Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2012.00531

Verwaltungsgericht

des Kantons Zürich

1.

Abteilung

VB.2012.00531

Urteil

der 1. Kammer

vom 10. April 2013

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas

Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter François

Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Robert Wolf, Gerichtsschreiber Martin Knüsel.

In Sachen

Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt

Zürich,

vertreten durch den Vorsteher des Hochbaudepartements der Stadt

Zürich,

Beschwerdeführerin,

gegen

1.1

A,

1.2

B,

2.

C,

3.

D,

4.

E, vertreten durch F,

5.

G,

6.

H,

7.

I, alle vertreten durch RA J,

8.

K,

9.

L,

8–9 vertreten durch RA M,

Beschwerdegegnerschaft,

und

Bausektion der Stadt Zürich,

Mitbeteiligte,

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 13. Juli 2010 erteilte die

Bausektion der Stadt Zürich der Sektion Immobilienbewirtschaftung der Stadt

Zürich die baurechtliche Bewilligung für den Neubau des Altersheims Trotte

(Arealüberbauung) auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 02 an der

Nordstrasse 331, 349 sowie der Trottenstrasse 74 und 76 in Zürich 10-Wipkingen.

Erwägungen

II.

Hiergegen wandten sich B und A, C, D, E, G, H und I mit

Eingabe vom 20. August 2010 innert Frist an die Baurekurskommission I

und beantragten die Aufhebung der Baubewilligung vom 13. Juli 2010. Am

23.

August 2010 reichten auch K und L Rekurs gegen den Beschluss der

Bausektion der Stadt Zürich ein und beantragten ebenfalls dessen Aufhebung.

G zog am 24. März 2011

ihren Rekurs zurück. Mit Entscheid vom 1. April 2011 vereinigte das Baurekursgericht

die beiden Verfahren und hiess die Rekurse gut, soweit sie nicht infolge

Rückzugs erledigt abgeschrieben wurden. Demgemäss wurde der Beschluss der Bausektion

der Stadt Zürich vom 13. Juli 2010 aufgehoben.

III.

Gegen diesen Entscheid wandte sich die

Immobilienbewirtschaftung der Stadt Zürich mit Beschwerde vom 17. Mai 2011

an das Verwaltungsgericht und beantragte dessen Aufhebung.

In teilweiser Gutheissung der Beschwerde hob das

Verwaltungsgericht den Entscheid des Baurekursgerichts vom 7. Dezember

2011.

auf und wies die Sache zu neuem Entscheid im Sinn der Erwägungen an dieses

zurück.

IV.

Das Baurekursgericht hiess die Rekurse mit Entscheid vom

22.

Juni 2012 erneut gut, soweit sie nicht als durch Rekursrückzug

erledigt abgeschrieben wurden. Demgemäss wurde der Beschluss der Bausektion der

Stadt Zürich vom 13. Juli 2010 aufgehoben.

V.

Dagegen gelangte die Stadt Zürich, Sektion

Immobilien-Bewirtschaftung, mit Beschwerde vom 23. August 2013 erneut an

das Verwaltungsgericht und beantragte, Dispositiv-Ziffern II, IV und V des

Entscheids des Baurekursgerichts vom 22. Juni 2012 seien aufzuheben und

der Bausektionsbeschluss Nr. BE 1106/10 vom 13. Juli 2010 sei zu

bestätigen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der

Beschwerdegegnerschaft.

Das Baurekursgericht beantragte am 14. September 2012

ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Bausektion der Stadt

Zürich schloss am 2. Oktober 2012 auf deren Gutheissung. Die

Beschwerdegegnerschaft 1–7 sowie die Beschwerdegegnerschaft 8–9 beantragten mit

jeweils vom 1. November 2012 datierenden Beschwerdeantworten die Abweisung

der Beschwerde; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerin.

Mit Replik vom 16. November 2012 hielt die Beschwerdeführerin an ihren

Anträgen fest. Zur Duplik der Beschwerdegegnerschaft 8–9 vom 11. Dezember

2012.

liess sie sich nicht mehr vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

Gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich vom

23.

Oktober 1991 (BZO) befinden sich die Baugrundstücke in der Wohnzone

W3. Geplant ist der Neubau des bestehenden Altersheims Trotte im Rahmen einer

Arealüberbauung auf den beiden aneinander grenzenden Grundstücken

Kat.-Nrn. 01 und 02. Das bestehende, im Jahr 1958 mittels Ausnahmebewilligung

genehmigte, achtgeschossige Altersheim sowie das dreigeschossige Personal- und

Verwalterhaus stehen auf dem Grundstück Kat.-Nr.01. Das östlich daran anschliessende

Grundstück Kat.-Nr. 02 ist mit einem inventarisierten Wohnhaus überbaut.

