Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2012.00553

Verwaltungsgericht

des Kantons Zürich

1.

Abteilung

VB.2012.00553

Urteil

der 1. Kammer

vom 27. Februar 2013

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter

Robert Wolf, Gerichtsschreiberin

Regula Hunger.

In Sachen

A AG, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführerin,

gegen

Gemeinderat Männedorf, vertreten durch RA C,

Beschwerdegegner,

betreffend Unterschutzstellung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Der Gemeinderat Männedorf stellte mit Beschluss vom

7. Dezember 2011 die Liegenschaft D-Strasse 01 (Assek-Nr. 02,

Kat.-Nr. 03) samt Teilen der Umgebung in dem in

Disp.-Ziff. 3 des Beschlusses definierten Umfang unter Schutz.

Erwägungen

II.

Gegen diesen Beschluss rekurrierte die A AG an das

Baurekursgericht. Am 29. März 2012 führte das Baurekursgericht einen

Abteilungsaugenschein im Beisein der Parteien durch. Mit Entscheid vom

4.

Juli 2012 hiess es den Rekurs teilweise gut. Der Beschluss des Gemeinderats

Männedorf vom 7. Dezember 2011 wurde insofern aufgehoben, als damit der

Steinboden der Laube und die Garage unter Schutz gestellt worden sind. Im Übrigen

wurde der Rekurs abgewiesen, soweit darauf eingetreten wurde.

III.

Mit Beschwerde vom 4. September 2012 gelangte die A AG

an das Verwaltungsgericht. Sie beantragte, den angefochtenen Entscheid und den

Beschluss des Gemeinderats Männedorf vom 7. Dezember 2011 insoweit

aufzuheben, als damit das Erdgeschoss und das Sockelgeschoss unter Schutz

gestellt werden. Auch sei Disp.-Ziff. 3.1.1 Satz 2 des Beschlusses des

Gemeinderats Männedorf vom 7. Dezember 2011 aufzuheben, wonach im Bereich

der Eingangspartie hinter dem verglasten Vorbau jener Zustand massgebend sei,

wie er mit Ziffer 4 des Beschlusses des Gemeinderats Männedorf vom

18.

Juni 1991 verlangt worden sei. Zudem sei die Eingangspartie vom Schutzumfang

auszunehmen. Ferner sei Disp.-Ziff. 5 des Beschlusses des Gemeinderats

Männedorf vom 7. Dezember 2011 in Bezug auf den Eingangssockel (Rampe und

Treppe) aufzuheben und es sei festzustellen, dass der dem Eingang vorgestellte

Sockel (mit Rampe und Treppe) nicht zurückgebaut werden müsse, unter Kosten-

und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Gegenpartei.

Am 14. September 2012 beantragte das Baurekursgericht

ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat

Männedorf beantragte mit Beschwerdeantwort vom 8. November 2012 ebenfalls

die Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten

der Gegenpartei. In Replik, Duplik, Triplik und Quadruplik

hielten die Parteien jeweils an ihren Anträgen fest.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Gemäss § 203 Abs. 1 lit. c PBG sind Schutzobjekte unter anderem Ortskerne, Gebäudegruppen,

Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die als wichtige Zeugen einer

politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche

erhaltenswürdig sind oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich

mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen Umgebung. Bei der Anwendung

dieser Bestimmung hat die verfügende Behörde die darin enthaltenen unbestimmten

Rechtsbegriffe auszulegen, und es obliegt ihr als Teil der

Sachverhaltsermittlung die Klärung der denkmalpflegerischen Bedeutung des infrage

stehenden Objekts. Hierzu kann und soll sie nötigenfalls Expertisen oder

Stellungnahmen von Fachgremien einholen. Das Ergebnis der

Sachverhaltsfeststellung – und mithin auch die Stellungnahmen von

Fachleuten und -gremien – würdigen die rechtsanwendenden Behörden

frei (§ 7 Abs. 4 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959.

[VRG]).

1.2

Nach dem

Wortlaut von § 203 Abs. 1 lit. c PBG muss ein Schutzobjekt

entweder als wichtiger Zeuge erhaltenswert sein oder die Landschaften oder

Siedlungen wesentlich mitprägen. In der Praxis werden diese beiden Eigenschaften

zuweilen als Eigenwert und als Situationswert bezeichnet (vgl. Walter Engeler,

Das Baudenkmal im schweizerischen Recht, Zürich/St. Gallen 2008, S. 139).

