VB.2012.00579

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2012.00579

21. November 2012Deutsch17 min

(URT.2012.14805)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Der Gemeinderat Oberrieden genehmigte mit Beschluss vom

20. Dezember 2011 den verwaltungsrechtlichen Vertrag zwischen der

G GmbH (Rechtsvorgängerin der privaten Beschwerdegegnerin) und der

Gemeinde Oberrieden über die Unterschutzstellung des Wohnhauses samt Umgebung

auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01, H-Strasse 02, in Oberrieden.

Erwägungen

II.

Gegen diesen Beschluss rekurrierten A

und B sowie die Vereinigung I an das Baurekursgericht. Dieses vereinigte

die beiden Verfahren und wies die Rekurse mit Entscheid vom 7. August 2012

ab.

III.

A und B erhoben mit Eingabe vom

13.

September 2012 Beschwerde an das Verwaltungsgericht. Sie beantragten,

der Rekursentscheid sei aufzuheben, soweit ihr Rekurs damit abgewiesen worden

sei, und es sei demgemäss auch der Beschluss des Gemeinderats Oberrieden vom

20.

Dezember 2011 aufzuheben und der Gemeinderat Oberrieden einzuladen,

über den Umgebungsschutz der Liegenschaft H-Strasse 02 bzw. die mit dem

Schutzobjekt zu vereinbarenden Baubereiche und Baumöglichkeiten neu zu entscheiden;

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen für das Rekurs- und das

Beschwerdeverfahren zulasten der Beschwerdegegnerschaft.

Die Vorinstanz schloss am

19.

Oktober 2012 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde.

Die D AG (Eigentümerin des betroffenen Grundstücks) am 5. Oktober 2012 und der Gemeinderat Oberrieden am 12. Oktober

2012.

beantragten ebenfalls die Abweisung der Beschwerde; unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführenden.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41

des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung

der Beschwerde gegen den Entscheid der Vorinstanz zuständig.

Die Beschwerdeführenden sind unmittelbare

Nachbarn des streitbetroffenen Grundstücks. Der vorliegend strittige

Unterschutzstellungsvertrag regelt dessen Bebaubarkeit und Freihaltung. Die

Beschwerdeführenden sind daher gemäss § 338a Abs. 2

des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Beschwerde

berechtigt. Ihre Rechtsmittellegitimation blieb zu

Recht unbestritten.

Auf die frist- und formgerecht erhobene

Beschwerde ist einzutreten.

2.

Der von den Beschwerdeführenden

beanstandete Unterschutzstellungsvertrag legt in Ziff. 1 fest, dass das Gebäude

H-Strasse 02, Vers.-Nr. 03 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01, in

Oberrieden in dem unter Ziff. 2 (Veränderungsverbot betreffend im

Einzelnen beschriebenen Teilen des Gebäudes) und unter Berücksichtigung der in

Ziff. 3 vorgesehenen Bau- und Renovationsarbeiten ein Schutzobjekt im Sinn

von § 203 Abs.1 lit. c PBG sei und

dementsprechend gemäss § 205 PBG unter Schutz gestellt werde.

Bezüglich des vorliegend umstrittenen Umgebungsschutzes sieht

Ziff. 6 des Vertrags vor, dass das Grundstück Kat.-Nr. 01 von

weiteren oberirdischen Bauten und Anlagen freizuhalten sei. Davon ausgenommen

seien die in einem separaten Situationsplan bezeichneten Baubereiche sowie

Terrainerhöhungen mit den erforderlichen Stützmassnahmen zur Gewährleistung

eines genügenden Hochwasserschutzes gegenüber dem J-Bach. Innerhalb der beiden

im Situationsplan bezeichneten Baubereiche für Hauptgebäude würden ergänzend zu

den Zonenvorschriften folgende Beschränkungen gelten:

Es sind maximal zwei Vollgeschosse und ein

Dachgeschoss zulässig.

