VB.2013.00580

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2013.00580

5. Februar 2014Deutsch22 min

(URT.2014.16046)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Am 1. Juli 2012 wurde die Flachdachfolie des

Gebäudes Nr. 01 in Z, das im Eigentum von A steht, durch Hagelschlag

beschädigt, worauf Wasser ins Gebäude eindrang. Die Gebäudeversicherung des

Kantons Zürich lehnte nach Einholen eines Fachgutachtens in einem

Schadenabschätzungsbericht vom 20. Dezember 2012 eine Vergütung der

Schäden an der Flachdachfolie sowie der entstandenen Folgeschäden ab mit der

Begründung, die durch Hagelschlag beschädigte Flachdachfolie sei zum Schadenszeitpunkt

geschrumpft und abgespannt gewesen, habe stellenweise frei ohne Unterlage gespannt

und sei im Bereich der Aufbordungen und Durchdringungen vor direkter Bewitterung

nicht geschützt gewesen. Der schlechte Zustand der Abdichtung hätte schon

längst erkannt und die Abdichtung ersetzt werden sollen. Mit

Einspracheentscheid vom 9. Januar 2013 bekräftigte die Gebäudeversicherung

die Ablehnung einer Vergütung der Schäden an der Flachdachfolie sowie der

entstandenen Folgeschäden.

Erwägungen

II.

Das Baurekursgericht des Kantons Zürich wies einen dagegen

am 11. Februar 2013 erhobenen Rekurs mit Entscheid vom 20. Juni 2013

in der Hauptsache ab, auferlegte A die Kosten des Rekursverfahrens und

verweigerte ihr die Zusprechung einer Parteientschädigung.

III.

Am 26. August 2013 liess A Beschwerde beim

Verwaltungsgericht erheben und folgende Anträge stellen:

" 1. Der

Entscheid des Baurekursgerichts vom 20. Juni 2013 […] sowie derjenige der

Beschwerdegegnerin vom 9. Januar 2013 […] seien aufzuheben, und die

Beschwerdegegnerin sei zu verpflichten, den Schaden der Beschwerdeführerin

infolge des Hagelereignisses vom 1. Juli 2012 von total

CHF 582'998.71 zu ersetzen;

eventualiter

sei der Entscheid aufzuheben und die Sache zur ergänzenden

Sachverhaltsabklärung und Neubeurteilung an die Beschwerdegegnerin zurückzuweisen;

alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der

Beschwerdegegnerin;

2.

Es seien die vollständigen Akten bei der Vorinstanz

beizuziehen;

3.

Eine Vernehmlassung der Beschwerdegegnerin sei der

Beschwerdeführerin zur Stellungnahme zuzustellen;

Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der

Beschwerdegegnerin."

Das Baurekursgericht liess sich

am 5. September 2013 ohne weitere Bemerkungen mit dem Schluss auf

Abweisung der Beschwerde vernehmen. Die Gebäudeversicherung beantragte mit

Beschwerdeantwort vom 18. September 2013 die Abweisung der Beschwerde. A hielt

in ihren weiteren Eingaben vom 10. Oktober 2013, 14. November 2013

und 9. Dezember 2013 an den Beschwerdeanträgen fest. Die Gebäudeversicherung

hielt ihren Antrag in ihren jeweiligen Stellungnahmen zu den Eingaben von A vom

22.

Oktober 2013, 26. November 2013 und 17. Dezember 2013 ebenfalls

aufrecht.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das Verwaltungsgericht prüft seine Zuständigkeit

von Amtes wegen (§ 70 in Verbindung mit § 5 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes

vom 24. Mai 1959 [VRG, LS 175.2]). Diese ist betreffend

Rekursentscheide des Baurekursgerichts etwa auf dem hier interessierenden

Gebiet gemäss § 76 des Gesetzes über die Gebäudeversicherung vom

2.

März 1975 (GebVG, LS 862.1) in Verbindung

mit §§ 19 Abs. 1 lit. a und Abs. 3 Satz 1, 19a

Abs. 1 sowie §§ 41–44 VRG gegeben.

1.2

Die

Beschwerdeführerin verlangt die Einholung eines Gutachtens, eines Amtsberichts

der Gemeinde Z, den Beizug der Baugesuchs- und weiterer Akten sowie die Befragung

von Zeugen und die Durchführung eines Augenscheins.

Wie im Folgenden zu zeigen ist, ergibt sich der

massgebliche Sachverhalt, soweit es um den Zustand der Flachdachfolie geht, aus

den vorliegenden Akten. Weiter wird zu zeigen sein, dass die Angelegenheit unter

anderem mit Bezug auf die Intensität des Schadensereignisses zur ergänzenden

Sachverhaltsabklärung an die Vorinstanz zurückzuweisen ist, weshalb auf die

Erhebung weiterer Beweismittel im vorliegenden Verfahren verzichtet werden

kann.