Ob diese Eigenschaften vorliegen, ist zwar eine Rechtsfrage, welche das

Verwaltungsgericht grundsätzlich frei prüft. Bei der Auslegung und Anwendung

der für die Beurteilung massgebenden unbestimmten Rechtsbegriffe wie

"wichtiger Zeuge" oder "wesentliche Mitprägung" steht der

für die Unterschutzstellung zuständigen Behörde jedoch eine besondere

Entscheidungsfreiheit im Grenzbereich zwischen Rechtsanwendung und

Ermessensbetätigung zu (vgl. BGE 115 Ib 131 E. 3, auch zum

Folgenden), deren Handhabung die Rechtsmittelinstanzen nicht frei überprüfen können

(RB 1982 Nr. 37). Das Verwaltungsgericht mit seiner gemäss § 50 VRG von vornherein eingeschränkten Überprüfungsbefugnis hat deshalb namentlich

zu prüfen, ob die für die Unterschutzstellung zuständige Verwaltungsbehörde

alle wesentlichen Gesichtspunkte vollständig und gewissenhaft untersucht und

gewürdigt hat.

2.

2.1

Die

Beschwerdegegnerin hat die Schutzwürdigkeit der Liegenschaft D-Strasse 01

bejaht, und die Vorinstanz ist dieser Auffassung mehrheitlich gefolgt. Letztere

hob lediglich die Unterschutzstellung der Garage und des Steinbodens der Laube

auf. Anders als im Rekursverfahren beantragt die Beschwerdeführerin zwar nicht

mehr die gänzliche Aufhebung der Unterschutzstellung im Beschwerdeverfahren.

Dispositiv

Sie bestreitet aber die Schutzwürdigkeit des Erd- und Sockelgeschosses. Demnach

ist zu prüfen, ob auch das Erd- und Sockelgeschoss der Liegenschaft D-Strasse 01

schutzwürdig ist.

2.2 Zur

Abklärung der Schutzwürdigkeit der Liegenschaft liess die Beschwerdegegnerin

ein Gutachten beim Firma E erstellen.

2.2.1

Gestützt auf dieses Gutachten begründete die Beschwerdegegnerin die

Unterschutzstellung der gesamten Liegenschaft D-Strasse 01 in ihrem

Beschluss vom 7. Dezember 2011 im Wesentlichen wie folgt:

Das Gebäude F, D-Strasse 01, sei ein wichtiger

ortsbildprägender Zeuge einer wirtschaftlichen und baukünstlerischen Epoche im

Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG. Das Gebäude repräsentiere den

wirtschaftlichen Aufschwung des vormaligen Fischer-, Bauern- und Winzerdorfes,

der sich in der Ansiedlung von Handwerks- und Industriebetrieben, aber auch in

der Wandlung zum bürgerlich geprägten Wohnort im Umkreis der dank neuen

Verkehrsmitteln nah gerückten Stadt Zürich manifestiere. Als ehemaliges Post-,

später Banklokal und noch immer bestehender Gastwirtschaft sei das Gebäude ein

besonderer Zeuge der Ortsgeschichte. Das weitgehend erhaltene Äussere füge sich

in die intakte Bebauung der D-Strasse ein. Beim Gebäude handle es sich um einen

reinen Massivbau. Das Äussere des Haupthauses weise eine klare Ordnung auf.

Oberhalb des mit einem Rillenputz versehenen Erdgeschosses seien die Fassaden

glatt verputzt. Die Trennung der Geschosse erfolge durch einfache Gurte und die

Hausecken würden durch Quader hervorgehoben werden. Die in regelmässigen Achsen

verteilten Öffnungen des Haupthauses seien einer strengen Hierarchie

untergeordnet. Das Erdgeschoss weise grosse Stichbogenöffnungen mit

Schlussstein auf, das 1. Obergeschoss hochrechteckige Fenster mit gerader Verdachung,

in der Mittelachse durch Dreiecksgiebel hervorgehoben und das

2. Obergeschoss zeige hochrechteckige Fenster, die in der Mittelachse

durch dekorativen Entlastungsbogen mit plastisch gestaltetem Schlussstein

betont werden. Trotz einigen wenig stilgerechten (aber reversiblen)

Renovationen habe sich das Äussere in seinem ursprünglichen Ausdruck zu einem

grossen Teil bis heute erhalten. Ein Verlust des Hauses würde den Wert und die

einheitliche Ausstrahlung des Quartiers an der D-Strasse erheblich mindern.

2.2.2

Die Beschwerdeführerin macht geltend, das Gutachten über die

Schutzwürdigkeit des Gebäudes F sei unvollständig, widersprüchlich und

unzutreffend. Die Feststellung, wonach sich das Äussere in seinem

ursprünglichen Ausdruck zu einem grossen Teil bis heute erhalten habe, sei

offensichtlich falsch. Es sei unbestritten, dass das Erd- und Sockelgeschoss

eine tiefgreifende Veränderung erfahren habe, welche den Verlust sämtlicher

gestalterischer Baudetails zur Folge gehabt habe. Die nicht originalgetreue

teilweise Rekonstruktion aus dem Jahr 1991 habe zwar das ursprüngliche

Erscheinungsbild des Erdgeschosses simulieren sollen. Dabei handle es sich aber

um eine blosse Nachahmung mit zeitgemässen Baumaterialien.

