Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2013.00055

Verwaltungsgericht

des Kantons Zürich

3.

Abteilung

VB.2013.00055

Urteil

der 3.Kammer

vom 19. September 2013

Mitwirkend: Abteilungspräsident Rudolf Bodmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Bea

Rotach, Verwaltungsrichter Matthias Hauser, Gerichtsschreiberin Michèle Babst.

In Sachen

Stadt Bülach,

vertreten durch den Stadtrat,

dieser vertreten durch RA A,

Beschwerdeführerin,

gegen

B,

Beschwerdegegnerin,

und

1. C,

2. D,

3. E,

Mitbeteiligte,

betreffend Quartierplan,

hat

sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Der Stadtrat Bülach leitete am 3. September 2008 im

Gebiet "F-Strasse/G-Strasse/H-Strasse" aufgrund mangelnder

verkehrstechnischer Erschliessung, unbefriedigender Entsorgungssituation,

sanierungsbedürftiger Werkleitungen und ungenügend geregelter

Rechtsverhältnisse ein Quartierplanverfahren ein. Mit Beschluss vom

13. Juni 2012 setzte der Stadtrat den Teilquartierplan "F-Strasse/G-Strasse/H-Strasse"

fest.

Erwägungen

II.

Die Erben von K (C, D als Erbin von I, E sowie J) waren zu

diesem Zeitpunkt Eigentümer der Parzelle Kat.-Nr. 01, die in den Perimeter

des Teilquartierplans fällt. Sie reichten am 3. Juli 2012 Rekurs gegen den

Beschluss des Stadtrats Bülach beim Baurekursgericht des Kantons Zürich ein und

beantragten die Befreiung der gesamten Waldabstandsfläche auf der Parzelle

Kat.-Nr. 01 von der Belastung mit Quartierplanko­sten.

Das Baurekursgericht hiess den Rekurs mit Entscheid vom

6.

Dezember 2012 gut, hob den Stadtratsbeschluss vom 13. Juni 2012

betreffend Festsetzung des Teilquartierplans "F-Strasse/G-Strasse/H-Strasse"

hinsichtlich der die Erschliessungskammer "G-Strasse" betreffenden

Verteilung der Kosten und des diesbezüglichen Landabzugs sowie bezüglich der

Verteilung der Verfahrenskosten auf und lud den Stadtrat ein, den Quartierplan

dementsprechend neu festzusetzen.

III.

A. Dagegen

erhob die Stadt Bülach am 21. Januar 2013 Beschwerde beim Verwaltungsgericht

und beantragte die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und die Wiederherstellung

des Festsetzungsbeschlusses vom 13. Juni 2012 im entsprechenden Ausmass,

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft. Mit

Eingabe vom 25. Februar 2013 reichte die Quartierplankommission der Stadt

Bülach ein Sitzungsprotokoll vom 20. Februar 2013 ein, womit die

Handänderung des Grundstücks Kat.-Nr. 01 von den Erben K an B als

Alleineigentümerin bewilligt wurde.

B. B

führte in ihrer Stellungnahme vom 8. März 2013 aus, ihr sei als neue

Alleineigentümerin bewusst, die Rechte und Pflichten im Rahmen des

Teilquartierplans zu übernehmen. Die Position als Beschwerdegegnerin im

laufenden Beschwerdeverfahren, wie auch eine Kostenbeteiligung, lehne sie aber

ab. C führte am 12. März 2013 aus, er betrachte sich nicht mehr als

legitimiert, die Streitsache im Namen der Erben weiterzuführen, da die Erben

von K nun nicht mehr Grundeigentümer seien. Mit Schreiben vom 10. Juni

2013.

teilte er dem Verwaltungsgericht mit, dass seine Mutter, J, im April 2013

verstorben und die Erbengemeinschaft K aufgelöst sei. Zudem legte er die

Vertretung der übrigen Erben nieder.

Das Verwaltungsgericht nahm B mit Präsidialverfügung vom

30.

Mai 2013 neu als Beschwerdegegnerin in das vorliegende Verfahren auf;

die Erben von K wurden als Mitbeteiligte aufgenommen. Die Parteien liessen sich

dazu nicht mehr vernehmen.

