VB.2013.00380

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2013.00380

8. Mai 2014Deutsch22 min

(URT.2014.16300)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

genügend ersichtlich. Der massgebliche Sachverhalt geht hinreichend aus den

Akten hervor, weshalb sich die Fragen, welche die vorliegende Angelegenheit

aufwirft, ohne den beantragten Augenschein beantworten lassen. Das

Verwaltungsgericht kann deshalb auf dessen Durchführung verzichten.

Wie sich aus dem Folgenden

ergibt, ist die Sache an die Erstinstanzen zurückzuweisen. Auf den von den

Beschwerdeführenden beantragten Beizug eines Gutachtens der Denkmalpflege-Kommission

des Kantons Zürich (KDK) kann daher verzichtet

werden.

Der vom Bauvorhaben betroffene Teil des Baugrundstücks

liegt gemäss der geltenden Bau- und Zonenordnung

der Stadt Uster vom 1. April 1999 (BZO) in der Dorfzone D2. Gegen die I-Strasse

befindet sich auf dem Baugrundstück sowie auf der westlich an dieses

angrenzenden Parzelle das Vielzweckbauernhaus I-Strasse 03/04 ("J-Haus").

Auf dem östlich angrenzenden Grundstück der Beschwerdeführenden befinden sich

das Wohnhaus I-Strasse 05 sowie – im Rückwärtigen Bereich, nahe des

geplanten Neubaus – eine Scheune. Alle diese Objekte sind inventarisiert.

Art. 19 Abs. 1

lit. e BZO sieht in der Dorfzone D2 eine Gebäudetiefe von mindestens

10 m vor. Das Bauvorhaben weist eine Gebäudetiefe von nur rund 7,6 m

auf, wofür eine Ausnahmebewilligung erteilt wurde.

5.1 Die

Beschwerdeführenden rügen, die Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung

für die Unterschreitung der in Art. 19 Abs. 1 lit. e BZO

vorgesehenen minimalen Gebäudetiefe seien nicht erfüllt.

5.2 Die

Vorinstanz erwog, ein derart schmales, unüberbautes Grundstück wie das Baugrundstück,

das ansonsten genügend Raum für die minimal zulässige Gebäudefläche biete, sei

in der Dorfzone D2 sehr untypisch. Das Vorliegen besonderer Verhältnisse

könne daher bejaht werden. Da das vorgesehene Mindestmass nicht der Begrenzung

der zulässigen Nutzung diene, sondern aus Gründen der Einordnung festgelegt

worden sei, dürfe es im Rahmen der Zielsetzung der Einordnungsvorschrift

weniger streng gehandhabt werden. Die Durchsetzung der Vorschrift erweise sich

daher angesichts der besonderen Situation als unverhältnismässig (Entscheid der

Vorinstanz, E. 6.5.5). Die Ausnahmebewilligung könne – bei Einhaltung

aller anderen für die Dorfzone D2 geltenden Bauvorschriften – nicht gegen

Sinn und Zweck von Art. 19 Abs. 1 lit. e BZO verstossen.

