VB.2012.00588

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2012.00588

24. Januar 2013Deutsch22 min

(URT.2013.14950)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Auf Antrag des Gemeinderats C setzte die Baudirektion

Kanton Zürich am 20. August 2010 für die im Situationsplan Massstab

1:2000, datierend vom 19. Juli 2010, umrandeten Areale im Gebiet G in der

Kernzone II, Wohnzone mit Gewerbeerleichterung WG 60 sowie Wohnzone W

40, eine Planungszone für die Dauer von drei Jahren fest, ab öffentlicher

Bekanntmachung gerechnet. Allfälligen Rekursen wurde die aufschiebende Wirkung

entzogen. Das Dispositiv der Verfügung (Ziffern I bis III) wurde öffentlich bekannt

gemacht.

Erwägungen

II.

Dagegen erhob die A AG am 27. September 2010

Rekurs beim Regierungsrat und beantragte, die Verfügung vom 20. August

2010.

über die Festsetzung einer Planungszone im Gebiet G aufzuheben, unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Kantons Zürich. Ergänzend zum

Rekurs beantragte sie in ihrer Replikschrift vom 17. Mai 2011, eventualiter

sei die Planungszone derart in ihrem Perimeter zu reduzieren, dass mindestens

ihre Parzelle Kat.-Nr. 01 nicht mehr darunter falle. Subeventualiter sei

für die Gemeinde C bindend festzustellen, dass die Planungsziele durch ihr

Bauvorhaben nicht negativ beeinflusst würden und eine Baubewilligung erteilt

werden könne. Der Regierungsrat wies den Rekurs am 11. Juli 2012 ab. Dem

Lauf der Beschwerdefrist und der Einreichung der Beschwerde wurde die

aufschiebende Wirkung entzogen.

III.

Am 14. September 2012 erhob die A AG Beschwerde

gegen den Beschluss des Regierungsrats vom 11. Juli 2012 und beantragte

die Aufhebung des angefochtenen Entscheids, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

zulasten der Baudirektion. Der Regierungsrat beantragte am 22. Oktober

2012.

Abweisung der Beschwerde. Unter Hinweis auf den Mitbericht des Amts für

Raumentwicklung vom 25. Oktober 2012 stellte die Baudirektion den gleichen

Antrag in ihrer Beschwerdeantwort vom 12. November 2012, die sie nach

erfolgter Fristerstreckung einreichte. Die politische Gemeinde C nahm nach

erstreckter Frist am 21. November 2012 Stellung und beantragte, die

erhobene Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei, unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der A AG. Mit Stellungnahme vom

4.

Dezember 2012 korrigierte bzw. ergänzte Letztere ihren Antrag

dahingehend, dass die Planungszone aufzuheben sei. Dazu äusserte sich die

politische Gemeinde C am 12. Dezember 2012. Die A AG liess sich am

14.

Januar 2013 freiwillig vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Planungs- und Baugesetz vom 7. September 1975 (PBG) sieht in § 332

lit. a den Regierungsrat als einzige Instanz für die Beurteilung von

Rekursen gegen die Festsetzung von Planungszonen vor. Zu berücksichtigen ist indessen,

dass der Erlass einer Planungszone gemäss Rechtsprechung in den

Anwendungsbereich von Art. 29a der Bundesverfassung vom 18. April

1999.

(BV) und Art. 6 Abs. 1 der Europäischen Menschenrechtskonvention

(EMRK) fällt. Dies bedeutet, dass der von einer Planungszone Betroffene einen

Anspruch darauf hat, seine Sache von einem unabhängigen Gericht beurteilen zu

lassen. Die Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts für die Beurteilung

der vorliegenden Beschwerde ergibt sich somit direkt aus Art. 29a BV und

Art. 6 Ziff. 1 EMRK (Art. 82 f. und 86 Abs. 2 des

Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 [BGG]; vgl. BGE 120 Ia 209;

VB.2006.00082, 22. März 2007, E. 1).

1.2

Die

Beschwerdeführerin ist Eigentümerin des in der streitbetroffenen Planungszone

liegenden Grundstücks Kat.-Nr. 01 in der Gemeinde C. Sie beabsichtigt

dort, zwei Mehrfamilienhäuser zu bauen. Unter diesen Umständen ist sie mehr als

beliebige Dritte oder die Allgemeinheit von der besagten Planungszone betroffen

und daher zur Beschwerdeerhebung berechtigt (§ 338a Abs. 1 PBG).

Inzwischen hat die Beschwerdeführerin Antrag auf Einleitung eines

Quartierplanverfahrens im streitbetroffenen Gebiet gestellt. Die Einleitung

eines Quartierplanverfahrens, womit die Feinerschliessung geplant wird (vgl.

Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht,

5.

A., Zürich, 2011, S. 152 f., 172), lässt die Legitimation der

Beschwerdeführerin vorliegend nicht entfallen. Mit der Festsetzung von Planungszonen

soll indessen gerade der Erlass von Quartierplänen vorübergehend verhindert

werden, um eine Präjudizierung der Planung im betroffenen Gebiet zu vermeiden

(vgl. nachfolgend E. 3.3 und 6.3).

Da auch die übrigen formell-rechtlichen Voraussetzungen erfüllt

sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

Die Beschwerdeführerin wirft der Vorinstanz vor, das

Beschleunigungsgebot im Sinn von Art. 29 Abs. 1 BV missachtet zu

haben. Indessen weist sie selbst darauf hin, dass sie dies im vorliegenden

Verfahren nicht formell rügen könne. Es hätte ihr denn auch offengestanden,

eine entsprechende Beschwerde zu erheben, solange der Entscheid des

Regierungsrats noch ausstand. Im Rahmen des Rekursverfahrens wurde die

schleppende Abwicklung jedoch einzig moniert. Nunmehr besteht jedenfalls im

hier zu entscheidenden Fall kein aktuelles Rechtsschutzinteresse mehr an einer

Rechtsverzögerungsbeschwerde (vgl. Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl,

Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A.,

Zürich 1999, Vorbem. zu §§ 19–28, Rz. 51). Im Übrigen stellt die

Beschwerdeführerin keinen Antrag auf Feststellung eines rechtsverzögernden

Verhaltens durch die Vorinstanz (vgl. BGr, 25. Mai 2012,1C_439/2011,

E. 2.1).

3.

3.1

Gemäss

§ 346 Abs. 1 PBG können bis zum Erlass oder während der Revision von

Gesamtricht- oder Nutzungsplänen für genau bezeichnete Gebiete Planungszonen

festgesetzt werden, innerhalb deren keine baulichen Veränderungen oder

sonstigen Vorkehren getroffen werden dürfen, die der im Gang befindlichen Planung

widersprechen. Planungszonen dürfen für längstens drei Jahre festgesetzt und,

soweit nötig, um zwei Jahre verlängert werden (Abs. 3). Dabei ist

begründeten Festsetzungsbegehren untergeordneter Planungsträger zu entsprechen

(Abs. 2 Satz 2). In seinen Rechtswirkungen entspricht damit die kantonalrechtliche

Planungszone gemäss § 346 PBG der im Bundesrecht vorgesehenen Planungszone

nach Art. 27 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979

(RPG), wonach innerhalb der Planungszone nichts unternommen werden darf, was

die Nutzungsplanung erschweren könnte (VB.2006.00082, 22. März 2007,

E. 5.1; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 100 und 563).

3.2

Der Erlass

einer Planungszone führt zu öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen.

Aufgrund dessen muss eine solche Zone auf gesetzlicher Grundlage beruhen, im öffentlichen

Interesse liegen und verhältnismässig sein (Art. 26 Abs. 1 in

Verbindung mit Art. 36 BV). Wegen der erwähnten negativen Vorwirkung wird

insbesondere verlangt, dass sie zeitlich mässig und durch triftige Gründe

gerechtfertigt ist. Ausserdem darf sie zu keinen stossenden

Rechtsungleichheiten und zu keinem Eingriff in wohlerworbene Rechte führen

(BGr, 21. Mai 2010,1C_472/2009, E. 3.4; Ulrich Häfelin/Georg

Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. A., Zürich 2010,

Rz. 351 mit Hinweisen).

