Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2013.00218

Verwaltungsgericht

des Kantons Zürich

1.

Abteilung

VB.2013.00218

Urteil

der 1. Kammer

vom 11. Juli 2013

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach

Schmid, Verwaltungsrichter Martin Kayser, Gerichtsschreiberin Regula Hunger.

In Sachen

A AG, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführerin,

gegen

Bausektion der Stadt Zürich,

Beschwerdegegnerin,

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Die Bausektion der Stadt

Zürich bewilligte der A AG mit Beschluss BE 18 vom 8. November 2011 die

Abänderungspläne für den mit Beschluss BE 19 vom 13. Juli 2010

(Stammbaubewilligung) rechtskräftig bewilligten Neubau eines Hochhauses auf den

Grundstücken Kat.-Nrn. 01, 02, 03, 04, 05, 06, 07, 08, 09, 10 und 11 (neu

zusammengefasst zu 12) und 13 (Strasse), an der C-Strasse 14 und 15 sowie an

der D-Strasse 16 und 17, in Zürich. Dieser Beschluss statuiert in Disp.-Ziff.

I.8 folgende Nebenbestimmung:

"Die Auflagen und Bedingungen des Bauentscheids Nr. 19 gelten sinngemäss auch für die vorliegende Abänderung."

Erwägungen

II.

Die A AG rekurrierte dagegen am 14. Dezember 2011 an das

Baurekursgericht. Am 5. Januar 2012 wurde das Verfahren auf Antrag der A AG und

unter Zustimmung der Bausektion sistiert. Mit Verfügung vom 10. September

2012.

wurde das Rekursverfahren auf Antrag der Bausektion fortgesetzt. Das

Baurekursgericht wies den Rekurs mit Entscheid vom 12. Februar 2013 ab.

III.

Mit

Beschwerde vom 15. März 2013 an das

Verwaltungsgericht beantragte die A AG, den Rekursentscheid vom 12. Februar 2013 mit entsprechender Korrektur der Kostenauflage und

Entschädigungsregelung aufzuheben. Es sei:

"im Hauptstandpunkt Disp. Ziff. I.8 des Beschlusses Nr. 18 vom 8. November 2011 der Bausektion

des Stadtrates insoweit aufzuheben, als er in Verbindung mit Erwägung f davon

ausgeht, dass im Zusammenhang mit dem streitbetroffenen Bauvorhaben Parkplätze

auf der Strassenparzelle Kat.-Nr. 13 den

nahegelegenen Grundstücken zugeordnet werden müssen, so dass nach der Zuordnung

von 13 Parkplätzen auf Kat.-Nr. 13 zum Bauvorhaben für dieses noch 3 Parkplätze im Freien erlaubt

sind [84 PP – (68 PP + 13 PP) = 3 PP], und es sei Disp. Ziff. I.8 entsprechend zu korrigieren bzw. zu präzisieren;

im Eventualstandpunkt festzustellen,

dass die Anordnung in Disp. Ziff. III.B.5 in

Verbindung mit Ziff. III.B.1.a des Bauentscheid Nr. 19 vom 13. Juli 2010 nichtig ist, und

es sei demgemäss Disp. Ziff. I.8 des Beschlusses Nr. 27 (recte: 18) vom 8. November 2011 im Sinne des Hauptantrags teilweise aufzuheben und

entsprechend zu korrigieren bzw. zu präzisieren;

alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Stadt

Zürich."

Am 22. März 2013 schloss das Baurekursgericht ohne

weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Die Bausektion der Stadt

Zürich beantragte am 29. April 2013 ebenfalls die Abweisung der Beschwerde

sowie die Zusprechung einer angemessenen Parteientschädigung an die Stadt

Zürich. Mit Replik vom 6. Juni 2013 hielt die Beschwerdeführerin an ihren

Anträgen fest.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Mit

Beschluss BE 19 vom 13. Juli 2010 (Stammbaubewilligung) bewilligte die Beschwerdegegnerin

den Bau eines Hochhauses mit 64 Wohnungen, Ladengebäude mit Kaffee und einer

Unterniveaugarage unter Bedingungen und Auflagen. In Erwägung E.c) führte sie

aus, nach dem nachgereichten Plan vom 6. Juni 2010 und gemäss den Luftaufnahmen

würden auf der privaten Strassenparzelle Kat.-Nr. 13, an welcher die

Bauherrschaft Miteigentümerin zu 4/6 sei, 43 Autoabstellplätze bestehen; davon

seien sechs Abstellplätze als vorschriftswidrig zu betrachten. Deren Aufhebung

sei in einem separaten baurechtlichen Verfahren abzuhandeln bzw. zu erwirken.