Ausserdem handle es sich bei den genannten Vorschriften um eine Konkretisierung

der allgemeinen gestalterischen Anforderungen an eine gute Einordung (§ 238

Abs. 2 PBG), die der geplante Neubau erfülle (Entscheid der Vorinstanz,

E. 6.5.6). Schliesslich würden die Beschwerdeführenden durch die

Ausnahmebewilligung nicht unzumutbar benachteiligt (Entscheid der Vorinstanz,

E. 6.5.7).

5.3 Soweit die Beschwerdeführenden die Auffassung vertreten,

Art. 19 BZO erlaube nur für landwirtschaftlich genutzte Bauten

Abweichungen von den in Art. 19 Abs. 1 BZO vorgesehenen Grundmassen,

kann ihnen nicht gefolgt werden. Aus Art. 19 Abs. 2 BZO ergibt sich

zwar, dass bei landwirtschaftlich genutzten Bauten voraussetzungslos

Abweichungen zulässig sind. Dies bedeutet jedoch nicht, dass bei anders

genutzten Bauten nicht einmal dann von den in Art. 19 Abs. 1 BZO

geregelten Grundmassen abgewichen werden kann, wenn die in § 220 PBG genannten

Voraussetzungen erfüllt sind. Von einem qualifizierten Schweigen, also einem

bewussten Fehlen einer ausdrücklichen Anordnung betreffend die Ausnahmeregelung

für nicht landwirtschaftlich genutzte Bauten kann keine Rede sein. Ohnehin kann

eine kommunale Bauordnungsbestimmung die Erteilung einer Ausnahmebewilligung

gestützt auf § 220 PBG nicht ausschliessen (vgl. dazu das dieselbe

Bestimmung betreffende Urteil VGr, 23. Februar 2005, VB.2004.00255,

E. 6.1).

5.4 Infolge der speziellen Grundstücksform durfte das Vorliegen besonderer Verhältnisse im Sinn von § 220

Abs. 1 PBG vorliegend bejaht werden. Es kann auf die zutreffenden

Ausführungen der Vorinstanz (Entscheid der Vorinstanz, E. 6.5.5), die von

den Beschwerdeführenden nicht beanstandet werden, verwiesen werden (§ 70

in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes

vom 24. Mai 1959 [VRG]; vgl. auch das dieselbe Bestimmung betreffende

Urteil VGr, 23. Februar 2005, VB.2004.00255, E. 6.2.1).

5.5 Die

Erlaubnis, von der vorgesehenen Mindesttiefe abzuweichen, steht nicht von vornherein

im Widerspruch zum Zweck der entsprechenden Bestimmung, der darin besteht, die

Bewahrung einer traditionellen bäuerlichen Bauweise zu gewährleisten (Entscheid

der Vorinstanz, E. 6.5.6). Wenn die Beschwerdeführenden geltend machen,

das Bauvorhaben stehe in verschiedener Hinsicht im Widerspruch zur angestrebten

bäuerlichen Bauweise, so bedeutet dies nicht, dieser Widerspruch habe seine

Ursache darin, dass die in Art. 19 Abs. 1 lit. e BZO vorgesehene

minimale Gebäudetiefe unterschritten wird. Die geltend gemachten Mängel –

insbesondere in Bezug auf die Fassadengestaltung und Befensterung – haben ihre

Ursache mithin nicht in der Befreiung von der Mindesttiefe. Insofern ist der

Hinweis der Vorinstanz, die Ausnahmebewilligung könne – bei Einhaltung aller

anderen für die Dorfzone D2 geltenden Bauvorschriften – nicht gegen Sinn

und Zweck von Art. 19 Abs. 1 lit. e BZO verstossen (Entscheid

der Vorinstanz, E. 6.5.6), nicht dahingehend zu verstehen, dass das

Vorhaben die erwähnten Bauvorschriften einhalte. Die entsprechenden Prüfungen

sind vielmehr unabhängig von der Ausnahmebewilligung vorzunehmen. Dies gilt

auch für § 238 Abs. 2 PBG (vgl. nachfolgend, E. 8).

Die Beschwerdeführenden

machen geltend, aufgrund des vom Bauvorhaben eingehaltenen minimalen Grenzabstands

von 3,5 m und des Umstands, dass die Scheune auf dem beschwerdeführerischen

Grundstück nahezu an der Grenze stehe und zu Wohnzwecken umgenutzt werden

könnte, seien die wohnhygienischen Anforderungen nicht erfüllt. Es entstünden

ein unverhältnismässiger Schattenwurf und ein "Slum-artiger" enger

Durchgang zwischen den Gebäuden.

