VB.2012.00445

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2012.00445

5. Dezember 2012Deutsch12 min

(URT.2012.14840)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Auf Gesuch des Grundeigentümers des Grundstücks Kat.-Nr.

01, E, stimmte der Gemeinderat Langnau am Albis am 23. August 2011

bezüglich der Führung des H-Wegs einer Abänderung der zulasten dieses

Grundstücks und zugunsten der politischen Gemeinde als Fusswegrecht im

Grundbuch eingetragenen Dienstbarkeit zu. Dieser Beschluss wurde dem

Grundeigentümer, dessen Architekten und verschiedenen Amtsstellen zugestellt.

Mit Beschluss vom 14. November 2011 erteilte die Bau-

und Werkkommission Langnau am Albis E die baurechtliche Bewilligung für den

Abbruch des Wohnhauses Assek.-Nr. 02 sowie den Neubau eines Mehrfamilienhauses

samt Unterniveaugarage auf dem Grundstück neuKat.-Nr. 03 (= altKat.-Nrn. 01 und

04) am H-Weg 05/06 in Langnau am Albis. Die Umgebungsgestaltung dieses

Bauvorhabens umfasste auch den Bau des verlegten H-Wegs auf dem Baugrundstück.

Erwägungen

II.

Gegen diese beiden Beschlüsse erhoben A und B, die

Erbengemeinschaft I sowie C mit gemeinsamer Eingabe am 6. Januar 2012

Rekurs an das Baurekursgericht und beantragten deren Aufhebung. Das

Baurekursgericht eröffnete zwei Rekursverfahren mit den Nummern R2.2012.00003

für das Verfahren gegen die Baubewilligung vom 14. November 2011 und der

Nummer R2.2012.00004 für das Verfahren gegen den Gemeinderatsbeschluss vom

23.

August 2011.

Mit Entscheid vom 5. Juni 2012 vereinigte das

Baurekursgericht die beiden Verfahren (Disp.-Ziff. I) und hiess den Rekurs

teilweise gut (Disp.-Ziff. II Abs. 1); demgemäss hob es die

baurechtliche Bewilligung der Bau- und Werkkommission vom 14. November

2011.

auf (Disp.-Ziff. II Abs. 2) und bestätigte den Beschluss des

Gemeinderats Langnau am Albis vom 23. August 2011 (Disp.-Ziff. II

Abs. 3).

III.

Mit Beschwerde vom 9. Juli 2012 beantragten A und B

sowie C dem Verwaltungsgericht, Disp.-Ziff. II Abs. 1 und 3 des

angefochtenen Rekursentscheids vom 5. Juni 2012 aufzuheben und die

Vorinstanz einzuladen, das Rekursverfahren R2.2012.00004 als gegenstandslos

geworden abzuschreiben, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des

privaten Beschwerdegegners.

Das Baurekursgericht beantragte ohne weitere Bemerkungen

die Abweisung der Beschwerde. Denselben Antrag stellten E sowie der Gemeinderat

Langnau am Albis, jeweils unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der

Beschwerdeführenden.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Zum Rekurs

und zur Beschwerde ist gemäss § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes

vom 7. September 1975 (PBG) berechtigt, wer durch die angefochtene

Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Änderung

hat. Die Rechtsmittelbefugnis des Nachbarn ist gegeben, wenn für ihn einerseits

eine hinreichend enge nachbarliche Raumbeziehung zum Baugrundstück besteht, er

andererseits durch das Bauvorhaben mehr als irgendein Dritter oder die

Allgemeinheit in eigenen qualifizierten (tatsächlichen oder rechtlichen)

Interessen betroffen ist und er Mängel rügt, deren Behebung diese Betroffenheit

zu beseitigen vermag (VGr, 17. November 2010, VB.2010.00184,

E. 1.1 f., auch zum Folgenden; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl,

Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A.,

Zürich 1999, § 21 N. 21 und 34 ff.). Dabei muss das vorgebrachte

Interesse nicht unter den Schutzzweck einer als verletzt gerügten Rechtsnorm

fallen.

1.2

Die

strittige Wegumlegung ist Voraussetzung für die geplante Überbauung durch den

privaten Beschwerdegegner in unmittelbarer Nachbarschaft der

Beschwerdeführenden. Sie sind daher zur Beschwerde legitimiert.

1.3

Auf die

form- und fristgerecht erhobene Beschwerde ist einzutreten.

2.

