Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2013.00253

Verwaltungsgericht

des Kantons Zürich

1.

Abteilung

VB.2013.00253

Urteil

der 1. Kammer

vom 28. November 2013

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach

Schmid, Verwaltungsrichter Martin Kayser, Gerichtsschreiberin Regula

Hunger.

In Sachen

1. A,

2. B,

3. C,

4. D,

5. E,

alle vertreten durch RA F,

Beschwerdeführende,

gegen

1. G, vertreten durch RA H,

2. Hochbau- und Planungsausschuss Männedorf,

vertreten durch RA I,

3. Baudirektion Kanton Zürich,

Beschwerdegegnerschaft,

betreffend Baubewilligung,

hat

sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Der Hochbau- und Planungsausschuss Männedorf bewilligte G

mit Beschluss vom 11. Juli 2012 den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit

Unterniveaugarage, den Ersatzbau eines Ökonomiegebäudes sowie den Umbau eines

Schutzobjekts auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01, J-Strasse 02, in

Männedorf.

Erwägungen

II.

Die Nachbarn A, K, L, B, C,

D, E und M rekurrierten dagegen am 23. August 2012 mit gemeinsamer Eingabe

an das Baurekursgericht. Am 24. Januar 2013 führte dieses einen

Referentenaugenschein im Beisein der Parteien durch. Mit Entscheid vom 20. Februar

2013.

wies das Baurekursgericht den Rekurs ab, soweit es darauf eintrat.

III.

Mit Beschwerde vom 25. März

2013.

beantragten A, B, C, D und E dem Verwaltungsgericht mit gemeinsamer Eingabe,

den Rekursentscheid vom 20. Februar 2013 sowie den Beschluss des Hochbau-

und Planungsausschusses Männedorf vom 11. Juli 2012 und die Verfügung der

Baudirektion des Kantons Zürich vom 27. Juni 2012 aufzuheben. Die baurechtliche

Bewilligung für das streitbetroffene Vorhaben sei zu verweigern. Zudem sei ein

Augenschein durchzuführen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich

MwSt.) zulasten der Gegenpartei.

Am 4. April 2013

schloss das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der

Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 26. April 2013 beantragte der

Hochbau- und Planungsausschuss Männedorf ebenfalls die Abweisung der

Beschwerde, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Gegenpartei. Am

6.

Mai 2013 stellte die Baudirektion Kanton Zürich, unter Verweis auf den

Mitbericht der Volkswirtschaftsdirektion vom 30. April 2013, den Antrag

auf Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 7. Mai 2013

beantragte G die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen (zuzüglich MwSt.) zulasten der Gegenpartei. Mit Replik vom

31.

Mai 2013 hielten die Beschwerdeführenden an ihren Anträgen fest. Dazu

nahmen die Baudirektion und der Hochbau- und Planungsausschuss Männedorf am 17. bzw.

27.

Juni 2013 Stellung, erstere unter Verweis auf einen Mitbericht der

Volkswirtschaftsdirektion vom 11. Juni 2013. G liess sich nicht mehr

vernehmen. Die Beschwerdeführenden hielten mit Triplik vom 19. August 2013

an ihren Anträgen fest.

Die Kammer erwägt:

1.

Die Beschwerdeführenden beantragen die Durchführung eines

Augenscheins. Die Vorinstanz hat am 24. Januar 2013 einen

Referentenaugenschein im Beisein der Parteien durchgeführt. Auf die bei dieser

Gelegenheit gewonnenen Erkenntnisse darf auch im vorliegenden

Beschwerdeverfahren abgestellt werden (VGr, 27. März 2013, VB. 2012.00810,

E. 1; RB 1981 Nr. 2). Da sich der massgebliche Sachverhalt aufgrund

dieses Augenscheins und der bei den Akten liegenden Plänen und Fotos mit

ausreichender Deutlichkeit ergibt, kann auf die Durchführung eines verwaltungsgerichtlichen

Augenscheins verzichtet werden (VGr, 21. November 2012, VB.2012.00287,

E. 3.1 mit Hinweisen; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 7

N. 45).

2.

Das Baugrundstück Kat.-Nr. 01

befindet sich gemäss geltender Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Männedorf

(BZO) in der Wohnzone W 1.7. Auf seiner westlichen Hälfte ist es mit einem

unter Denkmalschutz stehenden Wohnhaus (ehemaliges Weinbauernhaus) und einem

Ökonomiegebäude überstellt. Auf der östlichen Hälfte ist die Parzelle noch unüberbaut.

Im Osten grenzt das Grundstück an eine mit Schrebergärten überstellten Freihaltezone,

im Süden unmittelbar an die J-Strasse und im Übrigen an ebenfalls der Wohnzone

zugehörige überbaute Grundstücke.

Die Bauherrin plant, das

geschützte Wohnhaus umzubauen, anstelle des Ökonomiegebäudes einen Ersatzbau zu

errichten sowie auf der östlichen Grundstückshälfte ein Mehrfamilienhaus mit Tiefgarage

zu bauen. Die Tiefgaragenausfahrt soll westlich des Schutzobjekts auf die J-Strasse

führen, während die sich heute östlich davon befindliche Grundstückszufahrt

aufgehoben werden soll.

