VB.2013.00319

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2013.00319

13. Februar 2014Deutsch12 min

(URT.2014.16049)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Am 4. Juni 2012 genehmigte der Gemeinderat E die

Weisung 18 des Stadtrats vom 9. Januar 2012 betreffend eine

Teilrevision der Bau- und Zonenordnung (BZO) im Gebiet H.

Erwägungen

II.

In der Folge erhoben A und B am 20. August 2012

Rekurs an das Baurekursgericht und beantragten, von der Umzonung des nördlichen

Landstreifens der Parzelle Kat.-Nr. 01 von der Wohnzone W2/30 % in

die Freihaltezone (Teilbereich A) und der Umzonung des gleich grossen östlichen

Teils derselben Parzelle von der Reservezone in die Wohnzone W2/30 %

(Teilbereich B) sei abzusehen, und der Beschluss des Gemeinderats E vom

4.

Juni 2012 sei insoweit, das heisst hinsichtlich Ziff. 1

lit. a der Weisung 18 vom 9. Januar 2012, aufzuheben.

Eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an den Gemeinderat E

zurückzuweisen. Nachdem das Baurekursgericht die F AG, die Eigentümerin der

Parzelle Kat.-Nr. 01 ist, als Mitbeteiligte in das Verfahren aufgenommen

und einen Augenschein durchgeführt hatte, wies es den Rekurs mit Entscheid vom

12.

März 2013 ab und auferlegte A und B die Verfahrenskosten.

Umtriebsentschädigungen wurden nicht zugesprochen.

III.

A. A und B

gelangten daraufhin am 29. April 2013 mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht

und beantragten, der Entscheid des Baurekursgerichts vom 12. März 2013

sowie der Beschluss des Gemeinderats E vom 4. Juni 2012 seien aufzuheben,

letzterer lediglich hinsichtlich Ziff. 1 lit. a der Weisung 18

vom 9. Januar 2012, und es sei von der Umzonung des nördlichen

Landstreifens der Parzelle Kat.-Nr. 01 von der Wohnzone W2/30 % in

die Freihaltezone (Teilbereich A) und der Umzonung des gleich grossen

östlichen Teils derselben Parzelle von der Reservezone in die Wohnzone

W2/30 % (Teilbereich B) abzusehen. Eventualiter sei die Sache zur

Neubeurteilung an den Gemeinderat E zurückzuweisen. Ferner ersuchten sie um

Durchführung eines Augenscheins; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

zulasten des Gemeinderats E und der F AG.

B. Mit

Präsidialverfügung vom 2. Mai 2013 lud das Verwaltungsgericht die

Baudirektion des Kantons Zürich ein, bezüglich der streitbetroffenen

Teilrevision der BZO gemäss Beschluss des Gemeinderats E vom 4. Juni 2012

baldmöglichst den Genehmigungsentscheid zu treffen bzw. beim Regierungsrat einzuholen.

Mit Verfügung vom 13. August 2013 genehmigte die Baudirektion die

fragliche Teilrevision, woraufhin das Verwaltungsgericht den Schriftenwechsel

eröffnete.

C. Das

Baurekursgericht beantragte am 3. September 2013 ohne weitere Bemerkungen

die Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat E verlangte am 18. Oktober

2013.

innert erstreckter Frist die Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten von A und B. Mit Eingabe gleichen Datums stellte

die F AG denselben Antrag. Die Parteien liessen sich daraufhin weitere Male vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19

Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959.

(VRG) und § 329 Abs. 4 des Planungs- und Baugesetzes vom

7.

September 1975 (PBG) zur Behandlung der vorliegenden, die kommunale

Nutzungsplanung betreffenden Beschwerde zuständig.

1.2

Gemäss

§ 338a Abs. 1 Satz 1 PBG ist zum Rekurs und zur Beschwerde

berechtigt, wer durch die angefochtene Anordnung berührt ist und ein

schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Änderung hat. Die Legitimation

der Beschwerdeführenden ergibt sich aus ihrer Betroffenheit als Eigentümer des

unmittelbar an das Grundstück Kat.-Nr. 01 bzw. den neu der Bauzone

zugewiesenen Teilbereich B angrenzenden Grundstücks Kat.-Nr. 03 (vgl.

E. 3).

2.

Der von den Beschwerdeführenden beantragte Augenschein ist

nicht erforderlich. Die tatsächlichen Verhältnisse sind aus den Akten –

insbesondere aus den von der Vorinstanz anlässlich des ihrerseits durchgeführten

Augenscheins aufgenommenen Fotografien – ausreichend deutlich ersichtlich (vgl.

Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999,

§ 60 N 14; RB 1981 Nr. 2).

3.

