VB.2012.00585

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2012.00585

19. Dezember 2012Deutsch19 min

(URT.2012.14877)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

A ist Eigentümer des in der Landwirtschaftszone gelegenen

Grundstücks Kat.-Nr. 01 (F-Hof) in D. Er plante den Stallbereich des auf

seinem Grundstück bestehenden Ökonomiegebäudes Assek.-Nr. 02 zu sanieren

und nahm einen Teil der Umbauarbeiten bereits vor. Darauf erliess die Bau- und

Planungskommission D am 24. Juni 2011 einen Baustopp. Nachdem A danach ein

Baugesuch eingereicht hatte, verweigerte ihm die Baudirektion des Kantons Zürich

mit Verfügung vom 24. November 2011 die nachträgliche baurechtliche

Bewilligung für den teilweisen Abbruch und Wiederaufbau des Ökonomiegebäudes. Eröffnet

wurde die im koordinierten Verfahren ergangene Verfügung zusammen mit dem

Beschluss der Bau- und Planungskommission D vom 18. Januar 2012, die die

Bauherrschaft verpflichtete, innert drei Monaten ab Rechtskraft des Beschlusses

den nördlichen Teil der Scheune Assek.-Nr. 02 abzubrechen, unter Androhung

der Ersatzvornahme.

Erwägungen

II.

Dagegen rekurrierte A am 14. Februar 2012 beim

Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen insbesondere die vollumfängliche Aufhebung des Beschlusses

der Planungs- und Baukommission D vom 18. Januar 2012 sowie der Verfügung

der Baudirektion vom 24. November 2011 und die Erteilung der Bewilligung

für die Sanierungsarbeiten. Nachdem das Baurekursgericht einen Augenschein

durchgeführt hatte, wies es den Rekurs mit Entscheid vom 7. August 2012

ab, wobei ein Gerichtsmitglied einen Minderheitsantrag auf teilweise

Gutheissung des Rekurses stellte.

III.

A erhob am 13. September 2012 Beschwerde beim

Verwaltungsgericht und beantragte wiederum die vollumfängliche Aufhebung der

angefochtenen Verfügungen und die Anweisung an die Gemeinde D, die Bewilligung

für die Sanierungsarbeiten zu erteilen. Eventualiter verlangte er, der

Abbruchbefehl der Gemeinde D sei aufzuheben und sie sei anzuweisen, aus

Verhältnismässigkeitsgründen auf einen Wiederherstellungsbefehl zu verzichten.

In verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragte A die Durchführung eines Augenscheins

und die Zustellung sämtlicher Vernehmlassungen zur Stellungnahme; alles unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen.

Das Baurekursgericht beantragte am 2. Oktober

2012.

ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Ebenso beantragte

die Baudirektion am 17. Oktober 2012 die Abweisung der Beschwerde. Die

Bau- und Planungskommission D verlangte mit Beschwerdeantwort vom 18. Oktober

2012.

die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zulasten von A. Nachdem A

in einer Stellungnahme vom 16. November 2012 an seiner Beschwerde festgehalten

hatte, gingen keine weiteren Stellungnahmen mehr ein.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41

Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der

vorliegenden Beschwerde zuständig. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen

erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

Der Beschwerdeführer beantragt die

Durchführung eines Augenscheins. Ein solcher wäre aus beweisrechtlicher Sicht

nur dann nötig, wenn der für die Beurteilung massgebende Sachverhalt, das

heisst die gegenwärtige Situation und der Stand der Bauarbeiten auf dem

streitbetroffenen Grundstück, ungenügend geklärt wäre (vgl. § 60 VRG).

Dies ist vorliegend nicht der Fall. Der massgebende Zustand der Scheune ergibt

sich aus zahlreichen Fotografien bei den Akten.

3.

