, einen mindestens 0,3 m mächtigen

Sickerteppich aus sauberem Kiessand einzubauen und hydraulisch mit den ebenso

durchlässig auszuführenden Hinterfüllungen zu verbinden, um die ursprüngliche

Grundwasserdurchflusskapazität vollständig zu erhalten. Diese Anordnung geht

damit weiter als Anhang 4 Ziff. 211 Abs. 2 Satz 2 GSchV, der

eine Verminderung der Durchflusskapazität um bis zum 10 % zulässt.

Bezüglich des Umbauvorhabens wird der Bauherrschaft u. a. zum Schutz der Rechte Dritter

aufgetragen, die ursprüngliche Grundwasserdurchflusskapazität bei Hochwasser

durch geeignete Materialersatzmassnahmen mit Kiessand zu erhalten. Im Rahmen

der Sanierung der Ufermauer ist die Grundwasserabsenkung ausschliesslich

innerhalb der Baugrube bzw. geschlossenen Spundwand vorzunehmen und der

Grundwasserspiegel ausserhalb davon auf mindestens 405,2 m. ü. M. zu halten. Die

Auswirkungen der Grundwassserabsenkung auf die Grundwasserverhältnisse im

Bereich der Ufermauer bzw. des Projektareals sind gemäss Kontrollplan

"Baugrube", Stand Vorprojekt (revidiert 14. Februar 2011), von

der Ingenieurgemeinschaft Geschäftshaus Rosau, Zürich/St. Gallen, zu überwachen.

Diese

gewässerschutzrechtlichen Bewilligungen basieren auf dem ausführlichen, vom

AWEL genehmigten hydrogeologischen Bericht der S AG (Baugrunduntersuchung),

der die bauchtechnischen Folgerungen (u. a. betreffend Fundationstechnik, Baugrube und Wasserhaltung,

hydrologische Massnahmen und Kontrollplan) im Einzelnen umschreibt und die

Aussagekraft eines Gutachtens besitzt, von dem beim Rechtsmittelentscheid nicht ohne triftige Gründe abgewichen werden soll (vgl.

VGr, 25. Oktober 2011, VB.2011.00348, E. 3.3.2; 4. Mai 2005,

VB.2005.00009, E. 2.1 und 2.4).

4.2.4

Die Beschwerdeführerin belegt ihre Befürchtung, die verlangten

Sickerteppiche könnten die für die Regulierung des Grundwasserspiegels

bestehenden Drainagen der baulichen Umgebung unwirksam machen und künftig zu

Hochwasser führen, nicht näher. Da die Sickerteppiche gerade der Erhaltung der

bestehen Durchflusskapazität bzw. des bisherigen Zustands dienen, erscheint

ihre Sorge unbegründet; sie spricht jedenfalls nicht für einen Ermessensfehler

der Baudirektion. Dass zusätzlich zur Erhaltung der Durchflusskapazität kein

volumenmässiger Ersatz für das ohnehin nur schlecht bis mässig durchlässige

Bodenmaterial verlangt wurde, ist ebenfalls nicht zu beanstanden: Dem erwähnten

Merkblatt, das einen solchen Materialersatz nur im Grundsatz verlangt, kommt im

Rahmen von Anhang 4 Ziff. 211 Abs. 2 GSchV wie dargelegt keine

absolute Geltung zu (vgl. vorn E. 4.1.2). Einen konkreten Nachteil leitet

die Beschwerdeführerin aus dem entsprechenden Verzicht nicht ab.

Für

die während der Bauphase befürchteten Einwirkungen auf das Gebäude "Bürklihof"

reichte die Beschwerdeführerin ein Gutachten von U "Steinplatten am Bürklihof

und geplanter Neubau" vom 20. Dezember 2010 zu den Akten. Diesem

Parteigutachten kommt grundsätzlich keine grössere

Bedeutung zu als den übrigen Parteivorbringen (Kölz/Bosshart/Röhl, § 7

N. 23). Als neue Tatsachenbehauptung untersteht die Expertise überdies der

Einschränkung von § 52 Abs. 2 VRG und ist vorliegend unbeachtlich,

weil sie nicht erst durch den angefochtenen Rekursentscheid vom 4. Mai

2012.

notwendig geworden ist, sondern schon davor vorgelegen hatte. Auch

inhaltlich vermag sie nicht zu überzeugen, zumal sie sich wegen ihrer früheren

Entstehungszeit über die angeordneten Massnahmen zum Schutz des Grundwassers

und der baulichen Umgebung gar nicht ausspricht. Wie die von der

Beschwerdegegnerin eingereichte technische Stellungnahme der Ingenieurgemeinschaft

