Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2013.00051

Verwaltungsgericht

des Kantons Zürich

1.

Abteilung

VB.2013.00051

Urteil

der 1. Kammer

vom 12. Juni 2013

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter François Ruckstuhl,

Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, Gerichtsschreiberin Regula Hunger.

In Sachen

1.

A,

2.

B,

beide vertreten durch RA C,

Beschwerdeführende,

gegen

Planungs-

und Baukommission Richterswil,

vertreten durch RA D,

Beschwerdegegnerin,

und

G-P

Mitbeteiligte,

betreffend Befehl

zur Bereitstellung von Besucherabstellplätzen,

hat

sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Die Planungs- und Baukommission Richterswil befahl A und B

mit Beschluss vom 3. April 2012, innert eines Monats nach Rechtskraft des

Beschlusses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 den rechtmässigen Zustand

herzustellen, d. h.

von den auf diesem Grundstück ausgeschiedenen Parkplätzen mindestens zwei Parkplätze

für Besucher der Überbauung E 02 festzusetzen. Gleichzeitig ordnete die

Planungs- und Baukommission die Anmerkung einer entsprechenden

öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung ("Aufhebungsverbot

Besucherparkplatz zu Lasten Kat.-Nr. 01") im Grundbuch an.

Erwägungen

II.

Gegen diesen Bauentscheid erhoben A und B mit Eingabe vom

10.

Juli 2012 Rekurs an das Baurekursgericht und beantragten die Aufhebung

des angefochtenen Beschlusses. Mit Entscheid vom 18. Dezember 2012 wies

das Baurekursgericht den Rekurs ab.

III.

Mit Beschwerde vom 21. Januar 2013 beantragten A und B

dem Verwaltungsgericht, den Entscheid des Baurekursgerichts vom 18. Dezember

2012.

und den Beschluss der Planungs- und Baukommission Richterswil vom 3. April

2012.

aufzuheben und das Notariat Wädenswil anzuweisen, die – zwischenzeitlich

im Grundbuch angemerkte – öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung

zulasten des Grundstücks Kat.-Nr. 01, Gemeinde Richterswil, zu löschen,

alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerin.

Das Baurekursgericht beantragte ohne weitere Bemerkungen

die Abweisung der Beschwerde. Den nämlichen Antrag stellte die

Beschwerdegegnerin und schloss zudem auf Zusprechung einer Parteientschädigung.

Die Mitbeteiligten liessen sich nicht vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

Strittig war im

Rekursverfahren vorab die Frage, ob die heutigen Beschwerdeführer bei der

Anfechtung des mit A-Post versandten Beschlusses vom 3. April 2012 die

Rekursfrist gewahrt haben. Das Baurekursgericht ist hierbei zum Schluss gelangt

(Rekursentscheid, E. 1), in Anbetracht des grossen öffentlichen Interesses

an der Gewährleistung eines vollständigen Rechtsschutzes und aufgrund der

Beweislast für eine korrekt erfolgte Zustellung seitens der Vorinstanz sei zu

Gunsten der Rekurrierenden davon auszugehen, die Rekursfrist sei eingehalten

worden.

Die Beschwerdegegnerin

macht hierzu geltend, die Frage der Rechtzeitigkeit des Rekurses sei durch das

Verwaltungsgericht von Amtes wegen zu überprüfen. Sie bringt indessen hierzu in

tatbestandlicher oder rechtlicher Hinsicht nichts vor, was die Ausführungen der

Vorinstanz in Frage stellen würde. Deren Darstellung des Sachverhaltes und

Erwägungen sind überzeugend; es kann hierauf verwiesen werden (§ 70 in

Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes

vom 24. Mai 1959 [VRG]).

2.

Dem Streitfall liegt folgender – nicht bestrittene –

Sachverhalt zugrunde:

Der Gemeinderat Richterswil erteilte am 12. Dezember

1994.

der F die baurechtliche Bewilligung für den Bau von 10 Reiheneinfamilienhäuser

(heutige Adresse: E 02) mit Unterniveaugarage als Arealüberbauung auf dem Grundstück

Kat.-Nr. 04 im Baugebiet E, Richterswil. In den Erwägungen zur Baubewilligung

wurde festgehalten, dass für das Abstellen von Motorfahrzeugen die Erstellung

von 18 Garagenplätzen und 3 Besucherparkplätze im Freien vorgesehen sei.

