VB.2012.00715

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2012.00715

27. Februar 2013Deutsch28 min

(URT.2013.15035)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

A. Mit

Beschluss vom 26. Juli 2011 erteilte die Bau- und Planungskommission

Erlenbach E die baurechtliche Bewilligung für den Neubau eines

Einfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der G-Strasse 02

in Erlenbach unter Abbruch des bestehenden Gebäudes Assek.-Nr. 03.

B. Mit

Beschluss vom 13. Dezember 2011 verweigerte die Bau- und

Planungskommission Erlenbach E die baurechtliche Bewilligung für die

Aufstockung des bestehenden Einfamilienhauses Assek.-Nr. 04 auf dem

Nachbargrundstück Kat.-Nr. 05 an der G-Strasse 06 in Erlenbach.

Erwägungen

II.

A. Die von

A und C gegen die Baubewilligung vom 26. Juli 2011 gerichteten Rekurse

wies das Baurekursgericht mit Entscheid vom 2. Oktober 2012

(G.-Nrn. R2.2011.00150 und R2.2011.00151) ab, soweit es auf sie eintrat.

B. Gleichentags

hiess das Baurekursgericht den Rekurs G.-Nr. R2.2012.00011 von E gegen die

Bauverweigerung vom 13. Dezember 2011 teilweise gut, hob den angefochtenen

Beschluss auf und lud die Bau- und Planungskommission Erlenbach ein, die

baurechtliche Bewilligung unter der Bedingung zu erteilen, dass die am

26.

Juli 2011 erteilte Baubewilligung für das Bauvorhaben auf dem

Grundstück Kat.-Nr. 01 in Rechtskraft erwachsen und die Baubewilligung bis

zur Beseitigung der Altbaute konsumiert sei. Im Übrigen wurde der Rekurs

abgewiesen.

III.

Mit zwei separaten Beschwerden vom 5. November 2012

gelangten C (VB.2012.00716) und A (VB.2012.00715) ans Verwaltungsgericht und

beantragten, den Entscheid des Baurekursgerichts im Verfahren R2.2012.00011

aufzuheben und die Baubewilligung betreffend Umbau/Aufstockung auf der

Liegenschaft Kat.-Nr. 05 zu verweigern. Eventualiter seien die Akten unter

Aufhebung des angefochtenen Entscheids an die Vorinstanz zurückzuweisen zur

materiellen Behandlung der Rüge bezüglich der fehlenden Ausnützungsreserven auf

dem Grundstück Kat.-Nr. 01; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

zulasten der Beschwerdegegnerin.

Mit zwei weiteren Beschwerden vom selben Tag beantragten C

(VB.2012.00718) und A (VB.2012.00717) dem Verwaltungsgericht, den in den

Verfahren G.-Nrn. R2.2011.00150 bzw. R2.2011.00151 ergangenen Rekursentscheid

aufzuheben und das Baugesuch für den Ersatzneubau des Einfamilienhauses auf der

Parzelle Kat.-Nr. 01 zu verweigern. Eventualiter sei die Sache zur

materiellen Behandlung der Rügen betreffend die Verkehrssicherheit und die

Abgrabungen an die Vorinstanz zurückzuweisen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

zulasten der Beschwerdegegnerin.

Am 20. November 2012 beantragte das Baurekursgericht

ohne weitere Bemerkungen, die Beschwerden VB.2012.00715, VB.2012.00717 und

VB.2012.00718 abzuweisen.

In ihren Beschwerdeantworten vom 21. November 2012

schloss die Bau- und Planungskommission Erlenbach auf Abweisung der Beschwerden

VB.2012.00717 und VB.2012.00718 sowie auf Aufhebung des Rekursentscheids im

Verfahren G.-Nr. R2.2012.00011 in Gutheissung der Beschwerden

VB.2012.00715 und VB.2012.00716.

Mit Beschwerdeantworten vom 9. Januar 2013 beantragte

E, sämtliche Beschwerden zu vereinigen und unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführenden abzuweisen.

Mit Schreiben vom 28. Januar 2013 verzichtete A auf

eine Replik.

Die Kammer erwägt:

1.

Die Verfahren VB.2012.00715

und VB.2012.00716 einerseits sowie VB.2012.00717 und VB.2012.00718 andererseits

betreffen jeweils die gleichen Bauprojekte auf den Parzellen Kat.-Nr. 05

bzw. 01 und enthalten weitgehend dieselben Anträge. Entgegen dem Dafürhalten

der Beschwerdegegnerin ist es geboten, sämtliche der Verfahren miteinander zu

vereinigen. Obwohl die Beschwerden zwei separate Bauprojekte auf angrenzenden

Grundstücken betreffen, weisen die Vorhaben aufgrund der vom Grundstück

Kat.-Nr. 01 auf Kat.-Nr. 05 geplanten Ausnützungsverschiebung einen

engen Berührungspunkt auf. Verstärkt wird dieser Zusammenhang durch die von der

Vorinstanz angeordnete Nebenbestimmung, mit der die Zulässigkeit des

Bauvorhabens auf dem Grundstück Kat.-Nr. 05 von der Rechtskraft und

Konsumtion der Baubewilligung für die Nachbarparzelle abhängig gemacht wird.

Der Beschwerdegegnerin erwächst aus der Verfahrensvereinigung kein

Rechtsnachteil.

2.

Die beiden der Beschwerdegegnerin gehörenden

Baugrundstücke Kat.-Nrn. 01 und 05 sowie die vom Projekt mitbetroffene Parzelle

Kat.-Nr. 08 befinden sich in der Wohnzone W2/25 % gemäss

geltender Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Erlenbach (BZO). Die Parzellen

grenzen im Südwesten und Nordosten an die V-förmig gebogene G-Strasse bzw. an

deren Seitenarm.

Das Grundstück Kat.-Nr. 05 ist mit dem Einfamilienhaus

Assek.-Nr. 04 überstellt, welches im Rahmen der Baubewilligung vom

13.

Dezember 2011 um ein Geschoss ("Stöckli": Zimmer mit

Wohnküche und Dusche/WC sowie separatem Zugang) aufgestockt werden soll.

Darüber hinaus plant die Beschwerdegegnerin, bergseitig einen zusätzlichen

Parkplatz sowie eine Aussentreppe samt Gartenmauer entlang der südöstlichen

Grenze zum Nachbargrundstück Kat.-Nr. 01 anzulegen. Auf der letzteren

Parzelle, die im Südosten ihrerseits an das unüberbaute Grundstück

Kat.-Nr. 08 anstösst, befindet sich gegenwärtig das Mehrfamilienhaus

Assek.-Nr. 03. Das Gebäude soll abgebrochen und durch ein Einfamilienhaus

ersetzt werden (Baubewilligung vom 26. Juli 2011).