Die Beschwerdeführenden

sind je hälftige Eigentümer des mit der Liegenschaft an der I-Strasse 02

in E überstellten Grundstücks Kat.-Nr. 03, das (süd-)östlich an das Grundstück

der Mitbeteiligten Kat.-Nr. 01 grenzt. Dieses liegt zum grössten Teil in

der Reservezone. Ein 0.5629 ha grosser Landstreifen im Nordosten der

Parzelle Kat.-Nr. 01 gehört zur Bauzone W2/30 % (Teilbereich A).

Mit der Teilrevision der BZO soll der Teilbereich A der Freihaltezone

zugeteilt werden. Vom Rest der Parzelle soll der grösste Teil in die Landwirtschaftszone

umgezont werden, mit Ausnahme der Teilbereiche B und C. Der Teilbereich B

soll als flächengleicher Ersatz für den Teilbereich A von der Reservezone zur

Bauzone W2/30 % umgezont werden (Baulandumlegung). Der Teilbereich C

soll zwecks allfälliger späterer Arrondierung der Bauzone in der Reservezone

verbleiben. Die Beschwerdeführenden wehren sich einzig gegen die vorgesehene Baulandumlegung.

4.

Gemäss den §§ 2

lit. c und 45 ff. PBG kommt den Gemeinden bei der Nutzungsplanung

Autonomie zu (BGE 119 Ia 285 E. 4b; Tobias

Jaag, in: Isabelle Häner/Markus Rüssli/Evi Schwarzenbach [Hrsg.], Kommentar zur

Zürcher Kantonsverfassung, Zürich etc. 2007, Art. 85

N. 11). Das Baurekursgericht überprüft kommunale Nutzungspläne auf alle Mängel,

insbesondere auch auf Zweckmässigkeit und Angemessenheit hin (§ 20 VRG).

Dabei hat es allerdings die kommunale Planungsautonomie zu beachten und darf

nur dann korrigierend eingreifen, wenn sich die kommunale Lösung aufgrund

überkommunaler Interessen als unzweckmässig erweist, den wegleitenden Zielen

und Grundsätzen der Raumplanung widerspricht oder wenn die Unzweckmässigkeit

oder Unangemessenheit der kommunalen Planfestlegung offensichtlich ist

(Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 N. 20). Demgegenüber ist das

Verwaltungsgericht im Beschwerdeverfahren auf die Rechtskontrolle einschliesslich

Ermessensmissbrauch und Ermessensüberschreitung beschränkt (§ 50

Abs. 1 und 2 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a und b

VRG). Hat das Baurekursgericht im Rekursverfahren einen kommunalen Nutzungsplan

bestätigt, so prüft das Verwaltungsgericht im Beschwerdeverfahren im

Wesentlichen nur, ob der Plan der übergeordneten Planung und Gesetzgebung

entspricht bzw. ob die Gemeinde ihr planerisches Ermessen missbraucht oder überschritten

hat (VGr, 12. Juli 2012, VB.2012.00063, E. 2.2; 25. August 2011,

VB.2010.00521, E. 2).

5.

5.1

Die

Beschwerdeführenden machen geltend, der Beschwerdegegner habe sein Planungsermessen

rechtsfehlerhaft ausgeübt und damit gegen Art. 3 des Bundesgesetzes über

die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (Raumplanungsgesetz, RPG) sowie

Art. 3 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV) verstossen.

Als Grund für den angefochtenen Baulandabtausch seien im erläuternden Bericht

lediglich die Aspekte der (angeblichen) Freihaltung des markanten Geländekamms

sowie der einfacheren Erschliessung des Teilbereichs B gegenüber

derjenigen des Teilbereichs A erwähnt worden. Hingegen sei entgegen dem

Planungsgrundsatz von Art. 3 Abs. 1 lit. a RPG die Eignung der

von der Baulandumlegung betroffenen Grundstücke als Kulturland bzw. deren

landwirtschaftliche Eignung unberücksichtigt geblieben und im Planungsbericht

nicht thematisiert worden. Infolgedessen sei dies vom Beschwerdegegner bei der

Beschlussfassung nicht in Betracht gezogen worden. Da der Planungsbericht

lücken- und folglich mangelhaft sei, müsse der darauf gestützte Entscheid

aufgehoben werden.

5.2

Der

Planungsbericht zuhanden des Gemeinderats vom 7. Dezember 2011 zeigt auf,

welches die Beweggründe und Auslöser für die Planungsarbeiten waren und wie die

Planungsziele umgesetzt werden sollen. Sodann berücksichtigt er die Rahmenbedingungen

des kantonalen und regionalen Richtplans sowie auch umweltrelevante Gesichtspunkte.

Schliesslich äussert er sich zum Verfahren bzw. zur Anhörung und der

öffentlichen Auflage. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführenden genügt er

damit den Anforderungen gemäss Art. 47 RPV. Wie die Vorinstanz zutreffend

erwog, nimmt der Planungsbericht zwar schwergewichtig auf die Umzonung des

grössten Teils der Parzelle Kat.-Nr. 01 in die Landwirtschaftszone Bezug.