3.3

Die

Planungszone dient der (einstweiligen) Sicherung der geplanten Nutzungsänderung,

insbesondere der Bewahrung der Planungs- und Entscheidungsfreiheit der

Behörden, die nicht durch Vorhaben, die den Planungsabsichten widersprechen,

beeinträchtigt werden soll. Es muss ausgeschlossen werden, was immer die

Planungsabsicht behindern könnte (Alexander Ruch, in: Heinz Aemisegger/Alfred

Kuttler/Pierre Moor/Alexander Ruch/Pierre Tschannen [Hrsg.], Kommentar zum

Bundesgesetz über die Raumplanung, Zürich etc. 2010, Art. 27 Rz. 21,

mit Hinweisen). Voraussetzung der Anordnung der Planungszonen ist die Absicht

der Behörden, eine bestehende planerische Ordnung abzuändern. In dieser

begründeten Planungsabsicht besteht das öffentliche Interesse an der besagten

Massnahme (vgl. BGE 113 Ia 362 E. 2.a; Ruch, Art. 27

Rz. 25 ff.). Die Planungszone muss ferner in einem Planungsbedürfnis

begründet sein. Schliesslich darf die Planungszone nicht weitergehen, als es

ihr Zweck erfordert. Insbesondere darf sie nicht die Wirkung eines strengen

Bauverbots haben, sondern es müssen Veränderungen möglich sein, welche die

künftige Nutzungsplanung nicht erschweren. Denn es gilt nur die Vereitelung der

beabsichtigten Planung zu verhindern (vgl. BGE 113 Ia 362 E. 2.a/cc

und 2c; VB.2006.00082, 22. März 2007, E. 5.2; Ruch, Art. 27

Rz. 30 und 32).

4.

4.1

Zunächst

ist klarzustellen, dass sich die gesetzliche Grundlage, worauf sich die angefochtene

Festsetzung der Planungszone stützt, aus § 346 PBG und Art. 27 RPG ergibt

(Ruch, Art. 27 Rz. 24; Bernhard Waldmann/Peter Hänni, Handkommentar

RPG, Bern, 2006, Art. 27 Rz. 13). Indem die Beschwerdeführerin

vorbringt, dass zum Zeitpunkt der Festsetzung der streitbetroffenen

Planungszone kein Beschluss, welcher auf die Änderung der kommunalen Richt-

oder Nutzungsplanung gerichtet sei, vorgelegen habe und auch heute nicht

vorliege, macht sie die fehlende Bestimmtheit der Planungsabsicht des Mitbeteiligten

geltend. Dies ist nachfolgend im Rahmen der Frage zu prüfen, ob ein öffentliches

Interesse an der Anordnung der besagten Planungszone gegeben ist.

4.2

An die

Konkretheit der Planungsabsicht ist kein strenger Massstab anzulegen; eine

"einigermassen konkretisierte Absicht" genügt. Ziel ist es, die

Entscheidungsfreiheit der Planungsorgane zu sichern. Dementsprechend dürfen die

Anforderungen an den Erlass einer Planungszone nicht allzu hoch angesetzt

werden. In der Regel wird eine Beschlussfassung des Gemeinwesens gefordert, aus

der eine klar umrissene Willenserklärung auf Planänderung hervorgeht. Jedoch

ist kein formell-rechtlicher Beschluss dafür notwendig (vgl. BGE 113 Ia

362.

E. 2.a/bb; VB.2006.00082, 22. März 2007, E. 5.2; Ruch,

Art. 27 Rz. 25 ff.). Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung

ist eine Planungszone im Hinblick auf die dahinterstehende Planungsabsicht nur

aufzuheben, wenn diese offensichtlich rechtswidrig oder sinnlos ist (BGr, ZBl

1983, S. 542, 546 E. II.a).

4.3

Unter

Hinweis auf die beschränkte Kognition des Verwaltungsgerichts (§ 50 in Verbindung

mit § 20 Abs. 1 Abs. a und b VRG) ist die vorliegend infrage

stehende Planungsabsicht, die sich – wie nachfolgend aufzuzeigen ist – aus dem

Entscheid des Mitbeteiligten vom 26. Juli 2010 ergibt und im Lauf der Zeit

konkretisiert wurde, nicht zu beanstanden. Der Mitbeteiligte informierte die

Bevölkerung bereits im Jahr 2008 über eine mögliche Revision des kommunalen

Richtplans Verkehr, falls die Umfahrung der Gemeinde mittelfristig mit einer

verkürzten Variante im Gebiet G sichergestellt werden sollte. Hingegen wurde im

betroffenen Gebiet zunächst von einer nach der gültigen Bau- und Zonenordnung

möglichen Überbauungsstruktur ausgegangen. Dem Beschluss des Mitbeteiligten vom

26.

Juli 2010 bezüglich des Gesuchs um Festsetzung der Planungszone im

Gebiet G ist sodann zu entnehmen, dass im Zusammenhang mit der Siedlungs- und

Ortsentwicklung im Rahmen der Legislaturziele beabsichtigt werde, die

vorhandenen Bauzonen zu überprüfen, wo nötig zu optimieren und schliesslich die

Bau- und Zonenordnung zu revidieren. Mit der festzusetzenden Planungszone im

Gebiet G solle sodann verhindert werden, dass durch die Anfrage eines

Grundeigentümers ein Quartierplan ausgelöst werde, welcher um die bestehenden

Verkehrsbaulinien ausgearbeitet werden müsse. Das heutige Projekt der F-Strasse

innerhalb der festgesetzten Baulinien sei auch aus Sicht des Amts für Verkehr

überdimensioniert, mit einer starken Zerschneidung der Bauparzelle und mit

einem hohen Flächenanteil für den Strassenverkehr behaftet. Durch eine Planung

aufgrund der heutigen Tatsachen werde eine nachhaltige Entwicklung eines der

wichtigsten Baulandpotenziale auf dem Gemeindegebiet verunmöglicht. Mit der Festsetzung