2.2.3

Die Vorinstanz führt aus, es treffe zu, dass sich das Gutachten bei der

wertenden Beurteilung der Schutzwürdigkeit des Gebäudekomplexes auf das

Wesentliche beschränkt und in diesem zentralen Teil der Expertise kurz und

bündig ausgefallen sei. Daraus könne allerdings nicht abgeleitet werden, das

Gutachten sei unvollständig, unklar oder unzureichend begründet. Unabhängig

seines teilweise komprimierten Stils habe es die denkmalpflegerisch erheblichen

Charakteristika des Gebäudes F gründlich herausdestilliert. Das Gutachten sei

nicht zu beanstanden.

2.2.4

Gemäss § 7 VRG untersucht die Verwaltungsbehörde den Sachverhalt von

Amts wegen, unter anderem durch den Beizug von Sachverständigen (Abs. 1);

das Ergebnis der Untersuchung würdigt die Verwaltungsbehörde frei (Abs. 4).

Dieser Grundsatz der freien Würdigung des Untersuchungsergebnisses gilt

indessen insofern nur eingeschränkt, als Gutachten nur daraufhin geprüft

werden, ob sie auf zutreffender Rechtsgrundlage beruhen und vollständig, klar

sowie gehörig begründet und widerspruchslos sind; ausserdem muss die

sachverständige Person hinreichende Sachkenntnisse und die nötige

Unbefangenheit bewiesen haben (RB 1982 Nr. 35; VGr, 9. Februar 2011,

VB.2010.00032, E. 5.2; Kölz/Bosshart/Röhl, § 78).

2.2.5

Das Gutachten dokumentiert die Baugeschichte des Gebäudes und beschreibt

den Baukörper. Es ist vollständig, klar sowie gehörig begründet. Die

Beschwerdeführerin macht zudem nicht geltend, das Gutachten beruhe auf

unzutreffender Rechtsgrundlage oder die Sachverständige verfüge nicht über

hinreichende Sachkenntnisse und die nötige Unbefangenheit. Das Ziehen der

rechtlichen Schlüsse ist dem Gericht überlassen.

2.3

2.3.1

Die Beschwerdeführerin bestreitet die Zeugeneigenschaft des Erd- und

Sockelgeschosses. Zusammenfassend begründet sie dies damit, dass die Schutzwürdigkeit

bei einem rekonstruierten Objekt generell zu verneinen sei. Dies gelte umso

mehr, als die Rekonstruktion nicht originalgetreu erfolgt sei. Die

Fensteröffnungen seien kleiner und unter Verzicht auf die ursprünglich

vorhandenen Brüstungen ausgebildet worden. Die im Jahr 1991 nachgebildete bzw.

rekonstruierte Fassade im Erdgeschoss sei im Grunde genommen eine reine

Attrappe. An der Erhaltung einer blossen Kulisse bestehe kein öffentliches Interesse.

Gleiches gelte für das granitverkleidete Sockelgeschoss.

2.3.2

Das Baurekursgericht führte zur Schutzwürdigkeit aus, das Gebäude F

weise eine im Wesentlichen intakte Bausubstanz auf, deren Erhaltung nach wie

vor Bedeutung zukomme. Grosse Teile der Aussenhaut des Gebäudekomplexes würden

dem baulichen Zustand von 1925 entsprechen. Im Erdgeschoss würden

Stichbogenöffnungen mit Schlusssteinen die Fassade prägen, im 1. Obergeschoss

die gerade Verdachung der Fenster und die Dreiecksgiebel der Mittelachse und im

2. Obergeschoss die dekorativen Entlastungsbogen mit plastisch gestalteten

Schlusssteinen. Dem charakteristischen und repräsentativen Erscheinungsbild sei

ein beträchtlicher Erinnerungswert beizumessen. Das Gutachten halte deshalb zu

Recht fest, das Gebäude F lege Zeugnis über die Geschichte von Männedorf

um die Wende des 19. zum 20. Jahrhundert ab.

2.3.3

Unbestritten ist, dass das Erd- und Sockelgeschoss des Gebäudes um 1980

tiefgreifende Veränderungen mit Verlust sämtlicher gestalterischer Baudetails

erfuhr. Das Erd- und Sockelgeschoss wurde jedoch nicht abgebrochen und neu

aufgebaut; lediglich die Fassade erhielt ein neues Aussehen. Es entstand eine

rein vom Zweck bestimmte Fassade mit vergitterten Fenstern. Anlässlich eines

weiteren Umbaus wurde die Rechtsvorgängerin der Beschwerdeführerin mit

Beschluss vom 18. Juni 1991 verpflichtet, die Fassadenrenovation und

Fassadenreparatur (Rekonstruktion) nach denkmalpflegerischen Gesichtspunkten vorzunehmen.

