VB.2013.00134

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2013.00134

24. Oktober 2013Deutsch24 min

(URT.2013.15673)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

A und B unterbreiteten dem Gemeinderat Affoltern am Albis

mit Schreiben vom 8. Oktober 2009 ein Provokationsbegehen im Sinn von

§ 213 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) betreffend

die Gebäude auf den Grundstücken Kat.-Nr. 62 (Zürichstrasse 140, 142 und

144), Kat.-Nr. 57 (Weingasse 2) und Kat.-Nr. 834

(Mühlebergstrasse 5).

Der Gemeinderat Affoltern am Albis verzichtete mit

Beschluss vom 21. März 2011 auf eine Unterschutzstellung der Gebäude

Zürichstrasse 140, 142 und 144 sowie Weingasse 2 und entliess die

Objekte aus dem Inventar der kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte von

kommunaler Bedeutung (Disp.-Ziff. 1). Hinsichtlich des Gebäudes Mühlebergstrasse 5

stellte er fest, dass dieses bereits rechtskräftig aus dem Inventar entlassen

worden war (Disp.-Ziff. 2).

Erwägungen

II.

Dagegen rekurrierte die Zürcherische Vereinigung für

Heimatschutz (ZVH) an das Baurekursgericht und beantragte die Aufhebung von

Disp.-Ziff. 1 des Gemeinderatsbeschlusses. Der Gemeinderat sei anzuweisen,

die Gebäude Zürichstrasse 140, 142 und 144 sowie Weingasse 2 unter Schutz

zu stellen. Das Baurekursgericht hiess den Rekurs mit Entscheid vom

29.

Januar 2013 gut. Es hob den Beschluss des Gemeinderats Affoltern am

Albis vom 21. März 2011 auf und lud diesen ein, die erforderlichen Schutzmassnahmen

festzusetzen.

III.

Mit Eingabe vom 1. März 2013 erhoben A und B

Beschwerde an das Verwaltungsgericht. Sie beantragten, der Entscheid des Baurekursgerichts

sei aufzuheben und der Beschluss des Gemeinderats Affoltern am Albis vom

21.

März 2011 wiederherzustellen. Eventuell sei die Sache zur Ergänzung

und Neuentscheidung an das Baurekursgericht zurückzuweisen; alles unter Kosten-

und Entschädigungsfolgen zulasten der ZVH. In verfahrensrechtlicher Hinsicht

beantragten A und B, es sei ein Augenschein durchzuführen, es sei ein

denkmalpflegerisches Ergänzungsgutachten bei der Denkmalpflege-Kommission des

Kantons Zürich (KDK), eventuell ein Obergutachten einzuholen, und es sei ein Gutachten

über die Höhe der Renovationskosten und die nach einer Sanierung erzielbaren Erträge

der Gebäude Zürichstrasse 140, 142 und 144 sowie Weingasse 2

einzuholen.

Das Baurekursgericht schloss am 12. März 2013 ohne

weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat Affoltern am

Albis stellte am 22. April 2013 den Antrag, die Beschwerde sei unter

Kostenfolge zulasten der ZVH gutzuheissen. Diese beantragte mit Eingabe vom

23.

Mai 2013 die Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführenden. Mit Replik vom

21.

Juni 2013 und Duplik vom 20. August 2013 hielten die

Beschwerdeführenden und die Beschwerdegegnerin an ihren Anträgen fest.

Die Kammer erwägt:

1.

Angefochten ist ein Rückweisungsentscheid des

Baurekursgerichts. Dabei handelt es sich um einen Zwischenentscheid. Die

Anfechtbarkeit von Zwischenentscheiden richtet sich gemäss § 41

Abs. 3 in Verbindung mit § 19a Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes

vom 24. Mai 1959 (VRG) sinngemäss nach den Art. 91–93 des Bundesgerichtsgesetzes

vom 17. Juni 2005 (BGG). Gemäss Art. 93 Abs. 1 BGG ist die

Beschwerde gegen selbständig eröffnete Vor- und Zwischenentscheide zulässig,

wenn sie einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken können

(lit. a) oder wenn die Gutheissung sofort einen Entscheid herbeiführen und

damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges

Beschwerdeverfahren ersparen würde (lit. b). Diese Voraussetzung ist im vorliegenden

Fall erfüllt, denn die Gutheissung der Beschwerde hätte die Bestätigung des erstinstanzlichen

Entscheids und damit die sofortige Herbeiführung eines Endentscheids zur Folge.

Dadurch bliebe nicht nur bedeutender Zeitaufwand erspart. Vor allem würden zusätzliche

Abklärungen unnötig, die einen erheblichen Aufwand verursachen können.

Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind,

ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

Die Beschwerdeführenden beantragen die Durchführung eines

Augenscheins. Der Entscheid, ob ein solcher angeordnet werden soll, steht im

pflichtgemässen Ermessen der mit der Sache befassten Behörde. Eine dahingehende

Pflicht besteht nur, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht

ermittelt werden können. Die Durchführung eines Augenscheins ist somit nur

geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist,

die Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen vor Ort Wesentliches zur

Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen (RB 1995

Nr. 12 mit Hinweisen). Die auf einem Augenschein beruhenden Feststellungen

der Vorinstanz können auch im Beschwerdeverfahren berücksichtigt werden

(RB 1981 Nr. 2).

