VB.2013.00476

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2013.00476

5. Februar 2014Deutsch18 min

(URT.2014.16018)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Mit Beschluss vom 23. April 2012 entliess der

Gemeinderat Berg am Irchel das Bauernhaus (Assek.-Nr. 01) auf dem

Grundstück Kat.-Nr. 02 an der E-Strasse 03 in Berg am Irchel aus der Liste

der kommunalen Schutzobjekte. Gleichentags erteilte er B die Abbruchbewilligung

und die baurechtliche Bewilligung für die Erstellung eines geplanten Ersatzneubaus

an gleicher Stelle; weiter wurde der Bau eines zusätzlichen Mehrfamilienhauses

bewilligt. Gleichzeitig eröffnete der Gemeinderat die Bewilligung der

Baudirektion des Kantons Zürich vom 20. März 2012 in Bezug auf den

Ortsbildschutz unter Auflagen und Bedingungen.

Erwägungen

II.

Die Zürcherische Vereinigung für Heimatschutz rekurrierte

sowohl gegen die Inventarentlassung als auch gegen die Baubewilligung mit

separaten Eingaben vom 29. Mai 2012 an das Baurekursgericht. Am

11.

Januar 2013 führte dieses einen Abteilungsaugenschein durch. Nach Durchführung des Augenscheins vereinigte das Baurekursgericht

die beiden Rekursverfahren mit Entscheid vom 23. Mai 2013 und wies die Rekurse ab.

III.

Die Zürcherische Vereinigung für Heimatschutz beantragte

dem Verwaltungsgericht mit Beschwerde vom 25. Juni 2013, den Rekursentscheid

aufzuheben und die Baubewilligung zu verweigern; der Gemeinderat Berg am Irchel

sei zur Unterschutzstellung des Inventarobjekts E-Strasse 03 unter Beizug

geeigneter Fachabklärungen einzuladen. Eventualiter sei der Entscheid

aufzuheben und zur weiteren Behandlung an die Vorinstanz zurückzuweisen, unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen.

Am 5. Juli 2013 schloss das Baurekursgericht ohne

weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 29. August

2013.

sowie vom 25. September 2013 beantragten B bzw. der Gemeinderat Berg

am Irchel ebenfalls die Abweisung der Beschwerde, soweit auf diese einzutreten

sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Gegenpartei. Die

Baudirektion beantragte mit Schreiben vom 30. August 2013 ebenfalls die

Abweisung der Beschwerde. Mit Replik und Duplik hielten die Parteien jeweils an

ihren Anträgen fest. Die Baudirektion liess sich nicht mehr vernehmen. Weitere

Stellungnahmen gingen nicht ein.

Die Kammer erwägt:

1.

Beim

streitbetroffenen Gebäudekomplex handelt es sich um eine in der Kernzone K1 gelegene

Hofstätte, bestehend aus verschiedenen aneinander gebauten Gebäudeteilen mit

zwei Wohnhäusern, Scheune, Stall und Remisen. Die Datierung geht gemäss

Inventarblatt auf das 18./19. Jahrhundert zurück. Die Gebäudegruppe schliesst

den Ortsteil F gegen den Abhang nach G hinunter ab. Im Ortsbildschutzplan der

Gemeinde Berg am Irchel wird der gesamte Gebäudekomplex als prägendes oder

strukturbildendes Gebäude charakterisiert. Auch wird die Nordwestfassade – mit

Ausnahme des vorstossenden Schopfanbaus mit Schweinestall – als wichtige

Begrenzung von Strassen-, Platz- und Freiräumen bezeichnet.

Das Objekt ist im Inventar kommunaler Schutzobjekte

verzeichnet und liegt innerhalb des Perimeters des inventarisierten Ortsbilds

von überkommunaler Bedeutung Berg am Irchel. Gemäss Bundesinventar der

schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) ist das Dorf Berg am Irchel

zugleich als Ortsbild von nationaler Bedeutung eingestuft, wobei das streitbetroffene

Gebäude in einem Gebiet mit Erhaltungsziel A liegt. Letzteres hat gemäss den Erläuterungen

zum ISOS die Erhaltung der Substanz zum Ziel. Alle Bauten, Anlageteile und

Freiräume sollen integral erhalten werden; zusätzlich gelten generelle

Erhaltenshinweise wie Abbruchverbot und Verbot von Neubauten. Als geeignete

Massnahme seien Schutzmassnahmen für Einzelbauten vorzusehen.

