VB.2013.00560

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2013.00560

7. Mai 2014Deutsch17 min

(URT.2014.16294)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Am 23. Mai 2012 beschloss die

Gemeindeversammlung Kilchberg eine Teilrevision ihrer Bau- und Zonenordnung

(BZO). Die Revision stützte sich unter anderem auf die Zuweisung des Gebietes

ober- und unterhalb des Bahnhofs Kilchberg zur Zentrumszone und die geltende

Ziff. 4.1 Bauordnung (BauO), wonach die Zentrumszone Z für die Schaffung eines

Ortszentrums mit Bauten für Handels- und Dienstleistungsbetriebe sowie auch für

mässig störende Betriebe und Restaurants bestimmt sei. Als besondere Nutzungsanordnung

und unter planlicher Ausscheidung eines Gebiets mit acht Grundstücken unterhalb

des Bahnhofs erliess sie dabei folgende neue Ziff. 4.3 BauO:

dem im Zonenplan besonders bezeichneten Bereich ist mindestens die Hälfte der

jeweiligen direkt der Bahnhofstrasse zugewandten Nutzfläche im Erdgeschoss

ausschliesslich Nutzweisen gemäss Ziff. 4.1 vorbehalten. Diese zulässigen

Nutzweisen haben Publikumsverkehr aufzuweisen.

Erwägungen

II.

Gegen diesen Beschluss rekurrierte A als

Eigentümer des von der Vorschrift betroffenen Grundstücks Kat.-Nr. 01 an

das Baurekursgericht und beantragte, Ziff. 4.3 BZO sei aufzuheben,

eventuell sei die Sache zur Neubeurteilung an die Gemeinde Kilchberg zurückzuweisen,

alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Gemeinde Kilchberg. Nach

Durchführung eines Referentenaugenscheins und informeller Sistierung des Verfahrens

wies das Baurekursgericht den Rekurs am 11. Juni 2013 ab und auferlegte A

die Verfahrenskosten von insgesamt Fr. 5'600.- sowie eine

Umtriebsentschädigung an die Gemeinde Kilchberg über Fr. 1'500.-.

III.

Gegen diesen Rekursentscheid erhob A am 15. August

2013.

Beschwerde an das Verwaltungsgericht und erneuerte seinen Rekursantrag,

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Gemeinde Kilchberg. Das

Baurekursgericht beantragte am 3. September 2013 ohne weitere Bemerkungen

die Abweisung der Beschwerde. Die Gemeinde Kilchberg beantwortete die

Beschwerde am 14. Oktober 2013 und beantragte ebenfalls die Abweisung der

Beschwerde, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers.

Mit Eingaben vom 7. und 25. November sowie 5. Dezember 2013 hielten

die Parteien beiderseits an ihren Anträgen fest.

Nachdem die Baudirektion des Kantons Zürich

am 6. Januar 2014 die unbestrittenen Teile der Teilrevision genehmigt hatte,

forderte der Abteilungspräsident sie am 15. Januar 2014 auf, baldmöglichst

auch bezüglich der umstrittenen Ziff. 4.3 BZO einen Genehmigungsentscheid

zu treffen bzw. beim Regierungsrat einzuholen. Der positive Genehmigungsentscheid

erging am 10. Februar 2014.

Die Kammer erwägt:

1.

Die umstrittene

Ziff. 4.3 BauO beinhaltet zusammen mit der entsprechenden

Ausscheidung des Gebiets im Zonenplan eine raumplanungsrechtliche Festlegung

und nicht etwa einen Erlass, da sie nicht für eine unbestimmte Vielzahl von Grundstücken gilt,

sondern lediglich wie eine

Planlegende dazu dient, die zulässige

Nutzung des im Zonenplan

kartografisch dargestellten Gebiets zu umschreiben (vgl.

Jürg Bosshart/Martin Bertschi in: Alain

Griffel [Hrsg.], Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 19 N. 38). Das Verwaltungsgericht ist für die

Behandlung der dagegen gerichteten Beschwerde gemäss § 41

Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig.

2.