2.

Die Beschwerdeführerin macht geltend, die Vorinstanz habe

den Sachverhalt unrichtig bzw. ungenügend festgestellt, sei der

Begründungspflicht nicht ausreichend nachgekommen und habe eine rechtzeitig

vorgetragene Rüge zu Unrecht als verspätet betrachtet, womit sie den Anspruch

auf rechtliches Gehör verletzt habe. Im Folgenden ist zunächst auf die Frage

einzugehen, ob der vorinstanzliche Entscheid in formeller Hinsicht zu beanstanden

ist.

2.1

2.1.1

Die Beschwerdeführerin bringt diesbezüglich zunächst vor, der Zustand einer

Flachdachfolie lasse sich in zuverlässiger Weise nur aufgrund von

"Labormessungen und dgl." feststellen. Die Vorinstanz habe in

unzulässiger Weise auf die Einholung eines entsprechenden Gutachtens verzichtet

und geradezu willkürlich darauf geschlossen, die Flachdachfolie sei zum

Schadenszeitpunkt spröd gewesen und habe von stärkerem Hagel ohne Weiteres durchschlagen

werden können; sodann fehle einer Mehrheit des mit dem Fall befassten

vorinstanzlichen Spruchkörpers die erforderliche Fachkompetenz zur Beurteilung

von Flachdächern aus Kunststoffdichtungsbahnen.

2.1.2

Aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör gemäss

Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV,

SR 101) ergibt sich kein generelles Recht auf die Einholung eines externen

Gutachtens (vgl. VGr, 16. Februar 2001, VB.2000.00312, E. 1d mit Hinweis

auf BGE 104 Ia 69 E. 3a). Der Beizug externer Fachpersonen kommt nur

in Betracht, wenn das erforderliche Fachwissen nicht innerhalb der

entscheidenden Behörde vorhanden ist (VGr, 1. Dezember 2004, VB.2004.00377,

E. 3.3 Abs. 2, und 25. Februar 2004, VB.2003.00434,

E. 3.2). Sind die zu behandelnden Fragen für Personen mit einer bestimmten

fachtechnischen Grundausbildung allgemein verständlich, bedarf es auch nicht

des Beizugs einer spezifisch in einem engen Fachgebiet ausgebildeten und

tätigen Person (VGr, 25. Februar 2004, VB.2003.00434, E. 3.2).

Dem Spruchkörper der Vorinstanz gehören ein

Dr. sc. nat., dipl. Geologe ETH/SIA, ein dipl. Architekt ETH/SIA

und ein dipl. Bauingenieur HTL/SIA an. Entgegen dem Vorbringen der

Beschwerdeführerin verfügt die Vorinstanz daher selbst über ausreichende Fachkenntnisse

zur Beurteilung des Zustandes der Flachdachfolie anhand der bestehenden Akten.

2.2

2.2.1

Der Anspruch auf rechtliches Gehör gebietet, dass die Behörde die ihr von den

Parteien angebotenen Beweise abnimmt, wenn diese zur Abklärung des Sachverhalts

tauglich erscheinen. Sie kann auf die Abnahme von Beweisen verzichten, wenn es

aufgrund der bereits vorliegenden Akten seine Überzeugung gebildet hat und ohne

Willkür annehmen darf, seine Beurteilung werde auch durch weitere

Beweiserhebungen nicht mehr geändert (antizipierte Beweiswürdigung; vgl. BGE

134.

I 140 E. 5.3, 131 I 153 E. 3, 130 II 425 E. 2.1 mit Hinweisen).

2.2.2

Die Vorinstanz erwägt, nach konstanter

Rechtsprechung stelle das Nichtersetzen einer überalterten Folie einen

offensichtlich mangelhaften Gebäudeunterhalt im Sinn von § 20 Ziff. 3

GebVG dar. Spätestens mit dem Überschreiten der Lebensdauer einer Flachdachfolie

bestehe für Liegenschaftseigentümer das Risiko, dass bei heftigen Witterungseinflüssen