C. Mit

Verfügung vom 27. Mai 2013 genehmigte die Baudirektion des Kantons Zürich

den Teilquartierplan "F-Strasse/G-Strasse/H-Strasse" im Sinn der

Erwägungen. Das Baurekursgericht beantragte am 20. Juni 2013 ohne weitere

Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das Verwaltungsgericht ist

nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a

des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung

der vorliegenden Beschwerde zuständig.

1.2

Das vorliegend im Streit liegende Grundstück

Kat.-Nr. 01 wurde von den Erben des K an B verkauft. Die neue

Grundeigentümerin bekennt, verpflichtet zu sein, sämtliche Rechte und Pflichten

im Rahmen des Teilquartierplans zu übernehmen. Für die Erstellungs- und

Verfahrenskosten im Quartierplan ist der jeweilige Grundeigentümer kostenpflichtig,

bzw. kann mit einem Landabzug belastet werden. Das vorliegende Verfahren knüpft

somit zur Bestimmung der Beschwerdegegnerschaft an das Eigentum an einem

Grundstück an; geht dieses an einen Dritten über, so hat der Dritte den Prozess

in dem Stadium, in dem er sich befindet, zu übernehmen. Daher ist B als

Beschwerdegegnerin im vorliegenden Verfahren zu

führen. Die Erben des K waren bei Beschwerdeerhebung noch selbst

Grundstückseigentümer und damit im vorliegenden Verfahren als Mitbeteiligte zu

behandeln. Das Rubrum ist aufgrund der Auflösung der Erbengemeinschaft des K sowie des Todes von J entsprechend

anzupassen.

1.3

Das Baurekursgericht hiess den Rekurs gut und hob

den erstinstanzlichen Beschluss hinsichtlich der die Erschliessungskammer

"G-Strasse" betreffenden Verteilung der Kosten und des

diesbezüglichen Landabzugs (inkl. Geldausgleich) sowie bezüglich der Verteilung

der Verfahrenskosten auf. Sie lud die Beschwerdeführerin ein, den Quartierplan dementsprechend im Sinn der Erwägungen zu überarbeiten und neu festzusetzen.

Rückweisungsentscheide sind grundsätzlich Zwischenentscheide, die gemäss

§ 41 Abs. 3 in Verbindung mit § 19a Abs. 2 VRG nach

Art. 92 und 93 Abs. 1 lit. a und b des Bundesgerichtsgesetzes

vom 17. Juni 2005 (BGG) nur dann

angefochten werden können, wenn sie entweder einen nicht wiedergutzumachenden

Nachteil bewirken können oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen

Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder

Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde.

Ein nicht wiedergutzumachender

Nachteil besteht vorliegend darin, dass die Gemeinde durch den Rückweisungsentscheid

gezwungen ist, entgegen ihrer Auffassung eine neue Anordnung zu erlassen, um

alsdann ihren eigenen Entscheid anzufechten (vgl. auch BGE 133 II 409 E. 1.2).

Folglich ist die Anfechtung des Urteils des Baurekursgerichts vor Verwaltungsgericht

zulässig.

1.4

Aufgrund von § 49 in Verbindung mit § 21

Abs. 2 lit. b VRG sind Gemeinden zur Beschwerde berechtigt, wenn sie

eine Verletzung ihrer Gemeindeautonomie geltend machen können. Dies ist nach

der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts in Quartierplanverfahren

grundsätzlich der Fall, namentlich im Hinblick auf ihre treuhänderische

Stellung gegenüber den Quartierplanbeteiligten zur Verteidigung eines erzielten

Interessenausgleichs (VGr, 10. Mai 2012, VB.2011.00052, E. 1.3b; RB

1991.

Nr. 7). Da die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen ebenfalls erfüllt

sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

2.1

Das Grundstück Kat.-Nr. 01 ist

ca. 75 m lang und wird im Süden durch die Nachbarparzelle Kat.-Nr. 02 begrenzt. Im Südwesten ist es ca. 25 m breit und

grenzt an die auszubauende Strasse "G-Strasse", im Nordosten verfügt

es über eine Breite von ungefähr 7,4 m.