2.

Die Vorinstanz kam zum

Schluss, das Bauprojekt halte die vorgeschriebene Gebäudehöhe nicht ein. Die Baubehörde

sei zu Unrecht von einem hypothetischen Dachprofil bzw. von einem

Flachdachgebäude ausgegangen. Vielmehr sei festzuhalten, dass es sich um ein Gebäude

mit Schrägdach handle, werde doch das Dach durch mehrere gegeneinander ansteigende,

schwach geneigte Dachflächen gebildet. Unter Dachaufbauten seien Bauteile zu

verstehen, welche wie Lukarnen oder Ähnliches oberhalb der Dachhaut in

Erscheinung treten, beziehungsweise die Dachfläche nach aussen durchstossen

würden. Die von der Vorinstanz als "Dachaufbaute" bezeichneten

Bauteile erfüllten diese Anforderungen nicht, würden diese doch unter der

tatsächlichen Dachebene liegen. Das Gebäude erweise sich im Geltungsbereich der

Verkehrsbaulinie als zu hoch. Es handle sich nicht mehr um einen geringfügigen

Mangel, welcher ohne besondere Schwierigkeiten auflageweise zu beheben wäre,

weshalb die Baubewilligung als Ganzes aufzuheben sei. Im Übrigen verwarf es die

weiteren noch nicht durch das Verwaltungsgericht geprüften Rügen.

3.

Die Beschwerdeführerin macht geltend, die

Baubewilligungsbehörde habe die Einhaltung der Gebäudehöhe zu Recht damit

begründet, dass sich auf der Seite Trottenstrasse ein hypothetisches Dachprofil

ergebe. Dieses werde nur von der südöstlichen und der südwestlichen Gebäudeecke

des projektierten Neubaus überragt. Diese Gebäudeteile seien allerdings auf das

für Dachaufbauten gemäss § 292 PBG zulässige Mass beschränkt. Die Vorinstanz

sei fälschlicherweise von einem Schrägdach ausgegangen. Als Dachaufbauten

würden bei einem Schrägdach nur solche Bauelemente gelten, welche über die

tatsächliche Dachebene hinausragten. Bei einem Flachdach seien hingegen solche

Dachaufbauten auch dann zulässig, wenn sie sich nicht (optisch) vom

eigentlichen Dachgeschoss absetzten, sondern nur die für ein entsprechendes

Schrägdach zulässigen Ebenen durchstossen. Dies führe nach der Rechtsprechung

zu einer Bevorzugung des Flachdachs gegenüber dem Schrägdach.

Entgegen der Sachdarstellung der Vorinstanz handle es sich

beim vorliegenden Projekt um ein Flach- und nicht um ein Schrägdach. Zwar werde

das Dach durch mehrere gegeneinander ansteigende, schwach geneigte Dachflächen

gebildet. Daraus könne jedoch entgegen der vorinstanzlichen Darstellung kein

Schrägdach abgeleitet werden. Einerseits sei beim aktuellen Bauvorhaben die

starke Neigung des gewachsenen Terrains zu berücksichtigen, welche aus dem

Höhenunterschied von 6,90 m entstehe. Dieser Umstand führe zwingend zu

einer Neigung des Dachs, ohne dass bereits von einem Schrägdach auszugehen sei.

Das vorgesehene Dach soll in seiner Konstruktion als Flachdach entstehen,

nämlich mit einer Betondecke und einer fugenlosen Flachdachabdichtung. Gemäss

SIA-Norm 271 weise ein Flachdach eine fugenlose Abdichtung auf. Die vorgesehene

Dispositiv

Konstruktion entspreche dieser Anforderung. Es fehlten demnach die für ein

Schrägdach konstruktiv typischen Elemente des Dachstuhls wie ein First und ein

Kniestock. Zudem seien die geneigten Dachflächen nicht sichtbar, sodass das

Gebäude als eindeutiges Flachdachgebäude wahrgenommen werde.

Im Falle eines Flachdachs sei die Beschwerdeführerin

befugt, auf die Flucht der "Trauffassade" vorgezogene Dachaufbauten

auch direkt an der Gebäudeecke anschliessend an die Giebelfassade zu

platzieren. Diese Möglichkeit bestünde selbst dann, wenn bei der nachgesuchten

Baute ein Schrägdach angenommen würde. Es sei zwar richtig, dass bei Schrägdächern

Dachaufbauten "über die tatsächliche Dachebene hinausragen" müssen.

