VB.2013.00324

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2013.00324

21. November 2013Deutsch14 min

(URT.2013.15774)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Mit Beschluss vom 20. März 2012 erteilte der

Gemeinderat Neerach der C AG die Baubewilligung für die Erstellung von zwei

Mehrfamilienhäusern mit Unterniveaugarage anstelle des abzubrechenden

Bauernhauses samt Schopfbaute auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der F-Strasse

in Neerach.

Erwägungen

II.

Den von A hiergeben erhobenen Rekurs wies das Baurekursgericht

mit Entscheid vom 28. März 2013 ab.

III.

Mit Beschwerde vom 2. Mai 2013 beantragte A dem

Verwaltungsgericht, den Rekursentscheid sowie die Baubewilligung aufzuheben und

die nachgesuchte Baubewilligung zu verweigern; unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft.

In seiner Vernehmlassung vom 17. Mai 2013 beantragte

das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit

Beschwerdeantwort vom 19. Juni 2013 stellte die Bauherrschaft den Antrag,

es sei die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne; unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers. Denselben

Antrag stellte auch der Gemeinderat Neerach in seiner Eingabe vom 25. Juni

2013.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 des Verwaltungsrechtpflegegesetzes vom

24.

Mai 1959 (VRG) für die Behandlung der Beschwerde gegen den Entscheid

der Vorinstanz zuständig.

1.2

Der Beschwerdeführer

ist Eigentümer der Parzelle Kat.-Nr. 02, die nördlich des Baugrundstücks

liegt und von diesem nur durch die F-Strasse getrennt wird. Er ist aufgrund

dieser räumlichen Beziehungsnähe in Zusammenhang mit den erhobenen Rügen grundsätzlich

zur Beschwerdeerhebung berechtigt (vgl. § 338a Abs. 1 des Planungs- und

Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). Falls dies auf einzelne der

erhobenen Einwände nicht zutreffen sollte, ist dies im Rahmen der nachfolgenden

Erwägungen darzulegen.

2.

2.1

Der

Beschwerdeführer macht zunächst geltend, die durch den Abbruch der Bauten auf

dem Baugrundstück resultierende Baulücke führe zu einer erheblichen Beeinträchtigung

des Ortsbilds, sodass die Baubehörde gemäss Art. 14 BZO verpflichtet sei,

von der Bauherrschaft eine finanzielle Sicherstellung der Ersatzbaute zu

verlangen.

Die Vorinstanz hat vorab das Vorliegen einer das Ortsbild

beeinträchtigenden Lücke verneint. Sie hat ausgeführt, dass das abzubrechende

Gehöft weder Teil einer zusammengebauten noch einer sonst in engem Bezug

zueinander stehenden Bebauung sei, die ohne das Abbruchobjekt in störender

Weise als unvollständig und lückenhaft erscheinen würde.

2.2

Das

Baugrundstück Kat.-Nr. 01 liegt nach der geltenden Bau- und Zonenordnung

der Gemeinde Neerach (BZO) in der Kernzone I. Gemäss Art. 14 BZO darf der

Abbruch von Gebäuden in dieser Zone nur bewilligt werden, wenn die Baulücke das

Ortsbild nicht beeinträchtigt oder wenn die Erstellung der Ersatzbaute

baurechtlich und finanziell gesichert ist. In Übereinstimmung mit der Vorinstanz

ist entsprechend dem klaren Wortlaut der Bestimmung davon auszugehen, dass eine

baurechtliche und finanzielle Sicherung der Erstellung einer Ersatzbaute nur verlangt

werden kann, wenn eine das Ortsbild beeinträchtigende Baulücke entsteht.