Nordwestlich grenzt das Grundstück an einen Wald. Im Abstand von 15 m zur Waldgrenze und um die nördliche Ecke des auf der

Parzelle stehenden Wohnhauses verläuft eine Waldabstandslinie.

Die Quartierplanbehörde bezog für die

Berechnung des Landabzugs die volle Grundstücksfläche von Kat.-Nr. 01 im

alten Bestand (1'421 m2) ein und gewichtete sie mit einem

Erschliessungsgrad von 20 %. Für die Erschliessungskosten für den

Strassenbau, die Siedlungsentwässerung und die Wasserversorgung wurde das

Grundstück in drei Bautiefen von je 30 m (gemessen von der Strasse "G-Strasse")

eingeteilt, wobei jeweils die erste Bautiefe zu 100 % bzw. 50 %, die

zweite zu 50 % bzw. 25 % belastet wurde und die dritte Bautiefe von

der Kostenbeteiligung befreit wurde. In den Kostenverlegern für den Ringschluss

der Wasserleitung, die Kehrichtstandorte sowie für die Verfahrenskosten wurde

die neue Grundstücksfläche (1'308 m2) zu 100 % gewichtet.

2.2

Das Baurekursgericht kam zum Schluss, dass das

Grundstück der Beschwerdegegnerin zu Unrecht mit seiner gesamten Fläche in den

Kostenverleger einbezogen wurde, weil damit der beschränkten Überbaubarkeit

nicht Rechnung getragen worden sei. Das Grundstück sei nur insoweit abzugs-

bzw. kostenpflichtig, als die zonengemässe bauliche Ausnützung auf dem

Grundstück selbst konsumiert werden könne, denn nur in diesem Mass bestehe auch

ein Erschliessungsbedürfnis. Hypothetische Möglichkeiten eines

Nutzungstransfers seien dabei nicht zu berücksichtigen, hingegen sei den

Grundstückseigentümern die konkrete Möglichkeit einer Landumlegung anzurechnen.

2.3

Die Beschwerdeführerin rügt, das Baurekursgericht

habe mit seinem Entscheid in ihren Ermessensspielraum bei der Ausgestaltung der

Aufteilung der quartierplanlichen Lastenverteilung zwischen den betroffenen

Grundeigentümern eingegriffen. Ob die theoretisch mögliche Ausnützung

vollumfänglich konsumiert werden könne, sei unmassgeblich. Sie wendet ein, das

Regelungsprogramm des vorliegenden Teilquartierplans sei auf die betreffende

Erschliessung sowie auf Teilmassnahmen für Ver- und Entsorgung beschränkt,

weshalb ein den Mitbeteiligten und ihren unmittelbaren Nachbarn unterbreiteter

Vorschlag zur Landumlegung nicht habe durchgesetzt werden können. Die

Ausnützung der Waldabstandsfläche könne jedoch auf benachbarte Grundstücke

übertragen werden. Zudem stehe der Beschwerdegegnerin die Möglichkeit offen,

den Grenzverlauf über ein Grenzbereinigungsverfahren nach § 178 PBG oder über ein weiteres auf Umlegung der Grundstücke

Kat.-Nrn. 01 und 02 beschränktes

Teilquartierplanverfahren zu korrigieren. Sie stellt sich auf den Standpunkt,

das ganze damit realisierbare Ausnützungspotenzial müsse für die Verlegung der

Erschliessungskosten berücksichtigt werden. Die undifferenzierte Behandlung der Lastenverteilung bezüglich

Landabzug, Baukosten und Administrativkosten widerspreche zudem der

gesetzlichen Regelung.

2.4

Die Ausgestaltung der Kostenverleger und des

Landabzugs enthält auch planerische und technische Fragen, weshalb der Gemeinde

als Quartierplanbehörde dabei Ermessen zukommt. Dieses hat sie pflichtgemäss

auszuüben, wobei sie an die Rechtsgrundlagen des Quartierplanrechts gebunden

ist und insbesondere das Äquivalenzprinzip und das Gleichbehandlungsgebot zu

beachten hat (vgl. E. 3.2). Bei der Befolgung der rechtlichen Vorgaben

handelt es sich um eine Rechtsfrage, welche sowohl das Baurekursgericht als

auch das Verwaltungsgericht frei überprüfen (vgl. § 50 Abs. 1 in

Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a VRG).