Geschäftshaus Rosau vom 4. Juni 2012 sodann zutreffend bemerkt, geht das

Gutachten für den "Bürklihof" per se und ohne entsprechende Nachweise

von beschädigenden Erschütterungen und grundwasserbedingen Umlagerungen unter

der Fundamentplatte aus. Auch werde darin das Nachbargebäude als sehr anfällig

und gefährdet dargestellt, dies aber nicht belegt. Mit dem vorliegenden

Kontrollplan bestehe zudem ein Überwachungs- und Interventionskonzept, das

Schäden am Nachbargebäude präventiv verhindern soll. Die darin formulierten

Melde- und Alarmwerte beruhten auf Berechnungen und normativen Empfehlungen und

stellten einen ausreichenden Schutz dar. Da eine intakte Pfahlfundation des

Nachbargebäudes eine wesentliche Voraussetzung für dessen (Fassaden-)Schutz

darstelle, empfehle sich die Durchführung einer entsprechenden Untersuchung.

Diese

Ausführungen der Ingenieurgemeinschaft sind nachvollziehbar und kommen dem

Anliegen der Beschwerdeführerin zum Schutz des "Bürklihofs" entgegen.

4.2.5

Soweit die Beschwerdeführerin die fehlende Pflicht zur Einreichung eines

Kontrollplans für die Villa Rosau bemängelt, ist auf die entsprechenden

Nebenbestimmungen in den Bewilligungen für den Ersatzneubau und die Sanierung

der Ufermauer zu verweisen. Danach sind die Auswirkungen der

Grundwassserabsenkung auf die Grundwasserverhältnisse im Bereich des

Projektareals gemäss Kontrollplan "Baugrube", Stand Vorprojekt

(revidiert 14. Februar 2011), von der Ingenieurgemeinschaft Geschäftshaus

Rosau, Zürich/St. Gallen, zu überwachen. Vor der Baufreigabe ist der

Baudirektion, AWEL, Abteilung Gewässerschutz, ein definitiver Kontrollplan

"Baugrube" zur Genehmigung einzureichen. Nachdem die Villa Rosau vom

geplanten Neubau und der Ufermauer umgeben ist und sich die diesbezüglich

verlangten Kontrollpläne allgemein auf das Projektareal beziehen, erweist sich

ein separater Kontrollplan für die Villa als nicht erforderlich.

Auch

der beschwerdeführerische Vorwurf, der vorliegende (vorläufige) Kontrollplan

sei zu unbestimmt und nehme auf den Schutz der Nachbargebäude nicht ausreichend

Bezug, trifft nicht zu. Der Kontrollplan, Stand Vorprojekt, beinhaltet im

Anhang einen Plan "Überwachungskonzept", in dem das Gebäude der

Beschwerdeführerin nebst weiteren Nachbargebäuden als zu überwachende

Liegenschaft aufgeführt ist. In und rund um das Gebäude sowie an dessen Ecken

sind diverse Messungen vorgesehen (Höhenmessung, Grundwasserspiegelmessung,

Erschütterungsmessung, Rammkernbohrung inkl. Grundwasserspiegelmessung).

Weshalb die Fassade des "Bürklihofs" bzw. der anderen Nachbargebäude

damit unzureichend in den Kontrollplan einbezogen würden, legt die Beschwerdeführerin

nicht substanziiert dar. Die vorgesehenen Kontrollmessungen und der Ablauf der

Überwachung werden überdies im definitiven Kontrollplan, Stand Bauprojekt, vom

19.

September 2011, detailliert beschrieben.

Schliesslich

ist auch die Delegation der hydrogeologischen Überwachung der Bauprojekte an

den zugezogenen Hydrogeologen sinnvoll und nicht zu beanstanden. Die

behördliche Baukontrollpflicht im Sinn von § 327 Abs. 2 PBG wird

dadurch nicht aufgehoben, sondern mit einer fachmännischen Begleitung ergänzt.

Die beschwerdeführerischen Rügen betreffend Gewässerschutz

sind demnach unbegründet.

5.

Die

Beschwerdeführerin macht schliesslich geltend, das Baugrundstück sei mit der

geplanten Zufahrt zum Geschäftshausneubau an der Gotthard-/Glärnischstrasse,

von der auch die Fussgängerzugänge zum Restaurant "Bakery", die

Anlieferung zur Bank und der Zugang für die Bankangestellten sowie zu den

Wohnungen ausgingen, verkehrsmässig ungenügend erschlossen. Aufgrund der

geplanten 400–500 Arbeitsplätze werde der Fussgängerverkehr auf der

Glärnischstrasse bedeutend zunehmen; daran ändere auch der Kundenzugang an der

Claridenstrasse nichts. An der Claridenstrasse gebe es weder Parkplätze noch

eine Zufahrt für die Kunden der Bank oder der "Bakery". Die

anlässlich des um 11 Uhr durchgeführten Augenscheins gemachte Feststellung

eines geringen Fussgängerstroms sei nicht repräsentativ. Im

1.