Die Traufhöhe des Schutzobjekts Vers.-Nr. 03

darf um maximal 1,20 m (OK Flachdach Attikageschoss) bzw. 2,60 m

(Firsthöhe Satteldach) überragt werden.

Ein allfälliger Kniestock darf maximal 0,50 m

hoch sein.

Balkone/Terrassen und Anbauten im Erdgeschoss

(Sitzplatzüberdachungen und dgl.) dürfen maximal 1,50 m über die

Baubereiche hinausragen.

Allfällige Terrainerhöhungen von maximal

1,00 m innerhalb des Baubereichs sowie im Bereich der Sitzplatzüberdachungen

sind zulässig.

Ausserhalb des Baubereichs liegen unter anderem:

Die Erschliessungsflächen für die Hauszugänge.

Die Besucherparkplätze.

Der Kinderspielplatz.

Die Zufahrt zur Unterniveaugarage.

Die überdachten Gartensitzplätze und Hauszugänge.

3.

Es ist vorliegend

unbestritten, dass es sich beim Gebäude H-Strasse 02, Vers.-Nr. 03, auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 um ein Schutzobjekt

im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG handelt. Unbestritten blieb

auch die vorinstanzliche Feststellung, beim Garten handle es sich nicht um ein

Schutzobjekt im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. f PBG (Entscheid der

Vorinstanz, E. 3.2 f.).

3.1

Gemäss § 203 Abs. 1

lit. c PBG sind Schutzobjekte unter anderem Ortskerne, Gebäudegruppen,

Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die als wichtige Zeugen einer

politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche

erhaltenswürdig sind oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich

mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen Umgebung.

3.2

Die

Qualifikation des infrage stehenden Objekts als wichtiger Zeuge führt nach der

Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts nicht zwingend zur Anordnung von Schutzmassnahmen

im Sinn von § 205 und § 207 PBG, sondern nur, wenn das öffentliche

Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts höher zu werten ist als

entgegenstehende öffentliche und private Interessen (VGr, 27. August 2003,

VB.2003.00121, E. 2c). Eine solche Interessenabwägung ist zwar

grundsätzlich eine vom Verwaltungsgericht überprüfbare Rechtsfrage. Bei der

Gewichtung der sich gegenüberstehenden Interessen bestehen jedoch in

verschiedener Hinsicht Beurteilungsspielräume, die

in erster Linie von den Verwaltungsbehörden auszufüllen sind; auch insofern

steht ihnen eine von den Rechtsmittelinstanzen zu beachtende besondere

Entscheidungsfreiheit zu (RB 1982 Nr. 37).

Die Vorinstanz hat sich daher zu Recht eine gewisse Zurückhaltung auferlegt

(Entscheid der Vorinstanz, E. 3.1; VGr, 8. Februar 2012,

VB.2010.00359, E. 4.2 mit Hinweisen).

3.3

Wird ein Objekt als schutzwürdig

beurteilt, sind entsprechende Massnahmen zu treffen. Allfälligen Beschränkungen

der Baumöglichkeiten in der Umgebung ist im Rahmen der Interessenabwägung

Rechnung zu tragen, die bei der Anordnung konkreter Schutzmassnahmen

vorzunehmen ist (VGr, 8. Februar 2012, VB.2010.00359, E. 5.2).

4.

Die Beschwerdeführenden machen geltend, es

müsse bereits bei der Umschreibung des Schutzobjekts und -umfangs erwähnt

werden, dass und in welchem Umfang die Umgebung Teil des Schutzobjekts sei.

Entsprechend dürfe sich das Veränderungsverbot nicht auf das Gebäude

beschränken, sondern müsse auch Aufschluss über die schützenswerte Umgebung

geben.

