VB.2012.00594

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2012.00594

16. Januar 2013Deutsch20 min

(URT.2013.14939)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Mit Beschluss vom 14. September 2010 entliess der

Stadtrat Uster das Wohn- und Geschäftshaus Assek.-Nr. 01 auf dem

Grundstück Kat.-Nr. 02 an der F-Strasse 03 in Uster aus dem kommunalen

Inventar der schützenswerten Bauten und bewilligte der C AG den Abbruch

des Gebäudes sowie die Errichtung eines neuen Wohn- und Geschäftshauses.

Gleichzeitig wurde für das Neubauvorhaben die Bewilligung der Baudirektion

Kanton Zürich vom 26. Juli 2010 in Bezug auf den überkommunalen

Ortsbildschutz eröffnet.

Erwägungen

II.

Die von der Zürcherischen Vereinigung für Heimatschutz

(ZVH) hiergegen erhobenen Rekurse wies das Baurekursgericht mit Entscheid vom

13.

April 2011 ab, soweit es auf sie eintrat.

III.

Mit Beschwerde vom 30. Mai 2011 gelangte die ZVH ans

Verwaltungsgericht und beantragte, den Beschluss vom 14. September 2010

aufzuheben und festzustellen, dass es sich beim Gebäude Assek.-Nr. 01 um

ein Schutzobjekt handle; demgemäss sei die Sache zur Festsetzung der erforderlichen

Schutzmassnahmen an den Stadtrat Uster zurückzuweisen. Eventuell sei die Sache

in Aufhebung von Disp.-Ziff. III des Rekursentscheids zur materiellen Behandlung

des Rekurses gegen die Baubewilligung vom 14. September 2010 und gegen die

ortsbildschutzrechtliche Bewilligung vom 26. Juli 2010 an die Vorinstanz zurückzuweisen;

alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft.

Mit Entscheid vom 25. Oktober 2011 hiess das Verwaltungsgericht die Beschwerde

teilweise gut und wies die Sache zur ergänzenden Untersuchung und neuen Entscheidung

bezüglich der Inventarentlassung an das Baurekursgericht zurück.

IV.

Mit Entscheid vom 15. August 2012 wies

das Baurekursgericht den Rekurs im zweiten Rechtsgang ab, nachdem es einen

Abteilungsaugenschein durchgeführt und das von ihm bei der

Denkmalpflegekommission des Kantons Zürich eingeholte Obergutachten sich für

eine Inventarentlassung ausgesprochen hatte.

Am 14. September 2012 wandte sich die

ZVH mit einer neuerlichen Beschwerde gegen den Rekursentscheid vom

13.

April 2011 ans Verwaltungsgericht und beantragte dessen Aufhebung,

soweit damit auf den Rekurs gegen die Baubewilligung des Stadtrats Uster vom

14.

September 2010 und die ortsbildschutzrechtliche Bewilligung der Baudirektion

vom 26. Juli 2010 nicht eingetreten worden sei. Die Sache sei demgemäss

zur materiellen Behandlung an die Vorinstanz zurückzuweisen, unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft.

In seiner Vernehmlassung vom 2. Oktober

2012.

schloss das Baurekursgericht auf Abweisung der Beschwerde. Mit

Beschwerdeantwort vom 18. Oktober 2012 beantragte die C AG, auf die

Beschwerde nicht einzutreten bzw. dieselbe abzuweisen, falls auf sie eingetreten

werde; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerin.

Der Stadtrat Uster stellte am 19. Oktober 2012 im Wesentlichen dieselben

Anträge. Mit Schreiben vom 2. November 2012 beantragte die Baudirektion

die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werde.

In ihren Stellungnahmen vom

20.

November bzw. 5. Dezember 2012 hielten die ZVH und die C AG

an ihren jeweiligen Anträgen fest.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Baurekursgericht nahm die Rekurse der Beschwerdeführerin nur hinsichtlich der

Inventarentlassung des streitbetroffenen Gebäudekomplexes an die Hand und wies

sie mit Entscheid vom 13. April 2011 ab. Soweit die Rekurse die

baurechtliche bzw. die ortsbildschutzrechtliche Bewilligung für den geplanten

Ersatzneubau zum Gegenstand hatten, trat die Vorinstanz auf sie wegen

Verwirkung des Rekursrechts nach § 316 Abs. 1 des Planungs- und

Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) nicht ein.