2.

Die

Beschwerdeführerin hält die Inventarentlassung des Gebäudes Assek.-Nr. 01

für unzulässig. Die Vorinstanz gehe von einem fehlerhaften Sachverhalt aus. Sie

weiche vom Gutachten ab, obwohl sie weder Fehler, Lücken noch Widersprüche im

Gutachten benenne. Von einem durch die Behörden eingeholten Gutachten soll

jedoch nicht ohne triftige Gründe abgewichen werden. Mit der Aussage, es sei

die historisch nachweisbare Entwicklung aufgrund der Verschachtelung und der

wiederholten Um- und Ausbauten kaum zu erkennen, widerspreche die Vorinstanz

dem Gutachten und den offenkundigen Tatsachen. Bereits einem Laien erschliesse

sich die historischen Dimensionen anhand von originaler Ausgestattung und

Jahreszahlen. Auch die Behauptung der Vorinstanz, der Zustand sei offensichtlich

schlecht, widerspreche dem Gutachten. Dieses habe sich ausführlich mit der

Bausubstanz befasst. Es halte mit keinem Wort fest, die schützenswerte Substanz

sei derart schlecht, dass eine Sanierung nicht infrage komme. Unbegründet und

nicht nachvollziehbar sei die Aussage der Vorinstanz, dass die Erhaltung des

Kernbaus nur in Form einer integralen Unterschutzstellung zu erreichen wäre.

Möglichkeiten einer Instandstellung des Inventarobjekts seien nicht aufgezeigt

worden. Durch einen Ersatzbau würden nur die Dimensionen erhalten bleiben,

nicht aber die siedlungsprägende Wirkung der bestehenden Ökonomiebauten und des

markanten Durchgangs. Das vom ISOS als schützenswert bezeichnete, bisher kaum

veränderte Siedlungsbild würde empfindlich verändert werden.

3.

Vorab ist

festzuhalten, dass es sich beim Gutachten – entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin

– nicht um ein durch die Behörden eingeholtes Gutachten, sondern um ein

Privatgutachten handelt. Es wurde im Auftrag der Eigentümerinnen erstellt. Dem

Gutachten kommt daher grundsätzlich keine grössere Bedeutung zu als den übrigen

Parteivorbringen (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999,

§ 7 N. 23; VGr, 12. Juni 2013, VB.2013.00045, E. 8.4).

Besondere Gründe, um vom Gutachten abzuweichen, waren deshalb nicht

erforderlich.

4.

4.1

Nach dem

Wortlaut von § 203 Abs. 1 lit. c des Planungs- und Baugesetzes

vom 7. September 1975 (PBG) muss ein Schutzobjekt entweder als wichtiger

Zeuge erhaltenswert sein oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich

mitprägen. In der Praxis werden diese beiden Eigenschaften zuweilen als

Eigenwert und als Situationswert bezeichnet (vgl. Walter Engeler, Das

Baudenkmal im schweizerischen Recht, Zürich/St. Gallen 2008, S. 139). Nach

der Rechtsprechung hat bei der Prüfung der Frage, ob ein Objekt Schutz

verdient, eine sachliche, auf wissenschaftliche Kriterien abgestützten Gesamtbeurteilung

Platz zu greifen, die den kulturellen, geschichtlichen, künstlerischen und

städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks mitberücksichtigt (BGE 120 Ia 270 E. 4a; 119 Ia 305 E. 4b; 118

Ia 384 E. 5a). Die Schutzwürdigkeit kann sich auch aus dem Zusammenspiel

von Eigenwert und dem Situationswert eines Objekts ergeben (VGr, 19. Februar

2003, VB.2002.00295, E. 3).

Strittig ist

vorliegend, ob es sich beim inventarisierten Objekt um ein Schutzobjekt in Sinn

von § 203 Abs. 1 lit. c PBG handelt und wenn ja, ob eine

Unterschutzstellung verhältnismässig ist.

