Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2013.00294

Verwaltungsgericht

des Kantons Zürich

1.

Abteilung

VB.2013.00294

Urteil

der 1. Kammer

vom 26. Juni 2013

Mitwirkend: Verwaltungsrichter François Ruckstuhl (Vorsitz), Verwaltungsrichter Robert Wolf, Ersatzrichter

Christian Mäder, Gerichtsschreiber

Martin Knüsel.

In Sachen

A, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführer,

gegen

1. C, vertreten durch RA D,

2. Bausektion der Stadt Zürich,

Beschwerdegegnerschaft,

betreffend Baubewilligung,

hat

sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Die Bausektion der Stadt Zürich bewilligte C am 31. Mai

2011 unter Nebenbestimmungen die Erstellung eines Mehrfamilienhauses mit neun

Wohnungen und einer Unterniveaugarage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 in Zürich.

Erwägungen

II.

Hiergegen erhoben A, Gesamteigentümer zufolge

Erbengemeinschaft des nördlich angrenzenden Grundstückes Kat.-Nr. 02, E-Strasse

03, sowie F Rekurs beim Baurekursgericht. Dieses führte am 28. Oktober 2011

einen Delegationsaugenschein mit den Parteien durch. Nachdem das Verfahren

daraufhin im Hinblick auf eine gütliche Einigung zwischen den privaten Parteien

sistiert war, hielten die Parteien nach dem Scheitern der Vergleichsverhandlungen

an ihren Anträgen fest. In der Folge hiess das Baurekursgericht den Rekurs am

1.

März 2013 teilweise gut und wies die Sache zur ergänzenden Erteilung

einer Ausnahmebewilligung im Sinn der Erwägungen an die Vorinstanz zurück; im

Übrigen wurde das Rechtsmittel abgewiesen.

III.

Mit Beschwerde vom 18. April 2013 liess A dem

Verwaltungsgericht beantragen:

"1. Der angefochtene Entscheid vom 1. März 2013

sei im Umfang von Disp. Ziffern I Abs. 2, II und III aufzuheben. Demgemäss

sei der angefochtene Entscheid insofern zu be­stätigen, als dass damit in Disp.

Ziff. I Abs. 1 der Rekurs hinsichtlich der gerügten Verletzung der

Gebäudehöhenvorschrift gutgeheissen und der Bausektionsbeschluss Nr. BE

781/11 vom 31. Mai 2011 aufgehoben, bzw. insofern aufzuheben, als dass die

Angelegenheit zwecks Erteilung einer Ausnahmebewilligung an die Vorinstanz

zurückgewiesen wird.

2.

Eventualiter sei der angefochtene Entscheid vom 1. März

2013.

im Umfang von Disp. Ziffern I Abs. 2, II und III aufzuheben und

die Angelegenheit zum Entscheid betreffend Verhältnismässigkeit der

Durchsetzung der Gebäudehöhenvorschrift an die Vorinstanz zurückzuweisen.

3.

Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen für das Rekurs-

und Beschwerdeverfahren zulasten des privaten Rekursgegners."

In seiner Vernehmlassung vom 29. April 2013 schloss

das Baurekursgericht auf Abweisung der Beschwerde. Den nämlichen Antrag

stellten die Bausektion der Stadt Zürich am 22. Mai 2013 sowie C am 24. Mai

2013; letzterer beantragte die Zusprechung einer Parteientschädigung. Mit

Replik vom 5. Juni 2013 sowie Duplikschriften vom 17. Juni 2013

hielten die Parteien an ihren Anträgen fest.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Baugrundstück Kat.-Nr. 01

liegt gemäss der geltenden Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich vom 23. Oktober

1991.