Es ist nicht

ersichtlich, was die Beschwerdeführenden aus dem geforderten Einbezug der

Umgebung in die Umschreibung des Schutzobjekts ableiten wollen. So würde es

sich auf dessen Schutz weder positiv noch negativ auswirken, wenn in

Ziff. 1 des Unterschutzstellungsvertrags festgehalten würde, das Gebäude

H-Strasse 02 samt dessen Umschwung auf dem

Grundstück Kat.-Nr. 01 sei in dem unter Ziff. 2 und Ziff. 6

aufgeführten Umfang ein Schutzobjekt und werde gemäss § 205 PBG unter

Schutz gestellt.

Die Beschwerdeführenden legen denn auch nicht

substanziiert dar, weshalb der durch § 205 und § 207 Abs. 1 PBG

geforderte Schutz des Gebäudes H-Strasse 02 samt

der für seine Wirkung wesentlichen Umgebung wegen des fehlenden ausdrücklichen

Hinweises auf den Umgebungsschutz in Ziff. 1 des verwaltungsrechtlichen

Vertrags nicht gewährleistet sein soll. Ziff. 6 des Vertrags hält fest, dass und in welchem Umfang die Umgebung Teil des

Schutzobjekts bildet. Dass diese Erwähnung nicht bereits in den Ziffern 1 und 2 erfolgt, mindert die Verbindlichkeit des angeordneten

Umgebungsschutzes nicht. Es ist daher auch nicht ersichtlich, weshalb die zu

beurteilende Schutzanordnung § 10 Abs. 2 der Kantonalen Natur- und

Heimatschutzverordnung vom 20. Juli 1977 (KNHV) nicht genügen soll. Die

entsprechende Behauptung der Beschwerdeführenden (Beschwerdeschrift,

Ziff. 13) blieb denn auch unsubstanziiert.

Es bleibt jedoch zu prüfen, ob der in

Ziff. 6 des Unterschutzstellungsvertrags umschriebene Umgebungsschutz

ungenügend ist (sogleich, E. 5).

5.

Die

Beschwerdeführenden machen geltend, ein wirksamer Umgebungsschutz müsse dafür

sorgen, dass die schutzwürdige Umgebung eines Schutzobjekts dauerhaft von

Hochbauten und anderen das Schutzobjekt beeinträchtigenden baulichen

Veränderungen freigehalten werde. Dem werde der verwaltungsrechtliche Vertrag

nicht gerecht. Die Vorinstanz ersetze den Umgebungsschutz gemäss § 203

Abs. 1 lit. c PBG zu Unrecht weitestgehend durch das

Erfordernis der besonderen Rücksichtnahme auf Schutzobjekte gemäss § 238

Abs. 2 PBG. Die Baubereiche Nord und Süd seien so zu verkleinern, dass die

für die Wirkung des Schutzobjekts relevante Umgebung im Sinn der Empfehlungen

des Gutachters erhalten blieben und bereits im Rahmen der Unterschutzstellung

sichergestellt werde, dass dieser wichtige Freiraum nicht durch Neubauten

überstellt werde. Auch innerhalb der Baubereiche seien strengere Vorgaben

erforderlich, um den Schutz des Gebäudes H-Strasse 02 sicherzustellen. Schliesslich sei eine

Tiefgarage mit dem Schutzobjekt nicht vereinbar.

5.1

§ 203

Abs. 1 lit. c PBG schützt das Objekt samt der für seine Wirkung

"wesentlichen Umgebung". Es ist zu prüfen, ob der angeordnete

Umgebungsschutz den Schutzzweck gewährleistet.

Die Gemeinde Oberrieden liess von einem

Fachmann ein Gutachten zur Schutzwürdigkeit des Gebäudes H-Strasse 02 erstellen. Dieses kam zum Schluss, das Gebäude H-Strasse 08, 04 bis 02 habe als Reihenhaus, wie

auch als Bestandteil der Häusergruppe des ehemaligen Weilers bzw. des heutigen

Ortsteils "K" einen hohen Situationswert. Dieser sei primär bestimmt

durch die Lage und die Stellung des Gebäudes sowie durch das stattliche

Bauvolumen. Grosse Bedeutung komme auch einem angemessenen Freiraum um das

Schutzobjekt zu. Ungeschmälert erhalten bleiben sollten die grossen Vorgärten

auf der Südseite mit ihren Einfassungen, Mauern und Einzäunungen bis zur

Strassenparzelle Kat.-Nr. 05, der Hofraum zwischen den Häusern H-Strasse 06/07 und 08, 04 bis 02 und ein möglichst