Die lokalen Gegebenheiten sind aus den eingereichten

Verfahrensakten, insbesondere dem vorinstanzlichen Augenscheinprotokoll,

genügend ersichtlich. Der massgebliche Sachverhalt geht hinreichend aus den

Akten hervor, weshalb sich die Fragen, welche die vorliegende Angelegenheit

aufwirft, ohne den beantragten Augenschein beantworten lassen. Das

Verwaltungsgericht kann deshalb auf dessen Durchführung verzichten.

3.

Das Grundstück

Kat.-Nr. 62, auf dem sich die Liegenschaften Zürichstrasse 140, 142

und 144 befinden, liegt am Kronenplatz in Affoltern am Albis. Die Gebäude sind

entlang der Zürichstrasse aneinandergereiht und werden durch zwei

Zwischenbauten zu einem Gebäudekomplex verbunden. Dessen Kopfbau bildet das

Gebäude Zürichstrasse 140, ein klassizistisches Wohnhaus, das an der

Abzweigung der Mühlebergstrasse von der Zürichstrasse liegt. Hinter dem

Gebäudekomplex verläuft die von der Mühlebergstrasse abzweigende, parallel zur

Zürichstrasse verlaufende Weingasse. Bergseits derselben befindet sich unmittelbar

nordöstlich des Gebäudekomplexes Zürichstrasse 40/142/144 das Grundstück

Kat.-Nr. 57 mit dem Gebäude Weingasse 2.

Alle streitbetroffenen

Liegenschaften befinden sich in der Kernzone K. Die Gebäude Zürichstrasse 140

und 144 sowie Weingasse 2 sind im Kernzonenplan zudem rot markiert.

Demnach handelt es sich dabei um Gebäude, deren Erscheinungsbild zu erhalten

ist.

4.

4.1

Gemäss

§ 203 Abs. 1 lit. c PBG sind Schutzobjekte unter anderem

Ortskerne, Gebäudegruppen, Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die als

wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen

Epoche erhaltenswürdig sind oder die Landschaften und Siedlungen wesentlich

mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen Umgebung. Bei der Anwendung

dieser Bestimmung hat die verfügende Behörde zunächst die darin enthaltenen

unbestimmten Rechtsbegriffe auszulegen und obliegt ihr als Teil der

Sachverhaltsermittlung die Klärung der denkmalpflegerischen Bedeutung des

infrage stehenden Objekts. Anschliessend ist zu prüfen, ob die

denkmalpflegerische Bedeutung das Objekt zum "wichtigen Zeugen" oder

zu einem wesentlich prägenden Teil einer Siedlung oder Landschaft im Sinn von

§ 203 Abs. 1 lit. c PBG macht; das Ergebnis der Sachverhaltsfeststellung

– und mithin auch die Stellungnahmen von Fachleuten und Fachgremien – würdigen

die rechtsanwendenden Behörden frei (§ 7 Abs. 4 VRG).

Nach dem Wortlaut von

§ 203 Abs. 1 lit. c PBG muss ein Schutzobjekt entweder als wichtiger

Zeuge erhaltenswert sein oder die Landschaft oder Siedlung wesentlich mitprägen.

In der Praxis werden diese beiden Eigenschaften zuweilen als Eigenwert und als

Situationswert bezeichnet (vgl. Walter Engeler, Das Baudenkmal im

schweizerischen Recht, Zürich/St. Gallen 2008, S. 139). Nach der

Rechtsprechung hat bei der Prüfung der Frage, ob ein Objekt Schutz verdient,

eine sachliche, auf wissenschaftliche Kriterien abgestützte Gesamtbeurteilung

Platz zu greifen, die den kulturellen, geschichtlichen, künstlerischen und

städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks mitberücksichtigt (VGr,

3.

September 2009, VB.2009.00219, E. 3.3; BGE 118 Ia 384 E. 5a).

Die Schutzwürdigkeit kann sich auch aus dem Zusammenspiel von Eigenwert und dem

Situationswert eines Objekts ergeben (VGr, 19. Februar 2003,

VB.2002.00295, E. 3; vgl. RB 1997 Nr. 73).

Ob die Eigenschaften eines

Schutzobjekts vorliegen, ist zwar eine Rechtsfrage. Bei der Auslegung und Anwendung

der für die Beurteilung massgebenden unbestimmten Rechtsbegriffe wie

"wichtiger Zeuge" oder "wesentliche Mitprägung" steht

jedoch der für die Unterschutzstellung zuständigen Behörde eine besondere

Entscheidungsfreiheit im Grenzbereich zwischen Rechtsanwendung und

Ermessensbetätigung zu, deren Handhabung die Rechtsmittelinstanzen nicht frei

überprüfen (RB 1982 Nr. 37).

4.2

Die

Qualifikation eines Objekts als "wichtiger Zeuge" oder

"wesentlich mitprägendes Element" für die Umgebung führt nach der

Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts nicht zwingend zur Anordnung von

Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 und 207 PBG, sondern nur dann, wenn das

öffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts höher zu werten ist

als entgegenstehende öffentliche und private Interessen (RB 1992

Nr. 62).