Beizupflichten ist der Vorinstanz auch darin, dass nicht

jede unüberbaute Parzelle zu einer Beeinträchtigung des Ortsbilds führt. Wie

sich bereits aus den Planunterlagen ergibt, ist das abzubrechende Bauernhaus

samt Schopfbaute nicht Teil einer zusammengebauten Bebauung. Dass ein enger

baulicher Zusammenhang mit benachbarten Gebäuden bestehen könnte, ist weder aus

den Plänen noch aus der Fotodokumentation der Vorinstanz ersichtlich und wird

auch nicht behauptet. Der Beschwerdeführer macht lediglich geltend, das Grundstück

liege an prominenter Lage und markiere die Grenze der Kernzone. Ein nicht

überbautes Grundstück dieser Grösse, das eigentlich mit den angrenzenden

Kernzonengrundstücken ein harmonisches Ganzes bilden sollte, sei dem Ortsbild

abträglich.

2.3

Zutreffend

ist, dass es sich beim streitbetroffenen Grundstück von Norden her betrachtet

im Bereich der G-Strasse um die erste in der Kernzone gelegene Parzelle östlich

der Strasse handelt. Die Lage des Grundstücks lässt sich insofern als prominent

bezeichnen. Eine allfällige Baulücke kann indessen nicht einzig aus diesem

Grund als das Ortsbild beeinträchtigend qualifiziert werden. Wie die

Fotodokumentation der Vorinstanz deutlich macht, erweckt die Kernzone im

Bereich des Baugrundstücks einen wenig geschlossenen Eindruck. Dies wird zum

einen durch den Umstand hervorgerufen, dass sich in diesem Bereich zahlreiche

Strassen verzweigen; das Baugrundstück liegt im optischen Einzugsbereich von

zwei verschiedenen Kreuzungen (G-Strasse/J-Strasse/F-Strasse sowie G-Strasse/H-Strasse/I-Strasse).

Zum anderen zeigt der Kernzonenplan, dass die Kernzone im fraglichen Bereich

locker überbaut ist; es sind verschiedene Baulücken vorhanden. Die gesamte

Kernzone I der Gemeinde weist zahlreiche Baulücken, teilweise sogar

grössere zusammenhängende nicht überbaute Gebiete auf, was die lockere Bebauung

als allgemeines Charakteristikum der Kernzone I erscheinen lässt.

Unter diesen Umständen ist es nicht zu beanstanden, dass die

Vorinstanzen die durch einen Abbruch entstehende Baulücke auf dem Baugrundstück

nicht als das Ortsbild beeinträchtigend qualifiziert und demzufolge auf die

rechtliche und finanzielle Sicherstellung der Erstellung einer Ersatzbaute

verzichtet haben.

3.

3.1

Der

Beschwerdeführer beanstandet im Weiteren die Feststellung der Vorinstanz, die

Befensterung der Fassade des Hauses B/C im Bereich des Kreuzfirsts sei vom Grundstück

des Beschwerdeführers aus nicht einsehbar. Die Fassade des geplanten Gebäudes

B/C sei vom Garten im Westen des Grundstücks des Beschwerdeführers her einsehbar.

Ausserdem sei sie im Bereich der Einmündung in die F-Strasse, die das

Grundstück des Beschwerdeführers erschliesse, einsehbar.

3.2

Es mag

zutreffen, dass die Westfassade des Gebäudes B/C vom Einmündungsbereich der F-Strasse

in die G-Strasse aus einsehbar ist. Dies vermag die Legitimation des Beschwerdeführers

zur Erhebung seines Einwands indessen nicht zu begründen, selbst wenn sein

Grundstück durch die F-Strasse erschlossen wird. Er ist als Passant auf der G-Strasse

oder auf der F-Strasse von der ästhetischen Gestaltung der Fassade bzw. dessen

Befensterung nicht mehr als jeder beliebige Dritte betroffen. Es fehlt ihm

daher an einer qualifizierten Betroffenheit.