Der Beschwerdeführer beantragt die Durchführung eines Augenscheins, damit sich das Verwaltungsgericht ein eigenes

Bild von der Erschliessung und den im Perimeter der Nutzungsanordnung

befindlichen Grundstücken, den angrenzenden Grundstücken in der Zentrumszone

sowie dem Geländeprofil machen könne. Eine solche Beweisabnahme erweist sich

indessen als unnötig. Die derzeitige Dimensionierung der Bahnhofstrasse, die

Situation der acht von Ziff. 4.3 BauO betroffenen Grundstücke sowie die

weiteren Grundstücke in der Umgebung samt deren aktuellen Überbauung und

Nutzung wurden im Rekursverfahren genügend dokumentiert. Das Geländeprofil ist

aus diesen Unterlagen – soweit nicht ohnehin gerichtsnotorisch – ebenfalls ersichtlich.

3.

Die strittige besondere

Nutzungsanordnung ist als Eingriff in die Eigentumsgarantie und die

Wirtschaftsfreiheit nur zulässig, wenn sie auf einer ausreichenden gesetzlichen

Grundlage beruht, durch ein öffentliches Interesse oder den Schutz der Grundrechte

Dritter gerechtfertigt und zudem verhältnismässig ist (Art. 36 der Bundesverfassung

vom 18. April 1999).

Gemäss den §§ 2 lit. c und

45.

ff. des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) kommt den Gemeinden bei der

Nutzungsplanung Autonomie zu (BGE 119 Ia 285 E. 4b; Tobias Jaag, in:

Isabelle Häner/Markus Rüssli/Evi Schwarzenbach [Hrsg.], Kommentar zur Zürcher

Kantonsverfassung, Zürich etc. 2007, Art. 85 N. 11). Das

Baurekursgericht überprüft kommunale Nutzungspläne auf alle Mängel, insbesondere

auch auf Zweckmässigkeit und Angemessenheit hin (§ 20 Abs. 1 VRG). Dabei hat es allerdings die kommunale Planungsautonomie zu

beachten und darf nur dann korrigierend eingreifen, wenn sich die kommunale

Lösung aufgrund überkommunaler Interessen als unzweckmässig erweist, sie den

wegleitenden Grundsätzen und Zielen der Raumplanung widerspricht oder wenn sie

offensichtlich unangemessen ist (Marco Donatsch, Kommentar

VRG, § 20 N. 77). Demgegenüber ist das

Verwaltungsgericht im Beschwerdeverfahren auf die Rechtskontrolle

einschliesslich Ermessensmissbrauch und Ermessensüberschreitung beschränkt

(§ 50 Abs. 1 und 2 in Verbindung mit § 20 Abs. 1

lit. a und b VRG). Hat das Baurekursgericht im Rekursverfahren einen

kommunalen Nutzungsplan bestätigt, so prüft das Verwaltungsgericht im

Beschwerdeverfahren im Wesentlichen nur, ob der Plan den überkommunalen

Interessen bzw. der übergeordneten Planung und Gesetzgebung entspricht bzw. ob

die Gemeinde ihr planerisches Ermessen missbraucht oder überschritten hat

(Donatsch, § 50 N. 39

mit Hinweisen).

4.

4.1

Nach § 49a

Abs. 3 PBG können die Bauvorschriften für ganze Zonen, gebietsweise oder

für einzelne Geschosse die Nutzung zu Wohnzwecken oder gewerblichen Zwecken

zulassen, vorschreiben oder beschränken und für gewerbliche Nutzung sowie

Familienwohnungen mit vier und mehr Zimmern eine erhöhte Nutzungsziffer

festsetzen. In Kern-, Quartiererhaltungs- und Zentrumszonen kann für geeignete

Lagen überdies bestimmt werden, dass im Erdgeschoss nur Läden und Gaststätten

zulässig sind.

