Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2012.00810

Verwaltungsgericht

des Kantons Zürich

1.

Abteilung

VB.2012.00810

Urteil

der 1. Kammer

vom 27. März 2013

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter François Ruckstuhl,

Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, Gerichtsschreiber Markus Lanter.

In Sachen

1.1 A,

1.2 B,

2.1 C,

2.2 D,

3. E,

4. F,

5. G,

6.1 H,

6.2 I,

7.1. J,

7.2. K,

alle vertreten durch RA W,

Beschwerdeführende,

gegen

1.1 L,

1.2 M,

2. Baukommission Russikon,

Beschwerdegegnerschaft,

betreffend

Baubewilligung,

hat

sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Die Baukommission Russikon erteilte L und M am

16. April 2012 die baurechtliche Bewilligung für den Aufbau eines

Dachgeschosses und die Fassadensanierung beim bestehenden Einfamilienhaus auf

dem Grundstück Kat.-Nr. 05 an der N-Strasse 02 in Russikon.

Erwägungen

II.

Hiergegen erhoben A und B sowie 9 weitere Mitrekurrenten Rekurs an das Baurekursgericht und

beantragten in materieller Hinsicht die Aufhebung der angefochtenen

Baubewilligung. Mit Entscheid vom 7. November

2012.

wies das Baurekursgericht den Rekurs ab.

III.

Mit Beschwerde vom 12. Dezember 2012 beantragten die unterlegenen Rekurrenten dem

Verwaltungsgericht, den Entscheid des Baurekursgerichts aufzuheben und das

Baugesuch für den Ausbau des Dachgeschosses samt

Fassadensanierung des Einfamilienhauses N-Strasse 02 zu verweigern, eventuell die Sache an die Vorinstanz

zurückzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der

Beschwerdegegnerschaft.

Das Baurekursgericht, die Baukommission

Russikon sowie die private Beschwerdegegner­schaft

beantragten Abweisung der Beschwerde.

Die Kammer erwägt:

1.

Die Beschwerdeführenden beantragen die

Durchführung eines Augenscheins. Die Vorinstanz hat am 24. August 2012

einen Referentenaugenschein durchgeführt. Auf die bei dieser Gelegenheit

gewonnenen Erkenntnisse darf auch im vorliegenden Beschwerdeverfahren

abgestellt werden (RB 1981 Nr. 2). Da sich der massgebliche Sachverhalt

aufgrund dieses Augenscheins, der Pläne und der bei den Akten liegenden Fotos

mit ausreichender Deutlichkeit ergibt, kann auf die Durchführung eines

verwaltungsgerichtlichen Augenscheins verzichtet werden (RB 1995

Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen; Alfred Kölz/Jürg

Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons

Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 7 N. 45).

2.

Das

Baugrundstück Kat.-Nr. 05 mit einer

Fläche von 579 m2 liegt nach der geltenden Bau- und

Zonenordnung der Gemeinde Russikon in der zweigeschossigen Wohnzone W2.

Es ist mit einem Einfamilienhaus mit Flachdach überbaut (N-Strasse 02). Dieses soll um ein weiteres Geschoss unter Schrägdach

aufgestockt werden. Zudem soll eine Aussenisolation angebracht werden.

3.

Strittig ist

vorab, ob das Bauprojekt im betreffenden Quartier geltende spezielle

Bauvorschriften vom 9. Juli 1975 verletzt. Die Vorinstanz hat dies mit einlässlicher Begründung verneint (Entscheid der Vorinstanz, E. 3.1–3.3.6). Auf diese überzeugenden

Ausführungen ist einleitend zu verweisen (§ 70 in Verbindung mit

§ 28 Abs. 1 Satz 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]).

3.1

Die

Beschwerdeführenden beriefen sich im Rekursverfahren unter anderem auf spezielle

Bauvorschriften vom 31. März 1976, vom Gemeinderat genehmigt am

14.

April 1976, für das Baugebiet Y/Quartier P. Zu Recht hat die

Vorinstanz hierzu festgehalten, dass diese örtlich nicht anwendbar seien, da

sie den Bereich der heutigen Stichstrasse Q, begrenzt im Westen durch die

R-Strasse, beträfen und nicht die Überbauung N, die östlich durch der R-Strasse

abgegrenzt werde (Entscheid der Vorinstanz, E. 3.3.1). Diese Feststellung

wird im Beschwerdeverfahren nicht infrage gestellt. Trotzdem wollen die Beschwerdeführenden

aus dem Umstand, dass diese speziellen Bauvorschriften für das Baugebiet

Y/Quartier P auf dem Grundstück der Beschwerdeführenden Nr. 7.1 und 7.2,

Kat.-Nr. 07, Q-Strasse 04, als öffentlich-rechtliche

Eigentumsbeschränkung angemerkt wurden, ableiten, dass auch die Bauvorschriften

vom 9. Juli 1975 (vgl. nachfolgend, E. 3.2) für das Gebiet N

öffentlich-rechtlicher Natur seien. Dieser Schluss ist schon deshalb

unzulässig, weil die Anmerkung ein Grundstück im Bereich der hier örtlich nicht

anwendbaren Bauvorschriften für das Gebiet Q betrifft. Zudem würde der Umstand,

dass eine entsprechende Anmerkung bei den Grundstücken im Gebiet N fehlt, eher

dafür sprechen, dass die dort streitigen Bauvorschriften vom 9. Juli 1975

gerade nicht öffentlich-rechtlicher Natur sind bzw. waren.

3.2

Streitig ist im Beschwerdeverfahren die

Anwendbarkeit von speziellen Bauvorschriften vom 9. Juli 1975 für das

Gebiet N. Während sich die Baukommission Russikon im baurechtlichen Entscheid

vom 16. April 2012 sowie in der Rekursantwort auf den Standpunkt stellte,

bei diesen handle es sich um privatrechtliche Vorschriften, halten die

Beschwerdeführenden dafür, diese Bestimmungen seien öffentlich-rechtlicher

Natur und nach wie vor gültig.

3.2.1

Aktenkundig ist in diesem Zusammenhang Folgendes: Mit Schreiben vom

18.