6.1 Soweit die

privaten Beschwerdegegner geltend machen, die Berufung der Beschwerdeführenden

auf die Wohnhygiene sei rechtsmissbräuchlich, ist mit der Vorinstanz auf die

entsprechenden Erwägungen zur Eintretensfrage zu verweisen (Entscheid der Vorinstanz,

E. 7.3; vorstehend, E. 1.3). Es mutet zwar in der Tat widersprüchlich

an, wenn die Beschwerdeführenden den privaten Beschwerdegegnern zunächst ein

Näherbaurecht einräumen, wonach diese über die gesamte Länge des südlich des

bestehenden Wohnhauses I-Strasse 03 gelegenen Grundstücksteils

"beliebige Gebäude bis auf 3,5 m […] an die gemeinsame Grenze stellen"

dürfen, im Baubewilligungsverfahren dann aber geltend machen, der geringe

Abstand führe zu wohnhygienisch unzulässigen Verhältnissen. Mangels eines

konkreten Bauvorhabens mussten die Beschwerdeführenden beim Abschluss der

Vereinbarung jedoch nicht von den nun projektieren Dimensionen desselben ausgehen.

Sie berufen sich denn auch nicht allein auf den kleinen Abstand. Vielmehr ist

dieser im Zusammenhang mit der Länge und der Höhe des projektierten Gebäudes zu

würdigen.

6.2 Der

Vorinstanz ist auch darin beizupflichten, dass keine Anhaltspunkte dafür vorliegen,

dass den Anforderungen der Wohnhygiene nicht genüge getan wird (Entscheid der

Vorinstanz, E. 7.3). Dabei ist insbesondere von Bedeutung, dass die

bestehende Scheune auf dem beschwerdeführerischen Grundstück nicht parallel zur

fraglichen Grundstücksgrenze ausgerichtet ist, sondern nur mit einer Ecke nahe

an der Grenze liegt (vgl. Christoph Fritzsche/Peter

Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011,

S. 866).

7.1 Das Gebäude I-Strasse 03/04 befindet sich

im Inventar der überkommunalen Schutzobjekte des Kantons Zürich. Zudem ist es

als sogenanntes "J-Haus" im kommunalen Inventar der schützenswerten

Bauten verzeichnet. Dabei wird der Situationswert als "bedeutend,

gut", der Eigenwert als "hervorragend, sehr gut" qualifiziert.

Das Fachwerk-Doppelbauernhaus weise Substanz von 1666 auf und sei 1740

grundlegend umgebaut worden. Es sei die "integrale Erhaltung mit

Intérieurs" anzustreben.

7.2 Die

Beschwerdeführenden rügen, der Entscheid der Vorinstanz trage der Bedeutung des

Schutzobjekts nicht Rechnung. Es fehle ein formeller, begründeter

Schutzentscheid. Daher sei nicht ersichtlich, weshalb dem rückwärtigen Garten

die Schutzwürdigkeit abgesprochen werde, was nicht haltbar sei.

7.3 Gemäss

§ 203 Abs. 2 PBG erstellen die für Schutzmassnahmen zuständigen

Behörden Inventare. Diese sollen eine Bestandesaufnahme der in Betracht

fallenden Schutzobjekte ermöglichen. Die Erstellung der Inventare bzw. die

Inventaraufnahme als solche bewirkt (noch) keinen Schutz (VGr, 7. Mai 2013,

VB.2012.00299, E. 9.1 mit Hinweisen, auch zum Folgenden). Das Inventar begründet jedoch die Vermutung der

Schutzwürdigkeit der verzeichneten Objekte und die zuständige Behörde ist

verpflichtet, sich mit dieser Vermutung auseinanderzusetzen. Diese

Auseinandersetzung erfolgt beim Entscheid darüber, ob eine dauernde

Schutzmassnahme anzuordnen sei. Dabei kann dieser Entscheid entweder in einer

definitiven Unterschutzstellung oder in einer Entlassung aus dem Inventar

bestehen (RB 1990 Nr. 13; VGr, 19. Mai 2010, VB.2009.00662,

E. 3.3). Wie die Inventarentlassung kann

dabei auch der materielle Schutzentscheid in einer Baubewilligung mit enthalten

sein, soweit für beide Entscheide die gleiche Behörde zuständig ist und sich

diese darin vorfrageweise mit der Schutzzweckverträglichkeit der geplanten Eingriffe