4.3

Nachfolgend ist demnach zunächst zu klären, ob

es sich bei den strittigen Gebäuden um Schutzobjekte im Sinn von § 203

Abs. 1 lit. c PBG handelt (sogleich, E. 5). Falls die

Schutzwürdigkeit bejaht wird, ist – sofern ihr mit planungsrechtlichen

Massnahmen nicht hinreichend Rechnung getragen werden kann (E. 6) – sodann

zu prüfen, ob die Erhaltung der Gebäude oder die entgegenstehenden privaten

Interessen der Beschwerdeführenden höher zu gewichten sind (nachfolgend,

E. 7).

5.

Die Beschwerdeführenden machen geltend, der Eigenwert der

vier Gebäude rechtfertige keine Unterschutzstellung. Das Gutachten von J habe

detailliert aufgezeigt, dass die diesbezügliche Beurteilung des KDK-Gutachtens

nicht zu überzeugen vermöge. Die Verneinung der Zeugeneigenschaft durch die

kommunalen Behörden sei damit fachlich gut abgestützt und keineswegs

willkürlich. Eine Verletzung des kommunalen Ermessensspielraums liege nicht

vor. Auch der Situationswert rechtfertige keine Massnahmen gemäss § 203

Abs. 1 lit. c PBG. Die ortsbildprägende Bedeutung besitze keine

historische Grundlage und sei rein zufällig entstanden als Folge des Abbruchs

von anderen Gebäuden, insbesondere des wesentlich wichtigeren Gasthauses zur

Krone. Der aufgrund der Lage in der Kernzone vorliegend greifende

planungsrechtliche Schutz gemäss § 203 Abs. 1 lit. a PBG reiche

vorliegend aus.

5.1

Entgegen

der Auffassung der Beschwerdeführenden lässt es das Gutachten von J nicht als

angezeigt erscheinen, ein Obergutachten einzuholen.

5.1.1

Gemäss § 7 VRG untersucht die Verwaltungsbehörde den Sachverhalt von

Amtes wegen, unter anderem durch den Beizug von Sachverständigen (Abs. 1);

das Ergebnis der Untersuchung würdigt die Verwaltungsbehörde frei

(Abs. 4). Dieser Grundsatz der freien Würdigung des Untersuchungsergebnisses

gilt indessen insofern nur eingeschränkt, als Gutachten nur daraufhin geprüft

werden, ob sie auf zutreffender Rechtsgrundlage beruhen und vollständig, klar

sowie gehörig begründet und widerspruchslos sind; ausserdem muss die

sachverständige Person hinreichende Sachkenntnisse und die nötige

Unbefangenheit bewiesen haben (RB 1982 Nr. 35; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin

Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz, 2. A., Zürich 1999,

§ 7 N. 78).

5.1.2

An der entsprechenden Bedeutung des KDK-Gutachtens ändert sich dadurch,

dass die Beschwerdeführenden im Rekursverfahren ein eigenes Gutachten der K AG

zu den Akten gereicht haben, nichts. Der Verfasser desselben, J, besitzt

aufgrund der Beauftragung durch die Beschwerdeführenden nicht die für einen

Gutachter erforderliche Unabhängigkeit. Seine Aussagen können als

Privatgutachten nur – aber immerhin – als Parteiaussagen der Beschwerdeführenden

berücksichtigt werden (VGr, 12. Juni 2013, VB.2013.00045, E. 8.4;

Kölz/Bosshart/Röhl, § 7 N. 23; Peter Hafner, in: Karl Spühler/Luca

Tenchio/Dominik Infanger [Hrsg.], Basler Kommentar zur ZPO, 2. A., Basel

2013, Art. 168 N. 4; Annette Dolge, Basler Kommentar zur ZPO,

Art. 183 N. 17).

5.1.3

Ein Obergutachten ist daher nicht bereits dann erforderlich, wenn ein

Parteigutachten dem von der Gemeinde eingeholten Gutachten widerspricht, indem

es zu einer anderen Einschätzung gelangt. Vielmehr müsste sich aus dem

Parteigutachten ergeben, dass das offizielle Gutachten an Mängeln leidet, die

eine Abweichung von demselben rechtfertigen würden. Das Parteigutachten müsste

also aufzeigen, dass das KDK-Gutachten nicht auf zutreffender Rechtsgrundlage

beruht, nicht vollständig, klar sowie gehörig begründet und widerspruchslos

ist, oder dass die sachverständige Person nicht über hinreichende Sachkenntnisse

und die nötige Unbefangenheit verfügt (vgl. VGr, 9. Februar 2005,

VB.2003.00195, E. 5.3.2).

5.1.4

Solche Mängel zeigt das Parteigutachten der K AG vorliegend nicht auf. Es bietet

zwar neben umfangreichen historischen Ausführungen (insbesondere zur

Siedlungsentwicklung und zur Eigentümer- und Baugeschichte) auch ausführliche

Baubeschreibungen. Diese widmen sich jedoch fast ausschliesslich dem Inneren

der Gebäude. Hingegen finden sich zum Situationswert der Gebäude – wie die

Vorinstanz zutreffend festhielt (Entscheid der Vorinstanz, E. 11.3) – kaum

Ausführungen. Die Feststellung, die Baugruppe nehme keine besondere Stellung im

Ortsbild ein, durfte die Vorinstanz aufgrund des KDK-Gutachtens und der am

Augenschein gewonnen Eindrücke als nicht nachvollziehbar bezeichnen. Jedenfalls

vermag diese Feststellung, die sich in einer vom KDK-Gutachten abweichenden

Einschätzung erschöpft, keine Mängel desselben aufzuzeigen, die ein Abweichen

rechtfertigen würden.