Aufgrund eines dagegen erhobenen Rekurses zog der Bauausschuss Männedorf den

Beschluss vom 18. Juni 1991 am 22. Oktober 1991 in Wiedererwägung und

verzichtete auf die vollständige Fassadenreparatur hinter dem geplanten verglasten

Windfang sowie auf die Wiederherstellung der Brüstungen bei den Fensteröffnungen

im Erdgeschoss. Die Fassade wurde daraufhin entsprechend renoviert und

repariert (rekonstruiert).

Damit unterscheidet sich der

vorliegende Fall wesentlich von der Sachlage im Urteil des Verwaltungsgerichts

(RB 1994 Nr. 78), welches die Beschwerdeführerin für ihre Begründung

heranzieht: Im dortigen Fall ging es um ein Grundstück, auf dem früher einmal

eine Parkanlage vorhanden war, sich im Zeitpunkt der Beurteilung jedoch als

Grünfläche präsentierte und auf der sich Versuchspflanzungen sowie ein

Nutzgarten befanden. Das Verwaltungsgericht hielt darin fest, ein Objekt, das nicht

nur renoviert, sondern rekonstruiert werden müsse, damit es Zeugnis einer

bestimmten Epoche ablegen könne, sei kein echter Zeuge und erst recht kein

wichtiger Zeuge im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG. Gleichzeitig

merkte es jedoch an, dass der bereits rekonstruierte Park auf der benachbarten

Parzelle eine schutzwürdige und sinnvolle Einheit bilde, die als Zeuge der

Gartenbaukunst durchaus eigenständigen Charakter aufweise.

Vorliegend muss das

streitbetroffene Gebäude nicht zuerst rekonstruiert werden, damit es Zeugnis

einer bestimmten Epoche ablegen kann. Auch ist die Schutzwürdigkeit bei einem

rekonstruierten Objekt nicht generell zu verneinen. Die Eigenart einer Altbaute

bleibt auch im (fachgerecht) renovierten bzw. rekonstruierten Zustand ablesbar.

2.3.4

Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung wird ein Bauwerk nach den

praktizierten Grundsätzen der Denkmalpflege grundsätzlich als Ganzes betrachtet

(BGr, 15. März 2010, 1C_543/2009, E. 2.3; 13. September 2005,

1P.79/2005, E. 4.3). Der Entscheid, ob im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG ein wichtiger Zeuge einer bestimmten Epoche gegeben sei, ist somit aufgrund

einer Gesamtbetrachtung zu fällen (VGr, 22. November 1996, VB.96.00155,

E. 4c [nicht publiziert]). Vorliegend geht es nicht nur um den baukünstlerischen

Wert des Gebäudes, sondern um die wirtschafts- und siedlungshistorische Zeugenschaft

der Liegenschaft. Das Gebäude legt Zeugnis ab über die wirtschaftliche Entwicklung

der Gemeinde Männedorf. Mit dem Bau der rechtsufrigen Eisenbahnlinie 1894

setzte der wirtschaftliche Aufschwung des Fischer-, Bauern- und Winzerdorfes

ein. Dieser manifestiert sich in der Ansiedlung von Handwerks- und

Industriebetrieben sowie in der Wandlung zum bürgerlich geprägten Wohnort im

Umkreis der dank der Eisenbahn nah gerückten Stadt Zürich. So entstand zwischen

dem Dorfkern am See und dem neuen Bahnhof ein neues, aus herrschaftlichen Wohn-

und Geschäftshäusern bestehendes Quartier. Die streitbetroffene Liegenschaft

wurde in diesem neuen Quartier 1894/1895 als Wohnhaus mit Postlokalität und

einem Restaurationsanbau errichtet. Noch heute wird im Anbau eine

Gastwirtschaft betrieben. Die Beurteilung, die Liegenschaft sei ein wichtiger

Zeuge des Übergangs vom landwirtschaftlich geprägten Dorf zum bürgerlich

geprägten Wohnort, ist nicht zu beanstanden.

