VB.2012.00800

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2012.00800

19. September 2013Deutsch15 min

(URT.2013.15600)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Am 20. November 2007 hatte die Baukommission der

Stadt Wädenswil der E AG die Baubewilligung für den Umbau des

Mehrfamilienhauses Assek.-Nr. 01 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an

der G-Strasse 03 in Wädenswil erteilt.

Den hiergegen von A sowie von C und B als Miteigentümer

des Nachbargrundstücks Kat.-Nr. 04 erhobenen Rekurs hatte die

Baurekurskommission II am 16. Dezember 2008 unter Aufhebung der

Baubewilligung gutgeheissen. Die dagegen erhobene Beschwerde hiess das

Verwaltungsgericht am 20. Mai 2009 teilweise gut und wies die Akten zu

neuer Beurteilung des Baugesuchs an die Baukommission Wädenswil zurück

(VB.2009.00016/58).

Erwägungen

II.

Mit Beschluss vom 24. Januar 2012 erteilte die

Baukommission der Stadt Wädenswil der E AG erneut die Baubewilligung für

den Umbau des Mehrfamilienhauses auf dem Baugrundstück Kat.-Nr. 02 an der G-Strasse 03

in Wädenswil.

Dagegen gelangten A sowie C und B ans Baurekursgericht,

welches den Rekurs mit Entscheid vom 6. November 2012 abwies.

III.

Mit Beschwerde vom 10. Dezember 2012 beantragten A

sowie C und B dem Verwaltungsgericht im Wesentlichen die Aufhebung des

Rekursentscheids sowie die Verweigerung der Baubewilligung, unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerinnen.

Das Baurekursgericht schloss am 18. Dezember 2012 auf

Abweisung der Beschwerde. Mit Eingabe vom 28. Januar 2013 beantragte die

Stadt Wädenswil die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und

Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdeführenden. Ebenfalls am

28.

Januar 2013 stellte die E AG den Antrag, es sei die Beschwerde

vollumfänglich abzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der

Beschwerdeführenden. Mit Replik vom 21. Februar 2013 bzw. mit Duplik vom

7.

März 2013 und in ihren Stellungnahmen vom 18. bzw. 30. April

2013.

bzw. vom 30. Mai 2013 hielten die Beschwerdeführenden und die

Bauherrschaft an ihren Anträgen fest.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

streitbetroffene Bauvorhaben erfasst die beiden Grundstücke Kat.-Nr. 04

und 02, welche gemäss der geltenden Bau- und Zonenordnung der Stadt Wädenswil

(BZO) in der dreigeschossigen Wohnzone mit Gewerbe (WG3) liegen und mit den

beiden zusammengebauten Mehrfamilienhäusern G-Strasse 05 und G-Strasse 03

überstellt sind.

1.2

Wie

bereits im vorangegangenen Verfahren ist primär strittig, ob das streitbetroffene

Umbauvorhaben, das im Wesentlichen das Gebäude G-Strasse 03 und in untergeordnetem

Ausmass auch das Gebäude G-Strasse 05 betrifft, zu einer Übernutzung des

Baugrundstücks führt.

Nach Ansicht der

Vorinstanz verfügt das Baugrundstück über eine ausreichende Ausnützungsreserve

zur Realisierung des geplanten Umbauvorhabens. Die Beschwerdeführenden halten

dem entgegen, die Vorinstanz habe übersehen, dass auch die Baubewilligungsbehörde

selber davon ausgehe, dass die auf dem Baugrundstück Kat.-Nr. 02

bestehende Unternutzung Wohnen durch die vorhandene Gewerbenutzung, welche

15.

% überschreite, kompensiert werde. Bereits im Zeitpunkt der

Parzellierung im August 2004 habe daher auf dem Baugrundstück keine Wohnflächenreserve

mehr bestanden. Eine Übertragung von Wohnflächenreserve auf das Grundstück

Kat.-Nr. 02 im Zeitpunkt der Parzellierung sei nur möglich, um eine

Übernutzung zu korrigieren, welche durch die Parzellierung resultieren würde.