(BZO) in der Wohnzone W3. Art. 13 Abs. 1 BZO definiert die dort

erlaubten Grundmasse; die maximale Gebäudehöhe beträgt 11,5 m. Bis vor rund

zwei Jahren war die Parzelle mit einem inzwischen abgebrochenen Gebäude G des

Instituts H überbaut. An dessen Stelle projektiert die Bauherrschaft ein

Mehrfamilienhaus mit je zwei Wohnungen im Untergeschoss und in den drei

Obergeschossen sowie einer Wohnung im Dachgeschoss; im Weiteren ist eine Garage

für dreizehn Autos vorgesehen.

2.

2.1

Beim angefochtenen

Entscheid des Baurekursgerichts handelt es sich formell um einen

Rückweisungsentscheid. Solche Entscheide sind in der Regel nur dann anfechtbar,

wenn die Voraussetzungen für die Anfechtung von Vor- und Zwischenentscheiden

erfüllt sind (vgl. RB 2002 Nr. 2; RB 2005 Nr. 20). Gegen selbständig

eröffnete Vor- und Zwischenentscheide ist die Beschwerde unter anderem dann

zulässig, wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen

und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges

Beweisverfahren ersparen würde (§ 41 Abs. 3 in Verbindung mit § 19a

Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/22. März

2010.

(VRG) in Verbindung mit Art. 93 Abs. 1 lit. b des

Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht

[Bundesgerichtsgesetz, BGG]). Wird durch materiellrechtliche Anordnungen im Rückweisungsentscheid

der Beurteilungsspielraum der unteren Instanz wesentlich eingeschränkt, so wird

dies als selbständig anfechtbarer Endentscheid betrachtet, womit im Ergebnis

das gleiche Resultat erzielt wird, wie wenn der Entscheid als selbständig

anfechtbarer Zwischenentscheid mit nicht wiedergutzumachendem Nachteil qualifiziert

worden wäre (BGE 133 V 477 E. 5.2.2).

Vorliegend wurde die Bausektion angewiesen, dem Bauherrn

eine Ausnahmebewilligung für die Überschreitung der aufgrund von Art. 13 Abs. 1

BZO zulässigen Gebäudehöhe zu erteilen. Weil dieser somit insoweit kein

Ermessensspielraum mehr zusteht, ist das angefochtene Urteil einem selbständig

anfechtbaren Endentscheid gleichzustellen.

2.2

Mit Bezug auf F ist der Entscheid des

Baurekursgerichts vom 1. März 2013 in Rechtskraft erwachsen. Demnach hat

sie einen Viertel der Rekurskosten zu tragen und ist ihr keine

Parteientschädigung zugesprochen worden.

3.

Der Beschwerdeführer beantragt

die Durchführung eines Augenscheins. Der für die Beantwortung der streitigen

Rechtsfrage massgebliche Sachverhalt ergibt sich indessen mit hinreichender

Deutlichkeit aus den Verfahrensakten. Zudem hat die Vorinstanz am 28. Oktober

2011.

einen Augenschein durchgeführt und dürfen die bei dieser Gelegenheit

gewonnenen Erkenntnisse auch im vorliegenden Beschwerdeverfahren verwendet

werden (RB 1981 Nr. 2). Aus diesen Gründen kann auf die Durchführung eines

verwaltungsgerichtlichen Augenscheins verzichtet werden (RB 1995 Nr. 12 =

BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl,

Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A.,

Zürich 1999, § 7 N. 45).

4.

4.1

Strittig ist vorab die Gebäudehöhe an der südwestlichen

Gebäudeecke. Gemäss § 280 Abs. 1 PBG wird diese von der

jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche auf den darunterliegenden

gewachsenen Boden gemessen. Nach § 5 Abs. 1 der Verordnung über die

nähere Umschreibung der Begriffe und Inhalte der baurechtlichen Institute sowie

über die Mess- und Berechnungsweisen (Allgemeine Bauverordnung) vom 22. Juni

1977.