3.

Strittig ist zunächst die

verkehrsmässige Erschliessung des Baugrundstücks. Der Hochbau- und

Planungsausschuss Männedorf hielt hierzu in seinem Beschluss vom 11. Juli

2012.

fest, es seien die technischen Anforderungen des Ausfahrtstyps B

einzuhalten; gleichzeitig eröffnete er die strassenpolizeiliche Bewilligung vom

27.

Juni 2012 der Baudirektion des Kantons Zürich. Darin verfügt die

Baudirektion, die Sicht müsse bei der Ausfahrt nach links und nach rechts

mindestens auf 50 m frei sein. Bepflanzungen, Zäune, Mauern, Böschungen

und dergleichen, welche die Sichtfreiheit beeinträchtigen könnten, dürften maximal

80.

cm (gemessen ab Fahrbahnniveau) hoch sein.

3.1

Die

Beschwerdeführenden sind der Auffassung, es sei unhaltbar, die Sichtweite auf

das für den Ausfahrttypus B vorgesehene absolute Minimum von 50 m zu

beschränken. Denn bei der J-Strasse handle es sich um eine stark frequentierte

Kantonsstrasse, welche östlich der Ausfahrt eine Kurve beschreibe. Es sei

deshalb eine minimale Sichtweite von 80 m zu verlangen. Um die

Sichtfreiheit nicht zu beeinträchtigen, müsste zudem unmittelbar vor der geschützten

Aussentreppe erhebliche Abgrabungen vorgenommen werden. Die Ausfahrt würde

somit das Schutzobjekt übermässig beeinträchtigen. Ferner verstosse die direkte

Ausfahrt in die J-Strasse gegen § 240 des Planungs- und Baugesetzes vom

7.

September 1975 (PBG). Die Beschwerdegegnerin habe sich um eine

rückwärtige Erschliessung zu bemühen, welche rechtlich und tatsächlich möglich

sei. Schliesslich fehle auch ein verkehrssicherer Zugang für Fussgänger,

insbesondere für Kinder, da die J-Strasse bergseits über kein Trottoir verfüge

und kein Fussgängerstreifen vom Baugrundstück auf das talseitige Trottoir

führe.

3.2

§ 236 Abs. 1 PBG verlangt unter dem Titel "Erschliessung", dass ein

Grundstück für die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend zugänglich

sein muss. Hinreichende Zugänglichkeit bedingt in tatsächlicher Hinsicht eine

der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten und Anlagen entsprechende Zufahrt

für Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und der Benützer (§ 237 Abs. 1 PBG). Zufahrten sollen für jedermann verkehrssicher sein (§ 237 Abs. 2 PBG). Ob eine Zufahrt den in § 237 PBG umschriebenen Kriterien genügt, beurteilt sich nach den Verhältnissen des

einzelnen Falls. Der Regierungsrat erlässt über die Anforderungen

Normalien (§ 237 Abs. 2 PBG). Diese sind richtunggebend, indem sie zeigen,

was Fachleute bei durchschnittlichen örtlichen Verhältnissen für angemessen

halten (RB 1984 Nr. 100 = BEZ 1985 Nr. 5, mit Hinweisen).

Von diesen technischen Anforderungen, wie sie für den Strassenausbau in den

Zugangsnormalien und für Ausfahrten im Anhang zur Verkehrssicherheitsverordnung

vom 15. Juni 1983 (VSiV) festgehalten sind, können gestützt auf § 360 Abs. 3 PBG aufgrund der tatsächlichen Verhältnisse Erleichterungen gewährt

werden. In § 6 Abs. 2 VSiV und § 11 ZN sind Gründe für solche

Abweichungen beispielhaft aufgezählt (VGr, 18. August 2004, VB.2003.00430,

E. 4.2 = BEZ 2004 Nr. 64; RB 1988 Nr. 74 =

BEZ 1988 Nr. 45). Zudem dürfen gemäss § 240 Abs. 1 PBG

durch Bauten, Anlagen, Bepflanzungen und sonstige Grundstücksnutzungen weder

der Verkehr behindert oder gefährdet noch der Bestand und die Sicherheit des

Strassenkörpers beeinträchtigt werden. Verkehrserschliessungen im Bereich

wichtiger öffentlicher Strassen sollen gemäss § 240 Abs. 3 PBG nach

Möglichkeit rückwärtig oder durch Zusammenfassung mehrerer Ausfahrten erfolgen.

3.3

3.3.1

Bei der J-Strasse handelt es sich um eine

durchschnittlich stark befahrene regionale Verbindungsstrasse sowie um eine

wichtige Strasse im Sinn von § 240 Abs. 3 PBG. Im fraglichen Abschnitt

beträgt die signalisierte und damit massgebliche Höchstgeschwindigkeit 50 km/h.

Talseitig verfügt die Strasse über ein 2 m breites Trottoir, bergseitig

ist sie grösstenteils mit einem Bankett von rund 60 cm Breite versehen.

Die Ausfahrt ist als Typus B zu qualifizieren, wobei § 240 Abs. 3

PBG vorbehalten ist (vgl. Anhang Ziff. 1 VSiV in Verbindung mit Normalien über die Anforderungen an Zugänge vom

9.