Für eine darüber hinausgehende Zuteilung von tatsächlichen Ausnützungsreserven

bestehe keine gesetzliche Grundlage. Disp.-Ziff. 3 der

Parzellierungsbewilligung vom 10. August 2004 sei daher nicht zulässig und

habe keinen Bestand. Eine verbindliche Zuteilung von weiteren ausnützbaren

Flächen anlässlich der Parzellierung des Baugrundstücks hätte in Form von

Dienstbarkeiten zulasten der Nachbarparzellen erfolgen müssen.

2.

2.1

Unbestritten

ist folgender Sachverhalt: Das Baugrundstück Kat.-Nr. 02 liegt nach der

geltenden Bau- und Zonenordnung in der dreigeschossigen Wohnzone mit Gewerbe

(WG3), in welcher gemäss Art. 3 BZO eine Ausnützungsziffer von 55 %

gilt, die sich gemäss Art. 7 Abs. 2 BZO für dauernd gewerblich

genutzte Gebäudeteile um 15 % erhöht. Das heutige Grundstück

Kat.-Nr. 02 ist aus der Teilung des Grundstücks (alt)Kat.-Nr. 12243

entstanden, auf dem am 23. September 1997 der Neu- und Anbau von zwei

Mehrfamilienhäusern bewilligt worden war. Bei der von der Baukommission

Wädenswil am 10. August 2004 bewilligten Parzellierung wurde das bisher

4'318 m2 umfassende

Grundstück (alt)Kat.-Nr. 12243 in die Parzellen A (Wohnhaus G-Strasse 06)

mit 621 m2, B

(Wohnhaus G-Strasse 05) mit 572 m2,

D (unüberbaut, teilweise in der Landwirtschaftszone) mit 1'747 m2 sowie das vorliegend

streitbetroffene Grundstück C (G-Strasse 03, Wohnhaus mit Werkstatt

und Garagen) mit einer Fläche von 1'378 m2 aufgeteilt.

2.2

Das

heutige Baugrundstück Kat.-Nr. 02 mit einer Grundfläche von 1'378 m2 verfügt gemäss Art. 3

BZO über eine anrechenbare Fläche von 757,9 m2 (Ausnützung von 55 %) bei reiner

Wohnnutzung. Mit einem Gewerbezuschlag von 15 % gemäss Art. 7

Abs. 2 BZO ergibt dies laut E. 3.2.2 des im ersten Rechtsgang

ergangenen verwaltungsgerichtlichen Entscheids VB.2009.00016/58 eine

anrechenbare Fläche von insgesamt 826,8 m2. Das Verwaltungsgericht ging demnach davon aus,

dass der Gewerbebonus von 15 % nur im Verhältnis der realisierten Gewerbeflächen

zu gewähren ist. Demgegenüber zeigt sich aufgrund der inzwischen zu den Akten

gereichten Ausnützungsberechnung der Bauherrschaft, dass Baukommission und

Bauherrschaft offenbar davon ausgehen, dass bei Realisierung von Gewerbeflächen

55.

% der Gesamtfläche des Grundstücks für die Realisierung von Wohnflächen

gewährt wird und zusätzlich 15 % Gewerbeflächen erstellt werden können,

was zu einer Ausnützung von 70 % und einer anrechenbaren Grundstücksfläche

von insgesamt 964,6 m2

führen würde (vgl. Baubewilligungen vom 24. Januar 2012 bzw. 23. September

1997, sowie Ausnützungsberechnung der Bauherrschaft).

2.3

Wie der in

Art. 7 Abs. 2 BZO vorgesehene Gewerbebonus zu gewähren ist bzw. wie

sich die anrechenbare Fläche mit Bonus berechnet, ist eine Frage der Auslegung

der Bauordnungsbestimmung. Die Berechnungsweise der Baukommission entspricht

der in jüngerer Zeit vertretenen Auffassung, wonach die Bedeutung eines

Gewerbebonus bei Gebäuden, die teils zu Wohnzwecken, teils zu Gewerbezwecken

genutzt werden, einzig darin zu erblicken ist, dass die zusätzlich gewährte

Fläche nur als Gewerbefläche und nicht als Wohnfläche beansprucht werden darf,

nicht hingegen darin besteht, dass der Ausnützungsbonus nur im Verhältnis zu

realisierten oder geplanten Gewerbeflächen gewährt werden darf (vgl. Christoph

Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, Bd. 2,

5.