Dass die Westfassade des Gebäudes B/C vom Garten des

Grundstücks des Beschwerdeführers aus einsehbar sein könnte, erscheint aufgrund

der Planunterlagen eher unwahrscheinlich, kann aber offenbleiben. Wie die

Vorinstanz zu Recht festgehalten hat, könnte ein allfälliger gestalterischer

Mangel der Fassade in diesem Bereich ohne Weiteres auflageweise geheilt werden,

sodass der entsprechende Einwand ohnehin nicht zur beantragten Aufhebung der

Baubewilligung führen würde. Dass ein diesbezüglicher Mangel einer Heilung

mittels einer für den Beschwerdeführer bedeutungslosen Nebenbestimmung nicht

zugänglich wäre, bestreitet der Beschwerdeführer nicht und ist auch nicht

ersichtlich. Die Vorinstanz ist daher auf diesen Einwand des Beschwerdeführers

zu Recht nicht eingetreten.

4.

4.1

Der

Beschwerdeführer macht geltend, die Vorinstanz habe die geplante Garageneinfahrt

nicht korrekt beurteilt. Das Projekt genüge den Anforderungen von Art. 15

Abs. 3 BZO nicht. Die Feststellung, dass die gestalterischen Möglichkeiten

funktionsbedingt beschränkt seien, sei nicht nachvollziehbar. Durch eine

Lageverschiebung in den östlichen Teil des Baugrundstücks könnte beispielsweise

eine bedeutend bessere Einordnung in die Umgebung erreicht werden. Ausserdem

seien gestalterische Massnahmen wie Überdachung, Ausrichtung der Einfahrt oder

Sicht- bzw. Lärmschutzmassnahmen zur Verbesserung der optischen Wirkung

denkbar.

4.2

Gemäss

Art. 15 Abs. 3 BZO sind Fahrzeugabstellplätze und Garagen in der

Kernzone unauffällig einzugliedern. Zufahrten dürfen keine übermässigen

Terraineinschnitte aufweisen. Wie die Vorinstanz zutreffend anführt, weist die

Einfahrt in die Unterniveaugarage übliche Dimensionen auf. Wie den

Planunterlagen zu entnehmen ist, soll die Rampe anschliessend an den Velounterstand

auf einer Länge von 3,5 m überdacht werden. Diese geringfügige Überdachung

liegt zwischen den beiden Gebäuden A bzw. B/C und ist aus diesem Grund von

Osten und Westen her gar nicht einsehbar. Im Süden wird die Sicht auf die Rampe

durch den Velounterstand verdeckt.

Der Beschwerdeführer substanziiert seine Behauptung, durch

eine Lageverschiebung der Rampe oder gestalterische Massnahmen könne eine

Verbesserung der optischen Wirkung erzielt werden, nicht. Seine Ausführungen

sind nicht geeignet, die ästhetische Würdigung der Vorinstanzen infrage zu

stellen. Die Beurteilung, ob eine andere Positionierung der Tiefgaragenein-

bzw. Ausfahrtsrampe den ästhetischen Anforderungen auch zu genügen vermöchte

oder unter gestalterischem Aspekt sogar noch vorteilhafter beurteilt werden

könnte, steht dem Verwaltungsgericht unter diesen Umständen nicht zu.

5.

5.1

Der

Beschwerdeführer beanstandet ferner die Zulässigkeit des an der Westfassade des

Gebäudes B/C geplanten vorspringenden Gebäudeteils. Er macht geltend, dieser

Bauteil verletze den Strassenabstand, da sich die Bestimmung von § 260

Abs. 3 PBG entgegen der Auffassung der Vorinstanz nicht auf den

Strassenabstand beziehe und deshalb im vorliegenden Fall auch nicht anwendbar

sei. Selbst wenn davon auszugehen wäre, dass § 260 Abs. 3 PBG auch

den Strassenabstand erfasse, stelle der streitbetroffene Gebäudeteil keinen privilegierten

Vorsprung im Sinn dieser Bestimmung dar.

5.2

Übereinstimmung mit der Vorinstanz ist darauf hinzuweisen, dass das Verwaltungsgericht

die gefestigte Praxis des Baurekursgerichts, wonach die Bestimmung von

§ 260 Abs. 3 PBG auch auf Strassen- und Wegabstände anzuwenden ist,

bestätigt hat (vgl. VGr, 11. Juli 2012, VB.2012.00018, E. 3.1 = BEZ

2012.