Das Baurekursgericht erachtet die

fragliche Nutzungsanordnung als gesetzeskonform, da die Beschwerdegegnerin die

ihr in § 49a Abs. 3 Satz 2 PBG eingeräumte Möglichkeit,

die Erdgeschossnutzung auf Läden und Gaststätten zu beschränken, mit der

Zulassung wei-terer Betriebe

und Beschränkung auf nur die Hälfte des Erdgeschosses abgemildert habe. Dagegen

bringt der Beschwerdeführer vor, bei einer ganzheitlichen, systematischen

Betrachtung sei die Nutzungsanordnung eine vom Planungs- und Baugesetz nicht vorgesehene und damit unzulässige weitergehende

Einschränkung gegenüber den Regelnutzweisen in den Kern-, Quartiererhaltungs-

und Zentrumszonen. Wenn sich eine Lage für Läden und Gaststätten nicht eigne,

so dürfe auch keine solche Nutzungszuweisung für eine

erweiterte Nutzung erfolgen. Auf den Einwand ist unabhängig davon, ob er

bereits im Rekursverfahren erhoben wurde, im Folgenden einzugehen.

4.2

Es trifft

zu, dass die strittige besondere Nutzungsanordnung in quantitativer und qualitativer

Hinsicht weniger weit geht als die in § 49a Abs. 3 Satz 2 PBG

vorgesehene Möglichkeit. Dies gilt auch für das zusätzliche Erfordernis, wonach

die zulässigen Nutzweisen Publikumsverkehr aufweisen müssen, denn Läden und Gaststätten

im Sinn von § 49 Abs. 3 Satz 2 PBG weisen bereits von ihrer Natur

her immer Publikumsverkehr auf. Wenn das Baurekursgericht daraus auf die

Gesetzeskonformität der Nutzungsanordnung schliesst, ist dies nicht zu

beanstanden. § 49a Abs. 3 Satz 1 und Satz 2

PBG eröffnen den Gemeinden generell einen weiten Spielraum für die Umschreibung

der zulässigen Nutzweisen (RB 1998 Nr. 95 E. 3 b = BEZ 1999 Nr. 1

E. 3 c.bb). So dürfen sie etwa selbst innerhalb einer zulässigen

Nutzungsart spezielle dazu zählende Nutzungen einschränken oder auch

ausnützungsmässig privilegieren (VGr, 6. Dezember 2011, VB.2010.00673 E. 4.3

mit verschiedenen Beispielen). Dies bedeutet, dass mit einer besonderen

Nutzungsanordnung gemäss § 49a Abs. 3 PBG durchaus auch spezielle

Zonenunterarten geschaffen werden können, welche sich innerhalb des grundsätzlich

geschlossenen Kreises der Zonenarten gemäss § 48 PBG bewegen. Wenn nun

eine konkrete Lage die Beschränkung auf Gaststätten und Läden im gesamten

Erdgeschoss nicht rechtfertigen kann, heisst dies entgegen der Auffassung des

Beschwerdeführers nicht zwangsläufig, dass damit überhaupt keine Beschränkung

der Erdgeschossnutzung möglich wäre, denn bereits nach § 49a Abs. 3 Satz 1

PBG liesse sich ja etwa die Wohn- oder Gewerbenutzung für einzelne Geschosse beschränken.

Im Übrigen beschlägt die Frage,

ob sich die besondere Nutzungsanordnung an der konkreten Lage zur Steuerung der

angestrebten Nutzung eigne, einen Aspekt der Verhältnismässigkeit (E. 6.1

nachfolgend).

4.3

Der

Beschwerdeführer moniert sodann die Unklarheit der neuen Regelung mit Bezug auf

die verwendeten Begriffe „Publikumsverkehr“ sowie auf die „direkt

der Bahnhofstrasse zugewandten Nutzfläche“ und erkennt darin einen Verstoss

gegen das Legalitätsprinzip. Die vorliegend umstrittene Bestimmung von

Ziff. 4.3 BauO ist zwar als planungsrechtliche Festlegung im Sinn von § 19

Abs. 1 lit. a VRG und nicht als Erlass nach § 19 Abs. 1

lit. d VRG zu qualifizieren (vgl. E. 1 vorstehend). Gleichwohl

rechtfertigt es sich, an die Bestimmtheit der Regelung im Interesse der

Vorhersehbarkeit staatlichen Handelns und zwecks rechtsgleicher Behandlung der

anderen derselben Regelung unterworfenen Grundeigentümer grundsätzlich die

gleichen Anforderungen zu stellen wie an diejenige eines generell-abstrakten

Rechtssatzes. Dabei ist allerdings ohnehin nicht in allen Fällen das gleiche

Mass an Bestimmtheit erforderlich; massgebend ist insbesondere, ob und in welchem

Mass mit der Norm in Freiheitsrechte eingegriffen wird (vgl. Ulrich

Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. A.,

Zürich/St. Gallen 2010, Rz. 386 ff.).