Somit verblieben noch 37 Abstellplätze, die den berechtigten Parzellen

zugeordnet werden müssten. Für das vorliegende Baugesuch müsse die Differenz

von 37 minus der Anzahl Parkplätze, die den Parzellen Kat.-Nrn. 20 und 21

(je 12 Wohnungen) zugeordnet werden, angerechnet werden. Aufgrund der Anordnung

sowie der ausgewiesenen Nutzung sei folgende Zuordnung als sinnvoll und

zulässig zu erachten: 24 Abstellplätze (Nr. 1–24) seien je zur Hälfte den

Wohnnutzungen an der C-Strasse 22/23 (Parzelle Kat.-Nrn. 20 und 21)

zuzuordnen. Die verbleibenden 13 Abstellplätze (Nr. 25–32 und 80–84) seien

demnach der Bauparzelle anzurechnen, was formell festzustellen sei. Es sei der

Bauherrschaft freigestellt, in einem nachträglichen Baugesuch zusammen mit der

Eigentümerschaft der Grundstücke Kat.-Nrn. 20 und 21 eine andere Zuteilung

oder deren Aufhebung bewilligen zu lassen. Damit das zulässige Maximum für die

Bauparzelle nicht überschritten werde, dürften bei der festgestellten Zuteilung

auf der Bauparzelle selbst maximal 78 Abstellplätze erstellt werden. In

Erwägung E.d) wird vorgegeben, dass Autoabstellplätze auf Drittgrundstücken

grundbuchlich zu sichern sind.

Disp.-Ziff.

III.B.22 des Beschlusses BE 19

vom 13. Juli 2010 schreibt vor, dass eine gegenüber

der erfolgten Zuteilung veränderte Anzahl der 13 festgestellten Autoabstellplätze

vorgängig baurechtlich bewilligen zu lassen sei. In Disp.-Ziff. III.B.5 wird

vorgegeben, Parkplatzrevers sei anzumerken bei alt Kat.-Nrn. 08, 09, 10, 11, 01, 05, 06, 07, 02, 03, 04 und Kat.-Nr. 13: Die gemäss Erwägungen E.c) und d) festgestellte

oder gemäss Disp.-Ziff. III.B.22 vereinbarte Anzahl der Autoabstellplätze auf der Parzelle

Kat.-Nr. 13 mit entsprechenden Zufahrts- und

Zugangsrecht würden als Abstellplätze für die Parzelle

alt Kat.-Nrn. 08, 09, 10, 11, 01, 05,

06, 07, 02, 03, 04 gelten. Die rechtliche oder

tatsächliche Aufhebung bedürfe der Zustimmung der Baubehörde.

Weiter wird in Disp.-Ziff.

III.B.1a) festgehalten, dass die Bauherrschaft bzw. die verfügungsberechtigte

Grundeigentümerschaft vor Baubeginn unter anderem Disp.-Ziff. III.B.5 des

Beschlusses als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen im Grundbuch anmerken

zu lassen und hierüber dem Amt für Baubewilligungen ein Zeugnis des Grundbuchamts

einzureichen habe.

1.2

Im

vorliegenden angefochtenen Beschluss vom 8. November 2011 hat die Beschwerdegegnerin

in Erwägung f) ausgeführt, mit der Stammbaubewilligung BE 19 vom 13. Juli

2010.

sei festgestellt worden, dass auf der Parzelle Kat.-Nr. 13 Parkplätze

bestehen würden, die im Zusammenhang mit diesem Bauvorhaben nahegelegenen

Grundstücken zugeordnet werden müssen. Dies sei bisher noch nicht erfolgt. In

Disp.-Ziff. I.8 wird festgehalten, dass die Auflagen und Bedingungen des

Bauentscheids Nr. 19 sinngemäss auch für die vorliegende Abänderung gelten

würden.

