VB.2012.00570

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2012.00570

21. November 2012Deutsch14 min

(URT.2012.14804)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Der Bauausschuss der Stadt Opfikon erteilte der C AG

mit Beschluss vom 6. März 2012 die baurechtliche Bewilligung für einen An-

und Aufbau am Bürogebäude auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der

E-Strasse 04 in Opfikon-Glattbrugg.

Erwägungen

II.

Gegen diesen Beschluss rekurrierte die

Kommanditgesellschaft A & Co. am 5. April 2012 an das

Baurekursgericht. Dieses wies den Rekurs mit Entscheid vom 19. Juli 2012 ab.

III.

Dagegen liess die A & Co.

mit Eingabe vom 10. September 2012 beim Verwaltungsgericht Beschwerde

erheben und beantragen, der Entscheid des Baurekursgerichts und der Beschluss

des Bauausschusses Opfikon seien aufzuheben; alles unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft.

Die Vorinstanz schloss am

15.

Oktober 2012 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde.

Die C AG am 18. September 2012 und der Bauausschuss Opfikon am

11.

Oktober 2012 beantragten ebenfalls die Abweisung der Beschwerde.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41

des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung

der Beschwerde gegen den Entscheid der Vorinstanz zuständig.

Die Beschwerdeführerin ist gemäss

§ 338a Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September

1975.

(PBG) zur Beschwerde berechtigt, weshalb ihre Rechtsmittellegitimation zu Recht unbestritten blieb.

Auf die frist- und formgerecht erhobene

Beschwerde ist einzutreten.

2.

Das Baugrundstück liegt in der Zentrumszone

ZA2, wo gemäss geltender Bau- und Zonenordnung der Stadt Opfikon (BZO) eine

Baumassenziffer von 7 gilt (Art. 1 Ziff. 1.3 und Art. 13

Abs. 1 lit. c BZO). Die An- und Aufbauten am Bürogebäude umfassen

eine Baumasse von 2'395,50 m3. Dies führt zu einer

Überschreitung der für das Baugrundstück geltenden maximalen Ausnützung. Die

fehlende Ausnützung, die einer Grundstücksfläche von

254,90 m2 entspricht, soll vom im Eigentum der SBB stehenden

Grundstück Kat.-Nr. 02 (im Folgenden: SBB-Grundstück) übertragen werden.

Dieses besteht aus mehreren Teilen. Der westliche Teil gehört ebenfalls zur

Zentrumszone ZA2 und befindet sich auf der anderen Seite der F-Strasse dem

Baugrundstück gegenüber. Neben dem in diesem Bereich abgesenkten Bahntrassee

der zweispurigen Eisenbahnlinie Oerlikon‒Flughafen gehört zu diesem

Grundstücksteil eine zwischen der F-Strasse und der Eisenbahnlinie befindliche

dreieckige Fläche von rund 1'650 m2.

Diese dient als Abstellplatz für Dritte (vgl. Entscheid der Vorinstanz,

E. 4.2).

3.

Die Beschwerdeführerin beantragt die

Durchführung eines Augenscheins. Der Entscheid, ob ein solcher angeordnet

werden soll, steht im pflichtgemässen Ermessen der mit der Sache befassten

Behörde. Eine dahin gehende

Pflicht besteht nur, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht

ermittelt werden können. Die Durchführung eines Augenscheins ist somit nur

geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist,

die Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen auf dem Lokal Wesentliches zur

Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen (RB 1995 Nr. 12 mit Hinweisen).

Die lokalen Begebenheiten sind, wie sich

aus den folgenden Erwägungen ergibt (E. 5), aus

den eingereichten Verfahrensakten genügend ersichtlich. Der massgebliche

Sachverhalt geht hinreichend aus den Akten hervor, weshalb sich die Fragen,

welche die vorliegende Angelegenheit aufwirft, ohne den beantragten Augenschein

beantworten lassen. Das Verwaltungsgericht kann deshalb auf dessen Durchführung

verzichten.

4.