Infolge ungenügender Sachverhaltsabklärung durch die

Vorinstanz und einer Kognitionsunterschreitung wies das Verwaltungsgericht die

Streitsache mit Entscheid vom 25. Oktober 2011 in teilweiser Gutheissung

des beschwerdeführerischen Hauptantrags zur ergänzenden Untersuchung und neuen

Entscheidung bezüglich der Inventarentlassung des bestehenden Gebäudes an das

Baurekursgericht zurück. Auf den Eventualantrag der Beschwerdeführerin, wonach

die Vorinstanz auf den Rekurs gegen die Bewilligung des Ersatzneubaus hätte

eintreten müssen, ging das Verwaltungsgericht nicht ein, da die Realisierbarkeit

des Bauvorhabens und die materielle Begründetheit des Hauptantrags im Beschwerdeverfahren

nicht abschliessend geklärt werden konnten. Der Beschwerdeentscheid hält hierzu

in E. 5 ausdrücklich fest, dass der Beschwerdeführerin bei Bestätigung der

Inventarentlassung durch das Baurekursgericht auch insoweit der Beschwerdeweg

ans Verwaltungsgericht offenstehen werde.

Mit Entscheid vom 15. August 2012 sprach sich das

Baurekursgericht im zweiten Rechtsgang nach einer ergänzenden

Sachverhaltsermittlung erneut für die Inventarentlassung des streitbetroffenen

Gebäudekomplexes aus und wies den betreffenden Rekurs ab.

1.2

Die

Beschwerdeführerin verzichtet vorliegend auf eine Anfechtung des Rekursentscheids

vom 15. August 2012 und damit auf die erneute gerichtliche Überprüfung der

Inventarentlassung. Ihre Beschwerde vom 14. September 2012 richtet sich

ausschliesslich gegen das Nichteintreten der Vorinstanz auf den Rekurs

betreffend die baurechtliche Bewilligung des Ersatzneubaus.

Auf Fragen, die im ersten Rechtsgang vom

Verwaltungsgericht rechtskräftig entschieden bzw. nicht aufgegriffen wurden, ist im zweiten Rechtsgang grundsätzlich nicht mehr einzutreten

(RB 1998 Nr. 22, Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz

des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 52 N. 6). Hat

das Gericht jedoch im ersten Rechtsgang wegen Rückweisung der Angelegenheit im

Hauptpunkt auf die Prüfung eines Eventualantrags ausdrücklich verzichtet, so

ist darüber notwendigerweise im zweiten Rechtsgang zu befinden. Die

Beschwerdeführerin ist damit grundsätzlich zur (erneuten) Erhebung der

betreffenden Rüge legitimiert. Entgegen ihrer Annahme ist sie dagegen nicht

befugt, ihre Rechtsbegehren in der zweiten Beschwerde an das Verwaltungsgericht

neu zu formulieren bzw. weiter gehend zu begründen; eine solche Möglichkeit

liefe auf eine unzulässige Klageänderung des im ersten Rechtsgang festgelegten

Streitgegenstands hinaus (vgl. Kölz/Bosshart/Röhl, § 52 N. 3).

1.3

Demzufolge

sind die Beschwerdeschrift vom 14. September 2012 und die beschwerdeführerische

Replik vom 20. November 2012 für das vorliegende Verfahren nur insoweit an

die Hand zu nehmen, als die darin formulierten Anträge der ursprünglichen

Beschwerde vom 30. Mai 2011 entsprechen. In Letzterer beantragte die

Beschwerdeführerin eventualiter, Disp.-Ziff. III des angefochtenen Rekursentscheids

aufzuheben und die Sache zur materiellen Behandlung des Rekurses gegen die

Baubewilligung des Stadtrats Uster vom 14. September 2010 und die ortsbildschutzrechtliche

Bewilligung der Baudirektion Kanton Zürich vom 26. Juli 2011 an die

Vorinstanz zurückzuweisen. In Disp.-Ziff. III des Rekursentscheids vom

13.