Dezember 1987 [Zugangsnormalien]).

Die Mindestanforderungen für die Sichtweite in Richtung Fahrstreifenmitte der

Dispositiv

übergeordneten Strasse beträgt demnach zwischen 50 und 90 m und die Beobachtungsdistanz

ab Fahrstreifenrand 2,5 m (Anhang Ziff. 1 VSiV). Letztere gilt für

Inner­ortsstrecken. Die einschlägige VSS-Norm ist gemäss VSiV nur ausserorts

wegleitend zu berücksichtigen; innerorts gelangt diese Norm, anders als von den

Beschwerdegegnerin 3 und den Beschwerdeführenden vorgebracht, nicht zur

Anwendung (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und

Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 695).

Wie bisher soll das

Baugrundstück über die J-Strasse erschlossen werden, jedoch ist geplant, die

Zufahrt westlich des Altbaus zu versetzen. Die Beschwerdegegnerin 3 erachtete

eine Sichtweite von mindestens 50 m als genügend und statuierte die

Auflage, der Sichtbereich sei nach links und nach rechts freizuhalten. Sie hat dabei

die für die Beurteilung der Verkehrssicherheit massgeblichen Faktoren in

Betracht gezogen und ihren Entscheid auch begründet. Die

J-Strasse ist zwar durchschnittlich stark befahren, verläuft aber flach und ist

normaliengerecht ausgebaut. Zudem beträgt die signalisierte Maximalgeschwindigkeit

50 km/h. Gegen Westen kann die Sichtweite von mindestens 50 m gut

eingehalten werden, sofern Bepflanzungen im Sichtbereich auf das erlaubte Mass

gestutzt werden. Trotz leichtem Bogenverlauf der Strasse kann auch gegen Osten

eine Sichtweite von mindestens 50 m erreicht werden, indem auf hohe Bepflanzung

verzichtet wird und bauliche Anpassungen der Umgebung vorgenommen werden.

Entgegen der Behauptung der Beschwerdeführenden sind aber keine erheblichen

Abgrabungen notwendig. Wie die Vorinstanz zutreffend ausführte, dürften sich

die Anpassungen auf das Entfernen von Büschen, Hecken und Zäunen sowie leichte

Abgrabungen des Terrains und Kürzungen der Stützmauern beschränken. Da die Abgrabungen

nicht bis zur Aussentreppe reichen, hängt diese auch nicht "in der

Luft".

Anzufügen

bleibt, dass die Umgebungsgestaltung mit der Baubewilligung noch nicht definitiv

festgelegt wurde und deshalb nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens

bildet. Gemäss § 316 Abs. 2 PBG sind jedoch alle baurechtlichen

Entscheide unter anderem auch jenen Personen zu eröffnen, die den

baurechtlichen Entscheid rechtzeitig verlangt haben; dies betrifft mithin auch

die vorbehaltenen Bewilligungen von Nebenpunkten, soweit diese wie hier

Auswirkungen auf die äussere Erscheinung des streitbetroffenen Bauvorhabens

zeitigen. Im vorliegenden Fall sind somit insbesondere die noch zu fällenden

Entscheide betreffend die Umgebungsgestaltung in Form einer anfechtbaren

Verfügung zu eröffnen.

3.3.2

Ob eine rückwärtige Erschliessung zu erfolgen hat, ist anhand der konkreten

Verhältnisse zu entscheiden. Dabei sind vor allem Gesichtspunkte wie der

Überbauungsgrad, die bestehenden Ausfahrten, die erlaubte Geschwindigkeit, die

Sichtweiten und die Verkehrssicherheit sowie der Schwierigkeitsgrad einer

rückwärtigen Erschliessung zu gewichten (BEZ 1997 Nr. 24;

Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 700).

Die Beschwerdegegnerin 3

hat festgestellt, dass aus Sicht der Strassenplanung und der Verkehrssicherheit

dem Bauvorhaben nichts entgegen stehe. In der Rekursvernehmlassung erwog sie,

die Bauparzelle verfüge über einen bestehenden Zugang ab Staatsstrasse und

solange die rückwärtige Erschliessung nicht rechtlich gesichert sei, erscheine

es unverhältnismässig, einem bebauten Grundstück die direkte Zufahrt zu

verbieten. Die kantonale Vorinstanz hat insoweit die Voraussetzungen von § 240 Abs. 3 PBG geprüft. Dabei durfte sie insbesondere den Schwierigkeitsgrad

einer rückwärtigen Erschliessung beachten. Eine rückwärtige Erschliessung ist

vorliegend aufgrund der bestehenden Überbauung und den Eigentumsverhältnissen

mit erheblichen Schwierigkeiten verbunden, müsste sie doch über eine durch eine

Tiefgarage Dritter führende private Stichstrasse erfolgen. Da die J-Strasse im

fraglichen Abschnitt durch dicht bebautes Gebiet führt und bereits heute

mehrere Einmündungen von Quartierstrassen und zahlreiche direkte

Grundstückserschliessungen aufweist, ist die Zulassung der vorgesehenen

direkten Erschliessung nicht zu beanstanden. Zudem entsteht vorliegend keine

zusätzliche Ein- und Ausfahrt; das Baugrundstück verfügt bereits heute über

einen direkten Zugang zur Staatsstrasse. Die direkte Ausfahrt verstösst

vorliegend nicht gegen § 240 Abs. 3 PBG.