3.

3.1

Nach § 146 Abs. 1 des Planungs- und

Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) bestimmt der Quartierplan, wie die

Erstellungskosten von Erschliessungsanlagen sowie von gemeinschaftlichen

Ausstattungen und Ausrüstungen zu tragen sind. Massgebend ist dabei in erster

Linie das Interesse an den betreffenden Anlagen (§ 146 Abs. 2 PBG).

Für die Verteilung der Erstellungskosten ist das objektive Interesse des

einzelnen Grundeigentümers an der betreffenden Erschliessung, Ausstattung und

Ausrüstung massgebend. Ein Interesse besteht dabei nicht nur an den direkt

benützten Zugängen, Zufahrten und Leitungen, sondern auch an solchen

Erschliessungen, welche die Verkehrs- oder Erschliessungsverhältnisse im

Quartier allgemein verbessern oder Immissionen aus dem Strassenverkehr reduzieren.

Eine Kostenbelastung ist auch dann möglich, wenn das Grundstück bereits erschlossen

war, aber durch den Quartierplan aufgewertet wird (VGr, 30. Juni 2011,

VB.2010.00492, E. 3, nicht publiziert).

3.2

Bei der Festlegung der Kostenperimeter ist

einerseits eine gewisse Schematisierung zulässig, denn das Verhältnis unter den

Quartierplanbeteiligten ist von einem gewissen Solidaritätsgedanken beherrscht,

mit welchem eine allzu strenge Individualisierung des Erschliessungsinteresses

im Widerspruch stünde. Anderseits hat der einzelne Kostenanteil nach dem

Äquivalenzprinzip im richtigen Verhältnis zu stehen zum Vorteil, den der

Grundeigentümer aus den Quartierplananlagen zieht. Zudem ist bei der

Kostenverlegung nach dem Rechtsgleichheitsgebot ein vernünftiger und gerechter

Interessenausgleich unter den Quartierplangenossen anzustreben (Peter Kleb,

Kosten und Entschädigungen im zürcherischen Quartierplanverfahren, Zürich 2004,

S. 136 ff.).

Nach dem Äquivalenzprinzip ist die Kostenbelastung von

Grundstücksflächen, die keinen Erschliessungsbedarf haben, weil sie baulich

nicht ausnützbar sind, nicht zulässig. Bei der Belastung von Flächen im

Waldabstandsbereich ist deshalb zu unterscheiden zwischen Flächen, die baulich

voll ausnützbar sind und solchen, die nicht in die Ausnützungsberechnung

miteinbezogen werden dürfen (VGr, 23. Oktober 1991, VB.1990/0059, 0064 und

0134.

in BEZ 1991 Nr. 34). Gemäss § 259 Abs. 2 PBG fallen

Waldabstandsflächen, soweit sie mehr als 15 m hinter der Waldabstandslinie

liegen, bei der Berechnung der für die Ausnützung massgeblichen Grundfläche

ausser Ansatz. Anders verhält es sich indessen bei innerhalb einer Bauzone

liegendem Land, das zwar im Waldabstandsbereich liegt, nach § 259

Abs. 2 PBG aber in die Ausnützungsberechnung einbezogen werden darf.

Solche Flächen sind baulich voll ausnützbar. Auch wenn in diesem Bereich keine

oberirdischen Bauten erstellt werden können (§ 262 PBG), kann der

Ausnützungsanteil der Parzellenfläche ausserhalb des Abstandsbereiches

realisiert werden. Den baulich ausnützbaren Flächen im Waldabstandsbereich kommt

daher grundsätzlich kein vermindertes Erschliessungsinteresse mit entsprechender

Kostenbefreiung zu (Kleb, S. 181 f.).

3.3

Abweichungen von dieser Regelung müssen jedoch zur

Einhaltung des Äquivalenzprinzips zulässig sein. Nach der Rechtsprechung des

Baurekursgerichts richtet sich die Kostenbelastung bei einer bereits

bestehenden Übernutzung beispielsweise nach der tatsächlich realisierten

Ausnützung, und nicht nach der realisierbaren baulichen Ausnützung (BRKE IV,

12.