einer Planungszone könne der zeitliche Spielraum für die weitere Planung einer

Verbindungsstrasse sichergestellt werden. Entsprechendes wiederholte die

Baubehörde der Gemeinde C in ihrem Gesuch um Festsetzung einer Planungszone im

Gebiet G vom 29. Juli 2010. Zwar fand schliesslich nur eine vage

Formulierung, wonach "der Verlauf der projektierten F-Strasse zu

überdenken" sei, Eingang in die angefochtene Verfügung der Beschwerdegegnerin

vom 20. August 2010 betreffend Festsetzung einer Planungszone im Gebiet G.

Aufgrund der Projektumschreibung im besagten Entscheid mit Hinweis auf die

Info-Ausstellung im Jahr 2008 sowie der Wiedergabe des Gesetzestexts von

§ 346 Abs. 1 PBG bzw. angesichts von Sinn und Zweck der Festsetzung

von Planungszonen musste aber gleichwohl davon ausgegangen werden, dass im

Zusammenhang mit der beschriebenen Neuprojektierung im Gebiet G eine Planänderung

anstehen würde. Unter diesen Umständen und insbesondere unter Hinweis auf den

Beschluss des Mitbeteiligten vom 26. Juli 2010 kann bezüglich der

streitbetroffenen Planungszone jedenfalls nicht von der "Einsetzung eines

Sicherungsinstruments auf Vorrat ohne jede Vorstellung vom Planungsinhalt"

ausgegangen werden (vgl. Ruch, Art. 27 Rz. 27). Da an die Konkretheit

der Planungsabsicht überdies kein strenger Massstab anzulegen ist und die

Anforderungen an den Erlass einer Planungszone nicht allzu hoch angesetzt

werden dürfen (vorn E. 4.2), ist ausserdem nicht zu beanstanden, dass die

Planungsbehörden das anvisierte Projekt zunächst nur rudimentär umschrieben.

Dem Mitbeteiligten musste es schliesslich möglich sein, aufgrund neuer

Erkenntnisse und Einsichten seine Vorstellungen über die neue bauliche Ordnung,

insbesondere mittels Änderung bzw. Konkretisierung der Nutzungsplanung, zu

präzisieren (vgl. BGr, ZBl 1983, S. 542, 546 E. II.a; Ruch,

Art. 27 Rz. 20). Schliesslich ist darauf hinzuweisen, dass die auf

der benachbarten K-Strasse für notwendig befundene Lösung bezüglich der

Bahnübergänge bereits mit der angestrebten Ortsentwicklung C aufgegriffen wurde

und davon nicht erstmals in der Stellungnahme des Mitbeteiligten vom

8.

November 2010 die Rede war.

5.

5.1

Nach

Ansicht der Beschwerdeführerin lege der vorinstanzliche Entscheid nicht dar,

dass die Ortsplanung in der Gemeinde C die Festsetzung der streitigen

Planungszone für das Gebiet G rechtfertige bzw. dafür das geforderte

öffentliche Interesse begründe.

5.2

Die

Planungszone muss auf einem öffentlichen Interesse an der Änderung des bestehenden

Planungszustands beruhen, welches das private Interesse an der Beibehaltung der

geltenden Ordnung überwiegt. Als Instrument zur Vorbereitung einer

beabsichtigten Nutzungsplanänderung muss sie örtlich und inhaltlich darauf

abgestimmt sein. Notwendig ist somit ein Planungsbedürfnis (BGE 113 Ia 362

E. 2.a/cc; Ruch, Art. 27 Rz. 25).

5.3

angefochtenen erstinstanzlichen Entscheid ist davon die Rede, dass das Gebiet G

grosse Bedeutung für die qualitative Entwicklung des Zentrums von C habe,

insbesondere hinsichtlich der haushälterischen Nutzung des Bodens. In

konkreterer Weise geht aus dem Beschluss des Mitbeteiligten vom 26. Juli

2010.