Untergeschoss der vorgesehenen Tiefgarage seien 43 Abstellplätze

für das geplante Geschäftshaus und die Villa Rosau, im 2. Untergeschoss

zusätzlich 52 Parkplätze für das Hotel "Baur au Lac" vorgesehen.

Die Feststellungen der Vorinstanz zur verkehrsmässigen Nutzung der

Glärnischstrasse, welche Dutzende von Abstellplätzen der Gebäude

Claridenstrasse 20, 22 und 26, Dreikönigstrasse 7 sowie

Glärnischstrasse 18 und 20 erschliesse und auch der Zufahrt zur

Unterniveaugarage des Gebäudes Glärnischstrasse 20/Dreikönigstrasse 7

diene, seien unzutreffend. Nebst der

Erschliessung des Bauvorhabens samt der Abstellplätze für die Villa Rosau auf

dem Baugrundstück, der Garage "Baur au Lac" und dem Hotel "Baur

au Lac" diene die Glärnischstrasse im betroffenen Abschnitt auch der

Erschliessung des beschwerdeführerischen Grundstücks Kat.-Nr. 2132. Damit

würden über die Glärnischstrasse Nutzungen erschlossen, die in ihren

Auswirkungen jedenfalls mehr als 60 Wohneinheiten entsprächen. Mit dem

lediglich 1 m breiten Fussgängerschutzstreifen erfülle die

Glärnischstrasse die Anforderungen gemäss Anhang der Normalien

über die Anforderungen an Zugänge (Zugangsnormalien) vom 9. Dezember 1987

(ZN) nicht und sei nicht verkehrssicher.

5.1

§ 236

Abs. 1 PBG verlangt unter dem Titel

"Erschliessung", dass ein Grundstück für die darauf vorgesehenen

Bauten und Anlagen genügend zugänglich ist. Hinreichende Zugänglichkeit

erfordert in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der

Bauten und Anlagen entsprechende Zufahrt für Fahrzeuge der öffentlichen Dienste

und der Benützer (§ 237 Abs. 1 PBG). Zufahrten sollen für jedermann

verkehrssicher sein. Der Regierungsrat erlässt über die Anforderungen Normalien

(§ 237 Abs. 2 PBG). Diese sind richtunggebend, indem sie zeigen, was

Fachleute bei durchschnittlichen örtlichen Verhältnissen für angemessen halten

(RB 1984 Nr. 100 = BEZ 1985 Nr. 5, mit Hinweisen).

Von diesen technischen Anforderungen, wie sie etwa für den

Strassenausbau in den Zugangsnormalien festgehalten sind, können gestützt auf § 360

Abs. 3 PBG aus wichtigen Gründen Erleichterungen gewährt werden. In § 11

ZN sind Gründe für solche Abweichungen beispielhaft aufgezählt (RB 1988 Nr. 74

= BEZ 1988 Nr. 45).

5.2

5.2.1

Entgegen der Ansicht der

Beschwerdeführerin steht den Gemeinden bei der kommunalen Verkehrsplanung, wozu

auch die Beurteilung der strassenmässigen Erschliessung und der

Verkehrssicherheit von Zugängen gehört, nach ständiger Rechtsprechung ein von

der Rekursinstanz zu beachtender, autonomiegeschützter Ermessensspielraum zu

(VGr, 9. Mai 2012, VB.2011.00730, E. 1; 18. August

2004, VB.2003.00430, E. 4.2; RB 1986 Nr. 13). Aus diesem Grund haben

sich die Rechtsmittelinstanzen sowohl im Rahmen der Angemessenheits- als auch

der Rechtskontrolle Zurückhaltung aufzuerlegen. Die Rekursinstanz darf erst

dann eingreifen, wenn sich die vorinstanzliche Ermessensausübung als

offensichtlich unvertretbar erweist (RB 1981 Nr. 20; Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 N. 19). Eine

Überprüfung dieser Ermessensausübung steht dem Verwaltungsgericht von

vornherein nicht zu; es kann gemäss § 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20

Abs. 1 lit. a VRG nur bei Rechtsverletzungen einschliesslich

Ermessensmissbrauch, Ermessensüber- und -unterschreitung eingreifen.

5.2.2

Hieran vermag die Kritik der Beschwerdeführerin nichts zu ändern. Ob eine bestimmte

Norm den Verwaltungsbehörden Ermessen einräumt, ist auf dem Weg der Auslegung

zu ermitteln (Häfelin/Müller/Uhlmann, N. 439 f., auch zum Folgenden). Eine

ausdrückliche Einräumung ist hierzu nicht erforderlich; der Gesetzgeber kann

auch andere offene Formulierungen wählen. Massgeblich ist, ob die Anwendung

einer offenen Normierung nach Sinn und Zweck des Gesetzes von einem Gericht

frei überprüft werden können soll oder nicht (Häfelin/Müller/Uhlmann, N. 453 f.,

auch zum Folgenden). Erscheint die zuständige Behörde als fachlich kompetenter als

das Gericht oder ist ihre Ortskenntnis für die Beurteilung des Einzelfalls

bedeutsam, rechtfertigt sich keine unbeschränkte richterliche Kontrolle der

Angemessenheit des gefällten Entscheids.