(ABauV) gilt als gewachsener Boden der bei Einreichung des Baugesuchs bestehende

Verlauf des Bodens. Auf frühere Verhältnisse ist nach Abs. 2 derselben

Bestimmung zurückzugreifen, wenn der Boden entweder innert eines Zeitraums von

zehn Jahren vor der Baueingabe in einem im Zeitpunkt der Ausführung der

Bewilligungspflicht unterliegenden Ausmass aufgeschüttet und das neue Terrain

in der baurechtlichen Bewilligung oder in einem förmlichen Planungs- oder

Projektgenehmigungsverfahren nicht ausdrücklich als künftig gewachsener Boden

erklärt worden ist (lit. a) oder im Hinblick auf die beabsichtigte Nutzung

des Grundstücks oder zur Umgehung von Bauvorschriften umgestaltet worden ist (lit. b).

Gemäss ständiger Rechtsprechung ist bei Um- und Erweiterungsbauten für die Bestimmung

des gewachsenen Bodens auf die Terrainverhältnisse bei Einreichung des

ursprünglichen Baugesuchs für das umzubauende Gebäude abzustellen, und zwar unabhängig

davon, ob das Terrain seinerzeit abgegraben oder aufgeschüttet worden ist. Demgegenüber

ist bei anstelle von bestehenden Bauten errichteten Neubauten auf das im Zeitpunkt

der Baueingabe bestehende Terrain abzustellen (VGr, 6. April 2011,

VB.2010.00704 = BEZ 2011 Nr. 36; VGr, 21. März 2012, VB.2011.535

E. 2.1.1, je mit Hinweisen auf die bisherige Rechtsprechung). Alle Höhenmasse werden im Lot gemessen (§ 29 Abs. 1

ABauV). Massgebend ist die traufseitige Fassade; giebelseitig wird nur bei den

Gebäudeecken eine Gebäudehöhe gemessen (VGr, 5. August 2009,

VB.2009.00171, BEZ 2009 Nr. 41). Die so gemessene Gebäudehöhe darf bei

keinem Gebäudeteil das zulässige Mass überschreiten (Christoph Fritzsche/Peter

Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Bau­recht, 5. A., Zürich 2011, S. 918).

4.2

Für die

Ermittlung der streitigen Gebäudehöhe ging die Baubewilligungsbehörde von den Höhenkoten

an den Grundstücksgrenzen aus, während das tatsächliche Terrain an der

südwestlichen Gebäudeecke rund zwei Meter tiefer liegt. Sie begründete dies vor

der Vorinstanz damit, dass der heutige Terrainverlauf auf dem Baugrundstück

nichts mehr mit dem ursprünglichen zu tun habe und sich stark vom Geländeverlauf

der umliegenden Grundstücke unterscheide. Das Baugrundstück liege regelrecht in

einer Mulde, welche auf das im Jahr 1959 bewilligte und ursprünglich bis 1964

befristete Gebäude G des Instituts H zurückzuführen sei. Mit der Baubewilligung

1959.

sei eine Ausnahmebewilligung zur Vornahme massiver Terrainabgrabungen von

bis fast drei Meter erteilt worden, welche einst damit begründet worden sei,

dass es sich nur um eine provisorische Baute handle. Demzufolge rechtfertige es

sich, beim jetzigen Neubauvorhaben auf einen Terrainverlauf abzustellen, der

die damaligen künstlichen Eingriffe in das Terrain ausgleiche und gleichzeitig

einen vernünftigen Anschluss an das umliegende Gelände schaffe. Zu diesem Zweck

sei das Terrain ausgehend von den Höhenkoten entlang den Grundstücksgrenzen

interpoliert worden, was zu einer sachgerechten Lösung führe.

Der Bauherr macht in seiner Beschwerdeantwort geltend, dass

"derartige unnatürliche und die Neuüberbauung des Grundstücks erheblich

erschwerende Terrainsituationen unmittelbar angrenzend an die abzubrechende

Baute" gemäss dem Entscheid BEZ 2011 Nr. 36 durch Interpolation zu

beseitigen seien. Damit stellt er sich implizit auf den Standpunkt, dass die

Gebäudehöhe eingehalten und eine Ausnahmebewilligung entgegen der Auffassung

des Baurekursgerichts gar nicht erforderlich sei.