4.2

4.2.1

Zur Planung der zukünftigen Nutzung des Bauernhauses liessen die

Eigentümerinnen ein baugeschichtliches Gutachten durch H, Büro für historische

Bauforschung, erstellen. Das Gutachten zeichnet die baugeschichtliche

Entwicklung nach und gelangt zum Schluss, die Hofstätte berge eine Vielfalt an

baugeschichtlichen, siedlungsgeschichtlichen, sozialen und wirtschaftlichen

Zeugnissen. Ob diese Zeugnisse wichtig sind und wenn ja, welcher Epoche sie

zuzuordnen wären, geht aus dem Gutachten aber nicht hervor. Es gibt lediglich

einen Überblick über die Grundeigentümer, enthält den Stammbaum der Besitzer

sowie eine kurze Bestandsaufnahme der einzelnen Gebäudeteile; ferner gibt es

die baugeschichtliche Entwicklung der Hofstätte wieder. In der Zusammenfassung

hält es fest, der Baukomplex zeichne sich durch eine stark ortsbildprägende Erscheinung

aus.

4.2.2

In Kenntnis dieses Gutachtens sowie der Verfügung der kantonalen

Baudirektion vom 20. März 2012, der Einschätzung der kantonalen

Denkmalpflege und gestützt auf eigene Begehungen begründete der Beschwerdegegner

2.

die Inventarentlassung wie folgt: Das Bauernhaus weise massive Mängel auf und

präsentiere sich angesichts der verschiedenen Um- und Anbauten als eigentliches

Flickwerk. Angesichts des desolaten Zustands komme dem Gebäude keine

Zeugeneigenschaft zu. Selbst wenn das Bauernhaus ein wichtiger Zeuge wäre,

würde es am öffentlichen Interesse an einer Unterschutzstellung fehlen. Eine

Renovation hätte zwangsläufig die Zerstörung der noch bruchhaft vorhandenen Originalsubstanz

zur Folge und würde die Zeugeneigenschaft vollends vernichten. Die Liegenschaft

sei deshalb aus der Liste der kommunalen Schutzobjekte zu entlassen.

4.2.3

Das Baurekursgericht führte in seinem Entscheid aus, der bauliche Zustand

erweise sich offensichtlich als schlecht. Auch die einzelnen vorhandenen

Ausstattungen im Innern würden sich nicht in einem guten Zustand befinden. Es

sei keinerlei Substanz aufgetaucht, die eine nähere Prüfung gerechtfertigt hätte.

Würde man diese Elemente und die räumliche und bauliche Struktur des

sogenannten Kernbaus dennoch erhalten wollen, wäre dieses Ziel nur in Form

einer integralen Unterschutzstellung zu erreichen. Eine Sanierung sei zwar

grundsätzlich möglich, doch ausserordentliche aufwändig und es müssten

erhebliche finanzielle Mittel eingesetzt werden. Gemäss dem am Augenschein

fachrichterlich gewonnenen Erkenntnissen würde eine solche Sanierung einen

finanziellen Aufwand von rund Fr. 900.-/m3 erfordern; bei einem Ersatzbau sei hingegen mit

rund einem Drittel weniger zu rechnen. Die entscheidende Qualität des

Gebäudekomplexes liege in der ortsbildlichen Wirkung und die erfordere nicht

zwingend einen Erhalt der alten Substanz, wenn die dorfbauliche Kontinuität wie

hier auch mit einem ordentlich ausgearbeiteten Neubauprojekt erhalten werden

könne.

4.3

Wie

gesehen spricht der Gemeinderat dem Gebäudekomplex im Hauptstandpunkt die

wichtige Zeugenschaft ab. Selbst wenn das Bauernhaus ein wichtiger Zeuge wäre, erachtet

er eine Unterschutzstellung sinngemäss als unverhältnismässig. Dabei verweist er im Wesentlichen auf die Verfügung der

Baudirektion vom 20. März 2012. Ob und weshalb dem streitbetroffenen

Gebäudekomplex die wichtige Zeugeneigenschaft abgesprochen wird, geht weder aus

dem kommunalen Beschluss noch aus der kantonalen Verfügung hervor. In

Anbetracht der Tatsache, dass Berg am Irchel als Ortsbild von nationaler Bedeutung

eingestuft ist und der Gebäudekomplex im Perimeter des inventarisierten

Ortsbilds von überkommunaler Bedeutung liegt sowie im Ortsbildschutzplan der

Gemeinde Berg am Irchel als prägendes oder strukturbildendes Gebäude bezeichnet

ist, hätte es einer eingehenden Prüfung der Inventarentlassung bedurft.