– also auch bei Hagel – Schäden an der Folie auftreten könnten. Sie erwägt

weiter, den Akten, insbesondere den eingereichten Fotografien der Augenscheine

lasse sich deutlich entnehmen, dass die Flachdachfolie im Zeitpunkt des

Schadensereignisses infolge altersbedingten Weichmacherverlusts bzw. -wanderns

auf dem Flachdach bzw. den Dachrändern nicht mehr plan aufgelegen habe, sondern

bei den Aufbordungen abgespannt gewesen sei und eine Art Trommel bzw. in

den Ecken Falten gebildet habe. Durch diese Abspannungen sei der die Flachdachfolie

schützende Kies gegen innen abgerutscht und habe in diesem hohlliegenden,

abgespannten Bereich die unelastisch und spröde gewordene Flachdachfolie

freigelegt. Die "trommelartig" abgespannte, spröde und ungeschützte

Flachdachfolie habe von einem stärkeren Hagelschlag – wie er im Kanton Zürich

bisher alle paar Jahre, in letzter Zeit hingegen häufiger vorkomme – ohne

Weiteres durchschlagen werden können. Auch das von der Beschwerdegegnerin in

Auftrag gegebene Gutachten komme zum Schluss, dass das Dach auf mechanische

Verletzungen höchst gefährdet gewesen sei und der schlechte Zustand schon

längst hätte erkannt und die Dachfolie ersetzt werden müssen. Dass dies nicht

rechtzeitig geschehen sei, habe sich die Beschwerdeführerin selbst anrechnen zu

lassen. So hätten aus den deutlich erkennbaren Abspannungen und dem

ungeschützten Freiliegen der Dachfolie die richtigen Schlüsse gezogen werden müssen.

Die Folie habe sich spätestens seit den ersten notdürftigen Reparaturen in den

Jahren 2007–2010 jedenfalls in einem beobachtungswürdigen, tatsächlich aber

aufgrund der Abspannungen bereits in einem mangelhaften Zustand befunden. Das

Nichtersetzen der 20 Jahre alten, deutlich abgespannten und ungeschützten

Flachdachfolie stelle einen für den Schaden kausalen, mangelhaften Gebäudeunterhalt

dar.

2.2.3

Die Beschwerdeführerin räumt selbst ein, dass die

Flachdachfolie zum Zeitpunkt des Schadensereignisses "Alterserscheinungen"

– namentlich Hohlstellen – aufgewiesen habe und auf den in den Akten liegenden

Fotografien Faltenbildungen und Abspannungen erkennbar seien. Sodann sind die

Ausführungen der Vorinstanz zum Zustand der Flachdachfolie ohne Weiteres

nachvollziehbar und stehen in Einklang mit den Erkenntnissen des Fachgutachtens

vom 5. Dezember 2012. Es ist daher nicht zu beanstanden, dass die fachkundige

Vorinstanz in antizipierter Beweiswürdigung auf die Einholung eines weiteren

Gutachtens verzichtete.

2.3

2.3.1

Weiter wirft die Beschwerdeführerin der Vorinstanz in formeller Hinsicht

vor, die Rüge, die Beschwerdegegnerin hätte sie nach Treu und Glauben auf die

Gefahren einer vorzeitigen Alterung der Flachdachfolie hinweisen müssen, zu

Unrecht als verspätet betrachtet und nicht berücksichtigt zu haben. Die

Vorinstanz verkenne, dass dieser Einwand eine Replik gewesen sei auf den

erstmals im Rekursverfahren vorgetragenen Standpunkt der Beschwerdegegnerin,

von einer Lebensdauer der streitbetroffenen Flachdachfolie von lediglich acht

bis fünfzehn Jahren auszugehen.

2.3.2

Es trifft zu, dass die Verfügung der Beschwerdegegnerin vom 9. Januar

2013.

keine Ausführungen zur erwartungsgemässen Lebensdauer einer Flachdachfolie

enthält, wohingegen die Beschwerdegegnerin in ihrer Rekursantwort vom

27.

März 2013 wiederholt geltend macht, die Lebensdauer des

streitbetroffenen Dachbelags werde in der Fachliteratur mit acht bis maximal

fünfzehn Jahren angegeben. Die Beschwerdeführerin macht in ihrer Rekursreplik

vom 23. April 2013 geltend, unter Liegenschaftsbesitzern bestehe allgemein

die Auffassung, dass solche Flachdachfolien über eine Lebensdauer von mehr als

20.

Jahren verfügten, weshalb die Gebäudeversicherung die Versicherungsnehmer

in einem Rundschreiben oder auf andere geeignete Art über die überraschende

Erkenntnis einer wesentlich kürzeren Lebensdauer hätte informieren müssen.

Die Rüge in der Rekursreplik kann daher als durch die von

der Beschwerdegegnerin erstmals im Rekursverfahren vertretene Auffassung

veranlasst und somit zulässig gelten (vgl. Alfred Kölz/Jürg

Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich,

2.

A., Zürich 1999, § 23 N. 22).

2.3.3

Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs kann geheilt werden, wenn sie nicht

besonders schwer wiegt und die unterlassene Gehörsgewährung in einem

Rechtsmittelverfahren nachgeholt wird, das eine Prüfung im gleichen Umfang wie

durch die Vorinstanz gestattet (vgl. etwa BGE 133 I 201 E. 2.2,

126.