4.3

In den vorn (Erw. 4.1) genannten Entscheiden

prüfte das Verwaltungsgericht, wie der gewachsene Boden im Fall des

Gebäudeabbruchs und der Neuüberbauung eines Grundstücks zu ermitteln sei. Es hielt

dabei fest, dass die Fläche innerhalb des Grundrisses

von bestehenden Bauten und Anlagen allgemein nicht als gewachsenen Boden im

Sinn von § 5 Abs. 1 ABauV betrachten, sondern fiktiv auffüllen und

damit zu interpolieren sei. Gleiches gilt bei Abgrabungen für Garagenzufahrten,

Kellerabgänge u. Ä. Vorliegend wird die Gebäudehöhe

indessen nicht im Innern des Gebäudegrundrisses überschritten und auch nicht

durch einzelne unmittelbar an die abzubrechende Baute angrenzenden Abgrabungen

für Garageneinfahrten, Rampen zu Tiefgaragen, Kellerabgänge o.ä. Die

streitbezogene "Abgrabung/Mulde" betrifft vielmehr die damalige

Terraingestaltung im Zusammenhang mit der Erstellung des Gebäude G des

Instituts H im Jahre 1960. Eine Interpolation fällt somit, wie die Vorinstanz

richtig festgestellt hat, ausser Betracht.

Beim streitbetroffenen Vorhaben

handelt es sich um einen Neubau, weshalb nach dem Gesagten für die Ermittlung

der Gebäudehöhe das zur Zeit des Baugesuchs bestehende Terrain als gewachsener

Boden massgebend ist. Nach den zutreffenden Feststellungen des Baurekursgerichts

wird die zulässige Gebäudehöhe von 11,5 m (Art. 13 Abs. 1 BZO)

an den drei traufseitigen Messpunkten 1, 14 und 15 überschritten, am erstgenannten

um rund 2 m. Unter diesen Umständen kommt eine Überhöhe nur in Betracht,

wenn die Voraussetzungen für eine Ausnahmebewilligung erfüllt sind.

5.

5.1

Eine

Ausnahmebewilligung ist gemäss § 220 PBG zu erteilen, wenn besondere Verhältnisse

vorliegen, bei denen die Durchsetzung der Vorschriften unverhältnismässig erscheint

(Abs. 1). Eine Ausnahmebewilligung darf überdies nicht gegen den Sinn und

Zweck der Vorschrift verstossen, von der sie befreit, und auch sonst keine

öffentlichen Interessen verletzen (Abs. 2). Schliesslich darf ein Nachbar

durch Ausnahmebewilligungen von Vorschriften, die auch ihn schützen, nicht

unzumutbar benachteiligt werden (Abs. 3).

Besondere, eine Ausnahmesituation begründende Verhältnisse

können in der Eigenart des Bauwerks, der Architektur oder in der

Zweckbestimmung des Gebäudes liegen – insbesondere jedoch in der Form, Lage

oder Topografie des Baugrundstücks (vgl. RB 1985 Nr. 103 = BEZ 1986

Nr. 4; RB 1981 Nr. 126; RB 1981 Nr. 125 = BEZ 1981 Nr. 34;

Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 1127 ff.; Walter Haller/Peter Karlen,

Raumplanungs- und Baurecht, Bd. I, 3. A., Zürich 1999, N. 690). Das

Institut der Ausnahmebewilligung soll dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit

dort Nachachtung verschaffen, wo die Anwendung der gesetzlichen Regelung zu

Resultaten führen würde, die der Gesetzgeber nicht bedacht hat und durch kein

öffentliches Interesse gedeckt sind (RB 1985 Nr. 102). Eine Ausnahmebewilligung

bezweckt daher, im Einzelfall Härten und Unbilligkeiten zu beseitigen, die mit

dem Erlass der Regel nicht beabsichtigt waren. Es geht mithin um offensichtlich

ungewollte Wirkungen einer Vorschrift. Die Ausnahmebewilligung darf daher nicht

dazu eingesetzt werden, generelle Gründe zu berücksichtigen, die sich praktisch

immer anführen liessen; auf diesem Weg würde nämlich das Gesetz geändert (BGE

117.