verhält es sich auch vorliegend: Ob eine Zufahrt nach § 237 PBG

hinreichend ausgebaut und verkehrssicher ist, hängt sehr stark von den

konkreten Verhältnissen ab, welche die für die Verkehrsplanung in ihrem

Gemeindegebiet zuständige kommunale Behörde in der Regel besser kennt als das

Baurekursgericht. Von den Zugangsnormalien kann gestützt auf § 360 Abs. 3

PBG "aus wichtigen Gründen" abgewichen werden, was ebenfalls einen

behördlichen Ermessensspielraum impliziert. Demnach übte die Vorinstanz trotz

umfassender Kognition gemäss § 20 Abs. 1 lit. c VRG bei der

Prüfung der Frage zu Recht Zurückhaltung und prüfte die Verkehrserschliessung

nur unter dem Aspekt der Vertretbarkeit. Diese Kognitionsbeschränkung steht

auch im Einklang mit einer neueren Lehrmeinung, die nicht mehr zwischen

Ermessen und unbestimmten Rechtsbegriffen unterscheidet, sondern darauf

abstellt, welche Funktion die offene Normierung erfüllt, namentlich ob ihre

Beurteilung Fachwissen erfordert (vgl. Benjamin Schindler, Verwaltungsermessen,

Zürich/St. Gallen 2010, § 7 N. 453).

5.3

5.3.1

Die Beschwerdegegnerin 2 legte ihrem Beschluss vom 22. März 2011

(BE 400/11) gemäss Ziff. 2a ihrer Rekursvernehmlassung vom 23. August

2011.

die Annahme zugrunde, dass es sich beim fraglichen südwestlichen Abschnitt

der Gotthard-/Glärnischstrasse aufgrund der Erschliessungskapazität um eine

Zufahrtsstrasse im unteren Anwendungsbereich handle. Dabei rechnete sie der

Praxis des städtischen Tiefbauamts folgend die anfallenden Nutzungen

entsprechend der jeweils dafür vorgeschriebenen Parkplatzzahl und ihrer

spezifischen Verkehrspotenziale (Anzahl der dadurch ausgelösten Fahrten pro

Tag) in Wohneinheiten um und kam unter Berücksichtigung, dass der Neubau zum

grösseren Teil über die Claridenstrasse erschlossen wird, zum Ergebnis, dass

die ausgelösten Fahrten zwischen 17,4 bis 38,2 Wohneinheiten entsprechen.

Selbst bei Veranschlagung sämtlicher 21 für die Nutzweise "Büro"

zulässigen Abstellplätze würde ihrer Ansicht nach die kritische Grenze von

60.

Wohneinheiten nur im Fall von vorliegend nicht ersichtlichen

ausserordentlichen Verhältnissen (knapp) überschritten.

Die

detailliert ausgewiesenen Berechnungen werden von der Beschwerdeführerin nicht

substanziiert infrage gestellt. Zu Recht bemängelt die Beschwerdeführerin allerdings,

dass der Fahrtennachweis die umliegenden Grundstücke, namentlich die auf ihrer

eigenen Parzelle Kat.-Nr. 2132 direkt gegenüber der geplanten Garagenfahrt

befindlichen Abstellplätze, ausser Acht lässt. Zweifel weckt im Übrigen die von

der Baubehörde nicht näher begründete alleinige Betrachtung des südwestlichen

Strassenabschnitts unter gänzlicher Ausklammerung der bestehenden Garage "Baur

au Lac" und der weiter nördlich liegenden Grundstücke. Ob die Gotthard-/Glärnischstrasse

bei korrekter funktioneller Unterteilung (vgl. § 7

Abs. 1 ZN) und Beachtung aller massgebenden Grundstücksnutzungen

noch als Zufahrtsstrasse im unteren Anwendungsbereich gilt, kann

indessen mit der Vorinstanz offengelassen werden, weil die Zufahrt auch dann

rechtskonform ist, wenn von einer Zufahrtsstrasse im oberen

Anwendungsbereich ausgegangen wird.

5.3.2

Eine Zufahrtsstrasse im oberen Anwendungsbereich muss gemäss Anhang zu den

Zugangsnormalien eine mindestens 4,5 m breite Fahrbahn über ein

2,0–2,5 m breites Trottoir sowie ein Bankett von 0,3 m verfügen. Die

6.

m breite Fahrbahn der Glärnischstrasse wird auf der Seite des

Baugrundstücks von einem erhöht angelegten, aber lediglich 1 m breiten

Trottoir gesäumt, womit der Strassenabschnitt die genannten Anforderungen unterschreitet.

