VB.2013.00355

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2013.00355

19. September 2013Deutsch20 min

(URT.2013.15571)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Die Raumplanungs- und Baukommission der Gemeinde Rüti

verweigerte der B AG mit Beschluss vom 10. Juli 2012 die baurechtliche

Bewilligung für den Neubau einer Tankstelle mit Shop auf dem Grundstück

Kat.-Nr. 01 an der D- und E-Strasse in Rüti. Zusammen mit diesem Beschluss

eröffnete die Raumplanungs- und Baukommission der B AG die Verfügung der

Baudirektion des Kantons Zürich vom 27. April 2012 betreffend Beurteilung

hinsichtlich Lage an einer Staatsstrasse, Bauten und Anlagen in einem Perimeter

gemäss Kataster belasteter Standorte, Liegenschaftsentwässerung/Güterumschlagplatz-Absicherung,

Lagerung wassergefährdender Flüssigkeiten, Lärmemissionen und Auswirkungen

bezüglich Luftreinhaltung.

Erwägungen

II.

Gegen den Beschluss der Raumplanungs- und Baukommission

der Gemeinde Rüti erhob die B AG Rekurs an das Baurekursgericht und beantragte,

der Beschluss der Raumplanungs- und Baukommission sei aufzuheben und die

nachgesuchte Baubewilligung zu erteilen.

Nach Durchführung eines Augenscheins hiess das

Baurekursgericht den Rekurs mit Entscheid vom 10. April 2013 gut. Es hob

den Beschluss der Raumplanungs- und Baukommission der Gemeinde Rüti auf und lud

diese ein, die nachgesuchte baurechtliche Bewilligung unter den erforderlichen

Nebenbestimmungen zu erteilen.

III.

Mit Eingabe vom 13. Mai 2013 erhob die Gemeinde Rüti

Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragte, der angefochtene Entscheid

sei aufzuheben und der Beschluss der Raumplanungs- und Baukommission der Gemeinde

Rüti wiederherzustellen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der B

AG.

Das Baurekursgericht schloss am 29. Mai 2013 ohne

weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Die B AG stellte am

18.

Juni 2013 den Antrag, die Beschwerde sei unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerin abzuweisen, soweit darauf

einzutreten sei. Mit Replik vom 12. August 2013 und Duplik vom

5.

September 2013 hielten die Parteien an ihren Anträgen fest.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das Verwaltungsgericht

ist gemäss § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959

(VRG) zur Behandlung der Beschwerde gegen den Entscheid der Vorinstanz zuständig.

1.2

Gemäss

§ 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 2 lit. b und c VRG ist

eine Gemeinde zur Wahrung der von ihr vertretenen schutzwürdigen Interessen zur

Beschwerde berechtigt. Die Beschwerdeberechtigung liegt nach der Praxis dann

vor, wenn sich die Gemeinde für die Durchsetzung und richtige Anwendung ihres

kommunalen Rechts wehrt oder wenn sie einen Eingriff in ihre qualifizierte

Entscheidungs- oder Ermessensfreiheit geltend macht (VGr, 22. September

2010, VB.2010.00330, E. 1; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl,

Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A.,

Zürich 1999, § 21 N. 62; vgl. auch Martin Bertschi, Die Beschwerdebefugnis

der Gemeinde im Zürcher Verwaltungsprozess, in: Peter Breitschmied et al.

[Hrsg.], Grundfragen der juristischen Person, Bern 2007, S. 16 ff.).

Die Beurteilung der Einordnung sowie der Verkehrssicherheit verlangt

gerade nach einer Berücksichtigung der örtlichen Verhältnisse. Die

entsprechenden Bestimmungen räumen den Gemeinden daher einen qualifizierten

Beurteilungsspielraum ein. Die Beschwerdeführerin macht geltend, die Vorinstanz

habe in rechtsverletzender Weise in den Ermessensspielraum der Gemeinde

eingegriffen. Hinzu kommt die Rüge, die Gemeinde habe der Baudirektion für das

betroffene Areal den Erlass einer Planungszone beantragt. Die dadurch

geschützte Revision der kommunalen Bau- und Zonenordnung könne durch das

Bauvorhaben ungünstig präjudiziert werden, weshalb die Gemeinde auch kommunale

Interessen raumplanerischer Natur verfolge. Die Gemeinde ist unter diesen

Umständen zur Beschwerde legitimiert.