Weil dem Umbauprojekt "Stöckli" auf der

Liegenschaft Kat.-Nr. 05 nicht genügend Ausnützung zur Verfügung steht,

begründete die Beschwerdegegnerin zwecks Ausnützungsübertragung zwei

Eigentümerdienstbarkeiten. Die am 14. April 2010 ins Grundbuch eingetragene

und zuletzt am 12. Mai 2011 geänderte Dienstbarkeit 07 (vgl.

VB.2012.00718) hat dabei folgenden Wortlaut:

"Baubeschränkung

(Ausnützungsübertragung)

zugunsten

Kat.-Nr. 01 […]

zulasten

Kat.-Nr. 08 […]

Der

belastete Eigentümer verzichtet zugunsten des berechtigten Eigentümers auf die

baurechtliche Ausnützung (heute: der geltenden Ausnützungsziffer gemäss BZO

Erlenbach) von 120 m2 Grundfläche. Vorbehältlich der öffentlich-rechtlichen Genehmigung

durch die Baubehörde darf die gesamte Ausnützung dieser Fläche vom Eigentümer

des berechtigten Grundstückes für sein Grundstück verwendet werden

(Art. 40 BZO Erlenbach). […]"

In einer entsprechend lautenden

Erklärung über die Errichtung einer Eigentümerdienstbarkeit vom 12. Mai

2011.

verzichtet die Beschwerdegegnerin sodann zulasten der Parzelle

Kat.-Nr. 01 und zugunsten von Kat.-Nr. 05 auf eine baurechtliche

Ausnützung von 60 m2

Grundfläche (Dienstbarkeit 11, VB.2012.00715).

2.1

ihrem Beschluss vom 26. Juli 2011 stellte die Mitbeteiligte fest, dass die

im Grundbuch eingetragene Ausnützungsübertragung von 60 m2 (11) zwischen

den Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 05 dem Art. 40 BZO entspreche und

rechtens sei. Der Ausnützungstransfer von der Parzelle Kat.-Nr. 08 auf das

Grundstück Kat.-Nr. 01 sei hingegen nur im Umfang von 85 m2 zulässig,

wie es auch im Ausnützungsnachweis der Bauherrin (vgl. VB.2012.00718)

vorgesehen sei. Dementsprechend statuierte sie als Nebenbestimmung, eine

angepasste Eigentumsbeschränkung zulasten des Grundstücks Kat.-Nr. 08 im

Grundbuch einzutragen und den Wortlaut der Dienstbarkeit 07 zu bereinigen (Disp.-Ziff. 1.2.4.

f.). Für die Unterschreitung des Strassenabstands von 6 m durch das

Erdgeschoss gegenüber dem Seitenarm der G-Strasse und die das zulässige Mass

von 1,5 m zum gewachsenen Boden unterschreitenden Abgrabungen im Bereich

der Garageneinfahrt erteilte die Mitbeteiligte der Beschwerdegegnerin

Ausnahmebewilligungen nach § 220 des Planungs- und Baugesetzes vom

7.

September 1975 (PBG).

Abweichend von ihrer Feststellung in der Baubewilligung

vom 26. Juli 2011 hielt die Mitbeteiligte im Beschluss vom

13.

Dezember 2011 fest, die vorgenommene Ausnützungsübertragung von der

Parzelle Kat.-Nrn. 01 auf das Grundstück Kat.-Nr. 05 sei unzulässig,

weil Erstere mit dem Gebäude Kat.-Nr. 03 bereits baulich übernutzt sei,

und verweigerte die nachgesuchte Baubewilligung. Die übrigen baurechtlichen

Voraussetzungen des Umbauprojekts "Stöckli" erachtete die

Mitbeteiligte dagegen als erfüllt.

2.2

Gegen die

Baubewilligung vom 26. Juli 2011 (betreffend Kat.-Nr. 01)

rekurrierten die heutigen Beschwerdeführenden ans Baurekursgericht und

beanstandeten die Ausnützungsübertragung an die Parzelle Kat.-Nr. 05, was

die Vorinstanz mit der Begründung abwies, die Frage sei für das über genügend

Ausnützung verfügende Baugrundstück Kat.-Nr. 01 unmassgeblich und erst im

Rahmen des Projekts auf dem Nachbargrundstück Kat.-Nr. 05 zu prüfen. Auch

die übrigen Rügen (hinsichtlich Strassenabstand, Abgrabungen, Verkehrssicherheit

der Garagenausfahrt und Einordnung) wurden im Rekursentscheid vom

2.

Oktober 2012 (G.-Nrn. R2.2011.00150 und R2.2011.00151) abgewiesen,

soweit darauf eingetreten wurde.

Den Rekurs der Beschwerdegegnerin gegen die

Bauverweigerung vom 13. Dezember 2011 (G.-Nr. R2.2012.00011) hiess

das Baurekursgericht mit Entscheid vom 2. Oktober 2012 teilweise gut. Es

lud die Baubehörde ein, die Baubewilligung unter der Bedingung zu erteilen,

dass der Beschluss der Mitbeteiligten vom 26. Juli 2011 rechtskräftig

geworden und die Baubewilligung bis zur Beseitigung des Altbaus konsumiert sei.

Die von der Beschwerdegegnerin beabsichtigte Kettenübertragung von Ausnützung

vom Grundstück Kat.-Nr. 08 auf die Parzelle Kat.-Nr. 01 und von dort

wiederum auf die Bauparzelle sei grundsätzlich zulässig (Rekursentscheid

E. 7.1). Die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Erlenbach erlaube

ausdrücklich eine Ausnützungsübertragung zwischen direkt angrenzenden Parzellen

und enthalte ebenso wie das PBG keine Einschränkung, wonach bereits übertragene

Ausnützungsflächen nicht auf ein weiteres angrenzendes Grundstück übertragen werden

dürften. Jedenfalls bei bloss drei gleichzeitig involvierten Grundstücken sei

eine solche Einschränkung nicht anzunehmen. Voraussetzung sei indes, dass die

zu transferierenden Ausnützungsreserven tatsächlich bestünden. Während dies

beim bestehenden Altbau Assek.-Nr. 03 wegen der umstrittenen Qualifikation

des Untergeschosses zweifelhaft sei, böte die Parzelle Kat.-Nr. 01 nach

Realisierung des geplanten Neubauprojekts die erforderliche Ausnützung. Nachdem

gegen die betreffende Baubewilligung vom 26. Juli 2011 Nachbarrekurse

hängig seien, könne die Bewilligung für das Umbauvorhaben unter der entsprechenden

Nebenbestimmung erteilt werden (Rekursentscheid E. 7.3).