Die Beschwerdegegnerschaft wirft der

Beschwerdeführerin vor, sie setze sich nicht mit dem Entscheid der Vorinstanz

auseinander bzw. bringe neue Tatsachenbehauptungen

vor, auf die gemäss § 52 Abs. 2 VRG nicht einzutreten sei.

Die Beschwerdeführerin machte im

Rekursverfahren, in dem sie noch nicht anwaltlich vertreten war, geltend, das

Bauvorhaben überschreite die zulässige Baumassenziffer. Der Zukauf von

zusätzlicher Baumasse von einem gegenüberliegenden Grundstück ergebe faktisch

eine Übernutzung der zonenkonformen Nutzung. Damit rügte sie, die

Nutzungsübertragung sei unzulässig. Zwar machte die Beschwerdeführerin nicht ausdrücklich

geltend, die Nutzungsübertragung scheitere an der Hauptstrasse, über die hinweg

sie erfolgen solle, und daran, dass das SBB-Grundstück dem Bahnbetrieb diene.

Dies durfte die Vorinstanz von der nicht anwaltlich vertretenen Partei jedoch

auch nicht erwarten. Vielmehr war sie gemäss § 7 Abs. 1 und 4

VRG (Sachverhaltsermittlung und Rechtsanwendung von Amtes wegen) verpflichtet

zu prüfen, ob die Voraussetzungen für die Ausnützungsübertragung erfüllt sind.

In Bezug auf die Frage, ob die fragliche Fläche des SBB-Grundstücks ganz oder

überwiegend dem Bahnbetrieb diene, stellte die Vorinstanz dabei auf die

Darstellung des Bauausschusses Opfikon ab, die von der Beschwerdeführerin nicht

in Abrede gestellt worden sei (Entscheid der Vorinstanz, E. 4.2). Dabei muss

es sich um Ausführungen in der Rekursantwort handeln. In der Baubewilligung war

der Bauausschuss auf diese Frage nicht ausdrücklich eingegangen.

Dieses Vorgehen der Vorinstanz kommt

unter den vorliegenden Umständen einer Verletzung des rechtlichen Gehörs

gleich. Sie hatte der Beschwerdeführerin die Rekursantwort nämlich nur "zu

Ihren Akten" zugestellt. Für die nicht über die entsprechenden

juristischen Kenntnisse verfügende Empfängerin war damit nicht ersichtlich,

dass eine Stellungnahme möglich war (vgl. EGMR, 28. Oktober 2010,

Schaller-Bossert gegen Schweiz, § 42; VGr, 29. Juni 2011,

VB.2011.00148, E. 1.4; Markus Lanter, Formeller Charakter des Replikrechts – Herkunft und Folgen,

ZBl 113/2012,

S. 167 ff., S. 174 ff.). Darüber

hinaus zog die Vorinstanz nachträglich eine Richtigkeitsbestätigung inklusive

Planausdruck bei, ohne der Beschwerdeführerin die Möglichkeit zu eröffnen, sich

dazu zu äussern.

Diese Verletzung des rechtlichen Gehörs

wiegt nicht mehr leicht. Sie kann aber im vorliegenden Verfahren geheilt

werden, zumal die Beschwerdeführerin in diesem nun anwaltlich vertreten ist

und den dargestellten Mangel nicht rügt, obwohl sie ihn

mittlerweile kennt bzw. kennen muss. Die Rekursvernehmlassung wurde der

Beschwerdeführerin – wenn auch nur "zu Ihren Akten"

– zugestellt (act. 11/10). Dass sich die Vorinstanz auf eine

Plandarstellung des fraglichen SBB-Grundstücks abstützte, von dem eine

Ausnützungsübertragung erfolgen soll, war aus dem Entscheid der Vorinstanz

(E. 4.2) klar ersichtlich. Der anwaltlich vertretenen Beschwerdeführerin hat es bei der Vorbereitung der

Beschwerde offengestanden, Einsicht in diese Aktenstücke zu nehmen.

Unter diesen Umständen kann der Beschwerdeführerin aber

nicht zum Nachteil gereichen, dass sie im Beschwerdeverfahren

erstmals behauptet, das SBB-Grundstück werde für den

Bahnbetrieb benötigt. Diese neue Tatsachenbehauptung wurde vielmehr im Sinn von § 52 Abs. 2 VRG durch den

Entscheid der Vorinstanz notwendig.