I 68 E. 2; zur Kontroverse in der Lehre über die Heilung von

Gehörsverletzungen Benjamin Schindler, Die "formelle Natur" von

Verfahrensgrundrechten. Verfahrensfehlerfolgen im Verwaltungsrecht – ein

Abschied von der überflüssigen Figur der "Heilung", ZBl 106/2005,

S. 169–196; Hansjörg Seiler, Abschied von der formellen Natur des

rechtlichen Gehörs, SJZ 100/2004, S. 377 ff.). Dies gilt vor allem

dann und selbst bei einer schwerwiegenden Verletzung, wenn eine Rückweisung der

Sache zur Gewährung des rechtlichen Gehörs lediglich einen formalistischen

Leerlauf darstellen und zu einer unnötigen Verfahrensverlängerung führen würde

(Michele Albertini, Der verfassungsmässige Anspruch auf rechtliches Gehör im

Verwaltungsverfahren des modernen Staates, Bern 2000, S. 459; vgl. auch

Kölz/Bosshart/Röhl, § 8 N. 49; BGr, 4. März 2009,8C_845/2008,

E. 4.2.1; VGr, 2. September 2009, VB.2009.00083, E. 4.3).

2.3.4

Soweit die Frage einer Informationspflicht der

Beschwerdegegnerin mit der hier anstehenden Überprüfung des angefochtenen

Entscheids von Bedeutung ist, stellen sich keine Ermessensfragen. Das

Verwaltungsgericht könnte diesen Entscheid mit Bezug auf die Frage, ob

die Beschwerdegegnerin nach Treu und Glauben verpflichtet gewesen wäre, die

Versicherten auf die mögliche vorzeitige Alterung von Flachdachfolien

hinzuweisen, deshalb frei überprüfen (vgl. § 50 in Verbindung mit § 20

Abs. 1 lit. a und b VRG). Wie sich zeigen wird, ist eine Rückweisung an

die Vorinstanz jedoch aus anderen Gründen angezeigt. Da die Heilung einer

Gehörsverletzung den Instanzenzug verkürzt, ist vorliegend davon abzusehen und wird

die Vorinstanz allenfalls die Frage zu beantworten haben, ob die

Beschwerdegegnerin verpflichtet gewesen wäre, ihre Versicherten und damit auch

die Beschwerdeführerin über die erwartungsgemässe Lebensdauer von

Flachdachfolien zu informieren (hinten 6).

2.4

2.4.1

Schliesslich macht die Beschwerdeführerin sinngemäss geltend, die

Vorinstanz sei ihrer Begründungspflicht nicht ausreichend nachgekommen und habe

sich namentlich nicht damit auseinandergesetzt, dass es sich beim Schadensereignis

um ein besonders heftiges Hagelgewitter gehandelt habe, sie zum

Schadenszeitpunkt die verlangte Sanierung des Flachdaches bereits eingeleitet

habe, diese indes aufgrund nicht von ihr zu vertretender Verzögerungen noch

nicht habe ausgeführt werden können. Damit habe sie den Anspruch auf

rechtliches Gehör verletzt und zudem den Sachverhalts unvollständig, unrichtig

oder sogar willkürlich festgestellt.

2.4.2

Der Gehörsanspruch nach Art. 29 Abs. 2 BV

verlangt, dass die Behörde die Vorbringen des vom Entscheid in seiner

Rechtsstellung Betroffenen tatsächlich hört, prüft und in der Entscheidfindung

berücksichtigt. Entsprechend ist die Behörde verpflichtet, ihren Entscheid zu

begründen. Dabei muss sie sich indes nicht mit allen Parteistandpunkten einlässlich

auseinandersetzen, sondern kann sich auf die wesentlichen Punkte beschränken.

Der Begründungspflicht ist Genüge getan, wenn sich der Betroffene über die

Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn bei der höheren Instanz sachgerecht

anfechten kann (vgl. zum Ganzen BGE 136 I 229 E. 5.2, 126 I 97 E. 2b;

ausführlich zur Begründungspflicht Albertini, S. 402 ff. mit

zahlreichen Hinweisen).

2.4.3

Die Vorinstanz weist den Rekurs im Wesentlichen mit der Begründung ab, dass

die Flachdachfolie zum Schadenszeitpunkt überaltert und in mangelhaften Zustand

gewesen sei, wobei der schlechte Zustand schon längst – spätestens seit den

Jahren 2007–2010 – hätte erkannt und die Dachfolie ersetzt werden müssen. Dass

dies nicht rechtzeitig geschehen sei, habe sich die Beschwerdeführerin

anrechnen zu lassen, welche aus den deutlich erkennbaren Abspannungen und dem

ungeschützten Freiliegen der Dachfolie nicht die richtigen Schlüsse gezogen

habe. Insofern legt die Vorinstanz die wesentlichen Punkte nachvollziehbar dar,

von denen sie sich bei ihrem Entscheid lässt. Es war der Beschwerdeführerin

auch möglich, die Tragweite des vorinstanzlichen Entscheids zu erkennen und ihn

sachgerecht anzufechten.