2.

2.1

Die

Beschwerdeführerin macht geltend, die Beschwerdegegnerin habe die Auflagen

gemäss BE 19 vom 13. Juli 2010 nicht als solche, sondern nur sinngemäss in

den neuen Entscheid überführt. Diese seien damit neu zu interpretieren und

demgemäss soweit anfechtbar, als die Interpretation zu keinen Änderungen führe.

2.2

Die

Vorinstanz hält fest, die Beschwerdegegnerin habe im angefochtenen Beschluss keine

Neubeurteilung der strittigen Nebenbestimmung, wonach von der Strassenparzelle

Kat.-Nr. 13 13 Parkplätze dem Bauvorhaben angerechnet werden müssten, vorgenommen.

Die von der Beschwerdeführerin vorgenommene Projektänderung habe lediglich zu

einer neuen Berechnung der maximal zulässigen Parkplätze geführt.

2.3

Wie die

Vorinstanz in Erwägung 4.1 zu Recht festgehalten hat (Entscheid der Vorinstanz),

liegt mit dem Beschluss BE 18 vom 8. November 2011 keine Neubeurteilung

vor. Die von der Beschwerdeführerin vorgenommene Projektänderung – unter

anderem der Verzicht auf die Realisierung eines Gastrobetriebs – hatte nur zur

Folge, dass die für das Bauvorhaben maximal möglichen Parkplätze neu zu

berechnen waren. Daran ändert auch nichts, dass der Beschluss BE 18 vom

8.

November 2011 in Disp.-Ziff. I.8 festhält, die Auflagen und Bedingungen

des Bauentscheids Nr. 19 vom 13. Juli 2010 würden sinngemäss für die

Abänderungen gelten. Die Auflagen und Bedingungen sind deswegen gerade nicht

neu zu interpretieren, sondern entsprechen denjenigen des Bauentscheids

Nr. 19 vom 13. Juli 2010.

3.

3.1

Ferner

führt die Beschwerdeführerin aus, für das Umfunktionieren der am 23. März

1960.

bedingungslos erteilten Baubewilligung für Parkplätze auf der

Strassenparzelle 13 zu Pflichtparkplätzen für Hochbauten irgendwelcher Art auf

den subjektiv dinglich verknüpften Anstössergrundstücken Kat.-Nrn. 10, 01, 08, 21,

20.

fehle es an einer gesetzlichen Grundlage. Dies könne nicht als Fortführung

der im Grundbuch angemerkten Eigentumsbeschränkungen verstanden werden. Von

einer partiellen oder vollumfänglichen Bindung der Parkplätze auf 13 an

Überbauungen auf den Grundstücken, mit denen die Strassenparzelle 13 subjektiv

dinglich verbunden worden sei, könne keine Rede sein. Die neue Belastung der

Strassenparzelle 13 stelle somit rechtlich einen partiellen Widerruf der im Rahmen

des Quartierplanvollzugs mit Verfügung Nr. 118 vom 23. März 1960 bis

auf den gesicherten Fortbestand bedingungslos erteilten Bewilligung dar.

3.2

Die

Vorinstanz hält fest, da das Miteigentum an der Strassenparzelle Kat.-Nr. 13

mit dem Eigentum an dreien der Baugrundstücke untrennbar verbunden sei,

beinhalte die Nebenbestimmung keine (Neu-)Zuweisung der Parkplätze zum

Baugrundstück, sondern sei die Fortführung des schon bestehenden

Grundbucheintrags. Auch ein Widerruf von Parkplätzen sei nicht ersichtlich.

Sofern sechs Abstellplätze aufgehoben werden müssten, seien diese Gegenstand

eines anderen Verfahrens.