Juni 1975 stellte das Ingenieurbüro S in T, dem Gemeinderat Russikon

die Projektunterlagen für die Quartiererschliessung Y (heute N) zu. Das

Ingenieurbüro wies unter anderem darauf hin, dass das Baugrundstück westlich

der R-Strasse parzellenweise verkauft werden solle, was in der Zone W04

erfahrungsgemäss zu ungeordneten Überbauungen führe. Das Büro habe deshalb der

Bauherrschaft empfohlen, mit dem Landverkauf spezielle Bauvorschriften –

zusätzlich zu den Bauordnungsvorschriften – den Interessenten vorzulegen. Wie

sich aus dem Verkaufsprospekt der Bauherrschaft ergebe, sei dieser Vorschlag

übernommen worden. Der Gemeinderat werde ersucht, die vorliegenden

Überbauungsvorschriften als Grundlage für die Beurteilung von Baugesuchen zu

genehmigen. Mit Beschluss vom 9. Juli 1975 genehmigte der Gemeinderat das

Erschliessungsprojekt und "stimmte" den speziellen Bauvorschriften

"zu". In den Erwägungen wurde hierzu ausgeführt, die Bauvorschriften

würden "begrüsst und in Ordnung befunden".

Am 2. März

1976.

erteilte der Gemeinderat Russikon dem Baukonsortium U die Baubewilligung für sechs Einfamilienhäuser an der R-Strasse anstelle der bereits bewilligten acht Reiheneinfamilienhäuser.

Hinsichtlich der Höhenlagen hielt die Baubewilligung fest, dass diese nicht

mehr den ursprünglich mit den speziellen Bauvorschriften vereinbarten

Höhenbegrenzungen entsprächen, weshalb mit der

Überarbeitung dieser Vorschriften auch die Höhen neu zu fixieren seien. Laut

Ziff. 3.9 dieses Beschlusses waren die "genehmigten, speziellen

Bauvorschriften" der neuen Situation anzupassen und die bereinigten

Vorschriften dem Gemeinderat vor Baubeginn zur Genehmigung vorzulegen. Diese

Anpassung der am 9. Juli 1975 bewilligten

speziellen Bauvorschriften ist nicht aktenkundig und es fehlt jeglicher

Anhaltspunkt dafür, dass die Überarbeitung jemals vorgenommen wurde. Wie die

Vorinstanz zutreffend ausführt, erscheint es aufgrund

dieser Umstände durchaus plausibel, dass es die seinerzeitigen Grundeigentümer

bei der – mindestens teilweise – in den Kaufverträgen vereinbarten Beschränkung der Dachdeckenhöhen

bewenden liessen. Die angestrebte Einheitlichkeit der Überbauung war ja auch

durch die gemeinsame Baueingabe und Baubewilligung gesichert. Dies würde auch

erklären, weshalb die Baubewilligungsbehörde die Baufreigabe ohne die verlangte

Anpassung der speziellen Bauvorschriften erteilte und die Anpassung auch später

unterblieb. Letztlich kann dies offenbleiben, da die speziellen Vorschriften, denen der Gemeinderat

Russikon am 9. Juli 1975 "zustimmte",

aus den nachfolgenden Gründen ohnehin keine Gültigkeit haben.

3.2.2

Die Zustimmung des Gemeinderates Russikon vom 9. Juli 1975 erfolgte

vor dem Inkrafttreten des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975.

Dieses wurde nach der Volksabstimmung vom Regierungsrat mit Beschlüssen vom

18.

Februar 1976 (OS 46, 41) und 31. Mai 1978 (OS 46, 833) auf den

1.

April 1976 bzw. 1. Juli 1978 in Kraft gesetzt. 1975 galt in der

Gemeinde Russikon deren Bauordnung vom 26. August 1963, welche die Gemeinde

gestützt auf § 68a des Baugesetzes für Ortschaften mit städtischen Verhältnissen

vom 23. April 1893 (Baugesetz) erlassen hatte. Diesem kantonalen Gesetz

war die Gemeinde Russikon mit Beschluss der Gemeinde vom 14. November

1960, vom Regierungsrat genehmigt am 5. Januar 1961, unterstellt worden

(Anhang zum Baugesetz).

Das Baugesetz

ermächtigte in § 68d Private, über eine Quartieranlage besondere

Bauvorschriften aufzustellen, die nicht hinter den gesetzlichen

Anforderungen übergeordneter Baurechtserlasse zurückstehen durften (vgl. hierzu

Dieter von Schulthess, Gesetzliche Regelung der Gesamtüberbauungen, Bern 1963,

S. 97 f., auch zum Folgenden). Solche Anordnungen bedurften der

Einstimmigkeit der betroffenen Grundeigentümern und unterlagen der Genehmigung

sowohl des Gemeinderats (§ 68d Baugesetz) als auch des Regierungsrats

(§ 68e Baugesetz). Da für die Spezialvorschriften, welchen der Gemeinderat Russikon am 9. Juli 1975 "zustimmte", keine Genehmigung des

Regierungsrats vorliegt, konnten diese nach damaligem Recht auch keine

Rechtswirksamkeit entfalten. Die gegenteilige Auffassung der

Beschwerdeführenden ist schon aus diesem Grund unbegründet.

3.2.3

Mit dem Inkrafttreten des Planungs- und Baugesetzes wurde das Baugesetz vom

23.

April 1893 aufgehoben (§ 348 PBG). Die Nutzungsplanungen und die

Bauvorschriften der Gemeinden blieben laut § 351 Abs. 1 PBG längstens

zum Ablauf der Frist für die Einführung des neuen Rechts in Kraft. Die

Anpassungsfristen für die Nutzungsplanungen und Bauvorschriften regelte

§ 343 Abs. 1 PBG; ausgenommen von der Anpassungsfrist waren Bau- und

Niveaulinienpläne und Werkpläne.