Auf das aktuelle Gebäude angewandt, sei die tatsächliche Dachebene jedoch nicht

in eindeutiger Weise bestimmbar. Die Vorinstanz habe daher zu Unrecht

festgestellt, dass die erwähnten Dachaufbauten unter der tatsächlichen

Dachebene lägen. Richtigerweise wäre vielmehr die Dachebene auch bei solchen

atypischen Schrägdächern gemäss § 292 lit. b PBG anzusetzen.

4.

4.1 Die zulässige

Gebäudehöhe wird von der jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade und

Dachfläche auf den darunterliegenden gewachsenen Boden gemessen; durch einzelne

bis 1,5 m tiefe Rücksprünge bewirkte Gebäudehöhen werden nicht beachtet (§ 280 Abs. 1 PBG). Massgebend für die Berechnung der Gebäudehöhe ist die

Schnittlinie der traufseitigen Fassade/Dachfläche. Bei Gebäuden mit

Schrägdächern führt die Bestimmung der Trauffassaden zu keinen Schwierigkeiten.

Bei Bauten mit Flachdächern hingegen ist eine hypothetische Traufseite zu

bestimmen, in der Regel die Gebäudelängsseite (vgl. BEZ 2001 Nr. 40

und 2002 Nr. 37 sowie BEZ 2012 Nr. 4). Bei derartigen Bauten ist der

obere Gebäudehöhenmesspunkt die "Schnittlinie zwischen (traufseitiger)

Fassade und Dachfläche", wobei als Dachfläche jene des obersten

Vollgeschosses zu verstehen ist (vgl. § 275 Abs. 1 und 2 PBG).

4.2 Dachgeschosse

(Attikageschosse) sind laut der Definition von § 275 Abs. 1 PBG Gebäudeabschnitte,

welche über der Schnittlinie Fassade/Dachfläche liegen. Bei Flachdächern dürfen

sie – vorbehältlich § 292 lit. b PBG – grundsätzlich die für ein

entsprechendes Schrägdach zulässigen Ebenen nicht durchstossen, d. h. jene Profillinie, die

unter 45° an die Schnittlinie zwischen der tatsächlichen Dachfläche (des

obersten Vollgeschosses) und der dazugehörigen Fassade ansetzt (§ 281 Abs. 1

lit. a in Verbindung mit § 292 PBG; RB 1993 Nr. 42, auch zum

Folgenden). Diese Regel greift indessen nur gegenüber der hypothetischen

Traufseite des betreffenden Gebäudes ein; "giebelseitig"

(stirnseitig) darf das Attikageschoss – wie ein Dachgeschoss mit Schrägdach –

mit der Fassade des Vollgeschosses bündig sein.

4.3 Dachaufbauten,

welche traufseitig die erwähnte Dachprofillinie durchstossen, sind nach

Massgabe von § 292 PBG zulässig, d. h. sie dürfen bei Flachdächern insgesamt nicht

breiter sein als ein Drittel der betreffenden Fassadenlänge (§ 292 lit. b PBG). Derartige Dachaufbauten dürfen bis zur Fassadenflucht des

darunterliegenden Vollgeschosses vorstossen, d. h. mit der betreffenden Fassade bündig sein

(vgl. Skizzen für die Berechnungsweisen gemäss Planungs- und Baugesetz

[PBG] und der allgemeinen Bauverordnung [ABV] zu § 292 PBG). Der

Schnittpunkt Fassade/Dachfläche im Sinn von § 280 Abs. 1 PBG und

damit die Gebäudehöhe ändern sich dadurch nicht. Als massgebende Dachfläche

gilt auch im Bereich solcher Aufbauten die Dachfläche des obersten

Vollgeschosses und nicht etwa der Dachabschluss des Attikageschosses. Damit ist

die Gebäudehöhe auch im Bereich derartiger Dachaufbauten eingehalten. Es besteht

auch keine Vorschrift, dass solche Dachaufbauten nicht an die Gebäudeecken der

betreffenden Traufseiten, sondern nur in der Mitte der Fassaden platziert

werden dürfen. Auch wenn nicht unbedingt üblich, sind Situierungen der

Dachaufbauten an den Gebäudeecken grundsätzlich zulässig. Das darf allerdings

nicht dazu führen, dass das Dachgeschoss nicht mehr als solches erkennbar ist

und deshalb das Gebäude als übergeschossig in Erscheinung tritt (VGr, 21. Mai

2003, VB.2003.00005, E. 2a).