2.4.4

Als zutreffend erweist sich die Kritik der Beschwerdeführerin indes

insofern, als der vorinstanzlichen Begründung keine Auseinandersetzung mit dem

Einwand, es habe sich beim Schadensereignis um ein besonders heftiges Hagelgewitter

gehandelt, entnommen werden kann. Darauf wird zurückzukommen sein (hinten 5).

3.

3.1

Gemäss § 19 Ziff. 2 GebVG deckt die Gebäudeversicherung

Schäden, welche durch Hagel entstanden sind. Für die Anerkennung indirekter Hagelschäden (Schäden, welche nicht direkt auf den Impuls der fallenden Hagelkörner zurückzuführen sind) ist

nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung auf das Kriterium des

adäquaten Kausalzusammenhangs abzustellen (VGr, 3. September 2003, VB.2003.00134, E. 2 am

Anfang und E. 4b). Mithin ist zu fragen, ob der

Hagelschlag nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge und der allgemeinen Erfahrung

geeignet war, den eingetretenen Schaden zu bewirken

(vgl. VGr, 3. September 2003, VB.2003.00134, E. 2).

3.2

Ob insbesondere die von der

Beschwerdeführerin als Schaden geltend gemachten "Begleitkosten für Securitas/Brandwache"

noch als adäquat kausal durch das Hagelereignis vom 1. Juli 2012

verursacht gelten können und somit als Elementarschaden im Sinn von § 19

Ziff. 1 GebVG zu qualifizieren sind, erscheint

zumindest nicht ohne Weiteres klar.

Die Vorinstanz setzt sich mit der Frage der

Ersatzfähigkeit der geltend gemachten Schäden nicht auseinander, da sie den

Rekurs aus anderen Gründen vollumfänglich abweist. Entsprechend verzichtet sie

darauf, die von der Beschwerdeführerin offerierten Detailrechnungen zu den

geltend gemachten Schadenspositionen beizuziehen, welche in den von der

Beschwerdegegnerin eingereichten Vorakten nicht enthalten sind. Worauf der

unter dem Titel "Begleitkosten für Securitas/Brandwache" geltend

gemachte Schaden zurückzuführen ist, lässt sich daher den Akten nicht

entnehmen. Der Sachverhalt erweist sich insofern als nicht hinreichend geklärt,

weshalb die Angelegenheit diesbezüglich an die Vorinstanz zurückzuweisen ist,

welche allenfalls weitere Abklärungen betreffend die geltend gemachten

Schadenspositionen zu treffen und hernach über deren Ersatzfähigkeit zu

befinden hat (hinten 6).

4.

4.1

Nach § 20 Ziff. 3 GebVG ist die

Versicherungsdeckung ausgeschlossen für Schäden, welche voraussehbar waren und

deren Entstehung durch zumutbare Massnahmen hätte verhindert werden können, wie

insbesondere Schäden zufolge mangelhaften Gebäudeunterhalts. Die

genannte Bestimmung sieht – entsprechend der Interpretation durch das Bundesgericht

– eine Vergütung vor, "wenn der Eigentümer […] im Hinblick auf ein Elementarereignis,

mit dem zu rechnen war, die Vorsichtsmassregeln getroffen hat, die von einem

sorgfältigen Eigentümer […] zu erwarten und ihm zuzumuten sind" (BGE 100 Ia 32

E. 3c; VGr, 3. September 2003, VB.2003.00134, E. 6b/dd). Mit

anderen Worten schliesst § 20 Ziff. 3 GebVG die Ersatzpflicht aus, wenn

ein Schaden zwar natürlich kausal auf ein Elementarereignis im Sinn von

§ 19 GebVG zurückzuführen ist, der adäquate Kausalzusammenhang zwischen

dem Ereignis und dem eingetretenen Schaden aber durch das Unterlassen

zumutbarer Massnahmen des Gebäudeunterhalts unterbrochen wurde (vgl. VGr,

3.

September 2003, VB.2003.00134, E. 6b/aa, und 5. Februar 2003,

VB.2002.00345, E. 3 Abs. 3 [nicht auf www.vgrzh.ch publiziert]).