Die drei Besucherparkplätze waren im Situationsplan 1:500, Plan-Nr. 03,

welcher gemäss Vermerk in der Baubewilligung Bestandteil derselben bildete, eingetragen

und als solche bezeichnet.

In der Folge wurde das Baugrundstück Kat.-Nr. 04 in

verschiedene Parzellen aufgeteilt. Die – unüberbaute – Landfläche mit den drei

Besucherparkplätzen (sowie drei weiteren zwischenzeitlich erstellten

Parkplätzen) im Halte von 88 m2

wurde auf die neue Kat.-Nr. 01 übertragen. Während die

Reiheneinfamilienhäuser verkauft wurden, blieb das Grundstück Kat.-Nr. 01

im Eigentum der F. Seit 9. März 2011 steht es im Eigentum der heutigen

Beschwerdeführenden, welche den Anspruch der Reiheneinfamilienhauseigentümer

auf Benutzung der Besucherparkplätze bestreiten. Mit dem angefochtenen

Beschluss vom 3. April 2012 hat die Planungs- und Baukommission

Richterswil verfügt, dass von den auf Kat.-Nr. 01 ausgeschiedenen

Parkplätzen mindestens zwei für Besucher der Überbauung E 02 bereitzustellen

sind und innert Monatsfrist ab Rechtsgültigkeit des Beschlusses der

rechtmässige Zustand wieder herzustellen ist.

3.

3.1

Gemäss § 242

Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) legt

die Bau- und Zonenordnung die Zahl der Abstellplätze, insbesondere für Motorfahrzeuge

fest, die nach den örtlichen Verhältnissen, nach dem Angebot des öffentlichen

Verkehrs sowie nach Ausnützung und Nutzweise des Grundstücks für Bewohner,

Beschäftigte und Besucher erforderlich sind. Solche, sogenannte

Pflichtparkplätze, müssen nach § 244 PBG auf dem Baugrundstück oder in

nützlicher Entfernung davon liegen (Abs. 1). Eine angemessene Anzahl

Abstellplätze ist an leicht zugänglicher Lage für Besucher vorzusehen

(Abs. 3 Satz 1). Diese Anforderungen stellen gemäss der Überschrift

zu den §§ 233–249 PBG "Grundanforderungen an Bauten und Anlagen"

dar.

3.2

3.2.1

Gemäss der – unbestrittenen – Berechnung in den

Erwägungen des angefochtenen Entscheids betrug nach der Parkplatzverordnung

über die Pflichtparkplätze der Gemeinde Richterswil (= Anhang 1 zur Bau- und

Zonenordnung) die erforderliche Anzahl Pflichtparkplätze bei Erteilung der

Baubewilligung am 12. Dezember 1994 wie auch heute 17, wovon 2 für

Besucher. Diese Anzahl Besucherparkplätze war in den Baugesuchsunterlagen zur

Stammbaubewilligung ausgewiesen: sie waren gemäss Situationsplan Nr. 91.02–30

im Nordwesten der Bauparzelle im Freien mit dem Vermerk

"Besucherparkplätze" ausgeschieden und wurden errichtet. Das

seinerzeitige Baugesuch für die Arealüberbauung entsprach damit den erwähnten – gesetzlichen –

Grundanforderungen an die Anzahl Pflichtabstellplätze. Eine ausdrückliche

Erwähnung im baurechtlichen Entscheid, dass und in welchem Umfang es sich bei

den Besucherparkplätzen um Pflichtabstellplätze handle, war nicht erforderlich.

3.2.2

In der Stammbaubewilligung vom 12. Dezember

1994.

wurde laut Disp.-Ziff. 1.21 weiter angeordnet, dass ohne vorgängige

baurechtliche Bewilligung von den genehmigten Plänen nicht abgewichen werden

dürfe. Diese Anordnung ergibt sich schon aus der Natur der Baubewilligung,

welche nicht bloss das Recht des Bauherrn statuiert, nach den bewilligten

Plänen zu bauen, sondern zugleich auch die Verpflichtung, sich an die erteilte

Bewilligung zu halten und im Fall einer beabsichtigten Abweichung eine erneute

bzw. abgeänderte Bewilligung einzuholen. Diese Verpflichtung gilt nicht nur

während, sondern auch nach der Bauausführung (RB 1987 Nr. 86 = BEZ 1987

Nr. 19 mit zahlreichen Hinweisen).