Nr. 54). Es besteht keinerlei Veranlassung, von den dortigen Erwägungen,

auf die an dieser Stelle verwiesen werden kann, abzuweichen.

5.3

Gemäss

§ 260 Abs. 3 PBG dürfen einzelne Vorsprünge höchstens 2 m in den

Abstandsbereich hineinragen. Erker, Balkone und dergleichen jedoch höchstens

auf einem Drittel der betreffenden Fassadenlänge. In Übereinstimmung mit der

Vorinstanz steht fest, dass es sich bei den beiden Balkonen des Obergeschosses,

unter denen sich die Gartensitzplätze der beiden Erdgeschosswohnungen befinden,

unzweifelhaft um abstandsprivilegierte Vorsprünge im Sinn von § 260

Abs. 3 PBG handelt.

Strittig sind demgegenüber die den Wohnungen im ersten

Dachgeschoss zugehörigen Balkone. Der die Balkone der Obergeschosswohnungen

bildende, etwa 1,8 m ab der Hauptfassade vorspringende Bauteil wird auf

einer Breite von 10 m in den Bereich des ersten Dachgeschosses hinauf

weitergeführt und durch einen eigenen First überdacht ("Kreuzfirst").

Der vorspringende Bauteil weist eine eigene Giebelfassade auf, sodass zwei innenliegende

Balkone resultieren, welche voneinander wiederum durch eine Wand getrennt sind.

Strittig ist, ob dieser Bauteil im Dachgeschoss, der über die Hauptfassade des

Gebäudes B/C hinausragt, noch als privilegierter „einzelner Vorsprung“ im

Sinn der zitierten Bestimmung eingestuft werden kann.

5.4

Wie die

Vorinstanz zutreffend ausführt, ist die Abstandsprivilegierung von § 260

Abs. 3 PBG gemäss der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts restriktiv

auszulegen und eine Ausdehnung der gemäss dieser Bestimmung

abstandsprivilegierten Vorsprünge auf den Bereich des Dachgeschosses ist

abzulehnen (vgl. VGr, 12. Juli 2006, VB.2006.00150, E. 3.2 = BEZ 2006

Nr. 43). Das Gericht hat diese Auffassung im zitierten Entscheid jedoch nicht

nur damit begründet, dass der mit den Abstandsvorschriften verfolgte Zweck,

nämlich der Schutz von Wohnhygiene und Wohnimmissionen zugunsten von benachbarten

Grundeigentümern, nicht unterlaufen werden dürfe. Zusätzlich hat es ausgeführt,

dass der Gesetzgeber die Ausgestaltung der Dachgeschosse insbesondere mit den

Bestimmungen von § 292 sowie § 275 Abs. 2 PBG umfassend und

abschliessend geregelt habe und mit der Privilegierung "einzelner

Vorsprünge" nicht die im Gesetz festgelegte Ausgestaltung des Dachbereichs

habe durchbrechen wollen. Der vom Gesetzgeber mit § 292 in Verbindung mit

§ 275 Abs. 2 PBG verfolgte Zweck würde nach Auffassung des Gerichts

daher unterlaufen, wenn Auskragungen der Dachgeschosse zugelassen würden, die

auf der Stirnseite sogar die ganze Gebäudebreite einnehmen oder einer nach

§ 292 PBG zulässigen Dachaufbaute vorgelagert sein können (vgl. VGr,

12.

Juli 2006, VB.2006.00150, E. 3.2 = BEZ 2006 Nr. 43).

5.5

Dass die nachbarschützende

Funktion von § 260 Abs. 3 im Fall eines Strassen- oder Wegabstands in

den Hintergrund tritt, wie die Vorinstanz argumentiert, mag zutreffen.