1.3

Auf die

rechtzeitig und formgültig eingereichte Beschwerde ist einzutreten.

2.

Das Baugrundstück liegt

gemäss geltender Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Rüti (BZO) in der

Gewerbezone. Es liegt am Kreisel I an der D- und E-Strasse. Das Bauvorhaben

umfasst den Neubau einer Tankstelle mit acht Betankungsplätzen, einen Shop mit

einer Verkaufsfläche von 120 m2

sowie zehn oberirdische Parkplätze und diverse Reklameanlagen.

Die Raumplanungs- und Baukommission der Gemeinde Rüti

verweigerte die baurechtliche Bewilligung aus Gründen der Verkehrssicherheit

und der Einordnung. Die Vorinstanz kam zum Schluss, die Baubehörde habe den ihr

zustehenden Ermessensspielraum überschritten. Insbesondere könne eine genügende

Einordnung nicht mit Hinweis auf die starke Unterschreitung des möglichen

Volumens verneint werden. Dies könne nur infrage kommen, wenn der Widerspruch

zur baulichen Umgebung klar und krass sei. Dies sei vorliegend nicht der Fall

(Entscheid der Vorinstanz, E. 4.5). Der von der Baubehörde geforderte separate

Fahrstreifen für Linksabbieger auf der E-Strasse erweise sich nach einer

Zusammenfassung der Ein- und Ausfahrt aufgrund der allein massgebenden heutigen

Verkehrsbelastung als nicht erforderlich (Entscheid der Vorinstanz,

E. 5.5).

3.

Die Beschwerdeführerin beantragt die Durchführung eines

Augenscheins. Der Entscheid, ob ein solcher angeordnet werden soll, steht im

pflichtgemässen Ermessen der mit der Sache befassten Behörde. Eine dahingehende

Pflicht besteht nur, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht

ermittelt werden können. Die Durchführung eines Augenscheins ist somit nur

geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist,

die Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen vor Ort Wesentliches zur Erhellung

der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen (RB 1995 Nr. 12

mit Hinweisen). Die auf einem Augenschein beruhenden Feststellungen der

Vorinstanz können auch im Beschwerdeverfahren berücksichtigt werden

(RB 1981 Nr. 2).

Die lokalen Gegebenheiten sind aus den eingereichten

Verfahrensakten, insbesondere dem vorinstanzlichen Augenscheinprotokoll,

genügend ersichtlich. Der massgebliche Sachverhalt geht hinreichend aus den

Akten hervor, weshalb sich die Fragen, welche die vorliegende Angelegenheit

aufwirft, ohne den beantragten Augenschein beantworten lassen. Das Verwaltungsgericht

kann deshalb auf dessen Durchführung verzichten.

4.

Die Beschwerdeführerin

macht geltend, der Gemeinderat habe am 26. März 2013 das

Raumentwicklungskonzept Rüti (REK) verabschiedet und gleichzeitig bei der

Baudirektion den Erlass einer Planungszone beantragt. Das Baugrundstück sei

gemäss dem REK explizit einem Entwicklungsschwerpunkt zugeteilt, wo eine höhere

bauliche Dichte angestrebt werden solle. Aufgrund der zentrumsnahen Lage und

der Anbindung an den öffentlichen Verkehr werde diesem Entwicklungsschwerpunkt

eine besondere Eignung für beschäftigungsintensives Gewerbe zuerkannt. Die

Siedlungs- und Verkehrsplanung bildeten eine Einheit und seien aufeinander

abzustimmen. Entsprechend habe auch die Verkehrsvision Aufnahme in das REK

gefunden. Das Bauvorhaben sei geeignet, die mit der hängigen Planung in

Aussicht genommene Verkehrsfunktion der E-Strasse zu erschweren oder zu

verunmöglichen. Damit schränke es auch die siedlungsplanerischen Möglichkeiten

ein. Werde die Planungszone verfügt, bevor der Entscheid des Verwaltungsgerichts

ergehe, müsse sie auf das vorliegende Verfahren angewendet werden, was zur

Gutheissung der Beschwerde führen müsse.