5.

Beim geplanten Bauprojekt wird das Dach durch mehrere

gegeneinander ansteigende, unterschiedlich stark geneigte Dachflächen gebildet.

Strittig ist, ob diese Dachform als Flach- oder Schrägdach zu qualifizieren

ist.

5.1 Die

Beschwerdeführerin führt zunächst aus, beim aktuellen Bauvorhaben sei die starke

Neigung des gewachsenen Terrains zu berücksichtigen, welche aus dem Höhenunterschied

von 6,90 m entstehe. Dieser Umstand führe zwingend zu einer Neigung des

Dachs, ohne dass bereits von einem Schrägdach auszugehen sei.

Hierzu ist festzuhalten, dass der vorhandene Höhenunterschied

ohne Weiteres mittels Terrainangleichungen und baulichen Massnahmen

ausgeglichen werden kann. Es ist daher nicht nachvollziehbar, inwiefern die

Hanglage "zwingend zu einer Neigung des Dachs" führen soll.

5.2 Die

SIA-Norm 271 "Abdichtungen von Hochbauten" definiert das Flachdach

als Oberbegriff für Dächer mit geringer oder fehlender Neigung und fugenloser

Abdichtung. Dabei ist zu beachten, dass jedes Flachdach eine minimale Neigung

benötigt, damit der Wasserabfluss gewährleistet ist. Diese aus bautechnischen

Gründen erforderliche Minimalneigung ist oft kaum sichtbar und liegt

erfahrungsgemäss zwischen 1–5° (Christoph Fritsche/Peter Bösch/Thomas Wipf,

Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. Auflage, Zürich 2011, S. 928 auch

zum Folgenden).

5.2.1

Bei der Dacheindeckung besteht ein klarer Unterschied zwischen Flach- und

Steildächern. Flachdächer weisen aus Dichtigkeitsgründen eine fugenlose

Bedeckung wie etwa eine geschlossene Blecheindeckung, ein Kiesklebedach oder

ein begrüntes Dach auf. Demgegenüber herrschen bei den Schrägdächern

Tafelbedeckungen vor. Ein Tonziegeldach beispielsweise muss, damit es dicht

ist, eine Neigung von mindestens 16–20° aufweisen. Mit gestossenen

Eternitplatten können im Flachland normalerweise Dächer ab einer minimalen

Neigung von etwa 10° bedeckt werden.

5.2.2

Die mehreren gegeneinander ansteigenden, unterschiedlich stark geneigten

Dachflächen weisen Dachneigungen zwischen 10,6° und 22,9° auf. Nur bei einem

kleineren Dachdreieck wird eine Dachneigung von lediglich 4,1° ausgewiesen (act. 5/2).

Die kritische Marke von 10°, ab welcher der Wasserabfluss auch durch eine

Tafelbedeckung des Dachs sichergestellt werden kann, wird somit

grossmehrheitlich erreicht bzw. überschritten. Eine fugenlose Bedeckung ist demnach

nicht zwingend erforderlich. Für die Qualifikation des Daches als Flach- oder

Steildach kann es daher vorliegend nicht darauf ankommen, dass dieses als fugenlose

Konstruktion geplant wird, da hierzu keine technische Notwendigkeit besteht.

Ebenso wenig ist entscheidend, dass typische Elemente des Dachstuhls wie ein

First oder ein Kniestock fehlen, oder wie das Dach von aussen wahrgenommen

wird. Ausschlaggebend für die Frage, ob ein Flach- oder ein Schrägdach

vorliegt, ist vielmehr die Dachneigung an sich. Demgemäss wird nach der

Rechtsprechung nur ein Dach mit einer Neigung von weniger als 5° auf jeden Fall

als Flachdach betrachtet. Ein Dach mit einer Neigung von 10° oder mehr ist

demgegenüber als Schrägdach zu bezeichnen (BEZ 1996 Nr. 30).