auseinandersetzt. Ein solcher projektbezogener Schutzentscheid ist mitunter

zweckmässiger als eine vom Bewilligungsentscheid separierte formelle

Unterschutzstellung, der von Natur aus eine gewisse Starrheit anhaftet (VGr,

27. März 2013, VB.2012.00373, E. 3.1.1).

7.4 Vorliegend ist

sowohl für den Schutzentscheid als auch für die kantonale Bewilligung bezüglich

Denkmalpflege die Baudirektion zuständig (§ 211 Abs. 1 PBG; Ziff. 1.4.1.5

des Anhangs zur Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997). Damit kann

ein Kompetenzkonflikt ausgeschlossen werden, weshalb die beiden Fragen nicht

voneinander losgelöst behandelt werden müssen. Dass die Baudirektion auf den

Erlass eines förmlichen Schutzentscheids verzichtet hat, ist daher

grundsätzlich nicht zu beanstanden (vgl. 27. März

2013, VB.2012.00373, E. 3.1.1). Dies ändert jedoch nichts daran, dass die

Baudirektion verpflichtet war, die Überlegungen, wie sie ein (negativer)

Schutzentscheid erfordert, anzustellen und ihren Entscheid entsprechend zu

begründen. Dieser Pflicht ist sie im vorliegenden Fall nicht nachgekommen.

7.4.1 Der Verfügung vom 3. April 2012 lässt

sich entnehmen, dass das Bauvorhaben "eine gewisse Beeinträchtigung des

Schutzobjekts" verursache. Ein erstes Projekt sei von der

Stadtbildkommission Uster zur Überarbeitung zurückgewiesen worden. Das nun

vorliegende Projekt unterscheide sich vom Ursprungsprojekt grundlegend und sei

in Zusammenarbeit mit der Gemeinde und der Kantonalen Denkmalpflege nochmals

überarbeitet worden. Die Baubewilligung könne nur unter den im Dispositiv

aufgeführten Bedingungen erteilt werden. Diese Bedingungen beziehen sich auf

die Ausführungsdetails (Materialisierung, Schalungsdetails, Farbgebung etc.)

und die Ausführung der Bauarbeiten.

Aus dieser Begründung lässt sich nicht entnehmen, dass

sich die Baudirektion die massgeblichen Fragen in Bezug auf das Schutzobjekt

gestellt hat. Zunächst ergibt sich nicht, worin die "gewisse

Beeinträchtigung des Schutzobjekts" bestehen soll. Sodann kann aus der

Überarbeitung eines zurückgewiesenen Projekts nicht auf eine bestimmte Qualität

des überarbeiteten Projekts geschlossen werden. Daran ändert auch der pauschale

Hinweis auf eine Zusammenarbeit mit der Gemeinde und der Kantonalen

Denkmalpflege nichts, zumal nicht dargelegt wird, worin diese Zusammenarbeit

konkret bestand. Dass die zuständigen Behörden

in den Entscheidbildungsprozess involviert waren, kann mithin – entgegen der

Auffassung der privaten Beschwerdegegner – nicht als Begründung für die Korrektheit

des Entscheids dienen. Dasselbe gilt für den Umstand, dass das Bauvorhaben

mehrfach überarbeitet wurde.

7.4.2

Auch die Rekursvernehmlassung der Baudirektion enthält keine einlässliche

Auseinandersetzung mit den massgeblichen Fragen, wie sie im von den privaten

Beschwerdegegnern angeführten Urteil des Verwaltungsgerichts vom 27. März

2013 (VB.2012.00373, E. 3.2.1) – jedenfalls von der Mehrheit der Kammer –

noch bejaht werden konnte.

Die Baudirektion verwies in ihrer Rekursvernehmlassung in

erster Linie darauf, dass die zuständigen Behörden offensichtlich nach einer

Lösung gesucht hätten, die den Anliegen des Denkmal- und Ortsbildschutzes

entspreche und gleichwohl dem Gebot der Verhältnismässigkeit standhalte. Dazu

ist zweierlei festzuhalten: Zunächst kann der Umstand, dass die zuständigen

Behörden nach einer korrekten Lösung gesucht haben, nicht als Begründung dafür

dienen, dass ihnen dies auch gelungen ist. Sodann stellt sich die Frage der Verhältnismässigkeit

erst, wenn der Schutzumfang eines Schutzobjekts festgelegt ist und ein Eingriff

in diesen zur Diskussion steht.