April 2011 trat das Baurekursgericht auf den Rekurs R3.2010.00152

nicht ein. Dieses Verfahren hatte indessen einzig die ortsbildschutzrechtliche

Bewilligung der Baudirektion zum Gegenstand, während der Rekurs R3.2010.00151

die Baubewilligung vom 14. September 2010 betraf. Eine Aufhebung von

Disp.-Ziff. II, in welcher die Vorinstanz auf den Rekurs R3.2010.00151 nur

hinsichtlich der Inventarentlassung eingetreten war, beantragte die

Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerde vom 30. Mai 2011 nicht explizit.

Allerdings geht aus der Formulierung ihres ursprünglichen Rechtsbehrens und der

Begründung eindeutig hervor, dass die Beschwerdeführerin den Rekursentscheid

auch insoweit anfechten will, als damit auf die Baubewilligung des Stadtrats

Uster vom 14. September 2010 für das geplante Neubauvorhaben nicht

eingetreten wird (vgl. Kölz/Bosshart/Röhl, § 54 N. 3). Entgegen den

Einwänden seitens der Beschwerdegegnerschaft hat das von der Beschwerdeführerin

begangene Versehen nicht zur Folge, dass auf die Beschwerde nicht einzutreten

wäre; eine solche Rechtsfolge erwiese sich als überspitzt formalistisch.

1.4

Ebenfalls

unbegründet ist das Vorbringen der Beschwerdegegnerin 3, dem Beschwerdeverfahren

fehle es an einem Streitgegenstand, nachdem die Beschwerdeführerin den vorinstanzlichen

Entscheid über die Entlassung des Gebäudes aus dem Inventar akzeptiert habe. Ob

das Baurekursgericht auf den Rekurs gegen das Neubauvorhaben zu Recht nicht

eingetreten ist, wird durch die Anerkennung der Inventarentlassung und die

Rechtskraft des Rekursentscheids vom 15. August 2012 keineswegs

präjudiziert. Weshalb die noch aufrechterhaltenen Rügen nur im Zusammenhang mit

der Inventarentlassung beurteilt werden können sollen, ist nicht nachvollziehbar.

1.5

Nicht gefolgt werden kann der

Beschwerdegegnerin 3 schliesslich insoweit, als sie die Beschwerdelegitimation

der Beschwerdeführerin mit Blick auf das mögliche Fehlen eines

statutenkonformen Beschlusses zur Prozessführung und die Thematik der

Beschwerde infrage stellt: Nach § 338a Abs. 2 PBG sind zum Rekurs und

zur Beschwerde gegen Anordnungen und Erlasse, soweit sie sich auf den III.

Titel oder § 238 Abs. 2 PBG stützen, sowie gegen Bewilligungen für

Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen auch gesamtkantonal tätige

Vereinigungen berechtigt, die sich neben anderem seit wenigstens zehn Jahren im

Kanton statutengemäss dem Natur- und Heimatschutz widmen.

Eines Vorstands- oder Ermächtigungsbeschlusses der Vereinsversammlung bedarf

es zum Nachweis der genügenden Beschwerdelegitimation nicht. Im Übrigen hat die

Beschwerdeführerin bzw. deren Vorstand nach eigenen Angaben am 28. August

2012.

einen förmlichen Beschluss über die Beschwerdeerhebung gefasst.

Vorliegende Beschwerde richtet sich

gegen den Nichteintretensentscheid der Vorinstanz auf den Rekurs vom

18.

Oktober 2010, worin unter anderem eine Verletzung von § 238

Abs. 2 PBG gerügt und auf die bestehenden regionalen und nationalen

Inventareinträge betreffend das Ortsbild hingewiesen wurde. Damit ist die

Beschwerdeführerin zur ideellen Verbandsbeschwerde legitimiert. Auf die

form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist folglich einzutreten.

2.

Beim streitbetroffenen Gebäudekomplex auf der Parzelle

Assek.-Nr. 01, Kernzone K3-III, an der F-Strasse 03 in Uster handelt es

sich um ein Wohn- und Geschäftshaus ("ehemalige Schmiede"), bestehend

aus drei zusammengebauten Gebäudeteilen, das mit Stadtratsbeschluss vom

14.

September 2010 inzwischen rechtskräftig aus dem kommunalen Inventar

der schützenswerten Bauten entlassen wurde. Das Objekt befindet sich im

Perimeter des inventarisierten Ortsbildes von regionaler Bedeutung Uster (siehe

VB.2011.00348, E. 1, auch zum Folgenden). Uster ist gemäss Bundesinventar

der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS)

zugleich als Ortsbild von nationaler Bedeutung verzeichnet, wobei das

streitbetroffene Gebäude in einem Gebiet mit Erhaltungsziel A liegt. Letzteres

besteht gemäss den Erläuterungen zum ISOS unter anderem in der integralen Erhaltung

sämtlicher Bauten und Anlageteile sowie in einem Verbot von Neubauten; als

geeignete Massnahme seien Schutzmassnahmen für Einzelbauten vorzusehen.