Mit Dachneigungen von

grösstenteils zwischen 10,6° und 22,9° wird diese Neigung von den verschiedenen

Dachflächen zum Teil deutlich überschritten. Die Vorinstanz durfte daher ohne

Weiteres von einem Gebäude unter Schrägdach ausgehen. Sie hat sodann unter

Hinweis auf RB 1991 Nr. 67 zutreffend ausgeführt, dass unter Dachaufbauten

gemäss § 292 lit. a PBG Bauteile zu verstehen sind, welche wie

Lukarnen oder Ähnliches oberhalb der Dachhaut in Erscheinung treten

beziehungsweise die Dachfläche nach aussen durchstossen. Die von der Beschwerdeführerin

und der Mitbeteiligten als Dachaufbauten bezeichneten Bauteile erfüllen diese

Anforderungen nicht. Im Geltungsbereich der Verkehrsbauline gemäss §§ 278 f.

PBG erweist sich das Gebäude daher als zu hoch.

5.3 Gemäss § 275 Abs. 2 PBG sind Dachgeschosse horizontale Gebäudeabschnitte, die über der

Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche liegen. Selbst wenn man die fragliche

Dachkonstruktion als Flachdach qualifizieren wollte, ergibt sich gemäss dem bei

den Akten liegenden Bauplan "Abstandsbild Hauptbau" (act. 9/11.5),

dass sich die von der Beschwerdeführerin als Dachaufbauten bezeichneten

Gebäudeteile bis auf die unter dem Dachgeschoss befindlichen Vollgeschosse

erstrecken. Damit kommen diese teilweise unterhalb der tatsächlichen Dachebene

zu liegen und müssen insoweit als den entsprechenden Vollgeschossen zugehörig

gelten. Als Bestandteile der Vollgeschosse können die fraglichen Gebäudeteile

nicht (auch) als Dachaufbauten qualifiziert werden. Dies gilt unabhängig davon,

ob man das Projekt als Schräg- oder als Flachdachgebäude erachtet. Als den

Vollgeschossen zugehörig unterliegen die als Dachaufbauten bezeichneten

Bauteile den Bestimmungen über die Gebäudehöhe, welche auf der Südseite – wie

erwähnt – überschritten wird. Zudem führt die Ausdehnung der als Dachaufbauten

bezeichneten Gebäudeteile auf die darunterliegenden Vollgeschosse dazu, dass

das Dachgeschoss als solches nicht mehr erkennbar ist (vorne E. 4.3).

5.4 Schliesslich

ist ohnehin fraglich, ob bei diesen Gebäudeteilen überhaupt von Dachaufbauten

im Sinn von § 292 PBG gesprochen werden kann. Nach der Rechtsprechung sind

Dachaufbauten von unkonventionellen Konstruktionen im Dachbereich abzugrenzen,

bei welchen keine Aufbauten auf die Dachebene gesetzt, sondern der Verlauf der

Dachfläche selbst abgestuft wird (BEZ 1991 Nr. 43). Vorliegend sind die

Dachaufbauten als solche von aussen nicht erkennbar. Sie sind in die spezielle

Dachkonstruktion integriert. Es ist demnach nicht von Dachaufbauten im

eigentlichen Sinn, sondern von einer speziellen Dachgestaltung auszugehen,

weshalb sich die Beschwerdeführerin auch aus diesem Grund nicht auf die in

E. 4.3 ausgeführte Rechtsprechung berufen kann.

5.5 Wie die

Vorinstanz zutreffend festgehalten hat, handelt es sich bei der Überschreitung

der Gebäudehöhe nicht um einen geringfügigen Mangel, der ohne besondere

Schwierigkeiten auflageweise zu beheben wäre. Das Bauvorhaben muss vielmehr

konzeptionell überarbeitet werden, weshalb die Baubewilligung als Ganzes

aufzuheben ist. Da damit bereits ein Bauverweigerungsgrund gegeben ist,

brauchen die verbleibenden Rügen nicht weiter geprüft zu werden.

6.

Nachdem G am 24. März 2011 ihren Rekurs zurückgezogen

hat, ist auf die Beschwerde, soweit sie sich auch gegen G richtet, nicht

einzutreten. Im Übrigen ist die Beschwerde abzuweisen.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die

Beschwerdeführerin und die Mitbeteiligte, welche ebenfalls die Gutheissung der

Beschwerde beantragt hat, kosten- und entschädigungspflichtig. Die Kosten des

Beschwerdeverfahrens sind ihnen je hälftig aufzuerlegen. Zudem hat die

Beschwerdeführerin der Beschwerdegegnerschaft 1–7 sowie der Beschwerdegegnerschaft

8–9 eine Parteientschädigung von jeweils Fr. 2'000.- (insgesamt Fr. 4'000.-)

zu bezahlen.

7.