2.1

Das

Baurekursgericht hat mit seinem Urteil vom 5. Juni 2012 die Baubewilligung

der Bau- und Werkkommission Langnau am Albis vom 14. November 2011 an E

für den Abbruch des Wohnhauses Assek.-Nr. 02 sowie den Neubau eines

Mehrfamilienhauses am H-Weg 05/06 in Langnau am Albis wegen verschiedener

Verstösse gegen baupolizeiliche Vorschriften aufgehoben, die Zustimmung des

Gemeinderats Langnau am Albis vom 23. August 2011 zur Abänderung des

Dienstbarkeitsvertrags bezüglich der Führung des H-Wegs hingegen bestätigt. Die

Beschwerdeführenden machen hiergegen vorab eine Verletzung der formellen und

materiellen Koordination geltend. Die Vorinstanz habe festgehalten, dass die

Wegverlegung planungsrechtlich relevant sei, der kommunalen Richtplan indes

vorliegend unmittelbar im Rahmen des Bewilligungsverfahrens umgesetzt werden

solle. Nachdem die Baubewilligung von der Vorinstanz aber zu Recht aufgehoben

worden sei, sei die Umsetzung im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens

gescheitert und die "planerische" Verlegung des H-Wegs noch nicht

erfolgt. Damit dürfe auch das bestehende Fusswegrecht nicht aufgehoben werden,

weshalb auch der Gemeinderatsbeschluss vom 23. August 2011 aufzuheben sei.

Wenn davon ausgegangen werde, bei diesem Beschluss handle es sich um eine

Genehmigung einer im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens zu bewilligende

Wegverschiebung und -verschmälerung, so sei dieser mit der Aufhebung der

Baubewilligung der Gegenstand entzogen worden. Damit hätte das Rekursverfahren

als gegenstandslos geworden abgeschrieben werden müssen. Werde angenommen, beim

Beschluss vom 23. August 2011 handle es sich nicht um eine Genehmigung,

sondern um einen selbständigen, koordinationspflichtigen Entscheid des

Gemeinderats, so hätte dieser mangels ausreichender formeller und materieller Koordination

ebenfalls aufgehoben werden müssen. Mit der Aufhebung der Baubewilligung und

gleichzeitiger Bestätigung des Gemeinderatsbeschlusses habe die Vorinstanz das

Koordinationsgebot verletzt.

2.2

Wenn die

Errichtung oder Änderung einer Baute oder Anlage Verfügungen mehrerer Behörden

erfordert, ist nach Art. 25a Abs. 1 des Raumplanungs- und Baugesetzes

vom 22. Juni 1979 (RPG) eine Behörde zu bezeichnen, die eine ausreichende

Koordination sicherstellt. Diese Behörde hat für eine

gemeinsame öffentliche Auflage aller Gesuchsunterlagen und für eine inhaltliche

Abstimmung sowie möglichst für eine gemeinsame oder gleichzeitige Eröffnung der

Verfügungen zu sorgen (Abs. 2 lit. b und d). Die zu koordinierenden

Entscheide dürfen keine Widersprüche enthalten (Abs. 3; vgl. auch

§§ 7 ff. der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997;

zum Umfang der Koordinationspflicht: Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-,

Bau- und Umweltrecht, 3. A., Zürich 1999, Rz. 792; Bernhard

Waldmann/Peter Hänni, Handkommentar RPG, Bern 2006, Art. 25a

N. 63 ff.).

2.3

Beim

vorliegend streitigen Beschluss des Gemeinderats Langnau am Albis vom

23.

August 2011 zur Abänderung des Dienstbarkeitsvertrags bezüglich der

Führung des H-Wegs handelt es sich nicht um ein Bauvorhaben, das mehrerer

Bewilligungen bedarf. Das Baugesuch betreffend die Neuüberbauung H-Weg 05/06

setzte zwingend die Verlegung der auf dem Baugrundstück verlaufenden

Fusswegverbindung voraus und war somit mit dem betreffenden Beschluss des

Gemeinderats zu koordinieren. Dies bedeutet aber nicht auch, dass die

Fusswegverlegung als solche ihrerseits der Koordination mit einem dieses

Grundstück betreffenden Baugesuchs bedarf und dass daher die Aufhebung der

Baubewilligung auch zur Aufhebung des Beschlusses betreffend die

Fusswegverlegung führen muss. Die Gefahr widersprüchlicher Entscheide besteht

nicht, wenn erst nach der rechtskräftigen Fusswegverlegung ein

Baugesuchsverfahren eingeleitet wird. Es erscheint im Gegenteil als durchaus

sinnvoll, wenn der Grundeigentümer das Bauprojekt erst dann ausarbeitet, wenn

der Entscheid über die Fusswegverlegung rechtskräftig und damit die Überbaubarkeit

seines Grundstücks festgelegt ist. Eine Verletzung der Koordinationspflicht

liegt nicht vor. Ob die Wegverlegung inhaltlich zulässig ist, ist nachfolgend

zu prüfen.

3.