3.1

Die streitbetroffene Scheune Assek.-Nr. 02

besteht aus drei aneinandergebauten

Gebäudeteilen mit Satteldächern und dient der

Unterstellung von Maschinen und Anhängern. Die Versicherung E

behielt sich am 21. Juni 2011 die Vergütung von Elementarschäden bis zur

baulichen Instandstellung der Nordfassade der Scheune vor. Der Beschwerdeführer

plante daher bauliche Massnahmen im nordöstlichen

Scheunenteil, der zwei Stallungen mit Futterbereich und eine Tenne enthält.

Durch das Bauvorhaben soll das Bruchsteinmauerwerk durch ca. 4 m hohe Kalksandsteinmauern ersetzt

werden. Zudem soll die bestehende Holzdecke durch eine höher gelegte Betondecke ersetzt werden. Das Bauvorhaben wurde teilweise bereits

ausgeführt; das Bruchsteinmauerwerk wurde abgebrochen und durch

Kalksandsteinmauern ersetzt, im Innern der Scheune wurden ein Betonboden, ein Betonpfeiler und eine neue Wand zwischen Stall und

Tenne erstellt, die Stallungen und die Holzdecke wurden

entfernt.

3.2

Eine

Bewilligung nach Art. 22 Abs. 2 des

Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG) kann für das Bauvorhaben

nicht erteilt werden, da der Beschwerdeführer keinen Landwirtschaftsbetrieb mehr

führt. Zu prüfen ist, ob für die Bauarbeiten

an der Scheune eine Ausnahmebewilligung zu erteilen ist. Als mögliche

Anspruchsgrundlage dafür kommen vorliegend einzig Art. 24a

oder Art. 24c RPG infrage.

4.

4.1

Nach Art. 24c RPG werden bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und

Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, in ihrem

Bestand grundsätzlich geschützt (Abs. 1). Solche Bauten und Anlagen können

erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wieder aufgebaut werden,

sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind (Abs. 2).

Voraussetzung für die Anwendbarkeit der Bestimmung ist gemäss Art. 41 der

Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV) in der zur Zeit der

Baugesuchseingabe geltenden Fassung, dass die Bauten und Anlagen

seinerzeit in Übereinstimmung mit dem materiellen Recht erstellt oder geändert

wurden, durch die nachträgliche Änderung von Erlassen oder Plänen jedoch

zonenwidrig geworden sind. Als solche gelten in erster Linie Bauten, die in

Übereinstimmung mit dem materiellen Recht vor dem 1. Juli 1972 erstellt

oder geändert wurden, als mit dem Inkrafttreten des Gewässerschutzgesetzes

(GSchG) erstmals eine klare Trennung von Bau- und

Nichtbaugebiet vorgenommen wurde. Sie fallen auch

dann darunter, wenn sie zwischen dem 1. Juli 1972 und dem Inkrafttreten

des Raumplanungsgesetzes am 1. Januar 1980 in einem Gebiet errichtet

wurden, für welches keine Bauzone ausgeschieden war, welches aber innerhalb

eines gewässerschutzrechtskonformen generellen Kanalisationsprojekts

lag (BGE 129 II 396 E. 4.2.1;

125.

II 431 E. 5c). In der seit dem 1. November

2012.

geltenden Fassung führt Art. 41 RPV aus, dass Artikel

24c RPG anwendbar ist auf Bauten und Anlagen, die rechtmässig erstellt der geändert worden sind, bevor das

betreffende Grundstück Bestandteil des Nichtbaugebiets

im Sinn des Bundesrechts wurde. Änderungen an Bauten und Anlagen, auf die Art. 24c RPG

anwendbar ist, sind nach Art. 42 Abs. 1 RPV zulässig, wenn die

Identität der Baute oder Anlage einschliesslich ihrer Umgebung in den

wesentlichen Zügen gewahrt bleibt. Verbesserungen gestalterischer Art sind

zulässig.

4.2

Der Beschwerdeführer macht geltend, die Scheune

werde seit vielen Jahren nicht mehr landwirtschaftlich genutzt. Die

Baudirektion sei ohne weitere Abklärungen fälschlicherweise davon ausgegangen,

dass die Scheune erst in den letzten Jahren zonenwidrig wurde. Der

landwirtschaftliche Betrieb auf dem F-Hof sei wohl schon knapp vor dem

Inkrafttreten des Gewässerschutzgesetzes am 1. Juli 1972 aufgegeben

worden. Der Beschwerdeführer verweist auf einen baurechtlichen Vorentscheid der

Gemeinde D vom 3. Juni 1987, wonach der ehemalige Landwirtschaftsbetrieb

mangels ausreichender Existenzgrundlage seit vielen Jahren aufgegeben worden

sei.