Nach verwaltungsgerichtlicher Praxis darf allerdings bei Zufahrtsstrassen im oberen

Anwendungsbereich und selbst bei den höherrangigen Erschliessungsstrassen auf

das Erfordernis eines Gehwegs (vgl. Anhang zu den Zugangsnormalien) verzichtet

werden, wenn die Verkehrssicherheit bzw. der Fussgängerschutz anderweitig gewährleistet

bleibt (VGr, 23. März 2011, VB.2010.00669, VB.2010.00671, E. 5.4.1

mit Hinweisen).

Ein

solcher Ausnahmefall liegt hier jedenfalls vor. Mit ihrer über die

normaliengemässe Anforderung hinausgehenden Breite ermöglicht die Fahrbahn ohne

Weiteres das Kreuzen von Personen- und Lastwagen, ohne dass hierdurch die auf

dem Gehweg befindlichen Fussgänger beeinträchtigt werden. Da der fragliche

Abschnitt zwischen der 90-Grad-Kurve und der Kreuzung mit der über ein

durchgehendes (erhöhtes) Trottoir verfügenden Claridenstrasse lediglich rund

40.

m beträgt, erreichen die Fahrzeuge keine hohen Geschwindigkeiten, was

massgeblich zur Verkehrssicherheit beiträgt. Als Privatstrasse ist auf der Glärnischstrasse

auch nicht mit Durchgangsverkehr zu rechnen. Selbst wenn es sich dabei um eine

Zufahrtsstrasse im oberen Anwendungsbereich (Nutzung im Umfang von bis zu

300.

Wohneinheiten in dichter, mit öffentlichen Verkehrsmitteln gut

erschlossener Bebauung) handeln sollte, wäre Letzterer bei Weitem nicht

ausgeschöpft. Der Zugang läge jedenfalls im Grenzbereich zu einer

Zufahrtsstrasse im unteren Anwendungsbereich. Hinzu kommt, dass die geplante

Tiefgarage mit 95 Plätzen die bestehende oberirdische Parkierungsanlage

"Parking Rosau" (126 Plätze) ersetzen soll, welche öffentlich

zugänglich ist und ein höheres Verkehrspotenzial aufweist. Die Bedeutung des

Strassenabschnitts für den motorisierten Verkehr dürfte mit dem Neubau daher

sogar abnehmen. Dass die bisherige Situation zu konkreten Sicherheitsproblemen

Anlass gegeben hätte, wird von keiner Seite geltend gemacht.

5.3.3

Zwar ist mit der Vorinstanz und der Beschwerdeführerin von einer gewissen

Zunahme des Fussgängerverkehrs auszugehen. Dieser befindet sich gegenwärtig

allerdings unter anderem deswegen auf einem tiefen Niveau, weil die Fussgängerzugänge

der strassenverkehrsmässig über die Glärnischstrasse erschlossenen

Geschäftshäuser zu einem erheblichen Teil auf den anderen Gebäudeseiten

lokalisiert sind. Unzutreffend ist sodann die beschwerdeführerische Behauptung,

der Zugang für die 400 bis 500 Bankangestellten führe über die Glärnischstrasse,

liegt doch der primäre Mitarbeiterzugang gemäss den Plänen bzw. nach

glaubhafter Darstellung der Bauherrschaft an der Claridenstrasse. Der Kundenverkehr

wird ausschliesslich über einen Zugang an der Claridenstrasse abgewickelt werden.

Der in den genehmigten Plänen Richtung Gotthard-/Glärnischstrasse ausgewiesene

zweite Zugang zur "Bakery" soll zudem nach Angaben der

Beschwerdegegnerin wegfallen. Der an der Glärnischstrasse vorgesehene Zugang zu

den geplanten Wohnungen fällt im Übrigen kaum ins Gewicht.

5.3.4

Ferner weist die Bauherrschaft zu Recht darauf hin, dass es sich beim Baugrundstück

um die letzte zu einem wesentlichen Teil unüberbaute Parzelle in der fraglichen

Umgebung handelt und eine Verbreiterung des Trottoirs wegen einer

Baubegrenzungslinie (vgl. Art. 31 Abs. 3 BZO) und der an der Gotthard-/Glärnischstrasse

bestehenden Eigentumsrechte kaum möglich ist. Eine Tiefgaragenzufahrt auf der

Seite Claridenstrasse hätte einen Konflikt mit dem Betrieb des Kongresshauses

und der denkmalgeschützten Tonhalle zur Folge und sei von der Stadt als nicht

bewilligungsfähig taxiert worden. Unter diesen Umständen ist eine allfällige

Abweichung von den Zugangsnormalien auch aus Gründen der Verhältnismässigkeit

und der Rechtsgleichheit angezeigt (vgl. VGr, 25. Januar 2006, VB.2005.00261,

E. 3.2.2; RB 1983 Nr. 97).

Angesichts dieser Sachlage durfte die Beschwerdegegnerin 2

ohne Rechtsverletzung annehmen, dass die Baugrundstücke strassenmässig

hinreichend erschlossen sind.