Ib 125 E. 6d mit Hinweisen; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 1128 f.).

5.2

Im angefochtenen

Rekursentscheid erwog das Baurekursgericht, dass ein Bauherr sich grundsätzlich

mit dem bestehenden Terrainverlauf abfinden müsse. Dies gelte nicht nur im für

ihn günstigen Fall von vormaligen Aufschüttungen, sondern auch – wie hier – im

ungünstigen Fall von früheren Abgrabungen. Dispensbegründende besondere

Verhältnisse dürften nicht leichthin angenommen werden. So habe das

Verwaltungsgericht im Entscheid VB.2012.00111 vom 11. Juli 2012 Terrainunebenheiten

von rund 1,2 m auf einem Grundstück von etwa 5'000 m² nicht für

ausnahmebegründend gewürdigt. Der vorliegende Fall lasse sich indessen nicht

mit üblicherweise anzutreffenden Terrainunebenheiten vergleichen. Denn bei der

Erstellung des ursprünglich nur als Provisorium bis Dezember 1964 bewilligten Gebäude

G des Instituts H sei das Grundstück gegenüber der I-Strasse umfassend

abgesenkt und dadurch die heute noch vorhandene Mulde geschaffen worden. Ein

derartiger Geländeverlauf komme besonderen Verhältnissen im Sinn von § 220

Abs. 1 PBG gleich, und zwar unabhängig davon, ob er von Menschenhand oder

durch Naturkräfte geschaffen worden sei. Im Weiteren gelte es zu

berücksichtigen, dass für die damalige Abgrabung im Jahr 1959 eine

Ausnahmebewilligung erteilt worden sei, weil es sich um ein Provisorium handle.

In der Baubewilligung sei der Grundeigentümer verpflichtet worden, die Baute

auf erstes Verlangen, spätestens aber auf Ende Dezember 1964 zu beseitigen.

Zwar habe sich der baurechtliche Entscheid darüber ausgeschwiegen, ob der

ursprüngliche Terrainverlauf hätte wiederhergestellt werden müssen, doch lasse

die Erteilung einer Ausnahmebewilligung darauf schliessen. Eine unter

Einhaltung der Gebäudehöhenvorschrift in die Mulde gesetzte Neubaute würde hier

zu einer aus dem umliegenden Terrainverlauf unverständlichen und städtebaulich

unerwünschten Situation führen. Daher sprächen gewichtige öffentliche

Interessen für die Entbindung von der Einhaltung der höchstzulässigen Gebäudehöhe

im Südwestbereich des projektierten Gebäudes. Dieses käme unter Inanspruchnahme

einer Ausnahmebewilligung nicht höher zu liegen als die umliegenden Gebäude,

würde mit diesen eine einheitliche, städtebaulich überzeugende Silhouette

bilden und die ursprünglichen Terrainverhältnisse wiederherstellen. Die

Erteilung einer Ausnahmebewilligung verletze keine öffentlichen Interessen und

die Benachteiligung der Nachbarn aufgrund der Verminderung der Aussicht sei

gering, jedenfalls nicht unzumutbar.

Zur Begründung seines Rechtsmittels macht der

Beschwerdeführer geltend, dass eine Ausnahmesituation entgegen der Annahme des

Baurekursgerichts nicht vorliege. Die Gebäude im Umkreis des Baugrundstücks

seien unterschiedlich hoch, was zu einer Auflockerung der Dachlandschaft führe.