4.1

Die

Baudirektion hat die von der Gemeinde Rüti beantragte Planungszone mit Verfügung

vom 9. Juni 2013 für die Dauer von drei Jahren, ab öffentlicher

Bekanntmachung gerechnet, festgesetzt. Allfälligen Rekursen entzog die

Baudirektion die aufschiebende Wirkung. Die Verfügung wurde im kantonalen

Amtsblatt vom 19. Juli 2013 publiziert.

4.2

Beim

Vorbringen der Beschwerdeführerin, das Bauvorhaben stehe im Widerspruch mit der

festgesetzten Planungszone, handelt es sich nicht um eine unzulässige neue

Tatsachenbehauptung im Sinn von § 52 Abs. 2 VRG. Zum einen bestand

für die Beschwerdeführerin, die eine Bauverweigerung ausgesprochen hatte, keine

Veranlassung, im vorinstanzlichen Verfahren auf die damals noch nicht verfügte

Planungszone hinzuweisen. Zum anderen betrifft das Vorbringen die Änderung der

Rechtslage. Entgegen der Auffassung der Beschwerdegegnerin steht nicht bloss

eine Änderung der für die Anwendung von § 234 PBG massgeblichen

Sachumstände infrage. Der vorliegende Fall ist insofern nicht mit dem von der

Beschwerdegegnerin in ihrer Duplik zitierten Fall vergleichbar, in dem mit

einer Initiative die Änderung der Bau- und Zonenordnung angestrebt worden war

(VGr, 22. März 2006, VB.2005.00562, E. 2).

Das anwendbare Recht ist von Amtes wegen zu ermitteln und

anzuwenden (§ 7 Abs. 4 VRG). Ist das neue Recht anwendbar, stellt ein

Widerspruch zu demselben eine Rechtsverletzung im Sinn von § 50

Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a VRG dar.

4.3

Ändert

sich die Rechtslage während des baurechtlichen Rechtsmittelverfahrens, so ist –

vorbehältlich einer anders lautenden intertemporalrechtlichen Regelung (vgl.

Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht,

6.

A., Zürich 2010, N. 324) – nach der bisherigen Rechtsprechung in

der Regel auf das zurzeit des letztinstanzlichen Entscheids geltende Recht

abzustellen (VGr, 26. Juni 2013, VB.2012.00132, E. 3.3.2; RB 1985

Nr. 116, mit weiteren Hinweisen). Das Verwaltungsgericht hat in verschiedenen

Fällen in Abwägung der im Spiel stehenden Interessen bei Nutzungsänderungen im

Laufe eines Rechtsmittelverfahrens den Belangen des Gemeinwesens, zwecks

wirksamer Planung neue Umstände und bessere Erkenntnisse möglichst bald und

umfassend zur Geltung zu bringen, den Vorzug gegeben und das neue Recht

angewendet (vgl. die in RB 1985 Nr. 116 lit. b erwähnten

Beschwerdeverfahren).

Diese Überlegungen gelten auch bei der Festsetzung einer

Planungszone, die der (einstweiligen) Sicherung einer

geplanten Nutzungsänderung dient, insbesondere der Bewahrung der Planungs- und

Entscheidungsfreiheit der Behörden, die nicht durch Vorhaben, die den Planungsabsichten

widersprechen, beeinträchtigt werden soll.

Die mit der Planungszone im

vorliegenden Fall verfolgten öffentlichen Interessen sind deutlich gewichtiger

als im von der Beschwerdegegnerin zitierten Bundesgerichtsentscheid (BGr,

22.

April 2004,1P.539/2003), wo die Planungsabsicht darin bestand,

Betriebe des Sexgewerbes in der Wohn- und Gewerbezone WG 3 zu verbieten. Demgegenüber

besteht die Beeinträchtigung der Beschwerdegegnerin im Abwarten und in

der Ungewissheit über die zukünftigen Nutzungsmöglichkeiten (VGr,

24.