3.

Die Beschwerdeführenden monieren bezüglich des

Ersatzbauprojekts auf der Parzelle Kat.-Nr. 01 (Beschwerden VB.2012.00717

und VB.2012.00718), die Mitbeteiligte habe für die Unterschreitung des

Strassenabstands gegenüber dem bergseitigen Ast der G-Strasse zu Unrecht eine

Ausnahmebewilligung nach § 220 PBG erteilt. Es gebreche vorliegend schon

an den besonderen Verhältnissen. Das Baugrundstück sei nicht dreieckig und

unterscheide sich mit seiner steilen Hanglage nicht wesentlich von anderen

Bauparzellen in Erlenbach. Zudem sprächen keine Härten oder Unbilligkeiten

gegen die Verweigerung der Ausnahmebewilligung. Gestützt auf die Ausnahmebestimmung

von § 260 Abs. 3 PBG betreffend Gebäudevorsprünge, den durch

Vereinbarung eines Näherbaurechts reduzierten Grenzabstand zum nordseitigen

Nachbargrundstück und die Tatsache, dass das 1. und 2. Untergeschoss

bergseitig keinen Strassenabstand einzuhalten hätten, sei auch ohne Ausnahmebewilligung

eine sinnvolle Überbauung der Parzelle möglich und für die Bauherrin zumutbar.

3.1

Fehlen

Baulinien, so haben oberirdische Gebäude gemäss § 265 Abs. 1 PBG in

Verbindung mit Art. 29 Abs. 1 BZO einen Abstand von 6 m

gegenüber Strassen und von 3,5 m gegenüber Wegen einzuhalten.

Teile des 1. Untergeschosses (oberirdische Bauteile)

reichen bis zu 3,5 m an die Strassengrenze des Seitenarms der G-Strasse,

während das Erdgeschoss einen Abstand von 4,5 m aufweist. Für beide

Abstandsverletzungen sowie für diverse andere im Abstandsbereich geplante

Bauteile (Stützmauern, Gartentreppen, Erker, Vordach, Pergolakonstruktion) erteilte

die Mitbeteiligte in ihrem Beschluss vom 26. Juli 2011 eine

Ausnahmebewilligung. Sie schloss sich dabei der ausführlichen Gesuchsbegründung

der Bauherrin an und erwog, dass das Baugrundstück Kat.-Nr. 01 mit einer

massgeblichen Grundfläche von total 512 m2 grundsätzlich eine

selbständige Überbaubarkeit erlaube. Müsste jedoch sowohl berg- wie auch talseits

ein Strassenabstand von 6 m eingehalten werden, wäre die Parzelle faktisch

nicht überbaubar, weshalb eine Ausnahmesituation vorliege. Öffentliche

Interessen stünden der Erteilung einer Ausnahmebewilligung kaum entgegen.

Ohnehin handle es sich bei der G-Strasse um einen Strassenzug im Grenzbereich

zwischen Strasse und Fahrweg, und die Verkehrssicherheit sei auch mit den

reduzierten Strassenabständen gewahrt. Ebenso werde mit dem Projekt in

ästhetischer und umweltrechtlicher Hinsicht eine den Verhältnissen angemessene

Vorgartentiefe geschaffen.

3.2

Eine

Ausnahmebewilligung ist gemäss § 220 PBG zu erteilen, wenn besondere Verhältnisse

vorliegen, bei denen die Durchsetzung der Vorschriften unverhältnismässig erscheint

(Abs. 1). Eine Ausnahmebewilligung darf überdies nicht gegen den Sinn und

Zweck der Vorschrift verstossen, von der sie befreit, und auch sonst keine

öffentlichen Interessen verletzen (Abs. 2). Schliesslich darf ein Nachbar

durch Ausnahmebewilligungen von Vorschriften, die auch ihn schützen, nicht unzumutbar

benachteiligt werden (Abs. 3).

Besondere, eine Ausnahmesituation begründende Verhältnisse

können in der Eigenart des Bauwerks, der Architektur oder in der

Zweckbestimmung des Gebäudes liegen – insbesondere jedoch in der Form, Lage

oder Topografie des Baugrundstücks (vgl. RB 1985 Nr. 103 = BEZ 1986

Nr. 4; RB 1981 Nr. 126; RB 1981 Nr. 125 = BEZ 1981 Nr. 34;

Charlotte Good-Weinberger, Die Ausnahmebewilligung im Baurecht, insbesondere

nach § 220 des zürcherischen Planungs- und Baugesetzes, Zürich 1990,

S. 102 ff.; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs-

und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 1124 ff.; Walter Haller/Peter Karlen,

Raumplanungs- und Baurecht, Bd. I, 3. A., Zürich 1999, N. 690). Das

Institut der Ausnahmebewilligung soll dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit

dort Nachachtung verschaffen, wo die Anwendung der gesetzlichen Regelung zu

Resultaten führen würde, die der Gesetzgeber nicht bedacht hat und durch kein

öffentliches Interesse gedeckt sind (RB 1985 Nr. 102; Fritzsche/Bösch/Wipf,

S. 1128). Eine Ausnahmebewilligung bezweckt daher, im Einzelfall Härten

und Unbilligkeiten zu beseitigen, die mit dem Erlass der Regel nicht

beabsichtigt waren. Es geht mithin um offensichtlich ungewollte Wirkungen einer

Vorschrift. Die Ausnahmebewilligung darf daher nicht dazu eingesetzt werden,

generelle Gründe zu berücksichtigen, die sich praktisch immer anführen liessen;

auf diesem Weg würde das Gesetz abgeändert (BGE 117 Ib 125 E. 6d mit Hinweisen).

Ob eine Ausnahmesituation im erwähnten Sinn vorliegt, ist

vorwiegend eine Rechtsfrage, die das Verwaltungsgericht frei überprüft, doch

wird der Baubehörde bei der Einräumung der Ausnahmebewilligung ein erheblicher

Beurteilungsspielraum eingeräumt. Durch welche Abweichungen von den

Bauvorschriften und durch welche besonderen Anordnungen der Ausnahmesituation

Rechnung zu tragen ist, ist überwiegend Ermessensfrage. Das Verwaltungsgericht

greift hierbei nur ein, wenn dieses pflichtgemässe Ermessen überschritten oder

missbraucht wird (vgl. RB 1964 Nr. 28 = ZBl 66/1965, S. 176 = ZR 64

Nr. 185; Haller/Karlen, N. 676 f.).