Die Stammbaubewilligung wurde bzw. war somit mit der Auflage

verknüpft, die drei Besucherparkplätze zu erstellen und zu erhalten. Diese

Auflage stellte sicher, dass die Überbauung E – entsprechend der

gesetzlichen (Grund-)Anforderung von § 244 Abs. 3 PBG – über

eine angemessene Anzahl Abstellplätze für Besucher an leicht zugänglicher Lage

verfügt. Aus dem Sinn und Zweck der Vorschriften über die Pflichtabstellplätze

folgt, dass die für eine bestimmte Baute erstellten Pflichtabstellplätze dieser

erhalten bleiben müssen (VGr, 10. Mai 2001, VB.2001.00017, E. 3b = RB

2001.

Nr. 70; Fritz Frey, Die Erstellungspflicht von Abstellplätzen für

Motorfahrzeuge nach zürcherischem Recht, Winterthur 1987, S. 74, mit

Hinweisen). Diese Beibehaltungspflicht ist zudem vorliegend auch in Art. 6

Abs. 1 der kommunalen Parkplatzverordnung festgehalten, wonach die als

Pflichtabstellplätze erstellten oder angerechneten Abstellplätze

bestimmungsgemäss benützt werden müssen. Als Teil der Baubewilligung gehört die

Erstellungs- und Beibehaltungspflicht zu jenen baurechtlichen Pflichten, die

den jeweiligen Grundeigentümer binden. Denn die Baubewilligung ist eine

sachbezogene Bewilligung und haftet am Grundstück, mit dem sie übertragbar ist;

sie gilt daher samt ihren Bedingungen und Auflagen für den jeweiligen

Eigentümer des Baugrundstücks, also auch für den Rechtsnachfolger (RB 1981 Nr. 16;

RB 1987 Nr. 6 = BEZ 1988 Nr. 5; Max Imboden/René A. Rhinow,

Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, Band I, Basel/Frankfurt a. M. 1985, Nr. 30 B.II.d).

Werden Pflichtabstellplätze aufgehoben oder zweckentfremdet, entsteht ein

baurechtswidriger Zustand und hat die Baubehörde gemäss § 341 PBG den

rechtmässigen Zustand herbeizuführen.

3.3

Im Lichte

dieser Rechtslage hat die Bau- und Planungskommission mit dem angefochtenen

Beschluss zu Recht angeordnet, dass von den auf Kat.-Nrn. 01

ausgeschiedenen (Besucher-)Parkplätzen mindestens zwei Parkplätze für Besucher

der Arealüberbauung (E 02) bereitzustellen sind und dass der Eigentümer dieses

Grundstücks den rechtmässigen Zustand wieder herzustellen hat. Die Einwände,

welche die Beschwerdeführenden hiergegen in ihrer Beschwerde erheben, sind

unbegründet:

3.3.1

Die Beschwerdeführenden machen geltend, bei Bewilligung der Parzellierung

vom 14. Dezember 1994 habe die Baubewilligungsbehörde aufgrund der

Bewilligung der Arealüberbauung nach Vorliegen der Mutation eine Anmerkung im

Grundbuch eintragen lassen. Diese Anmerkung als öffentlich-rechtliche

Eigentumsbeschränkung sei aber nicht auf der Parzelle Kat.-Nrn. 01

eingetragen worden. Dafür, dass zwei der Besucherparkplätze als Pflichtparkplätze

zu betrachten seien, fänden sich keine Anhaltspunkte in der Baubewilligung von

1994.

Wenn die Baubewilligungsbehörde dieser Auffassung gewesen wäre, hätte sie

mit der Bewilligung der Parzellierungen auch gleichzeitig die Anmerkung bezüglich

Pflichtparkplätze vornehmen müssen, da sie mit Genehmigung der Mutation bewilligt

habe, dass diese Besucherparkplätze auf einem fremden Grundstück zu liegen

komme.