A., Zürich 2011, S. 737).

2.4

Die Frage

kann im vorliegenden Fall letztlich offenbleiben. Die Parteien haben sie nicht

aufgeworfen. Selbst die Beschwerdeführenden scheinen von einer anrechenbaren

Fläche von insgesamt 964,6 m2

auszugehen. Wesentlich ist vielmehr, dass – in Übereinstimmung mit der Vorinstanz

und E. 3.2.2 des verwaltungsgerichtlichen Entscheids VB.2009.00016/58 – in

jedem Fall davon auszugehen ist, dass das durch die Parzellierung geschaffene

Grundstück Kat.-Nr. 02 für sich allein betrachtet nicht über die für das

bestehende Gebäude benötigte Ausnützung verfügt. Nimmt man entsprechend den Erwägungen

im ersten Rechtsgang eine ausnützbare Fläche von 826,8 m2 an, so resultiert bei einer

realisierten Fläche von insgesamt 976,98 m2 (625,04 m2 Wohnfläche zuzüglich 351.94 m2 Gewerbefläche) eine offenkundige

Übernutzung von gut 150 m2.

Ginge man – zugunsten der Bauherrschaft – von einer ausnützbaren Fläche von

964,6 m2 aus,

so wäre das Baugrundstück immer noch um 12,38 m2 übernutzt.

Nicht zulässig ist

nämlich die der Ausnützungsberechnung der Bauherrschaft zugrundeliegende

Betrachtungsweise, wonach für die Wohnnutzung und die Gewerbenutzung je separate

Ausnützungsberechnungen erstellt werden können, sodass nach der Parzellierung

hätte davon ausgegangen werden können, das Grundstück Kat.-Nr. 02 verfüge

über 132,86 m2

Wohnflächenreserve (vgl. Ausnützungsberechnung der Bauherrschaft). Vielmehr

geht die durch die Parzellierung entstehende gewerbliche Übernutzung von

145,24 m2

zulasten der realisierbaren Wohnflächenreserve von 132,86 m2, was zur besagten

Übernutzung des Grundstücks von 12,38 m2

führt.

2.5

Festzuhalten

ist, dass das Baugrundstück Kat.-Nr. 02 bei alleiniger Betrachtung in jedem

Fall übernutzt ist, was letztlich auch der Vertreter der Bauherrschaft selber

nicht infrage stellt.

3.

3.1

Das

streitbetroffene Bauvorhaben sieht auf dem Baugrundstück eine zusätzliche anrechenbare

Wohnfläche von 66,15 m2

vor (143,43 m2

abzüglich 77,28 m2

für den Wintergarten). Die Bauherrschaft beruft sich diesbezüglich auf eine dem

Baugrundstück mit der Parzellierungsbewilligung vom 10. August 2004

zugeteilte Ausnützungsreserve von 128 m2,

welche für die Realisierung des Bauvorhabens ohne Weiteres ausreiche. Die

Beschwerdeführenden vertreten demgegenüber die Auffassung, eine Zuteilung von

Reserveflächen anlässlich einer Parzellierung komme nur insoweit infrage, als

es zu verhindern gelte, dass auf einem der neuen Grundstücke eine Übernutzung

resultiere. Für eine darüber hinausgehende Zuteilung von ausnützbaren Flächen

bestehe keine gesetzliche Grundlage.

3.2

In ihrem

Parzellierungsbeschluss vom 10. August 2004 statuierte die Baukommission

eine Verpflichtung der Grundeigentümerschaft, im Grundbuch

öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen anmerken zu lassen, wonach die

durch die Parzellierung geschaffenen Parzellen A, B, C und D betreffend

Wohnnutzung sowie die Parzellen C und D betreffend Gewerbenutzung vollständig

ausgenützt seien. Zudem teilte sie unter anderem der Parzelle C (Kat.-Nr. 02)

eine "Restausnützung" von "128 m2 anrechenbare Bruttogeschossfläche

Wohnen" sozusagen "auf Vorrat" zu (Disp.-Ziff. 3). Damit

sollte offensichtlich einerseits dem Eigentümer des Baugrundstücks

Kat.-Nr. 02 (Parzelle C) eine Wohnflächenreserve für künftige Bauvorhaben

gesichert und anderseits wirksam verhindert werden, dass sich allfällige Erwerber

der übrigen durch die Parzellierung geschaffenen Parzellen in Zukunft auf

weitere, über die Reserveflächenzuteilung hinausgehende Wohn- oder Gewerbeflächenreserven

berufen könnten.