4.3.1

Mit der

Begründung des Beschwerdegegners 2 wird mithin nicht nachvollziehbar, dass er

seinen Entscheid nach objektiven Kriterien und unter Berücksichtigung aller massgeblichen

Sachumstände gefällt hat. Unter dem Eindruck der kommunalen, regionalen und

nationalen Inventareinträge hätte der Gemeinderat für eine Inventarentlassung

aber insbesondere aufzeigen müssen, dass vom Gebäude in seiner bestehenden

Bausubstanz und Erscheinung (Fassaden, Fenster, Dachflächen usw.) keine

prägende Wirkung auf das Ortsbild ausgeht und planerische Schutzmassnahmen zum

Ortsbildschutz ausreichen (vgl. RB 1997 Nr. 73 E. 2).

4.3.2

Hat der Gemeinderat die Inventarentlassung in dieser Weise unzureichend

begründet, so kann er sich nicht auf seinen autonomen Beurteilungsspielraum

berufen und ist die Rekursinstanz nicht nur berechtigt, sondern verpflichtet,

die Schutzwürdigkeit des Objekts im Licht der erhobenen Rügen uneingeschränkt,

das heisst unter Einsatz ihrer vollen Kognition, zu überprüfen; andernfalls

muss sie sich eine Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung vom

18.

April 1999 verletzende Unterschreitung ihrer Überprüfungsbefugnis

vorwerfen lassen (vgl. VGr, 25. Oktober 2011, VB.2011.00348,

E. 3.4.2; 1. November 2006, BEZ 2006 Nr. 55 = VB.2006.00026,

E. 3.3).

4.4

4.4.1

Aus den

Erwägungen der Vorinstanz ist zu schliessen, dass sie dem streitbetroffenen Gebäude

eine wichtige Zeugeneigenschaft attestiert; andernfalls hätten sich Überlegungen

zur Verhältnismässigkeit von vornherein erübrigt. Wie bereits im Entscheid des

Gemeinderats fehlen allerdings nachvollziehbare und fundierte Ausführungen zum

Eigenwert oder zum Situationswert des Gebäudes. Offenbar geht das

Baurekursgericht von einem hohen Situationswert aus. Worin dieser besteht und

weshalb dieser dennoch keine Erhaltung der Originalsubstanz erfordert, wird

nicht plausibel ausgeführt. Eine Interessenabwägung zwischen öffentlichen

Interessen an der Erhaltung eines Schutzobjekts und den privaten Interessen an

einer möglichst freien Nutzung des Grundstücks kann nur vorgenommen werden,

wenn die Qualität des Objekts als wichtiger Zeuge bekannt ist. Wenn das Baurekursgericht

dem Gebäudekomplex (nur) einen hohen Situationswert zugesteht, muss es in

nachvollziehbarer Art und Weise begründen, worin dieser besteht und wie dieser

erhalten werden kann. Auch ein hoher Situationswert kann die Erhaltung von

Originalsubstanz gebieten; weshalb und inwiefern der hohe Situationswert auch

durch die Erstellung einer Ersatzneubaute erhalten werden kann, bedarf einer

Begründung. Insofern erweist sich die vorgenommene Interessenabwägung als unvollständig.

4.4.2

Aufgrund der anlässlich des Augenscheins gewonnenen Erkenntnisse gelangte

die Vorinstanz zur Auffassung, dass sich der bauliche Zustand zwar nicht als

katastrophal, jedoch offensichtlich als schlecht erweise. Es sei keinerlei

Substanz aufgetaucht, die eine nähere Prüfung rechtfertigen würde. Auch das

Gutachten hat sich mit der Bausubstanz nicht befasst. Es hielt ausdrücklich

fest, die Befunde würden ausschliesslich auf oberflächlichen Beobachtungen,

ohne sachdienliche Freilegungen und Detailuntersuchungen beruhen. Einzig die

Baudirektion hielt in der Vernehmlassung vom 27. Juli 2012 fest, die

schlechte Bausubstanz sei auf den Hausschwamm zurückzuführen; dieser Pilz

erschwere einen vernünftigen Umbau. Unbestritten ist, dass der Bau

vernachlässigt wurde. Unklar ist, in welchem baulichen Zustand sich der

Gebäudekomplex befindet, denn sowohl die Akten als auch der vorinstanzliche

Entscheid lassen eine fundierte Auseinandersetzung mit der Bausubstanz

vermissen. Das Baurekursgericht als Fachgericht ist in der Lage, den baulichen

Zustand des Gebäudekomplexes sowie die mit einer allfälligen Instandsetzung verbundenen