Entgegen der

Rechtsauffassung der Beschwerdeführenden wird mit der Genehmigung einer Mutation

nicht die Übertragung des Eigentums bewilligt, sondern die parzellarische

Aufteilung des Grundstücks (§ 309 Abs. 1 lit. e PBG; vgl. auch

§ 228 Abs. 2 PBG). Vorliegend wurde die Unterteilung des

Baugrundstücks Kat.-Nr. 04 von der Baukommission Richterswil am 14. Dezember

1994.

unter der Auflage bewilligt, dass im Grundbuch eine öffentlich-rechtlichen

Eigentumsbeschränkung angemerkt werden, wonach die neuen Grundstücke 05–06

bezüglich Ausnützung an der am 12. Dezember 1994 bewilligten Arealüberbauung

teilnehme. Dieser Ausnützungsrevers berührt die vorliegende Streitfrage

bezüglich der Besucherparkplätze nicht. Zudem hat die Anmerkung einer öffentlich-rechtlichen

Eigentumsbeschränkung im Grundbuch grundsätzlich nur deklaratorische Wirkung.

Eine solche Anmerkung soll einen allfälligen Erwerber der Liegenschaft darüber

orientieren, dass eine öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung bestehen könnte.

Ob sie tatsächlich noch und in der angemerkten Form Gültigkeit hat, ist dem

Grundbuch indessen nicht zu entnehmen (vgl. RB 1989 Nr. 71; RB 1995

Nr. 70 [Leitsatz] = BEZ 1995 Nr. 12; VGr, 11. August 2010,

VB.210.00141, E. 2.1; BGE 111 Ia 182, 183 E. 4; David Fries, Reverse

in der zürcherischen Baurechtspraxis, Zürich 1990, S. 31). Vorliegend hat

die Urkundsperson die Beschwerdeführenden bei Erwerb des Grundstückes Kat.-Nr. 01

am 9. März 2011 sogar ausdrücklich darauf aufmerksam gemacht, dass

öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen unabhängig von einer Anmerkung im

Grundbuch rechtsgültig bestehen können (Ziff. 9 der Weiteren Bestimmungen

zum Kaufvertrag vom 9. März 2011).

Hinsichtlich der öffentlich-rechtlichen

Eigentumsbeschränkung, welche die heutige Parzelle Kat.-Nr. 01 bezüglich

der Besucherparkplätze beschlägt, ist es daher rechtlich irrelevant, ob im

Grundbuch zulasten dieses Grundstücks ein entsprechender Revers eingetragen ist

bzw. ob die Parzellierungsbewilligung vom 14. Dezember 1994 ohne die Anordnung

eines solchen Reverses erging. Die öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung

hinsichtlich der Besucherparkplätze gilt auch für die Beschwerdeführenden als

Rechtsnachfolger im Grundeigentum (vgl. vorn E. 3.2.2).

3.3.2

Die Beschwerdeführenden bringen weiter vor,

wie im angefochtenen Beschluss vom 3. April 2012 festgehalten sei, betrage

der Pflichtparkplatzbedarf 17 Parkplätze, wovon zwei für Besucher. Insgesamt

seien (aber) 24 Parkplätze realisiert worden, davon 21 in der Tiefgarage. Sie

würden diese Parkplätze auch weiterhin wie bewilligt nutzen, nämlich als

Parkplätze. Baurechtlich sei ein Parkplatz ein Parkplatz. Nach Abschluss des

Verfahrens würden sie der Überbauung E anbieten, die beiden Parkplätze

mietweise als Besucherparkplätze zu nutzen. Den Eigentümern der Überbauung

stehe es frei, dieses Angebot anzunehmen. Wenn sie es ablehnten, hätten sie in

der Tiefgarage an zugänglicher Lage zwei Parkplätze auszuscheiden. Die

Argumentation der Beschwerdegegnerin, dass die fraglichen beiden Parkplätze

baurechtlich lediglich als Besucherparkplätze genutzt werden dürften und eine

Nutzung als Parkplätze für andere Anwohner einer Zweckänderung gleichkomme,

welche einer Baubewilligung bedürfe, sei widersprüchlich. Denn wenn dem so

wäre, würde dies für alle drei Besucherparkplätze gelten, womit faktisch alle

drei Besucherparkplätze zu Pflichtabstellplätzen würden.