3.3

Das

Baugrundstück zeichnet sich durch eine längliche, gegen Südosten spitzwinklig

zusammenlaufende Form aus und befindet sich überdies in einer steilen Hanglage.

An der schmalsten Stelle ist die zwischen 30–37 m lange Parzelle lediglich

gut 10 m breit und weitet sich bis zum nordwestlich angrenzenden

Nachbargrundstück Kat.-Nr. 05 auf ca. 19 m aus. Wie die

Vorinstanz richtig erkannt hat, erweist sich das Baugrundstück – unabhängig von

einem Näherbaurecht – aufgrund seiner äusserst geringen Tiefe bei Einhaltung

des Strassenabstands von 6 m als faktisch unüberbaubar bzw. nicht sinnvoll

nutzbar. Das geplante Einfamilienhaus besitzt zwei dem Wohnen dienende und an

die schmale Grundstücksform angepasste Stockwerke (VB.2012.00718): Das

1.

Untergeschoss (3 Schlafzimmer und 2 Nasszellen) ist an seiner

breitesten Stelle 8,6 m breit, verjüngt sich sodann dem Strassenverlauf

entsprechend auf rund 3,6 m und wird durch eine 4,5 m breite,

behindertengerechte Dusche/WC abgeschlossen. Noch schmaler ist das Erdgeschoss

(Wohnzimmer, Küche und WC) mit einer Breite von nur gerade

1,96 (Wintergarten) bis 7,6 m. Angesichts dieser Grössenverhältnisse

und der auch im Vergleich zu anderen Bauparzellen im Quartier ungünstigen

Grundstücksform ist nicht ersichtlich, inwiefern ohne Abstandsunterschreitung

eine einigermassen zweckmässige Neuüberbauung realisierbar wäre; die vom

Beschwerdeführer 1 vorgeschlagene Grundrissvariante erscheint weder sinnvoll

noch vermag sie gestalterisch zu überzeugen (vgl. VB.2012.00718). Am Vorliegen

einer Ausnahmesituation ändert auch die Tatsache nichts, dass nur oberirdische

Gebäude den Strassenabstand einzuhalten haben (Art. 29 BZO und § 265

PBG). Als abstandspflichtig gelten nämlich alle Gebäudeteile, die den

gewachsenen Boden, wenn auch nur geringfügig, überragen (Fritzsche/Bösch/Wipf,

S. 825), was auf das geplante 1. Untergeschoss vollumfänglich

zutrifft. Gänzlich unterirdische und damit abstandsprivilegierte Untergeschosse

dürfen wegen der fehlenden natürlichen Belichtung in der Regel keine Wohnräume

aufweisen (vgl. § 302 PBG).

Obwohl der für den Strassenabstand erteilte Dispens eine

erhebliche Abweichung von 1,5 bzw. 2,5 m zulässt, gilt es zu

berücksichtigen, dass sich das geplante 4-Zimmer-Haus in seiner baulichen

Umgebung (Villenquartier) mit einer anrechenbaren Geschossfläche von 190 m2 als

zurückhaltend präsentiert und gegenüber dem vom Seitenarm der G-Strasse

lediglich ca. 2,5 m entfernten Altbau strassenabstandsmässig eine deutliche

Verbesserung darstellt; insofern ist der beschwerdeführerische Hinweis auf

§ 357 PBG und die von der Besitzstandsgarantie gedeckten Umbau- und

Erweiterungsmöglichkeiten nicht zielführend.

3.4

Hinzu

kommt Folgendes: Beim Seitenarm der G-Strasse (ehemals I-Weg) handelt es sich

um eine Strasse, die sowohl von ihrer Erschliessungsfunktion her wie auch

aufgrund ihres technischen Ausbaus (ca. 4 m ohne Bankett und Trottoir) die

Voraussetzungen einer Zufahrtsstrasse im unteren Anwendungsbereich nur knapp erfüllt

bzw. diese unterschreitet (vgl. den Anhang zu den Normalien

über die Anforderungen an Zugänge vom 9. Dezember 1987). Zudem hat die Zahl der Wohneinheiten für die Qualifikation

nach § 265 PBG nicht die Bedeutung einer strikten Trennlinie (VGr,

17.

Januar 2007, VB.2006.00471, E. 4.4 ff.; RB 1982 Nr. 149

= BEZ 1982 Nr. 20). Von daher ist das öffentliche Interesse an der

Einhaltung des vollen Strassenabstands von 6 m vorliegend als gering

einzustufen. Wie das Verwaltungsgericht in einem Urteil vom 11. Juli 2012 entschieden hat (VB.2012.00018, E. 3.1), dient der vorgeschriebene Strassenabstand primär wohnhygienischen

Zwecken; der Verkehrssicherheit kommt im Rahmen von § 265 PBG keine

eigenständige Bedeutung zu. Berücksichtigt man insbesondere, dass auf

der gegen den Seitenarm der G-Strasse gerichteten Fassade keine Fenster geplant

sind, sprechen keine überwiegenden wohnhygienischen Gründe oder andere

öffentlichen Interessen gegen die ausnahmsweise bewilligte Grenzunterschreitung

(vgl. § 220 Abs. 2 PBG). Gemäss der zutreffenden Erwägung 6.4

Abs. 3 des angefochtenen Rekursentscheids beeinträchtigt das Bauprojekt

zudem weder die ortsbauliche Situation noch das bereits heute uneinheitliche

Strassenbild. Dass die Beschwerdeführenden als Nachbarn von der

Ausnahmebewilligung unzumutbar benachteiligt würden, machen sie nicht geltend

und ist auch nicht ersichtlich.

Wenn die Mitbeteiligte unter diesen Umständen aus Gründen

der Verhältnismässigkeit auf die Durchsetzung der Abstandsvorschrift verzichtet

hat, handelte sie nicht rechtsverletzend.

4.

4.1

Ein

weiterer, bereits in den Rekursverfahren G.-Nrn. R2.2011.00150 und

R2.2011.00151 vorgebrachter Einwand der Beschwerdeführenden bezieht sich auf

die für die Garagenzufahrt in Abweichung von Art. 37 BZO geplanten

Abgrabungen von bis zu 3,3 m bzw. den von der Mitbeteiligten hierfür

erteilten Dispens. Die Vorinstanz trat auf die Rüge nicht ein. Zur Begründung

wird in E. 8 des Rekursentscheids vom 2. Oktober 2012 angeführt, dass

die nebenbestimmungsweise Beseitigung des allfällig bestehenden Mangels nicht

zur Aufhebung der Baubewilligung führen würde, da die drei erforderlichen

Pflichtabstellplätze auch oberirdisch realisiert werden könnten, womit auf die

Unterniveaugarage verzichtet werden könnte. Aus einer solchen Nebenbestimmung

zögen die Beschwerdeführenden jedoch mangels Sichtverbindung zu den strittigen

Abgrabungen keinen Vorteil, weshalb ihnen insoweit das Anfechtungsinteresse

fehle.