Eine geringere Gebäudehöhe des streitbetroffenen Mehrfamilienhauses sei daher

städtebaulich nicht zu beanstanden. Die von der Vorinstanz nicht weiter

geprüfte Durchsetzung der Gebäudehöhenvorschrift bewirke keinen unzumutbaren Eingriff

in die Interessen des Grundeigentümers. Der Bau eines Mehrfamilienhauses auf

dem bestehenden Terrain, also in der "Mulde", stelle für ihn keine

Härte dar. Das Baugrundstück könne auch unter Einhaltung der zulässigen

Gebäudehöhe mit dem gleichen Bauvolumen und städtebaulich überzeugend genutzt

werden. An der Einhaltung der Normen über die Beschränkung von Gebäudehöhe und

Geschosszahl bestehe ein grosses öffentliches Interesse. Der den Nachbarn mit

der Ausnahmebewilligung zugemutete Aussichtsverlust sei entgegen der Auffassung

der Vorinstanz als bedeutend zu würdigen.

Die Bausektion der Stadt Zürich

schliesst sich in ihrer Beschwerdeantwort der Argumentation des

Baurekursgerichts an. Der private Beschwerdegegner betont, dass die auf dem

Baugrundstück bestehende Mulde keineswegs mit Terrainunebenheiten verglichen

werden könne. Bei der Normierung der zulässigen Gebäudehöhe habe der

Gesetzgeber offenkundig nicht an einen derartigen Geländeverlauf gedacht.

Mithin lägen hier dispensbegründende besondere Verhältnisse vor. Das

Baurekursgericht habe zutreffend erkannt, dass eine unter Einhaltung der

Gebäudehöhenvorschrift in die Mulde gesetzte Neubaute zu einer gegenüber dem

umliegenden Terrainverlauf städtebaulich unerwünschten und unbefriedigenden

Situation führe. Daraus habe es den richtigen Schluss gezogen, dass hier ein

überwiegendes öffentliches Interesse an der Durchsetzung der gesetzlichen

Gebäudehöhe fehle. Wenn der Bauherr die Gebäudehöhe ab dem Terrain der

unnatürlichen und tiefen Geländemulde einhalten müsste, würde er stark eingeschränkt.

Um ein mit dem umstrittenen Vorhaben vergleichbares Volumen zu realisieren,

müsste er die Geländemulde noch vergrössern. Dies lasse sich weder aus Gründen

der Einordnung noch des Wohnkomforts rechtfertigen. Die Beachtung der

Gebäudehöhe ab dem heutigen Terrainverlauf würde daher zu einer geringeren

Nutzfläche und damit zu einer erheblichen wirtschaftlichen Einbusse führen, was

zudem im Widerspruch zum Grundsatz der haushälterischen Bodennutzung stünde.

Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers handle es sich bei den Bestimmungen

über die Gebäudehöhe und Geschosszahl nicht um ausnahmefeindliche Normen. Mit

Bezug auf den Aussichtsverlust der Anstösser gelte es zu beachten, dass aufgrund

der Ausnahmebewilligung zwar die Gebäudehöhe überschritten werde, nicht aber

das für ein Schrägdach zulässige Profil. Würde das Projekt mit einem solchen

erstellt, würde die Aussicht des Beschwerdeführers noch stärker eingeschränkt.

Von einer unzumutbaren Benachteiligung k¿ne jedenfalls nicht die Rede sein.

5.3

Ob eine Ausnahmesituation

im erwähnten Sinn vorliegt, ist vorwiegend eine Rechtsfrage, die das Verwaltungsgericht

frei überprüft, doch wird der Baubehörde bei der Gewährung der

Ausnahmebewilligung ein erheblicher Beurteilungsspielraum eingeräumt. Durch

welche Abweichungen von den Bauvorschriften und durch welche besonderen Anordnungen

der Ausnahmesituation Rechnung zu tragen ist, ist überwiegend Ermessensfrage.