3.3.3

Sodann rügen die Beschwerdeführenden eine mangelhafte Erschliessung des Baugrundstücks

für Fussgänger. Auf die diesbezügliche Rüge ist die Vorinstanz nicht eingetreten,

da der gerügte Mangel mittels Nebenbestimmung geheilt werden könne (Entscheid

der Vorinstanz, S. 11). Grundsätzlich ist die

Rechtsmittelbefugnis des Nachbarn gegeben, wenn für ihn einerseits eine

hinreichend enge nachbarliche Raumbeziehung zum Baugrundstück besteht, er

andererseits durch das Bauvorhaben mehr als irgendein Dritter oder die Allgemeinheit

in eigenen qualifizierten (tatsächlichen oder rechtlichen) Interessen betroffen

ist und Mängel rügt, deren Behebung diese Betroffenheit zu beseitigen vermag

(VGr, 16. Januar 2013, VB.2012.00310, E. 6.2). Kein schutzwürdiges

Interesse hat der Nachbar, wenn die Gutheissung der Beschwerde bzw. Behebung

der betreffenden Rüge die behauptete Beeinträchtigung gar nicht abzuwenden

vermöchte, wenn etwa ein Projektmangel durch eine für den Nachbar

bedeutungslose Nebenbestimmung geheilt werden kann (RB 1987 Nr. 3; RB 1995

Nr. 9). Dies trifft vorliegend hinsichtlich der gerügten mangelhaften

Erschliessung für Fussgänger zu. Wie von der Vorinstanz zutreffend

festgehalten worden ist, liesse sich der Zugang zum Baugrundstück für

Fussgänger durch geeignete verkehrspolizeiliche Massnahmen ohne besondere

Schwierigkeiten verbessern. Eine solche Nebenbestimmung würde den

Beschwerdeführenden keinen Vorteil bringen. Ein diesbezüglicher Mangel würde

folglich nicht zur Aufhebung der Baubewilligung führen. Die Vorinstanz ist damit

zu Recht auf diese Rüge nicht eingetreten.

4.

Weiter ist strittig, ob ein

Bach seinen Ursprung auf dem Baugrundstück hat und der Neubau deshalb in den

freizuhaltenden Gewässerraum eingreift.

4.1 Bei der

Beurteilung stützte sich das Baurekursgericht auf die amtliche Vermessung sowie

auf die amtliche Gewässerkarte der Gemeinde. Es gelangte zum Schluss, dass das

Bauvorhaben keinen Gewässerraum eines aktiven (eingedolten)

Oberflächengewässers tangiere. Ferner hielt es fest, es seien anlässlich des

Augenscheins keinerlei objektive Anhaltspunkte für das Vorhandensein eines

(eingedolten) Fliessgewässers nördlich der J-Strasse auszumachen gewesen.

4.2 Dem halten

die Beschwerdeführenden entgegen, alle verfügbaren Unterlagen würden darauf

hindeuten, dass sich auf dem Baugrundstück ein (teilweise eingedoltes) Fliessgewässer

befinde. Der Grundbuchauszug sei ein Abbild der amtlichen Vermessung. Beide

hätten lediglich deklaratorische Bedeutung und weder der Grundbuchauszug noch

die amtliche Vermessung könnten durch Eintrag ein Gewässer konstitutiv

entstehen lassen. Da zwingend eine Bewilligung des AWEL hätte eingeholt werden

müssen, sei die baurechtliche Bewilligung formell fehlerhaft und aufzuheben.

Die Vorinstanz habe es unterlassen, den Sachverhalt mittels Gutachten abzuklären.

Es sei deshalb zwingend ein Amtsbericht des AWEL einzuholen.

4.3 Auf keinen

bei den Akten liegenden Plänen ist ein das Baugrundstück durchfliessendes Gewässer

eingezeichnet. Auch ergab der Augenschein der Vorinstanz, dass beim Baugrundstück

keinerlei objektive Anhaltspunkte für das Vorhandensein eines (eingedolten)

Fliessgewässers nördlich der J-Strasse auszumachen sei (Entscheid der Vorinstanz,

S. 15). Es ist deshalb mit dem Baurekursgericht auf die Unterlagen der

amtlichen Vermessung und auf das geltende kommunale Verzeichnis der

öffentlichen Gewässer in der Gemeinde Männedorf abzustellen. Letzteres von der

Baudirektion am 10. April 1989 genehmigte Verzeichnis beschreibt das

vorliegend strittige Gewässer Nr. 04 wie folgt: "N, auch O genannt,

an der J-Strasse beginnend, bis zur Mündung in den Zürichsee, grösstenteils

eingedolt". Weder die amtliche Vermessung noch das kommunale Verzeichnis

vermerken im Bereich des Baugrundstücks ein eingedoltes Fliessgewässer.