Kosten zu beurteilen. Dieser Umstand entbindet die Vorinstanz indessen nicht

davon, ihre anlässlich des Augenscheins gemachten Feststellungen zu protokollieren

und die daraus gezogenen Schlussfolgerungen in nachvollziehbarer Art und Weise

zu begründen. Andernfalls verletzt sie ihre sich aus dem Anspruch auf rechtliches

Gehör ergebende Begründungspflicht. Auch ein Fachbericht des Referenten wäre grundsätzlich

geeignet, diesen Mangel im vorinstanzlichen Verfahren zu beheben.

4.5

Zusammenfassend

fehlt es an einer nachvollziehbaren Begründung der Verneinung des Eigenwerts

und der Qualifikation des Situationswerts des streitbetroffenen Gebäudes einerseits.

Anderseits fehlt eine fundierte Abklärung des Zustands der bestehenden Bausubstanz.

Diesbezüglich hat die Vorinstanz den erforderlichen Sachverhalt nicht

ausreichend abgeklärt oder zumindest auch in diesem Fall ihre Erkenntnisse

nicht ausreichend begründet. Die vorgenommene Interessenabwägung ist unter diesen

Umständen rechtsverletzend, zumal das Baurekursgericht – angesichts der nicht

nachvollziehbaren Begründung durch den Gemeinderat – in seiner Kognition nicht

beschränkt war (vgl. vorn E. 4.3.2). Der Rekursentscheid ist folglich insoweit

aufzuheben, als er die Entlassung der Liegenschaft aus dem kommunalen Inventar

geschützt hat.

5.

5.1

Bezüglich

der erteilten Baubewilligung rügt die Beschwerdeführerin zunächst, es fehle ein

Vorbehalt bezüglich Inventarentlassung, weshalb das Dispositiv entsprechend zu

ergänzen sei.

Die Vorinstanz hielt

dazu fest, die Baubewilligung verweise auf die kantonale Verfügung, mit der vor

Erteilung der Abbruchbewilligung die vorgängige oder gleichzeitige Entlassung

aus dem Inventar zur Bedingung gemacht werde.

5.2

Gemäss

Disp.-Ziff. 3.1 der Baubewilligung vom 23. April 2012 wurde der

Abbruch des Altbaus unter der Voraussetzung der Realisierung des Ersatzneubaus

bewilligt. Zudem wurde in Disp.-Ziff. 2.1 von der Verfügung der Baudirektion

vom 20. März 2012 Vormerk genommen. Gemäss Disp.-Ziff. II lit. a

dieser Verfügung muss vor der Erteilung der Abbruchbewilligung vorgängig oder

gleichzeitig die Entlassung aus dem Inventar erfolgen. Indem der

Beschwerdegegner 2 die beiden Verfahren koordinierte und gleichentags sowohl

die Inventarentlassung als auch die Baubewilligung verfügte, kam er dieser Bedingung

nach. Folglich kann mit dem Abbruch erst begonnen werden, wenn der Ersatzneubau

realisiert werden kann, d. h.

wenn dieser rechtskräftig bewilligt worden ist. Die Ergänzung des Dispositivs

der Baubewilligung mit einem Vorbehalt ist somit nicht erforderlich.

6.

6.1

Die

Vorinstanz erachtete die Rekursschrift bezüglich des bewilligten Ersatzbaus als

genügend, trat auf den Rekurs ein und wies diesen ab. Allerdings ist das

Baurekursgericht der Auffassung, die mit der Rekursreplik erfolgten

Ergänzungen, insbesondere in Bezug auf das in der Rekursschrift nicht

kritisierte Neubauprojekt neben dem Ersatzbau, seien als verspätet nicht zu

hören.

6.2

Nach

Meinung der Beschwerdeführerin hätte das Baurekursgericht auch die replicando

vorgetragenen Ausführungen vollumfänglich berücksichtigen müssen. Über den

Antrag der Sistierung habe die Vorinstanz nicht sogleich entschieden, sondern

die Vernehmlassung der Gegenpartei verfügt. Folglich hätte die Beschwerdeführerin

die Substanziierung des Rekurses fast gleichzeitig einreichen müssen wie die

Gegenpartei ihre Vernehmlassung; dies sei nicht sinnvoll. Die

Beschwerdeführerin habe annehmen können, dass ihr Gelegenheit für die Ergänzung

ihrer Begründung gegeben werde.