2.3.5

Ferner begründen der Gemeinderat und die Vorinstanz die Schutzwürdigkeit des

Gebäudes F mit der prägenden Wirkung auf das Ortsbild. Die Vorinstanz

merkte diesbezüglich an, dass sie sich am Augenschein davon zu überzeugen

vermochte, dass dem Gebäudekomplex entlang dem nordwestlichen Teil der D-Strasse

ein hoher Situationswert zukomme. Aufgrund seiner Position, der Volumetrie samt

Anzahl der Geschosse, der Gliederung und Materialisierung der Fassade und der

Form des Dachs nehme vorab das Hauptgebäude eine besondere Stellung innerhalb

des Ortsbilds um den Bahnhof Männedorf ein. Es bilde in Verbindung mit dem

Anbau den deutlich erkennbaren Abschluss einer augenfälligen Reihe

repräsentativer Bauten entlang des nördlichen Teils der D-Strasse, die um 1900

als die Prachtstrasse der Gemeinde galt. Obwohl das Gebäude F als Folge

von baulichen Änderungen nicht mehr über den hohen Eigenwert der Schutzobjekte G

(D-Strasse 04) und Gemeindehaus (D-Strasse 05) verfüge, würden die

besagten Bauten in der bestehenden Abfolge optisch eine als Ganzes wirkende

Geschlossenheit aufweisen, die dem Ortsbild im Nordwesten des Bahnhofs ein

auffällig positives Gepräge verleihe.

2.3.6

Das Gebäude F ist vom Bahnhof her kommend das erste Gebäude einer

Reihe repräsentativer Bauten entlang des nördlichen Teils der D-Strasse, die um

1900 als die Prachtstrasse der Gemeinde galt. Es fügt sich in die intakte

Bebauung der D-Strasse ein und stellt ein wichtiges und integrales Element dar.

Die Beurteilung, dass das streitbetroffene Gebäude zusammen mit dem

Gemeindehaus (D-Strasse 05), dem G (D-Strasse 04) und dem an die H-Strasse

anstossenden Eckhaus (D-Strasse 06) dem Ortsbild im Nordwesten des

Bahnhofs ein auffällig positives Gepräge verleihe und dieses wesentlich mit

präge, ist nachvollziehbar und vertretbar. Neben der Stellung und Lage des Gebäudes

tragen auch dessen Erscheinung und Gestaltung zur siedlungsprägenden Wirkung

bei. Es ist davon auszugehen, dass eine Umgestaltung des Erd- und

Sockelgeschosses den Wert und die einheitliche Ausstrahlung des Quartiers an

der D-Strasse als eigentliche Prachtstrasse erheblich mindern würde. Zumal das

Ziel der Unterschutzstellung sowohl die Erhaltung des Erscheinungsbilds des

wichtigen Zeugen als auch die Bewahrung des Ortsbildes ist.

2.3.7

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der Eigenwert des streitbetroffenen

Gebäudes durch die Rekonstruktion im Erd- und Sockelgeschoss zwar nicht gleich

hoch ist wie derjenige der Schutzobjekte an der D-Strasse 04 und 05; der

Schutzwürdigkeit tut dies jedoch keinen Abbruch. Die Auffassung der Gemeinde

Männedorf, die Liegenschaft D-Strasse 01 weise auch bezüglich des Erd- und

Sockelgeschosses Schutzqualität auf, ist vertretbar und liegt innerhalb der dem

Gemeinwesen bei einer solchen Wertung zustehenden Entscheidungsfreiheit.

3.

3.1 Eigentumsbeschränkungen

zum Schutz von Baudenkmälern liegen allgemein im öffentlichen Interesse. Wie

weit dieses öffentliche Interesse reicht und in welchem Ausmass ein Objekt

denkmalpflegerischen Schutz verdient, ist im Einzelfall aufgrund einer sachlichen,

auf wissenschaftliche Kriterien abgestützten, den kulturellen, geschichtlichen,

künstlerischen und städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks

berücksichtigenden Gesamtbeurteilung sorgfältig zu prüfen (BGE 120 Ia 270 E. 4a; 119 Ia 305 E. 4b; 118

Ia 384 E. 5a). Eine Baute soll als Zeuge und Ausdruck einer historischen,

gesellschaftlichen, wirtschaftlichen und technischen Situation erhalten

bleiben. Da Denkmalschutzmassnahmen oftmals mit schwerwiegenden

Eigentumseingriffen verbunden sind, dürfen sie aber nicht lediglich im

Interesse eines begrenzten Kreises von Fachleuten erlassen werden. Sie müssen

breiter, d. h. auf

objektive und grundsätzliche Kriterien abgestützt sein und von einem grösseren

Teil der Bevölkerung bejaht werden, um Anspruch auf eine gewisse Allgemeingültigkeit

erheben zu können (BGE 120 Ia 270 E. 4a;

118 Ia 384 E. 5a, mit Hinweisen).

Nach der Rechtsprechung des

Bundesgerichts ist eine Beschränkung der Eigentumsgarantie, wie sie eine

teilweise oder vollständige Unterschutzstellung darstellt, verhältnismässig,

wenn sie zur Erreichung des angestrebten Ziels geeignet und erforderlich ist

und das verfolgte Ziel in einem vernünftigen Verhältnis zu den eingesetzten

Mitteln, den zu seiner Verwirklichung notwendigen Freiheitsbeschränkungen steht

(BGr, 23. Juni 1995, ZBl 97/1996 S. 366 ff., E. 6b,

mit weiteren Hinweisen). Die vollständige

Unterschutzstellung ist zur Erreichung des angestrebten Ziels offenkundig geeignet.