Ziff. 5.3 hält aber immerhin fest, mit der Umzonung des Gebiets H von der

Reservezone in die Landwirtschaftszone könnten flach- bis tiefgründige Böden

unter anderem der landwirtschaftlichen Nutzungseignungsklassen 5 und 6 gesichert

werden. Der Planungsbericht hat somit die landwirtschaftliche Tauglichkeit im

Hinblick auf das gesamte betroffene Gebiet nicht gänzlich ausser Acht gelassen.

Überdies ergibt sich aus den Akten, dass die landwirtschaftliche Eignung des Gebiets

H auch im Rahmen der Gemeinderatssitzung vom 4. Juni 2012 zur Sprache kam

und der Gemeinderat einen – nach Ansicht der Beschwerdeführenden – Verlust von

Kulturland als Folge der Umzonung durchaus in seine Überlegungen einbezog.

Unter diesen Umständen kann nicht von einem Ermittlungsdefizit gesprochen

werden. Auf das Vorbringen der Beschwerdeführenden, eine Heilung eines solchen

Defizits mittels nachgeschobener Begründung im Rekursverfahren sei nicht

möglich, muss daher nicht weiter eingegangen werden.

5.3

Der

Tatsache, dass die landwirtschaftlichen Eignungsklassen der von der Baulandumlegung

betroffenen Teilbereiche A und B im Planungsbericht nicht ausdrücklich

erwähnt bzw. nicht abschliessend abgeklärt wurden, kommt sodann angesichts der

im Vergleich wesentlich grösseren Fläche, die der Landwirtschaftszone zugeteilt

werden soll und überwiegend in der Nutzungseignungsklasse 5 liegt,

effektiv keine massgebliche Bedeutung zu. Eine definitive Beurteilung konnte

bzw. kann, da der Teilbereich A bisher keiner Nutzungseignungsklasse

zugewiesen wurde, ohnehin nicht vorgenommen werden. Immerhin ist mit der

Vorinstanz und dem Beschwerdegegner davon auszugehen, dass der Baulandabtausch

nicht zwingend zu einem Verlust von Kulturland führen muss, da der zur

Einzonung vorgesehene Teilbereich B auch eine nicht unwesentliche Fläche

mit der schlechtesten Nutzungseignungsklasse enthält.

5.4

Nach

Ansicht der Beschwerdeführenden schweigt sich der Planungsbericht sodann auch

darüber aus, welcher planungsrechtliche Gesichtspunkt den zwingenden Erhalt der

derzeitigen Nettofläche an Bauland im Planungsperimeter nahelege. Aus

Ziff. 1 des Planungsberichts ergibt sich freilich, dass mit der

Teilrevison der BZO zwar in erster Linie beabsichtigt wird, die

Landschaftskammer einer baulichen Entwicklung zu entziehen, dass gleichzeitig

aber auch die Grundlage für eine Erschliessungslösung im Bereich der I-Strasse

geschaffen und eine bauliche Entwicklung nicht vollständig verhindert werden

soll. Der Entscheid, den Verlust an Bauland infolge der Umzonung des

Teilbereichs A mittels des gleich grossen und einfach zu erschliessenden

Teilbereichs B zu kompensieren (vgl. unten E. 6.2), ist daher ohne

Weiteres nachvollziehbar und liegt im Ermessen des Beschwerdegegners.

5.5

Der

Planungsbericht ist nach dem Gesagten weder lücken- noch mangelhaft. Die landwirtschaftliche

Eignung der von der Baulandumlegung betroffenen Teilbereiche A und B wurde

vom Beschwerdegegner im Rahmen einer Gesamtbetrachtung anlässlich der Beschlussfassung

ausreichend berücksichtigt. Die Beschwerde erweist sich insofern als unbegründet.

6.

6.1

Die

Beschwerdeführenden führen sodann aus, die Einordung von Siedlungen, Bauten und

Anlagen gemäss Art. 3 Abs. 2 lit. b und d RPG sei offensichtlich

unrichtig bzw. willkürlich beurteilt worden. Es werde die landschaftskammerseitige

Betrachtung ausser Acht gelassen. Von der Seestrasse oder anderen Grundstücken

entlang des Sees lasse sich die Krete praktisch gar nicht einsehen. Mit der

Einzonung des Teilbereichs B werde im Widerspruch zum Bestreben, die

Landschaftskammer Gebiet H zu erhalten, ein wesentlicher Teil der Reservezone

einer Bebauung zugeführt. Durch die Umzonung werde nicht nur die Erstellung

einer Überbauung exakt auf der Krete, sondern eine solche ermöglicht, die über

den Kretenrand den Hang hinunter "schwappe" und daher den

Gesamteindruck empfindlich störe.