5.4

Darüber

hinaus beanstandet die Beschwerdeführerin, die vorgesehene Zufahrt zur Unterniveaugarage

weise in keine Richtung die gemäss dem Anhang zur Verkehrssicherheitsverordnung

vom 15. Juni 1983 (VSV) erforderliche Sichtweite von mindestens

40–70 m auf; überdies fehlten ausreichende Einlenkerradien. Ob die

Glärnischstrasse wegen der 90-Grad-Kurve auf dem fraglichen Abschnitt nicht mit

50.

km/h befahren werde könne, sei nicht massgebend. Entscheidend sei die

Gefährlichkeit der Situation für die sich im toten Winkel befindenden Fussgänger

als Folge der schlechten Sichtverhältnisse (nach rechts nur ca. 7 m

und nach links ca. 13 m).

5.4.1

Für Ausfahrten von einzelnen Abstellplätzen sowie von Zufahrtswegen sind

grundsätzlich die technischen Anforderungen des Ausfahrts-Typs A gemäss Anhang

zur Verkehrssicherheitsverordnung zu erfüllen (§ 6 Abs. 1 VSV).

Vorgeschrieben sind insbesondere eine Mindestsichtweite in Richtung der Fahrstreifenmitte

der übergeordneten Strasse von 40 m, gemessen aus einer Beobachtungsdistanz von

2,5 m ab Fahrstreifenrand, sowie ein Einlenkerradius von 4 m.

Bei

der Verkehrssicherheitsverordnung handelt es sich um Normalien, von denen gestützt

auf § 360 Abs. 3 PBG aus wichtigen Gründen abgewichen werden kann

(VGr, 28. März 2007, VB.2006.00431, E. 4.2 f., auch zum Folgenden).

Nach § 6 Abs. 2 VSV sind zudem Abweichungen von den technischen

Anforderungen zulässig, so unter anderem bei Ausfahrten in Wohnstrassen sowie

in Zufahrtswege, Zufahrtsstrassen und Erschliessungsstrassen, sofern besondere

ortsbauliche Verhältnisse oder die Topografie dies erfordern.

5.4.2

In E. 6.4 Abs. 4 des Rekursentscheids vom 4. Mai 2012 nahm

die Vorinstanz in Richtung Glärnischstrasse (90-Grad-Kurve) eine Sichtweite von

ca. 25 m und in Richtung Claridenstrasse (Kreuzungsbereich) eine solche

von 20 m an. Letztere Sichtweite lässt sich anhand der Grundrisspläne

erhärten, wenn man den Beobachtungspunkt richtigerweise 2,5 m vor dem

Fahrstreifenrand ansetzt (d. h.

unter Ausserachtlassung des Trottoirs) und die Sichtlinie zur Mitte der näher

zur Ausfahrt gelegenen "inneren" Fahrspur anlegt (vgl. Abb. 1

der VSS-Norm SN 640 273a [Knoten], auch zum Folgenden). Die Behauptung

der Beschwerdeführerin, die Sichtweite liege nur bei ca. 13 m, ist damit

weder hinreichend substanziiert noch nachvollziehbar. Dass bei geöffneter

Schranke dem hinausfahrenden Autofahrer bedeutsame Hindernisse den soeben

definierten Sichtbereich versperren würden, ist nicht ersichtlich. Wie das

Baurekursgericht in BEZ 2012 Nr. 11 E. 8.4.4 sodann zutreffend

bemerkt hat, basiert die in der Verkehrssicherheitsverordnung vorgesehene

Sichtweite auf der Anhaltestrecke bei einem Fahrtempo von 50–60 km/h,

weshalb bei langsameren Geschwindigkeiten in Anlehnung an die einschlägigen

VSS-Normen geringere Anforderungen an die Sichtweiten zu stellen sind. Nachdem

der streitbetroffene kurze Strassenabschnitt keine hohen Fahrgeschwindigkeiten

zulässt (vgl. vorn E. 5.3.2) und die gemessene Sichtweite von 20 m

der nach Tab. 1 von SN 640 273a minimal erforderlichen

Knotensichtweite für eine Zufahrtsgeschwindigkeit von 30 km/h entspricht,

ist der Verkehrssicherheit vorliegend Genüge getan. Hierzu tragen auch die

Schranken bei, die abrupte Fahrmanöver im Einmündungsbereich verhindern.

Was

die rechtsseitige Sichtweite aus der Perspektive des ausfahrenden Fahrzeugs

betrifft, beträgt diese, wenn man nur das gerade Teilstück bis zur Kurve

betrachtet, lediglich rund 10 m. Da jedoch die – mangels

Überholmöglichkeit – einzig relevante äussere Fahrspur im gesamten

Kurvenbereich vom massgebenden Beobachtungspunkt aus überblickbar und die

Verkehrssicherheit damit gewährleistet ist, liegt auch insofern ein wichtiger

Grund im Sinn von § 360 Abs. 3 PBG vor, der es rechtfertigt, von der

der Verkehrssicherheitsverordnung abzuweichen.