Doch stellt sich hier zum einen die Frage der

Erforderlichkeit zum anderen die der Verhältnismässigkeit im engeren Sinn,

nämlich ob sich die Verpflichtung zur vollständigen Erhaltung im Rahmen der Abwägung

von öffentlichen und privaten Interessen für die Eigentümerin als zumutbar erweise.

Dies ist dann der Fall, wenn das öffentliche Interesse an der Erhaltung

des Schutzobjekts höher zu werten ist als entgegenstehende öffentliche und

private Interessen. Eine solche

Interessenabwägung

ist zwar grundsätzlich eine vom Verwaltungsgericht überprüfbare Rechtsfrage.

Bei der Gewichtung der sich gegenüberstehenden Interessen bestehen jedoch in verschiedener

Hinsicht Beurteilungsspielräume, welche in erster Linie von den Verwaltungsbehörden

auszufüllen sind; insofern steht ihnen eine von den Rechtsmittelinstanzen zu

beachtende besondere Entscheidungsfreiheit zu (RB 1982 Nr. 37; VGr,

27. August 2003, VB.2003.00121, E. 2c). Bei

einer bloss teilweisen Unterschutzstellung stellt sich die Frage der

Geeignetheit der Massnahme. Bei einer Teilunterschutzstellung ist

nämlich darauf zu achten, dass der Denkmalwert des Ganzen durch den Wegfall

einzelner nicht geschützter Teile nicht infrage gestellt wird (BGE 120 Ia 270

E. 4c). Demnach ist bei der Beurteilung der einzelnen Teile deren

Bedeutung für das Verständnis und die Kohärenz des Ganzen mit in die

Betrachtung einzubeziehen.

3.2 Die

Beschwerdeführerin macht geltend, es bestehe kein öffentliches Interesse, Fassadenteile

aus dem Jahr 1991 dauernd und ungeschmälert zu bewahren. Insbesondere weil mit

den benachbarten Gebäuden D-Strasse 04 und D-Strasse 05 besser

erhaltene Schutzobjekte vorhanden seien. Zudem sei Disp.-Ziff. 3.1.1

Satz 2 ersatzlos aufzuheben. Damit werde im Bereich der Eingangspartie ein

Zustand geschützt, der schon seit Jahrzehnten nicht mehr bestehe und heute

nicht vorhanden sei. Es könne nur etwas geschützt werden, das bereits (und

immer noch) vorhanden sei. Weiter macht sie geltend, eine Unterschutzstellung

des Erd- und Sockelgeschosses sei völlig unverhältnismässig. Weil das äussere

Erscheinungsbild geschützt sei, könnten weder die unpassende Granitfassade

durch eine originalgetreue Fassade ersetzt noch könnte der Fassadenanstrich

abgeändert werden. Sollte das Erdgeschoss dereinst einer anderen Nutzung

zugeführt werden, könnten die halbhohen Fenster nicht durch zeitgemässe

Schaufenster ersetzt werden. Dadurch werde sie übermässig in ihren

Eigentumsrechten wie auch in ihrer Wirtschaftsfreiheit eingeschränkt. Sie rügt

damit den Schutzumfang.

3.3 Mit der

Unterschutzstellungsverfügung vom 7. Dezember 2011 wurde vom Gebäude

Assek.-Nr. 02 unter anderem unter Schutz gestellt: das äussere

Erscheinungsbild unter Einschluss der Fassadengliederung, der Dachform, der

Dachaufbauten und Dachuntersichten und der Dachrandabschlüssen, ohne Vorbau und

Sockel beim Eingangsbereich. Die Aufzählung der geschützten Teile versteht sich

unter Einbezug aller noch vorhandenen originalen Bau- und Zierelemente (Gurte,

Fenstergewände und Dekorationen, Laubenkonstruktion, Rankgitter) an der

Aussenhaut des Gebäudes (Disp.-Ziff. 3.1.1). Ausdrücklich zulässig ist ein

zeitgemässer Ersatz nicht ursprünglicher Bauteile sowie Veränderungen am Äusseren

des Gebäudes, sofern sie der Rekonstruktion respektive Wiederherstellung eines

früheren, gemäss Gutachten nachweisbaren historischen Zustands dienen und unter

Berücksichtigung objektspezifischer Detailausbildung (Disp.-Ziff. 3.1.4).