4.3

Nach Ansicht der Vorinstanz handelt es sich

dagegen bei der Scheune um eine funktionslos gewordene landwirtschaftliche

Ökonomiebaute, die nicht in den Anwendungsbereich von Art. 24c RPG falle,

da sie erst nach dem 1. Juli 1972 durch die Aufgabe des

landwirtschaftlichen Gewerbes zonenwidrig geworden sei. Sie stützt sich dabei

auf eine Bewilligung der ehemaligen Direktion der öffentlichen Bauten des

Kantons Zürich vom 2. Oktober 1975, aus welcher hervorgehe, dass die

damalige Bauherrschaft einen Landwirtschaftsbetrieb geführt habe, der neben dem Wohnhaus mit Remise aus der

streitbetroffenen Scheune Assek.-Nr. 02 bestanden habe.

4.4

Die Bestandesgarantie von Art. 24c RPG erstreckt sich auf

Bauten, die – wie hier –ausserhalb der Bauzone liegen,

rechtmässig erstellt wurden und inzwischen zonenwidrig geworden sind. Nicht zur

Anwendung gelangt Art. 24c RPG allerdings, wenn die Zonenwidrigkeit nicht

durch Rechtsänderung, sondern allein durch tatsächliche Änderung, wie insbesondere

die Aufgabe des Landwirtschaftsbetriebs, entstanden ist (vgl. BGE 129 II 396 E. 4.2.1; BGr,

21.

Juli 2011,1C_157/2011, E. 4.1).

Ausschlaggebend ist für den vorliegenden Fall somit, ob der landwirtschaftliche

Betrieb bereits vor dem Jahr 1972 aufgegeben und damit bei

Inkrafttreten des Gewässerschutzgesetzes zonenwidrig wurde.

Zonenkonform sind gemäss Art. 16a

Abs. 1 RPG Bauten und Anlagen, die zur landwirtschaftlichen Bewirtschaftung

oder für den produzierenden Gartenbau nötig sind. Die Landwirtschaft umfasst

die Produktion verwertbarer Erzeugnisse aus Pflanzenbau und Nutztierhaltung, ferner

die Aufbereitung, die Lagerung und den Verkauf der entsprechenden Erzeugnisse

auf den Produktionsbetrieben sowie die Bewirtschaftung naturnaher Flächen (vgl.

Art. 3 Abs. 1 LwG, Art. 34 Abs. 1 und 2 RPV). Nach Art. 7

Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche

Bodenrecht (BGBB) gilt als landwirtschaftliches Gewerbe eine Gesamtheit von

landwirtschaftlichen Grundstücken, Bauten und Anlagen, die als Grundlage für

die landwirtschaftliche Produktion dienen und zu deren Bewirtschaftung, wenn

sie landesüblich ist, mindestens eine Standardarbeitskraft nötig ist.

Entscheidend für die Beurteilung der

Anwendbarkeit von Art. 24c RPG ist die landwirtschaftliche Zweckbestimmung

der Baute im Moment der massgeblichen Änderung (Chantal Dupré, Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung, Zürich

etc. 2010, Art. 24b Rz. 8). Für die Prüfung, was am 1. Juli 1972 als landwirtschaftliche Nutzung galt,

ist daher nicht auf den heutigen Begriff des

landwirtschaftlichen Gewerbes abzustellen, wie er in Art. 7 BGBB umschrieben ist. Damals galt das

Bedürfnis für einen Neu- oder Umbau ausserhalb der Bauzonen bzw. des durch das

generelle Kanalisationsprojekt abgegrenzten Gebiets als sachlich begründet,

wenn der Gesuchsteller auf das geplante Gebäude oder eine Anlage dringend

angewiesen war und deren abgelegener Standort durch ihre Zweckbestimmung

bedingt oder im öffentlichen Interesse erwünscht war (vgl. BGE 100 Ib 86 E. 3; Urteil des