Entgegen der von der Baudirektion in ihrer

Rekursvernehmlassung geäusserten Auffassung ist damit nicht ersichtlich,

weshalb "davon auszugehen [ist], dass die zuständigen Behörden eine fachliche

Beurteilung des angefochtenen Projekts vorgenommen haben, welche die

ortsbaulichen, architektonischen und landschaftlichen Aspekte gebührend

berücksichtigt und insbesondere die Einordnung des Objekts in die nähere

Umgebung im Licht des Denkmalschutzes und des Ortsbildschutzes vorgenommen haben".

Soweit die Baudirektion darauf hinwies, das überarbeitete Projekt habe die

Zustimmung der zuständigen Fachgremien der Stadt Uster wie auch der Kantonalen

Denkmalpflege gefunden, ist erneut darauf hinzuweisen, dass darin – ohne eine

Begründung dazu, weshalb diese Zustimmung gegeben wurde – keine Begründung für

einen materiellen Schutzentscheid der dafür zuständige Baudirektion erblickt

werden kann (vgl. vorstehend, E. 7.4.1).

Aus dem Umstand, dass die

Baudirektion das Bauvorhaben bewilligt hat, kann nach dem Gesagten nicht – wie

dies die Beschwerdegegnerschaft tut – der Schluss gezogen werden, die

Baudirektion habe dabei auch alle massgeblichen Faktoren berücksichtigt. Dies

darf bei Fehlen klarer entsprechender Anhaltspunkte nicht impliziert

werden (so aber Entscheid der Vorinstanz, E. 8.5.8).

7.5 Der

festgestellte Mangel wurde im Rekursverfahren nicht behoben. Auch aus dem Entscheid

der Vorinstanz ergibt sich nicht in nachvollziehbarer Weise, weshalb eine Gefährdung

des Schutzobjekts (I-Strasse 03) ausgeschlossen werden kann.

7.5.1

Zunächst ist erneut zu betonen, dass ohne entsprechende Anhaltspunkte –

entgegen der Auffassung der Vorinstanz (Entscheid der Vorinstanz,

E. 8.5.8) – nicht impliziert werden darf, dass die Baudirektion erwogen

habe, dass nur das Gebäude selber ein Schutzobjekt sei und ausgeschlossen

werden könne, dass der rückwärtige Bereich schützenswerte Elemente umfasse oder

eine für die Wirkung des Hauses wesentliche Umgebung im Sinn von § 203

Abs. 1 lit. c PBG darstelle. Soweit die Vorinstanz sodann selber

darlegt, weshalb sie eine Gefährdung des Schutzobjekts für ausgeschlossen hält

(Entscheid der Vorinstanz, E. 8.5.9), vermag ihre Begründung nicht zu

überzeugen. Insbesondere wird nicht ersichtlich, weshalb ausgeschlossen werden

kann, dass der Garten als für die Wirkung des J-Hauses wesentliche Umgebung im

Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG zu qualifizieren ist.

7.5.2

Aus dem erwähnten Inventareintrag (vgl. vorstehend, E. 7.1) lassen

sich nur sehr vage Schlüsse in Bezug auf den Schutzumfang des Objekts ziehen.

Konkretere Aussagen wären in einer Schutzverfügung zu treffen. Daraus, dass der

Umschwung der Liegenschaft im Inventar nicht erwähnt wird, kann – entgegen der

Auffassung der Vorinstanz (Entscheid der Vorinstanz, E. 8.5.9) – nicht

geschlossen werden, diesem komme keine Bedeutung zu. Ein solcher Schluss mag

dann vertretbar sein, wenn im Rahmen einer (formellen) Unterschutzstellung keine

Angaben zur Umgebung schützenswerter Gebäude gemacht werden (vgl. etwa VGr,

31. Oktober 2013, VB.2013.00337, E. 6.5.2). Der blosse

Inventareintrag hingegen lässt keine gesicherten Aussagen zur Umgebung zu.