5.

Die

Beschwerdeführerin macht geltend, eine Ausnützungsübertragung vom

SBB-Grundstück auf das Baugrundstück sei nicht

zulässig. Dagegen sprächen die zwischen den beiden Grundstücken verlaufende

Hauptstrasse, die durch das um 13 % vergrösserte Bauvolumen verursachte

gestaltungsmässige Beeinträchtigung des benachbarten Gebäudes, die fehlende

Überbaubarkeit des SBB-Grundstücks und der Umstand, dass dieses für den

Bahnbetrieb benötigt werde.

5.1

Die

Nutzungsziffern (Ausnützungsziffer, Überbauungsziffer, Freiflächenziffer,

Baumassenziffer) geben das Verhältnis der anrechenbaren Fläche bzw. des

anrechenbaren Raums zur massgebenden Grundfläche wieder (§ 254 Abs. 1

und 2 PBG). Die massgebliche Grundfläche im Sinn von § 254 PBG umfasst

gemäss § 259 Abs. 1 PBG die von der Baueingabe erfasste Fläche der

baulich noch nicht ausgenützten Grundstücke oder Grundstücksteile der Bauzone.

Seit der Revision des PBG vom 1. September

1991.

wird für Ausnützungsübertragungen nicht mehr vorausgesetzt, dass die

interessierenden Flächen zusammenhängen müssen. Damit wurde die zoneninterne

Ausnützungsübertragung zwischen mehreren Grundstücken erleichtert (VGr,

12.

Januar 2011, VB.2010.00574, E. 3.1; vgl. auch Robert Wolf/Erich

Kull, Das revidierte Planungs- und Baugesetz des Kantons Zürich, Bern 1992, N.

131.

f.). Eine vollständige Lockerung der räumlichen

Anforderungen an einen zoneninternen Ausnützungstransfer stünde jedoch im

Konflikt mit der kommunal festgesetzten Zonenstruktur und Nutzungsordnung.

Zoneninterne Ausnützungsübertragungen dürfen sich daher nicht über eine

beliebige Entfernung und über verschiedene Zonentypen hinweg erstrecken (vgl.

VGr, 12. Januar 2011, VB.2010.00574, E. 3.3.5; 14. März 2007, VB.2006.00322, E. 3.3.2 =

BEZ 2007 Nr. 20; Christoph Fritzsche/Peter

Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011,

S. 732; Wolf/Kull, N. 132 ff.).

5.2

Der fragliche westliche Teil des SBB-Grundstücks gehört wie das

Baugrundstück der Zone ZA2 an. Dass er nur schwer überbaubar sein soll, ist hier

nicht von Bedeutung. So zählen zur massgeblichen Grundfläche

gemäss § 259 PBG nicht nur überbaubare Parzellenteile. Im Übrigen ergibt

sich aus der bei den Akten liegenden Plandarstellung, dass auf dem westlichen,

dem Baugrundstück gegenüberliegenden Teil des SBB-Grundstücks, durchaus ein

Neubau mit einer Grundfläche von rund 375 m2 möglich wäre. Die mit

Disp.-Ziff. I.1.a des Beschlusses des Bauausschusses Opfikon vom

6.

März 2012 statuierte Ausnützungsbeschränkung auf dem SBB-Grundstück

betrifft den auf diesem Plan dunkelblau eingefärbten Bereich.

5.3

Die Beschwerdeführerin macht geltend, die der Zone

ZA2 zugeteilten Flächen des SBB-Grundstücks würden überwiegend dem Bahnbetrieb

dienen. Ohne die fragliche dreieckige Landfläche im westlichen

Grundstücksbereich könne die SBB den Bahntunnel und das Bahntrassee in Tieflage

nicht bewerben. Diese Fläche unterstehe daher gemäss Art. 18 des

Eisenbahngesetzes vom 20. Dezember 1957 (EBG) ausschliesslich dem

Bundesrecht. Dies schliesse eine Ausnützungsübertragung nach kantonalem Recht

aus.