6.2

Die

Vorinstanz erwog hierzu, die Beschwerdeführenden verträten zwar andere planerische

Vorstellungen als der Beschwerdegegner. Weshalb die von diesem angestrebte, von

der Krete zurückversetzte Siedlungsentwicklung gleichsam unhaltbar sei, sei

aber nicht einmal ansatzweise zu erkennen. Nicht nachvollziehbar sei im

Übrigen, weshalb die Überbauung von Teilbereich B die Krete stärker

beeinflussen sollte als eine Überbauung von Teilbereich A, sei

dieser doch im Wesentlichen die Krete.

Ob eine Bebauung des

Teilbereichs B bei landschaftskammerseitiger Betrachtung stärker in

das Landschaftsbild bzw. die Grünfläche des Gebiet H eingreift als eine

Bebauung des Teilbereichs A, kann und muss nicht abschliessend beurteilt

werden. Die anlässlich des Augenscheins erstellten Fotografien zeigen

jedenfalls, dass der Teilbereich B topographisch wesentlich flacher ist

als der Teilbereich A, sodass bei einer – offensichtlich möglichen – seeseitigen

Betrachtung der Krete im Fall einer Bebauung des Teilbereichs A in den

Hang hinein tatsächlich von einer stärkeren Beeinträchtigung bzw. Verdeckung

des freizuhaltenden Geländekamms auszugehen ist (vgl. auch die Fotografie auf

S. 6 des Planungsberichts). Wenn der Beschwerdegegner eine Siedlungsentwicklung

im Teilbereich B am Rand der Landschaftskammer und angrenzend an die

bestehenden Überbauungen gegenüber einer solchen im Teilbereich A

bevorzugt, ist dies folglich ohne Weiteres gerechtfertigt. Sodann spricht nicht

zuletzt auch der Umstand der einfachen Erschliessung für die vorgesehene

Baulandumlegung. Auch wenn eine Erschliessung des Teilbereichs A über den

steilen J-Weg nicht geradezu ausgeschlossen sein dürfte, erscheint eine solche

des Teilbereichs B über die I-Strasse in Bezug auf die beanspruchte Fläche

mit Sicherheit nicht als die aufwendigere Variante (vgl. auch S. 5 des Planungsberichts).

6.3

Eine

Überschreitung des Planungsermessens des Beschwerdegegners lässt sich in diesem

Zusammenhang nicht ausmachen. Die Beschwerde erweist sich auch insofern als unbegründet.

7.

7.1

Da die

vorgesehene Revision der BZO der übergeordneten Planung und Gesetzgebung

entspricht und dem Beschwerdegegner weder ein Missbrauch noch eine

Überschreitung seines planerischen Ermessens vorzuwerfen ist (vgl. vorn

E. 4), die Erwägungen der Vorinstanz nach dem Gesagten mithin nicht zu

beanstanden sind, ist die Beschwerde abzuweisen.

7.2

Die Kosten

sind ausgangsgemäss den Beschwerdeführenden zu gleichen Teilen aufzuerlegen, je

unter solidarischer Haftung für den Gesamtbetrag (§ 65a Abs. 2 in

Verbindung mit § 13 Abs. 2 und § 14 VRG). Die Zusprechung einer

Parteientschädigung an dieselben fällt ausser Betracht (§ 17 Abs. 2

VRG). Hingegen sind sie zur Bezahlung einer solchen an die Mitbeteiligte zu

verpflichten, wobei sich ein Betrag von Fr. 2'000.- als angemessen

erweist. Auch der Beschwerdegegner verlangt die Zusprechung einer Parteientschädigung.

Hiervon ist allerdings abzusehen. Grössere und leistungsfähigere Gemeinwesen –

worunter E zweifellos zu zählen ist – haben sich so zu organisieren, dass sie

Verwaltungsstreitsachen selbst durchfechten können, denn die Erhebung und

Beantwortung von Rechtsmitteln gehört zu den angestammten amtlichen Aufgaben.

Zudem beschlagen die Kontroversen wie vorliegend meist ein Rechtsgebiet, wo die

Gemeinwesen gegenüber den beteiligten Privaten über einen Wissensvorsprung

verfügen. Aussergewöhnliche Aufwendungen, die eine Abweichung von dieser Regel

rechtfertigen würden, sind hier keine ersichtlich (vgl. Kölz/Bosshart/Röhl,

§ 17 N. 19).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 430.-- Zustellkosten,

Fr. 4'430.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden zur Hälfte auferlegt, je unter

solidarischer Haftung für den Gesamtbetrag.

4.

Die Beschwerdeführenden werden solidarisch

verpflichtet, der Mitbeteiligten eine Parteientschädigung von Fr. 2'000.- zu

bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Eintritt der Rechtskraft des

vorliegenden Entscheids.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an…