4.1.1

Die Beschwerdeführenden beanstanden den

Nichteintretensentscheid des Baurekursgerichts zu Recht. Zwar trifft es vom

Grundsatz her zu, dass den rekurrierenden Nachbarn

die Rechtsmittelbefugnis abgeht, wenn der geltend gemachte Projektmangel durch

eine für sie bedeutungslose Nebenbestimmung geheilt werden kann (RB 1995 Nr. 8 = BEZ 1995 Nr. 14).

Allerdings ist der vorliegend gerügte Mangel gemessen am Umfang des Gesamtprojekts

von einer Bedeutung, die eine nebenbestimmungsweise Heilung nach § 321

Abs. 1 PBG ausschliesst (vgl. Christian Mäder, Das

Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, Rz. 461): Geplant ist auf der

Parzelle Kat.-Nr. 01 ein Einfamilienhaus mit für das Quartier eher

bescheidenen Ausmassen, das mit einer grosszügig ausgestalteten und tief ins gewachsene

Terrain ragenden Garage für drei Fahrzeuge ausgestattet werden soll. Es ist

offensichtlich, dass die Verschiebung bzw. Aufhebung der Garage und die

oberirdische Anlegung der Pflichtabstellplätze bei den gegebenen

Terrainverhältnissen eine erhebliche Umgestaltung des Projekts erfordern würde.

Nachdem die Anordnung einer entsprechenden Nebenbestimmung damit von vornherein

ausscheidet, hätte das Baurekursgericht die Rüge der ausnahmsweise bewilligten

Abgrabungen nicht mit dem fehlenden Anfechtungsinteresse von der Hand weisen

dürfen.

4.1.2

Da die Vorinstanz die beschwerdeführerische Rüge nicht materiell beurteilt

hat, stellt sich die Frage, ob das Verwaltungsgericht im Sinn von § 63

Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG)

selbst entscheiden oder die Sache im Sinn von § 64 Abs. 1 VRG zur

Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückweisen soll (Alfred Kölz/Jürg

Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons

Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 63 N. 11, § 64 N. 2; VGr,

9.

September 2004, VB.2004.00281, E. 3). Die Rechtsmittelinstanz

verfügt über einen weiten Ermessensspielraum, ob sie einen reformatorischen

Entscheid fällen oder eine Rückweisung vornehmen will (BGE 131 V 407

E. 2.1.1). Vorliegend sprechen sowohl prozessökonomische Gründe als auch

die Tatsache, dass es sich um Rechtsfragen handelt (vgl. vorn E. 3.2

Abs. 3), deren Beantwortung zu einem klaren Ergebnis führt, für eine

materielle Beurteilung durch das Verwaltungsgericht (Kölz/Bosshart/Röhl,

§ 63 N. 11, § 64 N. 5).

4.2

Gemäss § 293

PBG dürfen nicht anrechenbare Untergeschosse höchstens 1,5 m über dem

gestalteten Boden in Erscheinung treten (Abs. 1); ausgenommen von dieser

Beschränkung sind Haus- und Kellerzugänge, Gartenausgänge sowie Ein- und

Ausfahrten zu Einzel-, Doppel- oder Sammelgaragen (Abs. 2). § 293

Abs. 4 PBG ermächtigt die Gemeinden zu abweichenden kommunalen Regelungen,

wovon Art. 37 BZO Gebrauch macht. Danach ist das Freilegen von Geschossen

nur bis zu 1,5 m unterhalb des gewachsenen Bodens zulässig, und die

Abgrabung darf nicht mehr als den halben Gebäudeumfang ausmachen (Abs. 1).

Einzelne separate Haus- oder Kellerzugänge, ausgenommen Garageneinfahrten,

werden nicht mitgerechnet (Abs. 2).

4.2.1

Für die

streitige Garageneinfahrt im 2. Untergeschoss sind auf einer Breite von

rund 7,5 m Abgrabungen mit einer Tiefe von 3,3 m geplant, was

Art. 37 BZO zuwiderläuft, der Garagenzufahren im Unterschied zu § 293

Abs. 2 PBG der Abgrabungsvorschrift unterwirft. Die Mitbeteiligte erteilte

der Bauherrschaft für die vorgesehene Abgrabung jedoch eine

Ausnahmebewilligung, indem sie sich wiederum auf die Begründung der Beschwerdegegnerin

stützte und in der bestehenden örtlichen Situation (Topografie/Strassenniveau)

besondere Verhältnisse im Sinn von § 220 Abs. 1 PBG erblickte.

4.2.2

Wie die Beschwerdeführenden an sich zu Recht bemerken, weist Erlenbach wie

die anderen Gemeinden am rechten Zürichseeufer zahlreiche exponierte Hanglagen

auf. Indem Art. 37 BZO abweichend von § 293

Abs. 1 PBG das In-Erscheinung-Treten von nicht anrechenbaren

Untergeschossen über dem gestalteten Terrain in keiner Weise begrenzt, sondern

überdies das Freilegen auch dieser Geschosse bis zu 1,5 m unterhalb des

gewachsenen Bodens zulässt, wird den in Erlenbach häufigen Hanglagen bereits

Rechnung getragen (vgl. VGr, 3. Juni 2009, VB.2008.00553, E. 4.3).

Diese Regelung darf nicht durch eine grosszügige Ausnahmebewilligungspraxis

aufgeweicht werden; eine Dispenserteilung in besonderen Einzelfällen wird durch

die Bestimmung indessen nicht ausgeschlossen. Vorliegend besteht schon deswegen

eine atypische Konstellation, weil mit der schmalen Grundstücksform und dem starken

Gefälle (Höhendifferenz von rund 8 m) die topografischen Verhältnisse gleich in

doppelter Hinsicht schwierig sind. Angesichts dieser Situation erscheint es als

ausgeschlossen, dass die geplante Unterniveaugarage ohne Abgrabungen von mehr

als 1,5 m auf dem Standortgrundstück erstellt werden könnte. Für eine

bergseitig angelegte Tiefgarage im Bereich des Wintergartens und einer Zufahrt

von oben fehlt dem Grundstück die nötige Tiefe. Eine weiter südlich

positionierte Einfahrt bzw. eine verkleinerte Garage entsprechend der Anregung

der Beschwerdeführenden (vgl. VB.2012.00718) würde durch die Tatsache, dass der

gewachsene Boden entlang der betreffenden Gebäudefassade in südöstlicher

Richtung zunächst gleichbleibt und dann stark ansteigt, keine Abhilfe schaffen.