5.4.3

Ein Beharren auf der Verkehrssicherheitsverordnung erweist sich überdies im

Hinblick auf die fehlenden Einlenkerradien als unverhältnissmässig. Der für den

Ausfahrts-Typ A vorgeschriebene Einlenkerradius von 4 m deckt

ebenfalls höhere Fahrgeschwindigkeiten ab und bezieht sich auch auf höherrangige

Kreuzungen. Ausserdem geht er über die entsprechende Vorgabe in Tab. 2 der

SN 640 050 (Grundstückszufahrten) von 3 m hinaus. Berücksichtigt

man ferner das durchgehende Trottoir im Einmündungsbereich und die 6 m

statt wenigstens 4,5 m breite Fahrbahn, besteht genügend Manövrierfläche

für die Verkehrsteilnehmer (vgl. VGr, 7. April 1995, VB 94/0168+0169,

E. 4c Abs. 2; 3. Oktober 1991, VB 91/0079, E. 2, beide

nicht auf www.vgrzh.ch veröffentlicht). Ein "toter Winkel", der die

Fussgänger auf dem Trottoir oder den von der Kurve herkommenden Gegenverkehr

gefährden würde, ist nicht erkennbar.

Den

Vorinstanzen ist demnach keine Rechtsverletzung vorzuwerfen, wenn sie die Tiefgarageneinfahrt

als verkehrssicher eingestuft haben.

6.

Zusammengefasst ergibt sich, dass die Beschwerde

abzuweisen ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens

sind die Gerichtskosten der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2

in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine

Parteientschädigung steht ihr von vornherein nicht zu. Sie ist vielmehr nach § 17

Abs. 2 und 3 VRG zu verpflichten, eine solche

der privaten Beschwerdegegnerin 1 zu bezahlen. Angemessen ist eine

Parteientschädigung von Fr. 5'000.-.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 25'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 280.-- Zustellkosten,

Fr. 25'280.-- Total der Kosten.

3.

Die Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.

Die Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 1

eine Parteientschädigung von Fr. 5'000.- zu bezahlen, zahlbar innert

30.

Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an…

Abweichende

Meinung einer Minderheit der Kammer und des Gerichtsschreibers

(§ 71 VRG in Verbindung mit § 124 des Gesetzes über die Gerichts-

und Behördenorganisation im Zivil- und Strafprozess vom 10. Mai 2010)

Eine Minderheit der Kammer und der Gerichtsschreiber haben

die Gutheissung der Beschwerde beantragt, und zwar aus folgenden Gründen:

1.

1.1

Dem Urteil

(E. 3) ist insoweit beizupflichten, als die erforderliche

Auseinandersetzung mit der Schutzwürdigkeit des Inventarobjekts auch im Rahmen

eines Baubewilligungsverfahrens erfolgen kann, indem die zuständige Behörde

eine projektbezogene Überprüfung der Schutzzweckverträglichkeit der konkret

geplanten baulichen Massnahmen vornimmt. Eine fachmännische Untersuchung des

Schutzobjekts ist aber auch in diesem Fall unentbehrlich. Um den aufgrund des

Inventareintrags vermutungsweise bestehende Schutzumfang umzusetzen, muss der materielle

Schutzentscheid mit der gleichen Sorgfalt wie ein förmlicher Schutzentscheid

begründet werden. Er muss auf einer sachlichen, auf wissenschaftliche Kriterien

abgestützten Gesamtbeurteilung basieren, welche den kulturellen, geschichtlichen,

künstlerischen und städtebaulichen Zusammenhang des Bauwerks mitberücksichtigt

(BGr, 15. März 2010,1C_543/2009, E. 2.3; BGE 118 Ia 384 E. 5a).

Dabei sind die schutzwürdigen von den nicht schutzwürdigen Bauteilen

abzugrenzen und es ist darzulegen, weshalb die einzelnen Eingriffe das

Schutzobjekt nicht gefährden.