Das Verwaltungsgericht greift hierbei nur ein, wenn dieses pflichtgemässe

Ermessen überschritten oder missbraucht wird (vgl. RB 1964 Nr. 28 = ZBl

66/1965, S. 176 = ZR 64 Nr. 185; Haller/Karlen, N. 676 f.).

5.4

In erster Linie

gilt es zu prüfen, ob dispensbegründende besondere Verhältnisse vorliegen. Wird

diese Frage bejaht, sind in einem zweiten Schritt die öffentlichen Interessen sowie

die privaten Interessen des Grundeigentümers und der Nachbarn abzuwägen.

5.4.1

Das zwischen der I- und der E-Strasse in Zürich gelegene Baugrundstück

fällt in westlicher Richtung gegen Gebäude J und Institut H sowie in

nordwestlicher Richtung entlang der E-Strasse ab. Dem Baurekursgericht ist beizupflichten,

dass die anlässlich der 1959 bewilligten Erstellung des vormaligen Gebäude G

des Instituts H erlaubte Abgrabung gegenüber der I-Strasse die natürliche

Hangneigung verstärkt hat. Ebenso erscheint die Auffassung sachgerecht, dass es

nicht entscheidend darauf ankommt, ob das gewachsene Terrain einzig auf

natürliche Ursachen oder auch auf menschliche Einwirkungen zurückzuführen ist.

Entgegen den Vorinstanzen kann von einer eigentlichen Mulde jedoch nicht

gesprochen werden. Wie die Akten zeigen, tritt die Absenkung im Wesentlichen

nur talseitig gegenüber der I-Strasse in Erscheinung; dort führt denn auch das

streitbetroffene Projekt primär beim Messpunkt 1 zur Überschreitung der

Gebäudehöhe. Das annähernd rhombusförmige Grundstück Kat.-Nr. 01 mit einer

Fläche von 1'089 m² weist offensichtlich eine günstige Form auf, was die

Gestaltungsmöglichkeiten bei der Projektierung erweitert. Die aufgrund der

erwähnten Abgrabung verstärkte Geländeabsenkung vermindert zwar die architektonische

Freiheit, allerdings nicht in einem solchen Ausmass, dass von besonderen

Verhältnissen auszugehen wäre. Gerade auch in der näheren Umgebung des

Zürichbergs und allgemein an ausgeprägten Hanglagen hat ein Grundeigentümer die

topografisch bedingten Einschränkungen hinzunehmen. Im Weiteren wäre es

sachwidrig, wenn ein Grundeigentümer im Fall von Aufschüttungen von den dadurch

geschaffenen Erhöhungen des gewachsenen Bodens profitieren, im

entgegengesetzten Fall von Abgrabungen der dadurch bewirkten Absenkung jedoch

durch Gewährung einer Ausnahmebewilligung entgehen könnte. Ferner spricht die

Rechtssicherheit dafür, dass im Zug einer Abgrabung geschaffene Veränderungen

des Terrainverlaufs bei einer Neuüberbauung höchstens in ausserordentlichen

Fällen von dessen Berücksichtigung zu dispensieren vermögen. Solche liegen hier

nicht vor; wie der private Beschwerdegegner zu Recht einräumt, hindert ihn die

Respektierung der gemäss Art. 13 Abs. 1 BZO erlaubten Gebäudehöhe

nicht an der zweckmässigen Nutzung seines Grundstücks. Dies gilt auch dann,

wenn die dadurch erzwungene Projektänderung zu einer – vergleichsweise

bescheidenen – Verminderung der Ausnützung führen sollte.

5.4.2

Das Umfeld des Baugrundstücks weist keineswegs ein einheitliches architektonisches

Erscheinungsbild auf, sondern ist durch verschiedene Stilrichtungen geprägt.