Verwaltungsgerichts St. Gallen vom 16. März 2011, B 2010/193,

E. 5.1.3). Darauf, ob die Landwirtschaft im Haupt- oder

im Nebenberuf und ausschliesslich oder vorwiegend aus ökonomischen oder

ideellen Gründen betrieben wurde, kam es nicht an (BGE 100

Ib 86 E. 5; vgl. auch Botschaft zu einer Teilrevision des Bundesgesetzes

über die Raumplanung vom 22. Mai

1996, BBl 1996 III 513, S. 531; Bernhard

Waldmann/Peter Hänni, Handkommentar Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 16a

Rz. 23).

Aus der Verfügung der ehemaligen Direktion

der öffentlichen Bauten des Kantons Zürich vom 2. Oktober 1975 ergibt

sich, dass die Familie A dannzumal 5 ha steiles

Wiesland und 2 ha Wald bewirtschaftete. Das ebenfalls zum Betrieb

zugehörige flachere Land (6 ha) sei verpachtet gewesen. Der Landwirtschaftsbetrieb habe keine

Existenzgrundlage für eine Familie geboten, weshalb der Betrieb

nebenamtlich geführt wurde. Der Familie des Beschwerdeführers

wurde im Jahr 1975 der Einbau einer 6-Zimmerwohnung in der Remise bewilligt.

Damit werde die Eigenbewirtschaftung des ungünstigeren Wieslandes auch zukünftig

möglich sein. Somit ist von der Führung

eines landwirtschaftlichen Gewerbes zu diesem Zeitpunkt auszugehen. Die

Erzielung einer Existenzgrundlage allein konnte für die Bejahung der Zonenkonformität

nicht allein den Ausschlag geben (vgl. BGE 121 II 307 E. 5d). Auch Bauten, die im Moment der massgeblichen

Rechtsänderung noch landwirtschaftlich genutzt wurden,

selbst wenn zu diesem Zeitpunkt die Voraussetzungen für die Erteilung einer

Baubewilligung für die entsprechenden Bauten und Anlagen nicht gegeben gewesen

wären, waren weiterhin zonenkonform (BGr, 11. Dezember 2009,1C_101/2009, E. 2.5).

4.5

Damit

ergibt sich, dass im Jahr 1975 noch ein landwirtschaftlicher Betrieb, wenn auch

bloss nebenamtlich, geführt wurde. Daher hat auch das damalige kantonale

Landwirtschaftsamt das Bauvorhaben behandelt. Die Vorinstanzen sind folglich zu

Recht davon ausgegangen, dass die Ökonomiebaute Assek.-Nr. 02 im Jahr 1975

noch landwirtschaftlich genutzt wurde und daher nicht durch eine

Rechtsänderung, sondern durch die spätere Aufgabe des landwirtschaftlichen

Gewerbes zonenwidrig wurde. Wenn im Vorentscheid der Bau- und

Planungskommission D bezüglich Werkstatteinbaus in das Ökonomiegebäude vom 3. Juni

1987.

erwähnt wird, dass der ehemalige Landwirtschaftsbetrieb mangels ausreichender

Existenzgrundlage seit vielen Jahren aufgegeben worden sei, belegt dies – entgegen

der Ansicht des Beschwerdeführers – die Aufgabe des landwirtschaftlichen Gewerbes

vor 1972 nicht. Selbst wenn der Betrieb erst nach 1975 nicht weitergeführt wurde,

war dies im Jahr 1987 schon über zehn (und damit viele) Jahre her. Grundsätzlich obliegt es denn auch dem

Bauherrn, die Voraussetzungen für die Rechtmässigkeit seiner Bauten nachzuweisen,

weshalb er auch die Folgen einer diesbezüglichen Beweislosigkeit zu tragen hat (vgl.