Februar 2009 Nrn. 0019–0021/2009, E. 4.2 in BEZ 2009

Nr. 35). Auch wenn eine Baute – trotz Bauverbot –

vollständig im Waldabstandsbereich und teilweise im nicht ausnützbaren Bereich

liegt, erachtet die Vorinstanz die

Unterscheidung zwischen baulich ausnützbarem und baulich nicht ausnützbarem

Land als nicht massgebend. Somit kann unter

Umständen von einer schematischen Verteilung der Erschliessungskosten aufgrund

der ausnützbaren Grundstücksfläche abgesehen werden.

Dementsprechend ist auch vorliegend auf die besonderen

Verhältnisse Rücksicht zu nehmen. Es ist unbestritten, dass das strittige

Grundstück wegen der Waldabstandsfläche faktisch nicht überbaubar ist. Unter

Berücksichtigung der Baulinie sowie des in Ziff. 4.1.1 der Bau- und

Zonenordnung der Stadt Bülach (BZO) vorgesehenen kleinen Grundabstands von

4.

m zur Nachbarparzelle bliebe eine überbaubare Fläche von

ca. 105 m2 in der Form eines spitz zulaufenden Dreiecks,

unter Einhaltung des grossen Grundabstands von 8 m verbliebe gar keine

ausreichende Fläche mehr. Zwar hat das Verwaltungsgericht in einem Entscheid

vom 29. Oktober 1997 festgehalten, dass der schematische

Verlegungsschlüssel für die Kostenverteilung unter mehreren Grundeigentümern

auch nicht durch den Hinweis auf die infolge privater Absichten und

Dispositionen "freiwillig" herbeigeführte Unüberbaubarkeit eines

Grundstückteils in Frage gestellt werden kann; zumal diesfalls die Realisierung

der aus der Bauverbotsfläche resultierenden Ausnützung grundsätzlich ebenfalls

möglich bleibt, wenn nicht auf der nämlichen Parzelle, so doch mittels Übertragung

auf ein Drittgrundstück (VGr, 29. Oktober 1997, VB.1997.00098, E. 2,

nicht publiziert). Vorliegend ergibt sich jedoch die Unüberbaubarkeit nicht aus

einem privaten Bauverbot, sondern aufgrund einer Waldabstandsfläche, die den

grössten Teil des Grundstücks ausmacht (ca. 77 %). Die grundsätzlich

mögliche Nutzungsübertragung der Baumasse gemäss Ziff. 12.2 BZO auf

benachbarte Grundstücke innerhalb der gleichen Bauzone ist bei den vorliegenden

Verhältnissen kaum realisierbar. Die benachbarten Grundstücke von Grundstück

Kat.-Nr. 01 verfügen entweder selbst über grössere Baumassenreserven, die

sie noch nicht ausgenützt haben, oder können aufgrund der tatsächlichen

Verhältnisse nicht weiter überbaut werden. Unter diesen Umständen erscheint es

nicht verhältnismässig, einen nur in der Theorie möglichen Nutzungstransfer für

das Erschliessungsinteresse zu berücksichtigen. Die Vorinstanz hat daher zu

Recht entschieden, dass die rein hypothetische Möglichkeit eines

Nutzungstransfers für die Kostenverteilung ausser Betracht fällt.

3.4

Die Berücksichtigung einer gegenüber den

bestehenden Verhältnissen erhöhten Ausnützung, welche durch Landumlegung oder

Grenzbereinigung erzielt werden kann, erscheint unter den gegebenen

Verhältnissen als zulässig, soweit diese Möglichkeiten konkret ersichtlich

sind, wie dies die Vorinstanz festgehalten hat. Hinsichtlich der

2.