5.1.5

Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden war die Vorinstanz unter

diesen Voraussetzungen nicht dazu verpflichtet, weitere Sachverhaltsabklärungen

in der Form eines Ergänzungs- oder Obergutachtens vorzunehmen bzw. anzuordnen.

Die Vorinstanz hat weder die Untersuchungspflicht noch die Grundsätze der

freien Beweiswürdigung und des rechtlichen Gehörs verletzt.

5.2

Die KDK

mass den strittigen Gebäuden eine "hohe ortsbildprägende Funktion" zu

und stufte die "Häuserzeile Zürichstrasse 140–144 inklusive der

jeweiligen Zwischenbauten (…), zusammen mit dem (…) älteren bäuerlichen

Wohnhaus mit Stall an der Weingasse 2" als wichtigen

wirtschaftsgeschichtlichen Zeugen für die Zeit der Gründerjahre in Affoltern am

Albis ein. Die baugeschichtliche Bedeutung des Ensembles liege wesentlich in

der – näher beschriebenen – Aneinanderreihung von Bauten aus verschiedenen

Epochen zu einem Ganzen. Jedem Bau komme aber auch für sich eine

baugeschichtliche Zeugenschaft zu.

5.2.1

Der Gemeinderat Affoltern am Albis schloss sich dieser Auffassung nicht an.

Zwar komme den fraglichen Gebäuden sowohl eine ortsbildprägende Bedeutung als

auch eine wirtschafts- und baugeschichtliche Bedeutung zu. Es sei jedoch zu

beachten, dass die Qualifikation als Schutzobjekt verlange, dass es sich um wichtige

Zeugen handle. Die baugeschichtliche Bedeutung liege wesentlich in der

Aneinanderreihung von Bauten aus verschiedenen Epochen. Den einzelnen Bauten

komme zwar eine gewisse baugeschichtliche Zeugenschaft zu, die KDK zeige jedoch

nicht auf, dass es sich dabei um eine wichtige Zeugenschaft handle. Dies gelte

insbesondere, soweit der Gebäudekomplex an der Zürichstrasse Zeuge eines längst

nicht mehr existierenden Unternehmens (Weinhandlung Weisbrod) sei. Der

Bedeutung des Ensembles für das Ortsbild werde mit der Zuteilung zur Kernzone

und den damit verbundenen Anordnungen (Art. 13.2–4 BZO) hinreichend Rechnung

getragen.

5.2.2

Die Vorinstanz erwog (Entscheid der Vorinstanz, E. 11.2), im

Vordergrund stehe offensichtlich der hohe Situationswert der vier Gebäude, der

auch für einen Laien nicht zu übersehen sei. In den erst im Jahr 2008

überarbeiteten und sehr ausführlichen Inventarblättern sei in Bezug auf die

drei Gebäude an der Zürichstrasse denn auch zu Recht von einem

"ausserordentlich wichtigen" Situationswert an der Nahtstelle der

beiden historischen Ortskerne (Ober- und Unterdorf) die Rede. Diese hohe

Bedeutung für das Ortsbild von Affoltern am Albis lasse sich mit planungsrechtlichen

Massnahmen nur unzureichend schützen. Die nach Art. 13.2–4 BZO bestehende

Möglichkeit der Erstellung von Ersatzbauten könne den Verlust an

Originalsubstanz keinesfalls ausgleichen.

5.2.3

Soweit der Gemeinderat ausführte, das KDK-Gutachten habe sich nicht zur

Wichtigkeit der Zeugenschaft der fraglichen Gebäude geäussert, ging er implizit

von einer nicht gehörigen Begründung des Gutachtens aus. Wie die Vorinstanz

jedoch zutreffend erwog, steht vorliegend nicht der Eigenwert der Gebäude im

Vordergrund, sondern deren Situationswert. Diesbezüglich legte der Gemeinderat

nicht dar, inwiefern die Begründung des KDK-Gutachtens zu beanstanden wäre.

Vielmehr führte er aus, er sei wie die KDK der Ansicht, der Häusergruppe

Zürichstrasse 140/142/144 und dem Gebäude Weingasse 2 komme eine

ortsbildprägende Bedeutung zu. Dass der Gemeinderat diesbezüglich davon

ausging, der prägenden Bedeutung für das Ortsbild werde mit den bestehen

planungsrechtlichen Massnahmen hinreichend Rechnung getragen, beschlägt nicht

die Qualifikation als Schutzobjekt gemäss § 203 Abs. 1 lit. c

PBG sondern jene, welches die angemessene Schutzmassnahme darstellt (§ 205

PBG).