Die Beschwerdeführenden machen geltend, die Wegverlegung sei

formell und materiell rechtswidrig. Der Gemeinderat habe bei seinem Entscheid

über die Änderung der Wegrechtsdienstbarkeit die öffentlichen Interessen zu wahren

und dürfe den Spielraum, den ihm der kommunale Verkehrsplan lasse, nicht allein

zugunsten der Bauherrschaft ausnutzen. Er habe sich vielmehr an den

Planungsgrundsätzen zu orientieren. Zudem müsse vorliegend der Richtplan im

förmlichen Verfahren geändert werden. Die Wegverlegung führe vorliegend zu

einer massiv schlechteren Lösung, und die Änderung erfolge allein im Interesse

der Bauherrschaft. Heute sei der H-Weg ca. 3,5 m breit und beschreibe auf dem

Baugrundstück eine leichte Biegung, wodurch er klar als öffentlicher Durchgang

erscheine. Die neue Linienführung durch private Aussenräume und die

Verschmälerung auf 2 m stelle eine Entwertung des H-Wegs im betreffenden

Abschnitt dar. Während er heute von der Busstation an der J-Strasse her zur

Begehung einlade, werde er nachher kaum mehr auffindbar sein und einen privaten

Charakter erhalten. Dieser Mangel lasse sich auch nicht mittels Signalisation

und baulicher Ausgestaltung lösen. Die Änderung stelle daher einen Verstoss

gegen den Richtplan dar. Die Änderung der Linienführung sei auch mit weitreichenden

ortsbaulichen Konsequenzen verbunden. Die Öffentlichkeit habe ein grosses Interesse

an der Erscheinung des mit der Kernzone geschützten Ortsbilds. Das Interesse

der Bauherrschaft sei schon deshalb nicht hoch zu gewichten, weil die beiden

Baugrundstücke beidseits des H-Wegs überbaut werden könnten. Für das

Baugrundstück altKat.-Nr. 01 seien zwar Näherbaurechte oder andere nutzungsplanerische

Vorkehrungen notwendig, nicht aber unbedingt eine Verlegung des H-Wegs. Denkbar

sei auch, den Weg leicht nach Norden zu verschieben und allenfalls mit relativ

schmalen Baulinien zu versehen.

3.1

Der H-Weg

ist im Verkehrsplan der Gemeinde Langnau am Albis als bestehender Fussweg

eingetragen. Im Bereich des Bauareals ist er nicht als Fusswegparzelle ausgeschieden,

sondern aufgrund eines öffentlich beurkundeten Dienstbarkeitsvertrags durch

eine im Grundbuch eingetragene Personaldienstbarkeit (Fusswegrecht) zulasten

des Baugrundstücks altKat.-Nr. 01 und zugunsten der politischen Gemeinde

Langnau am Albis für die Öffentlichkeit gesichert.

3.2

Gemäss

§ 16 PBG haben Planungen unterer Stufen derjenigen der oberen Stufe, die

Nutzungsplanungen jeder Art und Stufe der Richtplanung zu entsprechen

(Abs. 1). Abweichungen sind (nur) zulässig, wenn sie sachlich gerechtfertigt

und untergeordneter Natur sind (Abs. 2). Im Verhältnis zwischen

Richtplanung und Nutzungsplanung lässt die bundesgerichtliche Rechtsprechung

Abweichungen vom Richtplan zu, wenn diese sachlich gerechtfertigt und von

untergeordneter Bedeutung sind und es nach den Umständen als unzumutbar

erscheint, vorher den Richtplan im förmlichen Verfahren zu ändern. Ferner

können neue Erkenntnisse ein Abweichen vom Richtplan rechtfertigen

(Haller/Karlen, Rz. 225; BGE 119 Ia 362 E. 4a, bestätigt in BGE 137

II 254 E. 3.3). Letztlich handelt es sich bei diesen Fällen um ein

ordentliches Unterliegen des Richtplans im Zuge einer Interessenabwägung

(Pierre Tschannen in: Heinz Aemisegger et al. [Hrsg.], Kommentar RPG, Zürich

2010, Art. 9 Rz. 37). Diese Grundsätze sind in analoger Weise auch

hier anzuwenden, wo die im kommunalen Richtplan eingetragene und mittels

Dienstbarkeit gesicherte Fusswegverbindung durch eine Änderung der

Dienstbarkeit verlegt werden soll (vgl. auch VGr, 29. September 2004,

VB.2004.00169, E. 4.3.2 = BEZ 2004 Nr. 62).