Magdalena Ruoss Fierz, Massnahmen gegen illegales Bauen, Zürich 1999, S. 124 f.;

VGr, 10. Mai 2012, VB.2012.00061, E. 5.2). Gemäss den Akten wurde der landwirtschaftliche Betrieb

somit nach 1975 und vor 1987 aufgegeben. Der Beschwerdeführer macht zusätzlich

geltend, das Grundstück habe mit grosser Wahrscheinlichkeit vor 1980 in einem

Gebiet gelegen, für welches ein gewässerschutzkonformes Kanalisationsprojekt

bestand, und reicht eine Schlussabrechnung für einen Kanalisationsanschluss von

1983.

ein. Diese belegt aber weder das Vorhandensein eines Kanalisationsprojekts

vor 1980 noch liefert sie Anhaltspunkte dafür, dass das Grundstück innerhalb eines gewässerschutzrechtskonformen generellen

Kanalisationsprojekts lag (vgl. Art. 17 Abs. 1 aGschG) und damit

in einer vorläufigen Bauzone (vgl. BGE 100 Ib 208 E. 2b). Die Scheune geniesst demgemäss keine Bestandesgarantie nach Art. 24c

RPG. Da es sich bei ihr um eine freistehende Ökonomiebaute handelt, die nicht

an eine landwirtschaftliche Wohnbaute angebaut ist, fällt sie auch nicht in den

Anwendungsbereich des am 1. November 2012 in Kraft getretenen Art. 24c

Abs. 3 RPG, wonach landwirtschaftliche Wohnbauten sowie

angebaute Ökonomiebauten, die

rechtmässig erstellt oder geändert worden sind, bevor das betreffende Grundstück Bestandteil des

Nichtbaugebietes im Sinn des Bundesrechts wurde, in ihrem

Bestand grundsätzlich geschützt werden (vgl. dazu BGr, 15. März 2012,

1C_187/2011 in: ZBl 113/2012 S. 610 ff.).

5.

5.1

Nach Art. 24a Abs. 1 RPG ist die Bewilligung zu erteilen,

wenn die Änderung des Zwecks einer Baute oder Anlage

ausserhalb der Bauzonen keine baulichen Massnahmen im Sinn von Art. 22 Abs. 1

RPG erfordert, sofern (a) dadurch keine neuen Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und

Umwelt entstehen und (b) sie nach keinem anderen Bundeserlass unzulässig ist.

Gestützt auf Art. 22 Abs. 1 RPG sind Neubauten, Wiederaufbauten,

Ersatzbauten, Umbauten, Anbauten, Zweckänderungen und Sanierungen, die über das

übliche Mass einer Renovation hinausgehen, bewilligungspflichtig.

5.2

Der Beschwerdeführer macht geltend, er führe lediglich

Sanierungsarbeiten an der Scheune durch. Es handle sich dabei um aufgestauten

Unterhalt, womit beschädigte Teile ersetzt oder repariert würden und der

Weiterbestand der Baute sichergestellt werde. Die Vorinstanz erachtete das

Bauvorhaben hingegen als einen Ersatzbau. Reine Unterhaltsarbeiten hätten nicht

den Abbruch, sondern die Instandsetzung des Bruchsteinmauerwerks erfordert.

Auch das erstmalige Einbringen des Betonbodens im Stall, der Einzug der neuen

Kalksandsteinmauer zwischen Stall und Tenne und das geplante Ersetzen der bestehenden

Holzdecke durch eine höher eingesetzte Betondecke bildeten Erneuerungen und

Sanierungen, die über das übliche Mass einer Renovierung hinausgingen und unter

Umständen auch zu einer Nutzungserweiterung führten.

5.3

Durch die

Abbrucharbeiten wurden statisch wichtige Bestandteile der Scheune entfernt.

Daher wurde der Einbau eines neuen Stützpfeilers nötig. Der Ersatz der tragenden

Mauer entspricht einem teilweisen Abbruch des Stalls und dessen Wiederaufbau.