5.2.4

Die Beschwerdeführer vermögen aus dem erwähnten Privatgutachten nichts Entscheidendes

zu ihren Gunsten abzuleiten. Dieses äussert sich unter dem Titel "Schutzwürdigkeit"

unter "3. Bedeutung der Baugruppe Zürichstrasse 140/142/144 und

Weingasse 2 als Einzelobjekte, als Baugruppe und als Teil des

Ortsbilds" nicht zur ortsbildprägenden Bedeutung der Gebäude. Diese

braucht – entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden (Beschwerdeschrift,

S. 11) – nicht einer historischen Bedeutung zu entsprechen. Wenn von drei Gebäuden,

welche die Situation im Kreuzungsbereich Mühlebergstrasse, Zürichstrasse,

Untere Bahnhofstrasse (Fortsetzung der Mühlebergstrasse) gemäss Gutachten der K

AG im Jahr 1930 prägten, eines (Gasthaus Krone) abgebrochen wurde, spricht dies

nicht gegen die prägende Bedeutung der verbleibenden Gebäude.

5.2.5

Zumindest in Bezug auf die ortsbildprägende Wirkung der strittigen Gebäude

kam die Vorinstanz nach dem Gesagten zu Recht zum Schluss, die vom

KDK-Gutachten abweichende Beurteilung des Gemeinderats sei nicht

nachvollziehbar. Eine "wesentliche Mitprägung" im Sinn von § 203

Abs. 1 lit. c PBG ist zu bejahen.

5.3

Ob die

bau- und wirtschaftsgeschichtliche Bedeutung der strittigen Gebäude allein bereits

eine wichtige Zeugenschaft im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG

zu begründen vermag, kann unter diesem Umständen offenbleiben.

5.3.1

Immerhin ist festzuhalten, dass dem Beschluss

des Gemeinderats vom 21. März 2011 nicht zu entnehmen ist, weshalb dieser

dem Wohnhaus Weingasse 2 entgegen dem KDK-Gutachten keine wichtige baugeschichtliche

Zeugenschaft attestierte. Vielmehr wies der Gemeinderat auf die Ausführungen im

KDK-Gutachten hin, wonach es sich um einen wichtigen und in seiner Intaktheit

für Affoltern am Albis wohl seltenen Zeugen der dörflichen Bebauung vor dem

1837.

einsetzenden Entwicklungsschub handle.

5.3.2

In Bezug auf den Gebäudekomplex Zürichstrasse 140/142/144 führte der

Gemeinderat in seinem Beschluss vom 21. März 2011 lediglich aus, die KDK

habe nicht aufgezeigt, dass den einzelnen Bauten für sich eine wichtige

baugeschichtliche Zeugenschaft zukomme. Hingegen bezeichnete es der Gemeinderat

als zutreffend, dass die baugeschichtliche Bedeutung wesentlich in der Aneinanderreihung

der drei Bauten aus verschiedenen Epochen zu einem einzigen Ganzen liege.

Gerade die Aneinanderreihung der drei Gebäude zu einem Ganzen stellt mit Blick

auf die wichtige bau- und wirtschaftsgeschichtliche Zeugenschaft eine

Besonderheit dar, die das Ensemble als Schutzobjekt im Sinn von § 203

Abs. 1 lit. c PBG erscheinen lässt. Weder aus dem Beschluss des Gemeinderats

noch aus dem Parteigutachten J ergibt sich, dass die entsprechenden Ausführungen

im KDK-Gutachten nicht zutreffen. Insbesondere wies die Vorinstanz zutreffend

darauf hin, dass der Hinweis auf gut erhaltene Vergleichsobjekte nicht den Wegfall

der wichtigen Zeugenschaft der fraglichen Gebäude zu begründen vermag

(Entscheid der Vorinstanz, E. 11.3). Diese Frage kann nur im Rahmen der

Verhältnismässigkeitsprüfung von Belang sein.

6.

Bei den strittigen Gebäuden

handelt es sich nach dem Gesagten um Schutzobjekte im Sinn von § 203

Abs. 1 lit. c PBG. Es stellt sich daher die Frage, ob diesem Umstand

durch die bestehenden planungsrechtlichen Massnahmen im Sinn von § 205

lit. a PBG bereits hinreichend Rechnung getragen wird. Sollte dem nicht so

sein, ist zudem eine Interessenabwägung vorzunehmen (vgl. oben, E. 4.3).

6.1

Ob bei der

Schutzwürdigkeit wegen prägender Wirkung auf das Ortsbild im Einzelfall eine

über die Kernzonenbestimmungen hinausgehende Schutzmassnahme anzuordnen ist,

hängt nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts nicht nur von der

besonderen Stellung und Lage der Bauten im Ortsbild ab. Die zu schützende Bauten

müssen auch von ihrer besonderen Gestaltung und Erscheinung her (Fassaden, Fenster,

Dachflächen usw.) sowie hinsichtlich der vorhandenen Bausubstanz zur prägenden

Wirkung beitragen (VGr, 4. Mai 2011, VB.2009.00608, E. 4.8; RB 1997

Nr. 73 E. 2).

6.2

Diese

Voraussetzungen sind vorliegend – abgesehen von den beiden Verbindungsbauten

zwischen den drei Gebäuden an der Zürichstrasse (vgl. unten, E. 6.2.3) –

erfüllt.

6.2.1

Dies erscheint in Bezug auf das Wohnhaus Weingasse 2 offenkundig. Der

Inventareintrag aus dem Jahr 2008 betont zu Recht die "repräsentativen,

handwerklich kunstvoll gestalteten Fachwerkfassaden" sowie den "hohen

Anteil an historischen Ausstattungselementen". Auch das KDK-Gutachten

weist darauf hin, das Haus sei in seiner Substanz und seiner Erscheinung

praktisch unverändert überliefert. Aus dem Parteigutachten J ergibt sich nichts

anderes. Hinsichtlich des Wohnhauses Weingasse 2 begründete der Gemeinderat

denn auch nicht, weshalb er dessen baugeschichtliche Zeugenschaft entgegen dem

KDK-Gutachten verneinte (vgl. vorstehend, E. 5.3.1).