Januar 2013, VB.2012.00588, E. 6.4). Die damit verbundene Eigentumsbeschränkung

ist aufgrund ihrer Befristung auf drei Jahre nicht als schwerwiegend zu

betrachten (vgl. BGE 120 Ia 209 E. 6c).

4.4

Die Frage,

ob die mittlerweile verfügte Planungszone zur Gutheissung der Beschwerde führen

muss, kann vorliegend jedoch offenbleiben, da die Beschwerde aus einem anderen

Grund gutzuheissen ist (vgl. E. 6). Das Verwaltungsgericht könnte aufgrund

der vorliegenden Akten denn auch nicht selber beurteilen, ob das Bauvorhaben

der im Gang befindlichen Planung widersprechen würde (vgl. § 346

Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]).

5.

Die Beschwerdeführerin

macht geltend, der von der Vorinstanz gezogene Umkehrschluss, die Praxis,

wonach gestützt auf § 238 PBG keine generelle Herabsetzung des zulässigen

Bauvolumens verlangt werden könne, sofern der Widerspruch zur baulichen

Umgebung nicht klar und krass sei, müsse auch für den umgekehrten Fall der

Unternutzung gelten, sei grundsätzlich falsch. Er gehe von der Gleichschaltung

völlig ungleicher rechtlicher Ausgangslagen aus. Vorliegend gehe es um die

Einordnung der Volumetrie einer Überbauung, die den Zielen der BZO widerspreche.

Bei dieser Ausgangslage sei es nicht zu rechtfertigen, die Überprüfung der

Vereinbarkeit mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung auf krasse

Verstösse zu begrenzen. Vielmehr müsse berücksichtigt werden, wie sich das

Bauvorhaben mit einer künftigen zonenkonformen Überbauung vertragen werde. Die

Feststellung der Vorinstanz, das Vorhaben werde trotz seiner naturgemäss

offenen Bauweise als ein vergleichsweise voluminöser Baukörper empfunden, sei

willkürlich. Die Vorinstanz habe sich mit dem Gutachten der fachkundigen

kantonalen Natur- und Heimatschutzkommission nur beiläufig auseinandergesetzt

und einfach ihre eigenen Wertungen an die Stelle der Beurteilung durch die

kommunalen Behörden gesetzt. Damit habe die Vorinstanz in unzulässiger Weise in

das Ermessen der örtlichen Baubehörde eingegriffen.

5.1

Gemäss

§ 238 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang

mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren

einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung

erreicht wird. Gemäss § 238 Abs. 2 PBG ist auf Objekte des Natur- und

Heimatschutzes besondere Rücksicht zu nehmen. Die Beurteilung, ob mit einem

Bauvorhaben eine befriedigende bzw. gute Gesamtwirkung erreicht wird, hat nicht

nach subjektivem Empfinden, sondern nach objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer

Begründung zu erfolgen. Dabei ist eine umfassende Würdigung aller massgebenden

Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 23. März 2011, VB.2010.00670, E. 3.1

mit Hinweisen; BGr, 28. Oktober 2002,1P.280/2002, E. 3.5.2).

An die Einordnung der Baute sind in gestalterischer

Hinsicht höhere Anforderungen zu stellen, wenn sich ein Objekt des Natur- und

Heimatschutzes in ihrer Nähe befindet (§ 238 Abs. 2 PBG). Der Schutz

greift allerdings nur so weit ein, als es der Charakter der Umgebung bzw. des

Schutzobjekts gebietet (VGr, 26. September 2012, VB.2012.00374, E. 8

mit Hinweisen; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas

Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 664).

5.2

Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts

steht der Gemeinde aufgrund der ihr durch Art. 85 Abs. 1 der

Verfassung des Kantons Zürich vom 27. Februar 2005 (KV) eingeräumten

Autonomie bei der Anwendung des kantonalrechtlichen unbestimmten Gesetzesbegriffs

"befriedigende (bzw. gute) Gesamtwirkung" ein besonderer bzw.

qualifizierter Beurteilungsspielraum zu, was auch mit relativ erheblicher

Entscheidungsfreiheit umschrieben wird (VGr,

23.