Für reine Unterhaltsarbeiten hätten die tragenden Elemente nicht entfernt

werden dürfen. Für die Umnutzung kommen nur Bauten und Anlagen infrage, die in ihrer Substanz erhalten sind. Die statischen Teile des Gebäudes müssen insgesamt in einem guten Zustand und dürfen nur zu einem kleinen Teil erneuerungsbedürftig sein (vgl. Merkblatt "Zweckänderung

ohne bauliche Massnahmen" des Amts für Raumentwicklung,

abrufbar unter: http://www.are.zh.ch/content/dam/baudirektion/are/raumplanung/bauen_a_bauzone/Nicht_Landw_Bauvor/Zweckaenderung.pdf). Der Beschwerdeführer hat überdies

begonnen, eine neue Innenwand zwischen Stall und Tenne einzuziehen sowie einen

neuen Betonboden einzubringen. Diese Arbeiten gehen ebenfalls über reine

Sanierungsarbeiten hinaus. Somit beinhaltet das Bauvorhaben des

Beschwerdeführers bauliche Massnahmen, womit eine Ausnahmebewilligung gemäss Art. 24a

RPG nicht gewährt werden kann.

5.4

Dementsprechend haben die Vorinstanzen die Erteilung einer

Ausnahmebewilligung für das Bauvorhaben des Beschwerdeführers zu Recht verweigert.

6.

6.1

Die Bau-

und Planungskommission D hat daher die Wiederherstellung des rechtmässigen

Zustands geprüft und ausgangsgemäss den Beschwerdeführer verpflichtet, innert

drei Monaten ab Rechtskraft des Entscheids den nördlichen Teil der Scheune Assek.-Nr. 02,

F-Hof, abzubrechen. Der Beschwerdeführer verlangt im Eventualantrag die Aufhebung

des Abbruchbefehls aus Verhältnismässigkeitsgründen. Er habe sich stets bemüht,

den korrekten Weg einzuhalten. Nachdem ihm mitgeteilt wurde, dass er keine Erweiterung

seiner Scheune vornehmen dürfe, habe er sich auf reine Sanierungsarbeiten beschränkt.

Dabei sei er der festen Überzeugung gewesen, diese Arbeiten ausführen zu

dürfen. Zu dieser Einstellung sei er auch aufgrund der Auskünfte gelangt, die

er von der Beschwerdegegnerin 1 erhalten habe, die einen Ersatz ohne Nutzungsänderung

als möglich ansah.

6.2

Nach Ansicht der Vorinstanz habe dem Beschwerdeführer aufgrund der

Vorgeschichte bewusst sein müssen, dass der umstrittene Ersatzbau nicht bewilligungsfähig

sei. Er liess sich zudem durch einen Baufachmann beraten, dessen Fachwissen ihm

zuzurechnen sei. Der Ersatzbau stelle eine schwerwiegende Verletzung des

Grundsatzes der Trennung des Baugebiets vom Nichtbaugebiet dar. Das öffentliche

Interesse an der Herstellung des rechtmässigen Zustands sei deshalb gross.

6.3

Nach § 341 des Planungs- und Baugesetzes vom

7.

September 1975 (PBG) hat die zuständige Behörde ohne Rücksicht auf

Strafverfahren und Bestrafung den rechtmässigen Zustand herbeizuführen. Dabei

hat sie allerdings den Grundsatz der Verhältnismässigkeit im Sinn von Art. 5

Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) zu beachten, insbesondere,

ob der mit dem Befehl verbundene staatliche Eingriff in die Rechtstellung des

Privaten in einem vernünftigen Verhältnis zum öffentlichen Interesse an der

angestrebten Rechtsdurchsetzung steht. Dieser Grundsatz ist auch zu

berücksichtigen, wenn der Bauherr die widerrechtliche Baute bösgläubig erstellt

hat. Dieser muss aber in Kauf nehmen, dass die Behörden

aus grundsätzlichen Erwägungen, nämlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der

baurechtlichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands erhöhtes Gewicht

beimessen und die dem Bauherrn erwachsenden Nachteile nicht oder nur in

verringertem Masse berücksichtigen. Ein Abbruchbefehl

ist nach ständiger Rechtsprechung dann unverhältnismässig, wenn die Abweichung

vom gesetzmässigen Zustand gering ist und die berührten allgemeinen Interessen

den Schaden, der dem Eigentümer durch den Abbruch entstünde, nicht zu

rechtfertigen vermögen (BGE 132 II 21 E. 6.4).