Hingegen ist auf dem Situationsplan für die Baueingabe der Gemeinde Männedorf

eine Leitung in der südöstlichen Grundstücksecke ersichtlich. Diesbezüglich

lässt sich aus den Planunterlagen entnehmen, dass das Meteorwasser vom

Baugrundstück im Bereich der südöstlichen Grundstücksecke über die J-Strasse auf

dem Grundstück Kat.-Nr. 03 in das öffentliche Gewässer Nr. 04 geleitet

und über das Fliessgewässer abgeführt wird. Es ist davon auszugehen, dass es

sich bei der eingezeichneten Leitung daher um einen (ehemaligen) Meteorwasserschacht

handelt, der das Meteorwasser der oberhalb der Strasse liegenden Grundstücke in

das öffentliche Gewässer abführte. Ein Meteorwasserschacht stellt

unbestrittenermassen kein Gewässer im Sinn der Gewässerschutzgesetzgebung dar.

Weder der durchgeführte

Augenschein noch die Ausführungen der Parteien haben Anhaltspunkte für das

effektive Vorhandensein eines offenen oder eingedolten Fliessgewässers ergeben.

Unter diesen Umständen waren die Vorinstanzen nicht gehalten, eine gewässerschutzrechtliche

Abklärung durch das AWEL zu veranlassen. Die Rüge erweist sich als unbegründet.

5.

5.1 Schliesslich

rügen die Beschwerdeführenden die mangelnde Einordnung des Neubaus sowie des

Ersatzbaus. Die Materialisierung und die Farbgebung des Neubaus seien völlig

offen, obwohl auf ein Denkmalschutzobjekt Rücksicht zu nehmen sei. Zudem hätte

der Hochbau- und Planungsausschuss bereits im Baubewilligungsverfahren einen

Umgebungsplan verlangen müssen, da dieser über Fragen, die für die

Bewilligungsfähigkeit des Bauvorhabens von grundsätzlicher Bedeutung seien, Aufschluss

zu geben hätte. Ferner nehme der Neubau keinerlei Bezug auf den

denkmalgeschützten Altbau. Die Umgebungsgestaltung diene nicht als verbindendes

Element, sondern grenze Neu- und Altbau durch Mauern voneinander ab. Würde der

Neubau realisiert, wäre das Schutzobjekt nicht mehr als Weinbauernhaus

erkennbar. Gerade ein Bauernhaus bedürfe eines grosszügigen Umschwungs.

5.2 Bauten,

Anlagen und Umschwung sind für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen

und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu

gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird (§ 238 PBG). Gemäss § 238 Abs. 2 PBG ist auf Objekte des Natur- und

Heimatschutzes besondere Rücksicht zu nehmen. Die Beurteilung, ob mit einem

Bauvorhaben eine befriedigende bzw. gute Gesamtwirkung erreicht wird, hat nicht

nach subjektivem Empfinden, sondern nach objektiven Massstäben und mit

nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen. Dabei ist eine umfassende Würdigung

aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 23. März 2011,

VB.2010.00670, E. 3.1 mit Hinweisen; BGr, 28. Oktober 2002,

1P.280/2002, E. 3.5.2).

5.3 Das neben

der Überprüfung des Sachverhalts auf Rechtskontrolle beschränkte Verwaltungsgericht

kann nur bei Ermessensmissbrauch und -überschreitung einschreiten (§ 50

Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a und b VRG).

Schliesst sich das Baurekursgericht – wie hier – der ästhetischen Würdigung der

örtlichen Baubehörde an, so überprüft das Verwaltungsgericht neben der

Feststellung des Sachverhalts und der richtigen Handhabung der vorinstanzlichen

Überprüfungsbefugnis lediglich, ob die Rekursinstanz die kommunale Beurteilung

der Einordnung als vertretbar hat beurteilen dürfen. Nähme das Verwaltungsgericht

stattdessen eine eigene umfassende Beurteilung der Gestaltung und der

Einordnung des Bauvorhabens vor, so überschritte es seine eigene Kognition (BGr,

21. Juni 2005, 1P.678/2004, E. 4.3 = ZBl 107/2006, S. 437).

5.4 An die Einordnung der Baute sind in

gestalterischer Hinsicht höhere Anforderungen zu stellen, wenn sich ein Objekt

des Natur- und Heimatschutzes in ihrer Nähe befindet (§ 238 Abs. 2

PBG). Der Schutz greift allerdings nur so weit ein, als es der Charakter der

Umgebung bzw. des Schutzobjekts gebietet (VGr, 26. September 2012,

VB.2012.00374, E. 8 mit Hinweisen;

Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 664). Massgeblich ist wie bei § 238

Abs. 1 PBG die Gesamtwirkung. Bei einem Baudenkmal ist nicht entscheidend,

ob und wie das Schutzobjekt von der geplanten Baute aus wahrgenommen wird (BGr,

28. Oktober 2002, 1P.280/2002, E. 3.5.1). Ebenso wenig kommt es

darauf an, welchen Eindruck die geplante Baute auf den beim Schutzobjekt

stehenden Betrachter hinterlässt (VGr, 5. August 2009, VB.2009.00163,

E. 5.4; 3. Juni 2009, VB.2009.00059, E. 5.4). Vielmehr geht es

in solchen Fällen darum, dass die Wahrnehmung des Schutzobjekts von

Drittstandorten aus durch neu zu erstellende Bauten nicht beeinträchtigt

werden darf (BGr, 28. Oktober 2002, 1P.280/2002, E. 3.5.1; VGr,

14. Juni 2006, VB.2006.00107, E. 6.2; 3. Dezember 2003,

VB.2003.00168, E. 6).

6.

6.1

6.1.1

Nach dem Grundsatz der Einheit des baurechtlichen Entscheids muss sich

dieser zu sämtlichen Punkten aussprechen, die für die Bewilligungsfähigkeit

eines Projekts von ausschlaggebender Bedeutung sind. Eine Abspaltung von

Einzelfragen zur Prüfung in einem späteren Verfahren ist zulässig, wenn sie von

untergeordneter Bedeutung sind, triftige Gründe für eine nachträgliche

Behandlung sprechen und der gesetzmässige Zustand auf jeden Fall erreicht

werden kann (VGr, 7. Oktober 2009, VB.2009.00390, E. 3.2.2; 5. Mai

2006 VB.2005.00370, E. 4.2; RB 1989 Nr. 83 = BEZ 1989 Nr. 14;

Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, Rz. 465).

6.1.2 Diese Praxis gilt grundsätzlich auch bei

Bauprojekten in der Nähe von Schutzobjekten. Die Materialisierung und die

Farbgebung ist in aller Regel nicht ausschlaggebend

für die Bewilligungsfähigkeit des Bauvorhabens; die Einordnung in die bauliche

Umgebung sowie kubische Gliederung und architektonische Gestaltung können regelmässig

beurteilt werden, ohne dass Farbwahl und Materialisierung sowie weitere Aspekte

der Detailgestaltung bereits feststehen (VGr, 5. Dezember 2007,

VB.2007.00356, E. 3.1.2). Wie die Vorinstanz zutreffend ausführte,

lassen sich sowohl Farben wie auch Materialien finden, die eine gute Gesamtwirkung

und eine genügende Rücksichtnahme auf das Schutzobjekt gewährleisten.

6.1.3

Was die Umgebungsgestaltung inkl. Situation bei der Ausfahrt betrifft,

halten die Erwägungen zur baurechtlichen Bewilligung vom 11. Juli 2012

sowie Disp.-Ziff. I. lit. c, e, h und i der kantonalen Bewilligung

vom 27. Juni 2012 fest, inwiefern diese abzuändern bzw. auszugestalten

ist (Verzicht auf Rabatten, Hofbereich als rechteckiger Platzraum, Bepflanzung,

Sichtfreiheit).

Im

Gegensatz zum Urteil des Verwaltungsgerichts (VGr, 23. Juni 2003, VB.2002.00157,

E. 4c), auf welches sich die Beschwerdeführenden berufen, handelt es sich

vorliegend beim Umschwung nicht um massgeblich zur Qualität des Ortsbilds beitragende

Gärten, die auch für das Erscheinungsbild des Schutzobjekts von grosser

Bedeutung wären. Die missverständlich formulierte Disp.-Ziff. 2.1 des

Schutzentscheids vom 21. Dezember 2011 ist mit den Erwägungen zu lesen.

Aus diesen ist ersichtlich, dass einzig das Gebäude Assek.-Nr. 05 unter

Denkmalschutz gestellt wurde. Zu den Umgebungsanlagen wurde im Schutzentscheid

nur festgehalten, diese seien grundsätzlich – mit Ausnahme der geplanten Neubauten

– von weiteren Bauten und Anlangen freizuhalten. Eine Auflage, wonach die herkömmliche

Erscheinung des Umschwungs nach Möglichkeit zu erhalten sei, besteht nicht.

Auch ist keine Neuplanung der Erschliessung erforderlich, um die verlangten

Sichtweiten einhalten zu können.

Die Bewilligungsbehörden haben

die wesentlichen Faktoren berücksichtigt und sind zum Schluss gelangt, dass der gesetzmässige Zustand auf jeden Fall erreicht

werden könne. Die Baubewilligungsbehörden haben korrekt entsprechend § 321 Abs. 1 PBG zur Behebung dieser untergeordneten Mängel die Nachreichung

entsprechend korrigierter Pläne verlangt. Durch den

Vorbehalt der nachträglichen Bewilligung ist hinreichend sichergestellt, dass

gegen eine den Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG nicht genügende Farbgebung,

Materialisierung oder Umgebungsgestaltung eingeschritten werden kann. Sodann

sind gemäss § 316 Abs. 2 PBG auch diese nachträglichen Bewilligungen

den rechtsmittelbefugten Nachbarn zu eröffnen, sodass ihnen aus der

nachträglichen Bewilligung keine Nachteile erwachsen (vgl. auch vorne E. 3.3.1).

6.2 Die

Beschwerdeführenden machen weiter geltend, der Neubau nehme keinerlei Bezug auf

den denkmalgeschützten Altbau. Die Umgebungsgestaltung diene nicht als verbindendes

Element zwischen dem Schutzobjekt und dem Neubau, sondern grenze die beiden Gebäude

vielmehr durch mehrere Mauern voneinander ab. Unzutreffend sei auch, dass das

geplante Mehrfamilienhaus "zurückversetzt" sei und dadurch das

Schutzobjekt weiterhin zur Geltung komme; vielmehr reiche der Neubau genau bis

zur Baulinie. Es gehe nicht darum, die Bebauungsstruktur der angrenzenden

Arealüberbauung zu adaptieren. Nicht das Schutzobjekt sei in die bauliche

Umgebung einzuordnen, sondern der Neubau habe auf die Architektursprache des

Schutzobjekts Rücksicht zu nehmen. Ein Abstand von nur 9,8 m sei Ausdruck

mangelnden Respekts gegenüber dem Schutzobjekt. Es gehe nur um die Ausschöpfung

der erlaubten Baumasse.

6.2.1

Bezüglich der Rüge des mangelnden Umgebungsschutzes ist festzuhalten, dass

der Gemeinderat Männedorf bereits in der Unterschutzstellungsverfügung vom 21. Dezember

2011 der Umgebung Rechnung getragen hat, indem er verfügte, die Aussenanlagen

seien grundsätzlich von weiteren Bauten und Anlagen freizuhalten. Ausgenommen

seien aber der Neubau des Mehrfamilienhauses im östlichen Bereich sowie der

Neubau des Nebengebäudes. Die Umgebung als solche ist aber nicht unter Schutz

gestellt. Damit hat der Gemeinderat die denkmalpflegerischen Interessen zum

Schutz des Weinbauernhauses berücksichtigt.

6.2.2

Zur Einordnungssituation führte der Hochbau- und Planungsausschuss

Männedorf im Entscheid vom 11. Juli 2012 aus, der Neubau führe die

orthogonale Bebauungsstruktur weiter und binde Altbau und Ersatzbau in die

Grossform der Arealüberbauung ein. Der Umgang mit dem Schutzobjekt sei

sorgfältig; die Respektierung und Stärkung des symmetrischen Aufbaus in

Grundriss und Fassaden entspreche den Vorgaben in der Unterschutzstellung. Der

Neubau sei in interessanter Weise mit einer Höhenstaffelung in den leicht ansteigenden

Hang gesetzt. Die Volumetrie wirke lebhaft, aber nicht unruhig. Alle

Fassadenseiten würden innerhalb eines einheitlichen Gestaltungsprinzips ihre

eigene Identität zeigen. Die Fassadenstruktur zeichne sich durch klaren Aufbau

mit gut ablesbaren Raumnutzungen aus. Die türhohen Öffnungen nähmen die

Proportionen der Fenster im Altbau auf und die strassenseitig auskragenden

Balkone fänden im weiteren Sinn eine gewisse Entsprechung beim Balkon des

ehemaligen Weinbauernhauses. In der Rekursantwort vom 22. Oktober 2012

merkte er an, das alte Weinbauernhaus werde nicht bedrängt und die gewählten

Abstände seien in gestalterischer Hinsicht genügend gross.

6.2.3

Die Beschwerdeführenden stören sich in erster Linie an den Ausmassen des Neubaus.

Sie bringen vor, die Architektur des Neubaus diene dem alleinigen Zweck, die erlaubte

Baumasse von 2'520 m3 vollumfänglich auszuschöpfen.

Nach ständiger Rechtsprechung

kann allein gestützt auf § 238 PBG keine generelle Herabsetzung des nach

der Bau- und Zonenordnung zulässigen Bauvolumens verlangt werden; nur in Ausnahmefällen, wenn der Widerspruch zur baulichen

Umgebung klar und krass ist, kann ein Verzicht auf die Realisierung der auf dem

betreffenden Grundstück zulässigen Ausnützung durchgesetzt werden (RB 1990 Nr. 78;

VGr, 12. Oktober 2012, VB.2011.00332, E. 4.3.2; BGE 115 Ia 363, 368 f.

E. 3a; 115 Ia 370, 377 E. 5). Hierfür sind jedoch im Rahmen der bei

Eigentumsbeschränkungen gebotenen Interessenabwägung besonders triftige Gründe

erforderlich, wie eine besondere Qualität der bestehenden Überbauung, eine

weitherum zurückhaltende Ausnützung oder eine qualifizierte landschaftliche

Empfindlichkeit; weil die bundesgerichtliche Rechtsprechung das Legalitätsprinzip

stark gewichtet (BGE 115 Ia 370, 377 E. 5), kann nur ein krasses

Missverhältnis der Proportionen oder die Rücksicht auf ein Schutzobjekt (vgl.

BGE 115 Ia 370, 377 E. 5; BGr, 15. April 2005, 1P.709/2004) die

Ausschöpfung des zulässigen Bauvolumens verbieten.

Der geplante Neubau kommt in

eine heterogene Umgebung zu stehen. In nächster Nähe sind vor allem grössere

Flachdachbauten vorhanden. Das Schutzobjekt befindet sich westlich des Neubaus

in knapp 10 m Entfernung, wobei der Neubau versetzt zum Schutzobjekt zu

liegen kommen soll. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden muss die Umgebungsgestaltung

bei Schutzobjekten nicht grundsätzlich als verbindendes Element zwischen Neu-

und Altbau dienen. Der vorliegende Fall unterscheidet sich wesentlich von der

Sachlage im Urteil des Verwaltungsgerichts (VGr, 7. Dezember

2011, VB.2011.00308, E. 4.3), welches die Beschwerdeführenden zur

Begründung heranziehen: Im dortigen Fall ging es um den Einbezug eines mit

einer inventarisierten Trotte überbauten Grundstücks in eine Arealüberbauung.