3.3

Der

streitbezogene Teil des H-Wegs verläuft heute entlang der nördlichen Grenze des

dienstbarkeitsbelasteten Grundstücks altKat.-Nr. 01 zu altKat.-Nr. 04

und damit mitten durch das Bauareal neuKat.-Nr. 03. Er soll gemäss der vom

Gemeinderat Langnau am Albis am 23. August 2011 genehmigten Änderung des

Dienstbarkeitsvertrags auf die Südseite des Bauareals verlegt und gleichzeitig

von 3,5 m auf 2 m verschmälert werden. Bei einer Gesamtlänge von neu 42 m wird

der Weg gemäss Situationsplan 1:500 um 4 m, gemäss dem angefochtenen Beschluss

vom 23. August 2011 um 7 m verlängert werden. Das Gefälle ist mit rund 1,2

m gleichbleibend gering. Zu Recht hat das Baurekursgericht festgehalten, dass

eine derart kleine Wegverlängerung von den Benützern kaum wahrgenommen und die

Abweichung vom kommunalen Richtplan offensichtlich untergeordneter Natur ist.

Die Verschmälerung von heute 3,5 m auf 2 m Breite stellt eine gewisse Verschlechterung

dar. Dies stellt aber keine Abweichung vom kommunalen Verkehrsplan dar, denn

mit 2 m Breite – zuzüglich der erforderlichen Bankette (vgl. Entscheid der

Vorinstanz, E. 4.3) – entspricht der Weg immer noch den Anforderungen des

Gesetzes an den Ausbaugrad eines Fusswegs. Weshalb der Weg "kaum mehr

auffindbar" sein soll, wie die Beschwerdeführenden behaupten, leuchtet

nicht ein. Im Übrigen ist mit der Vorinstanz festzuhalten, dass der Weg baulich

so ausgestaltet bzw. signalisiert/beschriftet werden kann, dass er sofort als

öffentlicher Fussweg von und zur J-Strasse mit der Haltestelle erkannt wird.

Das Grundstück altKat.-Nr.

01.

könnte wegen seiner Form und Ausdehnung für sich allein und ohne Verlegung

des H-Wegs kaum mit einem der Kernzone angepassten Gebäude überbaut werden.

Dies bestreiten auch die Beschwerdeführenden nicht, anerkennen sie doch, dass

für eine Überbauung dieses Grundstücks "Näherbaurechte oder andere nutzungsplanerische

Vorkehrungen erforderlich" wären (Beschwerdeschrift, S. 10,

Ziff. 6.7). Sie übergehen indessen, dass eine verbesserte

Überbauungsmöglichkeit nicht allein im Interesse des Grundeigentümers, sondern

auch im öffentlichen Interesse liegt; dies zeigt sich schon darin, dass das

Gemeinwesen zur Erreichung zweckmässig überbaubarer Bauparzellen und damit zur

haushälterischen Nutzung des Bodens (Art. 1 Abs. 1 RPG) mit den

Instituten des Quartierplans (§ 123 ff. PBG) oder der

Grenzbereinigung (§ 178 PBG) die Parzellarordnung abändern kann. Ob

vorliegend dem Grundeigentümer gestützt auf Art. 742 ZGB ein

eigenständiger Verlegungsanspruch zusteht, was die Beschwerdeführenden

bestreiten kann offenbleiben. Denn die vom Gemeinderat und von der Vorinstanz

vorgenommene Interessenabwägung zwischen der Beibehaltung der bestehenden

Fusswegs und dessen Verschiebung und Verschmälerung auf dem servitutsbelasteten

Grundstück mit minimer Abweichung vom Verkehrsrichtplaneintrag zur Erreichung

einer zweckmässig überbaubaren Grundstücksparzelle erweist sich als sachgerecht

und ist auf jeden Fall nicht rechtsverletzend (§ 50 Abs. 1 in

Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes

vom 24. Mai 1959 [VRG]). Die Beschwerde ist daher abzuweisen.

4.

Bei diesem Ausgang des

Verfahrens sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden aufzuerlegen

(§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1

VRG). Eine Parteientschädigung steht ihnen von vornherein nicht zu. Eine solche

ist vielmehr dem Beschwerdegegner 1 zuzusprechen (§ 17

Abs. 2 VRG). Angemessen ist eine Parteientschädigung von insgesamt

Fr. 1'200.-. Dem Gemeinderat Langnau am Albis steht in der

vorliegenden Konstellation, in der sich auf beiden Seiten private Parteien

gegenüberstehen, praxisgemäss keine Parteientschädigung zu (VGr, 14. Juni

2006, VB.2006.00062, E. 4). Unter den vorliegenden Umständen besteht kein

Anlass, davon abzuweichen.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.-- ; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 110.-- Zustellkosten,

Fr. 4'110.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden je zu einem Viertel den Beschwerdeführenden 1.1 und

1.2

sowie zur Hälfte dem Beschwerdeführer 2 auferlegt, unter solidarischer

Haftung für die ganzen Kosten.

4.

Die

Beschwerdeführenden werden im gleichen Verhältnis und unter solidarischer Haftung

verpflichtet, dem Beschwerdegegner 1 eine Parteientschädigung von

insgesamt Fr. 1'200.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach

Rechtskraft dieses Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,

1000.

Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an…