März 2011, VB.2010.00670, E. 3.2 mit Hinweisen;

Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 N. 19). Bei der Überprüfung kommunaler

Einordnungsentscheide haben sich die Rechtsmittelinstanzen deshalb sowohl im

Rahmen der Angemessenheits- als auch der Rechtskontrolle Zurückhaltung

aufzuerlegen. Beruht der Entscheid der örtlichen Baubehörde auf einer

vertretbaren Würdigung der massgebenden Umstände, hat die Rekursinstanz ihn zu

respektieren. Auch das Baurekursgericht darf – trotz umfassender

Überprüfungsbefugnis – nur dann einschreiten, wenn die ästhetische

Würdigung der kommunalen Behörde sachlich nicht mehr vertretbar ist, und sie

kann eine vertretbare ästhetische Würdigung nicht einfach durch ihre eigene

ersetzen (VGr, 23. März 2011, VB.2010.00670, E. 3.2 mit Hinweisen).

Die kommunale Behörde kann sich allerdings nur dann auf ihren

geschützten Beurteilungsspielraum berufen, wenn sie spätestens in der

Rekursvernehmlassung die geforderte nachvollziehbare Begründung vorbringt

(RB 1991 Nr. 2; VGr, 1. November 2006, VB.2006.00026,

E. 3.1 = BEZ 2006 Nr. 55). Fehlt dagegen eine solche Begründung,

ist die Rekursinstanz nicht nur berechtigt, sondern verpflichtet, die Einordnung

des Bauvorhabens im Licht der erhobenen Rügen uneingeschränkt zu überprüfen

(VGr, 1. November 2006, VB.2006.00026, E. 3.3 = BEZ 2006

Nr. 55).

5.3

Das neben der Überprüfung des Sachverhalts auf

Rechtskontrolle beschränkte Verwaltungsgericht kann nur bei Ermessensmissbrauch

und -überschreitung einschreiten (§ 50 Abs. 1 in Verbindung mit

§ 20 Abs. 1 lit. a und b VRG). Hat das Baurekursgericht

– wie hier – eine aus Gründen der Einordnung erfolgte Bauverweigerung

aufgehoben, so überprüft das Verwaltungsgericht neben der Feststellung des

Sachverhalts und der richtigen Handhabung der vorinstanzlichen

Überprüfungsbefugnis lediglich, ob die Rekursinstanz die ästhetische Würdigung

der örtlichen Baubehörde als nicht mehr vertretbar hat beurteilen dürfen. Nähme

es stattdessen eine eigene umfassende Beurteilung der Gestaltung und der

Einordnung des Bauvorhabens vor, so überschritte es seine eigene Kognition und

verletzte damit gleichzeitig die Gemeindeautonomie (BGr, 21. Juni 2005,

1P.678/2004, E. 4.3 = ZBl 107/2006, S. 437).

5.4

Die

Vorinstanz hielt zutreffend und unwidersprochen fest (Entscheid der Vorinstanz,

E. 4.5), es sei nicht ersichtlich, dass das Bauvorhaben negative

Auswirkungen auf die vier geschützten Linden entlang der E-Strasse habe. Von

einer solchen Zweckbaute könnten – gerade in einer Gewerbezone – auch keine

architektonischen Sonderleistungen verlangt werden. Strittig ist vorliegend

einzig, ob die Bewilligungsbehörde die Baubewilligung aus Gründen der

Einordnung verweigern durfte, weil es die mögliche Baumasse nur zu etwas mehr

als 10 % ausschöpfte, ob sie mithin ein voluminöseres Projekt verlangen

durfte.