Unverändert Gültigkeit haben jedoch die Ausführungen zur Ausgestaltung der

Dachgeschosse. Gerade im vorliegenden Fall wird deutlich, welche Auswirkungen

die Auffassung der Vorinstanz auf die Dachgestaltung hätte: Die über die

Hauptfassade hinausragende Dachfläche des vorspringenden Gebäudeteils führt zu

einem einseitigen optischen Übergewicht der Dachaufbaute und damit zu einem

ausserordentlich unausgewogenen gestalterischen Erscheinungsbild des Dachs. Es

ist daher auch im Fall von Strassen- und Wegabständen an der Praxis

festzuhalten, dass Bauteile, die bei Dachgeschossen über die Fassade hinausragen,

nicht unter § 260 Abs. 3 PBG fallen. Nichts daran zu ändern vermag

der Umstand, dass ein derart überdachter Vorsprung bei Einhaltung der

erforderlichen Abstände – allenfalls unter Vorbehalt gestalterischer Aspekte –

auch realisiert werden könnte.

5.6

Damit

fällt die streitige Balkonvorbaute im ersten Dachgeschoss nicht unter die in

§ 260 Abs. 3 PBG von der Einhaltung des ordentlichen Strassenabstands

privilegierten Bauteile. Daran ändert nichts, dass dieser Bauteil leicht

unterhalb der Schnittlinie Dachfläche/Fassade ansetzt; er ist baulich und funktional

klarerweise Bestandteil des Dachgeschosses. Den Planunterlagen kann entnommen

werden, dass der streitige Bauteil maximal 1,49 m in den Baulinienbereich

hineinragt. Er ist aus diesem Grund nicht bewilligungsfähig.

5.7

Die

Beschwerde ist daher in diesem Punkt gutzuheissen.

Die Verkehrsbaulinie entlang der G-Strasse wurde inzwischen

offenbar aufgehoben; auf die Festsetzung einer neuen Baulinie im Bereich des

Baugrundstücks wurde verzichtet (vgl. Verfügung der Volkswirtschaftsdirektion

des Kantons Zürich vom 12. Juni 2012). Demzufolge ist auf dem

Baugrundstück lediglich noch ein Strassenabstand von 6 m (gegenüber einem

ursprünglichen Baulinienabstand von 7 m) einzuhalten (§ 265

Abs. 1 PBG). Nach dieser zugunsten der Bauherrschaft zu berücksichtigenden

Rechtsänderung ist von einer Abstandsunterschreitung des streitigen Bauteils

von noch maximal 49 cm auszugehen. Eine Behebung dieses Mangels kann durch

eine geringfügige Verkleinerung der Balkone der beiden Wohnungen im

Dachgeschoss erreicht werden. Es ist davon auszugehen, dass diese Verkleinerung

weder mit technischen Problemen noch mit massgeblichen gestalterischen

Änderungen des Erscheinungsbilds der Fassade verbunden ist. Es rechtfertigt

sich daher im vorliegenden Fall, den Mangel mittels Statuierung einer entsprechenden

Nebenbestimmung im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG zu heilen.

6.

6.1

Schliesslich

macht der Beschwerdeführer geltend, das Baurekursgericht sei auf seine im

Rekursverfahren erhobene Rüge der unzulässigen Überstellung der Baulinie

entlang der F-Strasse zu Unrecht nicht eingetreten. Er habe aufgrund der

Erwägungen in der Baubewilligung nicht davon ausgehen müssen, dass er eine

Verletzung des Strassenabstands im fraglichen Bereich habe rügen müssen. Dass

die Baubewilligungsbehörde von einem einzuhaltenden Strassenabstand und nicht

nur von einem durch eine Baulinie bestimmten Abstand ausgegangen sei, habe er

erst in der Rekursantwort erfahren. Seine Rüge der Verletzung (auch) des

Strassenabstands in der Replik sei daher nicht verspätet und müsse von der

Rekursinstanz gehört werden. Das Nichteintreten stelle eine Verletzung des

rechtlichen Gehörs dar.