3.3

Die

Parzellierung eines überbauten Grundstücks ist bewilligungspflichtig

(§ 309 Abs. 1 lit. e des Planungs- und Baugesetzes vom

7.

September 1975 [PBG]). Die Bewilligung ist zu erteilen, wenn keine den

Bauvorschriften widersprechenden Verhältnisse geschaffen werden (§ 228

Abs. 2 PBG). Wenn die Parzellierung eines Grundstücks zu einer Übernutzung

eines oder mehrerer der geschaffenen neuen Parzellen führt, ist die Baubehörde

demzufolge verpflichtet, entsprechende Ausnützungsübertragungen vorzunehmen

(vgl. Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 551).

3.4

Ausnützungsübertragung

bedeutet, dass ein Bauprojekt nicht nur die sich aus einem einzelnen

Baugrundstück ergebende Nutzungsmöglichkeit, sondern auch Nutzungsreserven

anderer Grundstücke beansprucht. Die Zulässigkeit solcher

Ausnützungsübertragungen ist im Planungs- und Baugesetz nicht geregelt, wird

aber von Rechtsprechung und Lehre unter verschiedenen Voraussetzungen anerkannt

(vgl. zum Ganzen Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 732 ff). Vorliegend findet

sich ausserdem keine kommunale Regelung. Von Bedeutung ist insbesondere die Voraussetzung

der Zustimmung des belasteten Grundeigentümers, welche durch einfache

Schriftlichkeit erfolgen kann. Die Übertragung von Ausnützung führt zu einer

öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung, da bei einer späteren Überbauung

des belasteten Grundstücks nicht mehr die gesamte ausnützbare Fläche zur Verfügung

steht. Mittels Anmerkung eines Reverses im Grundbuch wird sichergestellt, dass

die Ausnützbarkeit des belasteten Grundstücks entsprechend reduziert wird (vgl.

Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 735 f).

Baurechtliche

Relevanz erlangt die Ausnützungsübertragung erst mit Bewilligung des Projekts,

das auf die zusätzlichen Ausnützungsreserven tatsächlich angewiesen ist. Die

vom Nachbargrundstück zur Verfügung gestellte Ausnützung kann nur in dem Umfang

übertragen werden, als es vom Baugrundstück für das betreffende Vorhaben gerade

benötigt wird. Eine Verschiebung von Ausnützungsfläche auf Vorrat, die auf dem

Zielgrundstück einen für andere Zwecke verwendbaren Überschuss zur Folge hätte,

ist ausgeschlossen (vgl. VGr, 27. Februar 2013, VB.2012.00715 ff.,

E. 6.2.1 = BEZ 2013 Nr. 11).

Dies ist im Rahmen

einer Parzellierung aus gesetzlicher Sicht auch nicht erforderlich; zu

korrigieren ist nur eine auf einer neu geschaffenen Parzelle resultierende

Übernutzung. Allfällige verbleibende Ausnützungsreserven können und müssen auf

den einzelnen Grundstücken verbleiben. Zulässig ist es hingegen, sich durch

Einräumung einer entsprechenden Dienstbarkeit die nachbarliche Zustimmung zur

Übertragung einer bestimmten ausnützbaren Fläche in Zukunft zu sichern. Diese

"Übertragung von Ausnützung" hat indessen nur zivilrechtliche

Wirkung, führt jedoch keinen öffentlich-rechtlich wirksamen Ausnützungstransfer

herbei (vgl. zum Ganzen VGr, 27. Februar 2013, VB.2012.00715 ff.,

E. 6.2.1 = BEZ 2013 Nr. 11). Soll einem Grundstück im Rahmen einer

Parzellierung eine tatsächliche Ausnützungsreserve geschaffen werden, so geht

dies nur durch entsprechende Vergrösserung der Grundstücksfläche.