5.5

Die

Vorinstanz erwog (Entscheid der Vorinstanz, E. 4.5), nach ständiger

Rechtsprechung könne gestützt auf § 238 PBG eine Herabsetzung des nach der

Bau- und Zonenordnung zulässigen Bauvolumens nur verlangt werden, wenn der

Widerspruch zur baulichen Umgebung klar und krass sei. Dies müsse auch für den

hier vorliegenden umgekehrten Fall einer Unternutzung gelten. Zwar präsentiere

sich die bauliche Umgebung in der Regel als stärker ausgenutzt. Die strittige

Tankstelle stehe zur bestehenden Überbauungssituation jedoch nicht in einem

klaren und krassen Widerspruch, da die im Bereich des Kreisels vorhandenen

Baukuben aufgrund ihrer Stellung bzw. Verteilung nicht als besonders dicht

wahrgenommen würden. Umgekehrt werde auch eine Tankstelle trotz ihrer

naturgemäss offenen Bauweise als ein vergleichsweise voluminöser Baukörper

empfunden. Die von der Baubehörde erwähnte Torfunktion bleibe dem Betrachter

verborgen. Bei diesem entstehe nicht der Eindruck, das Gebiet um den Kreisel

stelle den Auftakt zum Dorfzentrum dar. Die Baubehörde schiebe Argumente der

Einordnung vor, um die noch wenig fortgeschrittenen und deshalb noch keine

Vorwirkung zeitigenden Verdichtungsbestrebungen durchzusetzen. Damit bediene

sie sich sachfremder Argumente.

5.6

Der

Vorwurf der Beschwerdeführerin, die Vorinstanz habe sich mit der Beurteilung

durch die NHK kaum auseinandergesetzt und einfach ihre eigene Wertung an die

Stelle derjenigen der kommunalen Behörde gesetzt, ist unbegründet. Zwar wies

die Vorinstanz in E. 4.5 ihres Entscheids nicht mehr ausdrücklich auf das

NHK-Gutachten hin. Sie ging jedoch inhaltlich auf dessen Hauptargumente ein.

Sie legte insbesondere dar, weshalb sie eine Bauverweigerung aufgrund des

verhältnismässig geringen Volumens unter den vorliegenden Umständen für

unzulässig hielt. Zu diesen Umständen gehört namentlich die ortsbauliche

Situation. Diesbezüglich gelangte die Vorinstanz – gestützt auf ihre Wahrnehmungen

anlässlich des Abteilungsaugenscheins vor Ort – zur Auffassung, eine Torwirkung

sei nicht erkennbar. Es entstehe nicht der Eindruck, das Gebiet um den Kreisel

stelle den Auftakt zur Dorfzentrum dar.

Diese Erwägungen sind nicht zu beanstanden. In

tatsächlicher Hinsicht können sie sich neben den am Augenschein gewonnenen

Eindrücken auch auf die Akten abstützen. Die bei diesen liegenden Fotos lassen

nicht erkennen, dass sich beim Baugrundstück das "'Eingangstor' des

historisch älteren Strassenabschnitts mit dichterer Überbauung bis hin zur

Kirche mit ehemaligem Klosterbezirk im Zentrum" befindet. Die Überbauung

in der Umgebung des Kreisels und beidseits der D-Strasse nördlich desselben

spricht klar gegen die behauptete Torwirkung. Östlich der D-Strasse schliesst

an das Baugrundstück der lange Gebäudekomplex der H-Werke an, der in der

Industriezone liegt. Auf der anderen Strassenseite folgt auf den Kreisel

zunächst der grosse Neuwagenpark, der zur angrenzenden und gegenüber den H-Werken

liegenden Garage F gehört. Unter diesen Umständen durfte es die Vorinstanz für

nicht mehr nachvollziehbar halten, einen besonderen Bezug vom Baugrundstück zum

Dorfzentrum herzustellen und gestützt darauf eine besondere Gestaltung des

Bauvorhabens zu verlangen.

5.7

Die

Auffassung der Vorinstanz, auch bei einer behaupteten Unternutzung könne

eine auf § 238 PBG gestützte Bauverweigerung nur infrage kommen, wenn der

Widerspruch zur baulichen Umgebung klar und krass sei, ist ebenfalls nicht zu

beanstanden. Zwar bestehen hier gewisse Unterschiede zu Fällen, in denen von

der Bauherrschaft verlangt wird, das Volumen zu reduzieren. Entscheidend ist

jedoch weniger der "Widerspruch zu den generellen Zielen der Bau- und

Zonenordnung für ein bestimmtes Gebiet" (Beschwerdeschrift, S. 8), in

den sich die Baubehörde setzt. Die Pflicht zur Zurückhaltung ergibt sich

vielmehr daraus, dass in die Freiheit der Bauherrschaft eingegriffen wird,

welche die fraglichen Vorschriften – gleich wie im Fall einer besonders hohen

Ausnützung – beachtet. Den "Zielen der Bau- und Zonenordnung" kommt

demgegenüber keine entscheidende Rolle zu, solange keine besonderen Vorschriften

über die (Mindest-)Ausnützung und Nutzungsmöglichkeiten bestehen.