hervor, dass die streitbetroffene Planungszone im Zusammenhang mit der

Siedlungs- und Ortsentwicklung der Gemeinde C steht. Bezweckt wird eine

Planung, die eine nachhaltige Entwicklung eines der wichtigsten Baulandpotenziale

auf dem Gemeindegebiet ermögliche. Im Zusammenhang mit der Neukonzipierung des

Verlaufs der F-Strasse wird somit auch eine Entwicklung des Ortszentrums

angestrebt, die Planänderungen bedingt. Anlässlich der Info-Ausstellung wurden

diesbezügliche Lösungsansätze denn auch vorgestellt. Eine solche

Ortsentwicklung stellt ein gewichtiges öffentliches Interesse dar, das

Bauvorhaben einzelner Grundeigentümer – wie dasjenige der Beschwerdeführerin –

zurücktreten lässt und eine vorübergehende öffentlich-rechtliche

Eigentumsbeschränkung mittels Festsetzung einer zeitlich limitierten Planungszone

rechtfertigt. Folglich ist vorliegend ein Planungsbedürfnis ersichtlich.

6.

6.1

Die

Beschwerdeführerin rügt die Verletzung der Verhältnismässigkeit, indem sie geltend

macht, dass das Ziel der Planungszone nicht hinreichend konkretisiert sei,

weshalb es an einem Massstab fehle, nach welchem sich die Beurteilung des

Widerspruchs zur künftigen Planung zu richten hätte. Die Unbestimmtheit des

Zwecks der Planungszone verhindere generell eine Überbauung. Entgegen diesem

Vorbringen liegt ein genügend formuliertes Ziel der infrage stehenden

Planungszone vor: Dieses ergibt sich aus der dargelegten Planungsabsicht des

Mitbeteiligten, den Verlauf der F-Strasse neu zu konzipieren und dabei auch die

Gestaltung des Ortszentrum zu überarbeiten (vgl. E. 4.3). Unter

Berücksichtigung der Natur der Planungszone als vorsorgliche Massnahme, welche

die Planungsfreiheit der Behörde für künftige Planungen sichern soll, und unter

Hinweis auf den anzulegenden Massstab hinsichtlich der Konkretheit der

Planungsabsicht genügen die Angaben des Mitbeteiligten. Eine konkrete

Darlegung, welche richt- oder nutzungsplanerischen Festlegungen sich aus der

Neuplanung der Erschliessung für das Gebiet G ergeben könnten, wie es die

Beschwerdeführerin verlangt, ist in diesem Stadium des Planungsprozesses nicht

zu verlangen. Mit der Beschwerdegegnerin ist somit festzuhalten, dass aufgrund

des hinreichend konkret definierten Ziels, das mit der streitbetroffenen

Planungszone angestrebt wird, die Prüfung der Verhältnismässigkeit dieser

Anordnung möglich ist.

6.2

Wie jede

öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung muss die Festsetzung einer

Planungszone zur Verwirklichung des im öffentlichen Interesse liegenden Ziels

geeignet und notwendig sein. Im Übrigen muss der angestrebte Zweck in einem

vernünftigen Verhältnis zu den Belastungen stehen, die dem Privaten dabei

auferlegt werden (vgl. BGE 130 II 425 E. 5.2.; 126 I 112 E. 5b;

VB.2006.00082, 22. März 2007, E. 5.2; Häfelin/Müller/Uhlmann,

Rz. 581; Ruch, Art. 27 Rz. 30 f.).

6.3

Die

streitbetroffene Planungszone erweist sich als geeignet und erforderlich. Im Vergleich

dazu stellen Quartierpläne – entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin –

nicht das geeignete Instrument dar, um die beabsichtigten Projekte des

Mitbeteiligten, insbesondere in Bezug auf die angestrebte Ortsentwicklung, zu

planen. Mit der Vorinstanz ist festzuhalten, dass das Grundstück der

Beschwerdeführerin bzw. der unüberbaute Teil nicht am Rand der Planungszone

liegt, sondern in der zweiten oder dritten Bautiefe. Es wird von

zwischenliegenden Grundstücken und der H-Strasse von der westlichen

Perimetergrenze getrennt. Darüber hinaus ist es von der zu ändernden Verkehrsbaulinie

tangiert. Unter diesen Umständen wurde das besagte Grundstück, das zweifelsohne

von der Neukonzipierung der F-Strasse und der planerischen Entwicklung des

Ortszentrums betroffen ist, zu Recht in die festgelegte Planungszone

einbezogen. Aus den gleichen Gründen rechtfertigt sich der Einbezug der

H-Strasse und angrenzender Grundstücke in die Planungszone. Deren räumliche

Ausdehnung ist somit nicht zu beanstanden. Da sich eine gesamthafte Betrachtung

des Planungsgebiets aufdrängt, um die Planungsfreiheit der Baubehörden zu

gewährleisten, ist es ohnehin im für die vorliegende Prüfung infrage stehenden

Stadium des Planungsprozesses ausgeschlossen, einzelne Parzellen, insbesondere

das Grundstück der Beschwerdeführerin angesichts seiner Lage, unter Hinweis auf

die Vermeidung von Härten aus der Planungszone zu entlassen (vgl. BGE 113 Ia

362.