Die Gemeinde Russikon hat am 28. November 1983 ihre Bau- und Zonenordnung den Bestimmungen des

kantonalen Planungs- und Baugesetzes angepasst. Eine allfällige

Eigentümerbauordnung im Sinn von § 68d Baugesetz hätte in die neue Bau-

und Zonenordnung überführt werden müssen. Dies erfolgte nicht. In der geltenden Bau- und Zonenordnung vom 3. April

1995, Ausgabe 2009; sind sie weder unter dem Titel "Weitere Verordnungen

der Gemeinde Russikon" noch unter den Ergänzungsplänen zur Bau- und

Zonenordnung aufgeführt (vgl. Entscheid der Vorinstanz, E. 3.3.4). Auch

unter diesem Gesichtspunkt ist der Einwand der Beschwerdeführenden, vorliegend

würden jene Spezialvorschriften, denen der Gemeinderat

Russikon am 9. Juli 1975 "zustimmte",

nach wie vor Gültigkeit haben, rechtlich nicht

haltbar.

3.2.4

Die Beschwerdeführenden wollen schliesslich die speziellen Bauvorschriften

vom 9. Juli 1975 aus Gründen des Vertrauensschutzes selbst dann angewendet

haben, wenn sie durch den späteren Erlass einer neuen Bau- und Zonenordnung

aufgehoben wurden. Die Beschwerdeführenden hätten aus diversen Gründen darauf

vertrauen dürfen, dass die im Baugebiet Y aufgestellten und am 9. Juli

1975.

genehmigten speziellen Bauvorschriften nach wie vor rechtsbeständig seien.

Bei der Teilrevision der Bau- und Zonenordnung sei den Beschwerdeführenden 7.2 und

2.2

im Januar 1994 im Rahmen des Mitwirkungsverfahrens von Mitgliedern des

Planungsausschusses der Gemeinde Russikon zugesichert worden, dass die

speziellen Bauvorschriften für das Baugebiet Y von der Teilrevision der

Rahmennutzungsplanung nicht betroffen seien. Diese Beschwerdeführer hätten

darauf vertrauen dürfen, dass diese Auskunft richtig sei. Der Planungsausschuss

sei zur entsprechenden Auskunft auch zuständig gewesen; zumindest hätten die

Beschwerdeführenden von der Zuständigkeit ausgehen dürfen. Gestützt auf diese

Auskunft hätten es diese unterlassen, durch Eingaben, Einwendungen etc. gegen

die neue Bau- und Zonenordnung Russikon vorzugehen. Das Vertrauen in die

Beständigkeit der Bauvorschriften müsse auch deshalb geschützt werden, weil die

zuständige Baubehörde die entsprechenden Bauvorschriften noch über Jahrzehnte

hinweg mehrfach angewendet habe, insbesondere habe sie am 2. April 1998

die Baubewilligung für ein identisches Bauvorhaben betreffend die Liegenschaft

N-Strasse 05 gestützt auf die speziellen Bauvorschriften verweigert. Die

Annahme einer Praxisänderung durch die Vorinstanz sei willkürlich.

Es ist richtig,

dass die Baubehörde der Gemeinde Russikon auch nach dem Inkrafttreten des

Planungs- und Baugesetzes bzw. nach Anpassung der kommunalen Bau- und

Zonenordnung an dieses Gesetz von der baurechtlichen Relevanz der vorliegend

streitigen speziellen Bauvorschriften vom 9. Juli 1975

ausging. So verweigerte die Baukommission Russikon mit Beschlüssen vom 2. April 1998 mit Hinweis auf die Speziellen Bauvorschriften vom 9. Juli 1975 die baurechtliche Bewilligung für einen Dachaufbau auf den

Einfamilienhäusern der N-Strasse 06 (behördenverbindlicher

Vorentscheid) und N-Strasse 05. Diese beiden Beschlüsse wurden

ohne inhaltliche Überprüfung im Rekursverfahren rechtskräftig. Am 18. Juli 2002 hatte die Baukommission Russikon erneut ein Bauvorhaben zu

beurteilen, das die Liegenschaft der N-Strasse 06 betraf. In den Erwägungen zu diesem Beschluss führte die

Baukommission aus, die speziellen Bauvorschriften vom 9. Juli 1975 würden durch das Bauvorhaben nicht berührt. Ergänzend hielt die

Baukommission fest, es sei der guten Ordnung halber darauf hinzuweisen, dass

die speziellen Bauvorschriften als privatrechtliche Regelung zu verstehen seien, die

seit Inkrafttreten des Planungs- und Baugesetzes im Rahmen des

Baubewilligungsverfahrens nicht mehr zu berücksichtigen sei, sofern sie sich

nicht mit einer Beschränkung des öffentlichen Rechts deckten.

Zu Recht hat

die Vorinstanz festgehalten, dass die Beschwerdeführenden aus dem Umstand, dass

in der Vergangenheit in Bauentscheiden auf die Speziellen Bauvorschriften

verwiesen bzw. diese angewendet wurden, nichts für sich ableiten können

(Entscheid der Vorinstanz, E. 3.3.5). Auf diese überzeugenden Ausführungen

ist zu verweisen (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2

VRG). Anzufügen ist, dass sich der Vertrauensschutz auf das Verhältnis zwischen

Bürger und Behörde bzw. Staat beschränkt und sich nur in diesem Verhältnis

unmittelbar auswirkt (BGE 96 II 161 E. 4b). Er kann im

Baubewilligungsverfahren von vornherein nicht dazu führen, dass aufgrund eines

Vertrauens des Nachbarn in eine behördliche Auskunft oder Praxis einem

bauwilligen Grundeigentümer in Durchbrechung des Legalitätsprinzips

(Art. 5 BV) eine jeglicher Rechtsgrundlage entbehrende Baubeschränkung

entgegengehalten und ein an sich bewilligungsfähiges Baugesuch abgelehnt wird

(vgl. hierzu BGE 96 II 161 E. 4b und c; Beatrice Weber-Dürler,

Vertrauensschutz im öffentlichen Recht, Basel 1983, S. 146 ff.).

3.3

Zusammengefasst

ergibt sich, dass bei der Beurteilung der Bewilligungsfähigkeit des streitigen

Bauprojekts die von den Beschwerdeführenden geltend gemachten speziellen

Bauvorschriften vom 9. Juli 1975 keine Anwendung finden. Zu prüfen ist

allein die heute geltende Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Russikon.