Ebenso variieren die Gebäudehöhen und aufgrund der erwähnten Hanglage ist eine

einheitliche Silhouette entgegen der Ansicht des Baurekursgerichts nicht zu

erkennen. Unter diesen Umständen besteht kein Interesse der Bausektion der

Stadt Zürich, dem streitbetroffenen Vorhaben aus städtebaulichen Gründen eine

Überhöhe zuzugestehen.

5.4.3

Das Interesse des Bauherrn an der nachgesuchten Überschreitung der

Gebäudehöhe fällt nicht allzu sehr ins Gewicht. Abgesehen davon, dass er in der

Beschwerdeantwort selbst Möglichkeiten skizziert, wie die Ausnützung im Fall

einer Projektänderung beibehalten werden kann, wäre ihm selbst eine –

bescheidene – Mindernutzung zumutbar und vermöchte sie keinen Dispens zu

rechtfertigen. Unter diesen Umständen braucht das Verwaltungsgericht die Interessen

des Beschwerdeführers nicht näher zu erörtern. Entgegen der Auffassung der

Vorinstanz lässt sich die angestrebte Erhaltung der Aussicht im gesetzlichen Rahmen

allerdings nicht als minim bezeichnen. Es darf als notorisch gelten, dass bei

der Bewertung von Immobilien die Aussicht insbesondere bei qualitativ gehobenen

Wohnbauten einen wertrelevanten Faktor darstellt. Dieser Umstand wird auch

nicht durch den Einwand des privaten Beschwerdegegners entkräftet, dass ein

gemäss Bauordnung zulässiges Satteldach anstelle des tatsächlich vorgesehenen

Attikageschosses eine weitergehende Beeinträchtigung zur Folge hätte.

5.4.4

Nach dem Gesagten sind die Voraussetzungen für eine Ausnahmebewilligung

nicht erfüllt. Unter diesen Umständen kann dahingestellt bleiben, ob bei

gegenteiliger Würdigung eine Gebäudehöhenüberschreitung um nicht weniger als

rund 2 m bei einem bestimmten Messpunkt noch verhältnismässig sei oder ob

sich der Bauherr ungeachtet der Ausnahmesituation mit einer geringeren Mehrhöhe

begnügen müsste.

Diese Erwägungen führen unter Gutheissung der Beschwerde

zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids des Baurekursgerichts vom 1. März

2013.

sowie der Baubewilligung der Bausektion der Stadt Zürich vom 31. Mai 2011.

6.

Bei diesem Ausgang des

Verfahrens sind die Gerichtskosten den Beschwerdegegnern je zur Hälfte

aufzuerlegen (§ 65a Abs. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2

VRG). Diesen ist ferner – neben den ihnen auferlegten Kostenanteil von je einem

Viertel – auch der Anteil (1/4) der auf den obsiegenden Beschwerdeführer

entfallenen Rekurskosten zu überbinden. Dem privaten Beschwerdegegner muss eine

Parteientschädigung von vornherein versagt bleiben. Vielmehr ist dieser zu

verpflichten, dem Beschwerdeführer eine Parteientschädigung für das Rekurs- und

das Beschwerdeverfahren zusammen im angemessenen Betrag von Fr. 5'000.-

auszurichten (§ 17 Abs. 2 lit. a in Verbindung mit Abs. 3

VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 1. März

2013.

und die Baubewilligung der Bausektion der Stadt Zürich vom 31. Mai 2011

werden aufgehoben.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 8'000.-; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 150.-- Zustellkosten,

Fr. 8'150.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden je zur Hälfte den Beschwerdegegnern auferlegt.

4.

Die

Kosten des Rekursverfahrens von Fr. 8'330.- werden zu je 3/8 den Beschwerdegegnern

und zu 1/4 weiterhin der damaligen Rekurrentin F auferlegt.

5.

Der

Beschwerdegegner 1 wird verpflichtet, dem Beschwerdeführer für das Rekurs-

und das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 4'000.-

zu entrichten, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheids.

6.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

7.

Mitteilung an:…