4.3.1

Als Nutzweisen mit Publikumsverkehr will die Beschwerdegegnerin gemäss

ihrem im Rahmen der Planungsrevision erstatteten Bericht zu den Einwendungen

beispielsweise Ladengeschäfte, Apotheke, Bank, Post, Coiffeur, Restaurant usw.

verstehen; dazu gehören sollen nach den Äusserungen am Augenschein des

Baurekursgerichts auch etwa ein Fitnesszentrum. Das Baurekursgericht erachtet

diese exemplarische und nicht abschliessende Aufzählung zu Recht als mögliche

Auslegungshilfe bei der Anwendung von Ziff. 4.3 im Einzelfall, wogegen der

Beschwerdeführer auch ausdrücklich nichts einwenden möchte. Für seine

Befürchtungen, dass die Beschwerdegegnerin den Begriff künftig dennoch eng

auslegen werde, um überhaupt eine Belebung des Dorfzentrums zu erreichen,

bestehen keine Anhaltspunkte. Es trifft zwar durchaus zu, dass nicht jede

Dienstleistung, die von Privatpersonen in Anspruch genommen wird, wie etwa ein

Architektur- oder Grafikbüro, direkt als Nutzung mit Publikumsverkehr aufgefasst

werden kann. Insofern verlangt der Begriff Publikumsverkehr zweifellos ein

intensiveres Kommen und Gehen als bei einer Dienstleistung mit blossem

Publikumskontakt. Die Abgrenzung im Einzelnen, ob dazu etwa auch eine

Arztpraxis zu zählen ist, wofür sich das Baurekursgericht ausspricht, kann

jedoch ohne Verletzung des Bestimmtheitsgebots der für die von Anwendung von

Ziff. 4.3 BZO erstinstanzlich zuständigen Behörde überlassen werden.

Der Begriff des Publikumsverkehrs ist im

Übrigen im kantonalen Baurecht durchaus bekannt, wenn auch in anderem

Zusammenhang wie Hygieneanforderungen, Erschliessung, Brand- oder Umweltschutz

(vgl. § 12 der besonderen Bauverordnung I vom 6. Mai 1981; §§ 3, 6, 10

und 12 der Verordnung über die Verschärfung oder die Milderung von Bauvorschriften

für besondere Bauten und Anlagen vom 26. August 1981; § 11 der Verordnung

über den vorbeugenden Brandschutz vom 8. Dezember 2004). Nutzungen mit Publikumsverkehr

spielen sodann auch im Zusammenhang mit behindertengerechtem Bauen eine Rolle

(Art. 2 lit. c der Behindertengleichstellungsverordnung vom 19. November

2003). Die Auslegung der genannten Bestimmungen hat dabei, soweit für das

Verwaltungsgericht ersichtlich, kaum je zu Schwierigkeiten geführt.

4.3.2

Die Nutzungsvorschrift bezieht sich von vornherein nur auf

die der Bahnhofstrasse zugewandten Erdgeschossflächen, von denen wiederum nur

die Hälfte Nutzweisen mit Publikumsverkehr aufweisen müssen. Nach Auffassung

der Beschwerdegegnerin sind mit dieser Formulierung diejenigen

Erdgeschossflächen ausgenommen, die nicht von der Bahnhofstrasse her

erschlossen und auch nicht auf die Bahnhofstrasse hin orientiert sind, wie dies

etwa im Gebäude Bahnhofstrasse X der Fall ist. Nach Äusserung der Bauvorsteherin

der Beschwerdegegnerin am Augenschein des Baurekursgerichts soll mit

Ziff. 4.3 BauO nur die halbe Bautiefe der Grundstücke gemeint sein.