4.

Streitig ist weiter die Einhaltung des Grenzabstands durch

das aufgestockte Gebäude. Die Vorinstanz hielt hierzu in ihrem Rekursentscheid

(E. 4.3) fest, da die Abstände des streitbetroffenen und der beiden östlich

benachbarten Hauptgebäude zueinander weniger als 7 m betrügen, sei nach

Art. 28 Abs. 4 BZO ein Mehrlängenzuschlag zu berechnen. Bei einer

Mehrlänge von 18 m wie hier ergebe dies gemäss Art. 28 Abs. 1

BZO einen Mehrlängenzuschlag von 4,5 m und somit einen Grenzabstand von

9,5 m. Diesen Abstand unterschreite das bestehende Gebäude um 4,47 m. Das

Bauvorhaben sei indessen aus näher dargelegten Gründen (vgl. nachfolgend,

E. 4.4) nach § 357 Abs. 1 PBG bewilligungsfähig.

4.1

Diesen

Ausführungen halten die Beschwerdeführenden entgegen, die Baukommission

Russikon habe den Mehrlängenzuschlag unverständlicherweise nicht

berücksichtigt. Die Besitzstandsgarantie gemäss § 357 Abs. 1 PBG beziehe

sich nur auf Bauten und Nutzungen, die seinerzeit gemäss dem damals geltenden

Recht errichtet worden seien. Die streitbetroffene Liegenschaft habe indessen

schon im Zeitpunkt der Errichtung gegen die damaligen Bauvorschriften

verstossen, denn auch nach der alten Bau- und Zonenordnung Russikon habe ein

Mehrlängenzuschlag berücksichtig werden müssen. Die Besitzstandsgarantie sei

daher nicht anwendbar. Zudem seien die projektierten Änderungen infolge entgegenstehender

überwiegender nachbarlicher Interessen zu verweigern.

4.2

Gemäss

Art. 26 lit. k BZO beträgt der kleine Grundabstand in der hier

massgebenden zweigeschossigen Wohnzone W2 5 m, der grosse Grundabstand, d. h. für die am meisten

nach Süden gerichtete Hauptfassade (Art. 27 Abs. 1 BZO), 9 m.

Bei einer Fassadenlänge von mehr als 18 m ist der betreffende Grenzabstand

nach Art. 28 Abs. 1 BZO um ¼ der Mehrlänge heraufzusetzen. Weisen

zwei benachbarte Hauptgebäude einen Gebäudeabstand von weniger als 7 m

auf, wird der Mehrlängenzuschlag berechnet, wie wenn beide Gebäude

zusammengebaut wären (Art. 28 Abs. 4 BZO).

Der Abstand des

streitbetroffenen Gebäudes der N-Strasse 05 zu den beiden

östlich benachbarten zusammengebauten Einfamilienhäusern der N-Strasse 07 und 05 beträgt weniger als 7 m, weshalb der

Mehrlängenzuschlag nach Art. 28 Abs. 4 BZO so zu berechnen ist, wie

wenn diese drei Häuser zusammengebaut wären. Die Häuserzeile der

N-Strasse 02/07/05 beträgt 36 m, die

Mehrlänge mithin 18 m und der Mehrlängenzuschlag 4,5 m. Die Vorinstanz errechnete auf der Nordseite einen Grenzabstand von

9,5 m (kleiner Grenzabstand 5 m plus Mehrlängen­zuschlag

4,5 m), den das bestehende Gebäude um 4,47 m unterschreite. Dieses Mass bezieht sich auf den bestehenden Abstand (ohne projektierte Aussenisolation) des streitbezogenen Hauses der N-Strasse 02 von 5,03 m zur N-Strasse

(Kat.-Nr. 08). Die Vorinstanz

übersieht indessen, dass der Abstand gegenüber einer Strasse durch die Baulinie

(§ 264 PBG) bestimmt wird; fehlt eine

solche wie hier, greift gemäss

§ 265 Abs. 1 PBG subsidiär und ausschliesslich der Strassenabstand

bzw. Wegabstand ein (RB 1998 Nr. 116; RB 1999

Nr. 119). Die (Gemeinde-)Strasse

N-Strasse erfüllt gemäss den

Zugangsnormalien die Anforderungen an eine Zufahrtsstrasse im

unteren Anwendungs­bereich, womit sie im Übrigen – entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden

– den gestellten Anforderungen bei Weitem genügt, sodass ein Strassenabstand von 6 m zu beachten ist.

Diesen Abstand unterschreitet das bestehende Gebäude um 97 cm (5.03 m

statt 6 m).

4.3

Baulinienwidrige

Bauten und Anlagen im Baulinienbereich dürfen gemäss § 101 PBG

entsprechend dem bisherigen Verwendungszweck unterhalten und modernisiert

werden (Abs. 1). Weitergehende Vorkehren sind nur bewilligungsfähig, wenn

die Baulinien in absehbarer Zeit nicht durchgeführt werden und wenn mit

sichernden Nebenbestimmungen zur baurechtlichen Bewilligung ausgeschlossen

wird, dass das Gemeinwesen bei Durchführung der Baulinien den entstandenen

Mehrwert zu entschädigen hat (Abs. 2). Bei der Vorschrift von § 101

PBG handelt es sich nach gefestigter Rechtsprechung um eine Sondernorm, welche

der allgemeinen Bestimmung von § 357 Abs. 1 PBG vorgeht (VGr,

14.

März 2007, VB.2006.00512, E. 2.2.1 = RB 2007 Nr. 65 =

BEZ 2007 Nr. 18; VGr, 30. Mai 2012, VB.2011.00640, E. 3.2).

Sie ist auch hier anzuwenden, wo die bestehende Baute nicht im

Baulinienbereich, aber im subsidiär nach § 265 PBG eingreifenden Strassenabstandsbereich

steht.

Die geplanten baulichen Massnahmen (Aufbau Dachgeschoss)

fallen weder unter den Begriff des "Unterhalts" noch der

"Modernisierung" im Sinn von § 101 Abs. 1 PBG (vgl.