E. 2.c). Ebenso wenig kann gefordert werden, dass das mit der

Planungszone ausgeschiedene Gebiet mit demjenigen der endgültigen Nutzungsordnung

übereinstimmt (Ruch, Art. 27 Rz. 31). In sachlicher Hinsicht rechtfertigt

sich die Festsetzung der streitbetroffenen Planungszone, um eine Präjudizierung

der Planung in diesem Gebiet durch den vorgängigen Erlass eines Quartierplans

zu verhindern (vgl. Ruch, Art. 27 Rz. 30). Eine solche Präjudizierung

beabsichtigte die Beschwerdeführerin offenbar denn auch.

6.4

Die

Beschwerdeführerin rügt ausserdem, dass ihr Grundstück während der Gültigkeit der

Planungszone nicht überbaut werden könne. Selbst wenn die von ihr geplante

Nutzung dem Ziel der Planungszone nicht entsprechen sollte, ist mit der

angeordneten Planungszone noch nichts entschieden: Die Beeinträchtigung des

Grundeigentümers besteht in diesem Fall im Abwarten und in der Ungewissheit

über die zukünftigen Nutzungsmöglichkeiten, wie die Vorinstanz zutreffend

festhielt. Die damit verbundene Eigentumsbeschränkung ist aufgrund ihrer

Befristung auf drei Jahre nicht als schwerwiegend zu betrachten (vgl. BGE 120

Ia 215 E. 6c). Sie ist im vorliegenden Fall für die Beschwerdeführerin

zumutbar. Im Übrigen trifft es nicht zu, dass mit Festsetzung der

streitbetroffenen Planungszone bzw. mit einer möglichen Planänderung eine

Überbauung des Grundstücks Kat.-Nr. 01 nicht mehr infrage komme: Der

Mitbeteiligte ging offenbar selbst davon aus, dass das besagte Grundstück

überbaut werden sollte.

6.5

Angesichts

des vorliegend begründeten gewichtigen öffentlichen Interesses an der geplanten

Ortsentwicklung, insbesondere aufgrund der Neukonzipierung des Verlaufs der

F-Strasse und des Gebiets G, erscheint es für die Beschwerdeführerin zumutbar,

vor Weiterführung ihrer Bauvorhaben das Auslaufen der zeitlich befristeten

Planungszone abzuwarten, falls es für sie nicht möglich wäre, während der Dauer

der Anordnung ein den Planungszielen entsprechendes Projekt einzureichen. Die

mit der Festsetzung der Planungszone verbundene Eigentumsbeschränkung erweist

sich demnach als verhältnismässig.

7.

Bezüglich der strittigen Planbeständigkeit kann nach Massgabe

von § 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG auf die

zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz verwiesen werden, wonach Auslöser für

die geplante punktuelle Überarbeitung der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde C

Veränderungen im Ortszentrum gewesen seien, die sich erst nach der im Jahr 2003

erfolgten Revision des Zonenplans ergeben hätten. Die dabei angestrebte Ortsentwicklung,

die aufgrund der im vorinstanzlichen Entscheid erwähnten Projekte nötig wurde

und – entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin – nicht nur den Bau der

kurzen Spange beinhaltet, ist dabei höher zu gewichten als das Interesse eines

einzelnen Grundeigentümers an der Beibehaltung der bestehenden Bauordnung (vgl.

BGE 114 Ia 33 E. 6). Damit steht eine erhebliche Änderung der Verhältnisse

fest, womit eine Anpassung der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde C nach

Massgabe von Art. 21 Abs. 2 RPG als zulässig erscheint.

8.

8.1

Die

Beschwerdeführerin ist der Meinung, dass die Behörden mit ihrem Verhalten bei

ihr einen eigentlichen Vertrauenstatbestand geschaffen hätten.

8.2

Behörden

müssen sich gemäss Art. 5 Abs. 3 BV nach Treu und Glauben verhalten.

Entsprechend statuiert Art. 9 BV einen Anspruch auf Schutz des

berechtigten Vertrauens in behördliche Zusicherungen oder sonstiges, bestimmte

Erwartungen begründendes Verhalten der Behörden, soweit die in Lehre und

Rechtsprechung entwickelten Voraussetzungen für die Annahme schützenswerten

Vertrauens erfüllt sind. Der Vertrauensschutz setzt dabei voraus, dass die

Auskunft aufgrund einer vollständigen Darstellung des Sachverhalts für einen

konkreten Einzelfall vorbehaltlos erteilt wurde, gestützt auf berechtigtes

Vertrauen nicht mehr rückgängig zu machende nachteilige Dispositionen getroffen

wurden und dass nicht überwiegende öffentliche Interessen entgegenstehen.