Die bestehenden Grundstücke östlich der

Bahnhofstrasse weisen relativ grosse Grundstückstiefen von bis zu 40 m auf und eignen sich gerade auch infolge der gegebenen Hanglage

allenfalls für eine gegliederte Überbauung mit Zugängen von der Seite oder von unten. Dadurch können auf dem

Niveau Bahnhofstrasse Erdgeschossflächen entstehen, welche vollkommen losgelöst

von der Erdgeschossnutzung an der Bahnhofstrasse selber sind und sich von

vornherein nicht für eine publikumsorientierte Nutzung eignen. Inwieweit die heutigen Grundstücksnutzungen tatsächlich der

Bahnhofstrasse zugewandte Nutzflächen im Erdgeschoss aufweisen, braucht hier

nicht im Einzelnen untersucht zu werden. Aufgrund des Katasterplanes dürfte

dies jedoch bei den Gebäuden Bahnhofstrasse 1, 3, 5, 7, 9

und 11 zu einem überwiegenden Teil, wenn nicht

gar vollständig der Fall sein, denn diese Hauptgebäude belegen hauptsächlich

die obere Hälfte der Grundstückstiefe und sind von der

Bahnhofstrasse her zugänglich. Die Bestimmung bezieht

sich daher entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers keineswegs nur gerade auf einen Viertel der gesamten

Erdgeschossfläche. Dabei wird die Anwendung der Vorschrift im Einzelfall zwar

zweifellos noch der Auslegung bedürfen, jedoch kann dies ebenfalls ohne

Verletzung des Bestimmtheitsgebots der Baubehörde im

konkreten Anwendungsfall überlassen werden.

Demgemäss erweist sich die angefochtene

Regelung als gesetzeskonform.

5.

Das öffentliche Interesse an der

umstrittenen Nutzungsvorschrift liegt darin, das kommunale Zentrum zu beleben und die Versorgung der ansässigen Bevölkerung zu unterstützen.

Ob es dabei in erster Linie um eine Erhaltung des Status quo oder eher um

dessen Verbesserung geht, spielt grundsätzlich keine Rolle. Beide Zielsetzungen

entsprechen dem Planungsgrundsatz, die Siedlungen nach den Bedürfnissen der

Bevölkerung zu gestalten und günstige Voraussetzungen für die Versorgung mit

Gütern und Dienstleistungen sicherzustellen (Art. 3 Abs. 3 lit. d

des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom

22.

Juni 1979). Der Beschwerdeführer scheint

dieses Planungsziel als im öffentlichen Interesse liegend zu begrüssen, beklagt

aber, dass die Beschwerdegegnerin bei der Verfolgung dieses Ziels

widersprüchlich und unkoordiniert vorgegangen sei. Seines Erachtens wäre

ein weit grösseres Gebiet in die Planung mit einzubeziehen und mit einer Erschliessungsplanung

zu koordinieren gewesen. Diese Einwände beschlagen die Frage der Eignung der

Festlegung und vermögen das grundsätzlich bestehende öffentliche Interesse

nicht infrage zu stellen.

6.

Der Grundsatz der Verhältnismässigkeit verlangt, dass die in

ein Grundrecht eingreifende Massnahme geeignet ist, das angestrebte Ergebnis

herbeizuführen, und dass dieses nicht durch eine mildere Massnahme erreicht

werden kann. Er verbietet alle Einschränkungen, die über das angestrebte Ziel

hinausgehen, und erfordert ein vernünftiges Verhältnis zwischen diesem und den

betroffenen öffentlichen und privaten Interessen (BGE 137 IV 249 E. 4.5;

135.

I 209 E. 3.3.1 mit Hinweisen).