3.4

Entgegen der Behauptung der Beschwerdeführerin ist sie somit nicht

dazu verpflichtet, "auf ewige Zeiten" Fassadenteile aus dem Jahr 1991

im Original zu erhalten. Insbesondere muss es nicht beim zartblauen

Fassadenanstrich bleiben; auch können die Metallfenster ersetzt werden. Ebenso

sind Veränderungen am Äusseren des Gebäudes zulässig, sofern sie der

Rekonstruktion respektive Wiederherstellung eines früheren, gemäss Gutachten

nachweisbaren historischen Zustands dienen. Folglich muss das Sockelgeschoss

nicht unverändert erhalten werden. Entgegen der Auffassung der

Beschwerdeführerin kann eine Rekonstruktion gestützt auf § 207 Abs. 1 PBG angeordnet werden (RB 1993 Nr. 39; Hess, S. 209). Es trifft zwar zu,

dass die Fensterlaibungen im Erdgeschoss nicht originalgetreu rekonstruiert

worden sind; dazu fehlen die Brüstungen. Dies wurde jedoch durch den Bauausschuss

Männedorf mit Beschluss vom 22. Oktober 1991 explizit gebilligt. Im selben

Beschluss wird auch auf die Fassadenrekonstruktion hinter dem Windfang verzichtet.

Die restliche Rekonstruktion des Erd- und Sockelgeschosses erfolgte aber nach

denkmalpflegerischen Gesichtspunkten. Auf den Verzicht kam die Beschwerdegegnerin

dann mit Beschluss vom 13. November 2007 zurück und verlangte eine

Rekonstruktion der Fassade.

3.5 Beim streitbetroffenen Gebäude handelt es

sich um ein sogenanntes schwarzes Gebäude, welches sich in der Kernzone K1

befindet. Planungsrechtliche Massnahmen allein vermögen das Ortsbild jedoch nur

unzureichend zu schützen (VGr, 28. August 1997,

BEZ 1997 Nr. 21 E. 7b; RB 1997 Nr. 73). Die Ablesbarkeit

des Wandels vom Fischer-, Bauern- und Winzerdorf zum bürgerlich geprägten

Wohnort wäre bei einer Entlassung des Erd- und Sockelgeschosses aus dem

Schutzumfang gefährdet ebenso das Verständnis und die Kohärenz des Gebäudes.

Sowohl die Entlassung des Erd- und Sockelgeschosses als auch der Eingangspartie

hinter dem verglasten Vorbau aus dem Schutzumfang würde dem Schutzziel des

Erhalts des Erscheinungsbilds des wichtigen Zeugen und der Bewahrung des Ortsbilds

widersprechen. Eine Teilunterschutzstellung des

äusseren Erscheinungsbilds ist somit nicht geeignet; damit liessen sich die im

öffentlichen Interesse liegenden Schutzziele nicht erreichen. Schliesslich

würde eine Teilunterschutzstellung den Denkmalwert des ganzen Gebäudes infrage

stellen.

Die weitgehende

Unterschutzstellung des äusseren Erscheinungsbilds ist in Anbetracht des

überwiegenden öffentlichen Interesses am ungeschmälerten Erhalt des wichtigen

Zeugen erforderlich; die Kernzonenvorschriften können vorliegend die

Unterschutzstellung nicht ersetzen.

3.6 Schliesslich erweist sich die Unterschutzstellung als

zumutbar. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts vermögen

finanzielle Interessen der Eigentümer an einer möglichst Gewinn bringenden

Ausnützung ihrer Liegenschaften das öffentliche Interesse an einer

Denkmalschutzmassnahme grundsätzlich nicht zu überwiegen (BGE 126 I 219

E. 2c; 120 Ia 270 E. 6c; 118 Ia 384 E. 5e; BGr,

13. September 2005, 1P.79/2005, E. 4.8 = ZBl 108/2007, S. 83 ff.,

90). In diesem Zusammenhang fällt ins Gewicht, dass das Gebäudeinnere der

streitbetroffenen Liegenschaft vom Schutzumfang ausgenommen ist. Die Unterschutzstellung

beschränkt sich auf das Äussere des Gebäudes. Im Innern ist die Beschwerdeführerin

bei der Gestaltung frei. Dies bedeutet, dass kaum Nutzungseinschränkungen mit

der Unterschutzstellung einhergehen. Die Eigentumsbeschränkung geht somit nicht

weiter als es zur Erreichung der angestrebten Gebäudeerhaltung erforderlich

ist. Inwiefern die Beschwerdeführerin durch den Schutzumfang in ihrer

Wirtschaftsfreiheit eingeschränkt sein soll, legt sie nicht substanziell dar;

eine Verletzung ist auch nicht ersichtlich. Die Unterschutzstellung erweist

sich somit als verhältnismässig.

4.