RB 1981 Nr. 108 = BEZ 1981 Nr. 2; Konrad Willi, Die

Besitzstandsgarantie für vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb der

Bauzonen, Zürich 2003, S. 138 ff.). Wie § 357 PBG schützt

indessen auch § 101 (Abs. 2) PBG als sogenannte erweiterte Besitzstandsgarantie

unter dem bisherigen Recht errichtete Bauten nicht nur in ihrem Bestand,

sondern lässt auch darüber hinausgehende Umbauten und Erweiterungen zu, ohne

dass ihr Umfang ausdrücklich beschränkt würde (VGr, 19. Oktober 2005,

VB.2004.00252, E. 4.1 = BEZ 2006 Nr. 32; BRK, 29. März 2006, BEZ

2006.

Nr. 39; Willi, S. 70 ff., insbesondere S. 79). Nach

der Praxis fallen aber baulichen Massnahmen auch nicht unter den Begriff der

"weiter gehenden Vorkehren" im Sinn von § 101 Abs. 2 PBG,

wenn diese – wie bei § 357 Abs. 1 PBG – so intensiv sind,

dass sie das Ausmass einer neubauähnlichen Umgestaltung erreichen. Solche

baulichen Änderungen sind vielmehr nach den für Neubauten geltenden

Bestimmungen von §§ 99 f. PBG zu beurteilen. Dabei sind die von der

Rechtsprechung und Lehre zu § 357 Abs. 1 PBG entwickelten

Abgrenzungskriterien entsprechend anzuwenden (VGr, 14. März 2007,

VB.2006.00512, E. 2.2.1 = RB 2007 Nr. 65 = BEZ 2007 Nr. 18;

Willi, S. 135).

Nach der Rechtsprechung ist die

Aufstockung eines Einfamilienhauses mit Dachstockausbau nicht als

neubauähnlich, sondern als "weiter gehende Vorkehren" im Sinn von

§ 101 Abs. 2 PBG zu qualifizieren, wenn – wie

vorliegend – die darunter liegenden Geschoss vom Umbau

weitestgehend unberührt bleiben (VGr, 14. März

2007, VB.2006.00512,

E. 2.2.2 = BEZ 2007

Nr. 18). Solche

"weiter gehenden Vorkehren" können bewilligt werden, wenn die

Baulinie in absehbarer Zeit nicht durchgeführt werden soll und wenn mit

sichernden Nebenbestimmungen zur baurechtlichen Bewilligung ausgeschlossen

wird, dass das Gemeinwesen bei Durchführung der Baulinie den entstandenen

Mehrwert zu entschädigen hat (§ 101

Abs. 2 PBG). Ein Ausbau

der Stichstrasse N-Strasse, der das streitbetroffene Einfamilienhaus

beanspruchen würde, kann ausgeschlossen werden. Hingegen hat die Baukommission

Russikon keine Anmerkung eines entsprechenden Mehrwertreverses

zulasten des Baugrundstücks im Grundbuch statuiert. Da ein solcher den

Beschwerdeführern keinen Rechtsvorteil bringen würde, kann von der Anordnung

eines solchen Mehrwertreverses im vorliegenden Beschwerdeverfahren jedoch abgesehen werden (vgl. VGr,

19.

Februar 2003, VB.2002.00168, E. 6b). Dem Bauvorhaben stehen auch keine öffentlichen oder

überwiegenden nachbarlichen Interessen entgegen. Die wohnhygienischen und

feuerpolizeilichen Verhältnisse sind unproblematisch (vgl. auch nachfolgend,

E. 4.4.3). Die Fernsicht bzw. der Durchblick zwischen den

Häusern der N-Strasse 07 und 02 für die nördlich davon in

mehr als 20 m Entfernung gelegenen Häuser der Beschwerdeführenden wäre

kaum merkbar besser, wenn das streitige Einfamilienhaus der N-Strasse 02 den Strassenabstand von 6 m (statt 5,03 m) einhalten würde.

4.4

Selbst wenn das streitige Bauvorhaben – mit der

Vorinstanz – in Anwendung eines Mehrlängenzuschlags und damit von § 357

Abs. 1 PBG beurteilt würde, wäre es bewilligungsfähig. Nach dieser

Bestimmung dürfen bestehende Bauten und Anlagen, die den Bauvorschriften

widersprechen, umgebaut, erweitert und, sofern sie sich für eine zonengemässe

Nutzung nicht eignen, anderen Nutzungen zugeführt werden, wenn keine überwiegenden

öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen; für neue oder weitergehende

Abweichungen von Vorschriften bleiben die erforderlichen Ausnahmebewilligungen

vorbehalten. Diese sogenannte erweiterte Besitzstandsgarantie (Willi,

S. 70 f.) schützt unter dem bisherigen Recht errichtete Bauten nicht

nur in ihrem bisherigen Bestand, sondern lässt neben Nutzungsänderungen auch

Umbauten und Erweiterungen zu, ohne dass ihr Umfang ausdrücklich beschränkt

wird.

4.4.1

Entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführenden wäre die von der

Vorinstanz errechnete Unterschreitung des Mehrlängenzuschlags durch eine nach

der Errichtung der Baute eingetretene Änderung der materiell-rechtlichen

Vorschriften eingetreten. Denn die Bauordnung der Gemeinde Russikon vom

26.

August 1963 sah zwar in Art. 16 und 17 ebenfalls einen kleinen

Grenzabstand von 5 m und einen Zuschlag von ¼ der Mehrlänge über 18 m

vor, doch fehlte eine analoge Regelung zu Art. 28 Abs. 4 der heute

geltenden BZO 1995, wonach zwei benachbarte Hauptgebäude mit einem

Gebäudeabstand von weniger als 7 m bei der Berechnung des

Mehrlängenzuschlags so behandelt werden, wie wenn sie zusammengebaut wären. Das

vom Umbau betroffene Gebäude der N-Strasse 02 hätte auf der Nordseite mit

einer Fassadenlänge von 8,3 m keinen Mehrlängenzuschlag beachten müssen.