3.

Die Beschwerdeführerin rügt, das

Baurekursgericht hätte auf ihren Rekurs gegen das Neubauprojekt eintreten müssen,

weil dessen Publikation mangelhaft gewesen sei: Im publizierten Bauentscheid

vom 21. November 2008 sei weder auf die Inventarisierung des abzubrechenden

Objekts noch auf die besondere Lage des Baugrundstücks im Perimeter des

inventarisierten Ortsbilds von regionaler Bedeutung und den ISOS-Eintrag

hingewiesen worden.

3.1

Im kantonalen

Amtsblatt Nr. 47 vom 21. November 2008 wurde das ursprüngliche

Bauprojekt wie folgt ausgeschrieben:

"[…]

Abbruch Assek.-Nr. 01 und Neubau Wohn-Geschäftshaus mit Garagenplätzen,

F-Strasse 03, Kat.-Nrn. 04/02, G (Kernzone dreigeschossig K3 – III)".

Mit Schreiben vom 12. Dezember 2008 teilte die

Beschwerdegegnerin 3 mit, dass dem Projekt aus wasserpolizeilichen Gründen

Hindernisse entgegenstünden (vgl. Beschluss vom 14. September 2010,

S. 2 "Planaustausch", auch zum Folgenden). In der Folge reichte

die Bauherrschaft nach mehreren Gesprächen mit den betroffenen kantonalen

Fachstellen ein abgeändertes Projekt ein. Nachdem die Beschwerdegegnerin 3 mit

Verfügung vom 26. Juli 2010 die erforderliche ortsbildschutzrechtliche

Bewilligung erteilt hatte, entliess der Beschwerdegegner 2 mit Beschluss vom

14.

September 2010 das Wohn- und Geschäftshaus Assek.-Nr. 01 aus dem

Inventar der Denkmalschutzobjekte von kommunaler Bedeutung und bewilligte das

Bauvorhaben. Am 17. September 2010 wurde der mit einer Rechtmittelbelehrung

versehene Beschluss im Amtsblatt Nr. 37 mit folgendem Wortlaut publiziert:

"Der

Stadtrat hat mit Beschluss Nr. 05 vom 14. September 2010, gestützt

auf § 213 PBG, das Wohn- und Gewerbehaus Assek.-Nr. 01 auf dem Grundstück

Kat.-Nr. 02 an der F-Strasse 03, im Eigentum der C AG, […], aus dem

Inventar der Denkmalschutzobjekte von kommunaler Bedeutung entlassen. Auf das

Anordnen von Schutzmassnahmen wird verzichtet."

Daraufhin verlangte die Beschwerdeführerin erstmals die

Zustellung der Bauentscheide.

3.2

3.2.1

Wer im baurechtlichen Verfahren Ansprüche geltend machen will, hat nach

§ 315 Abs. 1 PBG innert 20 Tagen seit der öffentlichen

Bekanntmachung bei der örtlichen Baubehörde schriftlich die Zustellung des

baurechtlichen Entscheids zu verlangen. Wer den baurechtlichen Entscheid nicht

rechtzeitig verlangt, hat gemäss § 316 Abs. 1 PBG das Rekursrecht

verwirkt, ausser wenn die Publikation dergestalt qualifiziert mangelhaft ist,

dass ein Dritter auch bei Anwendung durchschnittlicher Aufmerksamkeit und trotz

angemessener Sorgfalt den Mangel nicht erkennen kann und dadurch abgehalten

wird, rechtzeitig die Zustellung des baurechtlichen Entscheids zu verlangen

(VGr, 21. März 2012, VB.2011.00652, E. 3.1 mit Hinweisen).