3.3

Die im

Grundbuch angemerkte öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung gegenüber der

Stadt Zürich betreffend Verfügungen über die Strassenparzelle Kat.-Nr. 13

vom 4. August 1960, Beleg 24, besagt unter anderem, dass Verfügungen über

die Strassenparzelle Kat.-Nr. 13, die deren Zweck als gesetzliche Zufahrt zu

Wohn- und Garagengebäuden und als Parkplatz für 28 Autos zuwiderlaufen, ausgeschlossen

seien. Die verlangte Zuweisung der für das Baugrundstück genutzten Parkplätze

stellt keine Verfügung dar, die diesem Grundbucheintrag zuwider läuft. Die

Strassenparzelle Kat.-Nr. 13 dient nach wie vor als gesetzliche Zufahrt zu

Wohn- und Garagengebäuden sowie als Parkplatz.

Unzutreffend ist, dass eine verbindliche Zuordnung der

Parkplätze an die Benützer der verbundenen Grundstücke im Sinn der heutigen

Pflichtparkplatzregelung nie existiert habe und auch nie praktiziert worden

sei. Im Grundbuch ist eine öffentlich-rechtliche

Eigentumsbeschränkung gegenüber der Stadt Zürich betreffend Parkplätze, BSB 25

vom 10. November 1980, Beleg 26, angemerkt, die zwei Parkplätze auf der

Strassenparzelle Kat.-Nr. 13 für den Spielsalon

auf dem Grundstück altKat.-Nr. 05 sicherstellt. Eine Zuweisung von Parkplätzen der

Strassenparzelle Kat.-Nr. 13 an ein damit dinglich verbundenes Grundstück

ist somit nichts Neues und wurde bereits schon praktiziert. Anders als damals

sollen heute jedoch alle bestehenden Parkplätze den jeweilig berechtigten

Grundstücken zugeordnet werden. Ein (teilweiser) Widerruf der Quartierplanregelung

aus dem Jahr 1960 liegt damit aber nicht vor. Der Fortbestand der Parkplätze

auf Kat.-Nr. 13 wird nicht – wie von der Beschwerdeführerin behauptet –

vom Fortbestand der Überbauungen abhängig gemacht.

Ob eine Mehrbelastung gegenüber der Berechtigung aus dem

Quartierplan gegeben ist, kann vorliegend offengelassen werden, betrifft diese

Rüge doch den Bauentscheid BE 19 vom 13. Juli 2010, welcher wie

nachfolgend zu zeigen sein wird, nicht nichtig ist. Dieser ist in Rechtskraft

erwachsen, weshalb diese Rüge verspätet ist.

4.

4.1

Die

Beschwerdeführerin bringt vor, die Beschwerdegegnerin habe einen schweren Verfahrensfehler

begangen, indem sie die Strassenparzelle Kat.-Nr. 13 ohne Einbezug aller

Miteigentümer belastet habe. Dies sei insbesondere mit Art. 29 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft

vom 18. April 1999 [BV] unvereinbar. Dieser krasse Verfahrensfehler

bewirke überdies, dass die angefochtene Anordnung weder amtlich noch durch die

verpflichtete Beschwerdeführerin vollzogen werden könne. Der Beschwerdeführerin

fehle es an dem erforderlichen Verfügungsrecht. Für sich und in einer

Gesamtwürdigung würden diese schwerwiegenden Rechtsverletzungen zur Nichtigkeit

der angefochtenen Abänderungs- bzw. der ihr zugrunde liegenden

Stammbaubewilligung führen.

4.2

Die

Vorinstanz hält fest, es seien keine schwerwiegenden Mängel ersichtlich. Die Zuweisung

von insgesamt 13 Parkplätzen sei aus öffentlich-rechtlicher Sicht nicht zu beanstanden.

Der Bauherrin sei unbenommen, sich einen anderen Verteilschlüssel bewilligen zu

lassen. Dem Vollzug nicht generell entgegen stehe auch die Tatsache, dass die

beiden anderen Miteigentümer der Strassenparzelle 13 nie am Verfahren beteiligt

worden seien. Die vorgenommene Zuweisung sei nicht geeignet, die beiden anderen

Miteigentümer in ihren Rechten zu tangieren, da ihnen eine überproportional

grosse Anzahl von Abstellplätzen verbleibe. Es bleibe anzumerken, dass eine Mehrzuweisung

von Abstellplätzen auf dem Grundstück 13 an die Beschwerdeführerin zur Folge

hätte, dass sie die Anzahl der Abstellplätze in der Tiefgarage entsprechend

reduzieren müsste.