4.4.2

Das Verwaltungsgericht hat mit Entscheid RB 2002 Nr. 81 (VGr,

10.

April 2002, VB.2001.00375 = BEZ 2002 Nr. 20; bestätigt letztmals

mit Entscheid vom 30. Mai 2012, VB.2011.00640, E. 5.4.3) zur Zulässigkeit

einer Aufstockung eines abstandswidrigen Gebäudes in Anwendung von § 357

Abs. 1 PBG Stellung genommen. Es hat festgehalten, dass die Änderung einer

vorschriftswidrigen Baute nicht schon dann unzulässig ist, wenn – wie gerade

beispielsweise bei der Aufstockung eines abstandswidrigen Gebäudes – die durch

die verletzte Norm geschützten Rechtsgüter zusätzlich beeinträchtigt werden. Entscheidend

ist in diesem Fall, ob der Änderung nicht überwiegende öffentliche und nachbarliche

Interessen entgegenstehen. Das Verwaltungsgericht hat damit der vom Gesetzgeber

mit der Revision von § 357 PBG vom 1. September 1991 angestrebten

Erweiterung der Umbaumöglichkeiten für baurechtswidrige Bauten Rechnung

getragen.

4.4.3

Die Vorinstanz kam mit überzeugender

Begründung zum Schluss, dem Bauvorhaben stünden keine überwiegenden

öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegen (Entscheid der Vorinstanz,

E. 4.3). Auf diese Erwägungen kann verwiesen werden (§ 70 in

Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Öffentliche Interessen,

die gegen die Aufstockung sprechen, liegen nicht vor. Die wohnhygienischen und

feuerpolizeilichen Verhältnisse sind unproblematisch, beträgt doch die

Entfernung des Einfamilienhauses der N-Strasse 02 zu den auf der

gegenüberliegenden Strassenseite gelegenen Gebäuden der Beschwerdeführenden

mehr als 20 m. Die nachbarlichen Interessen sind zwar insofern berührt, als die

Fernsicht, insbesondere der Durchblick zwischen den Gebäuden der

N-Strasse 07 und 02 verschlechtert wird. Zu Recht hält die Vorinstanz dazu

aber fest, dass auf dem Baugrundstück ein Neubau möglich wäre, der leicht gegen

Westen verschoben wäre, sodass Art. 28 Abs. 4 BZO nicht mehr

Anwendung fände und damit gegen Norden auch kein Mehrlängenzuschlag

erforderlich wäre und der damit hinsichtlich Durchblick und Fernsicht gegenüber

dem Bauprojekt nur geringfügig bessere Verhältnisse schaffen würde. Wenn die

Vorinstanz zum Schluss kam, den erheblichen Interessen der Bauherrschaft an der

Erhaltung der bestehenden Bausubstanz stünden keine überwiegenden nachbarlichen

Dispositiv

Interessen entgegen, hat sie nicht rechtsverletzend entschieden.

4.5 Was das

Anbringen einer 15 cm dicken Aussenisolation betrifft, so hat die Vorinstanz zu

Recht darauf hingewiesen, dass dies gemäss § 357 Abs. 5 PBG in

Verbindung mit § 33a der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977

(ABV) zulässig ist, und zwar auch dann, wenn das bestehende Gebäude den

gesetzmässigen Abstand bereits unterschreitet (RB 1991 Nr. 68 = BEZ 1991

Nr. 11).

5.

Die Beschwerdeführenden machen

schliesslich geltend, das Bauvorhaben verletze die Gestaltungsvorschrift von

§ 238 PBG. Nach dieser Bestimmung sind Bauten, Anlagen und Umschwung für

sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung

im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine

befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird (Abs. 1); auf Objekte des Natur-

und Heimatschutzes ist besondere Rücksicht zu nehmen (Abs. 2, erster Halbsatz).

5.1 Das

strittige Bauvorhaben ist – wie die Vorinstanz zu Recht festgehalten hat

(Entscheid der Vorinstanz, E. 5.3.1 ff.) – nach § 238 Abs. 1

PBG zu beurteilen. Die speziellen Bauvorschriften vom 9 Juli 1975 haben –

wie erwähnt (E. 3) – keine rechtliche Gültigkeit und können somit auch

nicht als Grundlage für die Anwendung von § 238 Abs. 2 PBG

dienen. In der Nachbarschaft befinden sich keine Natur- oder

Heimatschutzobjekte, auf die besondere Rücksicht zu nehmen wäre (vgl. hierzu

Entscheid der Vorinstanz, E. 5.3.1). Bei den sechs Einfamilienhäusern

handelt es sich nicht um eine schützenswerte Gebäudegruppe im Sinn von

§ 203 Abs. 1 lit. c PBG, deren Erscheinungsbild gesamthaft zu

erhalten wäre. Es handelt sich auch nicht um eine Arealüberbauung, die erhöhten

Gestaltungsanforderungen (§ 71 PBG) unterliegen würde (vgl. z. B. VGr, 23. Februar

2011, VB.2010.00437 = BEZ 2011 Nr. 20). Das Gebiet N und damit auch das

Baugrundstück ist – wie das Gebiet Q – der zweigeschossigen Wohnzone W2

zugeteilt; spezielle Gestaltungsvorschriften greifen nicht ein. Einer

allfälligen landschaftlichen Empfindlichkeit ist bei der Anwendung von

§ 238 Abs. 1 PBG Rechnung zu tragen, führt aber nicht zu erhöhten

Anforderungen im Sinn von § 238 Abs. 2 PBG.