3.2.2

Die öffentliche Bekanntmachung hat die nötigen Angaben über Ort und Art des

Vorhabens sowie über den Gesuchsteller zu enthalten (§ 314 Abs. 3

PBG), ferner den Projektverfasser, einen Kurzbeschrieb des Projekts, Katasternummer

und Zonenzugehörigkeit des Baugrundstücks, Versicherungsnummer eines

bestehenden Gebäudes, genaue Lokalisierung des Bauvorhabens sowie Ort, Dauer

und genaue Zeiten der öffentlichen Auflage (Christian Mäder, Das

Baubewilligungsverfahren, 1991, S. 133 Rz. 290). Betrifft ein Umbauvorhaben

ein inventarisiertes Gebäude, steht den Natur- und Heimatschutzorganisationen

gemäss § 338a Abs. 2 PBG das (ideelle) Verbandsbeschwerderecht zu,

sofern sie eine Verletzung der Bestimmungen des III. Titels des Planungs-

und Baugesetzes über den Natur- und Heimatschutz geltend machen. Damit sich

eine entsprechende Organisation von Anfang an am Verfahren beteiligen und den

baurechtlichen Entscheid verlangen kann, haben Rechtsprechung und Lehre

Mindestanforderungen an die Publikation des Bauvorhabens aufgestellt, die sich

aus dem Zweck der Publikation ergeben.

Die Publikation soll den

berechtigten Verbänden erlauben, sich eine erste Meinungsbildung zur Bedeutung

des Vorhabens zu machen und ihre Rechtsmittelbefugnisse vorsorglich zu sichern

(VGr, 20. Dezember 2007,

VB.2007.00192, E. 4.3; VGr, 18. November 2009, VB.2009.00361,

E. 1.1; RB 2004 Nr. 83 = BEZ 2004 Nr. 32; vgl. hierzu Peter M.

Keller, Das Beschwerderecht der Umweltorganisationen, AJP 1995,

S. 1125 ff., 1131; Isabelle Romy, Les droits de recours administratif

des particuliers et des organisations en matière de protection de l'environnement,

URP 2001, S. 248 ff., 272). Die

Publikation muss deshalb "korrekt und aussagekräftig" sein (BGE 121

II 224, E. 5b). Betrifft das Baugesuch ein inventarisiertes Objekts, so

ist auf die Inventarzugehörigkeit hinzuweisen. Auch die Tatsache, dass das

Inventar grundsätzlich öffentlich ist, vermag diesen Hinweis nicht zu ersetzen,

weil es eine unzumutbare Erschwernis des Rechtsmittelwegs für die beschwerdelegitimierten

Verbände bedeuten würde, wenn sie alle Baugesuche daraufhin überprüfen müssten,

ob damit eine Beeinträchtigung eines inventarisierten Objekts verbunden ist

(vgl. BEZ 2008 Nr. 10; vgl. auch hinten E. 3.5.2). Unbehelflich ist

damit der Einwand der Beschwerdegegnerin 1, ein Hinweis auf die

Inventarisierung des Altbaus sei dank der deutlichen Standortangaben im

publizierten Text ("G" und "Kernzone dreigeschossig

K3-III") nicht erforderlich gewesen.

3.3

Die

Vorinstanz trat auf die Rekurse der Beschwerdeführerin wegen Verwirkung des

Rekursrechts insofern nicht ein, als diese die baurechtliche bzw. die

ortsbildschutzrechtliche Bewilligung für den geplanten Neubau betrafen. Zur

Begründung heisst es in E. 3.4.6 des Rekursentscheids, die Unvollständigkeit

der Publikation beschränke sich auf den fehlenden Hinweis auf das

Inventarobjekt; in Bezug auf den geplanten Abbruch und den Neubau in der

Kernzone sei die Bauausschreibung hingegen aussagekräftig genug, weshalb der

Beschwerdeführerin insofern kein Nachteil entstanden sei. Durch die

Unterlassung eines entsprechenden Zustellbegehrens habe sie deshalb ihr diesbezügliches

Rekursrecht nach § 316 Abs. 1 PBG verwirkt.

3.3.1

Diese Begründung vermag nicht zu überzeugen. Beim Rekursrecht im Sinn von

§ 315 Abs. 1 in Verbindung mit 316 Abs. 1 PBG handelt es sich um

eine allgemeine Prozessvoraussetzung, die als solche rein formeller Natur ist

und unbesehen dessen gilt, ob und in welchem Umfang ein Nachbar bzw. eine

rekurslegitimierte Organisation betroffen ist (BEZ 1998 Nr. 15 E. 7,

auch zum Folgenden). Mit dem rechtzeitigen Zustellbegehren verschafft sich der

Dritte Zugang zum Verfahren als solches und gilt fortan als Verfahrensbeteiligter

im Sinn von § 10 Abs. 3 lit. a und b VRG (vgl. auch VGr,

19.