5.3.1

Für die Ausnützung können nur Flächen anrechenbar sein, die für eine

Nutzung zu Wohn- und Gewerbezwecken überhaupt infrage kommen (VGr,

7.

Dezember 2011, VB.2011.00301, E. 3.1 ff., auch zum

Folgenden). Dies trifft nicht zu bei Flächen, die durch die Planung

Verkehrszwecken zugewiesen sind und deshalb von ihrer Funktion her für eine

bauliche Nutzung dieser Art nicht zur Verfügung stehen (VGr, 9. Juli 2003,

VB.2003.00084, E. 2.a = BEZ 2003 Nr. 46). Gleiches gilt für eine

auf übergeordneten planerischen Festlegungen beruhende Eisenbahnanlage (VGr,

6.

Dezember 2006, VB.2006.00215, E. 4 = BEZ 2007 Nr. 2).

5.3.2

Die Gesetzgebung über den Eisenbahnverkehr liegt in der Kompetenz des

Bundes (Art. 87 BV). Gemäss Art. 18 Abs. 1 EBG dürfen Bauten und

Anlagen, die ganz oder überwiegend dem Bau und Betrieb einer Eisenbahn dienen

(Eisenbahnanlagen), nur mit einer Plangenehmigung erstellt oder geändert

werden; kantonale Bewilligungen und Pläne sind nicht erforderlich (Art. 18

Abs. 4 Satz 1 EBG). Solche Bauten und Anlagen beruhen auf einer übergeordneten

planerischen Festlegung. Sie sind durch die eisenbahnrechtliche Plangenehmigung

dem Eisenbahnverkehr gewidmet (BGr, 18. März 2004,1A.140/2003,

E. 2.5 = ZBl 107/2006, S. 193 ff., S. 196) und gehören

deshalb nicht zur anrechenbaren Fläche im Sinn von § 259 Abs. 1 PBG.

Bauten und Anlagen, die nicht ganz oder nicht überwiegend dem Bahnbetrieb

dienen (Nebenanlagen), unterstehen laut Art. 18m Abs. 1 EBG dem

kantonalen Recht.

5.3.3

Das Bundesgericht hatte sich schon verschiedentlich mit der Frage zu

befassen, ob Bauten und Anlagen ausschliesslich dem Bewilligungsverfahren des

Bundes (Plangenehmigungsverfahren) unterstehen, weil sie "ganz oder

überwiegend dem Bahnbetrieb dienten" (Art. 18 Abs. 1 EGB), oder

ob das kantonale materielle und Verfahrensrecht eigenständig anwendbar sei,

weil es sich um "Nebenanlagen" im Sinn von Art. 18m EBG handle.

Die Grenzziehung erfolgte aufgrund einer funktionellen Betrachtung. Von

einer ganz oder überwiegend dem Bahnbetrieb dienenden Baute ist nach der

Rechtsprechung des Bundesgerichts dann zu sprechen, wenn sachlich und

räumlich ein notwendiger, enger Zusammenhang derselben mit dem Bahnbetrieb

besteht (BGE 127 II 227 E. 4; BGr, 23. Mai 1995,

1A.147/1994, E. 2b = ZBl 97/1996, S. 373 ff., S. 376; vgl.

auch Alexander Ruch, Eisenbahnrecht und Raumordnungsrecht der Kantone,

ZBl 90/1989, S. 523 ff., S. 526).