Dieses verfassungsmässige Recht ist nur zu bejahen, wenn die Behörde im Rahmen

ihrer Kompetenz gehandelt hat und der Betroffene sich nicht unverzüglich

Kenntnis über die Unrichtigkeit der Auskunft verschaffen konnte (vgl. BGE 131

II 627 E. 6.1, 118 Ia 245 E. 4b, 117 Ia 285 E. 2b, 115 Ia 12

E. 4a, je mit Hinweisen; Häfelin/Müller/Uhlmann, Rz. 668 ff.).

8.3

Bei

provisorischen, Sicherungszwecke verfolgenden Planungsmassnahmen, wie der

Festsetzung von Planungszonen, wird von einem Mitwirkungsverfahren im Sinn von

Art. 4 RPG und § 7 PBG mit vorgängiger Anhörung Betroffener

abgesehen. Es handelt sich um vorsorgliche Massnahmen mit beschränkter Dauer,

deren Zweck nur damit erreicht werden kann, wenn sie unmittelbar wirksam werden

(BGr, ZBl 1983, S. 542, 544 E. I.a; Muggli Rudolf, in: Heinz

Aemisegger/Alfred Kuttler/Pierre Moor/Alexander Ruch/Pierre Tschannen [Hrsg.],

Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung, Zürich etc. 2010, Art. 4

Rz. 19; Ruch, Art. 27 Rz. 42). Der Mitbeteiligte war somit nicht

verpflichtet, die Beschwerdeführerin über die streitbetroffene Planungszone vor

deren Festsetzung zu informieren und diese in das betreffende Verfahren zu

involvieren.

8.4

Es trifft

des Weiteren nicht zu, dass mit dem Entscheid vom 25. Mai 2010 bzw. der

Mitteilung vom 31. Mai 2010 zuhanden des Verbandes J schutzwürdiges

Vertrauen auf Erschliessung des Grundstücks Kat.-Nr. 01 über die H-Strasse

geschaffen wurde, da nicht davon auszugehen ist, die Baukommission hätte mit

ihrer Stellungnahme der erwähnten Erschliessung zugestimmt. Vielmehr zeigte sie

dem Verband J – und nicht der Beschwerdeführerin, die nicht Adressatin

dieser Stellungnahme war und offenbar bis zum Rekursverfahren auch keine

Kenntnis davon hatte – die Machbarkeit einer Erschliessung des besagten

Grundstücks ab H-Strasse auf bzw. präsentierte einen Lösungsansatz mit Vorbehalten,

auf welche Weise neue Wohneinheiten auf dem besagten Grundstück erschlossen werden

könnten und welche Abklärungen diesbezüglich noch zu tätigen wären. Überdies stellte

die Baukommission die Überbaubarkeit des besagten Grundstücks zum damaligen

Zeitpunkt grundsätzlich infrage. Allerdings wurde dies nicht mit der möglichen

Planänderung basierend auf der Neukonzipierung der F-Strasse und des Gebiets G

begründet, sondern mit den unter Umständen zuerst zu erfolgenden

Grenzbereinigungen. Jedenfalls kann sich die Beschwerdeführerin nicht darauf

berufen, dass damals ein mögliches Bauvorhaben mit der vorgezeichneten Erschliessung

hätte verwirklicht werden können. Es liegt somit weder eine vorbehaltslose

Auskunft der Baubehörde noch eine Zusicherung vor. Die Stellungnahme des

Mitbeteiligten, die noch vor dem erstinstanzlichen Entscheid der Beschwerdegegnerin

erging, ist des Weiteren nicht dazu geeignet, künftige Anordnungen öffentlich-rechtlicher

Eigentumsbeschränkungen wie die Festsetzung von Planungszonen zu verhindern.

Gemäss Kaufvertrag vom 16. Juli 2010 hätte es der Käuferin oblegen, sich

bei den zuständigen Amtsstellen darüber zu informieren. Da schliesslich selbst

eine rechtskräftige Baubewilligung wegen Widerspruchs mit dem objektiven Recht

noch widerrufen werden könnte (Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 364; Christian

Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich 1990, S. 219 ff.), hat

dies umso mehr für eine behördliche Auskunft in einem frühen Stadium der

Planung zu gelten.