6.3

6.3.1

Gemäss § 23 Abs. 1 VRG muss die Rekursschrift einen Antrag und

dessen Begründung enthalten. Beides sind formelle Gültigkeitserfordernisse des

Rekurses. Die rekurrierende Partei hat in der Begründung darzutun, inwiefern

die angefochtene Anordnung an einem Mangel leidet. Hierbei genügt die blosse

Behauptung nicht, die angefochtene Anordnung sei falsch; es muss wenigstens im

Ansatz ersichtlich sein, in welchen Punkten und weshalb die beanstandete

Verfügung angefochten wird. Bei der Beurteilung, ob eine Begründung den

formellen Erfordernissen genügt, kommt der Rekursinstanz ein gewisses Ermessen

zu. Dabei werden bei Laien weniger strenge Anforderungen an die Begründung

gestellt als bei Rechtsanwälten, von denen erwartet wird, dass sie die

Anforderungen an einen Rekurs kennen (Kölz/Bosshart/Röhl, § 23

N. 16).

6.3.2

Unbestritten ist, dass die Ausschreibung des Bauvorhabens nicht korrekt

abgelaufen ist und der Beschwerdeführerin deshalb auch nach Ablauf der

Publikationsfrist ein Rekursrecht zustand. Wie die Vorinstanz zutreffend erwog,

begann der Lauf der Rekursfrist am 25. Mai 2012; diese dauerte 30 Tage

(§ 22 VRG). Innert diesen 30 Tagen war es der anwaltlich vertretenen

Beschwerdeführerin unbenommen, ihren Rekurs zu ergänzen (Kölz/Bosshart/Röhl,

§ 23 N. 22). Nach Ablauf dieser Frist war dies jedoch grundsätzlich

nicht mehr möglich. Dass die Ergänzungen des Rekurses fast gleichzeitig wie die

Rekursantwort einzureichen gewesen wären, ist dabei nicht von Belang.

Es trifft auch nicht zu, dass

der Beschwerdeführerin Frist zur Ergänzung des Rekurses anzusetzen gewesen

wäre, nachdem sie die Sistierung des Verfahrens beantragt hatte. Die Beschwerdeführerin

durfte nicht davon ausgehen, dass dem gestellten Sistierungsbegehren auch

entsprochen und dass eine Nachfrist gemäss § 23 Abs. 2 VRG gewährt

wird. Der Umstand, dass gleichzeitig mit einer Rekurseingabe ein

Sistierungsbegehren gestellt wird, kann jedenfalls kein ausschlaggebendes

Kriterium für die Ansetzung einer Nachfrist sein (vgl. VGr, 21. Oktober

2009, VB.2009.00497, E. 3.2). Insoweit ist der Entscheid der Vorinstanz zu

schützen.

6.4

6.4.1

Allerdings hatte sich die Beschwerdeführerin bereits in der Rekursschrift

mit dem geplanten Ersatzbau befasst und ausgeführt, der geplante Ersatzbau

würde sich weder in das geschützte Ortsbild einordnen, noch nehme er auf die

angrenzenden Schutzobjekte Rücksicht. Der Ersatzbau werde insbesondere durch die

sehr zahlreichen Fenster, die Balkone und Dachaufbauten dominiert, was dem

geschützten Ortsbild und den angrenzenden Schutzobjekten völlig fremd sei.

Damit rügte die Beschwerdeführerin bezüglich des Ersatzbaus eine Verletzung von

§ 238 PBG.

6.4.2

Zur Frage der Einordnung des Ersatzneubaus lässt sich der Baubewilligung

nichts Substanzielles entnehmen. Dementsprechend tief sind die Anforderungen an

die Substanziierung der Rügen in der Rekursschrift zu halten. Begründet die

Gemeinde ihren Entscheid erst mit der Rekursantwort, so ist die rekurrierende

Partei ohne Weiteres berechtigt, ihre Rekursschrift diesbezüglich zu substanziieren.

Dasselbe muss aber auch dort gelten, wo die Gemeinde – wie hier – eine

genügende Begründung mit der Rekursantwort weiterhin unterlässt; andernfalls

würde die rekurrierende Partei gerade deshalb prozessual schlechter gestellt,

weil die Gemeinde ihre Begründungspflicht anhaltend missachtet.