grosser Freiraum westlich der bestehenden Bauten. In einem zusätzlichen Bericht

zur Überbaubarkeit vom 3. Februar 2010 hielt derselbe Gutachter unter

anderem fest, er erachte eine Variante mit zwei kleinen Neubauten im nord- und

südwestlichen Teil des Grundstücks für denkbar. Ersteres sollte über einen

rechteckigen Grundriss mit einer Breite von max. 8,50 m und einer Länge

von max. 14,20 m verfügen; Letzteres über einen nahezu quadratischen

Grundriss mit max. 10 m Breite und 11 m Länge. Die Gebäude sollten

nicht höher als zwei Vollgeschosse sein und höchstens einen bescheidenen

Kniestock aufweisen. Die Baukuben sollten als einfache, geschlossene Formen

(ohne Balkone und Erker) erscheinen. Die skizzierte Situierung der Bauten sei

so gewählt, dass der bestehende, markante Bau auch an seiner Westseite einen

möglichst grossen Freiraum besitze.

5.2

Soweit die Beschwerdeführenden

geltend machen, der Gemeinderat sei gehalten gewesen, die gutachterlichen

Vorgaben zu übernehmen, ist vorweg Folgendes festzuhalten:

Eine Unterschutzstellung muss

verhältnismässig sein. Bei der vorzunehmenden Interessenabwägung, ob durch den

Unterschutzstellungsvertrag und die dabei vereinbarte Beschränkung des

Schutzumfangs der denkmalpflegerischen Bedeutung des Schutzobjekts im

Verhältnis zu den entgegenstehenden privaten oder (anderen) öffentlichen

Interessen hinreichend Rechnung getragen wird, handelt es sich um eine

Rechtsfrage. Diese ist vom Gemeinderat und den Rechtsmittelinstanzen −

nicht aber von einem Gutachter − zu beurteilen (VGr, 24. Oktober 2012,

VB.2012.00151, E. 3.1; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz

des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 7 N. 22).

Wie erwähnt (E. 3.2), bestehen bei der Gewichtung der sich gegenüberstehenden Interessen in

verschiedener Hinsicht Beurteilungsspielräume. Diese sind in erster Linie von

den Verwaltungsbehörden auszufüllen.

Die vom Gemeinderat vorzunehmende

Beurteilung geht somit über jene hinaus, die der Gutachter abzugeben hatte.

Dieser hatte die Schutzwürdigkeit an sich zu beurteilen. Soweit er dabei selber

zwischen dem Schutzinteresse und den Interessen der Bauherrschaft abwog, mögen

seine Ausführungen insofern relevant sein, als sie Aufschluss über das Mass der

Schutzwürdigkeit zu geben vermögen, das er dem Schutzobjekt zumass. Die

erwähnte Interessenabwägung selber konnte der Gemeinderat hingegen nicht an den

Gutachter delegieren. Entsprechend war er auch nicht an dessen Ausführungen

gebunden.

5.3

Die Beschwerdeführenden

beanstanden, die Vorinstanz habe den Umgebungsschutz gemäss § 203

Abs. 1 lit. c PBG weitestgehend durch das Erfordernis der besonderen

Rücksichtnahme gemäss § 238 Abs. 2 PBG ersetzt.

Wie erwähnt (E. 2), scheidet der Unterschutzstellungsvertrag zwei Baubereiche aus.