Mai 2010, VB.2009.00662, E. 3.2).

Eine separate Beurteilung des Rekursrechts nach § 316

Abs. 1 PBG hinsichtlich der einzelnen Rügen, wie sie von der Vorinstanz

vorgenommen wurde, greift aufgrund der gegenseitigen Abhängigkeit von

Inventarentlassung und Neubaubewilligung zu kurz. Die Inventarentlassung stellt

aus sachlogischen Gründen eine elementare Voraussetzung für das Ersatzbauvorhaben

dar. Umgekehrt kann auch der geplante Neubau bei der Beurteilung der

Inventarentlassung eine Rolle spielen (vgl. VGr,

10.

Dezember 2008, VB.2008.00404, E. 3.3.2, auch zum Folgenden):

Kommt dem Situationswert des Schutzobjekts im Rahmen der für die Inventarentlassung vorzunehmenden

Interessenabwägung eine erhebliche Bedeutung zu, hängt der Verzicht auf die

definitive Unterschutzstellung mitunter davon ab, ob der geplante Neubau für

sich allein und in Bezug auf das bauliche Umfeld einen adäquaten Beitrag zu

leisten vermag. In solchen Fällen besteht zwischen der Inventarentlassung und

der Baubewilligung Abstimmungsbedarf, weshalb eine Koordination der beiden

Verfügungen zur Gewährleistung eines wirksamen Rechtsschutzes unumgänglich ist.

Werden Inventarentlassung und Baubewilligung im selben Rechtsakt vorgenommen,

ist eine Publikation daher nur dann aussagekräftig genug, wenn sie sich auf beide

Anordnungen bezieht. Erst durch den Hinweis auf den Inventareintrag wird das

Bauvorhaben in seiner vollen Tragweite dem Publikum offengelegt. Eine

gestaffelte bzw. im Nachhinein korrigierte Publikation eines anfänglich

fehlerhaften Ausschreibungstextes darf bei den rekurslegtimierten Dritten

jedenfalls zu keinem Rechtsverlust führen.

3.3.2

Die nachträglich am 17. September 2010 erfolgte Publikation der

Inventarentlassung ändert vorliegend nichts daran, dass der Beschwerdeführerin

durch den fehlenden Hinweis auf die Inventarisierung in der Ausschreibung vom

21.

November 2008 auch mit Blick auf das von ihr gerügte Neubauvorhaben

ein Nachteil entstanden ist, weil sie aufgrund der mangelhaften Publikation

kein rechtzeitiges Zustellbegehren gestellt hat. Es bleibt insofern unerheblich,

ob die Beschwerdeführerin im Fall eines Bauvorhabens ohne die Notwendigkeit

einer Inventarentlassung ihr Rekursrecht verwirkt hätte. Entscheidend ist, dass

sie durch die mangelhafte Publikation von der

Einreichung eines Zustellbegehrens abgehalten wurde (vgl. hinten E. 3.5).

3.4

Darüber

hinaus erweist sich auch die Publikation vom 17. September 2010 als mangelhaft.

Wie das Verwaltungsgericht in einem Entscheid vom 11. Juli 2012

(VB.2011.00759, E. 3.3.3) festgehalten hat, genügt es nicht, in der

Ausschreibung lediglich auf die Kernzonenzugehörigkeit des Baugrundstücks

hinzuweisen, wenn dieses – wie vorliegend – zugleich einem inventarisierten

Ortsbild von regionaler Bedeutung angehört. Ein solcher Hinweis fehlte aber

sowohl in der Ausschreibung vom 21. November

2008.

als auch in der Publikation des überarbeiteten Baugesuchs vom

14.

September 2010.