Tiefgaragen gehören in der

baulichen Umgebung bzw. in Erlenbach zur standardmässigen Ausstattung von Wohnbauten,

weshalb der Beschwerdegegnerin bei Verweigerung des Dispenses eine übermässige

Härte träfe. Darüber hinaus hat die geplante Garage gegenüber einer rein

oberirdischen Parkierungslösung den ortsbaulichen und immissionsmässigen

Vorteil, dass nicht sämtliche der Pflichtparkplätze entlang des Seitenarms der

G-Strasse angelegt werden müssen. Davon profitiert letztlich auch der

Beschwerdeführer 1, der oberhalb des beschwerdegegnerischen Grundstücks

wohnhaft ist und im Unterschied zur Garageneinfahrt freie Sicht auf die

bergseitigen Aussenparkplätze hätte. Demzufolge ist von einer Ausnahmesituation

im Sinn von § 220 Abs. 1 PBG auszugehen.

4.2.3

Soweit die Beschwerdeführenden monieren, die geplante Tiefgarage sei

überdimensioniert, ist darauf hinzuweisen, dass die zur Bewältigung der

Ausnahmesituation bewilligten baulichen Massnahmen weitgehend im Ermessen der

Baubehörde liegen (vgl. vorn E. 3.2 Abs. 3) und eine

Ermessensüberschreitung durch die Mitbeteiligte weder gerügt wurde noch

ersichtlich ist. Da sich die Garageneinfahrt auf rund einen Drittel der

gesamten Fassadenlänge beschränkt, wirkt das Gebäude im Gegensatz zu der im

Entscheid VB.2008.00553 beurteilten Situation auch nicht

überhöht.

Aus all diesen Gründen ist der

Mitbeteiligten hinsichtlich des zur Freilegung der Garageneinfahrt erteilten

Abgrabungsdispenses keine Rechtsverletzung vorzuwerfen.

5.

Des Weiteren beanstanden die Beschwerdeführenden die Verkehrssicherheit

der Garagenausfahrt. Das Baurekursgericht sei auf die Rüge zu Unrecht nicht

eingetreten, da eine Projektänderung zur Einhaltung der Anforderungen an die

Verkehrssicherheitsverordnung vom 15. Juni 1983

(VSV) tiefgreifend sein müsste und eine Aufhebung der Baubewilligung

bedingen würde. Die von der Baubehörde bewilligte Reduktion der Sichtweiten und

die Nichteinhaltung des maximalen Gefälles führten zu verkehrsgefährdenden

Fahrmanövern.

5.1

Laut dem

Beschluss der Mitbeteiligten vom 26. Juli 2011 muss die Ein-/Ausfahrt vom

Garagenvorplatz in die G-Strasse dem Typ A gemäss Anhang zur

Verkehrssicherheitsverordnung entsprechen (§ 6 VSV). Da die G-Strasse bei

der Garageneinfahrt ein Gefälle von über 17 % aufweise, sei es nur

begrenzt möglich, die Verkehrssicherheitsverordnung betreffend maximale Neigung

innerhalb von 6 m ab Strassengrenze einzuhalten. Nach § 6 lit. b

VSV seien Abweichung bei Ausfahrten in Zufahrtswege, Zufahrtsstrasen und Erschliessungsstrassen

zulässig, sofern besondere ortsbauliche Verhältnisse oder die Topografie dies

erforderten. Gestützt darauf könne der geplanten Lösung zugestimmt werden.

In der Tat bestehen vorliegend besondere Verhältnisse. Die

G-Strasse hat an der fraglichen Stelle selber eine Neigung von 17 %,

weshalb die Vorgaben gemäss Anhang zur Verkehrssicherheitsverordnung (maximale

Neigung von +/- 5 % und ein Gefällsbruch maximal 6 %) von vornherein

nicht auf der gesamten Fläche erfüllt werden können (vgl. Kurzstellungnahme zu

den Gefällsverhältnissen der Zufahrt vom 9. Januar 2013, VB.2012.00717).

Entsprechend dem Strassenverlauf weist der Garagenvorplatz eine Neigung

zwischen und +0,8 % (Südosten) und -14,2 % (Nordwesten) auf. Damit

erfüllt die Ausfahrt die zulässige Längsneigung für ungedeckte Rampen der

Komfortstufe A (Personenwagen, nicht öffentlich zugänglich) von 15 %

gemäss Ziff. 18.4 der VSS-Norm SN 640 291a, welche sich vorliegend

hilfsweise heranziehen lässt. Ankommende Fahrzeuge, die ordnungsgemäss – ohne

Abschneiden der Kurve – in die Garage abbiegen, werden den Vorplatz zudem an

einer Stelle befahren, an der die Neigung weniger als das maximale Gefälle

beträgt. Die grösste Neigung der Ausfahrt wird im Alltag also kaum je zum

Tragen kommen und führt auch nicht zu einer unzulässigen Verkehrsgefahr. Ein

baurechtlicher Mangel liegt diesbezüglich nicht vor.

5.2

Hinsichtlich

der Sichtverhältnisse im Ein-/Ausfahrtsbereich erliess die Mitbeteiligte die

Nebenbestimmung, die Garageneinfahrt sei dergestalt zu überarbeiten, dass eine

Sichtweite von mindestens 13 m und ein Einlenkerradius von 4 m

erreicht würden (Disp.-Ziff. 1.1.1 des Beschlusses vom 26. Juli

2011). Gemäss dem überarbeiteten Projektplan vom 7. Oktober 2011 soll

diesen Anforderungen durch eine Ausrundung des Vorplatzes an der Südecke entsprochen

werden (VB.2012.00718). Mit einer noch grösseren Ausweitung könnte die

Sichtberme von 13 m bergseitig weiter ausgedehnt werden; eine solche Verbesserung

ist ohne grössere Schwierigkeiten möglich und bedingt keine tiefgreifende

Projektänderung. Ferner ist zu beachten, dass man sich durch eine vorsichtig

herantastende Fahrweise und ein talseitiges Ausholen bei der Ausfahrt einen

besseren bergseitigen Überblick über die G-Strasse wird verschaffen können. Für

ausfahrende Fahrzeuge, die nach rechts (talwärts) abbiegen wollen, sind die

Sichtverhältnisse ohnehin wenig problematisch. Soweit in der Unterschreitung

der Sichtweiten gemäss Anhang der Verkehrssicherheitsverordnung bzw. nach den

einschlägigen VSS-Normen überhaupt ein Verkehrssicherheitsmangel gemäss

§ 237 Abs. 2 bzw. 240 PBG zu erblicken ist, könnte dieser jedenfalls

durch eine Nebenbestimmung im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG behoben

werden.