6.2.2

Auch die drei Gebäude Zürichstrasse 140/142/144 entfalten ihre

prägende Wirkung nicht zuletzt wegen ihrer besonderen Gestaltung und

Erscheinung. Die Baugruppe gibt "exemplarisch das 'Stilrepertoire' des 19.

und 20. Jahrhunderts" wieder (KDK-Gutachten, S. 4). Auffallende

Gestaltungselemente des klassizistischen Wohnhauses Zürichstrasse 140 sind

die Verdachungen bei den Obergeschossfenstern, die kassettierte Dachuntersicht

mit Zahnschnittfries sowie das dekorative Vordach beim Haupteingang (vgl.

KDK-Gutachten, S. 15; vorinstanzliches Augenscheinprotokoll, Fotos 1,

8, 9 und 11).

Das zweite Kellereigebäude Zürichstrasse 144 verfügt

über eine repräsentative architektonische Gestaltung. Geprägt wird diese durch

die unterschiedlichen Fensterformen, insbesondere die Rundbögen im Erdgeschoss

und die grossen Fenster im Obergeschoss mit Steinsturz, die Firmeninschrift

"Weisbrod-Weinhandlung" sowie das Krüppelwalmdach.

Das ursprüngliche Kellereigebäude Zürichstrasse 142

ist im Kernzonenplan, anders als die Gebäude Zürichstrasse 140 und 144 sowie

das Wohnhaus Weingasse 2, nicht rot markiert. Dementsprechend gilt hier

keine Pflicht zur Erhaltung des Erscheinungsbilds. Der planungsrechtliche

Schutz vermag daher offensichtlich nicht zu genügen. Das Gebäude weist eine

besondere Gestaltung, insbesondere der Fassaden, auf. Zu erwähnen sind

insbesondere die Rillenputzfassade im Sockelgeschoss, die dekorative

Sichtbacksteinfassade im Obergeschoss, die Fensterausbildung sowie die

dreiteilige Dachform.

6.2.3

Die beiden Verbindungsbauten weisen

demgegenüber keine besondere Gestaltung und Erscheinung auf. Das im

KDK-Gutachten erwähnte "Vor- und Zurückspringen der Frontfassade"

(KDK-Gutachten, S. 3) kann ein Ersatzneubau ebenso gut erlebbar machen wie

die fachkundige Renovierung der bestehenden Bauten. Auch die Vorinstanz beurteilt

die Bedeutung der beiden Zwischenbauten für den – vorliegend im Zentrum

stehenden – Situationswert der drei Gebäude an der Zürichstrasse denn auch als

nicht sehr gross (Entscheid der Vorinstanz, E. 12.2).

6.3

Entgegen

der Auffassung der Beschwerdeführenden (Beschwerdeschrift, S. 13) wies die

Vorinstanz unter diesen Umständen zutreffend darauf hin, dass sich die hohe

Bedeutung der strittigen Gebäude für das Ortsbild mit den bestehenden

planungsrechtlichen Massnahmen nur unzureichend schützen lasse (Entscheid der

Vorinstanz, E. 11.2).

7.

Somit ist zu prüfen, ob eine

Unterschutzstellung verhältnismässig ist. Dies ist dann der Fall, wenn das

öffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts höher zu werten ist

als entgegenstehende öffentliche und private Interessen. Eine solche

Interessenabwägung ist zwar grundsätzlich eine vom Verwaltungsgericht

überprüfbare Rechtsfrage. Bei der Gewichtung der sich gegenüberstehenden

Interessen bestehen jedoch in verschiedener Hinsicht Beurteilungsspielräume,

welche in erster Linie von den Verwaltungsbehörden auszufüllen sind; insofern

steht ihnen eine von den Rechtsmittelinstanzen zu beachtende besondere

Entscheidungsfreiheit zu (VGr, 8. Februar

2012, VB.2010.00359, E. 6 mit Hinweisen).

7.1

Die

Vorinstanz kam zum Schluss (Entscheid der Vorinstanz, E. 12.5), der

vollständige Verzicht auf – über den bestehenden planungsrechtlichen Schutz

hinausgehende – Schutzmassnahmen erweise sich namentlich unter Berücksichtigung

des sehr hohen Situationswerts der streitbetroffenen Gebäude als nicht

gerechtfertigt. Das Baurekursgericht könne jedoch nicht selbst Schutzmassnahmen

anordnen; dies liege in der erstinstanzlichen Zuständigkeit des Gemeinderats

Affoltern am Albis.

7.2

Die

Beschwerdeführenden machen geltend, die Erhaltung der Gebäude würde einen

völlig unverhältnismässigen Restaurierungsaufwand bedingen. Die Interessenabwägung

der Vorinstanz sei krass fehlerhaft. Diese habe sich mit der vom Gemeinderat

vorgenommenen Abwägung nicht auseinandergesetzt und damit dessen besondere

Entscheidungsfreiheit verletzt.