Vielmehr bewirkt er – wie erwähnt – die Vermutung der Schutzwürdigkeit des

inventarisierten Objekts. Dessen Umgebung braucht nicht gesondert beschrieben

zu werden, da sie, soweit sie für die Wirkung desselben wesentlich ist, ohne

Weiteres zum Schutzobjekt gehört (§ 203 Abs. 1 lit. c PBG; VGr,

31. Oktober 2013, VB.2013.00337, E. 6.1). Ob die Umgebung in den

Schutzumfang miteinzubeziehen ist, bildet daher gerade Gegenstand des

notwendigen Schutzentscheids (VGr, 31. Oktober 2013, VB.2013.00337,

E. 6.4). Auf entsprechende Ausführungen konnte die Baudirektion daher

vorliegend nicht verzichten.

7.5.3

Der bestehende ehemalige Schweinestall, mag die Sicht auf die Fassade zum

Teil verstellen (Entscheid der Vorinstanz, E. 8.5.9). Darüber geht die

entsprechende, den Einblick versperrende und gleichzeitig das Schutzobjekt

bedrängende Wirkung des geplanten Wohnhauses jedoch weit hinaus. Dieses ist

mehr als dreieinhalb Mal so lang und anderthalb Mal so breit wie das bestehende

Gebäude und zudem deutlich höher als dasselbe. Der Blick von Norden her auf die

Südfassade des Gebäudes I-Strasse 03 wird damit deutlich beeinträchtigt.

Unter diesen Umständen kann nicht ohne Weiteres ausgeschlossen werden, dass der

Garten oder Teile desselben für die Wirkung des Schutzobjekts wesentlich ist,

und dass der Neubau das Schutzobjekt nicht beeinträchtigt. Dieser Schluss lässt

sich ohne entsprechende Aussagen zur Bedeutung des Schutzobjekts und zum

Schutzumfang nicht halten. Solche Aussagen finden sich jedoch weder in der

Verfügung der Baudirektion noch im Entscheid der Vorinstanz.

7.5.4

Nach dem Gesagten hat Baudirektion einen neuen Entscheid zu treffen und

diesen entsprechend zu begründen. Dabei wird sie zu entscheiden haben, ob sie –

wie von den Beschwerdeführenden beantragt – ein Gutachten der KDK einholen

will.

Die Beschwerdeführenden

rügen, das Bauvorhaben nehme zu wenig Rücksicht auf das Gebäude-Ensemble I-Strasse 03,

03 und 05 sowie die dazugehörende Scheune auf dem Grundstück der

Beschwerdeführenden.

8.1 Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten,

Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und

landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu

gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Gemäss

§ 238 Abs. 2 PBG ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes

besondere Rücksicht zu nehmen. Die Beurteilung, ob mit einem Bauvorhaben eine

befriedigende bzw. gute Gesamtwirkung erreicht wird, hat nicht nach subjektivem

Empfinden, sondern nach objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer

Begründung zu erfolgen. Dabei ist eine umfassende Würdigung aller massgebenden

Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 20. März 2014, VB.2013.00623,

E. 5.1; 23. März 2011, VB.2010.00670, E. 3.1 mit Hinweisen; BGr,

28. Oktober 2002,1P.280/2002, E. 3.5.2).

8.2 Die

Vorinstanz erwog entsprechend ihrer diesbezüglichen früheren Praxis, sie

ersetze eine noch vertretbare Wertung der Gemeinde nicht durch eine eigene

andere Wertung, sondern greife erst ein, wenn die Unhaltbarkeit des

angefochtenen Entscheids offensichtlich sei (Entscheid der Vorinstanz,

E. 9.4.1). Ihre Prüfung der Einordnungsrüge führte die Vorinstanz sodann

zum Schluss, dass sich der Entscheid der Baubehörde auf objektive und

nachvollziehbare Kriterien stütze und auch im Ergebnis vertretbar sei, weshalb

sich ein Eingreifen seitens des Baurekursgerichts verbiete (Entscheid der

Vorinstanz, E. 9.4.2, am Ende).