6.4

Die Baudirektion teilte dem Beschwerdeführer

bereits am 22. Juni 2010 im Rahmen seines Baugesuchs mit, dass für einen

Teilabbruch und Wiederaufbau des Ökonomiegebäudes Assek.-Nr. 02 keine Ausnahmebewilligung in Aussicht gestellt werden könne.

Ebenso wurde ihm auf sein zweites Baugesuch am 23. März 2011 mitgeteilt,

dass Änderungen der Fassadenöffnungen sowie eine Erweiterung des Schopfanbaus

nicht möglich seien. Aufgrund der negativen Beurteilungen der Baugesuche zog

der Beschwerdeführer diese jeweils wieder zurück. Dem Beschwerdeführer wurde

auch das Merkblatt "Zweckänderung ohne bauliche Massnahmen"

zugestellt. Daher hätte ihm bewusst sein müssen, dass sein umstrittenes

Bauvorhaben über reine Renovationsarbeiten hinausgeht. Dabei ist insbesondere zu

berücksichtigen, dass der Beschwerdeführer von einem fachkundigen Architekten sowie

einem Ingenieur beraten wurde, dessen Wissen ihm anzurechnen ist (vgl. VGr, 4. April 2012,

VB.2011.00565, E. 6.3). Es ist somit nicht zu beanstanden, wenn die

Vorinstanzen von der fehlenden Gutgläubigkeit des Beschwerdeführers ausgegangen

sind. Dies schmälert sein schutzwürdiges Interesse am Erhalt der nicht

bewilligungsfähigen Massnahmen.

6.5

Zur Prüfung der Verhältnismässigkeit der Wiederherstellungsmassnahmen ist

das öffentliche Interesse an der Rückgängigmachung der

widerrechtlich vorgenommenen Bauarbeiten im Vergleich zu den

privaten Interessen in Form der Kosten der Wiederherstellungsmassnahmen sowie

des Verlusts der Nutzung des betroffenen Scheunenteils abzuwägen.

Mit Blick auf die wichtige Trennung von Bau- und

Nichtbaugebiet besteht grundsätzlich ein grosses

öffentliches Interesse an der Beseitigung der widerrechtlich erstellten

Bauteile. Die Vorinstanz führte aus, dass der rechtmässige Zustand nur durch

einen Abbruch des Scheunenteils hergestellt werden könne, da die früheren tragenden

Mauern beseitigt worden sind. Ein Abbruchbefehl ist nach

ständiger Rechtsprechung dann unverhältnismässig, wenn die Abweichung vom

gesetzmässigen Zustand gering ist und die berührten allgemeinen Interessen den

Schaden, der dem Eigentümer durch den Abbruch entstünde, nicht zu rechtfertigen

vermögen (BGE 132 II 21 E. 6.4). Im Rahmen der Verhältnismässigkeitsprüfung sind auch

mildere Massnahmen zu prüfen. Vorliegend erscheint es möglich, den

rechtmässigen Zustand auch mit einem Erhalt des Scheunenteils wiederherzustellen.

Das gesamte Scheunendach ist immerhin noch bestehend. Auch bei einem Abbruch

wäre wieder eine Giebelfassade zu erstellen, um die Scheune zu schliessen. Um

den Scheunenteil zu erhalten, müssen daneben noch die beiden Seitenwände

wiederhergestellt werden. Der Beschwerdeführer hat zwar stark in die hinter der

Fassade bestehende Tragkonstruktion eingegriffen. Jedoch erscheint es möglich,

die frühere Tragkonstruktion wieder zu errichten. Dazu müssen die abgesägten

Balken der Tragkonstruktion ergänzt und auf der aufgebauten Mauer abgestützt

werden. Der neu aufgezogene Betonpfeiler muss allerdings beseitigt werden. Im

Rahmen der Wiederherstellung des vorherigen Zustands rechtfertigt sich keine

Erstellung eines neuen Tragkonzepts. Da die neue Mauer auf dem Betonboden

steht, wäre es unverhältnismässig, den Betonboden zu entfernen, der als Teil

des Fundaments des Scheunenteils gesehen werden kann. Nicht

erhalten werden kann die neu eingefügte Mauer im Innern der Scheune. Diese muss abgebrochen werden. Die übrige Mauer kann