3.5

Die

Bauherrschaft beruft sich für den Fall, dass die Zuteilung der Ausnützungsreserve

als nicht zulässig erachtet werde, auf die Rechtskraft von Disp.-Ziff. 3

der unangefochten gebliebenen Parzellierungsbewilligung vom 10. August

2004.

3.5.1

Die Verbindlichkeit einer verwaltungsrechtlichen Verfügung unterliegt grundsätzlich

den gleichen Kriterien wie die Rechtskraft eines richterlichen Entscheids

(BGer, 2. September 2004,1A.93/2004, E. 4.1, auch zum Folgenden);

auf formell rechtskräftige Verfügungen kann jedoch in weiterem Masse

zurückgekommen werden als auf rechtskräftige Urteile (vgl. Fritz Gygi,

Verwaltungsrecht, Bern 1986, S. 303 ff.).

Die

eigentliche Bedeutung der materiellen Rechtskraft liegt vorab in der

Rechtsbeständigkeit, also darin, dass eine Verfügung seitens der Behörden nicht

mehr widerrufen oder abgeändert werden kann (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin

Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des

Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 66 N. 2, Vorbem. zu

§§ 86a–86d N. 5). Sie bedeutet aber auch, dass der Entscheid für die

betroffenen Parteien verbindlich ist und die darin geregelten Fragen in einem

späteren Verfahren grundsätzlich nicht mehr neu aufgeworfen werden können (VGr,

24.

August 2000, VB.2000.00232, E. 3a/bb; Thomas Merkli/Arthur

Aeschlimann/Ruth Herzog, Kommentar zum Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege

im Kanton Bern, Bern 1997, Art. 56 N. 1, Art. 49 N. 15).

3.5.2

Bei der Parzellierungsbewilligung handelt es sich um eine

Gestaltungsverfügung, die mit Eintritt der formellen Rechtskraft im Verhältnis

der Parteien grundsätzlich Rechtsbeständigkeit geniesst und nicht mehr beliebig

infrage gestellt werden kann. Als generell-konkrete Anordnung zeitigt die

Parzellierungsbewilligung zudem insofern eine Gestaltungswirkung, als die

bewilligte Parzellarordnung auch Dritten gegenüber verbindlich und als

"massgebliche Rechtsgrundlage" im Sinn der Besitzstandsgarantie von

§ 357 PBG erachtet wird (vgl. VGr, 11. Juli 2012, VB.2011.00159,

E. 3.1.1).

Ungeachtet dieser

Wirkungen der Parzellierung hatte Disp.-Ziff. 3 der Parzellierungsbewilligung

vom 10. August 2004 nicht zur Folge, dass dem streitbetroffenen Baugrundstück

Kat.-Nr. 02 eine über die effektiv benötigte Ausnützung hinausgehende

Ausnützungsreserve von 128 m2

rechtswirksam zugeteilt wurde. Selbst wenn man Disp.-Ziff. 3 mit dem

mutmasslichen Willen der Baubehörde in diesem Sinn auslegt, konnte sie die angestrebte

Wirkung nicht herbeiführen, da ein Ausnützungstransfer "auf Vorrat"

der gesetzlichen Konzeption von § 259 PBG widerspricht (siehe vorn

E. 3.4). Es verhält sich damit anders als bei einem Gestaltungsentscheid,

der trotz Fehlens einer Gestaltungsvoraussetzung eine – gesetzlich an sich

vorgesehene – Rechtsgestaltung anordnet: Solche Entscheide sind nach der Praxis

des Bundesgerichts bezüglich materiellrechtlicher Mängel nur unwirksam, wenn

der Mangel ausserordentlich schwer wiegt und die Nichtigkeit des Entscheids

begründet (vgl. BGE 130 III 430 E. 3.3; Miguel Sogo, Gestaltungsklagen und

Gestaltungsurteile des materiellen Rechts und ihre Auswirkungen auf das

Verfahren, Diss. Zürich 2007, N. 446, 449). Entbehrt dagegen die ausgesprochene

Gestaltungswirkung als solche einer gesetzlichen Grundlage, kann sie nicht

eintreten, weil die Rechtsänderung nach überzeugender Ansicht auf materieller

Ebene, d. h. kraft

Anordnung des Gesetzes erfolgt, und nicht einer besonderen rechtsschöpferischen

Macht der verfügenden Behörde entspringt (vgl. Sogo, N. 226 f. mit Hinweisen).