8.3 Dieser

Überprüfungsmassstab stellt nach der mit Urteil des Verwaltungsgerichts vom

17. Dezember 2013, VB.2013.00468, eingeleiteten neueren Praxis eine

unzulässige Kognitionsunterschreitung und ein Verstoss gegen § 20 Abs. 1 VRG sowie Art. 29 Abs. 1

der Bundesverfassung vom 18. Juni 1999 dar (VGr, 20. März 2014,

VB.2013.00623, E. 5.3 f.; 17. Dezember

2013, VB.2013.00468, E. 4.4). Der

Rekursentscheid ist daher insoweit aufzuheben. Auf eine Rückweisung der Sache

an die Vorinstanz ist jedoch zu verzichten, da die Erwägungen der

Vorinstanz (Entscheid der Vorinstanz, E. 9.4.2) auch unabhängig von einer

allfälligen Beschränkung der Kognition nicht zu überzeugen vermögen:

8.3.1

Wie bereits im Zusammenhang mit der Rüge des fehlenden Schutzentscheids,

ist darauf hinzuweisen, dass die Nennung der zu erfüllenden Anforderungen, der

Einbezug der Stadtbildkommission und die Überarbeitung eines früheren,

zurückgewiesenen Projekts noch keine Begründung für eine gute Einordung im Sinn

von § 238 Abs. 2 PBG liefern (vgl. vorstehend, E. 7.4).

8.3.2

Inwiefern der Bauentscheid und die Ausführungen der Baubehörde in der Rekursantwort

erkennen lassen sollen, dass das Bauvorhaben sorgfältig und in Kenntnis der relevanten

Sachverhalte geprüft worden sei (Entscheid der Vorinstanz, E. 9.4.2,

erster Absatz), ist nicht ersichtlich. Der Bauentscheid zählte gewisse, gemäss

der BZO geltende Anforderungen auf, die – abgesehen von der minimalen

Gebäudetiefe (vgl. vorstehend, E. 5) – ohne nähere Begründung für

eingehalten erachtet wurden. Sodann verwies der Bauentscheid auf den Einbezug

der Stadtbildkommission und die Überarbeitung des Projekts.

8.3.3

Die Rekursantwort ging darüber nur insofern hinaus, als ausgeführt wurde,

dem Projekt könne eine volumetrisch kompakte, schlichte Grundform attestiert

werden, die sich typologisch und ortsbaulich gut in den Kontext integriere. Die

sich aus dem speziellen Raumprogramm ergebenden Lauben, offenen und

schliessbaren Unterstände würden sich schlüssig in die Grundform des geplanten

Kubus' einordnen. Darin kann allenfalls eine hinreichende Begründung dafür

erblickt werden, dass sich das Bauvorhaben in Bezug auf seine Grundform und

Kubatur gut in die Umgebung einordne. Hingegen lässt sich daraus nicht

entnehmen, worin die zu erhaltende Eigenart des Ortsbilds besteht (§ 50

PBG und Art. 9 Abs. 1 BZO, wonach Bauten in den Ortsbildschutzzonen

bezüglich Grösse, kubischer Gestaltung, Gliederung der Fassade, Dächer, Fenster

und Türen sowie Farb- und Materialwahl so zu gestalten sind, dass sie sich in

die das Ortsbild prägende Überbauung einordnen). Daran hat sich das Bauvorhaben

jedoch zu orientieren (VGr, 2. Juli 2008, VB.2008.00052, E. 5.2;

Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 666 f. mit Hinweisen).

8.3.4

Die für die Dorfzone D2 geltenden Bestimmungen der BZO sollen die

Bewahrung einer traditionellen bäuerlichen Bauweise gewährleisten (vgl.

Entscheid der Vorinstanz, E. 6.5.6). Inwiefern das Bauvorhaben diesem

Anliegen gerecht werden soll, wird weder aus den Ausführungen der kommunalen

Baubehörde noch aus jenen der Vorinstanz ersichtlich.