Diese befinden sich in der nord- und südwestlichen Ecke des Grundstücks. Im

Übrigen ist das Grundstück von weiteren oberirdischen Bauten und Anlagen

freizuhalten. Ausserhalb der Baubereiche liegen gemäss Ziff. 6 Abs. 3

des Unterschutzstellungsvertrag die Erschliessungsflächen für die Hauszugänge,

die Besucherparkplätze, der Kinderspielplatz, die Zufahrt zur Unterniveaugarage

und die überdachten Gartensitzplätze und Hauszugänge. Damit geht der

Unterschutzstellungsvertrag auch hinsichtlich der Umgebung des Gebäudes

H-Strasse 02 deutlich über die von § 238

Abs. 2 gestellten Anforderungen hinaus. Ausserhalb der beiden Baubereiche

gilt zwar kein absolutes Veränderungsverbot, doch sind oberirdische Bauten und

Anlagen nicht zulässig. Während solche mit dem Schutzobjekt nicht zu

vereinbaren wären, liegt dem Unterschutzstellungsvertrag die – von der

Vorinstanz als zutreffend erachtete – Auffassung zugrunde, dass innerhalb der

Baubereiche situierte Bauten den Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG

gerecht werden können. Ob sie dies auch tun, wird im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens im Einzelnen zu prüfen sein und kann nicht Gegenstand

des vorliegenden Verfahrens sein. Die Hinweise der Vorinstanz auf § 238

Abs. 2 PBG (vgl. Entscheid der Vorinstanz, E. 5) sind in diesem Sinn

nicht zu beanstanden.

5.4

Wenn die Beschwerdeführenden in

Bezug auf den Umschwung des Gebäudes H-Strasse 02 ein Veränderungsverbot

fordern, kann ihnen nicht zugestimmt werden. Wie erwähnt (E. 3), stellt der Garten selber kein Schutzobjekt im Sinn von

§ 203 Abs. 1 lit. f PBG dar. Von Bedeutung ist er hingegen

insofern, als die Wirkung des Schutzobjekts einen angemessenen Freiraum erfordert

(vgl. E. 5.1). Es ist nicht zu beanstanden, wenn

dem dadurch Rechnung getragen wird, dass das Grundstück, abgesehen von den

beiden Baubereichen, von weiteren oberirdischen Bauten und Anlagen freizuhalten

ist (vgl. oben, E. 2).

5.5

Soweit die Beschwerdeführenden die

Auffassung vertreten, es sei bereits mit dem Schutzentscheid festzulegen, wo

auf dem Grundstück bauliche Veränderungen, wie die Zufahrt zu einer Tiefgarage,

Gartensitzplätze, Balkone, Kinderspielplätze, Besucherparkplätze und

Hauszugänge, möglich seien (Beschwerdeschrift, S. 11 und S. 13), kann

ihnen nicht gefolgt werden. Aus den Ausführungen des Gutachters ergibt sich,

dass der Freiraum um das schutzwürdige Gebäude nicht wegen seiner Gestaltung

von Bedeutung ist, sondern weil er den hohen Situationswert des Gebäudes, der

in erster Linie durch seine Lage und Stellung sowie das stattliche Bauvolumen

bestimmt wird, erlebbar macht. Diese Funktion kann der verbleibende Freiraum

auch dann wahrnehmen, wenn er für einen Kinderspielplatz, einzelne Besucherparkplätze,

Hauszugänge und auch die Zufahrt zu einer Tiefgarage genutzt wird. Jedenfalls

ist eine Beeinträchtigung des Schutzzwecks durch solche Nutzungen nicht

vorprogrammiert. Die Prüfung, ob § 238 Abs. 2 PBG im konkreten

Einzelfall Genüge getan wird, wird dadurch nicht präjudiziert. Insbesondere

kann die Bauherrschaft aus dem Unterschutzstellungsvertrag nicht ableiten, dass

sie alle in Ziff. 6 Abs. 3 des Unterschutzstellungsvertrags genannten Bauteile und Anlagen ausserhalb der vorgesehenen

Baubereiche erstellen können wird (vgl. Entscheid der

Vorinstanz, E. 5.1). Es wird dabei massgeblich auf deren Gestaltung im

Gesamtkontext des Schutzobjekts ankommen.