3.6

Die in

Disp.-Ziff. 3 der Parzellierungsbewilligung vom 10. August 2004

ausgesprochene Zuteilung überschüssiger Ausnützung blieb folglich wirkungslos;

ihre Bedeutung beschränkt sich auf die Bestätigung, dass die Baubehörde

anlässlich der Parzellierung offenbar von einer Wohnflächenreserve von

insgesamt 168 m2

bzw. einer Reserve an Gewerbeflächen von insgesamt 49,6 m2 auf dem ursprünglich zu

parzellierenden Grundstück ausgegangen war.

3.7

Zum

heutigen Zeitpunkt fehlt es ausserdem an der nachbarlichen Zustimmung, die für

eine Beanspruchung der zusätzlich benötigten ausnützbaren Fläche erforderlich

wäre. Auf eine entsprechende zivilrechtliche Verpflichtung der Eigentümerschaft

eines der benachbarten Grundstücke kann sich die Bauherrschaft nicht berufen.

Insbesondere hat sie es im Zeitpunkt der Parzellierung versäumt, eine oder

mehrere der Nachbarparzellen mit einer entsprechenden Dienstbarkeit zu

belasten. Die Parzellierungsbewilligung ersetzt die fehlende Zustimmung nicht.

Es ist im Übrigen davon auszugehen, dass die Erwerber der durch die

Parzellierung geschaffenen Grundstücke keine Kenntnis von der Parzellierungsbewilligung

hatten; jedenfalls wird von der Bauherrschaft nichts Gegenteiliges geltend

gemacht. Im Grundbuch waren lediglich die Ausnützungsbeschränkungen gemäss

Disp.-Ziff. 2 der Parzellierungsbewilligung einzutragen. Vom Umstand, dass

er im gegebenen Zeitpunkt des Bauwillens seines Nachbarn eine ausnützbare Fläche

in einem bestimmten Umfang abzugeben haben würde, musste ein gutgläubiger

Erwerber eines der durch die Parzellierung geschaffenen Grundstücke nach Treu

und Glauben auch keine Kenntnis haben.

3.8

Damit kann

die Bauherrschaft keine zusätzliche anrechenbare Fläche eines der benachbarten

Grundstücke beanspruchen. Da das Baugrundstück selber über keinerlei Ausnützungsreserven

verfügt, erweist sich das geplante Bauvorhaben als nicht bewilligungsfähig. Die

Frage, ob der das benachbarte Gebäude (G-Strasse 05) erfassende Bestandteil

des Bauvorhabens (Wintergarten) zu einer Überschreitung der Gebäudehöhe bzw.

Übergeschossigkeit des Gebäudekomplexes G-Strasse 05 und 03 führen würde,

wie die Beschwerdeführenden monieren, braucht unter diesen Umständen nicht mehr

beurteilt zu werden.

4.

4.1

Die

Beschwerde erweist sich als begründet und ist gutzuheissen. Der Entscheid der

Vorinstanz sowie der angefochtene Beschluss der Baukommission vom 24. Januar

2012.

sind aufzuheben.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die Bauherrschaft

kostenpflichtig (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2

Satz 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]).

Sie ist ausserdem zu verpflichten, den Beschwerdeführenden eine angemessene

Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Die Kosten-

und Entschädigungsregelung des vorinstanzlichen Entscheids ist entsprechend dem

Ausgang des Beschwerdeverfahrens anzupassen.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom

6.

November 2012 sowie der Beschluss Nr. 15 der Baukommission

Wädenswil vom 24. Januar 2012 werden aufgehoben.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 270.-- Zustellkosten,

Fr. 5'270.-- Total der Kosten.

3.

Die

Kosten des Rekursverfahrens von Fr. 5'150.- sowie die Kosten des Beschwerdeverfahrens

werden der Beschwerdegegnerin 1 auferlegt.

4.

Die

Beschwerdegegnerin 1 wird verpflichtet, den Beschwerdeführenden 1 und 2 für das

Rekurs- und das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von je

Fr. 1'500.- (insgesamt Fr. 3'000.-) zu bezahlen, zahlbar innert 30

Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben

werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an

gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an:…