8.3.5

Auch lässt sich weder dem Bauentscheid noch der Rekursantwort entnehmen, welche

Art von Rücksichtnahme die umliegenden Gebäude I-Strasse 03/04 sowie I-Strasse 05

mit Scheune verlangen (§ 238 Abs. 2 PBG). Insofern liegt keine

nachvollziehbare Begründung vor, aus der sich ergeben würde, dass sich die

vorgenommene Würdigung an objektiven Massstäben orientiert (vgl. vorstehend,

E. 8.1).

8.3.6

Die Zuordnung des fraglichen Grundstücksteils zur Bauzone spricht

schliesslich zwar grundsätzlich dafür, dass dieser überbaut werden darf (vgl.

Entscheid der Vorinstanz, E. 9.4.2, zweiter Absatz). Ob ein bestimmtes

Bauvorhaben den erhöhten Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG genügt,

ist jedoch unter Würdigung der konkreten Umstände im Einzelfall zu beurteilen.

Dabei ist insbesondere auf die umliegenden Schutzobjekte Bezug zu nehmen. Auch

insofern vermag die von der Vorinstanz als hinreichend qualifizierte Begründung

der kommunalen Baubehörde den erwähnten Anforderungen nicht zu genügen.

8.4 Die

kommunale Bewilligungsbehörde hat nach dem Gesagten weitere Abklärungen in

Bezug auf die Umgebung vorzunehmen, auf die das Bauvorhaben Rücksicht nehmen

muss. Sodann wird sie – nach objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer

Begründung (vgl. vorstehend, E. 8.1) – neu darüber zu entscheiden haben,

ob das Bauvorhaben den Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG und der

Kernzonenbestimmungen genügt. Die Sache ist daher direkt an die kommunale Bewilligungsbehörde

zurückzuweisen.

Die Beschwerde ist nach dem

Gesagten teilweise gutzuheissen. Da sowohl der Entscheid der Baudirektion als

auch die Baubewilligung einer erneuten Beurteilung durch die Erstinstanzen

bedürfen, ist die Sache an die kommunale Bewilligungsbehörde (Leitbehörde) zurückzuweisen.

Bei diesem Ausgang des

Verfahrens, bei dem die Zulässigkeit des strittigen Bauvorhabens offenbleibt,

sind die Kosten je zur Hälfte den Beschwerdeführenden und der Beschwerdegegnerschaft

aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13

Abs. 2 Satz 1 VRG). Parteientschädigungen

sind keine zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG). Die Kosten- und Entschädigungsregelung

des vorinstanzlichen Entscheids ist entsprechend zu korrigieren.

10.

Hinsichtlich der

Rechtsmittelbelehrung ist darauf hinzuweisen, dass ein Rückweisungsentscheid

nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts einen Zwischenentscheid darstellt,

der nur angefochten werden kann, wenn die Voraussetzungen von Art. 93 des

Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) erfüllt sind (BGE 133 II

409 E. 1.2).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1. Die

Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom

17. April 2013 sowie die Verfügungen des Abteilungsvorstehers Bau der

Stadt Uster vom 10. September 2012 und der Baudirektion des Kantons Zürich vom 3. April 2012 werden

aufgehoben.

Die Sache wird im Sinn der Erwägungen an den Abteilungsvorsteher

Bau der Stadt Uster zurückgewiesen.

Erwägungen

2.

Die Gerichtsgebühr wird

festgesetzt auf

Fr. 6'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 200.-- Zustellkosten,

Fr. 6'200.-- Total der Kosten.

3.

Die

Kosten des Beschwerdeverfahrens sowie die Rekurskosten von Fr. 5'700.-

werden je zu einem Viertel unter solidarischer Haftung für die Hälfte den

Beschwerdeführenden 1 und 2 sowie je zu einem Sechstel der Beschwerdegegnerschaft

1.

bis 3 auferlegt.

4.

werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

5.

Gegen dieses

Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an…