7.3

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts

vermögen finanzielle Interessen der Eigentümer an einer möglichst

gewinnbringenden Ausnützung ihrer Liegenschaften das öffentliche Interesse an

einer Schutzmassnahme grundsätzlich nicht zu überwiegen (BGE 126 I 219

E. 2c; 120 Ia 270 E. 6c, 118 Ia 384 E. 5e; 109 Ia 257

E. 5d; BGr, 13. September 2005,1P.79/2005, E. 4.8, ZBl 108/2007,

S. 83 ff., 90). Andernfalls könnten etwa Gebäude, die auf stark

unternutzten Grundstücken der Ausschöpfung der Ausnützungsreserven im Weg

stehen, nie unter Schutz gestellt werden. Die Vorinstanz hat allerdings zutreffend

darauf hingewiesen, dass eine Gewichtung der entgegenstehenden Interessen vorzunehmen

ist (Entscheid der Vorinstanz, E. 12.1). Je grösser die Schutzwürdigkeit

eines Schutzobjekts ist, desto weniger können private Interessen ins Gewicht

fallen (BGE 126 I 219 E. 2c; VGr, 8. Februar

2012, VB.2010.00359, E. 6.3).

Eine Unterschutzstellung kann als unverhältnismässig

erscheinen, wenn die Erhaltung des Schutzobjekts einen Restaurierungsaufwand

bedingen würde, der in keinem vernünftigen Verhältnis zum Zweck der

Unterschutzstellung mehr stünde (vgl. statt vieler RB 1995 Nr. 74 =

BEZ 1995 Nr. 28; VGr, 26. Januar 2011, VB.2010.00472, E. 8.1 mit

Hinweisen).

7.4

Wie die

vorstehenden Erwägungen gezeigt haben, ging die Vorinstanz zutreffend von einem

bedeutenden Situationswert und von einem entsprechend hohen öffentlichen Interesse

an der Erhaltung der strittigen Gebäude aus. Das Bedürfnis, die innere

Konstruktion und die Innenausstattung der Gebäude sowie die an das Gebäude Weingasse 2

angebaute Scheune zu erhalten, erachtete sie dagegen als weniger gross. Dies

ist nachvollziehbar und nicht zu beanstanden. Dasselbe gilt für die anlässlich

des Augenscheins gewonnene Erkenntnis, dass auch die beiden die Gebäude

Zürichstrasse 140, 142 und 144 verbindenden Zwischenbauten für den

Situationswert der drei Hauptgebäude von geringerer Bedeutung seien (Entscheid

der Vorinstanz, E. 12.2).

7.5

Entgegen der

Auffassung der Beschwerdeführenden hat die Vorinstanz die Gemeindeautonomie

nicht verletzt. Vielmehr legte die Vorinstanz zutreffend dar, dass das

öffentliche Interesse an der Erhaltung der fraglichen Gebäude höher zu

gewichten ist, als dies der Gemeinderat getan hatte. Dies ist eine unmittelbare

Folge daraus, dass entgegen der Auffassung des Gemeinderats von einer

erheblichen Bedeutung der strittigen Gebäude auszugehen ist, der mit

planungsrechtlichen Massnahmen nicht hinreichend Rechnung getragen werden kann.

Ferner legte die Vorinstanz dar, weshalb sie die finanziellen privaten Interessen

der Beschwerdeführenden nicht als derart gewichtig betrachtete, dass sie das

öffentliche Interesse an einer Unterschutzstellung zu überwiegen vermöchten

(Entscheid der Vorinstanz, E. 12.4).

Angesichts des Umstands, dass es sich bei der

vorzunehmenden Interessenabwägung um eine Rechtsfrage handelt (vorstehend,

E. 7), auf deren wirksame gerichtliche Kontrolle die Beschwerdegegnerin

einen verfassungsmässigen Anspruch hat (Art. 29a BV; vgl. Andreas Kley,

in: Bernhard Ehrenzeller et. al. [Hrsg.], Die schweizerische Bundesverfassung,

2.

A., Zürich etc. 2008, Art. 29a N. 9), war die Vorinstanz

nicht verpflichtet, sich eine grössere Zurückhaltung aufzuerlegen. Eine solche

ist nur gerechtfertigt, wo sich die Gemeinde auf eigene Interessen beruft, etwa

städtebauliche Argumente vorbringt (VGr, 9. Februar 2005, VB.2003.00195,

E. 5.3) oder finanzpolitische Überlegungen ins Feld führt (VGr,

27.

August 2003, VB.2003.00121, E. 2c). Beides ist vorliegend nicht

der Fall.

7.6

Die

Verhältnismässigkeit von Schutzmassnahmen hängt von mehreren Faktoren ab. Einer

davon ist der Schutzumfang. Davon hängt insbesondere ab, welche baulichen Möglichkeiten

und Notwendigkeiten bestehen, was sich auch auf das Gewicht der wirtschaftlichen

Interessen der Eigentümerschaft auswirkt.

7.6.1

In der vorliegenden Konstellation, wo die Gemeinde auf eine

Unterschutzstellung verzichtet hat, kann keine konkrete Schutzanordnung auf

ihre Verhältnismässigkeit hin geprüft werden. Insofern kann dem vom Gemeinderat

zu fällenden Entscheid nicht vorgegriffen werden (vgl. Entscheid der

Vorinstanz, E. 12.5). Dieser wird wiederum der gerichtlichen Überprüfung

zugänglich sein, wobei der festgelegte Schutzumfang beanstandet, aber auch

dessen fehlende Verhältnismässigkeit gerügt werden kann.