Die von der Vorinstanz hieran

geübte Kritik ist nicht stichhaltig. Für die Anforderungen an eine

rechtsgenügende Publikation ist nicht allein die daraus ersichtliche

Anfechtungsbefugnis entscheidend. Auch wenn die Ausschreibung nicht dazu dient,

den Rechtsmittelklägern bereits vor Erteilung der Baubewilligung detaillierte

Aufschlüsse über ihre Prozessmöglichkeiten und -aussichten zu geben (vgl. VGr, 20. Dezember

2007, VB.2007.00192, E. 4.3), stellt sie doch eine wichtige Grundlage für

die Beschwerdemotivation und letztlich das Institut der ideellen Verbandsbeschwerde

dar. Wäre nur die Anfechtungsbefugnis ausschlaggebend, könnte bei Bauvorhaben

in der Kernzone, die den Abbruch eines Schutzobjekts bedingen, auf den Hinweis

auf den Inventareintrag gänzlich verzichtet werden, da bereits die

Kernzonenzugehörigkeit eine Anfechtungsbefugnis nach § 338a Abs. 2

PBG begründet. Eine solche Ausschreibung gilt aber nach der klaren

Gerichtspraxis als unzureichend.

3.5

Die

Beschwerdegegnerin 1 führt schliesslich ins Feld, die Beschwerdeführerin hätte

sich als sachverständige Organisation bei durchschnittlicher Aufmerksamkeit und

angemessener Sorgfalt ein Bild über die heimatschutzrechtliche Tragweite des

Bauvorhabens machen können. Ihre Berufung auf die mangelhafte Ausschreibung

verstosse gegen Treu und Glauben.

3.5.1

Wohl dürfen die zur ideellen Verbandsbeschwerde berechtigten Organisationen

im Fall einer mangelhaften Publikation des Bauvorhabens nach Treu und Glauben

nicht mit der Geltendmachung ihrer Ansprüche beliebig zuwarten; sobald ihnen

der Entscheid oder zumindest sein wesentlicher Inhalt bekannt ist oder bei der

nach den Umständen zu erwartenden Sorgfalt bekannt sein müsste, haben sie sich

um die nachträgliche Zustellung des baurechtlichen Entscheids zu bemühen (VGr, 18. November 2009, VB.2009.00361, E. 2.1;

vgl. BGE 102 Ib 91 E. 3; René A. Rhinow/Beat Krähenmann, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung,

Ergänzungsband, Basel und Frankfurt am Main 1990, Nr. 84

B. IV h). Dabei kann es allerdings entgegen der Auffassung der

Beschwerdegegnerin 1 nicht massgeblich auf das besondere Fachwissen bzw. die

Ortskenntnis einzelner Mitglieder der Beschwerdeführerin ankommen. Auch sachverständige

Organisationen haben schon aufgrund des Gleichheitsgebots Anrecht auf einen gehaltvollen

Ausschreibungstext, die ihnen ein ausreichendes Bild von der natur- und heimatschutzrechtlichen Tragweite des Vorhabens vermittelt.

Es ist den Verbänden aus Kapazitätsgründen nicht zuzumuten, die gesichteten Baugesuche

systematisch auf ihre Vollständigkeit zu überprüfen und zur Bestimmung der

betroffenen heimatschutzrechtlichen Rechtsgüter Nachforschungen anzustellen. In

Anbetracht der hohen Zahl von publizierten Bauvorhaben würde eine solche Obliegenheit

die rechtsmittellegitimierten Organisationen in der Ausübung des ideellen Verbandsbeschwerderechts

über Gebühr beschränken.

3.5.2

Es verhält sich vorliegend anders als im Fall konkreter Informationen, die

die Verbände von den Verfahrensbeteiligten oder von Dritten nachträglich zum

mangelhaft ausgeschriebenen Bauvorhaben erhalten und denen sie rechtzeitig

nachgehen müssen, um ihr Rekursrecht zu wahren (vgl. VGr, 18. November 2009, VB.2009.00361, E. 2.2.1

ff.). Nur wenn zweifelsfrei feststeht, dass die Rechtsverfolgungsinteressen des

Verbands dank dessen Sonderwissen trotz der mangelhaften Ausschreibung nicht

beeinträchtigt worden sind, erscheint die Geltendmachung des Mangels als

treuwidrig (vgl. Mäder, Rz. 292). Dass die Beschwerdeführerin bzw. die ihr

zuzurechnenden Organe bereits zum Zeitpunkt der am 21. November 2008

erfolgten Publikation Kenntnis von der besonderen Lage des Baugrundstücks in

einem Ortsbild von regionaler (und nationaler) Bedeutung gehabt hätte, ist

nicht erstellt; die von der Beschwerdegegnerschaft zitierten Passagen in der

Rekurs- bzw. Beschwerdeschrift erbringen hierfür jedenfalls keinen genügenden

Beweis, da sie sich nicht auf die Ausschreibung vom 21. November 2008

beziehen.