6.1

Das

ausgeschiedene Gebiet eignet sich besonders gut für die vorgesehene Nutzungsanordnung,

da es unmittelbar am Bahnhof liegt, mit Ortsbussen erschlossen ist und bereits

heute dank der angesiedelten Läden und Dienstleistungsbetriebe als einziges

Gebiet in der Gemeinde eine Zentrumsfunktion wahrnimmt. Entgegen dem Vorbringen

des Beschwerdeführers ermöglicht es gerade diese Lage S-Bahn-Pendlern, grundsätzlich

ihre notwendigen Einkäufe und Besorgungen nach der Arbeit in Bahnhofsnähe zu

erledigen, bevor sie zu Fuss oder mit dem Bus in ihre Wohnungen zurückkehren. Die

Erdgeschosse der von der Nutzungsanordnung betroffenen Liegenschaften seeseits

der Bahnhofstrasse weisen heute durchwegs Nutzungen mit Publikumsverkehr

(Apotheke, Post, Bank, Bäckerei und Café, Lebensmittelladen) auf. Auch das

Bahnhofsgebäude selber und das zwischen den Bahngleisen und der Bahnhofstrasse

gelegene Grundstück, das im Nordteil einen Fahrbahnstreifen mit Parkplätzen

(Parkplatzrampe) aufweist und auf dessen Südseite sich ein älteres Gebäude mit

einer Brockenstube und einem Coiffeursalon befinden, dienen dieser Zentrumsfunktion.

Die Gemeinde hat das genannte Grundstück denn auch in zwei Schritten erworben,

dies in der erklärten Absicht, das Versorgungsangebot im Zentrum zu verbessern

und die ortsbauliche Situation aufzuwerten.

Soweit der Beschwerdeführer der

Nutzungsanordnung die Eignung aufgrund des widersprüchlichen

und unkoordinierten Vorgehens der Beschwerdegegnerin abspricht, kann ihm nicht gefolgt werden. Unabhängig von früheren

Vorstellungen und Planungsansätzen kann heute nur die konkrete

Nutzungsanordnung überprüft werden. Auch wenn das öffentliche

Interesse an einem belebten Zentrum mit einem grösseren Gebietsperimeter durchaus

stärker hätte gefördert werden

können, so tut dies der Eignung der strittigen Nutzungsanordnung keinen

Abbruch. Die vorgenommene Beschränkung auf acht Grundstücke

liegt ohne Weiteres im kommunalen Planungsspielraum und kann nicht mit

einer unzulässigen Kleinstbauzone inmitten der Landwirtschaftszone verglichen

werden.

Auch die bestehende Erschliessungssituation steht der

Nutzungsanordnung nicht entgegen. Die Bahnhofstrasse ist als Sackgasse mit

Wendemöglichkeit vor und Wendeplatz hinter dem Bahnhofsgebäude ausgebildet und

weist ohne Fussweg eine Breite von ca. 5.50 bis 6 m auf (Messung mittels GIS-Browser des Kantons Zürich, www.gis.zh.ch).

Die effektive Fahrspur ist schmaler, nach den Angaben des Beschwerdeführers

durchschnittlich 4.20 m, da die Strasse seeseitig von Längsparkplätzen

gesäumt wird. Allerdings wird der Verkehr auch auf der ganzen Länge der

Parkplatzrampe im Einbahnverkehr geführt, da diese Rampe selber einen

Fahrstreifen Richtung Süden aufweist. Die Erschliessung ist derzeit genügend

und übertrifft wegen des Einbahnverkehrs und der mit öffentlichen Verkehrsmitteln

gut erschlossenen dichten Überbauung die Anforderungen an eine kleinere Zufahrtstrasse

bei Weitem (vgl. § 8 und Anhang zu den Normalien über die Anforderungen an

Zugänge vom 9. Dezember 1987). Die Situation erlaubt aber auch, Fahrspuren

und Parkplätze falls nötig oder erwünscht neu anzuordnen, um zusätzlichen Platz

zu gewinnen, denn zwischen der Parkplatzrampe und der Bahnhofstrasse verläuft

ein Grünstreifen von bis zu 2.50 m Breite. Schliesslich muss die strittige

Nutzungsanordnung auch entgegen den Befürchtungen des Beschwerdeführers nicht

zwingend zu mehr Fahrzeugverkehr und zu täglichen Anlieferungen mit Lastwagen

führen. Falls sich für das Gebäude Bahnhofstrasse 12 tatsächlich ein

grösserer Ladenbetreiber als Investor finden sollte, wie die Beschwerdegegnerin

dies anstrebt, so wird das Bauprojekt auch ein Konzept für Kundenparkplätze und

Anlieferung enthalten müssen. Die dadurch neu aufgeworfenen Fragen der

Verkehrssicherheit werden dannzumal im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens zu

prüfen sein.