8.5

Gemäss

Kaufvertrag vom 16. Juli 2010 erklärten die Verkäufer des Grundstücks

Kat.-Nr. 01, dass nur der bereits überbaute Teil des Kaufobjekts von der

I-Strasse her erschlossen sei. Die restlichen 3'206 Quadratmeter des

Kaufobjekts seien nicht erschlossen. Diese Erschliessung sei Sache der

Käuferin. Die daraus entstehenden Kosten sowie die Anschluss- und

Einkaufsgebühren der Gemeinde würden zulasten der Käuferin gehen. Demnach stand

die konkrete Erschliessung für weitere Bauvorhaben im Zeitpunkt des Erwerbs des

besagten Grundstücks noch gar nicht fest, zumal die Beschwerdeführerin

einräumte, bisher vom Beschluss der Baukommission vom 25. Mai 2010 keine

Kenntnis gehabt zu haben. Es ist folglich nicht ersichtlich, dass die

Erschliessung über die H-Strasse wesentlicher Bestandteil gewesen war, ohne

diesen sie den Vertrag vom 16. Juli 2010 nicht abgeschlossen hätte. Unter

diesen Umständen ist nicht erwiesen, dass sie gestützt auf berechtigtes

Vertrauen nicht mehr rückgängig zu machende nachteilige Dispositionen getroffen

hat.

8.6

Demnach

ist mit der Vorinstanz festzuhalten, dass es in den Akten keine Hinweise darauf

gibt, die Baukommission hätte mit ihrem Verhalten einen Vertrauenstatbestand

oder eine Vertrauensgrundlage geschaffen, auf den sich die Beschwerdeführerin

gestützt auf Art. 9 BV nunmehr berufen könnte.

9.

Zusammenfassend erweist sich die umstrittene Festsetzung

der Planungszone als rechtmässig. Die damit verbundene öffentlich-rechtliche

Beschränkung des Grundeigentums der Beschwerdeführerin ist mit Art. 36 BV

vereinbar. Die Beschwerde ist demnach abzuweisen.

10.

10.1

Bei

diesem Ausgang sind die Kosten des Verfahrens der Beschwerdeführerin aufzuerlegen

(§ 65a Abs. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG).

Angesichts ihres Unterliegens ist ihr keine Parteientschädigung zuzusprechen

(§ 17 Abs. 2 VRG).

10.2

Der

Mitbeteiligte verlangt die Zusprechung einer Parteientschädigung. Gemeinwesen

haben in der Regel keinen Anspruch auf Parteientschädigung; vor allem grössere

und leistungsfähigere haben sich so zu organisieren, dass sie

Verwaltungsstreitigkeiten selbst durchfechten können (Kölz/Bosshart/Röhl,

§ 17 Rz. 19, auch zum Folgenden). Denn die Erhebung und Beantwortung

von Rechtsmitteln gehört zu den angestammten amtlichen Aufgaben. Die Kontroversen

beschlagen zudem meist ein Rechtsgebiet, bei dem die Gemeinwesen gegenüber den

beteiligten Privaten einen Wissensvorsprung aufweisen. Schliesslich übersteigt

der in einem Rechtsmittelverfahren gebotene Behördenaufwand vielfach jenen

nicht wesentlich, der im vorangehenden nichtstreitigen Verfahren ohnehin

erbracht werden musste. Umgekehrt verhält es sich aber, wenn es

ausserordentlicher Bemühungen bedarf (vgl. etwa VGr, 26. Oktober 2006,

VB.2006.00292, E. 4). Dies ist im vorliegenden Verfahren der Fall, zumal

sich komplexe rechtliche Fragen stellten. Zudem ist das Anliegen des

Mitbeteiligten nachvollziehbar, den Vorbringen der anwaltlich vertretenen

Gegenpartei nach Massgabe der Waffengleichheit mit dem Beizug eines Rechtsvertreters

zu begegnen. Es rechtfertigt sich daher, die Beschwerdeführerin zu

verpflichten, dem Mitbeteiligten eine Prozessentschädigung in Höhe von

Fr. 2'500.- (inklusive Mehrwertsteuer) zu bezahlen.

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die Gerichtsgebühr

wird festgesetzt auf

Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 310.-- Zustellkosten,

Fr. 5'310.-- Total der Kosten.

3.

Die Gerichtskosten werden der

Beschwerdeführerin auferlegt.

4.

Die Beschwerdeführerin wird

verpflichtet, dem Mitbeteiligten eine Parteientschädigung von Fr. 2'500.-

(Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach

Eintritt der Rechtskraft des vorliegenden Entscheids.

5.

Gegen

diesesUrteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert

30.

Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,

1000.

Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an…