5.3.4

Ein solcher enger Zusammenhang ist von der Beschwerdeführerin vorliegend

nicht hinreichend dargetan und auch nicht ersichtlich. Die fragliche dreieckige

Fläche des SBB-Grundstücks untersteht nach dem Gesagten nicht einfach deswegen

dem Bundesrecht, weil sie im Eigentum der SBB steht. Vielmehr ist eine

funktionelle Betrachtung vorzunehmen. Entgegen der Auffassung der

Beschwerdeführerin ist es daher durchaus sachgerecht, verschiedene

Grundstücksteile je nach ihrer Zweckbestimmung entweder dem Bundes- oder dem

kantonalen Recht zu unterstellen. Dabei kann bei der fraglichen Fläche

angesichts ihrer Ausdehnung bzw. ihrer tatsächlichen und möglichen Nutzung von

einer überwiegenden bahnbetrieblichen Zwecksetzung keine Rede sein. Eine solche

wäre selbst dann zu verneinen, wenn Teile dieser Fläche bei gelegentlichen

Unterhaltsarbeiten beansprucht würden. Die bahnbetriebliche Zwecksetzung würde

nur dann überwiegen, wenn das Grundstück neben dem eigentlichen Bahntrassee nur

noch aus einem schmalen Streifen bestünde (vgl. VGr, 7. Dezember 2011,

VB.2011.00301, E. 3.4).

Hinzu kommt, dass die Wahrung der

eisenbahnrechtlichen Interessen durch die Durchführung des kantonalen

Bewilligungsverfahrens nicht beeinträchtigt wird (vgl.

BGE 127 II 227 E. 4.b).

5.4

Die Beschwerdeführerin macht ferner geltend, eine Ausnützungsübertragung sei nicht möglich, da es sich

bei der das Baugrundstück und das SBB-Grundstück trennenden F-Strasse um eine im kantonalen Richtplan eingetragene Hauptverkehrsstrasse

handle.

5.4.1

Die Vorinstanz äusserte sich dazu nicht ausdrücklich. Sie führte jedoch

aus, bei einer Ausnützungsübertragung solle der ausnützungsplanerische

Zusammenhang zwischen der belasteten und der begünstigten Parzelle gewahrt und

eine Verfälschung der dem einzelnen Gebiet zugedachten Gesamtdichte verhindert

werden. Innerhalb der gleichen Zone müssten die betroffenen Flächen benachbart,

aber nicht zusammenhängend sein. Einzelne, der gleichen Zone zugewiesene

Zwischengrundstücke stellten in der Regel keinen Hindernisgrund dar. Auch eine

zwischen den beteiligten Grundstücken liegende private oder öffentliche Strasse

bilde kein Hindernis. Hingegen sei eine Ausnützungsübertragung über nahezu einen

Kilometer und über zahlreiche Grundstücke verschiedener Zonenzugehörigkeit hinweg

unzulässig. Vorliegend seien die Voraussetzungen für eine

Ausnützungsübertragung erfüllt.

5.4.2

Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin kann nicht davon ausgegangen

werden, dass eine Ausnützungsübertragung über eine Hauptverkehrsstrasse hinweg per

se ausgeschlossen wäre. Entscheidend ist vielmehr, ob diese die

vorausgesetzte räumliche Einheit der fraglichen Grundstücke aufhebt. Der

Richtplaneintrag kann dabei höchstens als Indiz herangezogen werden. Zentrale

Bedeutung muss dem Charakter des betroffenen Quartiers und der Raumwirkung der

fraglichen Strasse zukommen. Letztere wird unter anderem durch den

Ausbaustandard der Strasse beeinflusst. Bei der Beurteilung sind mithin die

örtlichen Verhältnisse zu würdigen. Dabei muss den kommunalen Behörden ein

Beurteilungsspielraum zugestanden werden. Sie sind besser in der Lage zu

beurteilen, ob der bauliche Zusammenhang in einem konkreten Fall noch zu

bejahen ist. Die Rechtsmittelinstanzen haben daher eine vertretbare Würdigung

zu respektieren (VGr, 26. September 2012, VB.2012.00333, E. 5.2 mit

Hinweisen; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999,

§ 20 N. 19 und N. 22). Ein allfälliger Augenschein würde daran

nichts ändern.