5.6

Die

Vorinstanz wies zu Recht darauf hin, dass die Vorgaben von § 238

Abs. 2 PBG nicht erfüllt werden könnten, falls die nach Abzug der Abstände

verbleibenden Baubereichsflächen vollständig mit Hochbauten überstellt und die

weiteren im Vertrag erwähnten Bauteile und Anlagen allesamt ausserhalb der

Baubereiche erstellt würden (Entscheid der Vorinstanz, E. 5.1). Entgegen

der Auffassung der Beschwerdeführenden (Beschwerdeschrift, S. 11) führt

diese Einschätzung nicht dazu, dass der Unterschutzstellungsvertrag zu

grosszügig und der vorgesehene Umgebungsschutz nicht gesetzeskonform wären. Die

vertraglich festgehaltenen Baumöglichkeiten verschaffen der Bauherrschaft

keinen Bewilligungsanspruch. Aus dem Unterschutzstellungsvertrag ergibt sich

daher nicht, dass ein "die vertraglichen Baumöglichkeiten

ausschöpfender" Neubau (Beschwerdeschrift, S. 11 unten) bewilligungsfähig

wäre. Vielmehr gilt auch für ihn der Vorbehalt von § 238 Abs. 2 PBG.

Der Gemeinderat Oberrieden hat im angefochtenen Entscheid denn auch darauf

hingewiesen, dass sich allfällige Neubauten im Bereich der verbleibenden

Baubereiche dem Hauptgebäude (H-Strasse 08 bis 02) unterzuordnen und § 238

Abs. 2 PBG zu entsprechen haben.

5.7

Die Festlegungen im

Unterschutzstellungsvertrag wären mit dem Schutzzweck

nur insoweit unvereinbar und damit zu grosszügig, als sie bereits je einzeln

Baumöglichkeiten einräumen würden, die mit der von

§ 238 Abs. 2 PBG geforderten Rücksichtnahme auf das Schutzobjekt

nicht zu vereinbaren sind.

In Bezug auf die

Grösse der beiden Baubereiche ist daher zunächst

erneut zu betonen, dass diese keinen Anspruch darauf einräumen, zwei Neubauten

mit entsprechend maximaler Grundfläche zu erstellen. Zweck dieser

Baubereiche ist einzig, dass nur dort überhaupt Neubauten erstellt werden

dürfen. Auch diese müssen auf das Schutzobjekt besonders

Rücksicht nehmen. Die Baubereiche dienen damit zum einen der Ausscheidung der

im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG für die Wirkung des Gebäudes

H-Strasse 02 wesentlichen Umgebung. Zum anderen

sollen sie der Bauherrschaft, in deren Eigentumsrecht durch die

Unterschutzstellung nicht unverhältnismässig eingegriffen werden darf (vgl.

BGE 126 I 219 E. 2c), einen angemessenen Projektierungsspielraum

belassen (vgl. Entscheid der Vorinstanz, E. 5). Mit diesem Spielraum geht

jedoch, was die Beschwerdeführenden – wie erwähnt (E. 5.6) – zu verkennen scheinen, der Vorbehalt einher, dass die

Bewilligung für ein konkretes Projekt wegen ungenügender Rücksichtnahme gemäss

§ 238 Abs. 2 PBG verweigert werden kann.

Die vorinstanzliche Erwägung zur von

Hochbauten freigehaltenen Fläche vor der Westfassade mit einer Breite von 15,90 m

(Entscheid der Vorinstanz, E. 5.2, zweiter Absatz) ist daher zu relativieren. Die Einschränkung, wonach nur gesetzes- und

vertragskonforme Gebäude innerhalb der Baubereiche frei platziert werden

können (Entscheid der Vorinstanz, E. 5.1), gilt nämlich auch in diesem

Zusammenhang. Aus dem Unterschutzstellungsvertrag ergibt sich mithin nicht

zwingend, dass in beiden Baubereichen gleichzeitig bis an die fraglichen Begrenzungslinien heran gebaut werden darf.