Die Vorinstanz hätte den Rekurs, nachdem sie die

fraglichen Objekte – zu Recht – als Schutzobjekte im Sinn von § 203

Abs. 1 lit. c PBG qualifiziert hatte, nur abweisen können, wenn sie

zur Auffassung gelangt wäre, eine Unterschutzstellung erscheine von vornherein,

unabhängig vom konkret festgelegten Schutzumfang, als unverhältnismässig.

7.6.2

Einen solchen Schluss lassen die von der Gemeinde und den

Beschwerdeführenden beigebrachten Unterlagen, die sich zur Frage möglicher

Sanierungsmassnahmen und deren Verhältnismässigkeit äussern, indessen nicht zu.

Sie basieren in erster Linie auf dem KDK-Gutachten und den dort beantragten

Schutzmassnahmen. Eine diesem Antrag entsprechende Schutzanordnung enthält denn

auch der Antrag des Bauausschusses Affoltern am Albis an den Gemeinderat gemäss

Protokollauszug vom 17. September 2010.

7.6.3

Nachdem die Vorinstanz das Interesse an der Erhaltung der inneren

Konstruktion und der Innenausstattung der Gebäude sowie der Zwischenbauten an

der Zürichstrasse deutlich relativiert hat (Entscheid der Vorinstanz,

E. 12.2), ist von einem wesentlich weniger weitgehenden Eingriff

auszugehen. Insbesondere der – unter Beachtung der Kernzonenvorschriften und

§ 238 Abs. 2 PBG – mögliche Ersatz der beiden Zwischenbauten durch Neubauten

führt zu einer nicht unwesentlichen Reduktion der notwendigen Sanierungskosten

und zu einer Verbesserung der möglichen Rentabilität.

7.6.4

Hinsichtlich der Rentabilität ist im Übrigen festzuhalten, dass sich die

Unverhältnismässigkeit einer Unterschutzstellung nicht bereits aus dem Umstand

ergeben kann, dass nur eine geringe Rendite erzielt werden kann. Vielmehr ist

diese mit der möglichen Rendite zu vergleichen, die mit einem Ersatzbau erzielt

werden könnte (vgl. VGr, 4. Oktober 2007, VB.2007.00255, E. 6).

Diesbezüglich lassen sich den Akten keine Angaben entnehmen. Die erforderlichen

Abklärungen wird der Gemeinderat vorzunehmen haben. Zu berücksichtigen ist

dabei, dass die Baumöglichkeiten durch die bestehenden Kernzonenvorschriften

bereits eingeschränkt sind.

7.6.5

Hinzu kommt, dass ohnehin anfallende Sanierungsarbeiten bei der Prüfung der

Verhältnismässigkeit der Schutzmassnahme nicht zu berücksichtigen sind, worauf

die Vorinstanz zutreffend hingewiesen hat (Entscheid der Vorinstanz,

E. 12.4; vgl. auch VGr, 4. Oktober 2007, VB.2007.00255, E. 6 mit

Hinweise). Insofern kann auf die Ausführungen der Vorinstanz verwiesen werden

(§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG).

7.6.6

Die Vorinstanz kam unter diesen Umständen zu Recht zum Schluss, eine Unterschutzstellung

erscheine nicht von vornherein als unverhältnismässig (Entscheid der Vorinstanz,

E. 12.5). Auch die von den Beschwerdeführenden eingebrachten Unterlagen,

insbesondere das Gutachten O, deren unterlassene oder mangelhafte Würdigung die

Beschwerdeführenden rügen, können daran nichts ändern, da sie von nicht mehr

aktuellen Voraussetzungen in Bezug auf den Schutzumfang ausgehen. Ebenso konnte

die Vorinstanz unter diesen Umständen auf die Einholung eines weiteren

Gutachtens verzichten. Dasselbe gilt für das Verwaltungsgericht.

Dementsprechend war der Gemeinderat einzuladen, die erforderlichen

Schutzmassnahmen festzusetzen.

8.

Die Beschwerde erweist sich

als unbegründet und ist abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden

die Beschwerdeführenden kostenpflichtig (§ 65 Abs. 2 in

Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Sodann sind sie zu

verpflichten, der Beschwerdegegnerin eine angemessene Parteientschädigung zu

bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).

9.

Hinsichtlich der

Rechtsmittelbelehrung ist darauf hinzuweisen, dass ein Rückweisungsentscheid

nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts einen Zwischenentscheid darstellt,

der nur angefochten werden kann, wenn die Voraussetzungen von Art. 93 BGG

erfüllt sind (BGE 133 II 409 E. 1.2).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die Gerichtsgebühr wird

festgesetzt auf

Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 190.-- Zustellkosten,

Fr. 5'190.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden unter solidarischer Haftung für

den Gesamtbetrag je zur Hälfte auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführenden werden im gleichen Verhältnis und unter solidarischer Haftung

verpflichtet, der Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung von

Fr. 1'500.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft

dieses Urteils.

5.

Gegen dieses

Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000

Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an:..