6.2

Der

Beschwerdeführer scheint der Auffassung zu sein, die Rekursinstanz sei auf die

Rüge der Verletzung des gegenüber der F-Strasse einzuhaltenden Abstands durch

das Bauvorhaben (Unterniveaugarage bzw. Treppenaufgang) deshalb nicht eingetreten,

weil sie den Einwand als verspätet erhoben erachtet habe. Diese Auffassung ist

verfehlt. Wie dem angefochtenen Entscheid ohne Weiteres entnommen werden kann,

hat die Vorinstanz dem Beschwerdeführer ein schützenswertes Interesse an der

Beanstandung eines allfälligen entsprechenden Mangels des Bauvorhabens

abgesprochen und ist aus diesem Grund auf die Rüge nicht eingetreten (vgl. Entscheid

der Vorinstanz, E. 6.3.3). Dies ist nicht zu beanstanden. Es ist in der

Tat nicht ersichtlich, inwiefern der Beschwerdeführer in diesem Zusammenhang in

seinen legitimationsbegründenden Interessen berührt sein könnte. Ein allfälliger

Mangel könnte ohne Weiteres mittels einer entsprechenden Auflage (geringfügige

Anpassung der Tiefgarage bzw. Verschiebung des Treppenaufgangs) geheilt werden

und wäre von vornherein nicht geeignet, die Baubewilligung infrage zu stellen.

Dass die Statuierung einer Nebenbestimmung dem Beschwerdeführer irgendeinen

rechtlichen oder faktischen Vorteil verschaffen könnte, wird nicht geltend

gemacht und ist auch nicht ersichtlich.

7.

7.1

Zusammenfassend

ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen. Die Baubewilligung ist durch

folgende Nebenbestimmung zu ergänzen: "Die beiden Balkone im ersten Dachgeschoss

des Gebäudes B/C dürfen den gegenüber der G-Strasse einzuhaltenden Strassenabstand

von 6 m nicht unterschreiten. Sie sind entsprechend zu

redimensionieren."

7.2

Ausgangsgemäss

sind die Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens zu einem Fünftel der

Bauherrschaft und zu vier Fünfteln dem Beschwerdeführer aufzuerlegen. Eine

Parteientschädigung steht dem mehrheitlich unterliegenden Beschwerdeführer

nicht zu. Hingegen ist er zu verpflichten, der Bauherrschaft eine angemessene reduzierte

Parteientschädigung zu bezahlen. Der Baubewilligungsbehörde steht in der

vorliegenden Konstellation, in der sich auf beiden Seiten private Parteien

gegenüberstehen, praxisgemäss keine Parteientschädigung zu (VGr, 27. März

2013, VB.2012.00571, E. 11; 14. Juni 2006, VB.2006.00062, E. 4).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird teilweise gutgeheissen.

In teilweiser Aufhebung des Entscheids des Baurekursgerichts vom

28.

März 2013 wird Dispositiv-Ziffer 1 des Beschlusses des Gemeinderats

Neerach vom 20. März 2012 durch folgende Nebenbestimmung ergänzt:

" Die

beiden Balkone im ersten Dachgeschoss des Gebäudes B/C dürfen den

gegenüber der G-Strasse einzuhaltenden Strassenabstand von 6 m nicht

unterschreiten. Sie sind entsprechend zu redimensionieren."

Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.

2.

Die Gerichtsgebühr wird

festgesetzt auf

Fr. 12'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 110.-- Zustellkosten,

Fr. 12'110.-- Total der Kosten.

3.

Die

Kosten des Beschwerdeverfahrens und die Rekurskosten in der Höhe von

Fr. 7'770.- werden zu vier Fünfteln dem Beschwerdeführer und zu einem

Fünftel der Beschwerdegegnerin 1 auferlegt.

4.

Der

Beschwerdeführer wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 1 für das

Rekurs- und das Beschwerdeverfahren eine reduzierte Parteientschädigung von

insgesamt Fr. 2'500.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab

Rechtskraft dieses Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,

1000.

Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an:…