4.3

Nichtig

ist eine Verfügung, wenn sie an einem besonders schweren und offensichtlichen

oder zumindest leicht erkennbaren Mangel leidet und die Rechtssicherheit durch

ihre Nichtbeachtung nicht ernsthaft gefährdet wird (Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix

Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. A., Zürich/St. Gallen 2010, Rz.

956, mit Hinweisen auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung).

Der Bauentscheid BE 19

vom 13. Juli 2010 wurde E (Eigentümer der Parzelle Kat.-Nr. 20 und zu 1/6

Miteigentümer an Kat.-Nr. 13) sowie der F AG, G, für H (Eigentümerin der

Parzelle Kat.-Nr. 21 und zu 1/6 Miteigentümerin an Kat.-Nr. 13)

mitgeteilt. Die Miteigentümer hatten somit Kenntnis von den Bedingungen und

Auflagen, insbesondere von Disp.-Ziff. III.B.1a) und III.B.5, wonach ein

Parkplatzrevers als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung im Grundbuch

anmerken zu lassen sei. Ebenfalls hatten sie Kenntnis von Erwägung E.c) und d),

wonach ihren Parzellen Kat.-Nr. 20 und Kat.-Nr. 21 je 12 Abstellplätze

zuzuordnen seien und die Autoabstellplätze auf Drittgrundstücken grundbuchlich

zu sichern seien. Dieser Bauentscheid wurde weder von der Beschwerdeführerin

noch von den Miteigentümern E und H angefochten und ist somit in Rechtskraft

erwachsen. Auch der Bauentscheid BE 18 vom 8. November 2011 wurde sowohl E

als auch der F AG, G, für H mitgeteilt. Die beiden Verfügungen leiden somit

nicht an einem schwerwiegenden Mangel und sind infolgedessen auch nicht

nichtig. Die Beschwerdeführerin hat es versäumt, den

Bauentscheid BE 19 vom 13. Juli 2010 anzufechten und versucht dies nun über die Anfechtung des

Bauentscheids BE 18 vom 8. November 2011 nachzuholen.

4.4

Wenn die

Beschwerdeführerin sinngemäss rügt, die Beschwerdegegnerin hätte zugleich auch

die Miteigentümer der Parzelle Kat.-Nr. 13 verpflichten müssen, geht sie

mit dieser Auffassung fehl. Die Verpflichtung zur hinreichend rechtlichen

Sicherung von Abstellplätzen – sei es von Pflichtabstellplätzen oder von

maximal zulässigen Abstellplätzen – trifft allein die Baugesuchstellerin bzw.

die Grundeigentümerin des Baugrundstücks. Eine gesetzliche Grundlage, die Miteigentümer

des Drittgrundstücks Kat.-Nr. 13 mittels einer Nebenbestimmung zu

verpflichten, mit der Zuweisung der 13 Abstellplätze an das Baugrundstück

einverstanden zu sein, besteht nicht (VGr, 13. Juli 2011, VB.2011.00160,

E. 4.2.2). In Beachtung dieser Rechtslage hat die Beschwerdegegnerin denn

auch allein die Bauherrschaft verpflichtet, die Autoabstellplätze dinglich

durch einen Eintrag im Grundbuch sicherzustellen. Dass die Verpflichtung nicht

auch formell an den beiden Miteigentümern von Kat.-Nr. 13 als

Verfügungsadressaten eröffnet worden ist, ist somit richtig. Auch diesbezüglich

liegt kein Nichtigkeitsgrund vor. Die Beschwerde erweist sich somit als

unbegründet und ist abzuweisen.

5.

Ausgangsgemäss sind die Kosten des Verfahrens der Beschwerdeführerin

aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2

Satz 1 VRG). Eine Parteientschädigung

steht ihr von vornherein nicht zu. Auf die Zusprechung einer Parteientschädigung

an die Beschwerdegegnerin ist mangels Vorliegens eines besonderen

Aufwands im Sinn von § 17 Abs. 2 lit. a VRG zu verzichten.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 80.-- Zustellkosten,

Fr. 4'080.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.

Parteientschädigungen werden

nicht zugesprochen.

5.

Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in

öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes

erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an

gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an:…