Wie gesehen, muss ein

Parkplatz, der in Erfüllung der in § 242 ff. PBG und in der kommunalen

Parkplatzverordnung über Pflichtparkplätze statuierten Pflicht für Besucher

erstellt wird, auch als solcher verwendet werden (vorn E. 3.2.2); ein

solcher Parkplatz ist mit der entsprechenden Zweckbindung behaftet. Die

Änderung einer solchen Nutzung, d. h. neu die

Nutzung nicht mehr für Besucher, sondern für Anwohner stellt eine

"Nutzungsänderung einer Fläche dar, welcher baurechtliche Bedeutung

zukommt", und ist damit gemäss § 309 Abs. 1 lit. b PBG

bewilligungspflichtig. Dazu gehört auch die von den Beschwerdeführenden

vorgeschlagene Vermietung der Parkplätze und damit Nutzung für Besucher allein

gegen Entrichtung eines Mietzinses durch die Bewohner der Arealüberbauung. Eine

widersprüchliche

Argumentation, weil dies auch für den dritten Besucherparkplatz zutreffen würde

und dieser damit faktisch ebenfalls zu einem Pflichtparkplatz für Besucher würde,

besteht entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden nicht. Diese übersehen,

dass für den dritten Besucherparkplatz keine Nutzungsbindung/-verpflichtung

besteht. Dessen Nutzungsänderung käme keine "baurechtliche Bedeutung"

im Sinn von § 309 Abs. 1 lit. b PBG zu, wäre somit nicht

bewilligungspflichtig und wäre zudem ohne Weiteres bewilligungsfähig.

Unbehelflich ist

schliesslich der Einwand der Beschwerdeführenden, die beiden Pflichtparkplätze

für Besucher könnten durch die Eigentümer der Überbauung E in die Tiefgarage

verlegt werden. Zum einen fehlt es hierfür an einem Baugesuch der Eigentümerschaft,

zum anderen ist dies, wie die Vorinstanz richtig festgehalten hat, keine zielführende

Lösung (Rekursentscheid, E. 4.1.2 Abs. 2). Abstellplätze für Besucher

sind gemäss § 244 Abs. 3 PBG "an leicht zugänglicher Lage"

vorzusehen; Tiefgaragen sind aus den von der Vorinstanz erwähnten Gründen,

hierfür grundsätzlich nicht geeignet.

3.4

Das

öffentliche Interesse an der Bereitstellung von zwei Parkplätzen für Besucher

ist keineswegs geringfügig. Der Befehl, den rechtmässigen Zustand innert

Monatsfrist ab Rechtsgültigkeit der angefochtenen Anordnung wieder

herzustellen, ist verhältnismässig (vgl. Rekursentscheid, E. 4.1.2). Die

Anmerkung einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung

"Aufhebungsverbot Besucherparkplatz zu Lasten Kat.-Nr. 01", wonach

auf diesem Grundstück mindestens zwei Parkplätze für Besucher der Überbauung E 02

bereitzustellen und ohne Einwilligung der Planungs- und Baukommission

Richterswil nicht aufgehoben werden dürfen, hat ihre gesetzliche Grundlage in

§ 321 Abs. 2 PBG. Diese Anordnung ist ebenfalls verhältnismässig. Die

Anmerkung hat deklaratorische Wirkung (vgl. vorn E. 3.3.1), auferlegt den

Beschwerdeführenden mithin keine zusätzliche öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung,

ist aber geeignet, Rechtsnachfolger auf die Rechtslage aufmerksam zu machen und

Streitfälle der vorliegenden Art zu vermeiden.

4.

Die Beschwerde ist

abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens

sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 65a

Abs. 1 und 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG).

Eine Parteientschädigung steht ihnen von vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen ist eine solche der Beschwerdegegnerin zuzusprechen.

Angemessen ist eine Parteientschädigung von Fr. 1'500.-.

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die Gerichtsgebühr wird

festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 380.-- Zustellkosten,

Fr. 4'380.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden je zur Hälfte und unter solidarischer Haftung für den ganzen

Betrag den Beschwerdeführenden auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführenden werden je und unter solidarischer Haftung verpflichtet, der

Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung von Fr. 750.-, total Fr. 1'500.-

zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids.

5.

Gegen dieses

Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82

ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an:…