1.2

Dies ist

vorliegend unterblieben. Aus den vorhandenen Akten wird jedenfalls nicht

ersichtlich, dass sich die für die Abklärung zuständige Baudirektion sorgfältig

und eingehend mit den einzelnen denkmalschutzrechtlichen Aspekten der

Bauvorhaben befasst hat. Ihre angefochtenen Beschlüsse enthalten so gut wie

keine Ausführungen zur Frage der Schutzwürdigkeit und verweisen lediglich auf

die bisherige konstruktive Zusammenarbeit mit der Bauherrin und die im

Dispositiv

Dispositiv angeordneten, inhaltlich unbestimmten denkmalschutzrechtlichen Auflagen

bezüglich der künftigen Planung und Ausführung der Bauprojekte. Darin liegt ein

erheblicher Begründungsmangel, der entgegen E. 3.2.1 Abs. 2 des

Urteils im vorinstanzlichen Verfahren nicht geheilt worden ist. In ihren

Rekursvernehmlassungen äusserte sich die Baudirektion zwar zu den einzelnen

baulichen Massnahmen, doch bleiben auch diese Begründungen über weite Strecken unsubstanziiert

und ohne Beleg. So ist nach wie vor offen, inwiefern der Villa und ihrem

Umschwung ein Eigen- und/oder Situationswert beigemessen wird und weshalb die

Baudirektion eine massgebliche Beeinträchtigung der Schutzobjekte durch den in der

Nähe geplanten, voluminösen Neubau sowie die zahlreichen Umbauten im Innern der

Villa (Änderung von Zwischenwänden, zusätzliche Treppenhäuser) bzw. die

äusseren Anbauten (Schmuckkranz, Vordächer) ausschliesst.

Eine Auseinandersetzung mit dem Eintrag im städtischen

Inventar "Gartendenkmalpflege" und der abschliessenden Würdigung im kantonalen

Inventar, wonach der "Villa als hervorragendem Beispiel repräsentativer

grossbürgerlicher Architektur an prominentester städtebaulicher und

landschaftlicher Lage eine besondere Bedeutung" zukomme, ist nicht dokumentiert.

Angesichts des vorliegenden Gutachtens zum

Villengarten vom August 2005, das von Grün

Stadt Zürich für das damals geplante Kongresshausprojekt in Auftrag gegeben wurde,

hätte aber gerade der Situationswert bzw. die Einsehbarkeit des Gartens besondere

Aufmerksamkeit erfordert. Gemäss dem Gutachten soll nämlich

dem ursprünglichen Gartenbereich, namentlich auch dem in seiner historischen

Substanz zerstörten westlichen Gartenteil, eine städtebauliche Bedeutung als

Freifläche zukommen, weshalb sich die Gutachter für den konzeptionellen Erhalt

der (Sicht-)Achsen, ausgehend von den Gebäudeachsen der Villa nach Süden und

Westen, aussprachen. Vor diesem Hintergrund genügt der blosse Hinweis

der Baudirektion, die bestehende Gartenanlage werde durch den Neubau nicht

weiter beeinträchtigt, da er an der Stelle des bereits bestehenden Parkplatzes

geplant sei, nicht zur Begründung.

1.3 Als

unzulänglich erweist sich sodann das pauschale Argument, die "Entblätterung"

und lokale Auskernung hätten den Verlust der kompletten ursprünglichen

Ausstattung (Vertäferungen, Stuckaturen und Bodenbeläge) und deren Schutzwürdigkeit

zur Folge gehabt. Sorgsam und stilgerecht vorgenommene Einbauten und selbst

Rekonstruktionen führen nicht zwingend zu einem Verlust der Schutzwürdigkeit

des Innenraums (VGr, 27. Februar 2013, VB.2012.00553, E. 2.3.3; 11. Juli

2012, VB.2010.00676, E. 7.4.2). Es bedürfte daher einer Begründung,

weshalb die in sämtlichen Stockwerken und fast allen Räumlichkeiten geplanten

Eingriffe bzw. die Veränderung der gemäss Inventar weitgehend erhalten

gebliebenen allgemeinen Raumdisposition mit dem Schutzzweck vereinbar sind.

Nachdem auch in der südlichen Gebäudehälfte gewisse Änderungen an der

Raumstruktur geplant sind, vermag jedenfalls das Argument der Baudirektion, die

in den 1970er-Jahren vorgenommenen Umbauten hätten den Verlust der

Grundrissdisposition in der nördlichen Gebäudehälfte zur Folge gehabt, nicht zu

genügen.

Der vorliegende Schutzentscheid ist somit auch unter

Berücksichtigung der nachgereichten Ausführungen der Baudirektion in mehrfacher

Hinsicht unzureichend begründet. Vor diesem Hintergrund konnte von der

Beschwerdeführerin entgegen E. 3.2.2 des Urteils nicht erwartet werden,

dass sie sich in ihrer Beschwerde vertieft mit der Schutzzweckverträglichkeit der

einzelnen Eingriffe auseinandersetzt und fachmännisch darlegt, welche spezifischen

Schutzqualitäten sie dadurch verletzt sieht. Eine qualifizierte

Auseinandersetzung mit dem Schutzobjekt wäre vielmehr die Aufgabe der Baudirektion

gewesen. Der Antrag der Beschwerdeführerin auf Aufhebung der angefochtenen Verfügungen

und Beschlüsse erweist sich damit als begründet und ist gutzuheissen.

Für

richtiges Protokoll,

der Gerichtsschreiber: