VB.2013.00284

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2013.00284

5. September 2013Deutsch11 min

(URT.2013.15533)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Der Bauausschuss Maur bewilligte D mit Beschluss vom 4. April

2012 den Abbruch eines Einfamilienhauses und den Neubau eines

Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01, F-Strasse 02, in

Maur.

Erwägungen

II.

Die Nachbarn B und A rekurrierten dagegen am 11. Mai

2012.

an das Baurekursgericht. Am 30. Oktober 2012 führte dieses einen

Referentenaugenschein im Beisein der Parteien durch. Mit Entscheid vom 27. Februar

2013.

wies das Baurekursgericht den Rekurs ab.

III.

Mit Beschwerde vom 15. April 2013 an das

Verwaltungsgericht beantragten B und A, den Rekursentscheid vom 27. Februar

2013.

sowie den Beschluss des Bauausschusses Maur vom 4. April 2012

aufzuheben. Eventualiter sei ein Augenschein durchzuführen, unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten der Gegenpartei.

Der Bauausschuss Maur verzichtete mit Schreiben vom 23. April

2013.

auf eine Stellungnahme. Am 02. Mai 2013 schloss das Baurekursgericht

ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort

vom 21. Mai 2013 beantragte D ebenfalls die Abweisung der Beschwerde; eventualiter

sei ein Augenschein durchzuführen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten

der Gegenpartei. In Replik, Duplik und Triplik hielten die Parteien jeweils an

ihren Anträgen fest.

Die Kammer erwägt:

1.

Die Parteien beantragen die

Durchführung eines Augenscheins. Die Vorinstanz hat am 30. Oktober

2012.

einen Referentenaugenschein im Beisein der Parteien durchgeführt. Auf die bei dieser

Gelegenheit gewonnenen Erkenntnisse darf auch im vorliegenden Beschwerdeverfahren

abgestellt werden (RB 1981 Nr. 2). Da sich der massgebliche Sachverhalt aufgrund

dieses Augenscheins und der bei den Akten liegenden Plänen und Fotos mit ausreichender

Deutlichkeit ergibt, kann auf die Durchführung eines verwaltungsgerichtlichen

Augenscheins verzichtet werden (VGr, 21. November 2012, VB.2012.00287,

E. 3.1 mit Hinweisen; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 7

N. 45).

2.

Das Baugrundstück Kat.-Nr. 01 liegt gemäss der

geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Maur (BZO) in der Wohnzone W1. Im

Süden grenzt die Parzelle an die "F-Strasse" und ansonsten an

ebenfalls der Wohnzone zugehörige Grundstücke. Die Bauherrin plant, das

bestehende Einfamilienhaus abzubrechen und an dessen Stelle ein Mehrfamilienhaus

mit drei Wohneinheiten zu erstellen. Das talseitig in Erscheinung tretende

Untergeschoss wird als Sockel ausgebildet und nimmt drei Doppelgaragen auf. Der

Grenzabstand des Mehrfamilienhauses gegenüber der südwestlich anstossenden

Parzelle Kat.-Nr. 03 beträgt 6 m. Auf der Südostseite hält das

Gebäude im Erdgeschoss einen Grenzabstand von 10 m zur F-Strasse ein. Das

Obergeschoss reicht bis zur Strassenbaulinie heran.

3.

3.1

Die

Beschwerdeführenden bringen vor, die Nachbarschaft werde nicht wesentlich geschont,

wenn ein Viertel der unüberbauten Fläche bis tief in das Grundstück hinein

freigelegt und befestigt werde. Auch keine wesentliche Schonung erfahre die

Nachbarschaft mit dem Überdecken der weiterhin je einzeln (oder im Doppel) zu

öffnenden und im Freien anzufahrenden Garagenboxen. Ebenfalls davon betroffen

sei das gegenwärtig noch nicht überbaute Nachbargrundstück Kat.-Nr. 04 im

Nordosten; für eine spätere Bauherrschaft, die die Südwestseite ihres Grundstücks

wohl als Garten bewahren wolle, werde diese Seite unattraktiv. Die Auflage, die

Abstellplätze in einer Tiefgarage unterzubringen, würde vor § 244 Abs. 3

des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) standhalten. Die

Verhältnisse würden es zulassen, über eine (einzige) Ein- und Ausfahrt unter

das Haus und aus diesem hinaus zu gelangen. Es sei davon auszugehen, dass die

Kosten zumutbar seien. § 244 Abs. 3 Satz 2

PBG verfolge zudem auch verkehrs- und siedlungspolitische Ziele, nämlich die

Steigerung der Wohnqualität, Sanierung von Hinterhöfen, Ausdehnung begrünter

Flächen usw.; auf Letzteres habe bereits der Rekurs gezielt.

3.2

Gemäss § 244

Abs. 3 Satz 2 PBG müssen die nicht für Besucher vorgesehenen Parkplätze

unterirdisch angelegt oder überdeckt werden, wenn dadurch die Nachbarschaft wesentlich

geschont werden kann, die Verhältnisse es gestatten und die Kosten zumutbar

sind. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts hat diese Bestimmung in

lärmschutzrechtlicher Hinsicht neben dem Umweltschutzrecht des Bundes keine

selbständige Bedeutung mehr, behält sie aber, soweit verkehrs- und

siedlungsplanerische Ziele verfolgt werden (RB 1996 Nr. 80; Fritz Frey, Ausgewählte

Fragen zur Erstellungspflicht von Abstellplätzen, PBG aktuell 1999/3, S. 5 ff.).

Für das Bauvorhaben sind

unbestrittenermassen sieben Pflichtabstellplätze erforderlich, wovon einer als

Besucherparkplatz an leicht zugänglicher Lage vorzusehen ist. Das Bauvorhaben

sieht sechs Plätze in drei Doppelgaragen sowie einen Besucherparkplatz im Freien

vor. Das Baurekursgericht hielt fest, der Bauherr habe nach § 244 Abs. 3

PBG die Wahl zwischen einer Tiefgarage oder einer überdeckten Garage.

Vorliegend würden die Garagen im Untergeschoss ins Gebäude integriert und seien

überdeckt. Eine unterirdische Anlegung mit nur einer Zufahrt könne aufgrund der

Bauvorschriften nicht verlangt werden. Aus lärmrechtlicher Sicht läge bei den

drei Doppelgaragen ein umweltschutzrechtlicher Bagatellfall vor.

3.3

Die

Beschwerdeführenden machen nicht geltend, die sechs Parkplätze hielten die Immissionsgrenzwerte

nach Lärmschutzverordnung vom 15. Dezember 1986 (LSV) nicht ein. Ebenfalls

rügen sie nicht, das Vorsorgeprinzip im Sinn von Art. 11 Abs. 2 des

Umweltschutzgesetzes vom 7. Oktober 1983 (USG) bzw. Art. 7 Abs. 1

lit. a LSV sei verletzt. Vielmehr bringen sie vor, die Nachbarschaft könne

nur mittels einer Tiefgarage wesentlich geschont werden.

Sind die drei in § 244 Abs. 3

Satz 2 PBG genannten Voraussetzungen kumulativ gegeben, müssen

Abstellplätze, die nicht für Besucher vorgesehen sind, unterirdisch angelegt oder

überdeckt werden (VGr, 28. September 1993, VB.1992/0146, E. 1 [nicht

publiziert]). Vorliegend kann jedoch gestützt auf § 244 Abs. 3 PBG

nicht verlangt werden, dass die sechs Parkplätze zwingend in einer Tiefgarage

mit einer Zu- und Ausfahrt unterzubringen sind. Die projektierten drei

Doppelgaragen werden im Untergeschoss ins Gebäude integriert und sind

überdeckt. Dadurch werden die Lärmimmissionen, die nicht mit überdecktem Parkieren verbunden sind (Öffnen und Schliessen der Türen, Starten

des Motors), bereits reduziert und die Wohnqualität gesteigert. Folglich entlasten

bzw. schonen auch Garagenboxen – entgegen der Auffassung der

Beschwerdeführenden – die Nachbarschaft wesentlich im Vergleich zu oberirdischen

Abstellplätzen und fallen damit unter § 244 Abs. 3 Satz 2 PBG.

§ 244 Abs. 3 PBG verlangt nicht, dass die Erschliessungs- und

Stellfläche innerhalb der Baute stattfinden muss; es müssen die Abstellplätze

unterirdisch angelegt oder überdeckt werden, nicht hingegen die Parkierungsanlage

an sich. Zudem würde die Verlegung der sechs

Parkplätze in eine Tiefgarage keinen zusätzlichen Nutzen erbringen: Denn

bereits durch die geplanten Garagen wird die Nachbarschaft wesentlich geschont;

die Erforderlichkeit ist vorliegend somit nicht gegeben.

Zur Ausdehnung begrünter Flächen

ist festzuhalten, dass gemäss Art. 14 BZO die Freiflächenziffer in der

Wohnzone W1 35 % beträgt. Dass diese nicht eingehalten sein soll, machen

die Beschwerdeführenden zu Recht nicht geltend. Wenn der Bauausschuss zum

Schluss gelangt, die Nachbarschaft werde durch die drei Doppelgaragen wesentlich

geschont, ist dies jedenfalls nicht rechtsverletzend.

4.

Strittig ist weiter, auf

welcher Seite der grosse Grundabstand einzuhalten ist bzw. wo sich die

Hauptwohnseite befindet. In der massgebenden Zone W1 sind nach Art. 14 BZO

ein grosser Grundabstand von mindestens 10 m und ein kleiner

Grundabstand von mindestens 6 m einzuhalten. Der

grosse Grundabstand gilt gemäss Art. 29 BZO für die Hauptwohnseite im

Sektor Südost bis Südwest.

4.1

Die

Beschwerdeführenden bringen vor, die Hauptwohnseite sei auf der Südwestseite

anzunehmen, da alle drei Wohnungen ihre Wohnzimmer nach Südwesten ausgerichtet

haben und alle drei über einen Aussenraum auf der Südwestseite verfügen würden.

Nach dem Baurekursgericht ist das Augenmerk primär auf die Erdgeschosswohnung

zu legen. Diese weise den Hauptwohnraum und den über die gesamte Fassade

verlaufenden Sitzplatz mehrheitlich auf der Südostseite auf. Nichts daran zu

ändern vermöge, dass ein Teil des Sitzplatzes um die Ecke auch auf der

Südwestseite verlaufe. Auch die Attikawohnung habe den Hauptwohnraum auf der

Südostseite; die Terrassen würden entlang der gesamten Fassade verlaufen,

ergäben sich aus der hypothetischen Firstrichtung, seien innerhalb der Gebäudekubatur

und für die Bestimmung der Hauptwohnseite nicht relevant. Die Annahme des

Bauausschusses, der grosse Grundabstand sei gegen Südosten anzunehmen, sei

vertretbar.

4.2

Bei Art. 29

BZO handelt es sich um kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht (§ 49

PBG), dessen Anwendung in erster Linie der kommunalen Bewilligungsbehörde obliegt.

Die Vorinstanz hat zutreffend erwogen, dass der örtlichen Baubehörde bei der

Auslegung kommunalen Rechts ein Beurteilungs- bzw. Ermessensspielraum zukommt,

weshalb sich das grundsätzlich auch zur Ermessensüberprüfung befugte Baurekursgericht

bei der Überprüfung solcher Entscheide Zurückhaltung auferlegt. Beruht der

Entscheid auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Sachumstände, so

hat die Rechtsmittelinstanz ihn zu respektieren und darf nicht ihr eigenes

Ermessen an die Stelle desjenigen der kommunalen Behörde setzen. Die

Rekursinstanz darf erst dann eingreifen, wenn sich die vorinstanzliche

Ermessensausübung als offensichtlich unvertretbar erweist (RB 1981 Nr. 20,

Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 N. 19). Die Überprüfungsbefugnis des

Verwaltungsgerichts ist gemäss § 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20

Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959.

(VRG) auf blosse Rechtskontrolle beschränkt.

4.3

In der

baurechtlichen Bewilligung vom 4. April 2012 führte der Bauausschuss Maur

aus, der grosse Grundabstand werde gegenüber der F-Strasse angenommen und durch

die Baulinie aufgehoben. In der Rekursvernehmlassung vom 16. Juli 2012

begründete sie diese Annahme damit, die südliche Erdgeschosswohnung sei auch

mit dem Hauptaussenbereich gegen Südosten ausgerichtet, die nördliche

Erdgeschosswohnung gegen Südwesten. Der Wohnbereich der Attikawohnung sei im

südlichen Grundrissteil angeordnet und verbinde die beiden seitlichen Terrassen.

Es sei bei einem Verhältnis 2:1 der nach Südosten ausgerichteten Wohneinheiten

nichts gegen die Annahme des grossen Grundabstands gegen Südosten bei dem

annähend quadratischen Gebäudegrundriss einzuwenden.

4.4

Gemäss

Art. 29 BZO gilt der grosse Grundabstand für die Hauptwohnseite im Sektor

Südost bis Südwest. Die dazugehörigen, nicht rechtsverbindlichen (vgl.

Einleitung zur BZO) Erläuterungen führen aus, dass der grosse Grundabstand von

derjenigen Hauptwohnseite gemessen werde, auf welcher auch der

Hauptaussenraum (Hauptsitzplatz) angeordnet sei. Daraus folgt, dass es sehr

wohl auf die Ausrichtung der (inneren) Wohnräume ankommt. Neben den

Belichtungsverhältnissen soll damit auch, aber nicht ausschliesslich, der

Immissionsschutz verbessert werden. Unzutreffend ist daher die Aussage der Beschwerdeführenden,

dass nach den Erläuterungen mit der Hauptwohnseite nicht die Ausrichtung der

(inneren) Wohnräume gemeint sei, sondern vielmehr der "Hauptaussenraum

(Hauptsitzplatz)" massgebend sei.

Das projektierte Mehrfamilienhaus weist im Erdgeschoss zwei

und im Obergeschoss eine Fünfzimmerwohnung auf. Entlang der gesamten Länge der

Südostfassade der südlichen Erdgeschosswohnung verläuft eine Terrasse, die um

die Ecke herum auf der Südwestseite endet. Neben dem Wohnzimmer, das auch über

einen Terrassenzugang auf der Südwestseite verfügt, haben noch zwei weitere

Zimmer sowie der Raum Küche/Wohnen/Essen einen direkten Zugang zur

Südostterrasse. Lediglich ein Zimmer orientiert sich ausschliesslich zur

Südwestseite hin, das aber über keinen Zugang zu einem Aussenraum verfügt. Die

südlich gelegene Erdgeschosswohnung weist zudem eine grössere Fensterfront

gegen Südosten als gegen Südwesten auf. Neben der Hauptwohnseite ist auch der

Hauptaussenraum der südlichen Erdgeschosswohnung auf die Südostseite

ausgerichtet. Die diesbezügliche Beurteilung des Bauausschusses ist somit

vertretbar. Bei der nördlichen der beiden spiegelbildlichen

Erdgeschosswohnungen nahm der Beschwerdegegner den Hauptaussen-bereich gegen

Südwesten an; dies wird von den Beschwerdeführenden nicht infrage gestellt. Unzutreffend

ist die Behauptung der Beschwerdeführenden, dass nur das Wohnzimmer der südlichen

Erdgeschosswohnung an der Südostfassade befenstert ist. Auch das Wohnzimmer der

Attikawohnung verfügt über Fenster auf der Südostseite. Vielmehr noch, verfügt

der Hauptwohnraum (Wohnen/Essen) der Attikawohnung über eine grössere

Fensterfront gegen Südosten als gegen Südwesten. Auch wenn der Hauptwohnraum

einen Zugang zur südwestlich gelegenen Terrasse besitzt, ist dieser doch

schwergewichtig gegen Südosten/Nordosten ausgerichtet, da sich dort die grossen

Fensterfronten befinden. Der Zugang vom Hauptwohnraum zur nordwestlichen

Terrasse ist zudem grösser als jener zur südwestlich gelegenen. Sowohl auf der

Südwestseite als auch auf der Nordostseite befinden sich je zwei Zimmer und je

eine Terrasse, wobei die Terrasse (inkl. Wintergarten) auf der Nordostseite

sich über die gesamte Fassadenlänge erstreckt und beide Zimmer dazu einen Zugang

aufweisen. Dahingegen partizipiert nur ein Zimmer an die Terrasse im Südwesten.

Es kann folglich nicht schwergewichtig von einer Hauptwohnseite gegen Südwesten

gesprochen werden, da sich die Hauptwohnseite und der Hauptaussenraum in

Richtung Südosten/Nordosten befindet.

4.5

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die

Beurteilung, beim strittigen Bauprojekt stelle die Südostseite die

"Hauptwohnseite" dar, noch innerhalb des der Gemeinde zustehenden

Beurteilungsspielraums liegt. Das Baurekursgericht durfte diese Auffassung zu

Recht als vertretbar halten. Die Erteilung der Baubewilligung ist jedenfalls

nicht rechtsverletzend. Die Beschwerde erweist sich

als unbegründet und ist abzuweisen.

5.

Ausgangsgemäss sind die Kosten des Verfahrens den

Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit

§ 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine Parteientschädigung

steht ihnen von vornherein nicht zu. Diese sind zudem zu verpflichten,

der privaten Beschwerdegegnerin eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen

(§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 7'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 170.-- Zustellkosten,

Fr. 7'170.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je zur

Hälfte und unter solidarischer Haftung auferlegt.

4.

Die Beschwerdeführenden werden im gleichen Verhältnis und unter solidarischer Haftung verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerin

eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'000.- zu bezahlen, zahlbar

innert 30 Tagen nach Eintritt der Rechtskraft des vorliegenden Entscheids.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert

30.

Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an:…