4.2

4.2.1

Nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung setzt das Nichtersetzen

einer überalterten Flachdachfolie einen mangelhaften Gebäudeunterhalt im Sinn

der genannten Bestimmung dar (VGr, 5. Februar 2003, VB.2002.00345,

E. 3b/aa [nicht auf www.vgrzh.ch publiziert], und 25. Februar 2004,

VB.2003.00434, E. 4.3.3). Eine überalterte Flachdachfolie kann nur noch

als beschränkt witterungsresistent gelten. Mit dem Überschreiten der

bautechnischen Lebensdauer einer Flachdachfolie besteht für die Liegenschaftseigentümer

das Risiko, dass bei heftigen Witterungseinflüssen – also auch bei Hagel –

Schäden an der Folie auftreten. Grundsätzlich steht es den Eigentümern – unter

Vorbehalt von § 39 GebVG – frei, das Risiko auf sich zu nehmen, eine

veraltete Flachdachfolie nicht zu ersetzen und die Sanierungskosten auf diese

Weise um einige Jahre hin-auszuschieben. Dieses Risiko und allfällige

Sanierungskosten, die sich aus der Verwirklichung des Risikos ergeben, dürfen

jedoch im Schadensfall nicht auf die Gebäudeversicherung überwälzt werden (VGr,

5.

Februar 2003, VB.2002.00345, E. 3b/aa [nicht auf www.vgrzh.ch

publiziert]).

4.2.2

Die Beschwerdeführerin bestreitet nicht, dass die Flachdachfolie, welche

zum Zeitpunkt des Schadensereignisses rund 20 Jahre alt war,

"Alterserscheinungen" – namentlich Abspannungen – aufwies. Sie räumt

vielmehr ein, dass der Schaden möglicherweise nicht oder zumindest nicht im

gleichen Ausmass eingetreten wäre, wenn die Erneuerungsarbeiten am Flachdach

rechtzeitig, das heisst vor dem Hagelereignis vom 1. Juli 2012, hätten

ausgeführt werden können.

4.2.3

Anlässlich einer ersten Beurteilung des Schadens durch einen Schätzer der Beschwerdegegnerin

am 2. Juli 2012 stellte dieser fest, die Flachdachfolie sei im Bereich der

Aufbordungen nicht geschützt sowie geschrumpft und abgespannt. Ersteres ist

auch aus den Fotos der von der Beschwerdeführerin ins Recht gelegten

Besprechungsnotiz vom 3. Juli 2012 ersichtlich. Aus dem Fachgutachten vom

5.

Dezember 2012 geht hervor, dass die Flachdachfolie des beschädigten

Gebäudes anlässlich eines Augenscheins vom 26. Juli 2012 an allen Rändern

wannenförmig aufgebordet war, stellenweise frei ohne Unterlage spannte, in der

Fläche kleinmassstäbliche und über die Fläche durchlaufende, lange Rumpfbildungen

aufwies und sich hart sowie wenig flexibel anfühlte. Diese gutachterlichen

Feststellungen lassen sich bereits anhand der im Gutachten enthaltenen Fotografien

ohne Weiteres nachvollziehen. Weiter hält das Gutachten fest, aus den Regierapporten

der von der Beschwerdeführerin mit Unterhalts- und Reparaturaufträgen betrauten

Firmen gehe hervor, dass spätestens seit dem Jahr 2007 Undichtigkeiten im

Bereich der Dachaufbauten und der Oberlichter aufgetreten seien und diese

Anschlüsse regelmässig hätten geflickt werden müssen. Als Folge davon hätte die

Flachdachfolie ersetzt werden müssen. Die Abspannung und die Faltenbildungen,

welche für jedermann sichtbar gewesen seien, seien für den Fachmann ein

untrügliches Zeichen für einen Weichmacherverlust der Dachfolie und in der

Folge eine Versprödung des Materials. Diese Faltenbildung habe sicher schon vor

8–10 Jahren eingesetzt und sich mit der Zeit immer mehr verstärkt. Als Fazit

hält das Gutachten fest, das Dach sei zum Schadenszeitpunkt mit grosser

Wahrscheinlichkeit noch dicht gewesen, aber höchst gefährdet auf mechanische Verletzungen.

Eine solche mechanische Beanspruchung sei durch ein Hagel-Unwetter gegeben. Der

schlechte Zustand der Flachdachfolie hätte schon längst erkannt und diese

ersetzt werden müssen.

Was die Beschwerdeführerin dagegen vorbringt, vermag nicht

zu überzeugen. Namentlich kann sie sich nicht darauf berufen, die Lebensdauer

der Flachdachfolie sei noch nicht erreicht gewesen, wenn die beschränkte

Witterungsresistenz längst hätte erkannt werden müssen. Vor diesem Hintergrund

kann auch die Frage offenbleiben, wie viele Jahre die Lebensdauer einer

Flachdachfolie wie der streitbetroffenen üblicherweise beträgt. Weiter ist auch

aus den von der Beschwerdeführerin ins Recht gelegten weiteren Fotografien ersichtlich,

dass die Flachdachfolie im Bereich der Dachaufbauten spannte und vom Hagel

förmlich durchschlagen bzw. zerrissen wurde. Die Vorinstanz ist damit zu Recht

davon ausgegangen, dass die Flachdachfolie des streitbetroffenen Gebäudes zum

Schadenszeitpunkt mangelhaft war.