5.2 Die

Vorinstanz hat die von der Rechtsprechung und Lehre zu § 238 Abs. 1

PBG entwickelten Grundsätze umfassend und zutreffend dargelegt (Entscheid der

Vorinstanz, E. 5.3.1–5.3.3). Es kann auf diese Ausführungen verwiesen

werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2VRG). Die

Vorinstanz hat insbesondere zu Recht erwogen, dass der örtlichen

Baubewilligungsbehörde bezüglich Einordnungsfragen eine besondere Entscheidungs-

und Ermessensfreiheit zusteht und sich die Rekursbehörde bei der Überprüfung

solcher Entscheide Zurückhaltung auferlegt. Beruht der kommunale Entscheid auf

einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Umstände, so hat ihn die

Rekursinstanz zur respektieren und darf nicht ihre eigene Beurteilung an die

Stelle derjenigen der örtlichen Baubehörde setzen (vgl. BGr, 21. Juni

2005,1P.678/2004, E. 3.2 = ZBl 107/2006, S. 430 ff.; VGr,

23. März 2011, VB.2010.00670, E. 3.2 mit Hinweisen).

Dem Verwaltungsgericht kommt im Gegensatz zu den

Vorinstanzen nur Rechtskontrolle zu (§ 50 Abs. 1 in Verbindung mit

§ 20 Abs. 1 lit. a und b VRG). Es überprüft deshalb lediglich, ob die

Rekursinstanz die ästhetische Würdigung durch die kommunale Baubehörde zu Recht

für vertretbar halten durfte bzw., wenn sie davon abweicht, ob dies ohne

Verletzung der Gemeindeautonomie zulässig war. Dagegen ist es nicht Aufgabe des

Verwaltungsgerichts, eine eigene umfassende Beurteilung der Gestaltung und der

Einordnung des Bauvorhabens vorzunehmen; damit würde es seine eigene Kognition

überschreiten (BGr, 21. Juni 2005,1P.678/2004,

E. 4.3 = ZBl 107/2006, S. 430 ff.).

5.3 Zur Frage

der Einordnung führte die Vorinstanz aus (Entscheid der Vorinstanz,

E. 5.3.5), die Vorschriften über die Geschosszahl würden die Aufstockung

zulassen. Der Umstand, dass im Gebiet N die gemäss Zonenordnung erlaubte

Geschosszahl bislang nicht ausgeschöpft worden sei, sei kein Grund das

Bauvorhaben zu verweigern. Da es sich beim Streitobjekt im Verhältnis zu den

hangseitig der N-Strasse gelegenen Gebäude um ein sehr kleines Bauvolumen

handle, das zudem gegenüber den grösseren Gebäuden tiefer gelegen sei, werde

das aufgestockte Gebäude diese Nachbarliegenschaften kaum, jedenfalls nicht in störender

Weise, überragen. Die einzelnen Bauten der Überbauung der N-Strasse 05–09

wiesen je für sich allein keine besonderen architektonischen Merkmale auf.

Deren Anordnung und die weitgehend erhaltene Einheitlichkeit verliehen der

Überbauung insgesamt eine gewisse Qualität, welche den Massstab abgebe für Neu-

und Umbauten in diesem Umfeld. Das bedeute jedoch nicht, dass die Bauten nicht

verändert werden dürften, sondern nur, dass eine der baulichen Umgebung

adäquate gestalterische Leistung erbracht werden müsse und dass deshalb höhere

Anforderungen zu stellen seien als in einem baulichen Umfeld, das keinerlei

architektonische Qualitäten erkennen lasse (VGr, 15. Juni 2005,

VB.2005.00023, E. 2.3). Zwar werde der ästhetische Gesamteindruck der

sechs Einfamilienhäuser von der weitgehend einheitlichen Gestaltung wesentlich

mitgeprägt. Die Gleichförmigkeit sei jedoch zu relativieren, seien doch etwa

die Fassaden der sechs Gebäude sowie die Dachrandabschlüsse hinsichtlich

Materialisierung und Farbgebung teilweise recht verschieden ausgestaltet. Jedenfalls

sei die Gleichförmigkeit für eine den gestalterischen Anforderungen

entsprechende Gesamtwirkung nicht derart entscheidend, dass deren Beibehaltung

unabdingbar wäre, zumal es sich beim Umbauobjekt um ein freistehendes Gebäude

handle. Unter diesen Umständen liege es im Ermessen der Baubehörde, das

strittige Bauvorhaben zu bewilligen, das die Einheitlichkeit zwar aufbreche,

aber in angemessener Weise auf die baulichen Gegebenheiten Rücksicht nehme. Das

geplante Schrägdach sei konventionell gestaltet in der Art, wie sie – abgesehen

von den fünf verbleibenden Einfamilienhäusern – sämtliche nördlich, östlich und

südöstlich gelegenen Gebäude aufwiesen. Auf Dachaufbauten und grössere

Dachflächenfenster werde verzichtet. Es entstehe ein in sich stimmiges Gebäude,

das sich nunmehr von den übrigen, ehemals gleichartig gestalteten Häusern zwar

abhebe, aber wie diese nach wie vor eine einfache, schnörkellose Architektur

aufweise.

5.4 Die

Beschwerdeführenden sind der Auffassung, das singuläre und unästhetisch wirkende

zusätzliche Dachgeschoss mit Giebeldach am Haus der N-Strasse 02 erscheine

in der bestehenden Einheit von sechs Flachdach-Einfamilienhäusern als

unausgewogener Turm und ordne sich damit nicht befriedigend ein. Es mache die

Gesamtüberbauung völlig unausbalanciert. Die sechs Liegenschaften hätten nur

als Gruppe in der heute vorliegenden Form erstellt werden können und nicht als

Einzelbauten. Entsprechend seien sie als Gruppe anzusehen und als Ganzes zu

beurteilen. Es könne keinesfalls von einem freistehenden Gebäude ausgegangen

werden. Die Aufstockung beeinträchtige das Erscheinungsbild dieser Gruppe

empfindlich. Der historische Hintergrund sowie die jahrzehntelange Praxis der

örtlichen Baubehörde seien von der Vorinstanz nicht in ihre Überlegungen

einbezogen worden. Das strittige Bauvorhaben befinde sich in einem

landschaftlich sensiblen und exponierten Gebiet am Bauzonenrand in leichter

Hanglage des langgezogenen Gebiets Y. Ein exponiertes Gebäude mit zusätzlichem

Dachstock und Giebeldach in der ersten Reihe verunstalte das bisherige

Erscheinungsbild schwer.