6.2

Die

strittige Anordnung erweist sich als erforderlich, um das angestrebte Ziel der

Belebung und Stärkung eines Dorfzentrums zu erreichen. Ohne eine solche Bestimmung

wäre es möglich, die derzeit bestehenden publikumsorientierten Nutzungen durch

lukrativere andere Nutzungen wie etwa reine Büronutzungen zu ersetzen. Mildere

Massnahmen, welche die gleiche Wirkung erzielen könnten, sind nicht denkbar.

6.3

Bei der

Interessenabwägung erwog das Baurekursgericht, die mit der angefochtenen

Bestimmung verbundene Belastung des Grundeigentums erweise sich als gering und

wahre das Verhältnis zum erheblichen öffentlichen Interesse, das kommunale Zentrum

zu beleben und die Versorgung der ansässigen Bevölkerung zu unterstützen. Diese

Einschätzung erweist sich angesichts der bereits heute bestehenden Nutzungen

mit Publikumsverkehr ebenfalls als rechtens.

7.

Schliesslich verstösst die strittige Regelung auch im

Vergleich zu anderen Grundstücken und deren uneingeschränktem Belassen in der

Zentrumszone nicht gegen die Rechtsgleichheit. Dem Gleichheitsgebot

kommt bei Planungsmassnahmen ohnehin nur eine

abgeschwächte Bedeutung zu. Es liegt im Wesen der Ortsplanung, dass Zonen

gebildet und irgendwo abgegrenzt werden müssen und dass Grundstücke ähnlicher

Lage und ähnlicher Art bau- und zonenrechtlich völlig verschieden behandelt

werden können (BGE 116 Ia 193 E. 3b). Dabei gilt allerdings der Vorbehalt des Willkürverbots

(BGE 121 I 245 E. 6bb); die Zonengrenzen sind nach sachlich begründeten

Kriterien festzusetzen (Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und

Umweltrecht, 3. A., Bd. 1, Zürich 1999, N. 121 ff. mit Hinweisen). Solche Kriterien

sind vorliegend beachtet worden. Die westlich des

Bahnhofs liegenden Grundstücke, wo vor kurzer Zeit eine Wohnüberbauung

realisiert wurde und eine weitere gerade entsteht, gehören von ihrer Lage und

Erschliessung her nicht zum eigentlichen Dorfzentrum, mit dem sie nur mittels

Über- und Unterführung der Bahngleise verbunden sind. Das grosse Grundstück im

Norden des Bahnhofs und des Wendeplatzes, wo vor wenigen Jahren eine neue

Wohnüberbauung entstanden ist, liegt ebenfalls etwas abseits vom historisch

gewachsenen Zentrum. Zwar wäre es in einem früheren Zeitpunkt allenfalls

sinnvoll gewesen, dieses Grundstück unterhalb des Bahnhofs in die Nutzungsanordnung

mit einzubeziehen, die Beschränkung auf die betroffenen acht Grundstücke, welche

nur noch wenig Entwicklungspotential aufweisen, belegt aber noch keine

willkürliche Abgrenzung des Gebiets. Im Übrigen bildet die von der

Planungsrevision unberührte Belassung der Zentrumszone selber nicht Gegenstand

des vorliegenden Anfechtungsverfahrens.

Demgemäss ist die Beschwerde abzuweisen.

8.

Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens wird der

Beschwerdeführer kostenpflichtig (§ 65a Abs. 2 in

Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Er hat die

Beschwerdegegnerin, die als kleineres Gemeinwesen angesichts der sich

stellenden Rechtsfragen nicht in der Lage war, ihre Interessen ohne Beizug

einer Rechtsvertretung zu verteidigen, angemessen zu entschädigen (§ 17

Abs. 2 lit. a VRG; Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 17 N. 53).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 180.-- Zustellkosten,

Fr. 4'180.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.

Der

Beschwerdeführer wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung

von Fr. 2'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft

dieses Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an…