4.3

Die Beschwerdeführerin macht sodann geltend, sie habe die ihr zumutbaren Massnahmen des

Gebäudeunterhalts getroffen und schon vor dem

Schadensereignis eine Gesamterneuerung des Flachdaches geplant und die

entsprechenden Kosten im Jahr 2011 für das Jahr 2012 budgetiert. Die Baubehörde Z habe jedoch "überraschenderweise" vorgängig die

Einreichung eines Baugesuchs zur Beurteilung der energetischen und

feuerpolizeilichen Massnahmen verlangt. Infolge dieses

Baugesuchs sowie nicht voraussehbarer neuer brandschutztechnischer Auflagen

habe die Flachdachsanierung nicht wie geplant bereits im Frühjahr/Sommer 2012

ausgeführt werden können.

Aus diesem Vorbringen kann nichts zu Gunsten der

Beschwerdeführerin abgeleitet werden. Zunächst führt die Beschwerdeführerin

selbst aus, die Sanierung sei für "Frühling/Sommer 2012" geplant

gewesen. Das Schadensereignis trat am 1. Juli 2012 ein, weshalb von einer

massgeblichen Verzögerung von vornherein keine Rede sein kann. Weiter hätte die

Sanierungsbedürftigkeit der Flachdachfolie bereits vor dem Jahr 2010

erkannt werden müssen und war die Flachdachfolie im Bereich der Aufbordungen

nicht vor Witterungseinflüssen geschützt (oben 4.2.3). Die Beschwerdeführerin

hat daher auf die rechtzeitige Planung und Umsetzung der Sanierungsmassnahmen

verzichtet und damit das Risiko in Kauf genommen, dass die nur noch beschränkt

witterungsresistente Flachdachfolie Elementarereignissen nicht mehr Stand

halten kann. Dies muss sich die Beschwerdeführerin auch dann entgehen halten

lassen, wenn sie von den für sie tätigen Fachpersonen – wie geltend gemacht –

nicht rechtzeitig auf die Sanierungsbedürftigkeit der Flachdachfolie

hingewiesen wurde. Im Übrigen muss ein sorgfältiger Eigentümer im Rahmen des

zumutbaren Gebäudeunterhalts zumindest bei grösseren Sanierungsmassnahmen mit

behördlichen Auflagen und damit verbundenen zeitlichen Verzögerungen rechnen

und diese entsprechend bei der Planung der Unterhaltsarbeiten berücksichtigen.

5.

5.1

Die Beschwerdeführerin macht geltend, das Hagelereignis vom

1.

Juli 2012 sei ausserordentlich heftig und schadensreich gewesen. Die

bis zu fünf Zentimeter grossen Hagelkörner hätten auch Bauten in der

unmittelbaren und weiteren Nachbarschaft des streitbetroffenen Gebäudes massiv

beschädigt. Es dürfe nicht erwartet werden, dass Bauteile ein solch

ausserordentlich heftiges Hagelereignis unbeschadet überstünden, ohne die Hageldeckung der Gebäudeversicherung ihres Gehalts zu

entleeren. Praxisgemäss dürfe nicht mehr als eine "durchschnittliche

Hagelbeständigkeit" einer Dachfolie erwartet

werden. Diesbezüglich verweist die Beschwerdeführerin auf einen

Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 25. Februar 2004 (VB.2003.00434). Eine Sorgfaltspflichtsverletzung könne nur

angenommen werden, wenn vorauszusehen gewesen sei, dass die Dachfolie auch

einer durchschnittlichen Hagelbelastung nicht standhalten würde.

5.2

Vorab ist

festzuhalten, dass sich die Fallkonstellation, welche dem angerufenen Entscheid

des Verwaltungsgerichts zugrunde lag, von der gegenwärtigen wesentlich unterscheidet.

Erstere war dadurch gekennzeichnet, dass das durch ein Hagelgewitter beschädigte

Flachdach zum Schadenszeitpunkt einer Gesamtsanierung unterzogen wurde und die

schützende Kiesschicht deshalb teilweise entfernt worden war (vgl. VGr,

25.

Februar 2004, VB.2003.00434, E. 4). Das Verwaltungsgericht hat in

Zusammenhang mit der erforderlichen Sorgfalt während Bauarbeiten am Dach erwogen,

es sei unter anderem abzuklären, ob die zu Sanierungszwecken freigelegte

Dachfolie durchschnittlichem Hagelschlag standgehalten hätte (VGr,

25.