5.5 Wie das

Verwaltungsgericht bereits im Entscheid RB 1980 Nr. 120 festgehalten hat,

erlaubt es die allgemeine Gestaltungs- und Einordnungsvorschrift von § 238

Abs. 1 PBG der Baubehörde nicht, "in einem Quartier eine einheitliche

Überbauung durchzusetzen, indem etwa durchwegs Flachdächer verlangt und

Giebeldächer abgelehnt werden". Werde eine einheitliche Überbauung mittels

Gleichschaltung gewisser baulicher Elemente, z. B. Dachform, Giebelrichtung, Farbgebung usw.

angestrebt, so sei dieses Ziel in erster Linie durch den Erlass entsprechender

kommunaler Bauordnungsnormen, Sonderbauvorschriften und Gestaltungspläne zu

erreichen.

Wie gesehen schreibt hier

keine baurechtliche Norm den Grundeigentümern südlich der N-Strasse Flachdächer

vor. Auch nachdem mit der Revision der Bau- und Zonenordnung vom

1. September 1991 ausdrücklich festgehalten wurde, dass in der kommunalen

Bau- und Zonenordnung auch Regelungen über die Dachgestaltung zulässig sind

(§ 49 Abs. 2 lit. d PBG), wurden in den revidierten Bau- und

Zonenordnungen der Gemeinde Russikon für dieses Gebiet keine Flachdächer

vorgeschrieben und somit darauf verzichtet, die Einheitlichkeit der Häuser der

N-Strasse 05/07/02/06/10/09 bezüglich der Flachdächer durch Anordnung

dieser Dachform in Zukunft zu sichern. Was die empfindliche Hanglage betrifft,

so weist die Zonenordnung die Gebiete nordwestlich des Quartiers N sowie nordöstlich

des V-Wegs der Zone mit der tiefsten Ausnützung (Ausnützungsziffer 20 %),

also der eingeschossigen Wohnzone W1 zu. Das Gebiet N mit dem Baugrundstück,

das Gebiet Q wie auch das Gebiet beidseits der X-Strasse wurde hingegen der

zweigeschossigen Wohnzone W2 (Ausnützungsziffer 35 %) zugeschieden. Mit dieser

Zonenzuteilung hat der Gesetzgeber dem Quartier N nicht eine spezielle

Empfindlichkeit attestiert.

Gemäss Art. 26

lit. d und e BZO sind in der hier massgebenden Zone W2 maximal zwei

Vollgeschosse und ein Dachgeschoss zulässig, wobei ein Vollgeschoss durch ein

Dach- oder Untergeschoss ersetzt werden kann. Das streitbetroffene Gebäude wird

nach der geplanten Erweiterung zulässigerweise ein anrechenbares Untergeschoss,

ein Vollgeschoss und ein anrechenbares Dachgeschoss aufweisen. Wie die

Vorinstanz zutreffend ausgeführt hat, verleiht die Flachdachform den Häusern

der N-Strasse 05/07/02/06/10/09 eine gewisse Einheitlichkeit, die den

ästhetischen Gesamteindruck mitprägt und durch die Aufstockung durchbrochen

wird. Diese durch die Flachdachform geprägte Gleichförmigkeit hätte aber – wie

gesehen (vgl. oben und RB 1980 Nr. 120) – in erster Linie durch Vorschriften

über die Dachform gesichert werden müssen. Die Errichtung eines Gebäudes mit

Schrägdach neben einem solchen mit Flachdach ist in gestalterischer Hinsicht

hier grundsätzlich nicht zu beanstanden, lässt doch die geltende Bauordnung das

Nebeneinander dieser Dachformen zu. Die bestehende Gleichförmigkeit

hinsichtlich der Dachform ist im hier gegebenen Kontext nicht derart

entscheidend, dass deren Beibehaltung unverzichtbar wäre. Beim Umbauobjekt

handelt es sich um ein freistehendes Einfamilienhaus. Gegenüber den südwestlichen

gelegenen Häusern der N-Strasse 06/10/09 liegt es – entsprechend dem Strassenverlauf

– zurückgesetzt. Die nordwestlich und nördlich auf der gegenüberliegenden

Strassenseite gelegenen Bauten weisen alle ein Steildach auf. Gleiches gilt für

das südöstlich gelegene Haus Assek.-Nr. 09, das direkt an die

Liegenschaften der N-Strasse 05 und 07 anstösst. Wie die Vorinstanz zu Recht

ausführt, erscheint das geplante Dachgeschoss auch nicht aufgesetzt, sondern

vermittelt für sich den Eindruck eines stimmigen Gebäudes mit einer

schnörkellosen Architektur. Der Entscheid der Baukommission Russikon beruht auf einer vertretbaren Würdigung all dieser massgebenden Umstände, welche die Vorinstanz

zu Recht respektiert und für vertretbar gehalten hat.

Eine rechtsverletzende Anwendung von § 238 Abs. 1 PBG liegt nicht

vor.

6.

Zusammengefasst ergibt

sich, dass die Beschwerde

abzuweisen ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten

den

Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13

Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihnen von

vornherein nicht zu. Mangels eines besonderen

Aufwands für die Erstattung der Beschwerdeantwort steht auch der privaten

Beschwerdegegnerschaft keine Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2

lit. a VRG). Gleiches gilt, da sich im vorliegenden Verfahren private

Parteien gegenüberstehen, für die Baukommission Russikon (§ 17 Abs. 2

VRG; vgl. VGr, 16. Januar 2008, VB.2007.00382, E. 4.2 = RB 2008

Nr. 12 = BEZ 2008 Nr. 3).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1. Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 150.-- Zustellkosten,

Fr. 5'150.-- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten werden zu je 1/7 den Beschwerdeführenden 3, 4 und 5 und zu je

1/14 den Beschwerdeführenden 1.1, 1.2, 2.1, 2.2, 6.1, 6.2, 7.1 und 7.2

auferlegt, unter solidarischer Haftung eines jeden für die ganzen Kosten.

4. Es werden keine Parteientschädigungen

zugesprochen.

5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in

öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes

erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an

gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6. Mitteilung an…