Einen klaren und krassen Widerspruch zur baulichen

Umgebung hat die Vorinstanz zu Recht verneint. Es trifft zu, dass § 238

Abs. 1 PBG eine positive ästhetische Generalklausel darstellt, die nicht

bloss eine Verunstaltung verbietet, sondern positiv eine Gestaltung verlangt,

die sicherstellt, dass sowohl für die Bauten selbst als auch für die bauliche

und landschaftliche Umgebung eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird

(BGr, 16. Mai 2008,1C_346/2007, E. 3.3.1; VGr, 6. Oktober 2010,

VB.2009.00604, E. 5.3). Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin

bedeutet die Praxis, Abweichungen von der baulichen Umgebung im Bezug auf die

(zulässige) Baumasse nur in krassen Fällen als Einordnungsmangel zu behandeln,

jedoch nicht, dass erst eine krasse Verunstaltung zur Verneinung der genügenden

Einordnung führen soll. In einer derartigen Abweichung von den im baulichen

Umfeld anzutreffenden Volumina kann keine Verunstaltung erblickt werden.

Angesichts der keine besondere Qualitäten aufweisenden baulichen Umgebung

erweist es sich als nicht mehr vertretbar, dem in der Gewerbezone geplanten

Bauvorhaben eine genügende Einordnung abzusprechen.

5.8

Die

Vorinstanz kam nach dem Gesagten zu Recht zum Schluss, die Würdigung der

örtlichen Baubehörde in Bezug auf die Einordnung des Bauvorhabens sei nicht

mehr vertretbar. Die Beschwerde erweist sich in diesem Punkt als unbegründet.

6.

Die Beschwerdeführerin

rügt, die Vorinstanz habe sich nicht damit auseinandergesetzt, dass die

Zusammenfassung der Ein- und Ausfahrt auf der Erschliessungsstrasse

Kat.-Nr. 02 eine grundsätzliche Neuprojektierung erfordere. Der Shop und

die Zapfstellen müssten spiegelverkehrt angeordnet werden um den Verkehr zu

entflechten. Hinsichtlich der Notwendigkeit einer Linksabbiegespur sei es nicht

haltbar, dass die Vorinstanz die mit der Verkehrsvision in Aussicht genommene

neue Führung des Durchgangsverkehrs, die demnächst – vorerst provisorisch – in

Betrieb genommen werde, nicht berücksichtigen wolle. Der Beschwerdeführerin

könne unter diesen Umständen keine unvertretbare Wahrnehmung des ihr bei der

Beurteilung der Verkehrssicherheit zustehenden Ermessensspielraums vorgeworfen

werden.

6.1

Die

Beschwerdegegnerin bestreitet, dass eine grundsätzliche Neuprojektierung erforderlich

sei. Die allenfalls nötige Berücksichtigung der Verkehrsvision sei bereits

erfolgreich umgesetzt. Im Fall der Realisierung der Verkehrsvision werde die

Erschliessung gedreht, indem die Einfahrt via Erschliessungsstrasse und die

Ausfahrt direkt in die E-Strasse erfolge.

Die Beschwerdegegnerin

verkennt, dass die Vorinstanz – selbst auf der Grundlage der heutigen

Verkehrsbelastung – die Zusammenfassung von Ein- und Ausfahrt verlangt hat. Sowohl

die Ein- als auch die Ausfahrt müssen über die Strassenparzelle Kat.-Nr. 02

erfolgen (Entscheid der Vorinstanz, E. 5.4, S. 14 f.). Der von

der Bauherrschaft vorgesehene Austausch von Ein- und Ausfahrt gemäss

Plan-Nr. 110721-1A Vision "Sperrung", kommt nicht infrage. Gegenüber

der G-Strasse ist damit weder eine Ein- noch eine Ausfahrt zulässig.