Folglich sind die substanziierenden Ausführungen der

Beschwerdeführerin, welche sie zur Einordnung des Ersatzneubaus in der

Rekursreplik deponiert hatte, zu berücksichtigen. Dies hat das Baurekursgericht

unterlassen. Damit ist der angefochtene Rekursentscheid auch mit Bezug auf die

Bewilligung des Ersatzneubaus aufzuheben.

6.5

Nicht zu

beanstanden ist dagegen, dass die Vorinstanz den Rekurs bezüglich des zusätzlich

geplanten Mehrfamilienhauses abgewiesen hat. Zu diesem Projekt enthielt die Rekursschrift

nicht im Ansatz eine Begründung, die sich in der Replik hätte ergänzen oder

substanziieren lassen. Insoweit erweist sich die Beschwerde als unbegründet und

ist sie abzuweisen.

7.

7.1

Hebt das

Verwaltungsgericht die angefochtene Anordnung auf, so stellt sich die Frage, ob

es im Sinn von § 63 Abs. 1 VRG selbst entscheidet oder die Sache im

Sinn von § 64 Abs. 1 VRG zur Neubeurteilung an die Vorinstanz

zurückweist.

7.2

Vorliegend

erweist sich eine Rückweisung sowohl mit Bezug auf die strittige Inventarentlassung

als auch bezüglich der Prüfung der Einordnung des Ersatzbaus als angezeigt.

7.2.1

Das

Baurekursgericht wird angesichts des Fehlens einer nachvollziehbaren Begründung

seitens der erstinstanzlichen Behörden über die Frage der Unterschutzstellung

des Bauernhauses ohne Beschränkung seiner Kognition und unter ergänzenden

Sachverhaltsabklärungen bzw. mit nachvollziehbarer Begründung neu zu

entscheiden haben (vgl. vorn E. 4.4 und 4.5).

7.2.2

Auch bezüglich

Einordnung des Ersatzbauprojekts hat das Baurekursgericht mit einer erweiterten

Kognition neu zu entscheiden. Es ist dazu auf das Urteil des Verwaltungsgerichts

vom 17. Dezember 2013 zu verweisen (VB.2013.00468). Eine wirksame Überprüfung

von Einordnungsentscheiden nach § 238 PBG muss rechtlich wie faktisch

möglich sein. Das Baurekursgericht ist in seiner vollen Kognition (§ 20

Abs. 1 VRG) insofern beschränkt, als es die Einordnung des Bauvorhabens

nicht völlig frei und unbesehen des angefochtenen Bauentscheids würdigen darf.

Vielmehr muss die Überprüfung unter gebührender Berücksichtigung der

Entscheidgründe erfolgen (VGr, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468,

E. 4.2.4).

8.

Bei diesem Ausgang des

Beschwerdeverfahrens obsiegt keine der Parteien vollständig. Nachdem die Beschwerdegegnerschaft 2 und 3 jedoch durch die

mangelhafte Begründung zumindest einen Anlass zum Ergreifen des Rechtsmittels

gesetzt haben, rechtfertigt es sich vorliegend, ihnen die Gerichtskosten

je zu einem Viertel und der Beschwerdeführerin, welche bezüglich des neben dem

Ersatzbau geplanten Neubaus vollumfänglich unterliegt, zur Hälfte aufzuerlegen

(§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13

Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung ist mangels überwiegenden Obsiegens

keiner Partei zuzusprechen (vgl. § 17 Abs. 2 VRG).

9.

Hinsichtlich der

Rechtsmittelbelehrung ist darauf hinzuweisen, dass ein Rückweisungsentscheid

nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts einen Zwischenentscheid darstellt,

der nur angefochten werden kann, wenn die Voraussetzungen von Art. 93 des

Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) erfüllt sind (BGE 133

II 409 E. 1.2).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 23. Mai 2013 wird

aufgehoben. Die Sache wird zum Neuentscheid im Sinn der Erwägungen an

das Baurekursgericht zurückgewiesen.

Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.

2.

Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 6'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 190.-- Zustellkosten,

Fr. 6'190.-- Total der Kosten.

3.

Die Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin zur Hälfte

sowie der Beschwerdegegnerschaft 2 und 3 je zu 1/4 auferlegt.

4.

Parteientschädigungen werden keine zugesprochen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an:…