Aus einer solchen Anordnung zögen die Beschwerdeführenden

indessen keinen legitimationsbegründenden Vorteil. Die Rechtsmittelbefugnis ist

mit Bezug auf die Rüge der mangelnden Verkehrssicherheit zur Vermeidung der Popularbeschwerde

nämlich sehr eng zu ziehen (RB 1998 Nr. 17, auch zum Folgenden). Es bedarf

insbesondere einer qualifizierten persönlichen Betroffenheit, die den

Beschwerdeführenden trotz räumlicher Nähe zum Baugrundstück abgeht: Obwohl sie

für die Zufahrt zu ihren eigenen Grundstücken (G-Strasse 09 bzw. 10) die

G-Strasse an der fraglichen Stelle befahren müssen, sind sie dadurch nicht mehr

betroffen als die übrigen Verkehrsteilnehmer, wie namentlich die weiteren

Anwohner des Seitenarms bzw. der südöstlichen Fortsetzung der G-Strasse, deren

direkte Weg ins Dorfzentrum ebenfalls an der betreffenden Ausfahrt vorbeiführt.

Zu Recht hat die Vorinstanz den Beschwerdeführenden diesbezüglich die

Legitimation abgesprochen und ist in der Folge auf die Rekurse insoweit nicht

eingetreten (vgl. auch VGr, 17. November 2010, VB.2010.00184,

E. 1.3). Die Beschwerden VB.2012.00717 und VB.2012.00718 sind

demnach auch in diesem Punkt unbegründet.

6.

In ihren Beschwerden VB.2012.00715 und VB.2012.00716

betreffend das Umbauvorhaben "Stöckli" auf Kat.-Nr. 05 halten

die Beschwerdeführenden die vorgenommene Kettenübertragung von

Ausnützungsfläche für unzulässig. Einem solchen indirekten Ausnützungstransfer

von der Parzelle Kat.-Nr. 08 via Kat.-Nr. 01 auf das Baugrundstück

stehe Art. 40 BZO nach Sinn und Zweck entgegen. Die geplante Aufstockung

könne deshalb nicht realisiert werden.

6.1

Gemäss

Art. 40 Satz 1 BZO ist eine Ausnützungsübertragung innerhalb der

gleichen Zone gegen Revers nur gestattet, wenn die betroffenen Grundstücke

direkt aneinander stossen. In seinem Urteil VB.2010.00574 vom 12. Januar

2011.

hat das Verwaltungsgericht hinsichtlich der streitbetroffenen

Baugrundstücke entschieden, dass § 259 Abs. 1 PBG kommunalen

Regelungen, die zoneninterne Ausnützungsübertragungen auf zusammenhängende

Flächen der entsprechenden Zone beschränken, nicht entgegensteht. Es überprüfte

dabei Art. 40 BZO akzessorisch auf seine Übereinstimmung mit dem

übergeordneten Recht und befand die Regelung für gesetzeskonform.

6.2

6.2.1

Ausgangspunkt für die Berechnung der Ausnützungsziffer bildet nach

§ 259 Abs. 1 PBG die von der Baueingabe erfasste Fläche der

"baulich noch nicht ausgenützten Grundstücke oder Grundstücksteile".

Die Parzelle Kat.-Nr. 01 misst 487 m2 und wird ausnützungsmässig noch nicht von einem

anderen Grundstück in Anspruch genommen. Gemäss dem Wortlaut der zulasten von

Kat.-Nr. 01 und zugunsten des Baugrundstücks Kat.-Nr. 05 bestehenden

Eigentümerdienstbarkeit 11 darf "vorbehältlich der öffentlich-rechtlichen

Genehmigung durch die Baubehörde […] die gesamte Ausnützung dieser Fläche vom

Eigentümer des berechtigten Grundstückes für sein Grundstück verwendet werden"

(VB.2012.00715). Baurechtliche Relevanz erlangt die Ausnützungsübertragung erst

mit Erteilung der baurechtlichen Bewilligung für das Projekt, das auf die

zusätzlichen Ausnützungsreserven tatsächlich angewiesen ist (Felix Huber, Die

Ausnützungsziffer, Zürich 1986, S. 253). Vorher entfaltet die mit

schriftlicher Vereinbarung oder einer entsprechenden Dienstbarkeit

beabsichtigte Verschiebung allenfalls zivilrechtliche Wirkungen. Hingegen steht

es nicht in der Macht der Grundstückseigentümer, durch privatrechtliches

Rechtsgeschäfts und ohne behördliche Prüfung der baurechtlichen Belange einen

öffentlich-rechtlich wirksamen Ausnützungstransfer herbeizuführen. Die vom

Nachbargrundstück zur Verfügung gestellte Ausnützung kann sodann nur in dem

Umfang übertragen werden, als es vom Baugrundstück für das betreffende Vorhaben

gerade benötigt wird. Eine Verschiebung der Ausnützungsfläche auf Vorrat, die

auf dem Zielgrundstück einen für andere Zwecke verwendbaren Überschuss zur

Folge hätte, ist ausgeschlossen. Die Weiterübertragung von transferierten

Ausnützungsreserven auf Drittgrundstücke widerspricht somit der § 259 PBG

zugrundeliegenden Logik.

6.2.2

Entgegen dem Ausnützungsnachweis der Bauherrin (VB.2012.00718) und dem Beschluss

vom 26. Juli 2011, welche die von der Parzelle Kat.-Nr. 08 bezogene

und an die Parzelle Kat.-Nr. 05 abgetretene Ausnützung bei der Ermittlung

der nach § 255 Abs. 2 PBG ausnützungsprivilegierten Fläche

unzulässigerweise berücksichtigen, beträgt die für die Ausnützung anrechenbare

Fläche des auf Kat.-Nr. 01 geplanten Ersatzneubaus in Wirklichkeit

129,125 m2

(statt 126 m2).