Grundeigentümerversammlung wurde eine Möglichkeit, die Überbaubarkeit

des Grundstücks Kat.-Nr. 01 durch Landumlegung zwischen diesem und dem

benachbarten Grundstück Kat.-Nr. 02 zu verbessern, vorgeschlagen. Die Eigentümerschaft des Grundstücks Kat.-Nr. 02 war mit

einer Landumlegung nicht einverstanden. Schlussendlich beantragten auch die Mitbeteiligten der Quartierplankommission, auf die

Grenzkorrektur zulasten Kat. Nr. 02 sei zu verzichten. Die Berücksichtigung der Möglichkeiten zur Verbesserung der

Ausnützbarkeit muss nicht zwingend mit einem konkreten Vergleichsprojekt

vorgenommen werden. Vielmehr kann auch in pauschalisierender Form den vorliegenden

Gegebenheiten Rechnung getragen werden. Zudem sind dabei auch die Unsicherheit bezüglich der Realisierbarkeit solcher erst noch

vorzunehmender Landumlegungen sowie der

entsprechende Aufwand zu berücksichtigen. Hingegen

widerspräche es den vorn dargelegten Grundsätzen, nicht nur konkret

ersichtliche, sondern darüber hinaus auch zusätzliche Ausnützungen auf Grund

bloss hypothetisch möglicher Grenzbereinigungen oder Landumlegungen zur

berücksichtigen. Demzufolge ist die Beschwerde abzuweisen, soweit sie sich

gegen die von der Vorinstanz angeordnete Überarbeitung des Kostenverteilers für

die Erschliessung richtet.

4.

4.1

Die Kosten der Gemeinde für die Aufstellung des

Quartierplans sind grundsätzlich nach § 177 Abs. 1 PBG unter

Berücksichtigung besonderer Verhältnisse von den beteiligten Grundeigentümern

samt Zins im Verhältnis der Flächen ihrer neuen Grundstücke zu bezahlen. Gemäss

§ 138 Abs. 4 PBG sind bei der Landumlegung nach Flächen die Abzüge

den Grundstücken des Altbestands entsprechend dem Erschliessungsgrad im alten

und neuen Bestand prozentual gleichmässig zu belasten, für gemeinschaftliche

Ausstattungen und Ausrüstungen jedoch nur insoweit, als sie ihnen zugutekommen.

Damit gelten für die Verteilung der Kosten der Gemeinde für die Aufstellung des

Quartierplans und für den Landabzug andere Bemessungsregeln als für die Verteilung

der Erschliessungskosten.

4.2

Das Baurekursgericht schloss aus seinen Erwägungen

zum reduzierten Erschliessungsbedürfnis, dass "aus demselben Grund sich

auch die in den Kostenverlegern Strassenbau, Regenabwasser, Wasserversorgung,

Ringleitung, Kehrichtabstellplatz und Verfahrenskosten für das rekurrentische

Grundstück massgebenden Kostenperimeter als nicht gerechtfertigt

erweisen". Es fehlt jedoch an einer eingehenden

Begründung, weshalb die Administrativkosten und der Landabzug für das

Grundstück der Beschwerdegegnerin neu festzulegen sind.

4.3

Die Begründung eines Entscheids muss so abgefasst sein, dass die

Betroffenen ihn gegebenenfalls sachgerecht anfechten können (vgl. Art. 29 Abs. 2 der

Bundesverfassung vom 18. April 1999; § 10

Abs. 1 VRG sowie BGE 136 I 184 E. 2.2.1). Das ist nur möglich, wenn sich sowohl die Betroffenen als auch

die Rechtsmittelinstanzen über die Tragweite des Entscheids ein Bild machen

können. In diesem Sinn müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden,

von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid

stützt (BGE 126 I 97 E. 2b; 123 I 31 E. 2c; Michele Albertini, Der

verfassungsmässige Anspruch auf rechtliches Gehör im Verwaltungsverfahren des

modernen Staates, Bern 2000, S. 402 ff.).

Obwohl die rechtlichen Grundlagen zur Verteilung der

verschiedenen Kosten bzw. zur Vornahme des Landabzugs an unterschiedliche

Voraussetzungen anknüpfen (vgl. § 138, § 146 und § 177

PBG), hat das Baurekursgericht bei der Beurteilung des Rekurses diesbezüglich

keine Differenzierung vorgenommen. Indem die Vorinstanz hinsichtlich der Quartierplanverfahrenskosten

und des Landabzugs ohne weitere Ausführungen auf eine ungerechtfertigte Kostenverteilung

durch die Beschwerdeführerin geschlossen hat, hat sie ihre Begründungspflicht verletzt.