Die Vorinstanz hat mit zutreffender Begründung dargelegt,

dass nachvollzieh- und vertretbar sei, die E-Strasse als wichtige öffentliche

Strasse im Sinn von § 240 Abs. 3 PBG zu qualifizieren (Entscheid der

Vorinstanz, E. 4.5). Auf diese Erwägungen kann verwiesen werden (§ 70

in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG).

6.2

Die

Beschwerdeführerin weist zu Recht darauf hin, dass die Vorinstanz nicht darauf

eingegangen sei, dass eine ausschliessliche Erschliessung des Bauvorhabens über

die Strassenparzelle Kat.-Nr. 02 eine grundsätzliche Neuprojektierung

erfordere. Diesen Einwand hatte die Beschwerdeführerin im Rekursverfahren ausdrücklich

erhoben.

6.2.1

Können inhaltliche oder formale Mängel eines Bauvorhabens ohne besondere

Schwierigkeiten behoben werden oder sind zur Schaffung oder Erhaltung des

rechtmässigen Zustands Anordnungen nötig, so sind gemäss § 321 Abs. 1 PBG mit

der Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen zu verknüpfen. Dieses Vorgehen

kommt indessen nur infrage, wenn die Mängel des Bauvorhabens untergeordneter

Natur sind; führen diese zu einer wesentlichen Projektänderung, können sie

nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden (VGr, 4. April 2012,

VB.2011.00589, E. 4.1; 26. Januar 2011, VB.2010.00440, E. 2.1; RB

1983.

Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 346).

6.2.2

Vorliegend erfordert die Zusammenfassung der Ein- und Ausfahrt eine

Neupositionierung des Shops und der Tankstelle. Solche Änderungen ziehen eine

umfassende Überarbeitung des Vorhabens nach sich. Hinzu kommt, dass es

verschiedene Möglichkeiten gibt, wie die notwendigen Anpassungen erfolgen

können. Der Entscheid, welche Variante bevorzugt und zum Gegenstand eines neuen

Baugesuchs gemacht werden soll, ist Sache der Bauherrschaft und nicht der

Baubehörde bzw. der Rechtsmittelinstanzen.

6.2.3

Die Beschwerde erweist sich in diesem Punkt als begründet. Sie ist damit

gutzuheissen und die Bauverweigerung der Raumplanungs- und Baukommission der

Gemeinde Rüti zu schützen.

6.3

Die Frage,

ob die Vorinstanz die Auffassung der örtlichen Baubehörde, in der E-Strasse sei

eine separate Linksabbiegespur vorzusehen, zu Recht als nicht vertretbar qualifizierte,

kann damit offenbleiben. Dies rechtfertigt sich umso mehr, als die Baudirektion

die erwähnte Planungszone mittlerweile festgesetzt hat (vgl. oben, E. 4.1).

7.

Die Beschwerde erweist sich

als begründet und ist gutzuheissen. Der Entscheid der Vorinstanz ist aufzuheben

und die Bauverweigerung der Raumplanungs- und Baukommission der Gemeinde

Rüti vom 10. Juli 2012 wiederherzustellen.

Bei diesem Ausgang des

Verfahrens wird die Beschwerdegegnerin kostenpflichtig (§ 65

Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Diese ist

sodann zu verpflichten, der Beschwerdeführerin eine angemessene Parteientschädigung

zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Die Kosten- und

Entschädigungsregelung des vorinstanzlichen Entscheids ist entsprechend dem

Ausgang des Beschwerdeverfahrens anzupassen.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom

10.

April 2013 wird aufgehoben und der Beschluss der Raumplanungs- und

Baukommission der Gemeinde Rüti vom 10. Juli 2012 wiederhergestellt.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 110.-- Zustellkosten,

Fr. 5'110.-- Total der Kosten.

3.

Die

Kosten des Rekursverfahrens von Fr. 6'330.- sowie die Kosten des Beschwerdeverfahrens

werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.

4.

Die

Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, der Beschwerdeführerin für das Rekurs-

und das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von insgesamt

Fr. 3'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses

Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist

innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000

Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an:…