Februar 2004, VB.2003.00434, E. 4.2.4). Dem angeführten Entscheid

lässt sich indes nicht entnehmen, Flachdachfolien müssten generell und

andauernd nur einem durchschnittlichen Hagelereignis standhalten, zumal

zumindest im Kanton Zürich auch heftige Hagelereignisse nicht derart selten

sind, dass mit ihnen nicht gerechnet werden müsste.

5.3

Der

Prüfungsmassstab ist somit nicht abstrakt bei der Intensität des

Hagelereignisses anzusetzen. Vielmehr ist zu fragen, ob ein ordnungsgemäss

unterhaltenes Dach dem Schadensereignis standgehalten hätte bzw. ob sich der

Schaden durch ordnungsgemässen Unterhalt hätte vermeiden lassen. Nur

bejahendenfalls ist von einer Unterbrechung des adäquaten Kausalzusammenhang

auszugehen und mithin der Ausschlussgrund des mangelnden Unterhalts im Sinn von

§ 20 Ziff. 3 GebVG erfüllt.

Die Vorinstanz hat sich, wie oben 2.2.3 ausgeführt, nicht

zur Frage der aussergewöhnlichen Heftigkeit des Hagelgewitters vom 1. Juli

2012.

geäussert. Die Angelegenheit ist diesbezüglich zur weiteren

Sachverhaltsabklärung und neuem Entscheid an die Vorinstanz zurückzuweisen.

6.

Nach dem Gesagten ist die Beschwerde teilweise

gutzuheissen. Der Rekursentscheid vom 20. Juni 2013 ist aufzuheben und die

Angelegenheit zum Neuentscheid nach ergänzender Sachverhaltsabklärung an die

Vorinstanz zurückzuweisen. Diese hat abzuklären, ob das Schadensereignis vom

1.

Juli 2012 von einer solchen Intensität war, dass auch ein ordnungsgemäss

unterhaltenes Flachdach von der Art des streitbetroffenen ihm nicht hätte

standhalten können. Sofern sie zum Schluss kommt, der Schaden wäre auch bei

ordnungsgemässem Unterhalt des Daches eingetreten, hat sie sich einerseits –

ebenfalls nach ergänzender Sachverhaltsfeststellung – zur Ersatzfähigkeit der

geltend gemachten Schadenspositionen und andrerseits zur Frage der

Informationspflicht der Beschwerdegegnerin betreffend die erwartungsgemässe

Lebensdauer von Flachdachfolien zu äussern.

7.

Mehrere am Verfahren Beteiligte tragen die Kosten in der

Regel entsprechend ihrem Unterliegen. Bei Rückweisungen geht die Praxis

regelmässig von einem je hälftigen Obsiegen und Unterliegen der Parteien aus

(vgl. etwa VGr, 10. Juli 2013, VB.2013.00388, E. 6, und

23.

November 2011, VB.2011.00371, E. 4). Die Kosten des Beschwerdeverfahrens

sind demnach der Beschwerdeführerin und der Beschwerdegegnerin je zur Hälfte

aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2

Satz 1 VRG).

Die Beschwerdeführerin ist nach dem Gesagten nicht als

obsiegend zu betrachten, weshalb ihr keine Parteientschädigung zuzusprechen ist

(§ 17 Abs. 2 VRG; Kölz/Bosshart/Röhl, § 17 N. 32).

8.

Zur Rechtsmittelbelehrung des nachstehenden Dispositivs

ist Folgendes zu erläutern: Letztinstanzliche kantonale Rückweisungsentscheide

sind als Zwischenentscheide im Sinn von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes

vom 17. Juni 2005 (BGG, SR 173.110) zu qualifizieren (BGE 138 I 143

E. 1.2, 133 V 477 E. 4.2; Felix Uhlmann, Basler Kommentar, 2011,

Art. 90 BGG N. 9 Abs. 2; Hansjörg Seiler/Nicolas von

Werdt/Andreas Güngerich, Bundesgerichtsgesetz, Bern 2007, Art. 90

N. 9, Art. 93 N. 2). Sie sind daher vor Bundesgericht nur direkt

anfechtbar, wenn sie einen nicht wieder gutzumachenden Nachteil bewirken können

(lit. a) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen

Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder

Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde (lit. b).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom

20.

Juni 2013 wird aufgehoben und die Sache im Sinn der Erwägungen an die

Vorinstanz zurückgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 16'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 340.-- Zustellkosten,

Fr. 16'340.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Parteien je zur Hälfte auferlegt.

4.

Eine

Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann im Sinn der Erwägungen Beschwerde in öffentlichrechtlichen

Angelegenheiten nach Art. 82 ff. BGG erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an …