4.

4.1

Aufgrund der unzureichenden Publikation des Bauvorhabens

hat die Beschwerdeführerin ihr Rekursrecht nicht verwirkt. Nachdem die

Vorinstanz auf die Rügen gegen die Baubewilligung für den Neubau des geplanten

Wohn- und Geschäftshauses (R3.2010.00151) und den Rekurs R3.0210.00152 gegen

die ortsbildschutzrechtliche Bewilligung der Baudirektion Kanton Zürich vom

26.

Juli 2010 zu Unrecht nicht eingetreten ist, erweist sich die Beschwerde

als begründet. In Gutheissung der Beschwerde ist der Rekursentscheid

vom 13. April 2011 insoweit aufzuheben und die Sache an das

Baurekursgericht zur materiellen Behandlung der Rekurse zurückzuweisen (vgl.

§ 64 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959

[VRG]).

4.2

Ausgangsgemäss

sind die Gerichtskosten der Beschwerdegegnerschaft je zu einem Drittel

aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung

mit 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Über die Verlegung der Rekurskosten

wird das Baurekursgericht im neuen Rechtsgang zu entscheiden haben. Aufgrund der Komplexität der aufgeworfenen Rechtsfragen und

des damit verbundenen besonderen Aufwands ist die private Beschwerdegegnerin

für das Beschwerdeverfahren zur Leistung einer Parteientschädigung von

Fr. 2'000.- an die Beschwerdeführerin zu verpflichten (§ 17

Abs. 2 VRG; Kölz/Bosshard/Röhl, § 17 N. 46).

5.

Im Rahmen der

Rechtsmittelbelehrung ist darauf hinzuweisen, dass ein Rückweisungsentscheid

nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts einen Zwischenentscheid darstellt,

der nur angefochten werden kann, wenn die Voraussetzungen von Art. 93 des

Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erfüllt sind (BGE 133 II 409 E.

1.

, S. 402 unten).

6.

In seinem Entscheid vom 25. Oktober 2011 wies das

Verwaltungsgericht die Sache in teilweiser Gutheissung der Beschwerde zur

ergänzenden Untersuchung und neuen Entscheidung bezüglich der

Inventarentlassung an das Baurekursgericht zurück (Disp.-Ziff. 1). Es hob

dabei nebst dem angefochtenen Rekursentscheid versehentlich auch den Beschluss

des Stadtrats Uster vom 14. September 2010 auf. Das fehlerhaft abgefasste

Entscheid-Dispositiv ist dementsprechend von Amts wegen zu berichtigen

(Kölz/Bosshart/Röhl, Vorbem. zu §§ 19–28 N. 21; vgl. auch

Art. 334 ZPO und dazu Nicolas Herzog, in: Karl Spühler/Luca

Tenchio/Dominik Infanger [Hrsg.], Basler Kommentar ZPO, Art. 334

N. 4 ff.).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.

In Gutheissung der Beschwerde wird der Entscheid des

Baurekursgerichts vom 13. April 2011 aufgehoben, soweit damit auf die

Rekurse nicht eingetreten wurde, und die Sache zur materiellen Entscheidung an

das Baurekursgericht zurückgewiesen.

2.

Disp.-Ziff. 1

Satz 2 des Entscheids des Verwaltungsgerichts vom 25. Oktober 2011

wird wie folgt neu gefasst:

" Der

Rekursentscheid vom 13. April 2011 wird aufgehoben, soweit damit der

Rekurs im Verfahren G.-Nr. R3.2010.00151 abgewiesen wurde."

3.

Die Gerichtsgebühr

wird festgesetzt auf

Fr. 6'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 220.-- Zustellkosten,

Fr. 6'220.-- Total der Kosten.

4.

Die Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerschaft je zu

einem Drittel auferlegt.

5.

Die

Beschwerdegegnerin 1 wird verpflichtet, der

Beschwerdeführerin eine Parteientschädigung von Fr. 2'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab

Rechtskraft des Urteils.

6.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist

innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,

1000.

Lausanne 14, einzureichen.

7.

Mitteilung an…