Von Bedeutung wird bei der Beurteilung

eines konkreten Bauvorhabens sodann dessen Ausrichtung sein. Es ist keineswegs

klar, dass die Fassaden der Neubauten parallel zu den

festgelegten Grenzen der Baubereiche zu liegen kommen werden. So hat die Vorinstanz

in einem ersten Rechtsgang, gestützt auf entsprechende Ausführungen im

erwähnten Bericht über die Überbaubarkeit, zu Recht darauf hingewiesen, ein

Merkmal der baulichen Umgebung bestehe darin, dass sich jedes Gebäude in Grösse

und Erscheinung von den andern unterscheide und dass die Achsen der Baukuben

nicht parallel zueinander verliefen, sondern zumindest leicht gegeneinander

abgedreht seien. Ein solches Abdrehen der Achsen wird sich auch positiv auf die

von allen Beteiligten als zentral erkannten Sichtbezüge bzw. -korridore

auswirken. Dies bedeutet jedoch – entgegen der Auffassung der

Beschwerdeführenden (Beschwerdeschrift, S. 16) – nicht, dass die

massgeblichen Fluchten allfälliger Neubauten bereits im Unterschutzstellungsvertrag

festzulegen wären. Es werden diesbezüglich mehrere Lösungen mit dem Schutz des

Gebäudes vereinbar sein. Welche Stellung gewählt wird, steht im Rahmen der

vertraglichen und gesetzlichen Vorgaben (insbesondere § 238 Abs. 2

PBG) im Ermessen der Bauherrschaft.

5.8

Hinsichtlich

einer möglichen Unterniveaugarage bzw. der Zufahrt zu einer solchen führen die

Beschwerdeführenden aus, der Gutachter habe sich mit triftigen Gründen

dezidiert gegen eine Unterniveaugarage ausgesprochen. Darüber habe sich der Gemeinderat nicht hinwegsetzen dürfen.

Die Beschwerdeführenden verkennen die

Bedeutung der gutachterlichen Ausführungen. Der Gutachter wies in seinem

Bericht zur Überbaubarkeit vom 3. Februar 2010 darauf hin, er beurteile

die Absicht zur Realisierung einer unterirdischen Garagierung als

problematisch. Dies begründete er damit, die topografische

Situation sei im Zugangs- und Zufahrtsbereich äusserst ungünstig, sodass lange

Rampenbauwerke oder nicht akzeptierbare Aufschüttungen im Umgelände des

bestehenden Gebäudes nötig würden.

Auch in diesem Zusammenhang ergibt sich

aus dem Unterschutzstellungsvertrag und dem Entscheid der Vorinstanz nicht,

dass eine Unterniveaugarage generell oder in einer allenfalls bereits

projektierten Ausgestaltung zulässig sei. Insbesondere lässt sich daraus nicht

ableiten, Rampenbauwerke und (erhebliche) Aufschüttungen seien mit dem

Schutzobjekt vereinbar und daher bewilligungsfähig.

6.

Die Beschwerde

erweist sich als unbegründet und ist abzuweisen. Ausgangsgemäss werden die

Beschwerdeführenden kostenpflichtig (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit

§ 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihnen

von vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Vielmehr sind sie zu

verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung zu

bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Angemessen erscheint eine

solche in der Höhe von Fr. 1'500.-. Dem Gemeinderat Oberrieden steht in der vorliegenden Konstellation, in der sich auf beiden

Seiten private Parteien gegenüberstehen, praxisgemäss keine Parteientschädigung

zu.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 6'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 90.-- Zustellkosten,

Fr. 6'090.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den

Beschwerdeführenden je zur Hälfte und unter solidarischer Haftung für den

Gesamtbetrag auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführenden werden im gleichen Verhältnis und unter solidarischer Haftung

verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 1 eine Parteientschädigung von

insgesamt Fr. 1'500.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab

Rechtskraft dieses Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,

1000.

Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an…