In der ungenügenden Begründung des vorinstanzlichen Entscheids liegt eine

Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör.

4.4

Nach der Rechtsprechung kann eine nicht besonders schwerwiegende Verletzung

des rechtlichen Gehörs ausnahmsweise als geheilt gelten, wenn die Betroffenen

die Möglichkeit erhalten, sich vor einer Beschwerdeinstanz zu äussern, welche

die von der Gehörsverletzung betroffenen Aspekte mit derselben Kognition

überprüfen kann wie die Vorinstanz. Ausnahmsweise kann auch bei einer schwerwiegenden

Verletzung des rechtlichen Gehörs von einer Rückweisung abgesehen werden, wenn

dies zu einem formalistischen Leerlauf und damit zu unnötigen Verzögerungen

führen würde, die mit dem Interesse der betroffenen Parteien an einer

beförderlichen Beurteilung der Sache nicht zu vereinbaren wären (BGE 133 I 201

E. 2.2). Dies ist vorliegend nicht der Fall. Grundsätzlich

kann einer Partei nicht zugemutet werden, zur Verwirklichung der

Begründungspflicht ein Rechtsmittel ergreifen. Ausserdem wird das Abschätzen

der Prozessaussichten vor dem Einlegen des Rechtsmittels durch die mangelhafte

Begründung verunmöglicht (vgl. VGr, 17. März

2010, SR.2009.00009, E. 2.4.2). Daher ist die Sache an das

Baurekursgericht zur Ausfällung eines neuen begründeten Entscheids zurückzuweisen.

5.

5.1

Folglich ist die Beschwerde teilweise

gutzuheissen. Bezüglich Quartierplan­verfahrenskosten und Landabzug ist die

Sache zum neuen Entscheid an das Baurekursgericht zurückzuweisen. Die

Vorinstanz wird bei ihrem neuen Entscheid über eine allfällige Neuverlegung der

Rekurskosten zu befinden haben.

5.2

Nach § 65a

Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG sind die Verfahrenskosten in der Regel

der unterliegenden Partei aufzuerlegen. Daneben können die Kosten nach Satz 2

der Vorschrift auch nach dem Verursacherprinzip auferlegt werden. Nach der

Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts kann auch eine Vorinstanz für

kostenpflichtig erklärt werden, wenn die Aufhebung ihres Entscheids allein auf

Verfahrensfehler zurückging (VGr, 10. Mai 2012, VB.2011.00052, E. 6.3 mit weiteren Hinweisen). Vorliegend rechtfertigt es sich demnach,

die Gerichtskosten der Beschwerdeführerin sowie der Vorinstanz je zur Hälfte

aufzuerlegen. Da keine der Parteien überwiegend obsiegt, sind keine

Parteientschädigungen zuzusprechen (vgl. § 17 Abs. 2 VRG).

6.

Der vorliegende

Rückweisungsentscheid stellt einen Zwischenentscheid dar. Ein solcher lässt

sich unter den Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 BGG weiterziehen

(vgl. E. 1.3).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Disp.-Ziff. I des Entscheids des

Baurekursgerichts vom 6. Dezember 2012 wird insoweit aufgehoben, als damit

der Rekurs bezüglich Landabzugs sowie der Verteilung der Verfahrenskosten

gutgeheissen wurde. Die Sache wird an das Baurekursgericht zum Neuentscheid im

Sinn der Erwägungen zurückgewiesen.

2.

Disp.-Ziff. III

des Entscheids des Baurekursgerichts vom 6. Dezember 2012 wird aufgehoben

und das Baurekursgericht hat über die Verlegung der Rekurskosten in seinem

Neuentscheid zu befinden.

3.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 210.-- Zustellkosten,

Fr. 4'210.-- Total der Kosten.

4.

Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin zulasten der Quartierplanrechnung

und der Vorinstanz je zur Hälfte auferlegt.

5.

Es

werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

6.

Gegen

dieses Urteil kann im Sinn der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen

Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben

werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an

gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

7.

Mitteilung an:…