Diese setzt sich zusammen aus der zur Vollgeschossfläche voll anrechenbaren

Fläche des Erdgeschosses (78,7 m2) und einer anrechenbaren Teilfläche im

Untergeschoss von 50,425 m2 (111,3 m2 abzüglich einer

ausnützungsprivilegierten Fläche von 60,875 m2, die der zu 25 %

ausnützbaren massgeblichen Landfläche von 487 m2 verteilt

auf die beiden zulässigen Vollgeschosse entspricht). Das Vorhaben benötigt

damit – bei einer zulässigen Ausnützung von 25 % in der Wohnzone

W2/25 % – eine Landfläche von insgesamt 516,5 m2, wovon

29,5 m2

vom Nachbargrundstück Kat.-Nr. 08 stammen. Eine darüber hinausgehende

Ausnützung muss von der Parzelle nach dem Gesagten nicht beansprucht werden.

Das mit anderen Worten voll ausgenützte Grundstück Kat.-Nr. 01 weist daher

keine Ausnützungsreserve auf, die dem Baugrundstück Kat.-Nr. 05 und dem

dort geplanten Aufstockungsvorhaben übertragen werden könnte. Im Ergebnis

erweist sich die Bauverweigerung vom 13. Dezember 2011 gestützt auf die

Feststellung, dass vom Nachbargrundstück Kat.-Nr. 01 keine

Ausnützungsübertragung auf die Parzelle Kat.-Nr. 05 erfolgen könne, als

zutreffend.

6.3

Der

geplanten Weiterübertragung der auf Kat.-Nr. 01 transferierten

Ausnützungsfläche auf das Baugrundstück ("Kettenübertragung") stünde

überdies Art. 40 Satz 1 BZO entgegen. Die Beschwerdegegnerin bezweckt

mit ihrem Vorhaben im Endeffekt – wie bereits mit ihrem Vorentscheidprojekt vom

3.

Dezember 2008 – einen Ausnützungstransfer zwischen zwei nicht

unmittelbar aneinandergrenzenden Grundstücken (vgl. die entsprechende Korrektur

an der Grunddienstbarkeit 07, VB.2012.00718). Das von ihr anvisierte Ziel läuft

damit offensichtlich dem in Art. 40 Satz 1 BZO zum Ausdruck kommenden

Motiv zuwider, wonach die kommunal festgesetzte Zonenstruktur, abgesehen vom

Fall des direkten Grenzanstosses von Privaten, nicht verändert werden soll

(vgl. das Urteil VB.2010.00574, E. 3.3.5). Nachdem die

Ausnützungsverschiebung auf direktem Weg von der Parzelle Kat.-Nr. 08 auf

das Grundstück Kat.-Nr. 05 mangels gemeinsamer Grundstücksgrenze ausgeschlossen

ist, läge im indirekten Ausnützungstransfer eine unzulässige Gesetzesumgehung,

weil die betreffende Norm zwar ihrem Wortlaut nach, nicht aber nach ihrem Sinn

und Zweck beachtet würde (VGr, 7. Juni 2007, VB.2007.00093, E. 4;

19.

Oktober 2005, VB.2004.00252, E. 4.1 = BEZ 2006 Nr. 32). Dass

lediglich drei benachbarte Grundstücke vom Vorhaben betroffen sind, ändert

hieran nichts.

6.4

Die

mittels Eigentümerdienstbarkeiten 07 und 11 vom 12. Mai 2011

(VB.2012.00718) beabsichtigte indirekte Ausnützungsverschiebung ist

baurechtlich unwirksam und fällt bei der Ermittlung der Ausnützung der Parzelle

Kat.-Nr. 05 ausser Betracht. Da das Grundstück für sich genommen nicht

über die für das Umbauprojekt "Stöckli" benötigte freie Ausnützung

verfügt (vgl. Beschluss vom 13. Dezember 2011, S. 4), ist das

Vorhaben baurechtswidrig.

Die Beschwerden VB.2012.00715 und VB.2012.00716 sind folglich

gutzuheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 2. Oktober 2012

(Verfahren G.-Nr. R2.2012.00011) ist aufzuheben und die Bauverweigerung

der Bau- und Planungskommission Erlenbach vom 13. Dezember 2011

wiederherzustellen.

7.

Zusammenfassend obsiegen die Beschwerdeführenden mit ihren

Beschwerden VB.2012.00715 und VB.2012.00716 (Umbauprojekt "Stöckli"),

während die Beschwerden VB.2012.00717 und VB.2012.00718 (Ersatzneubau) abzuweisen

sind. Da der auf Kat.-Nr. 01 geplante Ersatzneubau einen höheren

Streitwert aufweist als die Aufstockung des bestehenden Gebäudes auf

Kat.-Nr. 05, sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden zu insgesamt

2/3 und der Beschwerdegegnerin zu 1/3 aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2

Satz 1 in Verbindung mit § 65a Abs. 2 VRG).

In Änderung von

Disp.-Ziff. II und III des Rekursentscheids vom 2. Oktober 2012 sind

die Kosten des Rekursverfahrens R2.2012.00011 vollumfänglich der

Beschwerdegegnerin (und damaligen Rekurrentin) aufzuerlegen und den

Beschwerdeführenden (Beigeladene im Rekursverfahren) wäre für das betreffende

Verfahren an sich eine angemessene Parteientschädigung zuzusprechen. Nachdem

aber die Beschwerdeführenden angesichts ihres überwiegenden Prozessverlusts in

den Beschwerdeverfahren der Beschwerdegegnerin ihrerseits eine

Parteientschädigung auszurichten hätten (§ 17

Abs. 2 lit. a VRG), sind im Ergebnis keine Entschädigungen

geschuldet. Die im Rekursverfahrens R2.2012.00011 der Beschwerdegegnerin

zugesprochene Umtriebsentschädigung ist deshalb aufzuheben.

Demgemäss beschliesst die

Kammer:

Die

Beschwerden VB.2012.00715, VB.2012.00716, VB.2012.00717 und VB.2012.00718

werden vereinigt;

und erkennt:

1.

Die

Beschwerden VB.2012.00715 und VB.2012.00716 werden gutgeheissen. Der Entscheid

des Baurekursgerichts vom 2. Oktober 2012 (Verfahren

G.-Nr. R2.2012.00011) wird aufgehoben und der Beschluss der Bau- und

Planungskommission Erlenbach vom 13. Dezember 2011 wiederhergestellt.

2.

Die

Beschwerden VB.2012.00717 und VB.2012.00718 werden abgewiesen.

3.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 8'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 160.-- Zustellkosten,

Fr. 8'160.-- Total der Kosten.

4.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden 1 und 2 und der Beschwerdegegnerin

zu je 1/3 auferlegt.

5.

Die

Kosten des Rekursverfahrens R2.2012.00011 werden der Beschwerdegegnerin

auferlegt.

6.

Für die Beschwerde- und das Rekursverfahren R2.2012.00011

werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

7.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben

werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an

gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

8.

Mitteilung an…