5.4.3

Der Bauausschuss Opfikon liess in seiner Beschwerdeantwort im Wesentlichen

Folgendes ausführen: Der F-Strasse komme als Verbindungsachse zwischen Wallisellen‒Opfikon‒Glattbrugg‒Rümlang

regionale Bedeutung zu. Die Strasse führe von der Kreuzung G durch eine

Wohn-Gewerbezone und durch die Zone ZA2 zur H-Strasse und I-Strasse. Die

Strasse habe eine Fahrbahnbreite von 7,5 m und sei beidseits mit 2 m

breiten Trottoirs versehen. Vom Ausbaustandard her sei sie nicht von einer

kommunalen Sammelstrasse, wie etwa der J-Strasse, zu unterscheiden. Im

fraglichen Abschnitt lägen südwestlich der Strasse nur das Grundstück der SBB

sowie das Grundstück Kat.-Nr. 03. Danach werde das Baugebiet durch den

Bahneinschnitt der Eisenbahnlinie Oerlikon‒Flughafen begrenzt. In dieser

Situation führe die F-Strasse nicht dazu, dass die Grundstücke der SBB und der

privaten Beschwerdegegnerin als räumlich getrennt erscheinen würden. Fahrzeuge

könnten auf alle Grundstücksteile beidseits der F-Strasse zufahren und

Fussgänger könnten sie frei überqueren. Die Situation sei anders zu beurteilen

als etwa bei der 40 m breiten K-Strasse. Diese trenne die Baugebiete L und

M klar voneinander ab.

Diese Würdigung ist sachgerecht. Die

Beschwerdeführerin vermag nicht aufzuzeigen, inwiefern sie rechtsverletzend

sein soll. Vielmehr beschränkt sie sich darauf, den erwähnten Ausführungen ihre

eigene Sichtweise gegenüberzustellen, wonach das SBB-Grundstück zum

"Gebiet zwischen H-Strasse, Glatt, SBB-Viadukt und der kantonalen

Hauptverkehrsstrasse" (F-Strasse) gehöre . Warum dies so sein soll, obwohl

dieses kleine Gebiet durch die zweispurige Eisenbahnlinie diagonal

durchschnitten wird, legt die Beschwerdeführerin hingegen nicht dar; ebenso

wenig, warum die Parzelle ausnützungsmässig "klarerweise nicht zu den

Gebäuden der privaten Parteien" gehören soll.

Der Bauausschuss Opfikon und die

Vorinstanz kamen damit zu Recht zum Schluss, dass eine Ausnützungsübertragung

über die F-Strasse hinweg im vorliegenden Fall zulässig sei.

5.5

Die Beschwerdeführerin macht schliesslich geltend, das um 13 % vergrösserte Bauvolumen des aufgestockten

Gebäudes führe zu einer gestaltungsmässig unzulässigen Beeinträchtigung des unmittelbar benachbarten Gebäudes der

Beschwerdeführerin. Dazu ist Folgendes festzuhalten:

Gemäss verwaltungsgerichtlicher

Rechtsprechung kann eine Nutzungsübertragung nicht mit der Begründung

verweigert werden, diese führe zu einer unerwünschten Ausnützungskonzentration.

Jede Ausnützungsübertragung hat in einem bestimmten Bereich eine

Ausnützungskonzentration zur Folge (VGr, 3. November 2010, VB.2010.00249,

E. 4.1; 9. Juli 2003, VB.2003.00084, E. 2.c;

Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 733).

Soweit die Beschwerdeführerin rügt, das

Bauvorhaben genüge den gestalterischen Anforderungen von § 238 Abs. 1

PBG nicht, ist sie damit im Beschwerdeverfahren nicht zu hören. Diesen Mangel

machte sie im Rekursverfahren nicht geltend. Nach

ständiger Praxis kann sich die Nachbarin in baurechtlichen Streitigkeiten nicht

nachträglich auf einen neuen Bauhinderungsgrund berufen (VGr, 21. März

2012, VB.2011.00692, E. 1.1; 17. November 2010, VB. 2009.00605,

E. 9.3; 2. Dezember 2009, VB.2009.00511, E. 4.2).

6.

Die Beschwerde

erweist sich als unbegründet und ist abzuweisen. Ausgangsgemäss wird die

Beschwerdeführerin kostenpflichtig (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit

§ 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihr von

vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Die

Beschwerdegegnerschaft hat keine solche beantragt.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 110.-- Zustellkosten,

Fr. 4'110.-- Total der Kosten.

3.

Die

Kosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.

werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,

1000.

Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an..