4.1

Weiter beanstandet die Beschwerdeführerin, die

Vorinstanz sei auf ihren Rekursantrag betreffend Aufhebung der Disp.-Ziff. 5

des Beschlusses des Gemeinderats

Männedorf vom 7. Dezember 2011, womit dieser

Vormerk nehme, dass für den Vorbau samt Sockel im Eingangsbereich der Beschluss

der Baubehörde Männedorf vom 13. November 2007 weiterhin Gültigkeit habe, zu

Unrecht nicht eingetreten. Sie werde durch den Verweis in Disp.-Ziff. 5 implizit erneut verpflichtet, den Sockel zurückzubauen.

Mit Beschluss vom 8. März 2007 habe die Gemeinde jedoch im Hinblick auf

eine betagten- und behindertengerechte Zugänglichkeit auf den Rückbau des

vorgestellten Eingangssockel (nur Rampe und Treppe) verzichtet. Zwar sei dieser Beschluss durch den

Beschluss vom 13. November 2007 teilweise

aufgehoben bzw. in Wiedererwägung gezogen worden, jedoch sei damit der Verzicht

auf einen Rückbau des Sockels nicht widerrufen worden. Sie habe ein

aktuelles Rechtsschutzinteresse an der Feststellung, dass der Sockel nicht

zurückgebaut werden müsse.

Die Vorinstanz ist auf die Anfechtung der Disp.-Ziff. 5

des Beschlusses des Gemeinderats Männedorf vom 7. Dezember 2011 mit der

Begründung nicht eingetreten, die Beschwerdeführerin sei dadurch nicht

beschwert. Der Gemeinderat habe durch diesen Hinweis weder eine Rechtsbeziehung

begründet noch eine rechtliche Wirkung erzeugt.

Begleitende Hinweise in einer Verfügung stellen nur dann

ein Anfechtungsobjekt dar, wenn es sich um erzwingbare Auflagen handelt (Alfred

Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des

Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 19 N. 13; RB 1998

Nr. 32). Dies ist vorliegend nicht der Fall. Mit dem Verweis wurden weder Rechte

noch Pflichten begründet. Des Weiteren besteht kein Feststellungsanspruch, da

die Beschwerdeführerin in der betreffenden Angelegenheit ein Gestaltungsurteil

hätte erwirken können. Das Feststellungsbegehren darf nicht zur Umgehung der Rechtskraft

einer Gestaltungsverfügung verwendet werden (Kölz/Bosshart/Röhl, § 19

N. 62). Die Vorinstanz ist auf die diesbezügliche Rüge zu Recht nicht eingetreten.

4.2 Die Beschwerdeführerin macht zudem geltend,

mangels gesetzlicher Grundlage dürfe eine Rekonstruktion von zerstörten Fassadenteilen

nicht verlangt werden. Gemäss § 207 des Planungs- und Baugesetzes vom

7. September 1975 (PBG) würden nur Pflege und Unterhalt sowie nötigenfalls

die Restaurierung zu den erlaubten Schutzmassnahmen zählen.

Eine objektive Prozessvoraussetzung bildet der Umstand,

dass über die Streitsache nicht bereits rechtskräftig entschieden worden ist

(Kölz/Bosshart/Röhl, Vorbem. zu § 19-28, N. 92). In Bezug auf die

Beseitigung der Eingangspartie sowie auf die Rekonstruktion der Fassade fehlt

es an dieser Prozessvoraussetzung. Die Beschwerdeführerin übersieht, dass die

Rekonstruktion nicht gestützt auf § 207 PBG verfügt, sondern bereits mit

Beschluss vom 13. November 2007 angeordnet worden ist. Über die

Rekonstruktion der Fassade sowie über die Beseitigung der Eingangspartie wurde

damit bereits rechtskräftig entschieden. Anzufügen ist, dass eine

Rekonstruktion von Fassadenteilen gestützt auf § 207 PBG durchaus zulässig

sein kann (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und

Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 221; RB 1993 Nr. 39; Hess Jürg,

Der Denkmalschutz im zürcherischen Planungs- und Baugesetz, Zürich 1986, S.

209). Die Vorinstanz ist damit auf die diesbezügliche Rüge zu Recht nicht eingetreten.

Die Beschwerde erweist sich somit als unbegründet und ist abzuweisen.

5.

Ausgangsgemäss sind die Kosten des Verfahrens der

Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13

Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine Parteientschädigung

steht ihr von vornherein nicht zu. Hingegen ist eine solche in Anwendung von § 17 Abs. 2 VRG der Beschwerdegegnerin zuzusprechen. Angemessen ist eine Parteientschädigung

von Fr. 1'500.-.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1. Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 140.-- Zustellkosten,

Fr. 4'140.-- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4. Die

Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin innert 30 Tagen

nach Rechtskraft dieses Entscheids eine Parteientschädigung von

Fr. 1'500.- zu zahlen.

5. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) erhoben werden. Die

Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim

Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6. Mitteilung an…