Vorliegend ist das Baugrundstück nicht Teil einer Arealüberbauung, sondern

grenzt lediglich an eine solche Überbauung an. Vom Baustil her lehnt sich das

Neubauprojekt dennoch an die Gestaltung der benachbarten modernen Arealüberbauung

an. Weiter ist keine weitherum zurückhaltend ausgeschöpfte Ausnützung auszumachen.

Auch hebt sich der Neubau nicht durch sein Volumen aus seiner baulichen Umgebung

heraus. Ein klarer und krasser Widerspruch zur baulichen Umgebung ist

vorliegend nicht gegeben. Besonders triftige Gründe,

die ein Verzicht auf die Realisierung der auf dem betreffenden Grundstück

zulässigen Ausnützung rechtfertigen würde, sind nicht gegeben.

6.2.4

Wie bereits in E. 5.4 ausgeführt, kommt es nicht darauf an, welchen

Eindruck die geplante Baute auf den beim Inventarobjekten stehenden Betrachter

hinterlässt, vielmehr geht es darum, dass die Wahrnehmung der Inventarobjekte

nicht von Drittstandorten aus durch die neu zu erstellende Baute beeinträchtig

werden. Auch wenn die Rückversetzung des geplanten Neubaus auf eine Baulinie

zurückzuführen ist, bewirkt diese Situierung, dass das Schutzobjekt weiterhin

zur Geltung kommt. Es ist sowohl in Blickrichtung Osten als auch in

Blickrichtung Westen keine Beeinträchtigung des ehemaligen Weinbauernhauses

auszumachen; es wird weder vom Neubau erdrückt noch bedrängt. Dafür ist vorliegend

der Abstand einerseits gerade noch gross genug, andererseits stehen sie

versetzt voneinander.

6.2.5

Die Beschwerdeführenden legen nicht dar, inwiefern der Neubau oder der

Ersatzbau an sich den Anforderungen an eine gute Gestaltung nicht zu genügen

vermögen. Die Fassadenstruktur des Neubaus zeichnet sich durch einen klaren

Aufbau aus. Durch die Höhenstaffelung in den leicht ansteigenden Hang wird eine

angemessene Massstäblichkeit erreicht. Wenn der Hochbau- und Planungsausschuss

zur Ansicht gelangt, der Neubau nehme die Formensprache des Altbaus auf bzw.

schaffe Bezüge dazu (Geschossigkeit, Fassadenöffnungen, Balkone), so ist diese

ästhetische Würdigung jedenfalls nicht zu beanstanden. Die Baubehörde hat damit

ihren Beurteilungsspielraum nicht überschritten, und es liegt in dieser

Auffassung keine Rechtsverletzung im Sinn von § 50 VRG vor.

7.

Zusammenfassend ist

festzuhalten, dass besonders triftige Gründe für einen Verzicht auf die

Ausschöpfung des zulässigen Bauvolumens fehlen. Der Neubau nimmt zudem Rücksicht

auf das Schutzobjekt und ordnet sich für sich und im Zusammenhang mit der baulichen

Umgebung gut ein. Aufgrund der mangelhaften Umgebungsgestaltung wurde dem

gesamten Bauprojekt aber die gute Gesamtwirkung abgesprochen. Wie bereits in

Erwägung 6.1.3 ausgeführt, handelt es sich dabei um untergeordnete Mängel, die

mittels nachreichen eines detaillierten Umgebungsplans heilbar sind.

8.

Der Hochbau- und Planungsausschuss durfte die Baubewilligung

unter Statuierung der entsprechenden Nebenbestimmung erteilen. Die Beschwerde

erweist sich somit als unbegründet und ist abzuweisen.

9.

Ausgangsgemäss sind die

Kosten des Verfahrens den Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13

Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine

Parteientschädigung steht ihnen von vornherein nicht zu. Diese sind zudem zu verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerin

eine angemessene Parteientschädigung zuzüglich 8 % MwSt. zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Dem

Hochbau- und Planungsausschuss Männedorf steht in der vorliegenden Konstellation, in der

sich auf beiden Seiten private Parteien gegenüberstehen, praxisgemäss keine

Parteientschädigung zu (VGr, 27. März 2013, VB.2012.00571, E. 11;

14. Juni 2006, VB.2006.00062, E. 4).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 9'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 220.-- Zustellkosten,

Fr. 9'220.-- Total der Kosten.

3. Die Gerichtskosten werden den

Beschwerdeführenden je zu 1/5 und unter solidarischer Haftung für den Gesamtbetrag auferlegt.

4. Die

Beschwerdeführenden werden im gleichen Verhältnis und unter solidarischer Haftung

verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 1 eine Parteientschädigung von insgesamt

Fr. 2'500.- (zuzüglich MwSt.) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab

Rechtskraft dieses Urteils.

5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in

öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes

erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an

gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6. Mitteilung an …