jedoch erhalten bleiben. Ein Abbruch eines Drittels der Scheune würde ferner dazu

führen, dass die Proportionen der Baute zerstört werden. Es liegt jedoch im

öffentlichen Interesse, dass das Erscheinungsbild und die Identität der Scheune

gewahrt bleiben. Eine um einen Drittel verkürzte Scheune entspricht nicht mehr

dem klassischen Baustil und verstösst gegen § 238 Abs. 1 PBG, wonach

Bauten so zu gestalten sind, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht

wird. Dieses einem Abbruchbefehl entgegenstehende öffentliche Interesse haben

weder die Beschwerdegegnerin 2 noch die Vorinstanz beachtet, ebenso wenig

wie die Frage einer milderen Massnahme. Der Abbruchbefehl der

kommunalen Baubehörde erweist sich daher als unverhältnismässig.

Insgesamt sind die widerrechtlich erstellten Bauteile wieder an den Zustand vor

den baurechtswidrigen Massnahmen anzupassen. Damit kann die Identität der Baute

gewahrt werden. Der rechtmässige Zustand ist innert drei Monaten ab Rechtskraft

dieses Entscheids wiederherzustellen.

7.

7.1

Folglich ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen. Demgemäss ist Disp.-Ziff. 2 des

Beschlusses der Bau- und Planungskommission D vom 18. Januar 2012 aufzuheben

und ist der Entscheid des Baurekursgerichts vom 7. August 2012 insoweit aufzuheben, als er den Abbruchbefehl in Disp.-Ziff. 2 des Entscheids

der Bau- und Planungskommission D vom 18. Januar 2012 bestätigt.

7.2

Da der Beschwerdeführer bloss teilweise obsiegt – er verlangte die

Bewilligungserteilung für die Bauarbeiten – sind ihm die

Kosten des Beschwerdeverfahrens zu zwei Dritteln und der

Beschwerdegegnerin 2 zu einem Drittel aufzuerlegen (§ 65a

Abs. 2 in Verbindung mit§ 13 Abs. 2 Satz 1 VRG) und ist

ihm keine Parteientschädigungen zuzusprechen (§ 17 Abs. 2

VRG). Die Beschwerdegegnerinnen haben keine Parteientschädigung

verlangt.

7.3

Die Kostenverteilung der Vorinstanz ist

entsprechend dem Ausgang des Beschwerdeverfahrens anzupassen. Die Kosten

des Rekursverfahrens in Höhe von Fr. 5'210.- sind dem

Beschwerdeführer zu zwei Dritteln und der Beschwerdegegnerin 2 zu einem

Drittel aufzuerlegen.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und Disp.-Ziff. 2 des Beschlusses

der Bau- und Planungskommission D vom 18. Januar 2012 und der Entscheid

des Baurekursgerichts vom 7. August 2012 werden im Sinn der Erwägungen

aufgehoben.

2.

Die

Kosten des Rekursverfahrens in Höhe von Fr. 5'210.- werden zu zwei

Dritteln dem Beschwerdeführer und zu einem Drittel der Beschwerdegegnerin 2

auferlegt.

3.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 250.-- Zustellkosten,

Fr. 5'250.-- Total der Kosten.

4.

Die

Gerichtskosten werden zu zwei Dritteln dem Beschwerdeführer und zu einem

Drittel der Beschwerdegegnerin 2 auferlegt.

5.

wird keine Parteientschädigung zugesprochen.

6.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

7.

Mitteilung an…