Im Zusammenhang mit den Kosten- und Entschädigungsfolgen für

das erste Verfahren vor Verwaltungsgericht (VB.2011.00308) macht die

Beschwerdegegnerschaft geltend, bei jenem Entscheid habe es sich um einen Zwischenentscheid

gehandelt, welcher mangels Erfüllung der Voraussetzungen von Art. 93 BGG

nicht anfechtbar gewesen sei.

Werde nun im vorliegenden Beschwerdeverfahren zugunsten der

Beschwerdegegnerschaft entschieden, führe dies zum stossenden Ergebnis, dass

diese im Verfahren VB.2011.00308 bloss deshalb eine Gerichtsgebühr habe

bezahlen müssen, weil das Baurekursgericht im ersten Rechtsgang nicht alle ihre

Rügen behandelt habe. Wäre die Überschreitung der Gebäudehöhe bereits im ersten

Rechtsgang erkannt worden, hätte das Verwaltungsgericht die damals erhobene

Beschwerde nicht teilweise gutheissen können. Der Beschwerdegegnerschaft wäre

keine Gerichtsgebühr auferlegt, sondern eine Parteientschädigung zugesprochen

worden. Dass es zu einem zweiten Rechtsgang gekommen sei, liege ausserhalb des

Einflussbereichs der Beschwerdegegnerschaft. Es rechtfertige sich daher, bei

der Festsetzung der Parteientschädigung die von der Beschwerdegegnerschaft im

Verfahren VB.2011.00308 bezahlte Gerichtsgebühr sowie die ihr damals

"entgangene" Prozessentschädigung ebenfalls in Anschlag zu bringen.

7.1 Grundsätzlich

ist der Ausgang des Verfahrens für die Kostenverteilung und die Entschädigungsfolgen

massgebend (§ 13 Abs. 2 und § 17 Abs. 2 VRG). Dabei ist auf

die im Beschwerdeverfahren gestellten Rechtsbegehren abzustellen (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999,

§ 13 N. 15).

Das Obsiegen ist auch dann entscheidend, wenn die Sache zur

weiteren Entscheidung an die Vorinstanz zurückgewiesen wird. Es mag zwar

zutreffen, dass diese Regelung unbefriedigend sein kann, wenn nach einem Rückweisungsentscheid

die vor dem Verwaltungsgericht noch (teilweise) unterlegene Partei, am Ende des

Rechtsstreits dann doch gewinnt. Dies ändert indessen nichts daran, dass der

Rückweisungsentscheid gemäss VB.2011.00308 ein in sich geschlossenes Verfahren

beendet, in welchem die Beschwerdegegnerschaften aufgrund ihres teilweisen Unterliegens

kostenpflichtig geworden sind (vgl. zum

Verfahren vor Bundesgericht, Thomas Geiser, Basler Kommentar zum BGG, Art. 66

N. 12 mit Hinweisen).

7.2 Nach der

Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts können den Parteien im Rückweisungsfall

keine oder nur ein Teil der Verfahrenskosten auferlegt werden, wenn die Rückweisung

auf verfahrensrechtliche Verletzungen durch die Vorinstanz – etwa einer Verletzung

des rechtlichen Gehörs oder einer mangelhaften Sachverhaltsabklärung –

zurückgeht (VGr, 13. Januar 2011, VB.2010.00458, E. 5; zum Ganzen

vgl. auch Kölz/Bosshart/Röhl, § 13 N. 22).

Dass die Vorinstanz, nachdem sie das Vorliegen eines

Bauverweigerungsgrunds bejaht hatte, auf die Prüfung der weiteren Rügen

verzichtete, entspricht aus prozessökonomischen Gründen gängiger Praxis (vgl.

vorstehend E. 5.5). Ein solches Vorgehen stellt jedenfalls keinen

Verfahrensfehler dar, der eine Befreiung von den Verfahrenskosten bzw. eine

vom Verfahrensausgang abweichende Auferlegung der Parteientschädigungen zu

rechtfertigen vermöchte.

Demgemäss erkennt die Kammer:

1. Die

Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

2. Die Gerichtsgebühr

wird festgesetzt auf

Fr. 20'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 150.-- Zustellkosten,

Fr. 20'150.-- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin und der Mitbeteiligten je zur Hälfte

auferlegt.

4. Die Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft

1–7 sowie der Beschwerdegegnerschaft 8–9 je eine Parteientschädigung von Fr. 2'000.-

(insgesamt Fr. 4'000.-) zu entrichten, zahlbar innert 30 Tagen nach

Rechtskraft dieses Urteils.

5. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6. Mitteilung

an…